'월 차임'에 부가세, 관리비도 포함될까요? [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 임대차연구소장 황규현입니다. 상가임대차보호법 상 차임을 증액 또는 감액 청구를 하거나, 임대차계약 해지통고를 위해 3기 이상 차임을 계산 할 경우 월 차임에 '부가세', '관리비'를 포함하여 계산할까요? "임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 '부가세 별도' 라는 약정을 했다면 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 이 부가가치세액을 별도로 징수할 것으리나느 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하다, 따라서 임대인과 임차인이 이러한 약정을 했다고 해 정해진 차임 외에 이 부가가치세액을 상가임대차보호법 제2조 제2항에서 정한 '차임'에 포함시킬 이유는 없다." [수원지방법원 2009. 4. 29. 선고, 2008나27056 판결] 그러나, 법무부는 부가세는 월 차임에 포함된다고 유권해석을 한 바 있습니다.

점유이전금지가처분 결정 후 집행신청 하는 방법 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 공민석 총괄실장입니다. 명도소송을 준비하시는 임대인들께서는 부동산점유이전금지가처분이 얼마나 중요한지 잘 알고 계실겁니다. 이는 명도소송을 위한 선택사항이 아닌 필수사항이기 때문입니다. 점유이전금지가처분은 현장의 사실상 점유자, 사업자 등을 적법하게 파악하기 위한 목적으로도 활용되기도 합니다. 그렇다면, 점유이전금지가처분 결정 후 집행은 어떻게 하는 것인지 알아보겠습니다. 먼저, 점유이전금지가처분 결정문은 채권자용, 채무자용 정본을 모두 채권자(임대인)에게 송달합니다. 이는, 각 정본을 모두 집행관실에 접수해야 집행관실에서 집행 시 현장에서 채무자용 결정정본을 채무자(임차인)에게 전달하거나, 부착하기 때문입니다. 점유이전금지가처분 집행은 결정문을 채권자(임대인)가 수령한 날로부터 14일 내 집행이 완료되어야 하고, 이 기간이 도래하면 점유이전금지가처분 신청을 처음부터 다시진행해야 합니다. 결정문을 수령하였다면, 강제집행신청서(파일을 첨부해

명도소송 강제집행 절차는 이렇게 진행됩니다. [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’입니다. 명도소송에서 승소하였음에도 임차인이 자진하여 퇴거하지 않는 경우 임대인은 판결문에 기한 강제집행(명도집행)을 준비하게 됩니다. 명도소송 강제집행은 아래와 같이 진행됩니다. 먼저, 판결문에 집행문을 부여받고, 송달증명원, 확정증명원을 법원으로부터 발급받습니다. 이후, 강제집행신청서(양식은 하단 블로그 첨부 참조)를 점유이전금지가처분 결정 후 집행신청 하는 방법 안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 공민석 총괄실장입니다. 명도소송을 준비하시는 임대인들께서... blog.naver.com 작성하고, 위 설명드린 판결문 등 자료를 첨부하여 목적물(명도를 할 물건)의 주소지 관할법원 집행관사무소에 신청서를 접수합니다. 강제집행(명도집행)신청서를 접수하면 법원으로부터 접수증을 수령하고, 집행실비를 납부하면 집행부에서 계고집행일을 지정해줍니다. 계고집행이란, 통상 집행부에서 주거는 2~3주 상가는 1~2주 정도 자진하여 채권자에게 부동산

관리비를 미납한 경우 임대차계약해지 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 대표변호사 이상옥입니다. 상가의 경우 임차인이 차임을 3기 연체한 경우 임대차계약을 해지할 수 있고, 3기 연체했던 사실이 있다면 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있습니다. 그런데, 임차인이 월세를 3기 이상 연체하지 않고, 관리비만 단전 또는 단수가 되지 않도록 아슬아슬하게 연체해 놓고 있는 경우들이 종종 있습니다. 상가임대차보호법에서는 임차인이 관리비를 미납 한 경우 임대차계약을 해지할 수 있다는 규정을 두고 있지 않습니다. 그렇다면, 이런 경우 임대인은 임대차계약을 해지시킬 수 없을까요? 상가임대차보호법 제10조 제1항 제8호의 적용 상가임대차보호법 제10조 제1항 "임대인은 임차인의 계약갱신요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다"고 규정하면서, 그 정당한 사유를 열거하고 그 밖에 임차인의 현저한 의무위반 및 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유를 규정하고 있습니다. 임차인의 보호를 목적으로 하는 상가임대차보호법 규정취지 상 "임대차

폐업한 경우 임대차계약을 해지할 수 있을까? [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 임대차연구소장 황규현입니다. 상가임대차계약은 1년을 체결하는 것이 일반적이고, 1년 미만으로 체결한 계약은 상가임대차보호법에서 임차인이 1년으로 주장할 수 있도록 보호하고 있습니다. 상황에 따라 임대차계약의 기간을 3년, 5년, 7년으로 하는 경우도 있습니다. 그런데, 장기간 임대차계약을 체결한 뒤 임차인의 영업이 어려워져 폐업등을 준비하고자 했을 때, 임차인이 일방적으로 임대차계약을 해지시킬 수 있을까요? 상가임대차보호법 제11조의 2 제 1항 (폐업으로 인한 임차인의 해지권) "임차인은 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 페업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다." 상가임대차보호법에서 폐업을 이유로 하는 임차인의 임대차계약 해지권을 규정하고 있습니다. 그러나, 해당 규정에 적용을 받아 임대차계약을 해지시키기 위해서는

집주인의 허위실거주를 사유로 한 손해배상청구 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 대표변호사 이상옥입니다. 주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신(2년) 요구권을 보장하고 있습니다. 다만, 임대인은 법에서 규정한 정당한 사유가 있는 경우 이를 거부할 수 있는데, 가장 많이 발생되는 상황은 아래와 같습니다. "임대인(임대인의 직계존,비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우" 이러한 분쟁은 대게 아래와 같이 상황이 전개됩니다. 임차인은 계약종료 6개월전부터 2개월 전 그 사이에 임대인에게 재계약을 요청하였으나, 임대인은 재계약이 어렵다는 답변을 하고, 이후 임차인은 법령에 따라 계약갱신요구권을 행사하였으나, 임대인은 본인 또는 부모, 자녀의 실거주를 사유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하게 됩니다. 이때 임차인은 2가지 방법으로 실거주에 대해 다퉈볼 수 있습니다. 첫번째, 임대인으로부터 명도소송이 제기되면 임대인과 갱신에 대한 소통 시 의심되었던 사정들을 기초로 실거주에 대한 진정성과 그 입증책임을 소명할 것을 요구하여

보증금 잔금일에 집주인이 변경 된 경우 대처방법 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 임대차연구소장 황규현입니다. ‘전세사기’의 가장 대표적인 유형 중 하나가 전세계약 잔금 지급일에 소유권이 변경되는 것이죠. 이러한 ‘소유권변경 전세사기’는, 임차인이 임대인(집주인)에게 보증금의 약 10% 정도의 계약금을 지급하면서 임대차계약을 체결하고, 전세계약 잔금일에 임대인이 해당 주택을 새로운 임대인에게 넘기면서 소유권이전등기를 신청하는 방식으로 진행됩니다. 이 새로운 임대인은 전세가 끼어 있기 때문에 소액만 지급하고 소유권을 이전받습니다. 일부 사기꾼들은 전세가보다 낮은 매매가로 거래하면서 오히려 매수자가 돈을 받으면서 소유권을 이전하는 경우도 있습니다. 그런데, 이런 식으로 바뀐 소유권자가 보증금을 반환할 의사와 능력이 있는 사람은 아닐 것입니다. 전세사기이죠. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 그리고 소유권이전 등기 신청은 법원에 접수하는 즉

월세를 연체했던 사실만으로 임대차갱신거절 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 '임대차119' 공민석 총괄실장입니다. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법은 임차인이 각 2기, 3기의 월세를 연체한 때 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 그렇다면, 2기 또는 3기의 월세를 연체 한 뒤 임대인이 해지통보를 하기 전 임차인이 모두 변제하였다면 돌아오는 계약종료일 전 임대인이 연체되었던 사실만으로 계약갱신을 거절할 수 있을까요? "임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사 할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다." [대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결] 대법원은 연체한 사실만으로 신뢰관계가 파괴되었음에 따라 임대인의 갱신거절권을 인정하고 있습니다. 위 사안은 상가임대차의 사례이나, 판례는

공인중개사는 권리금계약 수수료를 받으면 위법입니다. [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 임대차연구소장 황규현입니다. 임차인들이 상가점포의 임차권 및 영업권 등을 양도·양수하면서 신규임차인과 임대인이 신규임대차계약을 체결할 때, 실무상으로 권리금계약과 임대차계약이 함께 진행되는 경우가 많습니다. 이때 임대차계약을 중개한 공인중개사가 권리금계약 과정에서 상당한 역할을 했어도 권리금계약 당사자들에게 권리금계약에 대한 수수료를 청구할 수는 없습니다. 공인중개사는 공인중개사법에 따라 매수자와 매도자 사이에 부동산매매계약을 중개하거나 임대인과 임차인 사이에 임대차계약을 중개하고 중개보수를 받을 수 있으나, 권리금계약은 이 같은 계약 과정에 반드시 수반되는 것이 아닐뿐더러 종전임차인과 신규임차인 사이의 계약으로 당사자도 다르기 때문이다. ‘권리금계약은 공인중개사 업무에 포함 안돼’ 개업공인중개사는 공인중개사법에 따라 ①토지, ②건축물 그 밖의 토지의 정착물, ③「입목에 관한 법률」에 따른 입목, ④「입목에 관한 법률」에 따른 입목 등의

월세 세입자 내보내기 놓치면 안되는 것 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 임대차연구소장 황규현입니다. 주택임대차의 경우 임대인은 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전 그 사이에 갱신거절을 할 수 있고, 2기 이상 차임이 연체된 경우 임대차계약을 해지할 수 있으며, 상가임대차의 경우 임대인은 계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 그 사이에 갱신거절을 할 수 있고, 3기 이상 차임이 연체된 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 위와 같이 임대차계약이 종료되었거나, 해지되었다면 임차인은 임대인에게 건물을 인도하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해줘야 합니다. 그런데, 계약이 종료되었거나, 해지가 명백함에도 자진하여 퇴거하지 않는 월세 세입자를 내보내기 위해서 임대인은 명도소송을 준비하게 됩니다. 월세 세입자 내보내기 시 가장 중요한 것은 현장의 점유자 파악을 명확하게 해야합니다. 이때는 부동산점유이전금지가처분 절차를 적극적으로 활용해야 합니다. 가처분 결정 이후 집행단계에서 주거의 경우는 제3점유자의 조

전세금보증금반환 소송에서 이자청구는 어떻게? [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 임대차연구소장 황규현입니다. 주택임대차계약의 만기가 지나거나 해지된 이후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임차인은 임차주택에서 이사했을 때는 물론이고 퇴거하지 않더라도 전세보증금반환청구의 소송을 제기할 수 있습니다. 임차인은 임대차계약이 종료했을 때 임대인에게 보증금을 청구할 수 있기 때문에, 임대차계약이 묵시적으로 갱신되지 않도록 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임대인에게 계약해지의 통보를 해야 합니다. 임대인이 임차인의 보증금반환 요구에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않은 경우, 부득이 이사를 미룰 수 없는 임차인은 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해 해당 주택의 등기부등본상에 임차권등기를 완료한 후 이사를 해야합니다. 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권

3달 월세 밀렸었다면, 권리금 회수 불가능? [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 공민석 총괄실장입니다. 존속중인 상가임대차계약에서 3기에 이르도록 연체한 사실이 있다면 (해지통보 전 모두 변제를 전제로 함) 존속중인 임대차계약에서 임대인은 신뢰관계 파괴를 이유로 임대차계약의 갱신을 거절 할 수 있습니다. "임대차기간 중 어느때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다." [2021. 5. 13. 선고 대법원 2020다255429 판결] 그렇다면 3기 연체된 사실이 있다면 존속중인 임대차계약에서 권리금회수기회권도 박탈된다고 볼 수 있을까요? 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 (권리금 회수기회 보호 등) "임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을

월세 명도소송비용 비용을 알려드립니다. [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 입니다. 임대차계약이 해지가 되었거나, 종료가 되었음에도 월세 세입자가 스스로 나가지 않는 경우 임대인은 명도소송을 제기할 수 있습니다. 임대인의 생각에 월세 세입자의 월세가 그렇게 크지않고 보증금도 수개월치가 남아있으니 셀프 명도소송을 도전하거나, 형식적 명도소송을 제기하는 경우가 꽤 많습니다. 다만, 이렇게 진행하는 경우 명도소송에서 가장 중요한 점을 놓치는 상황이 자주 발생하는데, 바로 부동산점유이전금지가처분 결정 후 집행을 진행하지 않는 경우입니다. 위와 같은 경우 판결을 받고도 강제집행이 불능되어 결국 1년 뒤, 다시 명도전문로펌을 찾아 의뢰하는 경우가 실제로 꽤 많습니다. 스스로 명도소송을 진행하며 포기하였던 시간들이 모두 날라가고, 이때는 기존에 남아있던 보증금도 미납차임과 상계된 후 되려, 매월 손해액이 더 커지는 상황이됩니다. 따라서, 명도소송을 준비하시거나, 위와 같은 경험을 하셨던 임대인은 반드시 현장의 '점유자'에 대

1년 단위 월세(깔세)계약에서 3기 차임연체 기준 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 대표변호사 이상옥입니다. 임대차계약을 체결하면서 임대료 지급 조건을 연세로 계약했을 때, 임차인이 몇 개월분 또는 몇 년분의 임대료를 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있을까요? ‘연세’란 임차인이 1년치 월세를 한꺼번에 지급하는 것으로, 일반적으로 선불금 방식으로 약정하기 때문에 ‘깔세’라고 불리기도 합니다. [월세의 3기 차임 연체] 임차인이 3기 차임액에 달하는 금액을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어, 월세 100만 원일 때, 임차인이 3개월분 즉 300만 원 이상 월세를 연체하면 임대인은 임차인에게 즉시 계약해지 통보를 할 수 있습니다. 상가건물임대보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 또한 임대차계약서상 월세 100만 원일 때, 임차인이 임대차 기간 중에 월세 3개월분 이상을 연체한 적이 있다면, 임차인이 계약갱신을 요구

상가임대차 권리금보호를 받고자 한다면 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’입니다. 자영업을 하고 계신 분들이라면 필수적으로 상가임대차보호법은 인지해야 합니다. 상가임대차보호법은 오로지 임차인 보호를 위한 법이므로 임대인과 소통 시 때마다 규정에 의해 정확하게 권리를 행사해야 합니다. 임차인이 겪게되는 대표적인 분쟁 중 하나인 권리금 분쟁에 대해 알아보도록 하겠습니다. 권리금 이란? 권리금은 임차하려는 장소에서 이전에 임차인이 영업을 하면서 발생하게 된 유, 무형의 가치를 돈으로 환산한 댓가를 말합니다. 일반적으로 임차인이 영업을 종료하고 나가면서 신규임차인을 구해 신규임차인으로부터 회수하게 되고, 이는 임대인에게 지불해야 하는 보증금과는 다른 개념입니다. 종래에는 임차인의 영업장이 잘되면 임대인이 임차인을 내보내고 본인이 다른 임차인을 구해 권리금을 수수하거나, 스스로 영업하여 영업이익을 얻는 경우들이 많았습니다. 비교적 늦었지만 2015. 5. 13. 상가임대차보호법에서 임차인의 권리금회수기회권을 규정하면서,

[황박사 강의리뷰] 성동구민 상가임대차보호법 강의(서울) [내부링크]

법률사무소 명건 '임대차119' 황규현 임대차연구소장은 지난 2024년 5월 22일 서울 성동구에서 주최하는 상생공동체 아카데미에서 상가임대차분쟁에 관하여 전문강사로서 강의하였습니다. 강의는 상가임대차보호법 규정에 대한 기초해설, 최신판레 등 성동구민 중 상가임대인, 임차인이 꼭 알아야 할 사항에 대해서 강의를 진행하였고, 강의는 성동구민들의 성원에 힘입어 유익하게 마무리 되었습니다. 주택 또는 상가임대차 분쟁과 관련하여 법률상담이 필요하시다면, 법률사무소 명건 ‘임대차119’로 연락 주시기 바랍니다. '임대차119'는 임대차에 관한 수많은 승소사례와 경험으로, 의뢰인에게 실질적인 도움이 되도록 최선의 솔루션을 제공해 드리겠습니다. 감사합니다. [이상옥 대표변호사 약력] [황규현 임대차연구소장 약력] [홈페이지 상담신청] [전화상담신청] [카톡상담신청] [임대차 119 유튜브채널] 법률사무소명건 서울특별시 서초구 서초대로 248 6층 615호 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글

권리금 손해배상 청구를 하는 방법 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 상가임대차보호법은 임차인이 권리금을 안전하게 회수할 수 있도록 보호를 규정하고 있습니다. 보호하는 규정은 임차인이 임대차기간이 종료되기 전 신규임차인이 되려는 자를 구해 권리금계약을 체결하고, 이후 임대인에게 신규임차인을 주선하는 경우 법에서 정한 정당한 사유가 없이 임대인은 이를 거절할 수 없고, 만약 거절한 경우 임대인은 권리금 상당의 손해배상을 책임져야 한다는 내용입니다. 일반적으로 임차인이 권리금을 받고 영업을 종료하기 위해 계약이 종료되기 전 먼저 움직이는 경우도 있지만, 임대인이 재건축, 노후화, 갱신요구권의 보장기간 종료 등의 사유로 임차인에게 먼저 계약이 종료되기 전 갱신거절을 하여 이를 사유로 임차인이 권리금을 회수하고자 움직이는 경우가 많습니다. 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하기 위해서는 반드시 법에서 정한 요건을 잘 갖추어야 하는데, 그 요건은 아래와 같습니다. 임차인은 임대차계약

명도가 늦어지는 경우 청구할 수 있는 손해배상 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 임차인이 임대차계약이 종료되었음에도 건물을 인도하지 않거나, 건물 인도를 거부하여 명도가 늦어지는 경우 청구할 수 있는 손해배상은 어떤 것이 있을까요? 첫번째 "사용이익 상당의 손해배상" 또는 "부당이득금" 상당액은 건물인도가 완료될때까지 특별한 사정이 없는 한 차임 상당액으로 볼 수 있습니다. 이는 민법 제763조에 의해 준용되는 제393조 제1항에서 정하는 통상손해에 해당하고, 이러한 통상손해는 채무자가 그 손해를 알았는지와 상관없이 그 책임을 져야 하는 유형입니다. 두번째 "특별손해" 부동산 임차인이 임대인이 임대차 종료일에 보증금을 반환했음에도 인도를 거부하여 임대인이 해당 부동산의 매매계약 상 매수인에 대한 인도의무를 제때에 이행하지 못하게 되어, 매매계약에 따른 위약금 및 잔금을 뒤늦게 받게 되어 입게 된 지연손해금 상당 손해는, 특별손해에 해당함을 전제로 위 임차인이 그 손해 발생을 알았거나 알 수

20년을 점유하면 소유권 취득? 부동산점유취득시효 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 민법 제245조 "점유로 인한 부동산소유권의 취득기간" '20년 간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.' 우리 민법은 위와 같이 점유취득시효를 규정하고 있고, 부동산에 대하여 단순히 20년 이상 점유하면 부동산의 소유권을 취득하는 제도를 말합니다. 이러한 점유취득시효를 규정한 이유는 부동산을 점유하는 상태가 오랫동안 지속 된 경우 권리자로서 외형을 갖춘 상태를 존중하여 이에 대해 권리관계로써 보호함으로서 법 질서의 안정을 기하고, 장기간 동안 지속 된 상황과 진실 된 권리관계가 일치 될 개연성이 상당하다는 점을 고려하여 소유권에 대한 분쟁이 생긴 경우 점유자를 구제하려는데 있습니다. 또한, 단순히 20년 이상 점유한 사실만으로 소유권을 인정받을 수는 없고, 공연, 평온히 자주점유 하였음을 입증해야 하는데, 이는 소송이 진행될 경우 전략적으로 상대방에게 그 입

단기임대차계약이 임대차보호법에 적용될까? [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 대표변호사 이상옥입니다. 상가의 임대차기간을 1년 미만으로, 주택의 임대차기간을 2년 미만으로 단기 계약하는 경우가 있습니다. 상가의 경우는 폐업물품 처리를 위해 일시사용 하는 경우가 있고, 주택의 경우는 경제적 사정으로 인해 단기 월세를 찾는 임차인들이 있기 때문입니다. 민법은 이것을 "일시사용을 위한 임대차"로 규정하고 있습니다. 상가임대차보호법은 1년 미만으로 계약한 상가임대차는 임대 기간을 1년으로 보고, 주택임대차보호법은 2년 미만으로 계약한 주택임대차는 임대 기간을 2년으로 봅니다. 다만, 각 임대차보호법에서는 "일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다" 라고 규정하고 있습니다. 그렇다면, 단기임대차계약을 한 경우를 법원에서는 어떤 요건으로 판단하고 있을까요? 법원은 대게 1) 보증금 약정이 없는 경우 2) 계약서 특약에 구체적으로 단기임대차임을 적시하고 임차인의 특약 서명이 있는 경우 3) 임대차계약서 명이

임대차보증금에 압류가 들어온 경우 임대차계약해지 [내부링크]

안녕하세요 법률사무소 명건 '임대차119' 공민석 총괄실장입니다. 임대차관계에서 보증금은 임차인이 월세를 연체하거나, 관리비를 미납하거나, 임대차종료 시 원상회복을 하지 않고 퇴거하는 등의 채무가 발생하는 경우 이를 담보하기 위한 성질을 갖습니다. 그런데, 만약 임차인의 채권자가 임대보증금에 대해 법원에 채권압류 및 추심명령 절차를 진행하여 압류를 하고 법원에서 임대인에게 압류를 통지하게 되면 어떻게 해야 할까요? 먼저, 임대인은 임차인과의 임대차관계가 종료되는 때까지 임차인의 채권자에게 압류된 보증금을 돌려주지 않아도 괜찮습니다. 임대차종료일까지는 미납 월세, 관리비 등을 우선채권으로서 공제한 뒤 나머지 차액을 채권자에게 지급 하는 구조인데, 만약 압류 한 금액을 지급하고 남는 금액을 임차인에게 돌려주는 등 임대인 스스로 계산하여 임차인의 채권자에게 변제일 기준 정확한 금액을 지급하지 못하게 된다면, 임차인에게 돌려준 남은 금액을 임차인의 채권자는 임대인에게 추심금 지급의 소를 제

신탁부동산 임대차계약 시 중요한 것 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 대표변호사 이상옥입니다. 최근 대구에서 '신탁부동산 전세사기'로 보증금 15억을 편취하여 사기죄로 구속기소 된 사례가 있었습니다. 위 사안에서는 신탁사에 소유권을 이전하고 소유자 행세를 하며, 임차인들을 기망하여 임대차계약을 체결해 사기죄로 기소가 되었던 것인데, 실무상 신탁부동산의 임대차계약은 시세보다 많이 저렴하기 때문에 대부분의 임차인이 이를 인지 한 상태에서 임대차계약을 체결하는 경우가 많습니다. 그럼 신탁 된 부동산이라는 것은 어떤 의미인지 알아 보겠습니다. 신탁은 크게 4가지로 분류되는데, '담보신탁', '관리신탁', '처분신탁', '토지신탁' 등이 있고, 임대차계약과 관련된 부동산은 '담보신탁' 된 물건을 말합니다. '담보신탁'의 과정은 아래와 같습니다. 부동산 소유자가 돈이 필요한 경우 부동산을 담보로 대출을 받게 되는데, 금융기관에서 근저당을 설정하여 실행하는 부동산 담보대출보다 부동산담보신탁을 이용한 대출을 하는 경우 대

무단전대를 사유로 한 임대차계약해지 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 무단전대는 임차인이 임대인의 동의없이 무단으로 전차를 한 경우를 말합니다. 민법 제629조 (1) 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. (2) 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 우리 민법은 임대인의 동의없는 전대는 임대차계약의 해지사유로 규정하고 있습니다. 만약 임차한 목적물의 일부 범위를 전대한 경우 또는 상가를 임대차한 상황에서 사업자명의가 임차인의 명의가 아닌 제3자의 명의로 되어있는 경우 등의 사유도 무단전대로 볼 수 있을까요? 민법 제632조 "전 3조(민법 629, 630, 631조)의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다." 먼저, 소부분(일부)을 전대한 경우는 임대차계약을 해지할 수 없다고 민법에서 규정하고 있으나, "소부분"에 대한 기준 및 범위는 명확한 판례가 없으므

"매매 시 명도하기로 한다." 임대차계약해지 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 '임대차119' 공민석 총괄실장입니다. 주택 또는 상가임대차계약에서 임대인이 추후 매매를 하는 경우 계약을 종료하거나, 당해 종료되는 계약의 갱신거절을 하기 위해 그 특약으로 '임대인이 부동산을 매매 하는 경우 임차인은 부동산을 명도해야 한다.'라고 약정하는 경우 종종 있습니다. 그렇다면, 위 특약에 따라 임대인은 매매 시 임차인에게 부동산을 인도받을 수 있을까요? 주택임대차보호법 제10조(강행규정) "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다." 상가임대차보호법 제15조(강행규정) "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다." 각 임대차보호법의 입법목적은 임차인의 주거생활 안정, 소상공인의 영업권 보호를 위해 제정되었습니다. 따라서, 각 임대차보호법에서 규정에 위반되는 특약은 효력이 발생되지 않습니다. 위와 같이 '매매 시 명도하기로 한다.'는 특약은 임차인의 대항력 또는 갱신요구권을 배제하는 특약으로

명도소송 전 강제집행을 하는 방법 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 대표변호사 이상옥입니다. 건물인도 청구권의 실현은 명도소송 후 본안판결에 기한 강제집행이 원칙입니다. 명도소송은 통상 판결까지 6개월 ~ 8개월 정도 소요되므로, 적지 않은 기간이 소모됩니다. 그러나, 임차인의 항변이 인정되지 않는 조건없는 인도청구권이 명확하거나, 본안 소송에 의할 경우 권리실현의 지연을 사유로 임대인의 손해가 현저히 큰 경우 또는 임대인에게 시급한 사정이 있는 경우 법원은 건물인도 단행가처분을 인정합니다. 건물인도 단행가처분이라는 것은 신청일로부터 2개월 내 법원으로부터 결정을 받아 강제집행을 완료할 수 있는 집행권원을 말하며, 결정이 인용된다면 본안판결 없이 즉시, 명도집행이 가능한 제도입니다. 그렇다면, 법원은 어떤 상황에 인도단행가처분을 인정하는지, 예시를 보도록 하겠습니다. 1) 차임연체로 인한 보증금 전부소진 임대인의 건물인도 청구에 대한 임차인의 대표적 항변권은 보증금반환에 대한 동시이행 항변입니다. 그러나,

보증금반환소송에서 임대인의 대처방법 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 ‘임대차119’ 임대차연구소장 황규현입니다. 주택임대차의 임차인은 임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송을 제기한 후 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라 경매를 신청할 수 있습니다. 그리고 이 경우에 집행개시(執行開始) 요건에 관한 ‘민사집행법’ 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니합니다 (주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 즉 임차인은 보증금반환청구소송을 통해 보증금 회수 강제집행의 집행권원을 확보하고, 임대차계약의 만기가 지나고 임차주택에서 퇴거하지 않는 상태에서 임차 주택에 대하여 강제경매를 신청할 수 있습니다. “집행권원”이란, 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 집행력이 부여된 공정증서를 말하는 것으로서, 확정판결에 준하는 효력이 있는 집행권원에는 화해조서, 조정조서, 확정된

[황박사 강의리뷰] 상가임대차 이해당사자 교육(인천) [내부링크]

법률사무소 명건 '임대차119' 황규현 임대차연구소장은 지난 2024년 4월 16일 현직 공인중개사를 대상으로 상가임대차보호법 사례를 강의하였습니다. 강의는 1차와 2차로 나누어 각 90분씩 진행되었으며, 계약갱신요구권 등 계약기간, 임대차계약의 해지, 권리금회수기회보호, 차임증감 청구권 및 원상회복, 상가와 주택임대차보호법의 비교 집합건물의 임대차 중개 시 주의사항 등 공인중개사가 부동산의 중개행위를 할때, 부딪히는 실제 실무 사례들에 기초하여 강의를 진행하였고, 강의는 현직 공인중개사들의 성원에 힘입어 유익하게 마무리 되었습니다. 주택 또는 상가임대차 분쟁과 관련하여 법률상담이 필요하시다면, 법률사무소 명건 ‘임대차119’로 연락 주시기 바랍니다. '임대차119'는 임대차에 관한 수많은 승소사례와 경험으로, 의뢰인에게 실질적인 도움이 되도록 최선의 솔루션을 제공해 드리겠습니다. 감사합니다. [이상옥 대표변호사 약력] [황규현 임대차연구소장 약력] [홈페이지 상담신청] [전화상담신

세차장의 상가임대차보호법 적용여부 [내부링크]

안녕하세요. 법률사무소 명건 '임대차119' 공민석 총괄실장입니다. 상가임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 건물로써 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차인 경우 적용됩니다. 그리고, 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 실제 현황, 용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 "실질적"으로 판단하여야하고, 단순히 보관, 제조, 가공 등 사실행위만 하는 경우는 적용되지 않고, 해당 사안에서 영리적 행위가 동반되어 이루어진다면 상가임대차보호법에 적용을 받을 수 있습니다. 즉, 영세상인, 상가에 입점한 가게 등만 상가임대차보호법에 적용대상이 아니라 사업자등록이 되는 상가건물에서 영리행위를 하면 상가임대차보호법을 적용받을 수 있는것입니다. 상가임대차보호법에 적용된다면 10년의 갱신요구권도 보장될 것이고, 계약종료 후 퇴거 시 권리금회수기회권도 보장 받을 수 있습니다. 그렇다면, 세차장을 운영하는 경우는 상가임대차보호법을 적용받을 수 있을까요

불법증축 한 상가면적도 권리금보호가 될까? [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 상가임대차계약을 체결하면서 임차인이 영업인가를 받기 위해 임대인의 양해를 구하며 이행강제금을 본인이 책임지기로하고 임차 건물을 불법으로 증축을 하였습니다. 이후 장기간 임대차를 유지해오다, 임대인의 갱신거절을 이유로 임차인은 신규임차인을 구해 권리금계약을 체결하고, 신규임차인을 임대인에게 주선하였습니다. 그런데, 임대인이 신규임차인에게 불법 건축물을 철거하여야 함을 고지하였고, 이를 사유로 임차인과 신규임차인 사이에 권리금계약은 파기되었습니다. 이후 임차인은 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구하였고, 법원에 감정신청을 하였으며, 감정평가사는 불법증축 된 내부시설까지 모두 권리가액으로 감정평가를 하였습니다. 이에, 임대인은 임차인의 불법증축 부분에 대해 명시적으로 동의 또는 승낙한 사실이 없음을 밝히며, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 5호 "임차인이 임차 한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한

업종제한을 위반한 경우 임대차계약해지 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 일반적으로 상가임대차계약을 체결할 때 '고깃집' 또는 '사무실' 등 업종을 명확하게 특정하여 체결하는 경우는 드뭅니다. 표준임대차계약서에는 '임대인의 동의없이 용도를 변경하는 경우 임대차계약을 해지할 수 있다'고 기재된 상태에서 계약이 체결되나, 이는 목적물의 건축상 변경, 상가와 주거의 용도구분 등을 이유로 하는 변경으로써 해석되는 것이 일반적이고, 최초부터 특정하지 않은 상태에서 다른 업종으로 변경하는 것을 이유로 해당 약정 위반을 주장하여 임대차계약을 해지시키기는 어렵습니다. 즉, 임대인은 임대차계약 체결 시 임차인의 영업목적에 따라 구두로 인지 한 영업특정물 외 (고깃집, 사무실, 음식점, 소매업 등) 임차인이 중간에 업종을 변경하더라도 이를 사유로 하여 임대차계약을 해지시키기는 어렵습니다. 만약, 임차인이 중간에 업종을 변경하지 못하도록 '임대인의 동의 없이 업종을 변경하는 경우 임대차계약을 해지할 수

전세 보증금 반환 소송절차 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 전세보증금을 돌려받지 못하거나, 제때 돌려받지 못할 상황으로 우려되는 임차인은 전세 보증금 반환 소송절차를 당장 준비해야 할지, 계약이 종료된 후 준비해야 할지 고민에 빠지게 됩니다. 일반적으로 임차인은 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전 그 사이에 임대인에게 계약 종료 시 이사를 예정하고 있다는 의사와 함께 다른 집 계약을 위해 계약금 10%를 먼저 돌려줄 수 있는지, 보증금을 계약종료일날 문제없이 돌려 줄 수 있는지 임대인의 의사를 확인하게 됩니다. 그러나, 이때 임대인이 새로운 임차인이 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다거나, 계약종료일날 전부 돌려줄 수 없어 시간이 필요하다는 답변을 하게되는 경우가 발생하는데, 이때부터 임차인은 전세 보증금 반환 소송절차를 준비해야 합니다. 가장 먼저 확인해야 할 것은 만약, 판결을 받고 부동산의 경매를 신청했을 때, 내 보증금을 전부 배당받을 수 있는지 확인하

신규임차인 주선을 하지 않아도 권리금회수기회 방해 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 임차인이 계약이 종료되기 6개월 전부터 계약종료일까지 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약을 체결하고, 임대인에게 신규임차인을 주선한 뒤 임대인이 정당한 사유없이 신규임차인을 거절하게 되면 임차인은 권리금 상당의 손해배상을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 그런데, 일반적으로 신규임차인 주선을 준비할 임차인은 권리금계약을 위해 임대인에게 신규임차인을 주선할 예정이라는 의사를 먼저 표시하게 되는데, 이때 임대인이 확정적으로 신규임차인을 주선하여도 계약하지 않을 것이라는 거절의 의사표시를 한 경우 임차인은 신규임차인을 구해 주선을 하여야만 권리금 손해배상을 청구할 수 있을까요? "임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4

제소전화해에 협조하지 않는 경우 임대차계약해지 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 임대를 업으로 하는 대부분의 임대인은 향후 계약위반 사유가 발생한 경우 강제집행을 용이하게 하고자 임차인과 임대차계약을 체결하며, 그 특약으로 '임차인은 제소전화해에 협조하기로 한다.'는 약정을하고, 임대차계약 체결 한 뒤 제소전화해를 준비하게 됩니다. 그런데, 임대차계약 체결 당시와 달리 임차인이 제소전화해에 비협조 또는 이에 응하지 않는 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있을까요? 상가임대차보호법 제15조 "이 법의 규정에 위반된 약정으로써 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다." 임대차보호법은 편면적 강행규정으로 임차인에게 불리하게 약정된 특약은 효력이 없다고 봅니다. 먼저, 위 특약 '임차인은 제소전화해에 협조 하기로 한다.'는 협조하지 않는 경우 임대차계약을 해지 한다는 내용을 담지 않고 있어, 단순히 협조하지 않았을 때 임대차계약을 해지할 수는 없습니다. 또한, "협조"라는 의미의 해석이 임대인이

'임대인에게 권리금을 청구할 수 없다' 특약의 효력 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 상가임대차계약을 체결할 때 임대인의 요구로 인해 그 특약으로 '임대차 종료 시 임대인에게 권리금을 청구할 수 없다'는 약정을 하는 경우가 종종 있습니다. 상가임대차보호법에서는 강행법규로서 임차인의 권리금회수기회권을 보호하고 있으므로 권리금을 청구할 수 없다는 특약은 원칙적으로 무효로 봅니다. 다만, 임차인에게 불리하지 않는 경우라면 유효할 수 있습니다. 만약, 임대차계약 체결 당시 임대인이 점포의 대부분 시설들을 설치하였거나, 장기간의 렌트프리를 제공하는 등 상당한 보상을 제공함과 동시에 '권리금을 주장할 수 없다'는 내용으로 약정한다면 이것은 유효할 수 있습니다. 그러나, '권리금을 주장할 수 없다'는 문구는 해석이 양립될 여지가 상당합니다. 문장을 그대로 해석하면 임차인이 임대인에게 권리금을 달라고 하지 못한다는 의미인데, 이는 신규임차인 주선과는 다른 문제입니다. 만약 계약이 종료되기 전 임차인이 신규임차

임대차계약해지 통보를 하는 방법 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 주거의 경우 2기 차임이 연체되거나, 상가의 경우 3기 차임이 연체되면 임대인은 임대차계약 해지통보를 준비하게 됩니다. 일반적으로 임대인은 임대차계약의 해지통보는 반드시 내용증명으로 해야 효력이 발생한다고 이해하고 있으나, 그렇지 않습니다. 우리 민법(제111조 제1항)은 '도달주의'를 채택하고 있는데, 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다는 주의입니다. 즉, 해지의 의사표시가 상대방에게 도달만하면 되므로, 내용증명이 아닌 문자, 카톡, 전화로도 해지통보의 효력을 발생시킬 수 있습니다. 또한, 내용증명을 임차인이 수취하지 않거나, 내용증명이 도달되기 전 임차인이 미납된 차임을 모두 변제해버린다면 내용증명이 도달되어도, 연체된 차임을 먼저 지급하였음을 이유로 해지의 효력이 발생되지 않습니다. 따라서, 임대차계약 해지에 대한 법률적 주도권을 가져오기 위해서는 해지에 이르는 차임연체에 이

무상사용중인 내 집의 사용대차 명도소송 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 친족관계에 있는 자를 내 집을 무상으로 사용하도록 하였고, 이후 필요에 의해 퇴거를 요청하였으나 퇴거하지 않는 경우들이 있습니다. 예를들면, 형제 중 1명이 내 집에서 부모님을 모시겠다고 하여 사용하도록 허락하였고, 이후 부모님이 돌아가셨음에도 형제가 내 집에서 퇴거하지 않을 때 또는, 친족이 내 집을 무상으로 사용하도록 허락하고, 상당기간이 지나 필요에 의해 퇴거를 요하였으나, 자진해 퇴거하지 않을 때 등 위와 같은 경우 사용대차를 해지하고 명도소송을 제기하게 됩니다. 일반적으로 부동산의 "임대차"라고 하면 임차인에게 목적물을 사용, 수익할 수 있도록 해주고, 상대방은 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정해야 임대차의 효력이 발생되고, 부동산의 "사용대차"의 경우는 당사자 일방이 상대방에게 무상으로 사용, 수익을 목적으로 부동산을 인도해야 그 효력이 발생됩니다. 그렇다면, 사용대차는 언제 해지를 통고할 수 있

전세보증금 안줄때 3단계 대응방법 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 세입자는 집주인에게 보통 계약이 종료되기 전 미리 계약종료와 동시에 퇴거할 것을 고지하게 되고, 집주인은 보증금을 종료일에 문제없이 돌려줄 수 있다면 다른 이야기 없이 이에 알겠다는 의사를 표시하게 됩니다. 그런데, 계약종료일까지 보증금을 마련할 수 없는 집주인이라면 상황은 달라집니다. 세입자가 종료일에 퇴거할 것을 고지하게되면 집주인은 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 하거나, 아니면 종료일이 지나야 돌려줄 수 있다는 의사를 표시하는 경우도 있습니다. 이런 경우 세입자는 보증금반환소송을 고려하게 되는데, 집주인이 보증금을 안줄때 아래와 같이 3단계로 구분하여 절차를 진행해야합니다. 세입자가 집주인의 답변에 대해 특별한 반론을 제시하지 않으면 집주인은 보증금을 돌려주기 위해 다른 곳에서 금액을 융통하거나, 대출을 알아보거나 하지 않고 새로운 세입자가 들어오기만을 기다립니다. 따라서, 집주인에게

계약갱신요구권을 행사하는 방법 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 주거 임차인의 경우 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전 그 사이에, 상가 임차인의 경우 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 그 사이에 임대인에게 계약갱신요구권을 행사해야 각 임대차보호법에서 보호하는 갱신권을 인정받을 수 있습니다. 그렇다면, 계약갱신요구권을 행사는 어떤 방법으로 해야할까요? 대부분의 임차인들은 반드시 '내용증명'으로 해야한다고 인지하고 있습니다. 우리 민법은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달되어야 그 효력이 발생된다는 "도달주의"를 채택 하고 있습니다. 계약갱신요구권을 행사한다는 그 의사가 상대방에 도달되어야 갱신요구권이 행사되었다고 볼 수 있다는 것입니다. 계약갱신요구권의 행사는 내용증명만이 아닌 어떤 방식으로도 가능합니다. 문자, 전화, 카톡, 우편, 대화 등 상대방에게 의사가 도달되었음을 알수만 있다면 도달되었다고 볼 수 있습니다. 다만, 향후 분쟁소지가 다분한 경우 의사

월세 미납 시 완벽하게 대응하기 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 임대차계약을 체결한 임차인이 월세를 수개월에 이르도록 연체한 경우 임대인은 임차인을 퇴거시키기 위한 준비를 하게됩니다. 물론 임차인에게 미납된 월세를 납부하라고 독촉하는 경우도 있지만 임대차를 해지할 수 있는 수준에 이르도록 월세를 연체한 임차인은 미납된 월세를 납부하더라도 임대차기간 내 또다시 연체하는 경우가 상당합니다. 즉, 월세 미납을 사유로 신뢰관계가 파괴된 임차인은 보증금이 상당금액 남아있을때 미리 명도소송을 준비하는것이 좋습니다. 명도소송을 준비할때는 제3의 점유자가 있는지 부동산점유이전금지가처분 절차를 활용하여 현장을 잘 확인해야 합니다. 임차인만을 대상으로 명도소송을 제기한 후 판결을 받는 경우 현장에 제3의 점유자가 있다면 점유자를 상대로 명도소송을 처음부터 다시해야 강제집행이 가능하기 때문입니다. 보통 주거의 경우 임차인들의 가족이 있다면 점유보조자로서 강제집행에 문제가 없으나, 상가의 경우

차임 3기 연체 후 재계약한 경우 갱신거절 불가능? [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. "임대차기간 중 어느때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사 할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것이 아니다." [2021. 5. 13. 선고 대법원 2020다255429 판결] 우리 법원은 임대차기간 중 연체되었던 사실만으로 신뢰관계가 파괴되었음을 원인으로 임대인의 갱신거절권을 인정하고 있습니다. 즉, 3기 연체 -> 해지통보 -> 임대차계약해지 3기 연체 -> 연체금 변제 -> 해지통보 -> 해지X 3기 연체 -> 계약종료 전 갱신거절 이 구조로 이해할 수 있겠습니다. 그런데, 해당 판례의 사실관계는 임대차기간 중 연체되었던 사실만으로 임대인의 갱신거절권을 인정한 사례인데, 만약 연체되었던 임대차계약기간이 종료된 후 임대인과

환산보증금 초과 시 갱신요구권의 적용 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 상가임대차보호법 제2조 제1항 "이 법은 상가건물(사업자 등록의 대상)의 임대차에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물 임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다." 상가임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 건물에서 주된 목적물을 영업용으로 사용한다면 적용 받을 수 있습니다. 그러나, 위 법령에 따라 지역별로 산정한 환산보증금 기준에 초과되는 임대차계약은 적용되지 않는다고 규정하고 있습니다. 각 지역별 환산보증금 기준은 아래와 같습니다. 서울특별시 : 9억 부산광역시, 과밀억제권역 : 6억 9천만원 광역시, 세종특별자치시, 안산, 김포, 광주, 파주, 화성, 용인 : 5억 4천만원 그 밖의 지역 : 3억 7천만원 통상의 임대차계약은 보증금과 월세를 구분하여 약정하는데 내 환산보증금을 확인하고자 한다면 아래와 같이 계산해볼 수 있습니다.

환산보증금 초과 시 권리금회수보호 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 상가임대차보호법은 지역별 보증금액 기준을 초과한 경우 이 법을 적용하지 않는다는 규정을 두고 있습니다. 상가임대차보호법 제2조 제1항 "이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물 임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다." 각 지역별 보증금액의 기준은 아래와 같습니다. 서울특별시 : 9억 부산광역시, 과밀억제권역 : 6억 9천만원 광역시, 세종특별자치시, 안산, 김포, 광주, 파주, 화성, 용인 : 5억 4천만원 그 밖의 지역 : 3억 7천만원 또한, 일반적으로 상가임대차계약은 보증금과 월세를 구분하여 계약하는데 보증금액은 보증금만을 기준으로 하는것이 아닌 월세를 보증금으로 환산하여 계산해야 합니다. 계산방법은 이렇습니다. '보증금 + (월세 X 100)' 만약 보증금 1억, 월세 1,500만원의 임대차계약을 체

집주인의 보증금 미반환 시 대처방법 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 전세 보증금 미반환 사고는 새해에 들어서도 꾸준히 사고비율이 상승하고 있습니다. 2월 20일 부동산 정보 제공업체 경제만랩에 따르면 지난 1월 전국의 빌라 전,월세 거래량은 총 2만 1천여 건으로 이 중 전세거래는 9천 여건, 월세거래는 1만 1천 여건으로 나타났는데, 월세 임대차계약의 비중이 약 56%로 국토교통부가 관련 통계를 기록하기 시작한 2011년 이후 가장 높은 수준입니다. 또한, 월세가 100만원 이상인 빌라의 거래량은 약 900여 건으로 이 또한 관련 통계 기록 역대 최대치를 기록했습니다. 이처럼 현재 우리사회에서는 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기 등의 이슈들이 여전함을 알 수 있습니다. 집주인이 보증금을 미반환 하는 경우 세입자는 어떻게 대처를 해야할까요? 제일 먼저 해야할 것은 해당 부동산의 경매를 진행했을 때, 내 보증금을 온전히 배당받을 수 있는지 체크해보아야 합니다. 이는

카센터의 권리금회수기회권 적용여부 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 상가임대차보호법 제10조의 4 (권리금회수기회 보호 등) "임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차종료 시까지(중략) 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다. 상가임대차보호법 제2조 제1항 "이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다." 상가임대차보호법은 사업자등록이 되는 건물에서 임대차목적물을 영업용으로 사용한다면 적용됩니다. 상가임대차보호법에 적용이 되어야 권리금회수기회권이 보호되는데, '카센터'의 경우도 상가임대차보호법이 적용되고, 나아가 권리금회수기회를 보호받을 수 있을까요 ? 우리 법원은 상가건물에 해당하는지에 대해 건물의 실제현황, 용도 등에 비추어 영업용으로 사용하는지 보다 실체적으로 판단하는데, 일반적인 카센터는 부지 위 건물에 사업자등록을 하고, 목적물에서 영리적행위가 동반되므로 상가임대차보호법에 적용을 받을 수 있습

임차인의 명도시간끌기, 부속물매수청구권 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 주택임대차계약 또는 상가임대차계약에서 임대인이 적법하게 갱신을 거절한 경우 임차인은 건물을 인도해줘야 합니다. 물론 당연하게도 임대인은 보증금을 돌려줘야 할 의무가 발생합니다. 통상 명도소송의 경우 판결까지 6개월에서 8개월 가량 소요가 되는데, 임차인은 소송기간 중 주거에서 거주하거나, 상가에서 영업을 이어갈 수 있습니다. 특별하게 차임이 보증금을 넘어선 상당액이 연체되었거나, 긴급하게 명도를 해야 할 이유가 상당한 경우면 단행가처분 절차를 활용해 명도집행을 할 수 있지만 이는 긴급한 필요성을 법원에 소명하는데 매우 까다롭기때문에 특수한 경우가 아니면 불가능합니다. 이와 같은 이유로 임차인은 명도소송이 진행되면 재판이 여러차례 속행되도록 시간을 끌 수있는데, 이때 가장 많이 행사하는 것이 '부속물매수청구권'입니다. 부속물매수청구권은 말 그대로 건물에 부속된 물건로 임차인 소유에 속하며 건물 구성 부분으로는 되

대화로 안되는 세입자 내보내기 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 주거의 경우는 임대인이 계약종료 6개월 전부터 2개월 전 그 사이에 갱신거절을 할 수 있고, 2기 이상 차임이 연체된 경우 임대차계약을 해지할 수 있으며, 상가의 경우는 임대인이 계약종료 6개월 전부터 1개월 전 그 사이에 갱신거절을 항 수 있고, 3기 이상 차임이 연체된 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 위와 같이 임대차계약이 종료되었다면, 임차인은 임대인에게 건물을 인도하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해줘야 할 의무가 발생합니다. 그런데, 계약이 종료되었음에도 불구하고 대화로 안되는 세입자를 내보내기 위해 임대인은 명도소송을 준비하게 됩니다. 명도소송을 제기하기 전에는 반드시 현장의 점유자를 명확히 특정해야 향후 강제집행 시 문제가 없습니다. 상가의 경우는 현장에서 카드결재를 통해 영수증에 나온 사업자를 확인 할 수 있느나, 주거의 경우는 마음대로 내부를 확인할 수 없으므로 소송절차를 확인해야

상가세입자 내보내기 하나씩 해결 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 상가임대차보호법 제10조 제1항 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다." 다만, 다음 각 호의 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우" 상가임대차계약에서 임차인은 계약종료 6개월전부터 1개월 전 그 사이에 임대차계약의 갱신요구권을 행사할 수 있고, 임차인이 3기 이상 연체했거나, 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 임대차계약의 해지, 갱신거절을 할 수 있습니다. 이후 임대인은 상가세입자 내보내기를 위해 명도소송을 준비하게 되는데, 상가 명도소송을 준비할때는 현장 사업자가 누구인지, 가게 앞 적치물을 없는지 명확히 확인해야합니다. 사업자를 확인하는 이유는 단순히 임차인만을 대상으로 명도소송을 진행하여 판결

전세 보증금 반환 청구소송 진행과 비용 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 전세 보증금 반환 청구소송을 진행하기 위해서는 임대차계약의 해지통보 또는 갱신거절 한 증거자료가 있어야 합니다. 대부분 임대인의 귀책에 의해 임차인이 임대차계약을 해지 통보 후 보증금 반환을 요하는 경우보다 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전 그 사이에 임차인이 임대인에게 임대차계약이 종료되는대로 퇴거할 예정임을 고지하며 보증금 반환을 요청하는 경우가 많습니다. 이에 대해 임대인이 새로운 임차인이 들어와야 줄 수 있다고 하거나, 대출이 나오지 않아 종료일이 지나서 지급을 할 수도 있을 것 같다는 애매한 의사를 표시한 경우 이사 준비도 할 수 없는 이도저도 안되는 애매한 상황에 빠진 임차인이 소송을 준비하게 됩니다. 전세 보증금 반환 청구소송을 준비할 때는 위와 같이 임대인에게 갱신거절 또는 퇴거할 의사에 대해 그 의사를 표시한 증거자료(문자, 카톡, 전화 등)를 확보해 두셔야 하며, 만약 임대인이 종료일에

재건축을 이유로 상가임대차계약 갱신거절 대응방법 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 "임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우" 가. 임대차계약 체결 당시 공사의 시기 및 소요기간 등을 포함하여 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 임대인은 재건축을 이유로 하거나, 건물의 노후화로 인해 안전사고가 발생할 현저한 우려가 있는 경우 위 법령에 따라 임차인과의 상가임대차계약에 대해 갱신을 거절할 수 있습니다. 이 갱신거절은 임차인의 갱신요구권이 얼마나 남아있든 무관하게 당해 종료되는 임대차계약에 대해 만기 시 종료할 수 있음을 의미합니다. 실제, 건물의 노후화가 심하거

계약갱신요구권 합의 후 실거주사유로 갱신거절한 경우 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 주택임대차보호법에서는 임차인이 갱신요구권을 행사하여 2년간 임대차계약을 연장할 수 있는 권리를 보호하고 있습니다. 위와 같은 경우 임대인은 '실거주'(직계 존,비속 포함)를 이유로 임차인의 갱신요구권 행사에 대해 갱신거절을 할 수 있습니다. 즉, 임대인은 계약종료 6개월 전부터 2개월 전 그 사이에 임차인에게 실거주를 사유로 갱신을 거절할 수도 있고, 임차인이 갱신요구권을 행사한 뒤 전단 기간 내 실거주를 사유로 갱신을 거절할 수도 있습니다. 그런데, 만약 임차인이 갱신요구권을 행사한 당시 임대인이 이에 대해 그 청구를 승낙(동의)한 뒤 추후 전단 기간 내 사정이 변경되어 실거주를 사유로 갱신을 거절하게 된다면 임차인의 갱신요구를 적법하게 거절한 것일까요? 기본적으로 주택임대차보호법은 임차인의 안정적인 주거권을 보장하기 위한 법령입니다. 다만, 임대인의 사유재산권 제한 사이의 형평을 도모하기 위하여 임차인의 계

민법에 적용되는 임대차계약 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 민법 제618조 "임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다." 임차인 주거생활 보호를 위한 '주택임대차보호법'과 상인의 영업권 보호를 위한 '상가건물임대차보호법' 각 특별법은 민법보다 우선적용을 받게 됩니다. 먼저 민법에 적용되는 임대차는 공작물, 동산 등 여러가지가 있지만, 실생활에서 많이 접할 수 있는 것은 토지임대차, 환산보증금이 초과되는 상가임대차계약이 대표적으로 민법에 적용되는 임대차계약입니다. 다만, 환산보증금이 초과되는 상가임대차계약은 상가임대차보호법의 규정을 일부 적용받아 갱신요구권, 권리금회수기회권이 모두 보호됩니다. 그러나, 갱신요구권 행사 또는 재계약 없이 묵시적갱신이 되어 버리면 그때는 민법에 적용을 받아 임대인이 민법규정에 의해 해지통보를 할 수 있게 되고, 이 경우 임차인은 갱신요구

원상복구를 하지 않았다는 이유로 보증금을 돌려주지 않을 때 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 임대차계약의 분쟁은 계약이 종료된 후에도 자주 발생하는데 대표적으로 임차인의 원상복구 의무에서 많은 분쟁이 발생합니다. 대부분의 표준임대차계약서에는 임차인의 원상복구 의무를 약정하는데, 특약에 따라 원상복구의 범위를 구체적으로 정하는 경우들도 많이 있습니다. 그러나, 구체적인 범위를 특정하지 않고 "원상복구를 해야한다." 라고 단순히 약정했다면, 임차인은 임대차를 시작한 시점을 기준으로 원상복구해야 한다는 것이 대법원의 입장입니다. 또한, 임대차 원상복구는 계약체결 시 임대인이 깨끗한 상태로써 돌려받기 위해 구체적인 범위를 명확히 특정하지 않고, 준공시점 또는 공실상태 등으로 단순하게 기재하는 경우들이 많습니다. 이러한 경우 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 원상복구 의무가 있으니 목적물 내 모든 시설물을 철거하라고 하는 무리한 요구를 하게 되는 경우도 있고, 마음대로 보증금에서 공제해버리는 경우도 있습니다.

전세보증금 미반환 대응은 신속하게 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 2022년부터 시작 된 전세사기 피해사례가 새해에도 지속되고 있습니다. 지난 2월 16일 주택도시보증공사에 따르면 2024년 1월 사고액이 한달만에 약 3,000억원에 달했고, 이 수치는 2023년 1월보다 31.1% 증가한 수치입니다. 또한, 신탁부동산 유형의 전세사기 피의자가 수십억원대 보증금을 편취하고 구속기소되는 사례도 발생했습니다. 이처럼 전세보증금 사기사례들은 더 다양한 유형으로 우리 사회에 큰 타격을 주고 있는 실정입니다. 그렇다면, 임대인이 전세보증금을 미반환 하는 경우 임차인은 어떻게 대처해야 할까요? 가장 먼저, 추후 부동산강제경매 절차가 진행되었을때 내 전세보증금 전액을 배당받을 수 있는지 확인해야 합니다. 부동산의 최근 시세를 확인하고 부동산에 나보다 선순위 담보권자가 있는지 등 권리분석을 통해 확인해야 하고, 안정적으로 배당을 받을 수 있다면 판결 이후 강제경매를 진행할 것으로 계획을 짜

[언론보도] '임대차 10년 넘어도 권리금 회수 가능'_한국일보 [내부링크]

임대차119 황규현 박사는 지난 2024. 3. 13. 한국일보의 기획기사 서울 성동구 성수동의 둥지 내몰림 현상 (젠트리피케이션)에 대하여 인터뷰를 진행하였습니다. "땅이 큰 성수동, 코로나19 때도 임대료 뛰어...임대차 10년 넘어도 권리권 회수 가능" [성수동의 빛과 그림자] | 한국일보 황규현 건국대 부동산대학원 겸임교수는 서울 성동구 성수동의 둥지 내몰림 현상(젠트리피케이션)을 두고 이렇게 말했다. 그는 '현장파'다. 중앙대 건축학과를 나와 건설 현장 소장으로만 20년 가까이 일했다. 그사이 공인중개사가 됐다. 2016년엔 서울시 공정경제과 주무관으로 일하면서 젠트리피케이션 관련 조례를 만드는 데 힘을 보탰다. 이듬해 초부터 법무부 www.hankookilbo.com 본 인터뷰에서는 성수동의 임대료 상승현상, 지자체의 역할, 주의할 점 등에 대해 성실히 인터뷰하였습니다.

[언론보도] ‘전세금 못 돌려줘’…어떻게 대응해야 할까?_경향신문 [내부링크]

임대차119 황규현 박사는 지난, 2024. 3. 11. 경향신문의 기획기사에서 전세금을 돌려받지 못한 세입자의 대응방법을 인터뷰하였습니다. 본 인터뷰에서는 제작년부터 시작 된 전세사기 피해사례들의 수치와 2024년 수치를 비교분석하여 그 상승률과 전세금을 돌려받기 위한 소송의 준비단계, 중요한 사항, 채권의 회수절차 등을 세세하게 인터뷰하였습니다. ‘전세금 못 돌려줘’…어떻게 대응해야 할까? 재작년부터 시작된 무시무시한 전세 사기. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2024년 1월 사고액이 한 달 만에 2,927억 원에 달했다. 이는 지난해 1월(2,232억 원)... lady.khan.co.kr

월세 미납 세입자 내보내기 비용안내 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 주거의 경우는 2기 상가의 경우 3기 월세가 연체되면 건물주 또는 집주인은 세입자를 내보내기 위한 준비과정을 거치게 됩니다. 여기서 말하는 2기와 3기는 2번 또는 3번의 연체가 있어야 하고, 2기에 또는 3기에 달하는 금액이 연체되어야 임대차계약을 해지 할 수 있습니다. EX) 월세가 10만원인 경우 2번 이상을 연체하고 총 연체액이 20만원 이상일 때를 말합니다. 임대차계약의 해지통보는 꼭 내용증명으로 하지 않고, 문자, 전화통화로 해도 무관합니다. 다만, 문자메시지 캡쳐화면 또는 전화녹음 파일을 필히 가지고 있어야 추후 법원에 해지통보 증거자료로 사용할 수 있겠습니다. 해지통보까지 완료되었다면, 임차인을 상대로 바로 명도소송을 제기하는 것이 아니라, 현장의 제3점유자가 있을 가능성이 있으므로 부동산점유이전금지가처분 절차를 먼저 진행하여 가처분 집행단계에서 제3점유자 등의 변수가 없는지 체크한 뒤 명도소송을

주택임대차 계약갱신청구권에 대한 합헌결정 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 헌법재판소는 헌법질서를 수호하고, 국민의 기본권을 보장하기 위한 사법적 최고기관이며, 위헌법률심사, 탄핵심판, 정당해산심판, 헌법소원심판, 권한쟁의심판 5가지의 재판권한을 행사합니다. 최근 주택임대차보호법의 부칙에 대해 주목할 만한 헌법소원심판 사건의 선고가 있었습니다. 지난 2020. 7. 31. 임대차3법이 시행되었습니다. 임대차3법은 크게 임차인의 계약갱신청구권과 전월세 상한제, 전월세 신고제로 구분하는데 임대인 입장에서는 사유재산인 부동산을 사적으로 임대하는것에 대해 국가가 관여하여 임대인의 재산권을 침해하는 것에 대한 문제를 지속적으로 제기하였고, 특히 생계형 임대인들의 반발은 더욱 심했습니다. 결국 주택을 소유한 임대인 또는 임대인의 지위를 승계한 청구인들은 주택임대차보호법 제6조의 3 (계약갱신청구권) 제7조 제2항(전월세상한제) 제7조의 2(전월세전환율)조항이 자신들의 기본권을 침해하거나, 헌법에 위반된

건물주와 권리금분쟁 해결은 임대차119 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 상가임대차보호법은 상가세입자의 권리금회수기회 보호를 규정하고 있습니다. 다만, 권리금을 보호받기 위해 상가세입자는 법에서 규정하는 요건들을 갖추어야 합니다. 임대차계약 종료 6개월 전부터 종료시까지 신규임차인을 적법하게 임대인에게 주선해야하고, 건물주가 법에서 정한 정당한 사유 없이 방해행위를 하여 권리금계약이 파기되거나, 체결을 하지 못한 경우에 이르러야 합니다. 상가세입자가 건물주에게 위 요건들을 갖추어 건물주에게 신규임차인을 주선했으나, 건물주가 정당한 사유없이 이를 거절한다면 세입자는 건물주에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 만약 임대차계약 체결 시 특약으로 '권리금'을 포기하는 것으로 약정했더라도, 상가세입자는 건물주에게 요건을 갖춰 권리금 상당액을 손해배상 청구할 수 있고, 이것은 상가임대차보호법에서 정한 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것으로 효력이 없기 때문입니다. 또한,

상가누수로 인한 임대차계약 해지 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 민법 제623조 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다." 임대인은 임차목적물을 임차인이 문제없이 목적에 따라 사용, 수익할 수 있도록 문제가 발생하는 경우 수선할 의무가 있습니다. 임대인에게 수선의무가 있다면 임차인 또한 선량한 관리자의 주의의무가 있는데, 건물의 하자 및 보수의 필요성 또는 대규모 수선이 필요한 경우 등 필요한 때에 긴급한 경우 임시조치를 해거나, 임대인에게 이에 대한 통지를 성실하게 해야 하는 것입니다. 임대인과 임차인 사이에 수선범위에 대한 분쟁이 많은데, 일반적으로 소모품 또는 임차인의 부주의로 발생한 보수가 필요한 사안은 임차인이 직접 조치 해야 할 의무가 있고, 이 외 대규모 보수 등은 임대인이 수선할 의무가 있다고 할 것입니다. 만약, 상가의 누수가 심한 경우는 어떻게 조치할 수 있을까요? 임대차계약의 잔금 지

제소전화해 강제집행에 대한 대응방법 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 상가임대차계약 시 임대인의 요청에 의해 제소전화해를 통해 화해조서를 남기는 경우가 많습니다. 임대차계약에서 제소전화해는 계약종료 시 또는 임차인의 과실로 인한 임대차계약이 해지되는 경우 건물인도의 집행권원을 확보해두기 위한 것으로 해지의 효력이 발생된 후 명도소송을 제기하는 것보다 재빠르게 명도집행을 할 수 있습니다. 실무상 상가임대차보호법에 위반되거나, 임차인에게 불리한 조항들은 화해기일 당일에 재판장이 수정을 요하는 경우가 많기 때문에, 상임법에 위반되는 내용은 화해조서에 담기 어렵고 만약, 상임법에 반하는 내용으로 화해가 성립되었다면 그 조서는 법률적으로 유효합니다. 다만, 제소전화해조서로 명도집행이 100% 가능한것은 아닙니다. 명도집행 시 현장의 사업자가 제소전화해의 임차인 명의가 아닌 다른사업자 이거나, 현장의 점유자가 다른 경우 임대인은 승계집행문 절차를 거쳐 명도집행을 할 수 있습니다. 그러나,

명도소송절차는 이렇게 진행됩니다. [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 명도소송은 임대차계약이 해지 된 경우 임대인이 임차인에게 자진하여 퇴거 및 부동산의 인도를 요구하였으나, 임차인이 자진하여 퇴거하지 않는 때 법원의 판결 후 강제집행을 통해 부동산을 인도받기 위해 진행하는 소송을 말합니다. 명도소송의 시작은 임대차계약 종료 또는 해지로부터 진행되며, 해지 및 종료의 요건을 갖추었다면 아래의 절차대로 진행됩니다. 첫번째, "부동산점유이전금지가처분" 임차인 명의자를 대상으로 명도소송을 제기하고 강제집행을 진행하는데, 점유자가 임차인이 아니라 "황규현"이라면 집행부는 "황규현"을 상대로 판결을 다시받아오라는 의사와 함께 집행불능을 선언합니다. 만약 임차인이 이러한 점들을 악용하여 집행때마다 제3자를 목적물에 점유하게 하여 집행불능 시킨다면 임대인은 평생 명도를 하지 못할 것입니다. 따라서, 명도소송을 제기하기 전 먼저 부동산점유이전금지가처분 절차를 진행하여 고시문 부착까지 완료해야합

분양받은 상가에 기둥이 있을 때 분양계약 취소 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 상가분양을 받기 위해 분양상담직원과 상담 후 카탈로그와 팜플렛을 확인하여 지리적, 환경적 요건을 검토하고 분양계약을 체결하게 됩니다. 그런데, 상가를 분양받은 후 상가 내 중앙에 기둥이 있고, 이에 대해 계약 전 구체적으로 고지를 받지 못한 상황에서 수분양자는 계약을 취소하고 분양대금을 돌려받을 수 있을까요? "부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았다면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다." [대법원 2005다5812 판결] "고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로 원고들로서는 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있고, 분양계약의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있다." [대법원 2004다48515 판결] 부동산 거래에 있어서

실거주를 사유로 하는 주택임대차 갱신거절 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제2항 "임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 다만, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다." 주택임대차보호법에서는 임차인의 안정적인 주거생활을 보호하기 위해 2년을 추가로 거주할 수 있는 계약갱신청구권 규정을 두고 있습니다. 그러나, 주택임대차보호법에서 규정하는 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절 할 수 있는 (2기 차임연체 등) 사정이 있다면 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다. 특히 갱신거절에 대한 분쟁 중 실거주를 사유로 하는 갱신거절이 상당한 비율을 차지하는데, 법은 "임대인(직계존속, 비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우" 갱신거절을 할 수 있음을 규정하고 있고, 최근 대법원은 해당 실거주를 사유로 하는 갱신거절의 입증책임은 전적으로 임대인에게 있음을 판시한 바 있습니다. 즉, 실거주를 사유로 갱신거절 후

임차인의 보증금에 압류가 들어온 경우 대처방법 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 임차인과 임대차계약을 체결 한 임대인은 어느날 법원으로부터 등기를 수령하게 됩니다. 임대차기간이 종료되면 임차인에게 반환해주어야 할 보증금에 대한 채권압류 및 추심명령 또는 채권가압류 결정문과 제3채무자 진술최고서라는 양식을 함께 받게됩니다. 이 진술최고서는 임대인이 임대차보증금이 얼마이고, 임대차기간은 언제부터 언제까지인지, 지급할 의사는 있는지 여부를 적시하여 법원에 송부하는것이 좋습니다. 또한, 결정문에는 임대인이 제3채무자라고 표기되어있습니다. 왜 임대인에게 채무자라는 표현을 사용할까요? 임대차관계에서 보증금은 임차인이 월세를 제때 지급하지 않거나, 관리비를 미납하거나, 원상회복을 하지 않고 퇴거하는 등의 채무가 발생되는 경우 이를 담보하기 위한 성질을 갖고, 임대인은 임대차관계가 종료되면 임차인에게 보증금을 반환해주어야 할 의무가 있습니다. 따라서, 임차인의 채권자는 임대차 종료 시 반환채무인 임대차보

임대인이 신규임차인 주선을 거절하는 경우 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 상가임차인이 영업종료를 마음먹었거나, 권리금을 주고 내 영업장을 인수하여 운영하고자 하는 자가 나타나는 경우 임차인은 신규임차인과 권리금계약을 체결하고 계약종료 시기에 맞춰 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절한 뒤 신규임차인을 주선하게 됩니다. 그런데, 임대인이 기존 월세보다 훨씬 높은 월세를 제시하거나, 건물을 리모델링 한다거나, 본인이 실사용 한다는 등의 사유로 신규임차인의 주선을 거절하게 됩니다. 상가임대차보호법은 임차인의 권리금회수기회를 보호하고 있는데, 법에서 정한 '정당한 사유'로 신규임차인을 거절하는 것이 아니면, 임차인은 임대인에게 권리금상당의 손해배상을 청구할 수 있는데, 이 소송을 권리금소송이라고 합니다. 권리금소송은 법에서 정한 요건을 갖추는 것이 가장 중요합니다. 먼저, 계약종료 6개월 전부터 종료일까지 권리금계약을 체결한 후 임대인에게 신규임차인에 대한 정보제공 의무를 준수하여 신규임차인

임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는 경우 [내부링크]

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 임차인은 임대차계약이 종료되기 전 이사계획을 미리 준비하고, 주택임대차보호법에서 정한 계약종료 6개월 전부터 2개월 전 그 사이에 임대차계약의 갱신거절 고지와 동시에 보증금 반환계획을 임대인에게 묻습니다. 그러나, 임대인은 새로운 세입자가 들어와야 전세보증금을 돌려줄 수 있다거나, 지금은 상황이 좋지 않아 종료일에 돌려줄 수 없다는 등 임차인의 반환요구를 어물쩡 넘어가곤 합니다. 보증금이라는 것은 임대차 기간동안 임차인이 월세 또는 관리비를 미납하거나, 원상회복을 하지 않고 퇴거하는 경우 등 임대차관계에 있는 채무에 대해 담보하는 성질을 갖는 것으로 임대차계약이 종료되면 임차인에게 위 채무들을 공제하고 돌려줘야 하는것입니다. 즉, 새로운 임차인에게 받아서 현 임차인에게 돌려막기 형태로 지급하는 것이 아니라 최초부터 임차인의 보증금을 그대로 가지고 있었어야 하는것입니다. 따라서, 임대인이 신규임차인이 들어오지도

강제집행을 먼저 한 뒤 명도소송, 명도단행가처분 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 건물인도 청구권의 실현은 명도소송 후 본안판결에 기한 강제집행이 원칙입니다. 명도소송은 통상 판결까지 6개월 ~ 8개월 정도 소요되므로, 적지 않은 기간이 소모됩니다. 그러나, 임차인의 항변이 인정되지 않는 조건없는 인도청구권이 명확하거나, 본안 소송에 의할 경우 권리실현의 지연을 사유로 임대인의 손해가 현저히 큰 경우 또는 임대인에게 시급한 사정이 있는 경우 법원은 건물인도 단행가처분을 인정합니다. 건물인도 단행가처분이라는 것은 신청일로부터 2개월 내 법원으로부터 결정을 받아 강제집행을 완료할 수 있는 집행권원을 말하며, 결정이 인용된다면 본안판결 없이 즉시, 명도집행이 가능한 제도입니다. 그렇다면, 법원은 어떤 상황에 인도단행가처분을 인정하는지, 예시를 보도록 하겠습니다. 1) 차임연체로 인한 보증금 전부소진 임대인의 건물인도 청구에 대한 임차인의 대표적 항변권은 보증금반환에 대한 동시이행 항변입니다. 그러나, 차임

매매시 명도하기로 한다는 특약, 임대차계약해지 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 주택 또는 상가임대차계약에서 임대인이 추후 매매를 하는 경우 계약을 종료하거나, 당해 종료되는 계약의 갱신거절을 하기 위해 그 특약으로 '임대인이 부동산을 매매 하는 경우 임차인은 부동산을 명도해야 한다.'라고 약정하는 경우 종종 있습니다. 그렇다면, 위 특약에 따라 임대인은 매매 시 임차인에게 부동산을 인도받을 수 있을까요? 주택임대차보호법 제10조(강행규정) "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다." 상가임대차보호법 제15조(강행규정) "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다." 각 임대차보호법의 입법목적은 임차인의 주거생활 안정, 소상공인의 영업권 보호를 위해 제정되었습니다. 따라서, 각 임대차보호법에서 규정에 위반되는 특약은 효력이 발생되지 않습니다. 위와 같이 '매매 시 명도하기로 한다.'는 특약은 임차인의 대항력 또는 갱신요구권을 배제하는 특약으로써

관리비 인상요구에 대한 대응방법 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 임대차계약이 존속중이던 때, 임대인이 갑작스럽게 관리비를 인상한다는 통보를 하게 되는 경우 임차인은 당혹스러울 수 밖에 없습니다. 이때 임차인은 어떻게 대처해야 할까요? 이는 임대차계약 특약에 관리비 인상 특약을 했을 경우와 그렇지 않은 경우로 나눌 수 있습니다. 관리비 인상 특약을 한 경우 => 임대차기간이 1년 도과할 때마다 관리비를 5% 인상한다. 또는 => 임대인은 매년 전년도 소비자물가상승율 5% 이내에서 관리 인상을 요구할 수 있다. 위와 같은 경우는 약정과 같이 인상을 하면 됩니다. 관리비 인상 특약을 하지 않은 경우 이 경우 문제가 많이 발생되는데, 보증금과 월세는 상가임대차보호법에 따라 기존 조건에서 5%까지 밖에 증액을 요구할 수 밖에 없지만, 관리비는 이 법에서 제한하고 있지 않기 때문에 임대인이 요구하는대로 인상해야 한다는 근거를 들게 되는 경우가 있습니다. 관리비에 대해 5% 제한을 두지 못하는

세차장의 상가임대차보호법 적용여부 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 상가임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 건물로써 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차인 경우 적용됩니다. 그리고, 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 실제 현황, 용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 "실질적"으로 판단하여야하고, 단순히 보관, 제조, 가공 등 사실행위만 하는 경우는 적용되지 않고, 해당 사안에서 영리적 행위가 동반되어 이루어진다면 상가임대차보호법에 적용을 받을 수 있습니다. 즉, 영세상인, 상가에 입점한 가게 등만 상가임대차보호법에 적용대상이 아니라 사업자등록이 되는 상가건물에서 영리행위를 하면 상가임대차보호법을 적용받을 수 있는것입니다. 상가임대차보호법에 적용된다면 10년의 갱신요구권도 보장될 것이고, 계약종료 후 퇴거 시 권리금회수기회권도 보장 받을 수 있습니다. 그렇다면, 세차장을 운영하는 경우는 상가임대차보호법을 적용받을 수 있을까요 ?

보증금이 압류 된 경우 임대차계약해지 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 임대차관계에서 보증금은 임차인이 월세를 연체하거나, 관리비를 미납하거나, 임대차종료 시 원상회복을 하지 않고 퇴거하는 등의 채무가 발생하는 경우 이를 담보하기 위한 성질을 갖습니다. 그런데, 만약 임차인의 채권자가 임대보증금에 대해 법원에 채권압류 및 추심명령 절차를 진행하여 압류를 하고 법원에서 임대인에게 압류를 통지하게 되면 어떻게 해야 할까요? 먼저, 임대인은 임차인과의 임대차관계가 종료되는 때까지 임차인의 채권자에게 압류된 보증금을 돌려주지 않아도 괜찮습니다. 임대차종료일까지는 미납 월세, 관리비 등을 우선채권으로서 공제한 뒤 나머지 차액을 채권자에게 지급 하는 구조인데, 만약 압류 한 금액을 지급하고 남는 금액을 임차인에게 돌려주는 등 임대인 스스로 계산하여 임차인의 채권자에게 변제일 기준 정확한 금액을 지급하지 못하게 된다면, 임차인에게 돌려준 남은 금액을 임차인의 채권자는 임대인에게 추심금 지급의 소를 제기

반려동물 사육금지 특약 시 임대차계약 해지 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 최근 1인가구 세대가 많아지면서 공동주택에서 반려견, 반려묘, 애완동물 등을 사육하는 임차인들이 많아졌습니다. 한편, 애완동물을 키우게 되면 도배지 등 훼손의 우려가 있고, 냄새가 배기면 잘 지워지지 않아 임대인들은 대게 반려동물 사육하는 임차인과 계약하는 것에 대해 당연히 부정적인 입장이며, 이에 따라 임대차계약 체결 시 "애완동물을 키우지 않는다." 라는 특약을 약정하는 임대인들이 많습니다. 그런데, "애완동물을 키우지 않는다." 라는 특약을 위반했을 때, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있을까요? 결론적으로 말씀드리면, 위 특약으로 임대차계약을 해지시키기는 어렵습니다. 임차인이 반려동물을 키울 수 없도록 목적을 달성하기 위해서는 특약을 아래와 같이 구체적으로 적시해야 합니다. "임차인은 임대인의 동의없이 반려동물을 키울 수 없고, 이를 위반할 경우 임대인은 본 임대차계약을 해지할 수 있으며, 임차인은 임대인에게 위

소부분을 전대한 경우 임대차계약 해지 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 주택을 임차하거나, 상가를 임차하여 전체면적 중 일부분을 제3자에게 전대하여 사용, 수익을 할 수 있도록 하는 경우가 있습니다. 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 임차권 전대의 제한에 관한 규정이 적용되지 않습니다. [민법 제632조] 그러나, 주택, 상가의 표준임대차계약서에는 "용도변경 및 전대 등"의 제목으로 '임차인은 임대인의 동의없이 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없고, 이를 위반한 경우 임대인은 즉시 본 계약을 해지할 수 있다." 라는 기초적인 약정을 하게 됩니다. 그렇다면, 민법에서 규정하는 임차건물의 소부분 전대차는 전대의 제한에 관한 규정이 적용되지 않고, 표준임대차계약서에 따라 무단전대를 금하고 이를 위반한 경우 임대차계약을 해지할 수 있다는 약정을 하였다면 소부분 전대차를 무단전대

1년 6개월 이상 영리목적 미사용과 권리금손해배상 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 상가임대차계약이 종료되기 전 임차인은 권리금을 회수하기 위해 계약종료 고지와 더불어 신규임차인과 권리금계약을 체결하고, 임대인에게 신규임차인을 주선하게 됩니다. 이때, 임대인은 상가임대차보호법에서 정한 '정당한 사유' 없이 이를 거절하거나 현저히 고액의 차임을 요구하는 등의 행위를 하게되면 권리금 상당의 손해배상 책임을 지게됩니다. 법에서 정한 임대인이 신규임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유는 아래와 같습니다. 첫번째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 두번째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 세번째, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우는 왜 신규임차인을

보증금 잔금일에 소유자가 변경 된 경우 대처방법 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. ‘전세사기’의 가장 대표적인 유형 중 하나가 전세계약 잔금 지급일에 소유권이 변경되는 것이죠 이러한 ‘소유권변경 전세사기’는, 임차인이 임대인(집주인)에게 보증금의 약 10% 정도의 계약금을 지급하면서 임대차계약을 체결하고, 전세계약 잔금일에 임대인이 해당 주택을 새로운 임대인에게 넘기면서 소유권이전등기를 신청하는 방식으로 진행됩니다. 이 새로운 임대인은 전세가 끼어 있기 때문에 소액만 지급하고 소유권을 이전받습니다. 일부 사기꾼들은 전세가보다 낮은 매매가로 거래하면서 오히려 매수자가 돈을 받으면서 소유권을 이전하는 경우도 있습니다. 그런데, 이런 식으로 바뀐 소유권자가 보증금을 반환할 의사와 능력이 있는 사람은 아닐 것입니다. 전세사기이죠. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 그리고 소유권이전 등기 신청은 법원에 접수하는 즉시 효력이

임차인 월세연체 시 대처방법 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 월세의 연체가 주거의 경우는 "2기" 상가의 경우는 "3기"에 각 달했을 때, 임대인은 임대차계약을 해지하고, 부동산인도를 요구할 수 있습니다. 여기서 말하는 "기수"는 2개월 또는 3개월 이상의 개월 수와 2개월 또는 3개월 상당의 월세금액이 연체되어야 해지가 가능한 것을 의미합니다. 예를 들어, 한달 월세가 10만원이라면 주거의 경우는 20만원 이상, 2개월 이상 연체가 된 상태를 말하고, 상가의 경우는 30만원 이상, 3개월 이상 연체가 된 상태를 말합니다. 이때, 임대인은 임차인에게 해지를 통고하면 임대차계약을 해지되는 것입니다. 해지 이후 임대인은 임차인에게 부동산의 인도를 요구할 수 있는데, 만일 임차인이 자진하여 이사 또는 퇴거를 하지 않는 경우 임대인은 명도소송 후 강제집행을 진행할 수 있습니다. 명도소송을 준비할 때는 추후 변수들이 없도록 준비해야 합니다. 단순하게 임차인을 대상으로 제기하는 것이 아니

전세보증금 못받을 때 대처방법 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 재작년부터 시작된 전세 사기의 피해사례가 새해에도 지속되고 있습니다. 2월 16일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2024년 1월 보증 사고액이 한 달 만에 2,927억 원에 달했고, 이는 지난해 1월(2,232억 원)보다 31.1%가 증가한 셈이며, 또한, 2월 들어 신탁부동산의 소유자 행세를 한 전 소유자의 수십억 원대 전세 사기 사건의 피의자가 구속기소 되는 사례도 발생했습니다. 2월 21일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 토대로 아파트 임대차 계약을 분석한 결과에 따르면 최근 전세보증금이 매매가격의 80%에 달하는 ‘깡통전세’ 위험이 큰 거래가 지난해 2분기 19.4%에서 4분기 25.9%로 6.5% 포인트가 늘어났고, 이는 결국 위험수치에 이르는 임대차 계약들이 다시 늘어나는 실태입니다. 그렇다면, 문제가 발생하기 전 전세보증금 반환 소송을 준비할 때는 언제부터, 어떻게 해야 할까요? 주택임대차보

임대인이 주택임대사업자인 경우 임대차계약해지 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 주택임대차에서 임대인과 임차인의 분쟁으로 대표적인 것은 계약갱신에 관한 문제입니다. 특히 임대인이 임대주택사업자인 경우 민간임대주택법과 주택임대차보호법 두가지 특별법이 모두 적용되는데, 임차인은 두 유형의 법규가 어떻게 적용되는지 정확하게 확인할 필요가 있습니다. 먼저, 주택임대사업자인 경우 민간임대주택법에 따라서 의무임대 기간 동안에 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다. 민간임대주택법 제45조 제1항 "임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다." 임대인이 임대주택사업자가 아닌 경우 임차인은 주택임대차보호법에 의하여 계약갱신요구권을 1회만 행사할 수 있고, 이에 따라 최대 4년의 기간만 보장 받을 수가 있습

새로운 집주인이 실거주의 사유로 퇴거를 요구한 경우 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 주택임대차계약을 체결한 후 임차인은 2년 간 추가로 거주할 수 있는 갱신요구권을 갖고 있습니다. 이때 임대인은 본인 또는 직계존, 비속의 실거주를 사유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있고, 만약 실거주를 사유로 갱신을 거절한 후 임차인으로부터 건물을 인도받은 뒤 2년 내 제3자와 임대차계약을 체결한다면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 그런데, 갱신기간 내 임차인이 임대인에게 갱신요구권을 행사한 사안에서, 임대인이 주택을 매도하여 새로운 임대인이 임차인에게 실거주를 사유로 갱신요구를 거절한다면 그 갱신거절은 유효할까요? "주택임대차법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항

모텔, 고시원 등 숙박시설에 대한 명도소송 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 모텔, 고시원 등 숙박시설을 명도하는 경우 향후 명도집행에 문제가 없도록 하기 위해 다수의 점유자를 모두 특정 해야 하는 어려움이 있습니다. 민법 제195조 점유보조자 "가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 때에는 그 타인만을 점유자로 한다." 민법에서 규정하는 숙박시설의 고용관계에 있는 점유보조자 직원 등은 제외하고 투숙객, 전차인 등은 모두 독립된 점유자이므로 숙박시설의 각 호실을 모두 특정한 후 해당 호실에 점유하고 있는 모든 점유자에게 명도소송을 제기해야 합니다. 다만, 위와 같은 숙박시설을 명도할 때는 전략이 중요합니다. 먼저, 각 호실을 점유하는 점유자를 특정하기 위해서는 임차인을 활용해야 합니다. 원칙적으로 임대인은 임차인에게 임차목적물의 전체에 대한 인도청구권이 존재하므로 각 호실별로 임차인을 채무자로서 부동산점유이전금지가처분을 신청 한 뒤 가처

임대인이 사망한 경우 보증금을 돌려받는 방법 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 임대차계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는데, 임대차기간이 존속중인 때 임대인이 사망한다면 임차인은 누구에게 보증금반환을 청구해야 할까요? 민법 제1005조 "상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다." 이러한 경우 상속인이 임대인의 지위를 승계하게 되는데, 상속인이 1명이라면 단순하게 그 상속인을 상대로 청구할 수 있겠습니다. 또한, 상속인이 상속을 포기한 경우 임차인은 상속재산관리인선임을 신청하여 사망한 임대인 명의의 부동산을 처분해 매각한 대금으로 보증금을 변제받을 수 있습니다. 그런데, 만약 상속인이 여러명이여서 공동상속을 하는 경우에 임차인은 누구에게 보증금 반환을 청구해야 할까요? 대법원 판례에 따르면 임대인의 지위를 공동상속한 공동임대인들의 임대차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다고 판시하고 있습니다. [대법원 2015다59801

임대인이 법인인 경우 주의할 점 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 임대차 시장에서는 개인 못지 않게 법인 명의의 임대인도 상당한 비율을 차지합니다. 따라서, 법인과 임대차계약을 체결할 때 주의해야 할 사항을 알아보겠습니다. 먼저, 임대차계약을 체결할 때 법인의 경우는 대표자가 아닌 대리인이 오는 경우들이 꽤 있어, 임대차계약 시 반드시 아래 서류들을 잘 확인하고, 계약 해야 합니다. - 법인등기부등본 - 법인인감증명서 - 법인인감도장 - 대표자 신분증 - 사업자등록증 사본 - 법인계좌 정보 - 대리인 위임장 - 대리인 도장 위와 같이 100% 서류가 완벽히 셋팅된 상태에서 체결하는 것이 안전하며, 법인인감의 외부반출이 불가능한 회사인 경우는 사용인감계를 확인해야합니다. 또한, 법인이 1인 법인인지, 직원수가 여러명인 법인인지 확인을 반드시 해야하는데, 이는 추후 부동산의 경매절차가 진행되는 경우 법인의 고용관계에 있는 직원의 3개월치 급여가 내 보증금보다 우선되어 배당될 수 있기 때

임대인에게 전세보증금 돌려받기 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. '새로운 세입자'가 들어오면 보증금을 돌려주겠다. '집이 팔리면' 보증금을 돌려주겠다. 나도 받아야 돌려주는데, 당장 없는 돈을 어떻게 달란말이냐 이런부분들은 세입자가 이해를 해야한다. "임대인의 이러한 주장이 정당한 건가요?" "제가 계약종료일에 맞춰 돌려달라고 독촉을 한게 잘못한건가요?" 대부분의 보증금반환 상담 시 난처해하는 임차인들께서 상담 시작단계에 물어보시는 질문입니다. 결론부터 말씀드리자면 잘못한 것은 당연히 없습니다. 일반적으로 임대인은 임차인에게 계약종료일에 맞춰 보증금을 돌려줘야 합니다. 나아가, 계약종료 전 이사갈 집의 계약을 위해 10%를 먼저 돌려주는것이 관행이기도 합니다. 또한, 임대차보증금은 담보권의 성질로서 임대차기간 동안 임차인이 월세, 관리비 등을 납부하지 않을 경우 이를 공제하기 위한 보증의 개념이고, 임대인은 계약종료 시 이를 온전히 임차인에게 반환 해야합니다. 그런데, 임대인들이

소송비용을 반환 할 보증금에서 공제하는 경우 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 소송비용이라고 하는 것은 법원에 납부한 인지대, 송달료, 변호사 수임료, 감정료 등을 말합니다. 우리 법원은 변호사 수임료에 대해 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙을 두고 있는데, 이 규칙을 두고 있는 이유를 아래와 같이 쉽게 설명드리도록 하겠습니다. A라는 자가 B라는 자에게 100만원을 빌려준 뒤 받지 못해 100만원을 돌려달라는 대여금 소송을 제기한 경우 A는 소송을 진행하기 위해 변호사 수임료로 1억을 지출했습니다. 이 사건에서 특별한 사정이 없다면 1) 피고는 원고에게 금 100만원을 지급하라. 2) 소송비용은 피고가 부담한다. 3) 제1항은 가집행 할 수 있다. 판결은 위와 같이 나오게 됩니다. 여기서, 100만원 짜리 소송을 하면서 수임료 1억을 지출했다면 1억 100만원을 상대방에게 청구할 수 있는 것인데, 법원은 100만원 짜리 소송에서 변호사 수임료 1억을 모두 인정하는 것은 과하므로, 이를 인

월세를 연체했던 사실만으로 한 갱신거절의 적부 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법은 임차인이 각 2기, 3기의 월세를 연체한 때 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 그렇다면, 2기 또는 3기의 월세를 연체 한 뒤 임대인이 해지통보를 하기 전 임차인이 모두 변제하였다면 돌아오는 계약종료일 전 임대인이 연체되었던 사실만으로 계약갱신을 거절할 수 있을까요? "임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사 할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다." [대법원 2020다255429 판결] 대법원은 연체한 사실만으로 신뢰관계가 파괴되었음에 따라 임대인의 갱신거절권을 인정하고 있습니다. 위 사안은 상가임대차의 사례이나, 판례는 임대차보호법의 대원칙인 판시사항에

임대인이 여러명일 때 주의할 점 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 임대차계약을 체결할 때 임대인이 여러명이 있는 경우가 있습니다. 민법에서는 이를 "공유" 라고 표현하며, 이렇게 여러명의 공동임대인과 임대차계약을 체결하는 경우 분쟁이 생기는 경우가 종종 있습니다. 만일 3명의 부동산 소유자 중 과반수가 아닌 1명과 임대차계약을 체결한 경우 임대차 계약의 효력 자체가 부정될 수 있고, 이 경우는 계약체결 시 반드시 다른 공유자들의 위임관계를 꼭 확인해야 합니다. 위임관계를 확인할 때는 본인발급의 인감증명서, 위임장(인감날인)을 임대차계약서에 별첨할 수 있도록 합니다. 또한, 공동임대인과 임대차계약을 체결한 뒤, 계약 종료 전 계약갱신요구권의 행사나, 종료에 대한 의사표시를 하는 경우에도 유의해야 하는데, 민법 제547조 제1항 "당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다." 고 규정하고 있습니다. 여러명의 공동임대인이

전세보증금 미반환 시 대응방법 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 새해들어 집주인이 세입자에게 전세금보증금을 미반환하여 주택도시보증공사(HUG)가 대신 변제해주는 보증사고의 규모가 한달만에 3,000억원을 기록했습니다. 사고 건수는 1,400여건으로 피해규모는 작년 1월에 비하여 31%가 늘어났습니다. 다만, 이는 전세보증보험에 가입 된 세입자들에게만 해당되는 것이고, 미가입한 세입자는 법적절차를 통해 전세보증금을 회수해야 합니다. 대부분 전세보증금은 수중 재산의 80%이상 투입 된 재산으로 이를 돌려받지 못한다면 경제적으로 상당한 어려움이 발생할 수 밖에 없습니다. 집주인이 전세보증금을 반환하지 않는 경우는 전문가와 함께 전략적으로 법적절차를 개시해야 합니다. 첫번째, 판결 이후 부동산강제경매를 진행했을때 내 전세보증금 전액을 돌려받을 수 있는지부터 확인해야 합니다. 최근 목적물의 시세를 확인하고, 부동산에 선순위 담보권자가 있는지 등 권리분석을 진행해야 합니다. 두번째, 보증금반

전세보증금 돌려받기 방법과 절차 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 2024년 새해들어 전세사기 피해자, 피해금액이 작년에 비해 더 늘어나고 있습니다. 그 사유들은 여러가지를 들 수 있는데, 최초에는 수십, 수백개체 부동산의 갭투자를 위해 최초 임대차계약 후 얼마 안되어 매매를 원인으로 집주인이 변경된 케이스가 가장 큰 비율을 차지하고, 근래에는 부동산담보신탁을 통해 소유권을 신탁사로 이전하고, 본인이 소유자 인것처럼 세입자들을 속여 임대차계약을 체결한 경우들입니다. 전자의 경우는 일반적인 전세보증금을 돌려받기 위해 이사계획에 대한 의사를 결정한 후 이사계획이 없다면 임차권등기를 진행하지 않고 보증금반환소송을 진행하며, 추후 부동산강제경매 절차를 개시하는 절차로 진행됩니다. 여기서 중요한 점은, 부동산이 경매절차로 넘어갔을때 내 전세보증금을 모두 배당받을 수 있을지 그 권리를 분석하는것이 우선시 되어야 합니다. 또한, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 것 같다는 의사를 표시한 경우에 계

전세세입자 내보내기 절차와 비용 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 집주인은 계약종료 6개월 전부터 2개월 전 그 사이에 세입자에게 갱신거절을 하게됩니다. 직접 실거주 해야하는 경우가 있을 수 있고, 세금이 과하여 매매를 계획하고 있을수도 있기 때문입니다. 이런 사정에서 세입자는 2년 간 더 거주할 수 있는 계약갱신요구권을 행사하는 경우가 있는데, 실거주의 경우는 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있는 권리가 있습니다. 다만, 추후 허위실거주임이 밝혀지는 경우 그에 따른 손해배상의 책임이 발생될 수 있습니다. 여러가지 기초적인 사정은 집주인의 목적에 따라 판례에 기조하여 전략적으로 접근할 필요성이 있겠습니다. 전세세입자를 내보내기 위해서는 명도소송의 절차를 진행해야 하는데, 명도소송은 1심 판결까지 통상 4개월~9개월까지 소요될 수 있는데, 임차인 입장에서는 소송단계에서 최대한 시간을 끌고 강제집행이 불가능하도록 여러가지 꼼수를 쓸 수도 있습니다. 따라서, 전세세입자를 내보내기 위한 명도

상가임차인의 계약갱신요구권 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 상가임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등) 제2항 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다." 상가임대차보호법에 적용되는 상가임차인은 최초계약일로부터 10년 간 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 이 법은 2018. 10. 16. 개정되었는데, 개정 전에는 5년 간 갱신요구권을 행사할 수 있었습니다. 2018. 10. 16. 이전에 계약 한 상가임대차계약 또한 개정일 이후 갱신되었다면 최초계약일로부터 10년 간 갱신요구권을 행사할 수 있고, 갱신요구권의 행사는 계약종료 6개월 전부터 1개월전까지 갱신의 의사표시가 임대인에게 도달해야 그 효력이 발생됩니다. 갱신요구권 행사의 방법은 내용증명, 문자, 카톡, 전화 모두 가능합니다. 임대차계약이 존속되던 중 임차인의 요청에 의해 임대차 명의자만 달리 체결하고, 영업목적물이 같은 경우 명의자

신탁부동산 임대차계약 시 중요한 것 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 최근 대구에서 '신탁부동산 전세사기'로 보증금 15억을 편취하여 사기죄로 구속기소 된 사례가 있었습니다. 위 사안에서는 신탁사에 소유권을 이전하고 소유자 행세를 하며, 임차인들을 기망하여 임대차계약을 체결해 사기죄로 기소가 되었던 것인데, 실무상 신탁부동산의 임대차계약은 시세보다 많이 저렴하기 때문에 대부분의 임차인이 이를 인지 한 상태에서 임대차계약을 체결하는 경우가 많습니다. 그럼 신탁 된 부동산이라는 것은 어떤 의미인지 알아 보겠습니다. 신탁은 크게 4가지로 분류되는데, '담보신탁', '관리신탁', '처분신탁', '토지신탁' 등이 있고, 임대차계약과 관련된 부동산은 '담보신탁' 된 물건을 말합니다. '담보신탁'의 과정은 아래와 같습니다. 부동산 소유자가 돈이 필요한 경우 부동산을 담보로 대출을 받게 되는데, 금융기관에서 근저당을 설정하여 실행하는 부동산 담보대출보다 부동산담보신탁을 이용한 대출을 하는 경우 대출이

카센터, 세차장도 권리금보호 됩니다. [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 상가임대차보호법 제2조 제1항 "이 법은 상가건물 (사업자등록이 되는 건물)의 임대차(주된 부분을 영업용으로 사용)에 대하여 적용한다." 카센터, 세차장은 특별한 사정이 없는 한 상가임대차보호법에 적용이 됩니다. 상가임대차보호법 제10조의4 (권리금회수기회 보호 등) 상가임대차보호법에 적용이 된다는 것은 권리금회수기회도 보호됨을 의미합니다. 따라서, 임차인은 영업종료를 마음 먹은 경우 계약종료 6개월 전부터 1개월 전 그 사이에 임대인에게 계약종료 시 퇴거의사를 밝히고, 권리금을 주고 들어올 신규임차인을 찾아 권리금계약을 체결하고, 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있습니다. 이때 임차인이 이 법에서 규정한 정당한 사유 없이 신규임차인의 주선을 거절한다면 임차인은 권리금 상당액을 임대인에게 손해배상 청구할 수 있습니다. 카센터와 세차장은 토지임대차로 체결하는 경우가 종종 있어, 임대인과 임차인 사이에 상가임대차보호법

토지명도소송은 지상물 특정이 중요합니다. [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 상가나 아파트 같은 부동산과 다르게 토지의 경우는 토지를 사놓고 경작등의 사유로 사용하지 않는 한 자주 보러가거나, 관리를 위해 방문하는 일이 매우 드뭅니다. 이러한 특성때문에 토지를 오랜만에 방문했다가 가건물이 있거나, 비닐하우스가 있거나, 농작물이 재배되고 있는 모습을 보게되는 경우가 있습니다. 문제는 불법점유자를 찾아 퇴거를 요구해도 불응하는 경우 소유자는 토지명도소송을 진행해야 하는데, 단순히 토지의 인도만 구하면 절대 안됩니다. 비닐하우스가 축조된 경우가 가장 많은데 이때는 면적을 정확히 특정하여 부동산의 인도와 더불어 철거를 동시에 구해야 합니다. 수목, 입목등의 경우는 "수거"를, 비정착물에 대한 제거의 경우는 "취거"를 지상물의 상황에 따라 달리 청구해야 합니다. 또한, 토지 위에 타인이 건물을 소유하고 있는 경우, 그 토지를 인도받기 위해서는 명도소송 중 건물 소유자가 변경 되는 경우 철거집행이 불능되

주택임차인이 사업자를 내고 상임법을 주장하는 경우 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 주택임대차보호법의 경우 갱신요구권은 2년이며, 상가임대차보호법의 경우 갱신요구권은 10년입니다. 임대인 A씨는 임차인 B씨와 단독주택에 대해 주택임대차계약을 체결하였고, 임대차계약 종료 5개월 전 임차인 B씨는 임대인 A씨에게 갱신요구권을 행사하였습니다. 임대인 A씨는 실거주를 예정하고 있어, 실거주를 사유로 갱신거절을 하였으나, 이후 임차인 B씨는 아무런 답변이 없었고, 연락도 받지 않았습니다. 임대인 A씨는 계약이 종료된 뒤 명도소송을 제기하였고, 이내 임차인 B씨는 법원에 충격적인 내용의 답변서를 제출합니다. 그 내용은 해당 주택에 사업자를 등록하여 이 사건의 임대차계약이 상가임대차보호법에 적용되므로 임대인은 실거주 목적으로 갱신거절을 할 수 없고, 임차인은 10년 간 갱신요구권을 행사할 수 있다는 내용의 항변이였습니다. 이 사건의 임대차계약서는 개인간 작성되었으므로, 일반적인 주택임대차계약 시 사용되는 표준계약

임대인이 신규임차인 주선을 거절한 경우 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 임차인은 권리금을 회수하고자 계약종료 전 신규임차인을 구해, 권리금계약을 체결하고 임대인에게 신규임차인을 주선합니다. 그런데, 임대인은 신규임차인의 주선을 다양한 이유로 거절하는데, 법에서 규정한 '정당한 사유'가 없다면 임차인은 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그렇다면, 법에서 규정한 임대인이 신규임차인의 주선을 거절할 수 있는 "정당한 사유"에 대해 알아보겠습니다. 먼저, 계약갱신을 하지 않아도 될 사유가 있는 경우에는 임대인에게 신규임차인을 거절할 정당성이 부여됩니다. 첫번째, 1. 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우 2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의없이 전대한 경우 5. 임차인이 목적물을 고의나 중과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물이 멸실되어 임대차 목적 달성이 어려운 경우 7. 목적건물의 전부 또는 대부분을

전세금돌려받기, 임차권등기는 계약종료 후 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 경제적 사정 또는 기타의 사유로 전세보증금을 돌려받지 못하는 임차인들이 많이 발생하고 있습니다. 전세금돌려받기를 준비하는 경우 보증금반환소송과 임차권등기의 시기, 그리고 이사의 시점, 경매 시 배당받을 가능성을 모두 파악하고 시작해야 변수들을 잡아낼 수 있습니다. 먼저, 소송의 기간이 5~9개월 소요될 수 있으므로, 보증금반환소송을 미리 제기할 수 있는 방법으로 장래이행청구권의 요건을 갖춰야 합니다. 갱신거절과 더불어 임대인이 보증금을 지급할 수 없을 것 같다는 의사가 확인된다면 소송은 미리 제기할 수 있습니다. 그리고, 부동산을 경매로 넘긴 경우 내가 배당받을 가능성이 충분한지 권리분석을 해야합니다. 소송이 들어간 후 협의를 통해 이자까지 모두 지급받는 경우도 간혹 있지만, 전세사기와 유사한 케이스는 경매까지 필수적으로 진행해야 하고, 보증금채권을 상계하여 낙찰받는 경우도 고민해야합니다. 이 경우 혼동법리로 인해 잔존채권을 소멸되니,

환산보증금 초과시 상임법의 적용범위 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 상가임대차보호법을 온전히 적용받기 위해서는 지역별 환산보증금 상한액 기준에 초과되지 않아야 합니다. 각 지역별 환산보증금 상한액 기준은 아래와 같습니다. 서울특별시 : 9억 부산광역시, 과밀억제권역 : 6억 9천만원 광역시, 세종특별자치시, 안산, 김포, 광주, 파주, 화성, 용인 : 5억 4천만원 그 밖의 지역 : 3억 7천만원 환산보증금 계산방법은 아래와 같습니다. 계약서상 '보증금 + (월세 * 100)' 만약, 서울시(9억) 기준으로 보증금 3억, 월세 700만원의 상가임대차계약을 체결하였다면 환산보증금은 10억원으로 환산보증금 상한액 기준이 초과 된 상가임대차계약인 것입니다. 그러나, 환산보증금이 초과 된 상가임대차계약도 상가임대차보호법 규정 중 일부는 적용을 받습니다. 1) 대항력 2) 갱신요구권(10년) 3) 권리금회수기회보호 위 조항은 적용을 받습니다. 환산보증금이 초과 된 임차인은 매해 계약종료 전 갱신

임대차계약 '준공당시'로 원상복구 특약 시, 복구 범위는? [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 임대차계약서는 원상복구에 대한 특약이 빠짐 없이 들어갑니다. 임차인은 임대차 종료할 때 임대차목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있고, 임차인은 별도로 약정한 바가 없다면 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되고, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있는 것은 아닙니다 (대법원 1990. 10. 30 선고 90다카12035 판결). 하지만 ‘별도로 약정한 바’가 있다면 그 약정에 따라야 합니다. 임대차계약서에 ‘준공시점 상태’를 기준으로 원상복구 하여야 한다고 특약했다면 어떨까요? ‘준공시점 상태’라는 한 줄 특약이 ‘별도로 약정한 바’에 해당할까요? 이것에 해당한다면 임차인은 전 임차인의 시설까지 전부 철거하고 해당 건물의 준공할 때의 마감상태로 공사를 해야 합니다. 관련 사례를 (서울중앙지방법원 2018. 4. 3 선고 2017가단5148838 판결) 보겠습니다. 이 사건의 임대차계약서는 특약사항 9항에 "계약종료

상가재건축 사유의 갱신거절, 임차인의 대응방법 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 상가임차인은 최초계약일로부터 10년간 임대차계약의 갱신요구권을 행사할 수 있는 권리가 있습니다. 따라서, 임대차계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 그 사이에 임차인은 임대인에게 갱신요구권을 행사하고, 임대인은 건물을 재건축할 계획이거나, 건물이 노후화되어 임대차계약을 갱신할 수 없다는 의사를 표시합니다. 임대인이 재건축, 노후화를 원인으로하는 갱신거절의 이유 중 상당수는 허수인 경우가 많습니다. 예를들어 이런 경우입니다. 건물을 오랫동안 가지고 있던 임대인이든, 최근에 건물을 매수한 임대인이든 현재의 건물에서 발생하던 수익률 보다 더 높은 수익률을 바라는 것은 당연합니다. 그런데, 오래된 건물에서는 임대료가 높지 않기때문에, 새롭게 건물을 리모델링하여 더 높은 금액으로 새롭게 임대를 하는 방법을 택하는 경우가 있을 수 있고, 금리의 변동으로 기존 임차인들의 임대료로는 이자충당이 되지 않아, 임차인들을 모두 명도하고 공실의 건물을 매도하기

상가명도소송 임차인을 퇴거시키는 방법 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 경제상황이 좋지 않다보니, 월세를 제때 내지 못하는 임차인이 많이 늘어나고 있습니다. 임차인도 어렵지만 월세로 생계를 유지하는 임대인도 마찬가지입니다. 이런 악순환이 반복되는 것은 전적으로 임대인이 큰 손해를 보게될 수 있습니다. 결국, 이 문제를 해결하기 위해선 명도소송을 진행하고 소송 및 제반비용에 대해 임차인을 지속적으로 압박을 해야합니다. 가장 좋은 것은 해지통보부터 법률대리인 명의로 내용증명을 보내는 것이 초동에 해결할 수 있는 가장 좋은 방법일 수 있습니다. 또한, 상가의 경우는 임차인 명의와 현장 사업자 명의가 다른 경우가 많이 있어 명도소송을 준비할 때는 반드시, 현장에서 카드결제를 하여 영수증을 확인하거나, 현장에서 사업자등록증을 체크하여 다른 명의자가 점유하고 있는지 파악을 해야합니다. 현장의 방문이 어려우신 경우 부동산점유이전금지가처분 절차를 활용하여 가처분집행 시 사업자명의를 확인해볼 수 있겠습니다. 만약, 가처분

단기임대차계약의 임대차보호법 적용여부 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 상가의 임대차기간을 1년 미만으로, 주택의 임대차기간을 2년 미만으로 단기 계약하는 경우가 있습니다. 상가의 경우는 폐업물품 처리를 위해 일시사용 하는 경우가 있고, 주택의 경우는 경제적 사정으로 인해 단기 월세를 찾는 임차인들이 있기 때문입니다. 민법은 이것을 "일시사용을 위한 임대차"로 규정하고 있습니다. 상가임대차보호법은 1년 미만으로 계약한 상가임대차는 임대 기간을 1년으로 보고, 주택임대차보호법은 2년 미만으로 계약한 주택임대차는 임대 기간을 2년으로 봅니다. 다만, 각 임대차보호법에서는 "일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다" 라고 규정하고 있습니다. 그렇다면, 단기임대차계약을 한 경우를 법원에서는 어떤 요건으로 판단하고 있을까요? 법원은 대게 1) 보증금 약정이 없는 경우 2) 계약서 특약에 구체적으로 단기임대차임을 적시하고 임차인의 특약 서명이 있는 경우 3) 임대차계약서 명이 "단

상가임대차보호법에서 임차인의 권리 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 상가임대차보호법은 월세와 보증금의 과도한 인상을 막고, 보증금을 보호하며, 영업권을 보장합니다. 즉, 법률로서 영세 상인의 상가임대 보호차원에서 제정된 특별법을 말합니다. 상가임대차보호법에 적용받기 위해서는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에서 주된 부분을 영업용으로 사용해야 합니다. 상가임대차보호법에서는 임차인의 권리를 보호하는 내용은 다양하게 있으나, 핵심 내용들만 알아보겠습니다. 첫번째, "임대차기간의 보장" 차임 3기 연체 등 법에서 규정한 임대인의 갱신거절 요건만 없다면 임차인은 최초계약일로부터 10년간 갱신요구권을 행사하여 영업을 할 수 있습니다. 두번째, "월세, 보증금 증액의 제한" 과거에는 장사가 잘되면 임대인이 월세를 마음대로 증액을 요구하여, 임대차분쟁이 생기는 경우들이 많이 있었습니다. 이것을 법률로서 제한하여 임대차계약 또는 월세증액이 있은 후로부터 보증금, 월세를 각 5%이상 증액할 수 없게 되었습니다. 세번째,

주차장의 상가임대차보호법 적용여부 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차관계에서 상대적으로 약자일 수 밖에 없는 임차인을 보호하고, 경제적인 안정을 도모하기 위해 제정되었습니다. 따라서, 이 법은 특별법이며 민법보다 우선하여 법의 적용을 받습니다. 또한, 이 법에서 규정한 내용에 위반 된 약정은 임차인에게 불리한 것으로 무효입니다. 상가임대차보호법의 적용대상은 "사업자등록을 마친 영업용 상가"는 모두 적용이 되고, 창고, 공장의 경우도 실제 영업행위가 이루어진다면, 상임법에 적용이 됩니다. "상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황, 용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관,제조,가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장, 창고 등은 영업으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나, 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물임대차보호법 적용대상인

월세 안내는 세입자, 명도소송은 최대한 빠르게 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 세입자가 월세를 내지않고, 임대인의 연락을 피하거나, 미납월세의 지급을 차일피일 미루는 경우가 발생될 때, 임대인은 명도소송을 준비하게 됩니다. 임대인이 제일 먼저 해야할 것은 소송부터 강제집행까지 대략 6~9개월 소요되므로 1년 이내 보증금이 모두 소진될 여지가 있는지 판단해야합니다. 만약 6개월이면 보증금이 모두 소진된다고 판단이 된다면, 2기(주거), 3기(상가) 월세가 연체되는 경우 그 즉시 명도소송을 진행해야 합니다. 명도소송의 진행을 위해서는 차임연체를 사유로 임대차계약의 해지통고를 먼저해야 합니다. 그 방법으로는 대표적으로 내용증명이 있으나, 문자, 카톡, 전화 모두 해지통고의 효력이 있습니다. 따라서, 특별히 내용증명을 통해 압박을 할 필요성이 없다면 문자, 카톡, 전화등을 통해 바로 해지통고를 해야 합니다. 또한, 명도소송은 점유자 확인이 중요합니다. 소송과 가처분을 동시에 진행하는 것이 아닌, 부동산점유이전금지가처분 신

임대차계약의 제소전화해에서 주의할 점 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 제소전화해 제도는 재판상 화해로서 확정판결과 동일한 효력이 있어, 화해조서를 기초로 하여 강제집행을 할 수 있습니다. 따라서, 임대차계약을 하는 임대인이 최초 임대차계약을 하는 임차인에게 계약 전 제소전화해를 요구하여 이를 수용하면 임대차계약을 하는 경우가 많습니다. 그러나, 임대차계약을 체결한 후 임차인이 제소전화해에 협조하지 않는다면 임대인은 제소전화해를 강제할 수 없습니다. 이런 경우는 대부분 임대차계약서 특약사항으로 "임차인은 이 임대차계약에 기초한 제소전화해를 함에 있어 협조하기로 한다." 등 협조의무를 적시하고, 협조하지 않는 경우 불이익에 대한 명확한 특정을 하지 않아 그렇습니다. 이럴땐 임대차계약의 특약에 제소전화해에 협조하지 않는 경우를 구체적으로 적시하고, 협조의무를 위반하는 경우 위약벌로써 금원을 지급하는 특약을 약정하는것이 좋습니다. 또한 실무적으로 제소전화해는 현행 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법에 명백하

양도인이 권리금을 받고 근처에 동일업종을 다시 개업한 경우 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 양수인 A씨는 약국을 운영하기 위해 양도인 B씨와 권리금계약을 체결하고 영업권을 양도받은 후 임대인과 임대차계약을 체결한 뒤, 영업을 개시하였습니다. 그런데, 얼마지나지 않아 양도인 B씨가 양수인 A씨의 영업장 인근에 약국을 개업하였고, 지역사회라는 특수성으로 인해 기존 고객들이 모두 양수인 A씨의 가게로 흡수되어 영업소득도 현저히 떨어져 버렸습니다. 이 경우 양수인 A씨는 양도인 B씨에 대하여 어떤 법적조치를 취할 수 있을까요? 먼저, 권리금계약서를 확인하여 경업금지조항이 있는지 체크해야 합니다. 경업금지 조항이 있다면, 경업금지가처분, 경업금지소송이 가능하고, 간접강제를 통해 영업을 하는 일수마다 위약벌로서 금전을 청구할 수도 있습니다. 상법 제41조 1항 "특별한 약정없이 영업을 누군가에게 양도했으면 양도한 주체(사람, 가게)는 10년 간 동일한 특별시, 광역시, 시, 군과 인접 특별시, 광역시, 시,군 등에서 영

무단 구조, 용도 변경에 따른 임대차계약 해지 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 일반적인 상가임대차계약은 계약해지의 사유로 "임대인의 동의없이 임차 한 상가건물의 구조, 용도를 변경 및 전대나 임차권을 양도할 수 없다"는 내용을 담습니다. 결국 무단으로 구조, 용도를 변경한 경우는 임대차계약을 해지할 수 있도록 약정하는 것인데 그렇다면, 만약 임차인이 빗물을 막기 위해 영업장소 앞에 빗물막이(어닝)를 설치했다거나, 영업비품을 쉽게 승하차 하기위해 내림거치대를 설치한 경우 등도 위 약정에 의하여 임대차계약을 해지시킬 수 있을까요? 민법에서 규정하는 임대차계약의 해지사유의 공통점은 임차인 또는 임대인의 귀책으로서 임대차계약의 목적을 달성 할 수 없을 때 계약을 해지시킬 수 있도록 하고있습니다. 같은 기준으로 본다면, 무단 구조, 용도변경 또한 임대차계약의 목적을 달성할 수 없거나, 달성할 수 없는 위험에 처할 정도에 이르러야 계약을 해지시킬 수 있다고 봐야할 것입니다. 서론의 경우와 같이 단순히 영업행위를 목적으로 하는

보증금 일부 미지급에 따른 임대차계약해지 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 임대차계약 이후 잔금을 지급하기 전 임대인이 건물의 인도를 먼저 해주거나, 잔금은 1년 이후 받기로 하는 등 임차인을 배려하는 경우들이 종종 있습니다. 그런데, 잔금을 지급하기로 한 날에 임차인이 잔금을 지급하지 않고, 차일피일 미루거나 연락을 받지 않는 경우가 발생하면 이 사유를 근거로서 임대차계약을 해지할 수 있을까요? 기본적으로 임대차보증금은 월세, 관리비, 기타 임차인의 채무불이행을 담보하는 기능을 하고, 임대차보증금의 지급의무는 계속적 계약인 임대차관계에서 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계를 형성하는데 가장 중요한 의무입니다. 다만, 보증금의 미지급 사유는 법에 명시적으로 규정된 해지사유가 아니므로 잔금이 보증금 총액을 기준으로 현저히 소액인 경우는 임대차계약의 해지가 어려울 수 있습니다. 또한, 해지통보를 위해 임대인은 임차인에게 보증금 잔금 지급을 이행하라는 최고를 해야할 것입니다. 결국, 보증금 일부 미지급을 사유로 한 임대

집주인의 허위실거주를 사유로 한 손해배상청구 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신(2년) 요구권을 보장하고 있습니다. 다만, 임대인은 법에서 규정한 정당한 사유가 있는 경우 이를 거부할 수 있는데, 가장 많이 발생되는 상황은 아래와 같습니다. "임대인(임대인의 직계존,비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우" 이러한 분쟁은 대게 아래와 같이 상황이 전개됩니다. 임차인은 계약종료 6개월전부터 2개월 전 그 사이에 임대인에게 재계약을 요청하였으나, 임대인은 재계약이 어렵다는 답변을 하고, 이후 임차인은 법령에 따라 계약갱신요구권을 행사하였으나, 임대인은 본인 또는 부모, 자녀의 실거주를 사유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하게 됩니다. 이때 임차인은 2가지 방법으로 실거주에 대해 다퉈볼 수 있습니다. 첫번째, 임대인으로부터 명도소송이 제기되면 임대인과 갱신에 대한 소통 시 의심되었던 사정들을 기초로 실거주에 대한 진정성과 그 입증책임을 소명할 것을 요구하여 법원

명도 소송 절차와 중요한 사항 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 주택의 경우 2기 차임이 연체되었거나, 상가의 경우 3기 차임이 연체된 때 임대인은 명도소송을 준비하게 됩니다. 명도소송은 소유권에 기하여 점유자의 점유권을 박탈하고, 건물을 인도받는 소송입니다. 다만, 소송은 절대 단순하게 접근해서는 안됩니다. 목적물의 점유자를 모두 파악하고 소송을 임해야 하기 때문입니다. 점유자들을 모두 확인하기 위해 주거의 경우는 부동산점유이전금지가처분 신청을 소송보다 먼저 진행하여 가처분 집행을 통해 제3의 점유자를 파악하고, 명도소송의 피고로 포함해야합니다. 상가의 경우는 목적물에 방문하여 카드영수증을 확인하거나, 사업자등록증을 체크하여 사업명의자를 파악하여 부동산점유이전금지가처분을 진행합니다. 부동산점유이전금지가처분 절차가 모두 종료되었다면 특정한 점유자들을 상대로 각 인도 및 퇴거를 구하는 명도소송을 제기합니다. 송달절차에서 시간이 꽤 많이 소요되므로, 송달절차를 타이트하게 관리할 필요가 있습니다. 소장이

임차인 내보내기 처음부터 끝까지 완벽히 [내부링크]

안녕하세요, 임대차 119, 황규현 박사입니다. 임차인이 수개월 동안 월세를 연체하거나, 계약종료일이 도래했음에도 연락을 받지 않거나 퇴거를 거부하는 경우 임대인은 임차인을 내보내기 위해 명도소송을 준비합니다. 명도소송은 크게 4가지로 분류합니다. 첫번째, 계약해지 또는 갱신거절 통보 먼저 해지 또는 거절의 의사표시가 임차인에게 도달해야합니다. 이는 문자, 카톡, 내용증명의 방법이 있습니다. 두번째, 부동산점유이전금지가처분 소송 전 가처분절차를 먼저 진행하게 되는데, 이는 소송 중간에 점유자가 변경되는 경우 기존판결문으로 승계집행문을 부여받아 소송을 다시 하는일이 없도록 꼭 해야합니다. 또한, 불법점유자를 확인하기 위해 가처분 집행절차를 활용하기도 합니다. 세번째, 명도소송 앞선 절차들이 완료된다면 바로 명도소송 절차에 돌입하고 소송을 제기한 후 임차인을 내용증명을 통해 압박 후 협상을 진행할 수 있습니다. 네번째, 부동산인도집행 판결이 선고되면 즉시 집행문을 부여받아 관할 집행관사

상가 철거, 재건축을 할때 임차인의 권리금회수방법 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 임대인의 임차인에 대한 갱신거절이 가능한 법령 중 재건축과 노후화를 원인으로 한 규정은 다음과 같습니다. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 "임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우" 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 임대인은 건물의 안전사고 또는 재건축을 위해 위 법령에 따라 임차인에게 갱신거절을 하는 경우가 종종 있습니다. 임차인의 갱신요구권이 얼마나 남아있든 상관없이 말입니다. 금리가 오르면서 건물에 대한 대출이자 부담이 커지면서 월세로 이를 충당하기에는 실익이 남지 않거나

무단전대를 사유로 한 임대차계약의 해지 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 무단전대는 임차인이 임대인의 동의없이 무단으로 전차를 한 경우를 말합니다. 민법 제629조 (1) 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. (2) 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 우리 민법은 임대인의 동의없는 전대는 임대차계약의 해지사유로 규정하고 있습니다. 만약 임차한 목적물의 일부 범위를 전대한 경우 또는 상가를 임대차한 상황에서 사업자명의가 임차인의 명의가 아닌 제3자의 명의로 되어있는 경우 등의 사유도 무단전대로 볼 수 있을까요? 민법 제632조 "전 3조(민법 629, 630, 631조)의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다." 먼저, 소부분(일부)을 전대한 경우는 임대차계약을 해지할 수 없다고 민법에서 규정하고 있으나, "소부분"에 대한 기준 및 범위는 명확한 판례가 없으므로 현재

부모,형제,친적에 대한 부동산 사용대차해지 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 민법 제618조(임대차의 의의) "임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다." 민법 제609조(사용대차의 의의) "사용대차는 당사자 일방이 상대방에게 무상으로 사용, 수익하게 하기 위하여 목적물을 인도할 것을 약정하고 상대방은 이를 사용, 수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다." 부동산에 대한 사용대차 계약은 일반적으로 부동산의 소유자와 부동산을 사용,수익하는 자가 부모 또는 형제, 친족, 친한 지인인 관계에서 많이 발생합니다. 그렇다면 사용대차계약은 어떻게 종료될까요? 첫번째, '계약기간을 약정한 경우' 민법 613조(차용물의 반환시기) 제1항 "차주는 약정시기에 차용물을 반환하여야 한다." 이 경우는 기간이 만료될 경우 상대방이 차용물을 반환하도록 규정되어 있으므로 계약기간 만료 전 반환을 요구할 수

전세 세입자 내보내기 방법과 주의사항 [내부링크]

안녕하세요, 임대차 119, 황규현 박사입니다. 임대차관계에 있어 전세 세입자 내보내기는 까다로운 일이 될 수 있습니다. 법이 모든것을 해결할 수 없듯이 임대인을 집을 처분해야 하는 상황이 생길 수도 있는데, 갱신요구권으로서 2년 더 세입자가 거주할 수도 있어 처분을 하지 못하는 상황이 생길수도 있고, 전세 세입자를 내보내고 실거주를 해야하는데 세입자가 갱신요구권을 행사하고 퇴거하지 않아 당장 오갈데 없는 상황이 생길수도 있습니다. 결국 임대인은 전세 세입자를 내보내는 방법을 찾게 되는데, 빨리 해결하는 것도 매우 중요합니다. 기본적으로 실거주의 사유는 세입자의 갱신요구권 행사를 제한시킬 수 있는데, 실거주의 입증책임이 임대인에 있기때문에 준비과정부터 전문가의 컨설팅을 받는게 중요하겠습니다. 명도소송을 준비한다면 반드시 부동산점유이전금지가처분 절차를 진행해야 합니다. 이 과정에서 반드시 제3점유자는 없는지 가처분 집행 시 체크를 해야하고, 명도소송과 동시에 하는 것이 아니라 가처분절

월세 명도소송비용과 과정은? [내부링크]

안녕하세요, 임대차 119, 황규현 박사입니다. 월세 명도소송비용과 과정을 알아보겠습니다. 임차인의 차임연체 또는 계약종료 후 퇴거에 대한 불응을 하는 경우 임대인은 명도소송을 준비해야합니다. 명도소송은 크게 4가지로 분류합니다. -> 계약해지 또는 갱신거절 통보 -> 부동산점유이전금지가처분 -> 명도소송 및 판결 -> 부동산인도집행 먼저, 의사표시가 도달해야합니다. 해지통보 또는 갱신거절통보를 임대인이 임차인에게 의사를 표시했다는 증거자료를 확보해야합니다. 문자, 카톡, 내용증명의 방법이 있겠습니다. 이후 부동산점유이전금지가처분을 소송보다 먼저 진행하여 불법점유자가 없는지 등을 현장조사 한 뒤 가처분집행을 완료해야합니다. 여기까지 완료했다면 부동산 인도를 구하는 임차인과 불법점유자를 특정하여 명도소송을 제기합니다. 월세 청구는 임대인의 목적에 따라 달라질 수 있으므로 청구유무는 별도로 고민이 필요합니다. 통상 재판은 1~2회 변론기일이 진행된 후 종결됩니다. 판결이 선고되면 판결문

법인 임차인의 갱신요구권 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 주택임대차계약을 체결하게 되면 제일 먼저 임차인은 전입신고 + 확정일자를 받습니다. 이는 주민등록을 완료한 뒤 거주함으로서 대항력을, 확정일자를 받음으로서 우선변제권을 갖추기 위함입니다. 임차인은 주택임대차보호법 따라 임대차계약 만료 전 계약갱신요구권을 행사할 수도 있습니다. 그렇다면, 개인이 아닌 법인(회사)의 경우는 어떻게 될까요? 만약 법인 소속 임직원의 숙소로 사용하기 위해 주거를 임차한 경우 법인은 주민등록을 할 수 없으니, 그 주거에 거주하려는 임,직원이 전입신고를 마친 뒤 확정일자를 받고 거주한다면 주택임대차보호법에서 정하는 대항력과 우선변제권을 갖추고 계약갱신요구권까지 행사할 수 있을까요? 주택임대차보호법 제3조 제1항 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다' 주택임대차보호법 제3조 제3항 '중소기업기본법 제2조에 따른 중

임대차분쟁과 소송의 해결은 임대차119 [내부링크]

본 콘텐츠의 광고주는 법무법인 길도, 작성자는 임대차119입니다. 안녕하세요 법무법인 길도 임대차전담센터 임대차119입니다. 임대차에 관련된 소송은 크게 4가지로 분류할 수 있습니다. 첫번째는 명도소송입니다. 명도소송은 임대인의 임대차계약 해지 또는 계약종료에도 불구하고 임차인이 퇴거하지 않아, 부동산을 온전히 인도받기 위해 진행하는 소송으로 주거의 경우는 2기, 상가의 경우는 3기의 차임이 연체되어야 계약을 해지할 수 있고, 소송을 제기할 수 있습니다. 명도소송에서 가장 중요한 것은 '점유권 확인'입니다. 보통 임대차계약 상 임차인 명의로 소송을 제기하게 되는데, 판결 후 강제집행을 진행할때 불법점유자가 확인된다면 집행부는 집행불능을 선언하고, 임대인은 불법점유자를 상대로 처음부터 다시 소송을 하게 됩니다. 따라서, 상가임대차의 경우는 명도소송과 부동산점유이전금지가처분을 진행하기 전 영업장 현장에서 카드영수증을 확인하거나 사업자등록증을 체크해야 합니다. 상황에 따라서는 법원을 통해

어린이집, 교회 등 비영리단체의 상가임대차보호법 적용여부 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 상가건물임대차보호법 제2조 (이하 '상임법'으로 통칭) "이 법은(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다.) 상가건물의 임대차 (임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다" 위와 같이 상임법에 적용받기 위해서는 사업자등록과 영업행위를 그 요건으로 두고 있습니다. 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 교회, 어린이집, 유치원은 비영리 단체이며 영리를 목적으로 하지 않기 때문에 사업자등록증이 아닌 고유번호증을 부여받습니다. 따라서, 비영리단체는 상임법에 적용되지 않습니다. 첫번째, 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 상임법에서는 임차인 보호를 위해 최초계약일로부터 10년 간 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그러나, 비영리단체는 계약갱신요구권을 행사할 수 없고, 민법에서 정한 임대차계약에 해당되므로 임대차기간 내 임대인이 퇴거를 요청한다면 계약만료일에 계약이 종

공장의 상가임대차보호법 적용여부 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 상가건물임대차보호법은 사업자등록과 임대차목적물의 주된 부분을 영업으로 사용하는 경우에 적용받을 수 있습니다. 그렇다면, 공장 또는 창고의 경우는 상임법의 적용을 받을 수 있을까요? 단순 제조, 가공이나 단순 상품보관 등의 사실행위만 이루어지는 공장이나 창고의 경우는 상임법에 적용받지 않는다. 다만, 단순 제조, 가공을 하는 공장 임차부분과 이에 인접한 창고에서 제조품을 고객에게 인도하여 수수료를 받는 등 영업행위를 한 경우는 상가건물에 해당한다. [대법원 2009다40967 판결] 정리하자면, 공장의 임대차는 본래 민법의 임대차계약에 해당하나, 목적물에서 영업행위가 있는 경우 상가건물임대차보호법에 적용된다고 판단한 것인데요, 즉, 공장을 임대차계약 했더라도 건물의 현황, 용도 등에 비추어 임대차의 목적을 실질적으로 판단하고 영업행위가 인정된다면 상임법에 적용된다는 것입니다. 다만, 대부분의 공장은 환산보증금이 초과된 경우가 다수이므로 임

명도소송은 내용증명부터 강하게 압박 [내부링크]

안녕하세요 임대차119, 황규현 박사입니다. 명도소송을 의뢰하시는 고객들께서는 대부분 해지통보까지 완료하신 뒤 사건을 의뢰하시는 경우가 많습니다. 그러나, 아직까지 내용증명은 임차인을 압박하는 수단으로 활용하기에 충분합니다. 내용증명을 단순히 2기 또는 3기 이상 차임연체를 사유로 임대차계약이 해지되었음을 통보하는 것이 아닌 실질적으로 소송에서 패소하는 경우 그 비용에 대한 부담, 강제집행까지 진행되었을때 임차인이 부담하는 비용을 포함하여 압박하는 것이 자진인도 협상에 있어 우위를 선점할 수 있습니다. 미리 해지통보를 하신 후 사건을 의뢰하시는 경우에도 저희 임대차119는 전략적으로 시간을 단축하기 위해 소송을 제기한 뒤 사건이 늘어지지 않도록 소장을 첨부하여 이와 같은 내용증명을 한번 더 보낸 후 협상을 진행하고 있는데, 이는 사건을 빠르게 종결시킬 수 있는 가장 중요한 사항이기 때문입니다. 명도소송을 의뢰하실때 고려하셔야 하는 가장 중요한 것은 의뢰한 로펌에서 형식적으로 명도소송

권리금방해소송 이렇게 준비해야합니다. [내부링크]

안녕하세요, 임대차 119, 황규현 박사입니다. 권리금 회수 + 영업종료 마음먹은 임차인은 계약종료 6개월 전부터 종료일까지 신규임차인을 구해 권리금계약을 체결하고 신규임차인을 임대인에게 주선해야 합니다. 이 과정을 시작하며, 또는 이 과정 중 임대인이 신규임차인을 받을 생각이 없다는 의중이 느껴지는 경우 임차인은 불안합니다. 권리금 회수를 못할 수도 있겠다는 생각이 들수 밖에 없기 때문입니다. 우리법에서 규정한 임대인의 권리금회수방해는 어떤것들이 있을까요? 1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위 2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임차인에게 권리금의 지급을 못하게 하는 행위 3) 임차인이 주선한 신규임차인 되려는 자에게 상가건물 현황에 기초하여 현저히 고액의 차임과 보증금을 요하는 행위 4) 정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약을 거절하는 행위 위 4항의 정당한 사유는? (1) 신규임차인이 되려

권리금반환소송 어떻게 준비할까? [내부링크]

안녕하세요, 임대차 119, 황규현 박사입니다. 자영업을 준비하며 상가임대차계약을 할때는 보증금 외에도 권리금을 주고 들어가는 경우가 많습니다. 영업장의 위치와 상권, 시설 및 인테리어, 비품, 단골손님, 거래처, 노하우 등 금전적으로 환산하여 지불하는 금액을 권리금이라고 합니다. 이는 본인이 운영하면서 가치를 더 높인다면 들어온 금액보다 나갈때 더 많이 받고 나갈 수도 있는 것입니다. 성실히 일한 댓가라고 할 수 있습니다. 그런데, 임대인이 끼어들어 이를 직, 간접적으로 방해한다면 임차인은 권리금반환소송을 준비해야합니다. 소송의 준비는? 권리금의 주체는 현재 임차인과 새로 들어올 임차인입니다. 현재의 임차인은 반드시 계약종료 6개월 전부터 계약종료일까지 신규임차인과의 권리금계약을 완료한 뒤 임대인에게 신규임차인을 주선해야합니다. 중요한 것은 신규임차인과의 권리금계약 과정과 임대인에게 신규임차인을 주선한 객관적 증거자료, 그리고 임대인이 이를 거절하거나, 방해한 사실을 증거로서 가지

월세 세입자 내보내기 절차는? [내부링크]

안녕하세요, 임대차 119, 황규현 박사입니다. 임대차계약이 종료되거나, 월세가 2기 이상 연체되어 해지를 통고한 경우 임대인은 월세 세입자에 대해 부동산인도와 퇴거를 법원으로부터 구할 수 있는데, 이를 명도소송이라고 합니다. 세입자 내보내기를 준비하시는 분들은 아래 요건들을 잘 갖추셔야합니다. 먼저, 계약종료의 경우 계약종료 6개월 전부터 2개월 전 그 사이에 임차인에게 갱신거절을 한 문자, 내용증명, 카톡 등 증거자료를 확보해 놓아야 하고, 계약해지의 경우도 해지통보에 대한 증거자료를 잘 확보해 두셔야 합니다. 해지통보의 경우 문자, 해지통보, 카톡 등 상대방이 읽지 않았다면 소장에 다시한번 해지를 통고하는 내용을 담는것이 안전합니다. 명도소송은 단순히 임대차계약 상 임차인 명의자에게만 단순하게 소송하면 안됩니다. 판결 이후 강제집행 시 친족 또는 가족구성원 외 제3자가 점유하고 있다면 제3자를 상대로 소송을 다시 해야하기 때문입니다. 따라서, 부동산점유이전금지가처분 절차를 활용

권리금회수방해 대처는 어떻게? [내부링크]

안녕하세요, 임대차 119, 황규현 박사입니다. 상가권리금은 크게 3가지로 구분합니다. 바닥권리금, 시설권리금 그리고 영업권리금 바닥권리금은 상가의 지리적 위치와 영업이점 등에 대한 권리금을 말합니다. 시설권리금은 내부 인테리어, 영업조건에 맞는 시설물 설치에 대한 권리금을 말합니다. 영업권리금은 시설권리금과 유사한 개념으로서 업종의 레시피, 노하우, 거래처 등을 전수하는 권리금을 말합니다. 권리금의 가액은 정해진 기준이 없습니다. 현재 영업을 하는 임차인과 신규임차인 사이에 협의약정 하는것이기 때문입니다. 따라서, 임대인과는 무관합니다. 종래에는 어떤 임차인이 들어와서 업종의 영업이 잘된다면 임대인은 건물의 소유자라는 이유로 이를 그대로 사용할 수 있는 경우들이 생기다보니, 임차인이 형성에 놓은 영업이점을 빼앗기는 경우들도 꽤 많았습니다. 그래서, 상가건물임대차보호법은 2015년 5월 13일 임차인들의 권리금 보호를 위해 권리금회수기회권을 규정하였습니다. 그러나, 여전히 권리금 분

전세보증금반환 지연이자는? [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. "임대차계약 6개월 전" 임차인은 임대인에게 계약 종료 시 이사를 나가겠다고 이야기합니다. 임대인이 말합니다. 당장 돈을 마련할 수 없어서 계약종료 일에 맞추지 못할것 같다. 또는 새로운 임차인이 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다. 임차인은 불안합니다. 시간이 흘러 계약종료일이 다가오는데, 임대인은 계속 기다려 달라고만 합니다. 임차인은 이때부터 준비해야합니다. 아주 객관적으로 판단해야하죠 이 집이 경매로 넘어갔을때 내 보증금을 배당받을 수 있는지 보증금반환소송의 시작은 여기서부터 시작됩니다. 이 단계에서부터 전문가의 도움을 받아, 앞으로의 이사계획에 기초하여 임차권등기명령을 신청할 시점 등을 논의해야 합니다. 이유는 간단합니다. 본래 보증금반환소송에서 이자의 청구는 건물인도를 해야 가능합니다. 건물을 인도하려면 대항력을 살려놓기 위해 임차권등기를 경료해야하고, 등기가 된 뒤 이사 후 건물인도 통지를 한 뒤 진행중이던 소송에서 이자를 청

묵시적갱신의 경우 권리금의 보호는? [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 임대인은 임차인의 권리금 회수에 대해 협조하지 않는 경우 임차인은 현행법으로 권리금회수기회를 보호받기 위해 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선해야 합니다. 해당 기간에 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않아 임차인이 권리금을 손해본다면 임대인은 그 손해배상 책임을 져야합니다. 그런데, 묵시적갱신이 된 상가임대차계약은 상황에 따라 임차인이 신규임차인을 임대인에게 주선할 수 있는 시기가 달라지는데요 그 시기에 대해 알아보도록 하겠습니다. 그 전에 먼저 환산보증금의 기준을 알아보겠습니다. 환산보증금의 기준은 위와 같습니다. 환산보증금의 계산방법은 아래와 같습니다. [보증금 + (월세 X 100)] 예를 들어, 서울에서 보증금 1억, 월세 1000만원의 상가임대차계약을 체결했다면 해당 임대차계약의 환산보증금은 1억 + (1천만원 X 100) = 11억으로 환산보증금 기준에 초과되는

임대차 10년 초과 된 경우 권리금 회수는? [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. '상가건물임대차보호법' (이하 ' 상임법'으로 통칭) 에서는 임차인의 '권리금회수기회보호'에 대해 임차인이 임대차가 종료될때 임대인에게 신규임차인을 주선하면서 적용됩니다. 그런데, 상임법 제10조 제8항 제2호는 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다." 라고 규정하여 갱신요구권을 최초계약일로부터 10년 동안 행사할 수 있도록 하고 있습니다. 그렇다면, 상임법 제10조의4에서 규정한 권리금회수기회보호를 10년이 초과한 상가임대차계약에서도 적용 될 수 있을까요? 이와 관련하여 대법원의 판단은 아래와 같습니다. "임차인이 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차종료 시까지 신규임차인을 주선했으므로, 임대인은 정당한 사유없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안된다. 이는 임차인과 임대인 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도

건물주가 권리금 못 받게 신규임차인을 거절할때는 임대차119 [내부링크]

안녕하세요, 임대차 119, 황규현 박사입니다. 상가건물임대차보호법이 2015년 5월 13일 개정되면서 상가 임차인들은 권리금 회수기회를 법령에 의해 보장받을 수 있게 되었습니다. 그러나, 임대인은 1) 내가 장사할 예정 2) 월세를 올릴 예정 3) 특정 또는 동종 업종은 받을 수 없다. 등 여러가지 사유를 들어 신규임차인 주선을 거절하는 경우가 많습니다. 간략하게 권리금은 무엇이고, 권리금소송의 요건과 비용은 얼마가 발생되는지 알아보도록 하겠습니다. 권리금이란 영업시설 / 비품 / 거래처 / 신용 / 영업상의 노하우 / 상가건물 위치에 따른 영업적 이익 등 유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받는 금원을 말합니다. 권리금 소송의 요건 (1) 기간 상임법 제10조의4 제1항에 따라 (권리금 회수 기회 보호 등) ‘임대차계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지’ 권리금 계약의 체결 (2) 임대인의 방해행위 상임법 제10조 제1항 각 호에 따른

원상회복 미이행의 사유로 보증금을 안돌려줄때 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 임차인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료하면 임대차목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환해야 하고, 임대인은 연체 차임과 손해배상채권 등을 공제한 나머지 임대차보증금을 임차인에게 반환해야 합니다. 임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계에 있기 때문입니다. 만약 임차인이 임대차목적물에 대한 원상복구 의무를 다하지 않았다면 임대인은 임차인의 임대차목적물 반환에 대한 수령을 거부하고 동시이행의 항변권을 행사하여 임대차보증금의 반환을 거절할 수 있습니다. 하지만, 임차인이 불이행한 원상회복의무 내용이 사소하다면 임대인은 임대차보증금의 전액 반환을 거부할 수 없는데요, 임대차관계에서 원상회복이란 임차인이 임대차가 종료할 때 처음 인도받은 상태로 복구해서 임대인에게 돌려주는 것이므로, 임차인은 임대차목적물을 최초 임대차계약 체결시의 상태로 반환하면 되고 특별한 사유가 없는 한 전 임차인의 시설까지 철거할

상가임대차 재계약과 갱신요구권 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 상가건물임대차보호법은 (이하 '상임법'이라고 합니다) 제10조 제1항, 제3항의 규정에 의하여 갱신요구권에 대해 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 그 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절할 수 없고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 본다고 정하고 있습니다. 또한, 구 상임법 제10조 제2항에서는 (2018. 10. 16. 개정 전, 법률 제15791호) 위 갱신요구권에 대하여 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사 할 수 있다고 정하고, 개정 이후 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였으며, 적용범위는 이 법의 시행 후 최초로 체결되거나, 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정하고 있습니다. 결국 2018. 10. 16. 이후 최초 계약하였거나, 갱신된 상가임대차계약은 최초

건물명도소송 뜻 그리고 절차 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 임차인이 수개월째 월세도 입금을 안하고, 연락도 받질 않습니다. 다양한 사유로 임차인이 월세를 납부하지 않고, 연락이 되지도 않거나 되려 소송을 제기하라는 허무맹랑한 이야기를 하는 경우들도 있습니다. 임대차계약이 해지되었음에도 불구하고 말이죠 이런 경우 부동산의 소유권에 기해 건물을 인도받음과 동시에 점유권을 회복하는 소송을 명도소송이라고 합니다. 정확한 법률용어는 건물인도 청구소송입니다. 이는 상가가 될 수도 있고, 아파트, 빌라 등 주거가 될 수도 있고 토지가 될수도 있습니다. 임대차계약을 해지하기 위해서는 법에서 규정하는 여러요인들이 있지만, 가장 많은 해지사유는 아래와 같습니다. 주거 (아파트, 빌라, 주택 등) 1. 계약종료 이후에도 퇴거하지 않는 경우 2. 임차인이 2회 이상 월세를 연체한 경우 상가 1. 임차인이 3회 이상 월세를 연체한 경우 2. 권원 없이 상가를 점유하고 있는 경우 위 해지사유가 발생되었다고 하더라고 절대 임대인

권리금소송에서 증거보전신청 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안됩니다. 이를 위반한 경우 그 손해를 배상할 책임이 발생하기 때문입니다. 또한, 법원은 권리금 가액에 대해 임차인간 계약 권리금과 권리금 감정평가액 중 낮은 금액을 인정합니다. 따라서, 감정평가는 권리금소송 절차에서 필수적으로 해야 하는데요, 만약 소송진행 도중 또는 권리금소송을 준비하는 과정에서 건물을 임대인에게 인도하는 등의 사유로 시설, 비품 등을 철거하게 된다면 정상적으로 권리금 감정평가가 이루어질 수 없게 됩니다. 이때는 반드시 증거조사가 문제없도록 증거의 가치가 훼손되지 않게 보전해두는 절차인 증거보전절차를 활용해야 합니다. 민사소송법 제375조 "법원은 미리 증거조사를 하지 아니하면 그 증거를 사용하기 곤란한 사정이 있다고 인정한 때에는 당사자의 신청에 따라 이 장의 규정에 따른 증거조사를 할 수 있다." 증거보전신청은 신속히 진행해야

권리금소송으로 권리금 회수하려면 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 임차인은 임대차계약을 종료하면서 신규임차인을 구해서 권리금을 회수할 수 있습니다. 이때 임대인은 임차인의 권리금회수에 대하여 협조할 의무가 있습니다. 만약 임차인이 권리금을 회수하려고 할 때, 임대인이 이에 협조하지 않고 방해하면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임차인이 권리금을 회수하기 위해서는 제1단계, 신규임차인을 주선해야 합니다. 상가임대차법에 따라 임차인은 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 임대차 만기일 사이에 신규임차인을 구해야 합니다. 신규임차인 주선 기간이 정해져 있기 때문에 임대차계약 종료일을 특정해야 합니다. 그런데, 임대차가 묵시적으로 갱신된 상태라면, 환산보증금이 일정금액(서울 9억 원) 이하일 때 임차인은 계약해지 통보 후 3개월 안에 신규임차인을 구해야 합니다. 상가임대차법에 따라 계약해지 통보 후 3개월 경과하면 계약은 해지되기 때문입니다. 환산보증금이 일정금액(서울 9억 원) 초과할 때

상가권리금소송 임대인의 회수방해, 임대차119 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 시흥에 사는 헬스장을 운영하는 임차인은 계약종료 전 신규임차인을 구해 권리금을 회수하고 영업을 종료하기로 마음을 먹었습니다. 마침 권리금을 지급하고 들어오겠다는 신규임차인이 나타나 권리금계약을 체결하고 계약금을 입금했습니다. 이후 임대인에게 신규임차인을 주선하였습니다. 그런데, 임대인은 신규임차인과 계약을 하고 싶지 않았는지 기존 조건보다 월세를 높게 불러 신규임차인과 임대인 사이에 임대차계약이 이루어지지 않았습니다. 저는 어떻게 해야할까요? [임대인의 방해행위] 상임법 제10조 제1항 각 호에 따른 사유를 제외한 임대인의 방해행위가 있는 경우 (각 호의 사유는 아래와 같습니다.) 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부

권리금소송비용 임대차119에서 알아보자 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 세계적인 경기침체로 인해 많은 소상공인, 자영업자들이 어려움을 겪고 폐업을 하는 경우가 늘고 있습니다. 따라서, 계약 종료 전 권리금을 회수하기 위해 신규임차인을 구하고 임대인에게 주선하였으나, 임대인이 여러가지 이유로 이를 거절하여 분쟁도 늘어나고 있습니다. 권리금 이란 3가지로 구분할 수 있습니다. 1) 시설권리금 2) 영업권리금 3) 바닥권리금 권리금소송이란 임차인이 주선한 신규임차인과 임대인 사이에 임대차계약에 대해 임대인이 이를 부당하게 거절한 경우 임차인과 신규임차인 사이에 파기 된 권리금 상당액을 임대인에게 소송으로서 청구하는 것을 말합니다. 권리금소송은 그 요건을 상가건물임대차보호법에서 명확히 규정하고 있습니다. 다만, 규정 외로 근래 법원의 판단경향과 어떻게 접근하여 증거를 수집하는 것이 소송에서 유리할지는 폐업을 준비하는 과정에서 반드시 전문가와 상담 후 진행해야 안전합니다. 권리금 소송비용 [아래 링크 참조] 법무법인 길도

권리금소송의 핵심과 비용 [내부링크]

본 콘텐츠의 광고주는 법무법인 길도, 작성자는 황박사의 임대차119입니다. 안녕하세요, 법무법인 길도 임대차연구소장 황규현 박사입니다. 상가건물임대차보호법이 2015년 5월 13일 개정되면서 상가 임차인들은 권리금 회수기회를 법령에 의해 보장받을 수 있게 되었습니다. 그러나, 여전히 권리금에 대한 계쟁은 상당합니다. 권리금이란? 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이익 등의 유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받는 금원을 말합니다. 권리금소송이란? 임대인의 부당한 임대차계약 체결 거절 행위로 인하여 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금 계약이 파기된 경우, 임차인이 파기된 권리금 상당액을 임대인에게 손해배상 청구하는 것을 말합니다. 그러나, 권리금에 기한 손해배상 청구 소송은 청구인 또는 피청구인에게 귀책사유가 있거나, 요건이 충족되지 않는다면 소송 자체가 불가능하거나 소송에서 불리하게 작용할

권리금방해소송의 핵심과 비용 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차연구소장 황규현 박사입니다. 고깃집을 운영하던 임차인은 상가임대차 계약의 종료를 앞두고 계약종료와 동시에 퇴거를 하겠다고 임대인에게 의사를 표시했습니다. 이후 신규임차인과 권리금계약을 체결하였고, 임대인에게 신규임차인을 주선하였습니다. 그러나, 임대인은 아무이유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하였습니다. 권리금 이란? 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이익 등의 유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받는 금원을 말합니다. 권리금소송이란? 위 사안과 같이 임대인이 이유없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 거부하여 권리금 계약이 파기된 경우 임차인이 임대인을 상대로 권리금 상당액에 대해 손해배상 청구하는 것을 권리금소송이라고 합니다. 권리금소송의 요건 (1) 기간 상임법 제10조의4 제1항에 따라 (권리금 회수 기회 보호 등) ‘임대차계약 종료 6개월 전

차임증액 5% 이상 요구가 가능한지? [내부링크]

안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 서울에서 고깃집을 운영하는 임차인은 계약기간이 종료되기 3달 전 임대인으로부터 보증금과 월세를 각 5% 인상해달라는 요구를 받았습니다. 상가건물임대차보호법은 환산보증금 이하 임대차에서 차임 또는 보증금의 증액에 대해 최소 경과기간과 상한요율을 규정합니다. 그렇다면 위 사안과 같이 임대인이 보증금과 월세를 각 5%의 인상을 요한경우 문제가 없을까요? 물론, 문제는 없습니다. 그러나, 증액청구는 임대차계약 또는 차임의 증액이 있은 후 1년이 지난 뒤 가능하고, 임차인의 동의 없이 임대인의 일방적 통보만으로는 인정되지 않습니다. 5% 인상에 대해 임차인이 이를 동의해야 가능하며, 동의하지 않게 되는 경우 임대인은 차임증액 청구소송을 할 수 있습니다. 다른 경우도 있습니다. 최초 임대차계약 시 특약사항으로 매년 월세인상 조건을 붙여 5%를 초과하여 약정했다면 이것은 임차인에게 불리한 조항으로 강행법규 위반으로서 임차인은 임대인을 상대로 초과분에

전세보증금반환, 컨설팅부터 회수까지 [내부링크]

본 콘텐츠의 광고주는 법무법인 길도, 작성자는 황박사의 임대차119입니다. 안녕하세요, 법무법인 길도 임대차연구소장 황규현 박사입니다. 임대차계약이 종료될 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있음에도, ‘새로운 세입자가 오면 돈을 줄 수 있다’며 보증금을 반환하지 않는 경우가 많습니다. ‘당연히 받아야 할 돈인데..’ 임차인만 조급해지는 아이러니한 상황이 발생하게 되고, 임대인은 ‘돈이 없다. 새로운 세입자한테 받아서 줄 수 있다’며 당당하게 기약 없는 말만 반복하기도 합니다. 이로써 임차인은 이사계획까지 틀어지게 됩니다. 따라서, 지금부터 내 보증금을 지키기 위해서 어떤 방법이 있는지 알려드립니다. 컨설팅[준비단계] 반환받아야 할 보증금과 부동산의 시세, 환경을 분석하여 판결 이후 부동산경매 시 보증금 전액을 온전히 배당받을 수 있는지 체크 해야합니다. 1. 갱신거절 + 보증금반환요청 임대차계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신의 거절 의사를 통지하였다

전세보증금반환소송, 이사부터 경매까지 전문가에게 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차연구소장 황규현 박사입니다. 임대차계약이 종료되었거나, 종료될 예정일 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 그런데, 임대인은 ‘새로운 세입자가 오면 돈을 줄 수 있다’며 보증금을 반환하지 않는 경우가 많습니다. 임차인은 조급해지고, 이사계획부터 모든것이 틀어지게 됩니다. 이로써 임차인은 보증금반환소송을 제기해야 하는지 고민하게 됩니다. 지금부터 내 보증금을 지키기 위해서 임차인은 무엇부터 해야하는지 알아보겠습니다. 준비단계 부동산의 시세를 확인합니다. 경매낙찰 시 내 보증금의 전액을 배당받을 수 있는지 확인합니다. 갱신거절 + 보증금반환요청 임대차계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신의 거절 의사를 통지하였다면 기간 만료 시 계약이 종료됩니다. 갱신거절을 한 증거자료를 확보합니다. 계약 종료 전 임대인에게 보증금 지급 요청을 하여야 하며 ‘새로운 세입자 올 때까지 반환하지 못한다거나’ 임차인과 관련 없는 사정으로

명도소송비용, 임대차119에서 알려드립니다. [내부링크]

본 콘텐츠의 광고주는 법무법인 길도, 작성자는 황박사의 임대차119입니다. 안녕하세요, 법무법인 길도 임대차연구소장 황규현 박사입니다. 일반적인 임대차계약은 임대인과 임차인의 합의에 의해 이루어 집니다. 따라서, 문제가 생기면 당사자간의 협의점을 찾기 마련인데요, 이때 협의점에 도달하지 못한다면 임대인과 임차인은 상대방의 귀책사유를 기초로 계약을 해지 또는 갱신거절, 갱신요구권을 행사하며 명도소송으로 전이됩니다. 다만, 명도소송은 대부분의 임대인들께서 법리계쟁이 비교적 단순할 것으로 판단하고 셀프소송을 선택하시는 경우도 꽤 많습니다. 그러나, 명도소송은 단순히 임차인만을 대상으로 제기하고 판결을 받으면 안됩니다. 반드시 소송 전 또는 준비과정에서 상가의 경우 실체상의 사업자 또는 불법점유자를 파악하고 부동산점유이전금지가처분을, 주거의 경우는 제3의 점유자가 없는지 가처분 절차를 활용하여 파악한 후 모두 명도소송의 대상자로 특정해야합니다. 쉽게 말해 임대차계약상 임차인인 '황규현'을

복잡한 명도, 가장 중요한 것은? [내부링크]

본 콘텐츠의 광고주는 법무법인 길도, 작성자는 황박사의 임대차119입니다. 안녕하세요, 법무법인 길도 임대차연구소장 황규현 박사입니다. 임대차계약이 만료되거나 임차인의 귀책사유로 인해 임차인을 퇴거시키는 소송을 준비하는 분들께서는 “명도소송”보다 “세입자내보내기”를 포털사이트에서 더 많이 검색하고 계시는데요, “명도"란 단어는 아직 일반적으로 익숙치 않은 법률용어 같습니다. 금번 포스팅에서는 명도소송을 준비하시는 임대인들께 명도소송 시 반드시 인지하셔야 하는 쟁점들을 소개드리도록 하겠습니다. 첫번째 계약해지 또는 갱신거절 통보 먼저 차임이 2기(주거) 또는 3기(상가)가 연체된 경우 임대인은 계약해지를 통고해야 명도소송을 제기할 수 있는데, 임대차계약의 해지통보가 임차인에게 도달하여야 해지의 효력이 발생합니다. 대부분 내용증명을 통해 해지의 의사를 통고하는데, 급박하게 해지를 통고해야 하는 경우 전화, 문자로도 그 해지를 통고하는 것의 효력이 발생됩니다. 따라서, 긴급하게 해지를 통

세입자내보내기, 임대차119 비용은? [내부링크]

본 콘텐츠의 광고주는 법무법인 길도, 작성자는 황박사의 임대차119입니다. 안녕하세요, 법무법인 길도 임대차연구소장 황규현 박사입니다. 명도소송 이란? 임차인이 차임을 지속적으로 지급하지 않거나, 임대차계약이 정상적으로 종료되었음에도 퇴거를 하지 않는 경우 임대인은 명도소송을 통해 부동산의 인도와 임차인의 퇴거를 구할 수 있습니다. 계약해지 또는 갱신거절 통보 먼저 차임이 2기(주거) 또는 3기(상가)가 연체된 경우 임대인은 계약해지를 통고해야 명도소송을 제기할 수 있는데, 임대차계약의 해지통보가 임차인에게 도달하여야 해지의 효력이 발생합니다. 대부분 내용증명을 통해 해지의 의사를 통고하는데, 급박하게 해지를 통고해야 하는 경우 전화, 문자로도 그 해지를 통고하는 것의 효력이 발생됩니다. 따라서, 긴급하게 해지를 통고해야 하는경우 문자와 전화, 카톡등을 활용할 수도 있습니다. 점유권 확인 및 당사자 특정 반드시 소송 전 또는 준비과정에서 상가의 경우 실체상의 사업자 또는 불법점유자를

전세보증금반환소송 빠른 대처가 중요합니다. [내부링크]

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 임차인은 임대차계약 종료 전 퇴거를 준비하기 위해 임대인에게 보증금반환이 언제 가능한지 확인합니다. 그런데, 임대인이 확답을 주지않거나 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 합니다. 임차인은 계약종료일에 확실히 보증금 받을수 있는지 알 수 없고, 새로운 임차인이 언제들어올지 정확하게 알 수 없어 이사계획을 짤수도 없고, 불안함에 휩싸이게 됩니다. 그렇다면 내 보증금을 돌려받기 위해 어떻게 해야할까요? 보증금반환소송 준비 (1) 계약갱신거절 또는 해지 통보 임대차계약종료 6개월 전부터 2개월 전까지 (2020. 12. 10. 이전 임대차의 경우 1개월 전) 임대인에게 계약갱신 거절의사를 통지해야합니다. 만약, 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있고, 해지통보 3개월 뒤 임대차계약이 종료됩니다. (2) 보증금반환 요청 문자메시지, 내용증명 등을 통해 보증금반환을 요구한 증거자료가 있어야 하고, 임대인이 회신 요

'권리금 포기 특약' 있어도, 권리금 회수가능합니다. [내부링크]

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 임대차계약 체결시 “권리금을 주장할 수 없다” 등과 같이 임차인이 권리금을 포기한다는 특약을 했다면, 그것은 상가임대차법 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 원칙적으로 효력이 없습니다. ‘상가건물 임대차보호법’은 권리금 회수기회 보호에 대하여 규정하고, 양당사자의 특약만으로 임대인이 임차인의 권리금회수 기회를 방해하면 위법에 해당하기 때문입니다. 따라서 임차인은 ‘권리금 포기 특약’이 있어도 신규임차인을 구해서 권리금을 회수할 수 있고, 만약 임대인이 정당한 사유 없이 방해하면 임대인은 임차인의 권리금 손해에 대해서 책임을 져야 합니다. 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리하면 효력이 없기 때문에, 권리금보호배제 특약이 임차인에게 불리하지 않다면 유효합니다. 예를 들어, 임대차계약 체결시 임대인이 점포의 주요 시설을 설치했거나 상당기간 렌트프리를 제공하면서, “권리금을 주장할 수 없다”고 약정했다면 그

임차권등기의 말소 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 계약이 종료 된 후 주택임차권등기명령 신청서를 법원에 제출함에 따라 그 결정을 받게 되며, 결정과 동시에 법원에서는 목적물의 관할등기소로 임차권등기 촉탁을 진행하여 비로소 부동산에 주택임차권등기가 경료됩니다. 임차권등기명령은 재판절차 없이 임차인이 제출한 신청서의 서면심리만으로 결정되므로, 부동산등기부등본을 떼보기전까지 임대인은 경료여부를 알 수 없고, 대부분 임차권등기명령 결정정본을 법원으로부터 송달 받은 후 이를 인지하게 됩니다. 이후 임대인은 임차인에게 보증금을 전액 변제한 후 부동산에 신규임차인과의 임대차계약 또는 매매계약의 진행을 추진하게 되는데, 임차권등기명령이 말소되지 않고 있어 어떠한 계약(신규임대차, 매매 등)도 진행되지 않습니다. 대부분의 임차인은 보증금을 전액변제 받은 후 임차권등기명령 해제신청서를 접수하여 말소등기까지 약 7일 정도면 모두 완료되는데, 만일 임차인이 보증금을 돌려받은 후 임차

상가권리금, 권리금반환소송 어떻게 준비해야하는지 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 권리금 소송이란? 임대인의 부당한 신규임대차계약 체결 거절 행위로 인하여 임차인과 신규임차인 사이의 권리금계약이 파기된 경우 임차인이 권리금 상당액을 임대인에게 청구하는 소송을 말합니다. 그러나, 권리금에 기한 손해배상 청구소송은 임차인에게 귀책사유가 있거나 그 요건이 충족되지 않는다면 소송 자체가 불가능하거나 소송에서 불리하게 작용될 가능성이 크기 때문에 귀책사유 유무와 요건의 충족이 중요합니다. 권리금소송 요건 권리금소송은 3가지 요건이 충족되어야 가능하며, 만약 하나라도 흠결이 있다면 권리금을 회수하지 못하는 재판 결과가 나올 수 있습니다. (1) 기간 ‘임대차계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지’ 권리금 계약이 체결된 경우 (상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항) (2) 임대인의 방해행위 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 각 호에 해당하는 임대인의 방해 행위가 있는 경우 상가건물임대차보호법 제10조의4(

상가임대차 종료 시 수선적립금의 반환 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 아파트 임대차의 경우는 임차인이 매월 납부하는 관리비내역에 장기수선충당금이 있고, 임차인은 임대차계약 종료 시 임대차기간동안 납부 한 이 충당금을 임대인으로부터 돌려받게 됩니다. 이 근거는 공동주택관리법 제30조 (장기수선충당금의 적립) "관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다." 라고 규정한 법령에 의해 납부의무자를 '주택의 소유자'로 특정하고 있기 때문입니다. 그렇다면, 상가 임차인의 경우는 임대차계약이 종료되면 납부했었던 수선적립금을 돌려받을 수 있을까요? 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조의2(수선적립금) 3항 "수선적립금은 구분소유자로부터 징수하며 관리단에 귀속된다." 위 법에서는 '구분소유자'로 특정하고 있는데, 따라서 상가의 경우도 주택임차인과 동일하게 계약종료 시 수선적립금을 임대인으로부터 반환을 요구할 수 있습니다.

상가권리금소송 절차 그리고 비용까지 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되면서 상가 임차인들은 권리금 회수기회를 법령에 의해 보장받을 수 있게 되었습니다. 그러나, 여전히 권리금에 대한 분쟁은 만연합니다. 권리금이란 ? 권리금이란 상가의 재산적 가치에 대한 양도 또는 이용 대가를 금액으로 환산한 것을 말합니다. 세부적으로 보면 1. 시설권리금(영업시설, 비품) 2. 영업권리금(매출, 노하우 등) 3. 바닥권리금(상권, 위치에 따른 영업이익) 으로 구분할 수 있습니다. 권리금소송이란? 임차인이 주선한 신규임차인과 임대인 사이에 임대차계약에 대해 임대인이 부당하게 거절한 경우 임차인과 신규임차인 사이에 파기 된 권리금 상당액을 임대인에게 손해배상 청구하는 것을 말합니다. 권리금소송의 요건 기간 임대차계약 종료 6개월 전부터 종료 시 까지 신규임차인을 임대인에게 적법하게 주선하였을 것. 임대인의 방해행위 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 각 호에 해당하는 임대인의 방

건축물 안전등급 'E등급'과 '권리금'회수기회 보호 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 건축물의 안전등급이 E등급이라면, 임차인은 '상가임대차법'상 권리금 보호를 받을 수도 있고 아닐 수도 있습니다. 건축물의 안전등급이 ‘E등급’이라면, 임차인은 권리금 보호받지 못하고 쫓겨나와야 할까요? 상가건물임대차보호법에 따라 “건물이 노후·훼손 또는 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우”에, 임차인은 계약갱신 요구도 못하고 권리금회수에 대하여 법적으로 보호받지 못합니다. 혹자는 이 규정을 근거로 건축물이 ‘E등급’일 때, 임차인은 상가임대차법의 권리를 보호받지 못한다고 말하는데,,,, 그렇지는 않습니다. 특별한 경우를 제외하고, 건축물의 안전등급이 ‘E등급’이라고 해도, 임차인은 권리금 회수할 기회가 있고 건물주가 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 서울고등법원 2020. 9. 8 선고 2019나2025323, 2019나2025330 판결에 따르면, 임대인이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 나목의 규정에 의하여 임대인의 권리금

명도소송 뜻과 진행절차 그리고 비용 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 명도소송 이란? 임차인이 차임을 지속적으로 지급하지 않거나, 임대차계약이 정상적으로 종료되었음에도 퇴거를 하지 않는 경우 임대인은 명도소송을 통해 부동산의 인도와 임차인의 퇴거를 구할 수 있습니다. 계약해지통보 먼저 차임이 2기(주거) 또는 3기(상가)가 연체된 경우 임대인은 계약해지를 통고해야 명도소송을 제기할 수 있는데, 임대차계약의 해지통보가 임차인에게 도달하여야 해지의 효력이 발생합니다. 대부분 내용증명을 통해 해지의 의사를 통고하는데, 급박하게 해지를 통고해야 하는 경우 전화, 문자로도 그 해지를 통고하는 것의 효력이 발생됩니다. 따라서, 긴급하게 해지를 통고해야 하는경우 문자와 전화, 카톡등을 활용할 수도 있습니다. 부동산점유이전금지가처분 명도소송은 현장변수가 많은 사건입니다. 예로써, 임차인 황규현을 상대로 명도소송을 제기하여 승소 판결까지 받았으나 강제집행 시 명도 목적물에 임차인 외 불법점유자 또는 다른 사업자가 있는 경우 강제

황규현의 첫 작품 "부동산 분쟁해결" [내부링크]

http://bookdb.co.kr/bdb/Interview.do?_method=InterviewDetail&sc.mreviewNo=61059 책의 모든 것 - 북DB bookdb.co.kr

황규현의 부동산 분쟁해결 [내부링크]

-부동산 현장에서 실제로 발생하는 생생한 사안들을 중심으로 법률, 판례 등 법률 지식과 함께 실무적 경험을 통해 해결법과 예방법을 제시하고 있다. - 참여연대 집행위원장 변호사 김남근 -주거 격차의 문제는 공공문제의 시작이자 끝이라고 해도 과언이 아니다. 황규현 서울시 임대차센터 상담위원의 책은 이런 현실의 문제를 송곳처럼 파고들고 있다. - 서울특별시 시장 박원순 -한평생 부동산 분야에 종사한 저자의 경력과 현장에서의 생생한 경험을 바탕으로 탄생한 실패하지 않는 부동산 거래를 위한 필독서이다. - 건국대학교 부동산학과 교수 신종칠 -부동산에 관하여 경험하게 될 각종 문제를 실감 나는 사례와 해설로 명쾌하게 설명한다. 특히 상가와 주택을 거래하거나 임대차할 때 꼭 읽어야 할 책이다. - 샘코파트너스 사장 신장우 -임차인과 임대인들에겐 주택임대차보호법, 상가임대차보호법은 ‘헌법’이나 다름없다. 꼭 알고 있어야 할 부동산에 관한 법률을 자세히 소개하였다. - 토지주택 공공성 네트워크 사

(황규현)임차인 보호 정책 제안 [내부링크]

황규현 소장이 작성한 상가 임차인 보호에 대한 정책 제안입니다. 임차인이 안정되어야 ~~ 임차인과 임대인 모두 윈윈합니다. http://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002188994 장사 잘 되니까 나가라? '약탈 건물주' 막는 법 - 오마이뉴스 [참여연대-오마이뉴스 공동기획] 금수저와 흙수저로 대변되는 불평등과 양극화, 총체적 경제위기. 군사적 충돌마저 걱정해야 하는 한반도. 국민의 기본권을 위협하는 테러방지법. '참여연대'와 <오마이뉴스>는 20대 총선에서 민생과 평화, 민주주의와 인권보장을 위한 공약을 촉구하기 위해 정책 제안을 연재합니다. [편집자말] 서울시가 한국감정원에 의뢰하여 상권 매장용 5035호를 조사해서 2015년 8월 발표한 바에 따르면 환산보증금(보증금+월세x100)이 4억 원 초과는 1125호(22.3%)이며, 명동∙강남대로∙청담... www.ohmynews.com

(황규현) 부천시 강의 [내부링크]

2016년 4월 4일~ 4월 6일 부천시 공무원을 대상으로 도시계획에 관한 강의를 했습니다. 주제 : 도시계획제도 정책실현의 과제와 해결방안

(황규현)"부동산 분쟁해결" 베스트셀러 [내부링크]

"부동산 분쟁해결" 영풍문고에서 당당하게 베스트셀러에 등극~~

(황규현) 부동산 등기사항전부증명서 보는 방법 [내부링크]

질문 1 등기사항전부증명서 보는 방법 우리 민법은 토지와 건물을 별개의 독립한 물건으로 보고 있으며, 이에 따라 부동산등기법은 토지등기부와 건물등기부로 이원화하고 있으므로 동일 지번상에 토지등기와 건물등기부가 따로따로 존재하며, 아파트 등 1동의 건물을 수개로 구분하여 등기한 건물인 집합건물은 구분소유자가 토지를 대지권비율로 공유등기 한다. 그래서 등기사항전부증명서는 토지, 건물, 집합건물로 나뉜다. 〈대법원인터넷등기소 부동산등기 열람하기〉 논, 밭, 나대지 등 토지만 있는 경우는 토지등기사항전부증명서만 확인하면 되지만 단독주택과 일반상가건물의 경우는 토지등기사항전부증명서와 건물등기사항전부증명서를 동시에 열람하여 토지와 건물에 설정된 권리 등이 일치하는지 여부 등을 함께 분석하여야 하며 아파트, 구분상가 등 집합건물은 집합건물등기사항전부증명서를 열람하면 된다. 등기사항전부증명서는 표제부와 갑구 그리고 을구로 나뉜다. 표제부는 부동산의 위치, 면적 등을 표시해서 그 등기기록이 어느 부

(황규현) 집합건물 등기사항전부증명서 보는 방법 [내부링크]

질문 2 집합건물 등기사항전부증명서 보는 방법 아파트, 연립주택, 오피스텔, 상가 등 1동의 건물을 수개로 구분하여 등기한 건물인 집합건물은 토지와 건물에 대한 사항이 하나의 등기사항전부증명서에 일체로 표시된다. 집합건물은 토지를 대지권으로 표시해서 표제부에서 전유부분의 표시와 함께 등기가 되며, 대지권으로 등기가 되고 나서는 집합건물등기부와 별도로 토지등기부에서 소유권이전등기나 근저당권설정등기 등을 할 수 없다. 【 표 제 부 】 ( 전유부분의 건물의 표시 ) 표시번호 접 수 건물번호 건 물 내 역 등기원인 및 기타사항 1 2010년2월25일 제3층 제301호 철근콘크리트구조 84.87 전산도면번호 10-2741-000036 ( 대지권의 표시 ) 표시번호 대지권종류 대지권비율 등기원인 및 기타사항 1 1,2 소유권대지권 19993.4분의 44.8972 2010년1월22일 대지권 2010년2월25일 아파트 등과 같은 집합건물의 표제부는 한 동 전체에 관한 표제부와 전유부분에 대한 표

(황규현) 대지권 미등기 [내부링크]

질문 3 집합건물 등기사항전부증명서에 대지권이 없다면? 집합건물 등기사항전부증명서 【표 제 부】 ( 전유부분의 건물의 표시 )의 하단에 ( 대지권의 표시 )가 없다면 대지권이 미등기 된 것이다. 대지권이란 토지의 소유자가 여러 명 존재하는 아파트, 오피스텔 등 집합건물에 인정되는 권리이다. 건물소유자가 여러 명일 때 각각 소유자의 전유부분에 대한 토지의 지분을 대지권이라 하며, 특별한 사유가 없다면 집합건물의 대지권은 전유부분의 면적에 비례한다. 집합건물이 아닌 단독건물의 소유권은 건물과 분리되어 거래가 되기도 하지만 집합건물의 대지권은 건물소유권과 분리되지 않는다. 등기사항전부증명서(말소사항 포함) – 집합건물 〔집합건물〕 서울특별시 서대문구 연희동 520-55 제2층 제102호 【 표 제 부 】 ( 전유부분의 건물의 표시 ) 표시번호 접 수 건물번호 건 물 내 역 등기원인 및 기타사항 1 2002년1월7일 제2층 제102호 철근콘크리트구조 39.89 도면편철장 1책 8장 ( 대지

(황규현) 신탁부동산 임대차계약 [내부링크]

아파트, 구분상가 등과 같은 집합건물에서 시행사 또는 건축주 등이 토지 및 건물에 대하여 신탁회사에 신탁을 하고 임차인을 구하는 경우가 종종 있다. 부동산을 신탁하는 이유는 다양하겠지만 아파트, 오피스텔 및 상가와 같은 대형건물의 경우 건물을 건축한 주체의 입장에서는 자금조달 및 채권자들로부터 받을 수 있는 압류, 가압류, 가처분 등과 같은 권리행사를 방지하기 위해 토지 및 신축건물에 대하여 일정기간 신탁회사 앞으로 소유권을 이전하고, 소유권자인 신탁회사가 아닌 시행사가 임대차 관련 업무를 진행하는 경우가 많다. 이 때 수탁자인 신탁회사가 신탁 후 임대하는 경우이거나 신탁등기 전에 이미 대항력을 갖춘 임차인이라면 보호받는데 별 문제가 없을 것이나, 위탁자인 시행사가 신탁등기 후에 임의로 신탁부동산을 임대하는 경우에 문제가 발생한다. 【 갑 구 】 (소유권에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접 수 등기원인 권리자 및 기타사항 3 소유권이전 2015년 2월 1일 제305호 2015년 1

(황규현) 가계약금의 반환? [내부링크]

질문 6 가계약금의 반환? 실거래에 있어서 정식의 계약체결에 이르기 전에 당사자들의 다양한 이해관계를 반영한 합의들이 흔히 ‘가계약’으로 이루어지는 경우가 많다. 가계약이란 부동산 거래나 임대차계약 시에 정식으로 계약을 맺기 전에 임시로 맺는 계약이다. 양 당사자 서로의 필요에 따라 본계약을 체결하기 전에 행하는 가계약은 법적 성질이 확연히 다른 두 가지로 해석할 수 있다. 본계약 주요 급부의 중요 부분이 확정되어 있지 않은 경우는 준비단계의 계약으로 볼 수 있고, 주요 급부의 중요 부분이 확정되어 있는 경우는 조건부 계약으로 볼 수 있다. 가계약 시 본계약의 목적물, 대금 등 중요내용에 대해 정한 바가 없고 가계약금이 일반적인 계약금(매매대금의 10% 정도)에 비하여서도 미미한 금액에 불과하다면 계약의 준비단계로써 단순한 보관금에 그쳐 그 자체가 효력이 없을 수도 있다. 또한 당사자 간 특약으로 본계약 체결을 조건으로 하거나, 본 계약 체결 전 일방이 임의로 파기할 권리를 유보한

(황규현) 계약금 일부만 지급했을 때 해약금은? [내부링크]

질문 7 계약금 일부만 지급했을 때 해약금은? 부동산을 팔거나 임대할 때 계약금을 한꺼번에 지불하는 경우도 있지만 계약금의 일부만 지불하고 계약금 중 나머지는 기일을 정하여 송금하는 경우도 많다. 계약을 체결 후 계약금의 일부만 지급받고 난 후 여러 사정으로 인하여 계약을 해제하고자 할 때 일부 받은 금액에 대해서만 책임을 지면 되는 것으로 알고 있기도 한다. 하지만 계약 시 별다른 특약이나 계약 당사자 간에 합의가 없다면, 매수인 또는 임차인으로서는 지급한 계약금의 일부만 포기하고 계약을 해지할 수는 없고 계약금 전부를 지급한 후 계약을 해지할 수 있다. 또한 매도인 또는 임대인이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 계약을 해지하고자 한다면 지급 받은 계약금 일부만을 돌려주고 계약을 해지할 수는 없고 계약금 전부를 해약금으로 지급해야 계약을 해지할 수 있다. 만약 매수인이 실제로 지급한 돈만 포기하고 계약을 해지할 수 있다면 지급한 돈이 소액일 때 사실상 계약을 자유로이 해지할 수 있

(황규현) 상가건물 임대차 순회 강연 : 서교동 [내부링크]

서울시는 상가건물 임대차 관련 임대인과 임차인을 위해 "알기쉬운 상가건물 임대차 보호법"에 대하여 순회강연을 실시합니다. 강사 : 황규현 서교동 주민센터입니다.

(황규현) 전세금을 안 돌려 줄때? [내부링크]

질문 8 전세금을 안 돌려 줄 때? “ 이 집이 나가야 보증금 돌려주겠다” 임차인이 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 제때 돌려받지 못하면 낭패가 아닐 수 없다. 임대인과 임차인이 임대차기간 만료일과 보증금반환 등에 대해 잘 협의하면 좋지만, 현실에서는 분쟁이 자주 발생한다. 임차인이 계약기간 끝나는 날에 맞춰 이사할 곳을 정해 놓고 임대인에게 그날에 보증금을 반환해 달라고 요청하면 일부 임대인은 “이 집이 나가면 돌려주겠다”라고 하는 경우가 있다. 또한, 임대인이 임차인에게 보증금 증액 요청을 후 그것을 감당할 수 없는 임차인에게 나가라고 하면서 “새로운 임차인과 전세계약을 하면 받은 돈으로 보증금을 돌려줄 테니 그 날짜에 맞춰라”라고 해서 임차인은 하염없이 새로운 임차인이 오기를 기다려야 하는 경우가 종종 있다. 두 경우 모두 임대인이 손해를 전혀 보지 않으려고 하기 때문인데, 보증금을 돌려받아야 하는 임차인은 억지를 부리는 임대인을 상대로 임차인이 원하는 날에 임대차보증금을 돌

(황규현) 매도인이 진짜 집주인? [내부링크]

질문 9 매도인이 진짜 집주인? 현행법은 부동산등기의 공신력을 인정하지 않기 때문에 부동산을 취득하고 소유권이전 등기를 했어도 나중에 진정한 권리자가 나타나면 소유권을 뺏길 수도 있다. 사기꾼이 신분증을 위조하고 부동산을 팔거나, 월세 임차인이 주인인척하면서 전세 세입자를 구해 목돈을 받고 잠적하는 경우도 있다. 부동산을 사려는 매수인과 임대차를 하려는 임차인은 반드시 소유권자를 확인해야 하지만 가짜 매도인이 신분증을 위조하거나 심지어 등기권리증 등을 위조한다면 제아무리 주의를 기울인다 하더라도 피해를 볼 수밖에 없다. 부동산중개업소를 통해서 매수하거나 임차를 할 때도 매수인과 임차인은 공인중개사가 소유자 본인 여부를 확실히 확인하도록 요청해야 한다. 한편 부동산중개업소를 통해 계약한 후 중개사고가 났을 때 개업공인중개사의 손해배상 책임의 범위는 개업공인중개사의 주의 의무 및 중개대상물 확인∙설명 의무 등에 따라 달라져 공인중개사를 믿고 거래한 매수인 또는 임차인도 손해를 볼 수 있

(황규현) 계약도중 월세 인상 요구 [내부링크]

질문 10 상가를 임대차 계약하고 계약 도중에 월세 인상 요구? 상가건물은 보통 1년 또는 2년 단위로 임대차계약을 하며 간혹 5년 등으로 장기계약을 하기도 한다. 물론 임차인은 환산보증금 과소와 관계없이 5년간의 계약갱신요구권이 있어서 최초에 단기로 계약했어도 특별한 사유가 없으면 5년간 계약을 갱신해서 영업할 수 있다. 임차인과 임대인은 임대차 계약할 때 임대차기간을 1년으로 하는 게 유리한지 아니면 2년 또는 장기간으로 하는 게 유리한지 고민하게 된다. 임차인 입장에서는 1년 단위로 계약을 하게 되면 임대인이 1년 마다 월세를 인상할까 걱정이 들기도 해서, 차라리 2년 또는 장기간으로 계약을 임대인에게 요구하기도 한다. 하지만 5년으로 임대차계약을 했다고 해서 임대인이 5년의 계약 기간 동안 보증금과 월세를 인상 요구할 수 없는 것은 아니다. 환산보증금이 일정 금액(서울 4억 원) 이하일 때는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정

(황규현) 임차인의 차임 인하 요구 [내부링크]

질문 11 임차인의 차임 인하 요구 임대인의 차임 인상요구와는 반대로 임차인은 경제적 사정 등으로 인하여 차임의 인하요구를 할 수 있다. 세입자는 최초 임대차 계약을 체결할 때에 주변 시세에 어두워서 차임을 불리하게 계약할 수도 있고, 최초의 계약 후 주변에 장례식장 등 기피시설이 생긴다는 이유 등으로 차임의 객관적 타당성이 결여 될 수가 있다. 주임법과 상임법에 증액의 경우에는 각각 5%와 9%의 인상한도가 있지만, 감액은 제한 규정이 없으므로 임대인에게 일단 차임의 감액을 요구하고 협의가 안 되면 법원에 차임 또는 보증금의 감액 조정신청을 한다. 장래에 대한 차임의 증액이나 감액을 청구하였을 때 그 청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 청구 즉시 발생하고 그 청구는 재판 외의 청구라도 무방하다. 예를 들어 임차인이 2016년 5월 임대인에게 차임 감액 요청을 하였으나 당사자 간에 협의가 안 되고 그 후 법원에서 판결하였다면 차임 감액의 효력의 발생 시기는 임차인이 청구하였던 20

(황규현) 상가 임차인 5년 보장 [내부링크]

질문 13 상가임차인 5년 보장 상가건물 임차인은 환산보증금 과소와 관계없이 최소 5년 동안 영업할 수 있어서, 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 하지만 다음과 같은 경우 임대인은 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다. <임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우> ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부

"부동산 분쟁해결" 광화문 교보문고 [내부링크]

황규현의 첫번째 저서 "부동산 분쟁해결"이 광화문 교보문고 중앙 통로에 배치~~~ 영풍문고처럼 책 발간할때 했으면 좋았을텐데 6개월이 지나고 이제서야~~(좀 팔리나 봅니다~) 그래도 저의 첫 작품이 영풍문고에서 8주연속 베스트셀러, 교보문고에서는 중앙통로에 배치되는 기염을 토했습니다~~

서울시 "상가건물임대차보호법 순회강연" 가회동 [내부링크]

서울시에서는 상가건물임대차보호법에 관한 순회강연을 하고 있습니다. 강사는 "황규현"입니다. 5월18일은 가장 핫한 지역 중 하나인 북촌지역의 가회동 주민센터에서~~

(황규현) 특약으로 매년 5% 월세 인상 [내부링크]

질문 13 특약으로 매년 5% 월세 인상 상가를 임대차계약 체결하면서 임대인과 임차인이 특약으로 ‘임대인은 1년마다 5% 범위에서 월세를 인상할 수 있으며 임대차 끝나기 1개월 전 통지하면 임차인은 이의를 제기할 수 없다’라고 했다고 하더라도 이는 원칙적으로 무효이다. 환산보증금이 4억 원 이하일 때는 상가건물 임대차보호법에 따라 임대인은 차임 또는 보증금을 9% 초과하지 못하도록 하고 있어서 9% 이내에서 당사자가 협의해야 하지, 위와 같은 특약으로 일방적으로 증액할 수는 없으며 설사 당사자가 약정했더라도 효력이 없으므로 임차인은 일방적인 약정을 거부하고 다시 협의하면 될 것이다. 환산보증금이 4억 원 초과할 때는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 않고 민법을 적용받게 되는데 이때도 역시 일방적인 5% 인상과 같이 차임 또는 보증금을 임차인에게 불리하도록 약정을 했다면 무효가 된다. 임차인도 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 임대인에 대하여

(황규현) 연락 두절 임차인의 계약금 몰수 [내부링크]

질문 15 연락 두절 임차인의 계약금 몰수 오피스텔, 원룸 등 소규모 주택에서 임차인이 계약금 중 소액만을 지급한 후 임차인이 약속한 날짜에 계약금을 지급하지도 않고 연락도 안 될 때가 있다. 그렇게 되면 임대인은 새로운 임차인을 구하게 되고 최초 임차인에게서 받았던 계약금 일부는 돌려주지 않게 된다. 또한, 지급했던 계약금 일부를 돌려받지 못한 최초 임차인도 본인이 나머지 계약금을 지급하지 못한 탓으로 포기하곤 한다. 하지만 임차인이 계약을 이행하지 못했다고 해서 임대인이 계약을 임의로 해제하고 받았던 계약금 중 일부를 함부로 가질 수는 없다. 별도의 특약이 없다면 먼저 임대인은 적법하게 계약을 해제해야 하며, 그러기 위해서는 임차인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행할 것을 독촉하고 그 기간 내에 임차인이 이행하지 않으면 그때야 비로소 계약을 해제할 수 있다. 또 계약을 적법하게 해제했어도 원칙적으로 임대인은 입증할 수 있는 실제 손해에 관해서만 청구할 수 있어서, 받았던 계약금을

(황규현) 계약 도중 임차권 양도 [내부링크]

질문 16 계약 도중 임차권 양도 임대차계약을 체결하고 장사를 하던 임차인이 계약 도중에 사정이 생겨 영업을 못 하게 되면 다른 임차인을 구해야 한다. 임차인이 어렵게 신규임차인을 구해 왔는데 임대인이 협조해 주지 않는다면 그 가게를 넘길 수 없게 되어 임차인의 계획은 차질이 발생하고 손해가 따를 수밖에 없다. 하지만 임대차계약이 만료되기 이전에 임차인이 계약을 해지하려면 임대인의 동의가 없어서는 안 된다. 그래서 장기로 계약을 한 후 임차인이 도중에 장사가 잘 안 되지만 임대인이 계약을 해지해 주지 않으면 계약기간 끝날 때까지 월세와 관리비를 꼬박꼬박 부담해야 한다. 임대인으로서도 임대차계약이 끝나기 전에 해지할 경우 비슷한 조건의 신규임차인을 구하기 어려우리라 판단되면 쉽게 계약을 해지 해 주지 않을 것이다. 그래서 현실에서는 임대차계약 기간이 많이 남아있는 임차인이 계약을 도중에 해지하려고 한다면 임대인에게 다음 임차인을 구할 때까지의 비용으로 약간의 페널티(몇 개월 치 월세)

제소전화해신청 [내부링크]

제 소 전 화 해 신 청 신청인 : 이진성 서울시 영등포구 신길동 00-000 피신청인 : 문종현 서울시 관악구 신림동 000-00 점포 등 명도 청구의 화해 신 청 취 지 신청인과 피신청인은 다음 화해조항 기재 취지의 제소전 화해를 신청합니다. 신 청 원 인 1. 피신청인은 2010. 2. 1. 신청인 소유 서울시 양천구 목동 932 위 지상 건물 1층 건평 100를 임대하여 사용하기로 하고, 임대보증금 100,000,000원에 임대기간은 2010. 2. 1.부터 2015. 1. 31.까지로 하며, 월 임료는 매월 말일에 금 1,000,000원씩을 지급하기로 하여 임대차계약을 체결하였습니다. 2. 이러한 위 계약에 관한 후일의 분쟁을 방지하기 위하여, 당사자 쌍방간에 아래와 같은 화해가 성립되어 이 건 청구에 이른 것입니다. 화 해 조 항 1. 피신청인은 신청인에게 별지목록 기재 부동산의 1층 전부 100를 임대계약 만료일인 2015. 1. 31. 원상복구하여 명도한다. 2. 피신

임대차계약 해지 및 보증금 반환청구 [내부링크]

통 지 서 발신인 : 문재덕 서울시 광진구 광장동 00-000 수신인 : 최진호 서울시 도봉구 수유동 000-00 제목 : 임대차계약 해지 통지 및 보증금 반환청구 1. 임대차 계약 내용 임대차목적물 : 서울시 동작구 흑석동 00 00아파트 101호 임대차기간 : 2013년 5월 1일 ~ 2015년 5월 1일 임대차보증금 : 삼억원정(\300,000,000원) 2. 귀하와 발신인이 2013년 4월 1일 임대차 계약한 위의 임대차 계약이 2개월 후인 2015년 5월 1일 만료하게 되므로 임대차계약을 임대차 계약기간이 끝나는 5월 1일로 계약 해지함을 통보하며 임대차 기간 종료일에 보증금 삼억원을 반환하여 주실 것을 요청합니다. 3. 본인은 현재 사당동 소재 00아파트 201호를 전세보증금 3억원, 월 차임 50만원으로 2015년 2월 15일 임대차계약을 체결해서 5월 1일 잔금을 치르고 입주할 계획입니다. 4. 만약 귀하가 5월 1일 임대차보증금을 반환하지 않으면 본인은 신규 임대차

월차임 증액 [내부링크]

통 지 서 발신인 : 신하철 인천시 부평구 부평동 00-000 수신인 : 오대열 서울시 송파구 가락동 000-00 제목 : 월차임 증액 1. 임대차 계약 내용 임대차목적물 : 서울시 영등포구 양평동 00 신신빌딩 101호 임대차기간 : 2013년 5월 1일 ~ 2018년 5월 1일 임대차보증금 : 삼천만원정(\30,000,000원) 월차임 : 이백만원정(\2,000,000원) 2. 귀하와 발신인이 2013년 4월 1일 임대차 계약한 위의 임대차 계약이 2개월 후 2015년 5월 1일에는 2년이 됩니다. 그 사이 조세, 공과금 등이 인상하였고 경제 사정의 변동으로 인하여 현재의 보증금과 차임이 상당하지 않게 되어 임대료 인상이 불가피하게 되었습니다. 3. 주변 상가건물의 보증금 및 차임 등을 고려하여 2015년 5월 1일부터 월차임을 금이백일십만원(\2,100,000원)으로 증액 요청하오니 양해하여 주시기 바라며 인상된 월차임은 종전과 같은 방법으로 지급하여 주시기 바랍니다. 2015

민사조정신청서 (보증금 감액청구) [내부링크]

민 사 조 정 신 청 서 신청인 황 서 영 서울특별시 양천구 목동 ㅇㅇㅇ (우편번호 ㅇㅇㅇ-ㅇㅇㅇ) 전화∙휴대폰 :ㅇㅇㅇ-ㅇㅇㅇ 팩스번호, 전자우편(e-mail)주소 : 피신청인 박 수 민 서울특별시 양천구 목동 ㅇㅇㅇ (우편번호ㅇㅇㅇ-ㅇㅇㅇ) 전화∙휴대폰 :ㅇㅇㅇ-ㅇㅇㅇ 팩스번호, 전자우편(e-mail)주소 : 임대차보증금 감액청구 신 청 취 지 피신청인은 신청인에게 금15,000,000원을 지급한다. 라는 조정을 구합니다. 분 쟁 내 용 1. 신청인은 2011.10.01. 피신청인으로부터 그의 소유인 서울시 양천구 목동 ㅇㅇ소재현대아파트 102동 1602호를 임대차보증금 30,000,000원으로 하면서 임대차보증금 전액을 지급하였습니다. 그 뒤 2012. 01. 01. 신청인은 피신청인과 위 임대차계약을 갱신하기로 합의하고 임대차보증금 50,000,000원, 임대차기간 2013. 10. 01.부터 2년간으로 하는 재계약을 체결하고, 증액된 임대차보증금 20,000,000원을 지급

임대료 연체 계약해지 [내부링크]

계약해지 통보 수신인 : 최준서 주 소 : 서울시 양천구 목동 000아파트 00동 00호 ( 우편번호 000000 ) 발신인 : 조민제 주 소 : 서울시 강남구 역삼동 00, 101호 ( 우편번호 000000 ) 제목 : 임대료 연체로 인한 계약해지 통보 1. 본인은 수신인과 2014년 7월 1일 본인 소유의 서울시 양천구 목동 00번지 상가 101호 30에 대하여 보증금 500만 원과 월 차임 30만 원을 매월 말일에 지급하는 조건으로 임대차 계약을 체결하였으나 2015년 2월 1일 현재 수신인은 5개월의 임대료를 지급하지 아니하여 연체임대료가 금일백오십만 원에 달하고 있습니다. 2. 수차례에 걸치 구두 요청에도 불구하고 임대료의 지급이 계속 연체되고 있는 점에 유감을 표시하며, 3. 연체된 금일백오십만 원을 2015년 2월 15이까지 입금하여 주실 것을 요청하며, 위 기일까지 지급하여 아니하면 우리 민법에 근거하여 동 일자로 임대차 계약을 해지하며 아울러 수신인이 점유하고 있는

임대차계약 갱신 요구 [내부링크]

통 지 서 발신인 : 유건상 경기도 성남시 분당구 야탑동 00 수신인 : 서정훈 서울시 용산구 동부이촌동 000-00 제목 : 임대차계약 갱신 요구 영업방해 행위 금지 요구 1. 임대차 계약 내용 임대차 목적물 : 경기도 성남시 분당구 정자동 00 신신빌딩 101호 임대차기간 : 2014년 5월 1일 ~ 2015년 5월 1일 임대차보증금 : 삼천만 원정(\30,000,000원) 월 차임 : 일백만 원정(\1,000,000원) 2. 귀하와 발신인이 2014년 4월 1일 임대차 계약한 위의 임대차 계약이 2개월 후 2015년 5월 1일에는 1년이 됩니다. 귀하는 일주인 전 2015년 2월 23일 유선상으로 계약갱신 거부 의사를 밝혔으나, 발신인은 임차인으로서 상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)에 따라 계약갱신을 요구하는 바입니다 3. 또한, 이틀 전과 같이 발신인의 영업장소에 와서 큰소리를 치는 등의 행위는 발신인의 영업을 방해하는 것으로써 형사적으로 처벌받을 수 있으며 민사적

임대차계약 해제 (계약 불이행) [내부링크]

통 지 서 통지인 : 김일동 서울시 강남구 양재동 00 수취인 : 이덕원 서울시 서초구 반포동 000-00 제목 : 임대차계약 해제 1. 임대차 계약 내용 임대차 목적물 : 서울시 강남구 양재동 00 송화오피스텔 501호 임대차보증금 : 삼천만 원정(\30,000,000원) 월 차임 : 일백만 원정(\1,000,000원) 2. 본인은 귀하와 상기 내용으로 임대차하기로 약정하고 계약금 중 일부인 일백만원을 2016년 5월 1일 송금받고 2016년 5월 5일에 계약금의 나머지 이백만원를 지급하면서 계약서 날인을 하기로 했으나 귀하는 계약체결 장소에 나오지 않았으며, 2016년 5월 5일 이후 여러 차례 전화상으로 계약 이행할 것을 요구하였으나 귀하는 아무런 연락이 없이 계약금 나머지 지급을 지체하고 있으므로 2016년 5월 20일까지 계약금의 나머지를 지급하여 주실 것을 요청하며, 만약 위 기일까지 계약금의 나머지를 지급하지 않을 경우 본 계약을 성실히 이행할 의사가 없다고 간주하여 본

영업양도 계약서 [내부링크]

영업양도계약서 양 도 인 : 김기윤 주민등록번호 : 810000-0000000 주 소 : 서울시 강남구 양재동 00 양 수 인 : 강미진 주민등록번호 : 830000-0000000 주 소 : 서울시 광진구 화양동 000-00 위 양도인 김기윤을 ‘갑’으로 하고, 양수인 강미진을 ‘을’로 하여 ‘갑’과 ‘을’ 사이에 ‘갑’은 신명희 소유의 서울시 송파구 송파동 00번지 위 지상 건립 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 상가 중 1층 101호를 임차하여 00이란 상호로 허가 및 사업자등록을 마치고 ‘갑’ 소유의 기기, 집기, 비품을 비치 분식집을 경영 중인 바, 아래의 조건으로 ‘을’에게 임차권, 영업권, 기기, 집기, 비품 일체를 포괄 양도하고 ‘을’은 승계 후 경영목적으로 이를 양수한다. 1. 계약금액 - 총양도금액 : 일금일억원정(\100,000,000) - 계약금 : 일금일천만원정(\10,000,000) - 잔금 : 일금구천만원정(\90,000,000) 양수인은 계약당일 2016년 5

(황규현) 환산보증금 이란? [내부링크]

질문 17 환산보증금 이란? 주택은 주택임대차보호법으로 보증금과 월세에 관계없이 적용하지만 상가는 환산보증금에 따라 상가건물 임대차보호법이 다르게 적용된다. 상가 임대차의 전세, 월세, 깔세 등의 유형에 관계없이 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액(서울의 경우 4억 원) 이하면 상가건물 임대차보호법의 적용을 받고, 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하면 대항력, 임차인의 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등 제한적으로 상임법이 적용된다. 환산보증금이 4억 원을 초과한 상가 대부분은 보증금이 5000만 원을 넘지 않고 월세가 비싼 경우가 많아서 월세의 과소가 상임법의 적용 기준이 되고 있다. 상가건물 임대차보호법의 적용대상 보증금액 (보증금 + 월세X100) 구 분 보증금액(2014년 1월 1일부터) 서울특별시 4억원 이하 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 3억원 이하 광역시(인천,군 제외) 및 안산, 용인, 김포, 광주시 2억4천만원 이하 그 밖의 지역 1억

(황규현) 임대인이 바뀔 때 임차인은 계약해지 할 수 있나? [내부링크]

질문 19 임대인이 바뀔 때 임차인은 계약해지 할 수 있나? 월세도 잘 나오고 수익률도 좋은 투자용 상가를 매수했는데 임차인이 나간다고 하면 당황스러울 수 밖에 없을 것이다. 상가의 매매금액은 보증금과 월세가 좌지우지하는 경우가 많아서 새로운 임차인을 구하기가 어렵다면 월세를 내릴 수밖에 없고 그렇게 되면 상가의 값어치가 떨어질 수밖에 없다. 때로는 매도인이 현재의 임차인이 어떤 사정으로 곧 나갈 거라는 것을 알면서 상가를 팔기도 하는 경우가 있는데, 만약 매수인이 직접 상가를 사용하지 않고 임대수익만을 바란다면 새로운 임차인을 들여야 하는 부담을 안게 된다. 우리 민법은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하지 못한다. 그와 반대로 임차인은 임대인이 바뀌는 것을 방해하지는 못하지만, 임차인도 모르게 임대인이 바뀔 때 임차인은 새로운 임대인을 계약당사자로 맞이할지에 대한 선택권이 있다. 임차인이 원하지 않으면 임대차계약기간이 남아 있어도 임대차의 승계를 임차인에게 강

임대인 변경 통지서 [내부링크]

임대인 변경 통지서 통지인 (구임대인) 심 효 섭 서울시 성북구 돈암동 00 (신임대인) 최 윤 정 서울시 서대문구 북가좌동 00 피통지인 (임차인) 강 현 서울시 관악구 신림동 00 귀하의 안녕과 번영을 기원합니다. 본인(구임대인)이 귀하에게 임대하였던 아래의 상가를 금번 본인의 사정에 의하여 위 최윤정(신임대인)에게 매도하여 그 소유권을 2016년 5월 1일부터 최윤정(신임대인)이 취득하게 되었습니다. 그러므로 임대인의 지위도 최윤정(신임대인)이 승계하게 됨을 알려드립니다. 또한, 2016년 4월분 임대료는 본인(구임대인)에게 입금하여 주시고 2016년 5월분 임대료부터는 신임대인에게 지급하여 주시기 바랍니다. - 아 래 – 부동산의 표시 : 서울시 마포구 공덕동 00번지 1층 101호 50 2016년 3월 25일 통지인 (구임대인) : 심 효 섭 (인) (신임대인) : 최 윤 정 (인) 임차인 강 현 귀하

(황규현) 등기부와 건축물대장이 다를 때 [내부링크]

질문 21 등기부와 건축물대장이 다를 때? 등기부는 부동산에 관한 권리를 적어 놓는 장부를 말하며, 해당 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권 등의 권리관계를 나타내며 법원에서 관리한다. 건축물대장도 지번, 용도, 구조, 면적 등의 사실관계와 소유자에 관한 사항 등을 표시하는 등 일부는 등기부와 같은 내용을 담고 있으며 행정자치부에서 관리 한다. 등기부와 건축물대장을 법원과 행정자치부에서 각각 관리하므로 내용 일부가 변동될 때 시간차가 날 수밖에 없다. 만약 건물을 매매하면 잔금을 치른 후 소유권 이전에 관한 등기를 등기소에 접수하고 3~4일이 지나면 등기사항전부증명서에 소유권 이전된 것을 확인할 수 있다. 그리고 등기소에서는 전산으로 각 구청에 2~3일 이내에 통지하게 되고 이 소유권이전등기 사항을 대장에 기재하게 되므로 일시적으로 소유권자가 등기부와 건축물대장에서 다를 수 있다. 또한, 사실관계가 변동이 있을 때 예를 들어 건물을 증축하게 되

(황규현) 주택 개조 식당의 상임법 적용 여부? [내부링크]

질문 23 주택을 개조한 식당의 상가임대차보호법 적용? 주택을 개조해서 식당으로 운영할 때 상가건물임대차보호법을 적용 받는다면 임차인은 5년간 계약갱신요구권이 있고 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액(서울 4억 원)이하라면 임대인은 1년이 지날 때마다 보증금 또는 월세를 증액 청구할 수는 있으나 9%를 초과해서는 안 된다. 물론 반대로 임차인은 감액을 청구할 수 있고 증액은 당사자가 협의를 해야 할 것이다. 상임법의 적용이 되는 상가는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 주택이어도 사업자등록을 신청해서 영업행위를 한다면 상임법 적용이 된다. 또한 상임법의 적용대상은 영업행위가 이루어지는 영업용 건물이어야 하며 영업용 건물인지의 여부를 판단하는 기준시점은 임대차계약 체결 시여서 주택을 임대차 한 후 임대인의 승낙 없이 임의로 영업용으로 개조하여 사용한 경우에는 상임법의 적용을 받지 못할 수 있다. 그래서 주택을 개조한 식당이 전에도 식당이었다면 상임법의 적용을 받을 것이며, 임대차

(황규현) 묵시적 갱신일 때 중개수수료는 누가 지급? [내부링크]

질문 25 묵시적 갱신일 때 중개수수료는 누가 지급? 임차인이 해지할 때는 임차인이 중개수수료 부담하는 것이 관행 상가 또는 주택에서 임대차계약 기간이 남아 있는 상태에서 임차인이 나갈 때는 임대인과 협의해서 새로운 임차인을 구한 후 임대차보증금을 돌려받고 나가는 것이 일반적이며, 그때 임대인이 새로운 임차인과 임대차 계약할 때의 중개수수료를 나가는 임차인이 지급하기도 한다. 물론 경우에 따라서 당사자의 약정으로 임대인 부담할 때도 있다. 새로운 임대차계약의 당사자가 아닌 나가는 임차인이 임대수수료를 부담하는 것은 임대차계약기간 도중에 임대인은 나가려는 임차인의 계약해지 요구에 응해줄 의무가 있는 것은 아니어서 임차인의 중도해지에 따른 임대인의 손해를 임차인이 부담하는 성격으로 보아야 할 것이다. 묵시적 갱신일 때 임차인이 해지하면 임대인이 중개수수료 부담 하지만 임대차계약기간이 만료한 후 묵시적 갱신 도중에 임차인의 요구로 계약해지를 할 때 새로운 임대차에 따른 중개수수료를 임대인

(황규현) 계약금을 포기했는데 중개수수료도 내야 하나? [내부링크]

질문 27 계약금을 포기했는데 중개수수료도 내야 하나? 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 일정의 중개보수비를 받을 수 있으며, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효∙취소 또는 해제된 경우는 중개보수비를 받지 못한다. 임차인이 임대차계약을 한 후 변심하여 해약하고자 한다면 계약금을 포기하면 되지만 그것으로 끝나는 것이 아니고 중개수수료의 부담이 남아 있다. 임차인은 적지 않은 계약금을 포기하는 것도 아까운데 중개업자는 틀림없이 중개수수료를 청구해 올 것이며, 임차인의 해약은 개업공인중개사의 고의 등이 아니므로 임차인은 중개수수료를 부담해야 한다. 우리 법에서는 중개수수료에 대한 상한요율을 정하고 있고, 이 경우 중개업자는 상한요율을 청구하는 경우가 많으나 중개수수료의 상한요율은 중개가 완성되고 잔금을 치르고 임차인이 원했던 권리를 온전히 넘겨받았을 때일 것이다. 중개업자로서는 억울할 수도 있겠지만 계약금을 포기한 임차인이 중개수수료를

(황규현) 임대인의 권리금 손해배상 책임 사유 [내부링크]

질문 29 임대인의 권리금 손해배상 책임 사유 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 되며, 임대인이 임차인의 권리금 수수를 방해함으로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 임대인이 그 손해를 배상할 책임이 있다. 가장 빈번하게 발생하는 임대인의 손해배상 책임사유는 그 상가를 직접 사용하겠다는 것과 신규임차인에게 현저히 고액의 보증금과 월세를 요구하는 것 등이다. “현저히 고액의 차임과 보증금을 요구” 임대인이 신규임차인과 계약 체결을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없을 정도의 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하게 되면 임차인은 권리금 회수를 못 하게 되고 이 때 임대인은 손해배상 책임이 있게 된다. 현저히 고액의 차임과 보증금의 기준은 전임차인이 지급하였던 차임과 보증금이라기보다는 주변 상가건물의 차임 및 보증금과 상가건물에 관한 조세, 공과금 등이다. 그래서 법적 다툼이 되면 임차인은 임대인이 제시했던 차임과 보증금이

(황규현) 서울시 상가건물임대차보호법강연 (해방촌) [내부링크]

2016년 6월 8일 용산2가동 주민센터에서 강사 : 황규현

(황규현) 우리나라 전월세 문제점과 대안 [내부링크]

우리나라 전월세 문제점과 대안에 관한 황규현소장이 기고문을 실었습니다.~~ 참여연대에 관심과 후원부탁드립니다~~^^

(황규현) 권리금을 보호받을 수 없는 임차인 과실 [내부링크]

질문 31 권리금을 보호받을 수 없는 임차인 과실 임대인은 임차인이 3기 이상 차임액을 연체하는 등의 과실이 있을 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데, 이렇게 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있을 때는 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회도 방해해도 불법이 아니다. <임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우> ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ⑦ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있

(황규현) 건물주의 단전 단수 [내부링크]

질문 33 건물주의 단전 단수 건물주는 단전∙단수 등을 관리규약에 규정하거나 임대차계약서에 약정했더라도 일정한 요건을 갖추어야 가능하며 이를 위반하면 업무방해 등 형사처벌이나 손해배상 책임을 질 수 있다. 건물주가 정당하게 단전∙단수하기 위해서는 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회 통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다. (대법원 2006. 6. 29. 선고2004다3598 판결) 따라서 체납된 월세 및 관리비의 규모, 남아 있는 임대차계약 기간, 단전∙단수 등의 조치로 인한 입주자의 피해 정도, 체납관리비 징수를 위한 관리주체의 노력 정도, 체납 관리비 납부를 위한 기회의 제공 여부, 계고나 입주자대표회의 의결 등 단전∙단수 등의 조치로 나아간 절차의 적정성 등으로 종합적으로 고려하여 판단해야 한다. 임차인이 차임을 연체하고 임대인이 계약서상 규정에

(황규현) 원상회복의 범위와 원상회복 지체로 손해 범위는 [내부링크]

질문 35 원상회복의 범위와 원상회복 지체로 손해 범위는? 임차인은 임대차기간이 끝날 때 임대차 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있으며 별도의 약정이 없는 한 임차인이 최초 임대차계약 시 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이며 그 이전 임차인이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없다. 부동산의 임대차기간이 장기간에 걸쳐 이루어진 경우 임대차 이전의 원래 상태가 어떠했는지에 대해 입증자료가 없어 어느 정도로 시설을 철거하고 사후정리를 해야 원상복구가 되는지 심각하게 다투어지는 사례가 많다. 일반적으로 임차인은 시설물을 철거하고 나름대로 기준을 정해 공사를 한 후 원상복구를 했다고 주장하는 반면 임대인은 사소한 손상 부분까지 완벽한 보수를 바란다. 결국, 다툼이 생기게 되면 법원의 판단에 따를 수밖에 없으나, 당사자는 이런 분쟁을 예방하려면 임대차계약 이전에 미리 원상태에 관한 사진이나 비디오 촬영을 해둘 필요가 있다. 임차인이 원상회복을 지체하게 되면 임대인이 스스로 원상회복

(황규현) 임대인의 집수리 의무 범위 [내부링크]

질문 37 임대인의 집수리 의무 범위? 임대인은 임대물을 임대차계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 임대목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다. 임대인과 임차인이 수선의무 책임을 특약으로 정하고 있지 않는 한 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 보일러 수리와 같은 ‘통상 생길 수 있는 파손’의 수선에 한하고, ‘대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 보일러 교체와 같은 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선’은 임대인이 부담해야 한다. (대법원1994. 12.

(황규현) 대리인과 부동산계약 [내부링크]

질문 39 대리인과 부동산계약? 상가 또는 주택을 임대차 또는 매매 계약할 때 소유권자가 외국에 있거나 부득이한 사정으로 계약 체결장소에 나오지 못하고 대리인과 계약을 하는 경우가 있다. 만약 나중에 소유권자 본인이 대리권 수여를 부정하거나 대리권을 주장했던 사람이 무권대리자라면 임차인은 보증금, 시설비용 등에서 큰 손해를 볼 수도 있고 매수인은 계약금 등을 날릴 수도 있다. 물론 중개업자의 과실을 따져 중개업자로부터 일부 손해배상을 받을 수는 있는 경우도 있다. 적법한 대리인 확인 흔히 대리의 권한을 증명하는 것이 위임장과 인감증명서이다. 하지만 본인과 대리인이 친족관계, 특히 부부관계인 경우에는 위와 같은 서류의 입수가 용이하다는 것을 이유로 원칙적으로 정당한 이유를 인정하지 않는다. 그러므로 유선상으로 본인의 임대의사를 확인하여 적법한 대리인임을 검증하고 계약금에서 잔금까지 임대인의 통장으로 계좌이체 하는 것이 안전하다. 실무에서는 임대인과 통화할 때 본인여부를 확인하기 위해

상가건물 임대차 표준계약서 [내부링크]

법무부에서 만들어 배포한 상가건물 임대차 표준 계약서

권리금 계약서 [내부링크]

권리금 계약서.

상가건물 임대차보호법 Q&A 40선 [내부링크]

법무부에서~~

황규현의 tbs교통방송 상가 상담 [내부링크]

격주 수요일 오전 11시 30분~ tbs교통방송 95.1MHz 황원찬아나운서의 "서울속으로"에서 황규현 위원과 상가임대차 상담을 생방송으로 진행합니다. 2017년 3월 22일 첫방송~~

주택임대차계약서(법무부) [내부링크]

첨부파일 첨부2) 주택임대차계약서.hwp 파일 다운로드 주택임대차계약서 보증금 있는 월세 전세 월세 임대인(이름 또는 법인명 기재)과 임차인(이름 또는 법인명 기재)은 아래와 같이 임대차 계약을 체결한다 소 재 지 (도로명주소) 토 지 지목 면적 건 물 구조‧용도 면적 임차할부분 상세주소가 있는 경우 동‧층‧호 정확히 기재 면적 미납 국세 선순위 확정일자 현황 확정일자 부여란 없음 (임대인 서명 또는 날인 ) 있음(중개대상물 확인‧설명서 제2쪽 Ⅱ. 개업공인중개사 세부 확인사항 ‘⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’에 기재) 해당 없음 (임대인 서명 또는 날인 ) 해당 있음(중개대상물 확인‧설명서 제2쪽 Ⅱ. 개업공인중개사 세부 확인사항 ‘⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’에 기재) 유의사항:미납국세 및 선순위 확정일자 현황과 관련하여 개업공인중개사는 임대인에게 자료제출을 요구할 수 있으나, 세무서와 확정일자부여기관에 이를 직접 확

(황규현) 내용증명 - 월차임 증액 요청 [내부링크]

〈내용증명 - 월차임 증액〉 통 지 서 수 신 인 : 오대열 서울시 송파구가락동 000-00 발 신 인 : 신하철 인천시부평구 부평동 00-000 제목 : 월차임 증액 1. 임대차 계약 내용 임대차목적물 : 서울시 영등포구 양평동 00 신신빌딩 101호 임대차기간 : 2013년 5월 1일 ~ 2018년 5월 1일 임대차보증금 : 삼천만원정(\30,000,000원) 월차임 : 이백만원정(\2,000,000원) 2. 귀하와 발신인이 2013년 4월 1일 임대차 계약한 위의 임대차 계약이 2개월 후 2015년 5월 1일에는 2년이 됩니다. 그 사이 조세, 공과금 등이 인상하였고 경제 사정의 변동으로 인하여 현재의 보증금과 차임이 상당하지 않게 되어 임대료 인상이 불가피하게 되었습니다. 3. 주변 상가건물의 보증금 및 차임 등을 고려하여 2015년 5월 1일부터 월차임을 금이백일십만원(\2,100,000원)으로 증액 요청하오니 양해하여 주시기 바라며 인상된 월차임은 종전과 같은 방법으로 지

서울시 상가임대차분쟁조정 신청 [내부링크]

황규현의 상가임대차 분쟁솔루션 [내부링크]

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/06/23/2017062301039.html '상가임대차 분쟁 솔루션' 출간 상가를 둘러싼 임대인과 임차인의 분쟁이 끊이지 않고 있는 가운데, 상가 분쟁으로 고통 받는 임대인을 위한 책 ‘상가임대차 분쟁 솔루션’(사진)이.. biz.chosun.com

(황규현) 내용증명 - 신규임대차계약 체결 협조 요청(권리금 회수) [내부링크]

신규임대차계약 체결 협조 요청 내 용 증 명 수신(임대인) : 오현경 서울시 동작구 상도1동 000-00 발신(임차인) : 김세원 서울시 관악구 봉천동 000-00 제목 : 신규 임대차계약 체결 협조 요청 1. 임대차계약 내용 - 임대차목적물 : 서울시 동작구 노량진동 상가 101호 - 임대차보증금 : 금오천만원정(\50,000,000원) - 월차임 : 금일백오십만원정(\1,500,000원) - 최초 임대차기간 : 2011년 7월 15일 ~ 2013년 7월 15일 - 현재 임대차기간 : 묵시적 갱신 중 2. 발신인(임차인)과 수신인(임대인)은 위 내용으로 임대차계약 존속 중이며, 발신인은 2017년 1월 23일(월) 19시경 전화상으로 수신인에게 발신인의 임차권 양도 및 계약해지의 내용을 통보하고, 수신인이 새로운 임차인과 계약 체결할 것을 요청한 바 있습니다. 이에 수신인은 전화상으로 신규 임대차계약을 체결하겠다고 했다가, 다음날 1월 24일(화) 신규 임대차계약 체결을 정당한 사

(황규현) 내용증명 - 임대차계약 만료에 따른 임차물 명도 요구 [내부링크]

임대차계약 만료에 따른 임차물 명도 요구 통 보 서 수신자(임차인) 성 명 : 임지홍 주 소 : 서울시 송파구 오금동 000-00 발신자(임대인) 성 명 : 이은화 주 소 : 서울시 강남구 일원동 000-00 제목 : 임대차계약 만료에 따른 임대차부동산 명도청구 --------------------------------------------------- 1. 임차인은 서울 송파구 오금동 000-00 소재 건물 지하층을 보증금 2천만원정, 월차임 150만원정(부가세 별도)으로 2016년 3월 18일부터 2017년 3월 18일까지 임대차계약 중입니다. 2. 임대인은 2017년 3월 19일부터 본 소재지를 폐사의 사무실로 사용 예정으로 귀하에게 통보한 바 있습니다. 3. 임차인은 위 부동산을 2017년 3월 18일까지 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하시기 바랍니다. 4. 임대인은 임대차계약 만료일에 임대차보증금을 임차인에게 반환하도록 하겠습니다. 안녕히 계십시오. 2017년 1월

(황규현) 내용증명 - 신규임대차 체결 요청 (권리금 회수 관련) [내부링크]

신규임대차계약 체결 요청 요 청 서 수신인(임대인) 성 명 : 문희정 주 소 : 서울시 송파구 오금동 000-00 발신인(임차인) 성 명 : 김지영 주 소 : 서울시 강남구 일원동 000-00 임대차목적물 : 서울시 송파구 오금동 000-00 지하층 제목 : 신규 임대차계약 체결 요청 --------------------------------------------------- 1. 귀 댁의 건승을 기원합니다. 2. 본인은 위 부동산 소재지에서 6년간 스크린 골프 영업을 하면서 시설투자를 꾸준히 해서 그 가치가 상당하며, 많은 단골도 확보를 했습니다. 이런 점포를 폐업한다면 본인에게는 말로 형용할 수 없는 가혹한 처사이며, 사회적으로도 손실일 수밖에 없습니다. 3. 귀하가 본인과는 재계약 거절 의사를 확실히 밝혔기 때문에 본인은 신규임차인을 물색했습니다. 4. 그리고 본인은 스크린 골프 샵을 양수받을 신규임차인을 구했고, 2017년 2월 6일 본인과 신규임차인은 해당 점포를 양

(황규현) 내용증명 - 신규임대차계약 체결 요청 [내부링크]

신규임대차계약 체결 요청 내 용 증 명 수신인(임대인) : 이 철 호 (010-1111-1111) 수원시 영통구 영통동 000-00 발신인(임차인) : 곽 종 빈 (010-2222-2222) 주 소 : 수원시 인계동 000-00 임대차 부동산 : 경기도 수원시 영통구 영통동 000-00 제목 : 신규 임대차계약 체결 요청 1. 귀댁의 무궁한 발전을 기원합니다. 2. 본인(임차인)은 상기 임대차목적물을 귀하(임대인)로부터 임차하여 영업 중이며, 임대차계약 만료일은 2017년 3월 15일입니다. 3. 본인은 해당 점포를 인수할 신규임차인을 구해서 2017년 2월 6일 귀하에게 신규임대차계약 체결을 요청했으나, 귀하는 “임대인은 이 점포에서 권리금 거래를 허용할 수 없다”라는 취지로 신규임대차계약 체결을 거절한 바 있습니다. 그 후 본인은 수차례 귀하에게 신규임대차계약 체결을 협의하고자 전화 시도했으나 연결되지 않고 있어 매우 안타깝습니다. 4. 본인은 귀하에게 다시 한 번 서면으로 신규

(황규현) 내용증명 - 집수리 요청(누수 관련) [내부링크]

집수리 요청 내 용 증 명 수 신 인 : 김 광 원 서울 서대문구 홍제동 000-00 발 신 인 : 김 민 옥 서울 서대문구 홍제동 000 제 목 : 임대점포 누수 관련 답변 (2016. 7. 8. 자 위 수신인 발송 내용증명에 대한 회신) 1. 귀하의 가정에 행복과 무궁한 발전을 기원합니다. 2. 발신인은 귀하(수신인)가 2016. 7. 8. 내용증명으로 발신한 ‘임대점포 누수 관련 답변’에 대하여 아래와 같이 회신합니다. - 아 래 - 1. 발신인(즉 임차인)은 귀하(즉 수신인 및 임대인)에게 2016. 7. 6. ‘임대점포 누수 관련 문제건’의 제목으로 점포의 누수 사실, 귀하가 본인에게 임대차하기 전부터 누수 사실을 알고 있었던 사실, 점포 영업을 위하여 조속히 누수를 수리하여 줄 것 등을 요청하는 내용증명을 발송하였습니다. 2. 이에 대하여 귀하는 2016. 7. 8.자 내용증명 답변을 통해 누수를 수리하겠으나, 영업손실은 인정할 수 없다는 내용의 통지를 해 왔습니다. 3.

(황규현) 내용증명 - 집수리 요청 [내부링크]

집수리 요청 내 용 증 명 수 신 인 : 김 광 원 서울 서대문구 홍제동 000-00 발 신 인 : 김 민 옥 서울 서대문구 홍제동 000 제 목 : 임대점포 누수 관련 답변 (2016. 7. 8. 자 위 수신인 발송 내용증명에 대한 회신) 1. 귀하의 가정에 행복과 무궁한 발전을 기원합니다. 2. 발신인은 귀하(수신인)가 2016. 7. 8. 내용증명으로 발신한 ‘임대점포 누수 관련 답변’에 대하여 아래와 같이 회신합니다. - 아 래 - 1. 발신인(즉 임차인)은 귀하(즉 수신인 및 임대인)에게 2016. 7. 6. ‘임대점포 누수 관련 문제건’의 제목으로 점포의 누수 사실, 귀하가 본인에게 임대차하기 전부터 누수 사실을 알고 있었던 사실, 점포 영업을 위하여 조속히 누수를 수리하여 줄 것 등을 요청하는 내용증명을 발송하였습니다. 2. 이에 대하여 귀하는 2016. 7. 8.자 내용증명 답변을 통해 누수를 수리하겠으나, 영업손실은 인정할 수 없다는 내용의 통지를 해 왔습니다. 3.

(황규현) 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물이란? [내부링크]

1. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물이란? 사업자등록 대상 건물 + 영업용 사용 「상가건물 임대차보호법」은 상가건물 임대차 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 임차인의 권리를 보호하기 위해 제정되었다. 이 법에서의 상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다고 하고 있으며, 건물이 사업자등록의 대상이 된다는 것은 동 건물을 사업장의 소재지로 하여 부가가치세법 제5조(등록), 소득세법 제168조(사업자등록 및 고유번호 부여) 또는 법인세법 제111조(사업자등록)의 규정에 의한 사업자등록을 의미한다. 상가건물 임대차는 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 말하며, 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 한다. 비영리법인, 비영리사업은 제외 「상가건물 임대차보호법」의 상가건물은 사업자등록의 대상인지 아닌지를 기준으로 판단하는 것이므로 사업자등록을

(황규현) 환산보증금이란? [내부링크]

2. 환산보증금 이란? 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100) 환산보증금은 월세에 100을 곱한 후 보증금을 합하면 되는데, 만약 보증금 5천만원에 월세 100만원일 때 환산보증금은 [5천만원 + 100만원 X 100〕= 1억5천만원이고, 보증금 5천만원에 월세 400만원일 때 환산보증금은〔5000만원 + 400만원 X 100〕= 4억5천만원이 된다. 환산보증금 과다에 따라 상가임대차법 적용이 달라진다. 주택은 주택임대차보호법이 보증금과 월세의 과다와 무관하게 적용된다. 하지만 상가는 일정금액(서울 4억) 이하일 때 상가임대차법의 적용을 받고, 일정금액을 초과하면 상가임대차법의 일부만 적용을 받는다. 환산보증금이 4억원을 초과한 상가 대부분은 보증금이 5천만원을 넘지 않고 월세가 비싼 경우가 많아서 월세의 과소가 상임법의 적용 기준이 되는 셈이다. 〈상가건물임대차보호법의 적용대상 보증금액〉 구 분 보증금액 (2014년 1월부터) 서울특별시 4억원 이하 수도권정비계획법에 따른 과

(황규현) 환산보증금과 상가임대차법 적용 [내부링크]

3. 환산보증금과 상가임대차법 적용 상가는 환산보증금에 따라 상가임대차법이 다르게 적용된다. 상가임대차는 전세, 월세, 깔세 등 유형과 관계없이 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액(서울 4억) 이하일 때 상가임대차법의 적용을 받게 되는데, 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과할 때는 대항력, 임차인의 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등 제한적으로 상임법이 적용된다. 〈상가건물 임대차보호법 적용(서울 기준)〉 구 분 환산보증금 (보증금+월세X100) 4억 초과 4억 이하 대항력 O O 우선변제권 X O 임차권등기명령 X O 임대차기간(최소 1년) X O 계약갱신요구권 5년 O O 묵시적 갱신 X (민법 적용) O 증액청구 한도 제한 없음 상한 9% 권리금회수기회보호 O O 권리금 적용제외 O O 3기차임 연체 시 계약해지 O O 환산보증금이 일정금액 초과 ⇒ 임대인의 증액청구 제한이 없음 환산보증금이 일정금액(서울 4억) 이하 일 때 임대인의 증액 청구는 임대차계

(황규현) 환산보증금에 부가가치세 포함 여부 [내부링크]

4. 환산보증금에 부가가치세 포함 여부 환산보증금이란 차임에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 금액을 말하며, 차임이란 상가를 빌려 쓴 대가로 준 돈이다. 그리고 부가가치세는 임대인이 징수, 납부한 후 최종적으로는 임차인이 다시 환급을 받게 된다. 환산보증금 계산 방법에 따라 달라지는 임차인 권리 환산보증금에 부가가치세를 포함하게 되면 환산보증금이 커지게 되고 상가임대차법을 받을 수 있는 임차인의 범위가 축소되게 된다. 예를 들어 서울에서 보증금 1억원, 월세 300만원인 임차인은 부가세 포함 여부에 따라 상가임대차법 보호 여부가 달라져 임차인의 권리에 큰 영향을 미치게 된다. 법 시행 초기 법무부는 부가가치세를 포함하여 환산보증금을 계산해야 한다는 유권해석을 한 적이 있었고, 국세청 실무에서 한때 부가가치세를 포함한 환산보증금이 4억원을 초과하면 확정일자를 받지 못하는 경우도 있어서 논란이 있었다. 부가세는 환산보증금에 미포함 임대차계약 체결할 때 ‘부가세 별도’라고 명기하거나

(황규현) 상가 건물주가 바뀌면 계약서를 새로 써야 할까? [내부링크]

5. 상가 건물주가 바뀌면 계약서를 새로 써야 할까요? 기존 계약서는 새 건물주에게도 유효 상가건물이 매매되거나 상속되어 건물주가 바뀔 때, 사업자등록을 마친 대항력 있는 임차인이라면 상가임대차법에 따라 새 건물주에게 임차권이 승계되므로 계약서를 다시 쓸 필요가 없다. 그러므로 해당 상가에서 사업자등록 및 영업을 하는 임차인은 건물주가 바뀌더라도 임대차 존속기간 동안 장사할 수 있고, 최초 임대차기간을 포함하여 5년 동안 영업할 수 있으며, 계약기간 만료 시에 새 건물주에게 보증금을 반환받을 수 있다. 대항력이란 임차인이 사업자등록을 마치고 상가건물을 인도받은 경우, 그 이후 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도 임대차 관계를 주장할 수 있는 권능을 말한다. 사업자등록 신청할 때 도면 첨부 상가건물 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제삼자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는, 특별한 사정이 없으면 사업자등록 신청 시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부해야

(황규현) 가계약금 돌려받을 수 있을까? [내부링크]

1. 가계약금의 반환? 중요 부분이 확정된 가계약은 조건부 계약 실거래에서 본계약 체결에 이르기 전에 당사자들의 다양한 이해관계를 반영한 합의들이 흔히 ‘가계약’으로 이루어지는 경우가 많다. 가계약이란 부동산 거래나 임대차계약 시에 정식으로 계약을 맺기 전에 임시로 맺는 계약이다. 양 당사자 서로의 필요에 따라 본계약을 체결하기 전에 행하는 가계약은 법적 성질이 확연히 다른 두 가지로 해석할 수 있다. 본계약 주요 급부의 중요 부분이 확정되어 있지 않은 경우는 준비단계의 계약으로 볼 수 있고, 주요 급부의 중요 부분이 확정된 경우는 조건부 계약으로 볼 수 있다. 가계약금이 계약의 준비단계에서 단순한 보관금일 때는 돌려받을 수 있다 가계약 시 본계약의 목적물, 대금 등 중요내용에 대해 정한 바가 없고 가계약금이 일반적인 계약금(매매대금의 10% 정도)에 비하여서도 미미한 금액에 불과하다면 계약의 준비단계로서 단순한 보관금에 그쳐 그 자체가 효력이 없을 수도 있다. 또한 당사자 간 특약

(황규현) 계약금 일부만 지급했을 때 해약금은? [내부링크]

2. 계약금 일부만 지급했을 때 해약금은? 부동산을 팔거나 임대할 때 계약금을 한꺼번에 지급하는 경우도 있지만, 계약금의 일부만 지급하고 계약금 중 나머지는 기일을 정하여 송금하는 경우도 많다. 계약을 체결 후 계약금의 일부만 받고 난 후 여러 사정으로 인하여 계약을 해제하고자 할 때 일부 받은 금액에 대해서만 책임지면 되는 것으로 알고 있기도 하다. 일부만 지급했어도 해약금은 계약금 전부 하지만 계약 시 별다른 특약이나 계약 당사자 간에 합의가 없다면, 매수인 또는 임차인으로서는 지급한 계약금 일부만 포기하고 계약을 해지할 수는 없고 계약금 전부를 지급한 후 계약을 해지할 수 있다. 또한, 매도인 또는 임대인이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 계약을 해지하고자 한다면 지급 받은 계약금 일부만을 돌려주고 계약을 해지할 수는 없고 계약금 전부를 해약금으로 지급해야 계약을 해지할 수 있다. 만약 매수인이 실제로 지급한 돈만 포기하고 계약을 해지할 수 있다면 지급한 돈이 소액일 때 사실상

(황규현) 연락 두절한 임차인의 계약금을 몰수할 수 있을까? [내부링크]

3. 연락 두절 임차인의 계약금 몰수 가능할까? 임대차 계약 임차인 연락 두절 계약해제 계약금 몰수 오피스텔, 원룸 등 소규모 주택에서 임차인이 계약금 중 소액만을 지급한 후 임차인이 약속한 날짜에 계약금을 지급하지도 않고 연락도 안 될 때가 있다. 그렇게 되면 임대인은 새로운 임차인을 구하게 되고 최초 임차인에게서 받았던 계약금 일부는 돌려주지 않게 된다. 또한, 지급했던 계약금 일부를 돌려받지 못한 최초 임차인도 본인이 계약을 이행하지 못한 탓으로 포기하곤 한다. 계약을 적법하게 해제해야 계약금 몰수 가능 하지만 임차인이 계약을 이행하지 못했다고 해서 임대인이 계약을 임의로 해제하고 받았던 계약금 중 일부를 함부로 가질 수는 없다. 별도의 특약이 없이 임차인에게 받았던 계약금을 몰수하기 위해서는 먼저 임대인이 적법하게 계약을 해제해야 한다. 그러기 위해서는 임차인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행할 것을 독촉하고 그 기간 내에 임차인이 이행하지 않았을 때 그때야 비로소 계약을 해

(황규현) 임차권 양도 [내부링크]

임차권 양도 계약 도중 계약 해지는 임대인의 동의가 있어야 임대차계약을 체결하고 장사를 하던 임차인이 계약 도중에 사정이 생겨 영업을 못 하게 되면 다른 임차인을 구해야 한다. 그러나 임차인이 어렵게 신규임차인을 구해 왔어도 임대인이 협조해 주지 않는다면 그 가게를 넘길 수 없게 되어 임차인의 계획은 차질이 발생하고 손해가 따를 수밖에 없다. 하지만 임대차계약이 만료되기 이전에 임차인이 계약을 해지하려면 임대인의 동의가 없어서는 안 된다. 그래서 임차인이 계약기간 중간에 임차인의 사정으로 계약을 해지 요구할 때, 임대인이 계약을 해지해 주지 않으면 계약기간 끝날 때까지 월세와 관리비를 꼬박꼬박 부담해야 한다. 임대인으로서도 임대차계약이 끝나기 전에 해지할 경우 비슷한 조건의 신규임차인을 구하기 어려우리라 판단되면 쉽게 계약을 해지해 주지 않을 것이다. 그래서 실무에서는 임대차계약 기간이 많이 남아있는 임차인이 계약을 도중에 해지하려고 하면 임대인이 다음 임차인을 구할 때까지의 비용으

(황규현) 차임연체로 계약해지 통보 후 버티는 임차인 [내부링크]

차임연체로 계약해지 통보 후 버티는 임차인 주택은 월세 2개월분, 상가는 3개월분 연체하면 계약 해지 주택은 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달할 때는 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 상가는 차임연체액이 3기일 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다. (민법 제640조 차임연체와 해지, 상임법 제10조의 8 차임연체와 해지) 3개월분 연체 시 즉시 통고해야 계약해지 상가에서 임차인이 월세의 3개월분 이상을 연체하고 있을 때 임대인이 계약해지 통고를 하면 해지의 효력이 발생하고, 임차인이 3개월분 이상을 연체했더라도 임대인이 계약해지의 의사를 전달하기 전에 일부라도 갚아 연체금액이 3개월분에 이르지 않을 경우는 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 없다. 다만, 임대인은 임대차계약이 만료할 때 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수는 있다. 임대인이 확실하게 임대차계약을 해지하려면 상가임차인이 월세 3개월분을 연체하면 그 돈을 일부라도 갚기 전에 신속히 내용증명우편 등 해지통지를

(황규현) '임대인의 임의 강제집행' 특약의 효력 [내부링크]

‘임대인의 임의 강제집행 특약’은 무효 - 특약사항 - 3. 임대차 계약의 종료일 또는 계약해지 통보 1주일 이내 임차인이 소유물과 재산을 반출하지 않은 경우 임대인은 임차인의 물건을 임의로 철거, 폐기할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로 하등의 이의를 제기하지 않는다. 〈강제집행 특약〉 강제집행은 국가만이 가능 강제집행은 당사자 간의 합의가 있어도 일방 당사자가 임의로 할 수 없다. 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 임대인이나 채권자는 국가에 대해 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 무효이다. (대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결 참조) 무단으로 강제집행하면 형사 책임 임대인과 임차인이 위와 같은 특약을 했더라도, 임차인이 사용·수익하고 있는 상가 건물의 임대차기간이 종료 후에 임차인이

(황규현) 임차인에게 불리한 특약은 무효? [내부링크]

임차인에게 불리한 특약은 무효 〈임차인에게 불리한 특약〉 6. 특약사항 ※ 대형유통사가 유치될 경우 계약 기간이 만료 전이라도 임대인은 임대차계약 해지할 수 있고 임대인이 임차인에게 해지 통보한 날로부터 3개월이 경과하면 임대차계약 해지의 효력이 발생한다. 임차인 A는 양재동 대형 상가건물에 입점하면서 임대차계약서에 위와 같은 특약을 했다. 계약할 당시 해당 상가의 건물주는 대기업 계열 대형유통사를 입주시키기 위해 협의 중이었고, 대형유통사가 입주하기로 결정되더라도 준비하는 기간이 상당할 수밖에 없으므로 건물주는 언제라도 임차인을 명도할 수 있는 특약을 포함하여 임대차계약을 한 것이다. 상가임대차법에 위반되고 임차인에 불리하면 무효 양당사자가 합의한 약정은 사적자치의 원칙에 따라 원칙적으로 유효하다. 하지만, 그 내용 중 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 그래서 만약 위의 내용이 상가임대차법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것이

(황규현) 계약 후 임대인이 근저당을 말소 안 할 때 [내부링크]

계약 후 임대인이 근저당 말소 안 할 때 종로에서 음식점을 하려고 점포를 알아보던 A는 주변 부동산중개업자로부터 목 좋은 자리를 소개받았다. 임차인 A는 보증금을 많이 부담하더라도 매달 지급하는 월세를 최소화하려 했지만, 임대인은 해당 상가에 대출금도 많아서 보증금이 적더라도 월세를 많이 받고자 했다. 결국, 임대인은 임차인 A가 임대인에게 지급한 보증금으로 우선 해당 점포 대출금을 상환하고 근저당설정 채권최고액을 감액하기로 합의하고 임대차계약을 체결했다. 〈채권최고액 감액 특약〉 - 특약사항 - 임대인은 임차인과 계약 체결하고 지급받는 임대차보증금 3억원을 잔금일에 본건 부동산과 관련한 대출금을 상환하고, 등기부등본 상 채권최고액 5억원을 1억4천만원으로 감액하기로 한다. 잔금일에 임차인 A로부터 잔금을 받은 임대인은 공인중개사와 함께 대출금을 상환하러 은행으로 갔다. 그런데 약 2주 지나고 임차인 A가 해당 상가의 등기부를 떼어보니 채권최고액이 5억원 그대로였다. 임대인은 잔금일

서울시 상가임대차 상담 및 분쟁조정 (2017년 상반기) [내부링크]

(황규현) 계약해지 합의 후 임차인이 변심하여 계약 갱신 요구 [내부링크]

계약해지 합의 후 임차인이 변심하여 계약 갱신 요구 임대인 A와 임차인 B는 성내동에서 3층 건물 중 1층 점포 일부를 계약 기간 2014년 10월 14일 ∼ 2016년 10월 26, 임대차보증금 5백만원, 월차임 35만원으로 임대차계약을 체결했고, 임차인 B는 신발 가게를 운영했다. 임대인과 임차인들 간 계약 해지 합의 임대인은 건물이 낡고 부분적으로 누수도 있어서 건물 전체 리모델링 공사 할 계획하고 임대차계약 기간 중인 임차인들과 명도를 협의했다. 임대인이 우려했던 것과 달리 임차인 B의 신발가게를 포함한 모든 임차인이 협조를 잘 해주었고, 일정을 조율해 임차인들이 점포를 비우기로 합의했다. 또한, 임차인 B는 8월 16일에 다른 점포를 구하기 위해 임대인 A로부터 100만원을 받았다. 임차인이 변심하여 계약갱신 요구 임차인 B는 받았던 100만원을 9월 20일 임대인에게 다시 송금하면서 계속 영업할 것을 요구했다. 임차인은 신발가게를 운영해도 건물을 리모델링 공사하는데 아무런

(황규현) 임대차기간 중에 계약을 해지할 수 있나요? [내부링크]

임대차기간 중에 계약을 해지할 수 있나요? 임대인은 같은 조건의 임차인을 주선 요구 동물병원을 하려고 점포를 알아보던 A는 2014년 8월 판교에서 상권 좋은 신축 중인 1층 상가를 2015년 4월부터 5년간, 월세 400만원에 임대차계약을 체결했다. 다음 해 건물이 완공되었고 A는 동물병원을 개원하여 영업을 시작했는데 기대했던 만큼 상권이 형성되지 않아 본인 월급은커녕 월세 내기도 어려웠다. 이듬해인 2016년 봄에 A가 사업자를 폐업한다고 임대인에게 말하자, 임대인은 지금과 같은 임대차 조건에 임차인을 들이고 나가라고 했다. 상권에 비해 월세가 너무 비싸 임차인을 구할 수가 없는데 임대인은 같은 조건만 고집했고, A는 매달 월세와 관리비만 물어야 할 형편이었다. 일방적으로 계약해지는 불가능 임대차계약 체결 당시에 ‘임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 임대인에게 해지를 통고하고 3개월이 지나면 계약은 종료한다’라는 등의 해지할 권리를 명시하거나 임대차계약을 해지할 만큼 임

(황규현) 기간을 정하지 않았을 때 임차인이 계약해지 : 판례사례 [내부링크]

기간을 정하지 않았을 때 임차인이 계약 해지 A는 1996년 종로구 창신동에서 영구임대 분양하는 상가 1구좌(6평)를 보증금 8천만원, 월세 50만원에 임대차계약 체결했다. 시행사는 임차인들이 자유롭게 전대·양도할 수 있는 제한 없는 사용권을 주기로 결정한 다음 광고나 상담을 통해 임대조건을 ‘영구임대’라고 홍보하고, 계약체결 때에도 임대기간을 공란으로 두었다. 그런데 인근에 개통될 예정이던 지하철 6호선 동묘앞역 개통이 지연되고 외환위기로 인한 금융대란까지 겹쳐 상가가 활성화되지 못해 월세만 부담하게 된 A는 시행사가 분양계약을 성실히 이행하지 않았다는 이유로 계약 해제를 요구하며 소송을 제기했다. 기간 명기 없이 임대분양 = 기간의 정함이 없는 임대차 ⇒ 임차인은 언제든지 계약 해지 임대기간을 공란으로 두어 임대차만료일에 대하여 따로 정하지 않은 임대차기간의 보장은 임대인에게는 ‘의무’가 되나 임차인들에게는 기간의 정함이 없는 임대차로써 ‘권리’의 성격을 가지므로 임차인들로서는

(황규현) 상가임차인 5년 영업보장이란? [내부링크]

상가임차인 5년 영업 보장이란 상가건물에서 환산보증금 과소와 관계없이 전체 임차기간 5년 동안, 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 그래서 기존 임대차 약정기간이 1년이든, 2년이든 임차인은 최소 5년 동안은 임대인의 의사와 무관하게 안정적으로 영업할 수 있다. 하지만 다음과 같은 경우 임대인은 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다. <임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우> ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ④ 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되

(황규현) 계약기간 1년이 유리할까? 아니면 5년이 유리할까? [내부링크]

계약기간 1년이 유리할까? 아니면 5년이 유리할까? <w:wrap type="square" /> 빈번한상담사례 임차인은 상가를 임대차계약 체결할 때 계약기간을 얼마로 요구할지 고민하게 된다. 2년 이상 장기간으로 계약하면 그동안 임대인으로부터 퇴거에 대한 걱정은 없지만 임대차계약 도중에 해지하고 나가고 싶을 때 어려울 것 같고, 1년으로 단기 임대차계약 하면 1년 후에는 임대인이 어김없이 월세를 올려달라고 할 것 같다. 그렇다고 장기간으로 계약하면 임대인은 월세 증액 요청을 할 수 없는 걸까? 구 분 임대차 계약기간 1년 (1년마다 갱신) 5년 임차인의 최소 영업기간 5년 5년 임차인의 중도해지 1년마다 가능 불가능(임대인과 협의하면 가능) 임차인의 임차권 양도 1년마다 가능 불가능(임대인과 협의하면 가능) 〈계약기간에 따른 임차인의 권리〉 1년 계약해도 5년 영업 보장 상가 또는 사무실을 임대차계약 체결한 후 임차인이 그 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이

(황규현) 묵시적 갱신 [내부링크]

묵시적 갱신 (1) 상가임대차법의 묵시적 갱신 상가건물에서 대통령령으로 정하는 보증금액(서울 4억)을 초과하지 않는 상가는 묵시적 갱신이 상임법 적용을 받게 되며, 임대인이 임대차 기간 만료 6개월에서 1개월 전까지 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 월차임 조정 등 조건의 변경에 대해 통지를 하지 않았어야 한다. 갱신된 계약기간은 1년 상가에서 묵시적 갱신이 되면 갱신되는 임대차는 이전 임대차와 동일한 조건으로 보증금과 월세가 같게 되며, 임대차의 존속기간은 이전에 계약 기간과 관계없이 1년이 된다. 즉 기존 임대차계약 기간이 1년일 때도 묵시적 갱신은 1년이 되고, 기존 임대차계약 기간이 2년 또는 3년이더라도 묵시적 갱신은 1년이 된다. 임차인은 계약 도중 해지 가능 묵시적 갱신 도중에 임대인은 계약을 해지할 수 없으나 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 임차인이 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 하고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약해지의 효

(황규현) 묵시적 갱신 성립 후, 임대차 종료 직전 계약 해지 가능할까? [내부링크]

묵시적 갱신 성립 후, 임차 종료 직전 계약 해지 가능할까? 상가는 기존 계약종료일에 해지 가능 상가 임대인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 묵시적으로 갱신되어 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그래서 이때 기존 임대차기간 만료 후 임차인은 추가로 1년의 임대차를 주장할 수 있게 되고, 상가 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액(서울 4억) 이하일 때 묵시적으로 갱신된 상황에서 임차인이 해지를 원하면 해지 통고 3개월 후에 계약 해지 효력이 발생한다. 그런데 묵시적 갱신이 성립된 이후라도 기존 계약 종료일 전이라면, 계약 종료일 이전에 임차인이 계약 해지 통보를 함으로써 계약 종료일에 임대차계약을 마칠 수 있다. 주택은 계약종료일 3개월 후 계약 해지 주택은 상가와 달리 묵시적 갱신이 되면 임차인이 계약종료일 이전에 계약해지 통고를 해도

(황규현) 상가의 묵시적갱신과 계약갱신요구권 [내부링크]

상가의 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 묵시적 갱신일 때는 임차인이 도중에 계약 해지 가능 최초 임대차기간이 1년이든 2년이든, 임대차 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절 또는 월세 증액 요구 등을 하지 아니할 때 임대차는 묵시적으로 갱신된다. 환산보증금이 일정금액(서울 4억) 이하일 때 묵시적으로 갱신된 임대차기간은 1년이며, 환산보증금이 일정금액(서울 4억) 초과할 때는 기간의 정함이 없는 임대차로 갱신된다. 환산보증금이 일정금액(서울 4억) 이하의 묵시적 갱신에서 임차인은 임대차기간 도중에 임대차계약을 해지할 수 있지만 임대인은 해지할 수 없다. 또한, 묵시적 갱신 중일 때 임차인이 임대인에게 계약해지 통고 후 3개월이 지나면 임대차계약이 해지되므로, 그 기간 임차인이 해당 상가를 인수하고자 하는 신규임차인을 임대인에게 주선했을 때 임대인은 이에 협조할 의무도 있다. 임차인이 계약갱신 요구했을 때는 전 임대차와 동일한 조건 임차인이 기존 임대차

(황규현) 임대차기간 중에 월세 인상 요구할 수 있나? [내부링크]

임대차기간 도중에 월세 인상 요구할 수 있나? 상가건물은 보통 1년 또는 2년 단위로 임대차계약을 하며 간혹 5년 등으로 장기계약을 하기도 한다. 물론 임차인은 환산보증금 과소와 관계없이 5년간의 계약갱신요구권이 있어서 최초에 단기로 계약했어도 특별한 사유가 없으면 5년간 계약을 갱신해서 영업할 수 있다. 임차인과 임대인은 임대차 계약할 때 임대차기간을 1년으로 하는 게 유리한지 아니면 2년 또는 장기간으로 하는 게 유리한지 고민하게 된다. 임차인 입장에서는 1년 단위로 계약을 하게 되면 임대인이 1년마다 월세를 인상할까 걱정이 들기도 해서, 차라리 2년 또는 장기간으로 계약을 임대인에게 요구하기도 한다. 상가임대차법 적용 ⇒ 1년마다 증액 청구 가능 5년으로 임대차계약을 했다고 해서 임대인이 5년의 계약기간 동안 보증금과 월세를 인상 요구할 수 없는 것은 아니다. 환산보증금이 일정금액(서울 4억) 이하일 때는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이

황규현 - 한국공인중개사협회 전문강사 위촉 [내부링크]

(황규현) 임차인의 차임인하 요구도 가능할까? [내부링크]

임차인의 차임인하 요구도 가능할까? 차임 증감 조정 요구 상대방 거절 조정신청 (법원 또는 서울시) 임대료의 객관적 타당성이 부족하면 감액 청구 가능 임차인이 최초 임대차 계약을 체결할 때 어떤 연유로 주변 시세보다 임대료를 비싸게 약정할 수도 있고, 계약 체결 후 시간이 흘러 주변에 장례식장 등 기피시설이 생김으로 임대료의 객관적 타당성이 모자랄 수가 있다. 주택임대차보호법과 상가임대차법 증액의 경우에는 각각 5%와 9%의 인상한도가 있지만, 감액에는 제한 규정이 없다. 임차인은 임대료가 주변보다 현저히 고액이거나 부당할 때는 임대인에게 일단 임대료 감액을 요구하고, 협의가 안 되면 법원에 차임 또는 보증금의 감액 조정신청을 할 수 있다. 또한, 임대료 조정을 포함한 상가임대차 분쟁을 다루는 서울시 분쟁조정위원회에 조정을 신청해서 도움을 받을 수도 있다. 감액의 객관적인 입증자료를 잘 준비해야 임차인은 단지 영업이 부진하다는 이유로 임대료 감액을 요청할 수는 없다. 하지만 임대차계

(황규현) 임차인이 월세를 연체할 때 [내부링크]

임차인이 월세를 안 낼 때 임차인이 임대료 연체하면 서로의 손해를 최소화하는 방향으로 임차인이 경제적 사정 등으로 월세를 밀리게 되면 임대인은 보증금에서 연체된 임대료를 공제해 결국 손해 보지 않을 수도 있겠으나, 매월 나올 것으로 기대한 현금 흐름이 없게 되면 임대인으로서도 큰 부담이 될 수 있다. 하지만 보증금이 월세에 비해 충분치 않을 때 임차인이 월세를 밀리면, 임대인은 명도소송과 강제집행이 1년 내외 정도 걸리는 것을 고려하면서 임차인이 월세를 밀릴 때를 미리 대비해야 할 수밖에 없다. 더군다나 장기간 임대료를 연체한 임차인의 손해가 계속될 것이 명확한 상황이라면, 임대인은 마냥 기다리는 것보다 하루빨리 계약을 해지하고 임차인을 강제로라도 내보는 것이 임차인의 손해를 최소화하는 것일 수도 있다. 임대인이 임의로 강제집행하면 형사적 처벌 임차인이 월세를 연체하고 연락도 잘 안됐다고 해서 임대인이 임의로 열쇠를 열고 들어가서 임차인 물건을 꺼내게 되면 주거침입죄, 재물손괴죄 등

(황규현) 상가에서 3기 차임액 연체 [내부링크]

상가에서 ‘3기 차임액 연체 상가에서 임차인의 차임 연체액이 3기 차임액에 달하는 때에 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 임차인이 과거에 3기의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우에는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 있으며, 임차인이 신규임차인을 주선하여 권리금을 주선하려고 할 때 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수에 협조할 의무가 없다. 밀린 월세의 합계가 3개월분에 달할 때 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때란 연체한 차임의 합계가 3개월분에 달하는 때를 의미한다. 예를 들어 1월분·2월분·3월분 차임을 연속해서 연체한 경우뿐만 아니라, 1월분 연체 후 2월분·3월분은 내다가 다시 4월분·5월분을 연체한 경우도 포함된다. 또한, 여러 달에 걸쳐 조금씩 연체한 금액의 합계가 3개월분에 이르러도 마찬가지이다. 〇 월차임이 50만원일 때 구분 미지급 월세 1월 2월 3월 4월 합계 A 0 50만 50만 50만 150만 B 20만

(황규현) 임차인에게 불리한 증액 특약은 무효 [내부링크]

임차인에게 불리한 증액 특약은 무효 〈불공정 특약 - 매년 5% 월세 인상〉 ※ 특약사항 2. 임대인은 1년마다 5% 범위에서 월세를 인상할 수 있으며, 임대인이 인상액을 임차인에게 사전에 통보하면 임차인은 이의를 제기할 수 없다. 임차인에게 불리하여 원칙적으로 무효 환산보증금이 4억원 이하일 때는 상가임대차법에 따라 임대인은 차임 또는 보증금을 9% 이내에서 당사자가 증감을 청구할 수 있는데, 위와 같이 감액 여지가 없는 임차인에게 불리한 일방적인 증액 특약은 당사자가 약정했더라도 효력이 없다. 환산보증금이 4억원 초과할 때는 상가임대차법의 적용을 받지 않고 민법을 적용받게 되는데 이때도 역시 일방적인 5% 인상과 같이 차임 또는 보증금을 임차인에게 불리하도록 약정을 했다면 무효가 된다. 임차인도 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 임대인에 대하여 감액을 청구할 수 있으며, 이런 임차인의 권리를 원천적으로 박탈하는 약정은 무효이다. 임차인에게 불

(황규현) 임대차 증액 계약 [내부링크]

임대차 증액 계약 기존 계약서는 보관 임대차계약 기간이 만료되고 재계약하면서 새 계약서를 작성한 후, 기존 임대차계약서는 분실되거나 훼손되지 않도록 잘 보관해야 한다. 임대보증금에 대한 증빙서류인 임대차계약서를 잃어버려, 예기치 못하게 보증금을 손해 보는 일은 없어야 할 것이다. 또한, 임대차계약서 원본은 경매가 진행될 때 임대차보증금을 배당받기 위해 꼭 필요한데, 만일을 대비하여 계약서를 스캔하여 저장하거나 복사본을 보관하면 좋을 것이다. 새로운 계약서에 확정일자 임대차보증금 3억원을 3,000만원 증액하여 3억3,000만원으로 갱신할 때, 기존 임대차계약서는 별도로 보관하며 인상된 금액의 새 계약서를 작성한 후 주민센터 또는 세무서를 방문하여 새로운 계약서에 확정일자를 받는다. 인상된 3,000만원에 대해서는 확정일자를 새로 받는 날부터 대항력과 우선변제권이 생긴다. 만약 기존계약서와 새로운 계약서의 사이에 근저당 설정이 되었다면 인상된 3,000만원의 우선변제권은 중간에 설정된

(황규현) 임대차기간 5년 초과한 후 과도한 임대료 증액 [내부링크]

임대차기간 5년 초과한 후 과도한 임대료 증액 임대료 인상은 원칙적으로 9%를 초과할 수 없음 상가건물에서 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 환산보증금이 일정금액(서울 4억) 이하일 때 증액의 경우는 상가건물 임대료 증액은 9%를 초과하지 않도록 규정하고 있고, 증액 청구는 임대차계약 또는 임대료 증액이 있고 난 뒤 1년이 지난 후 할 수 있다. 만약 임차인이 9% 초과 지급했다면, 제한범위를 초과 지급된 인상금은 부당이득으로 반환받을 수 있다. 5년 초과하면 증액 상한요율은 무용지물 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하게 되면, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있다. 그래서 임차인이 임대인의 9% 초과 증액 요구를 거부하면 임대인은 임차인과 재계약을 하지 않을 수

상가 계약갱신할 때 임대료 9% 초과 증액 [내부링크]

갱신할 때 월차임 9% 초과 증액 약정 고양시 대화동에서 월세 100만원에 2년째 커피숍을 운영하는 A는 개인 사정으로 점포를 인수할 사람을 구하고 있었다. 불경기에다 추운 겨울이어서 신규임차인을 구하기가 쉽지 않은 상황인데 건물주 B가 계약이 만료되는 2개월 후부터는 월세를 20만원 증액하겠다고 연락 왔다. A는 상임법의 증액 상한요율 9%인 9만원만 인상하자고 제안했으나, B는 막무가내로 20만원 증액 요구하면서 20만원 증액하지 않으면 다음에 점포를 넘길 때 권리금 받는데 어려울 수도 있을 것이라고 은근히 협박까지 했다. 지금 당장 신규임차인을 구하지 못하는 상황에, 다음 계약기간 만료 전이라도 신규임차인을 주선했을 때 임대인의 협조가 절실한 A는 어쩔 수 없이 20%인 20만원을 인상하기로 했다. 9% 초과 지급된 인상액은 반환 청구 가능 상임법의 증액비율 9%를 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 그 초과 지급

상가에서 월세와 보증금 동시에 9% 증액 청구? [내부링크]

월세와 보증금을 동시에 9% 증액 청구할 수 있을까? 신촌에서 보증금 5천만원, 월세 200만원에 갈비집을 운영하는 임차인 A는 계약기간 만료할 즈음 임대인으로부터 보증금과 월세를 동시에 9% 인상해달라는 요구를 받았다. 상가임대차법은 환산보증금이 일정금액(서울 4억) 이하 임대차에서 차임과 보증금을 증액할 때 최소 경과기간과 상한요율을 규정하고 있다. 즉 임대인의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있고 난 뒤 1년이 지난 후에 할 수 있고, 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 9%를 초과할 수 없다. 월세와 보증금을 동시에 증액 청구 가능 임대인은 차임과 보증금 중 하나만을 증액 청구할 수도 있고 차임과 보증금을 동시에 증액 청구할 수 있다(법무부 법무심의관실 유권해석 2006. 4. 25 참조). 만약 보증금과 월세를 동시에 증액할 수 없다면, 임대인은 계약을 체결할 때 증액을 대비해 월세 없이 전세로 계약하거나, 보증금을 최소로 하고

(황규현) 권리금이란 [내부링크]

권리금이란? <w:wrap type="square" /> 빈번한 상담사례 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 ① 영업시설·비품, ② 거래처, 신용, 영업상의 노하우, ③ 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.(상임법 제10조의 3) 종 류 권리금 내용 비 고 시설권리금 ① 영업시설·비품 : 시설투자비 임차인 간의 거래 영업권리금 ② 거래처, 신용, 영업상의 노하우 : 명성, 신뢰, 고객 관리의 대가 임차인 간의 거래 바닥권리금 ③ 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 : 지역적 장소적 이익의 대가 임대인과 임차인 및 임차인 간의 거래 〈권리금의 종류〉 권리금 거래는 주로 임차권을 양도할 때 또는 전대차 시에 임차보증금 이외에 별도로 신규 임차인이 상가건물의 기존 임차인에게 지급하는 것이 보편적인 관행이지만, 기존

2017년 9월 7일 오후 1시 54분에 저장한 글입니다. [내부링크]

임차인은 권리금을 어떻게 보호받나요? 신 규 임 차 인 임대인이방해 권리금 임차권 임 차 인 “임대인은 손해배상 책임” 임차인은 임대차 기간이 끝날 때 또는 본인의 사정으로 영업을 중단할 때 새로운 임차인을 구해서 임대인에게 소개하고 상가를 양도하면서 권리금을 받게 된다. 임차인이 신규임차인으로부터 권리금 수수하는 것을 임대인이 협조한다면 아무런 문제가 없을 것이나 임대인이 임차인의 권리금 수수를 방해한다면 임차인은 막심한 손해가 발생할 것이다. 임차인이 권리금 회수할 때 임대인은 방해 금지 의무 임대차계약이 끝날 때 임차인이 임대인에게 직접 권리금을 요구할 수 있는 것은 아니고 임차인은 신규임차인으로부터 권리금을 회수해야 하는데, 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선했을 때 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절할 수 없다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약을 거절해서 임차인이 권리금을 받지 못하게 되면 임대인이 임차인이 입은 손해를 책

임대인이 권리금 손해배상 책임 [내부링크]

임대인의 권리금 손해배상 책임 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 되며, 임대인이 임차인의 권리금 수수를 방해함으로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 임대인이 그 손해를 배상할 책임이 있다. 가장 빈번하게 발생하는 임대인의 손해배상 책임사유는 그 상가를 직접 사용하겠다는 것과 신규임차인에게 현저히 고액의 보증금과 월세를 요구하는 것 등이다. “현저히 고액의 차임과 보증금을 요구” 임대인이 신규임차인과 계약 체결을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없을 정도의 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하게 되면 임차인은 권리금 회수를 못 하게 되고, 이때 임대인은 손해배상 책임이 있게 된다. 현저히 고액의 차임과 보증금의 기준은 전 임차인이 지급하였던 차임과 보증금이라기보다는 주변 상가건물의 차임 및 보증금과 상가건물에 관한 조세, 공과금 등이다. 그래서 법적 다툼이 되면 임차인은 임대인이 제시했던 차임과 보증금이 주변 시세 등에

임차기간 5년 초과후 권리금 회수기회 보호 [내부링크]

임차기간 5년 초과할 후 권리금 회수기회 보호 임차인의 ‘권리금 회수기회 보호’는 임대차가 종료될 때 적용되는 것이므로, 임차인이 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해도 임차인은 권리금 회수기회를 보호받을 수 있다. 영업했던 기간과 무관하게 권리금 보호 계약갱신요구권은 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구했을 때 임대인이 5년의 범위에서 정당한 사유 없이 거절하지 못함으로써, 임차인이 짧지 않은 기간 동안 임대차계약을 일방적으로 갱신할 수 있는 권리이다. 한편 권리금 회수기회 보호는 임대인에게 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 사이에 임차인의 권리금 회수 협조의무를 부여하고 있다. 임대인의 손해배상 책임은 사건별 종합적으로 판단해야 임차인이 권리금을 회수하지 못했을 때, 임대인의 손해배상 책임 사유는 사건별로 구체적인 사정들이 제각각 다를 것이다. 즉 임차인의 권리금 손해에 대한 임대인의 책임을 따질 때, 임차인이 계약갱신 요구할 수 있는 5년이

상가건물 철거, 재건축할 때 권리금? [내부링크]

상가건물을 철거·재건축할 때 권리금? 철거·재건축할 때는 권리금 회수 불가능 임차인은 임대차계약 만료할 때 임대인에게 신규임차인을 주선하고 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있다. 그런데 임대인이 해당 상가건물을 철거·재건축하는 경우 임차인이 기존 건물의 신규임차인을 주선할 수가 없어서 권리금을 보호받지 못하고 이때 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것으로 보기 어렵다. 임대인이 철거·재건축을 이유로 임차인을 내보내게 되면 임차인은 권리금을 회수 받을 수도 없고 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수도 없다. 건물주가 실제 철거하지 않을 경우를 대비 실무에서는 임대인이 철거·재건축 등을 이유로 임차인을 내보낸 후 임대인이 재건축하지 않고 스스로 신규임차인을 구해 권리금을 수수하는 경우도 있다. 임차인은 다음에 생길 수도 있는 손해배상 책임에 대한 분쟁을 대비하여 신규임차인과 체결한 권리금 계약서를 보관하든지, 아니면 임대인이 철거·재건축을 이유로 명도를 요구

(황규현) 대형상가와 전통시장은 권리금보호 제외 [내부링크]

대형 상가와 전통시장은 권리금 회수기회 보호 적용 제외 「상가건물임대차보호법」 제10조의5(권리금 적용 제외)는 상가건물이 유통산업발전법에 따른 ‘대규모점포’ 또는 ‘준대규모점포’의 경우이거나 국유재산 혹은 공유재산인 경우 권리금 회수기회 보호 규정의 적용을 제외하도록 규정하고 있다. 대형 상가와 전통시장은 대규모점포로서 권리금 보호 제외 ‘대규모점포’란 ①하나의 대규모 점포로 기능하는 건물 1개의 면적이 3천 이상 되는 경우, 또는 ②두 개 이상의 건물이라고 하더라도 하나의 대규모 점포로 기능하고 건물간 거리가 50m 이내이면서 건물 면적의 합계가 3천 이상 되는 경우를 말한다. 그래서 백화점, 대형마트, 동대문의 대형 쇼핑센터 등이 이에 해당하여 권리금 회수기회 보호 적용 대상에서 제외되는데, 지방자치단체에 등록된 건물면적 합계 3천 이상의 전통시장도 대규모점포로 분류되어 권리금 보호 제외가 된다. 대도시뿐만 아니라 중소도시의 대부분 전통시장들도 건물면적 합계가 3천 이상으로 대

(황규현) 상가를 1년6개월 비우면 권리금보호 제외 [내부링크]

상가를 1년 6개월 비우면 권리금 보호 제외<w:wrap type="square" /> 빈번한 상담사례 임차인이 신규임차인을 주선했을 때 임대인이 ‘정당한 사유’가 있는 경우, 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있고 상가임대차법에서는 아래의 4가지를 정당한 사유로 예시하고 있다. 물론 임대인은 아래의 사유뿐만 아니라 그 외에도 다른 정당한 사유가 있다면 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있다. 상가임대차법 제10조의4 제2항 (정당한 사유) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 건물주가 악용할 수 있는 18개

(황규현) 업종을 이유로 권리금회수 방해 [내부링크]

업종을 이유로 권리금 회수 방해 임차인이 신규임차인을 주선할 때 임대인이 특정 업종만을 고집할 수도 있고, 신규임차인이 하려는 업종을 이유로 임차인의 권리금 회수에 협조하지 않을 수 있다. 하지만 신규임차인과 계약 체결을 회피하기 위한 수단으로 업종을 이용해서는 안 되며, 그것은 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려해서 판단할 수 있다. 업종 이유가 합리적 범위를 벗어나면 임대인이 책임 임대인이 업종을 이유로 신규임차인과 계약 체결 거부해도, 거절 당시의 여러 사정을 종합적으로 고려했을 때 임대인이 합리적 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면 임대인의 신규임대차 계약 체결 거절은 정당한 사유가 인정될 수 있다. 방해행위 입증책임은 임차인 임차인은 임대인의 정당한 사유 없이 권리금 회수 방해했을 때, 임차인이 임대인을 상대로 손해배상 청구한다면 임차인이 그에 관한 입증을 해야 한다. 그러므로 임차인이 임대인의 업종 관련 방해가 의심된다면, 소송에 대비해서 임대인과의

(황규현) 임대인이 미리 거절의사를 밝혀 신규임차인을 구할 수 없을 때 [내부링크]

임대인이 미리 거절의사를 밝혀 신규임차인을 구할 수 없을 때 임대인이 정당한 사유 없다면 임차인의 손해배상을 책임져야 임대인이 임대차기간이 많이 남아있음에도 불구하고 미리 임차인에게 재계약하지 않겠다고 통보하고, 주변 중개업소에도 신규임차인을 주선할 필요 없다고 통보하는 바람에 신규임차인을 구하기가 원천적으로 어려울 때가 있다. 임대인은 임차인에게 본인 의사를 미리 통보함으로써 본인은 정당하다고 주장하는 것을 어렵지 않게 볼 수 있는데, 위와 같은 행위는 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위에 해당한다고 볼 수 있다. (상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호) 임대인의 거절 의사를 입증할 자료 확보해야 임차인은 신규임차인을 주선하기가 쉽지 않을 뿐 아니라, 주선해도 임대인이 거절할 것이 당연해 임차인의 신규임차인 주선 노력이 아무 의미가 없을 것이다. 이때 임차인은 신규임차인 주선 없이 바로 임대인에게 권리금회수기회 방

권리금 계약할 때 유의사항 [내부링크]

권리금 계약할 때 유의사항 위반건축물은 없는지 확인 건축물대장을 발급해서 위반건축물로 등재되었는지를 확인해야 합니다. 위반건축물 철거 후 영업가능 여부와 위반건축물을 존치할 때 이행강제금의 부담 주체는 누구인지 자세히 살펴봐야 합니다. 때로는 위반건축물이 건축물대장에 등재되지 않을 때도 있으므로, 실제 임차 중인 면적과 건축물대장상 면적을 비교·점검해야 합니다. 특히 허가 업종일 경우 위반건축물로 인해 허가가 승계되지 않거나 신규로 허가·등록을 못할 수 있습니다. 임대인 및 권리관계 확인 토지와 건물의 등기부등본을 발급받아 임대인이 소유권자인지 또는 적법한 대리인인지를 확인해야 합니다. 그리고 상가건물은 경매에 넘어갔을 때 주택에 비해 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우가 많으므로 소유권 이외의 권리관계도 면밀히 검토해야 합니다. 근저당권은 채권최고액이 등기부등본에 표시되므로 대출금액을 유추할 수 있으나, 등기부등본에 표시되지 않은 다른 임차인의 임대차계약에 관한 내용은 건물주나

상가임차인의 계약갱신요구권이란? [내부링크]

상가임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다(상가건물임대차보호법 제10조). 상가임차인이 계약갱신요구권을 행사하게 되면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 다만 차임(월세)과 보증금은 상한요율 5% 범위 안에서 증감을 청구할 수 있습니다. 한편 임차인의 계약갱신요구권은 ‘최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내’에서만 행사할 수 있습니다. 따라서 현재의 계약기간이 1년이든, 2년이든 임차인은 최초 입점일 기준으로 최소 10년 동안 임대인의 의사와 무관하게 안정적으로 영업할 수 있습니다. 하지만 아래와 같은 경우에 임대인은 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. <임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우> ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한

임차인이 권리금을 보호받기 위한 기본 조건 [내부링크]

임차인이 권리금을 보호받기 위한 기본 조건 임차인은 임대차기간이 만료될 때 또는 본인의 사정으로 영업을 중단할 때 신규임차인을 구해서 임대인에게 소개하고 임차권을 양도하면서 권리금을 받으려고 합니다. 임대인이 신규임대차의 임대료나 임차조건 등에 대해 원활하게 협조한다면 아무런 문제가 없지만, 임대인이 임차인의 권리금수수를 방해한다면 임차인은 막심한 손해가 발생할 것입니다. 임차인이 권리금을 회수할 때 임대인은 방해하지 말아야 임대차계약이 끝날 때 임대인은 임차인에게 권리금을 지급할 의무는 없고, 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받으려고 할 때 임대인은 이를 방해해서는 안 됩니다. 즉 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선했을 때 임대인은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절할 수 없습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약체결을 거절해서 임차인이 권리금을 받지 못하게 되면, 임대인은 임차인이 입은 손해(임차인이 수수할 수 있는 권리금 상당액)를 책임져야

임차인이 월세를 안 낼 때 임대인의 대응 방법 [내부링크]

임차인이 월세를 안 낼 때 임대인의 대응 방법 월세를 계속 연체하면 서로의 손해를 최소화하는 방향으로 임차인의 경제적 사정 등으로 월세가 밀리면 임대인은 보증금에서 연체된 월세를 공제해 결국 손해보지 않을 수도 있지만, 매월 나올 것으로 기대한 현금흐름이 끊겨 임대인도 큰 부담이 될 수 있습니다. 임차인이 장기간 월세를 연체하거나 보증금이 월세에 비해 넉넉지 않다면, 임대인은 어느 순간 1년 내외 소요되는 명도소송과 강제집행에 대한 절차도 고려해야 합니다. 더군다나 임차인이 월세를 계속 연체하면서 임차인의 손해가 누적되는 것이 명확한 상황이라면, 임대인은 마냥 기다리는 것보다 하루빨리 계약을 해지하고 임차인을 강제로 내보내 임차인의 손해를 최소화할 수도 있습니다. 임대인이 임의로 강제집행하면 형사적 처벌 임차인은 임대인에게 임대료를 지급하고 임차목적물을 사용·수익할 수 있는 권리인 임차권을 가지므로, 임대인은 임차물의 보존에 관한 긴급한 상황 등 특별한 경우가 아니라면 임차인의 임차

'NEW 상가임대차 분쟁 솔루션' 발간 [내부링크]

NEW 상가임대차 분쟁솔루션~~~ 서울시 황박사의 5번째 책입니다. 매경출판, 100가지 사례로 알아보는 맞춤 해법 `NEW 상가임대차 분쟁 솔루션` 출간 국내 경제에서 자영업이 차지하는 비중은 다른 선진국에 비해 높은 편이다. 이 비중은 차츰 낮아지는 추세이지만, 지난해 자영업자인 비임금근로자가 차지하는 비율은 35개 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 8위로 여전히 상위권에 머물러 www.mk.co.kr 매일경제신문사 2019.9. 매일경제신문사 2018.1. 매일경제신문사 2017.7. 경향미디어 2015.11.

전세금반환소송 이자 청구는? [내부링크]

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 임대차계약이 종료 될 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 그런데, 임대인이 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 반환해줄 수 있다는 의사를 표시하는 경우 임차인은 대출금상환, 이사판단 등 의사결정에 제한사항이 발생하게 됩니다. 이때 임차인은 전세보증금반환 즉, 소송을 고려하게 됩니다. 보증금 반환소송의 요건은 다음과 같습니다. 계약이 종료되거나, 계약이 종료 될 예정임에도 임대인이 보증금을 반환하지 않거나, 하지 않을 예정인 경우 가능합니다. "하지 않을 예정"이라는 것은 예를 들어 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 임대인에 임대차계약의 갱신거절을 하며, 보증금반환 또는 반환계획을 요구하였을때, 임대인이 만기일 전까지 돌려줄 수 없음을 답변한 경우 계약종료일이 도래하면 보증금을 돌려달라는 반환청구를 미리 진행할 수도 있습니다. 이를 장래이행청구권이라고 합니다. 다만, 장래이행청구권의 행사는 그 요건이 까다

백화점 등 대규모 점포의 권리금 적용여부 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 백화점, 대형마트, 종합상가 등 대규모 점포에 대해 '상가건물임대차보호법'에서 규정하는 권리금이 적용 되는지 알아보도록 하겠습니다. 먼저 대규모점포의 기준은 '유통산업발전법'에 따라 아래와 같습니다. ① 대형마트 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천 이상인 점포의 집단으로서 식품·가전 및 생활용품을 중심으로 점원의 도움 없이 소비자에게 소매하는 점포의 집단을 말한다. ② 전문점 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천 이상인 점포의 집단으로서 의류·가전 또는 가정용품 등 특정 품목에 특화한 점포의 집단을 말한다. ③ 백화점 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천 이상인 점포의 집단으로서 다양한 상품을 구매할 수 있도록 현대적 판매시설과 소비자 편익시설이 설치된 점포로서 직영의 비율이 30% 이상인 점포의 집단을 말한다. ④ 쇼핑센터 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천 이상인 점포의 집단으로서 다수의 대규모

5% 인상특약의 유효 조건 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. "5% 인상특약의 유효 조건" 일방적인 인상 특약은 무효 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하면서 “매년 1월1일 월세를 5% 인상한다” 또는 “계약갱신시에 월세를 5% 인상한다”라고 약정했더라도, 이 특약사항은 효력이 없어서 임차인은 이 약정을 그대로 준수할 의무가 없습니다. 상가건물임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없기 때문입니다. 비록 법에서 정한 5% 이내에서 인상하는 내용이지만, 이와 같은 일방적인 증액 특약은 임차인의 감액청구권을 배제하기 때문에 상가임대차법 규정 위반입니다. 다만, 임대인과 임차인이 계약서에 임대료 증액 특약을 포함했어도, 임차인이 불리하지 않도록 어떤 식으로든 보상을 했다면 그 특약은 유효할 수도 있습니다. 보상의 예로는 렌트프리 6개월, 인테리어비 지원 등이 있습니다. 5% 인상 특약도 무효 임대인과 임차인이 장기간으로 임대차계약을 체결하면서 매년 임대료를 인상하기로 약정했다면,

임대인 바뀌면 다시 10년 보호될까? [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 임대인 바뀌면 다시 10년 보호될까요? 상가임차인이 한번 임대차계약을 체결하면 상가건물임대차보호법에 따라 10년간 안정적으로 영업할 수 있습니다. 그런데 임차인이 수년간 예를 들어 2~3년, 3~4년 장사하다가, 임대인이 바뀌면 다시 10년 보장될까요? 상가건물임대차보호법은 다음과 같이 규정합니다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항). 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(상가건물임대차보호법 제10조 제2항). 상가임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구해야만 10년 보장 됩니다. 그리고 그 계약갱신요구는 임대차만기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 합니다. 임대차만기 6개월보다 그 전에 해도 안되고 1개월 전 지나서도 안됩니다.

상가명도소송 점유권 확인이 중요합니다. [내부링크]

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 명도소송은 임대차계약이 종료되거나, 종료될 예정임에도 임차인이 부동산의 인도를 거부하는 경우 제기할 수 있는 소송입니다. 따라서, 법리계쟁이 비교적 단순할 것으로 판단하고, 대부분의 임대인들께서 셀프소송을 많이 선택합니다. 그러나, 상가 명도소송은 단순히 임차인만을 대상으로 명도소송을 제기하여 판결을 받고 강제집행 절차에서 사업자가 다르거나, 현장의 불법점유자가 추가로 있는 경우 등 변수가 발생한다면 명도소송을 처음부터 다시 진행해야합니다. 소송을 다시하는 경우가 절대 없도록 "명도소송"은 반드시 소송을 제기하기 전 가처분 절차를 활용하거나, 현장을 직접 확인하여 현장의 사업자, 점유자를 명확히 특정한 뒤 소송을 제기해야 합니다. 명도소송이 제기된 순간부터 대부분의 임차인은 차임을 지급하지 않을 것이기 때문에 임대인은 최대한 빠르게 명도소송을 종결해야 하고, 종결 후 강제집행 절차를 신속하게 진행해야합니다. [황박사 임대차 119 유튜브채널]

명도소송 뜻과 절차 그리고 비용 [내부링크]

안녕하세요, 임대차119 황박사입니다. 명도소송이란 임대인이 임차인 또는 점유자를 상대로 부동산을 인도받기 위해 제기하는 소송을 말합니다. 명도소송을 제기하기 위해서는 존속중인 임대차의 해지 또는 거절의 사유가 발생하였고, 이에 따른 의사표시가 상대방에게 도달해야 합니다. 가. 주택 (1) 계약종료 이후 퇴거하지 않은 경우 (2) 2회 이상 차임연체가 발생한 경우 나. 상가 (1) 계약 종료 이후 퇴거하지 않은 경구 (2) 3회 이상 차임연체가 발생한 경우 또한, 공통적으로 무단전대 등의 사유가 있을 수도 있습니다. 각 의사표시는 내용증명으로도, 문자로도, 전화로도 모두 법정에서 증거로 사용할 수 있습니다. 명도소송의 목표는 부동산 소유권 또는 권리에 대한 결정을 내리는 것으로서 이를 위해 현장체크, 증거수집, 소제기, 응답, 변론, 판결까지의 과정을 거쳐야 합니다. 또한, 판결 이후 부동산을 자진인도 하지 않는 경우 판결문(집행권원)에 기초하여 민사집행법에 의한 부동산 인도집행 절

임대인(건물주)의 의무 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 임대차계약이 성립하면 임대인은 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 의무가 있고 임차인은 그 대가로 차임을 지급할 의무가 있다. 임대인은 ①임차인이 사용·수익할 수 있도록 목적물을 인도하여야 하고, ②임차인이 사용·수익할 수 있게 목적물에 대한 방해를 제거해야 하고, ③목적물을 사용·수익하게 할 상태를 유지할 의무가 있다. ‘목적물 인도’ 의무 임대인은 임차인이 계약의 목적에 따라 임차물을 사용, 수익할 수 있도록 하기 위하여 임차인에게 목적물을 인도할 의무를 가진다(민법 제623조). 통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용·수익하는 것으로 충분하고, 임대인이 임차인에게 임대목적물을 제공하여 그 의무를 이행한 경우 임대목적물은 임차인의 지배 아래 놓이게 되어 그 이후에는 임차인의 관리하에 임대목적물의 사용·수익이 이루어지는 것이다(대법원 1999. 7.

계약갱신요구 내용증명 작성법 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 계약갱신요구 내용증명 작성법입니다. 타이틀은 내용증명이라고 했습니다. 물론 ‘계약갱신요구서’라고 해도 좋습니다. 수신인의 이름과 주소를 특정했습니다. 소유권자가 1명이면 그 상대방에게 보내면 되지만, 2명 공동 소유라면 2명을 모두 기재해서 우편을 보내야 합니다. 민법 제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다. 아래 사래와 같이 수신인이 2명이라면 우체국 방문시에 4부를 출력해야 합니다. 수신인 2부, 발신인 1부, 우체국 보관용 1부 등 총 4부입니다. 발신인의 이름과 주소를 기재했습니다. 제목은 ‘임대차계약 갱신요구’라고 임차인의 의사를 먼저 제목에서 표현했습니다. 임차인은 본인이 갱신하고자 하는 임대차계약을 특정해야 하기 때문에 다음과 같이 계약일, 주소, 계약기간, 보증금, 월세 등을 구체적으로 기재합니다. 발신인은 임차인으로서 부단히 노력하고

계약갱신요구 내용증명서 양식 [내부링크]

계약갱신요구 내용증명 사례입니다. 첨부파일 계약갱신요구 내용증명.hwp 파일 다운로드 법무법인 길도 임대차119센터는 임대차 분야에서 다양하고 풍부한 경험과 노하우를 토대로 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. xn--119-oh3mt43fyfg.com

'상가건물임대차보호법'이란 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. ‘상가건물임대차보호법’은 민법의 특별법 「상가건물임대차보호법」은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법으로서 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 2001년 12월 29일 제정되었다. 상가임대차에서 임차인은 일반적으로 사회적·경제적 약자의 위치에 있다. 우리나라의 경제 규모가 커지고 주요 상권이 활성화되면서 임대료가 급격하게 상승하고 임차상인이 쫓겨나는 일이 빈번하게 발생해 사회적으로 논란이 됐다. 이러한 임차상인의 경제생활의 안정을 도모하기 위해, 「민법」상의 일반적인 임대차에 대한 특례를 규정하여 「상가건물임대차보호법」이 도입된 것이다. 따라서 상가건물 임대차에 대해서는 「상가건물 임대차보호법」의 규정이 「민법」보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 「민법」 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용된다. 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여

상대방의 주소 모를 때, 내용증명우편 보내기 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 상대방이 내용증명우편을 받아야 법적 효력 발생 임대차계약 관계에서 임대인과 임차인은 각각 필요에 따라 상대방에게 내용증명우편을 보내야 할 때가 종종 있다. 우리 민법에 따라 계약의 해제와 같은 상대방 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생기고, 의사표시가 기재된 내용증명 우편물이 발송되고 달리 반송되지 아니하였다면, 특별한 사정이 없는 한 이는 그 무렵에 송달되었다고 보기 때문이다(대법원 1997. 2. 25. 선고 96다38322 판결). 여기서 도달이라 함은 사회통념상 상대방이 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓여 있는 경우를 가리키는 것으로서, 상대방이 통지를 현실적으로 수령하거나 통지의 내용을 알 것까지는 필요로 하지 않는 것이므로, 상대방이 정당한 사유 없이 통지의 수령을 거절한 경우에는 상대방이 그 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓여 있는 때에 의사표시의 효력이 생기는 것으로 보아야 한다(대법원 2008

제소전화해 & 임차인명도 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. ‘제소전화해’란 민사 분쟁이 소송으로 진행하는 것을 방지하기 위하여 소송을 제기하기 전에 미리 화해하는 것으로서 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 성립시키는 절차를 말한다. 일방 당사자가 제소전화해를 신청하면 법원은 화해기일을 지정해서 양당사자를 소환한다. 법원은 화해기일에 양당사자에게 화해의사를 확인한 다음 화해조서를 작성하게 되는데, 이렇게 작성된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있다. 임대차관계에서 제소전화해를 신청하는 대표적인 예는, 임대인이 계약종료시 또는 임차인의 과실로 인한 중도 해지시의 건물인도의 집행권원을 확보해 두기 위한 것으로, 일반적으로 임대차계약 체결과 함께 신청한다. 즉 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하고 제소전화해를 성립했을 때, 임차인이 계약의 중도해지 또는 종료시에 임대인에게 임차목적물을 반환하지 않으면 별도의 소송 없이 바로 법원에 강제집행을 신청할 수 있다. 임대인과 임차인은 제소전화해를 신청하면서 양당사자의

의사표시 공시송달 신청서 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사 입니다. 첨부파일 의사표시 공시송달 신청서.hwp 파일 다운로드 법무법인 길도 임대차119센터는 임대차 분야에서 다양하고 풍부한 경험과 노하우를 토대로 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. xn--119-oh3mt43fyfg.com

공인중개사 배제하고 계약할 때 중개보수는? [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 공인중개사가 열심히 중개업무를 했는데, 계약당사자들이 해당 공인중개사를 배제하고 직거래를 해도 될까요? 또한 계약당사자들이 다른 부동산사무소를 통해서 계약서를 작성하면 어떻게 될까요? 이렇게 되면 해당 공인중개사는 중개수수료를 받지 못하게 됩니다. 그냥 가만히 있지는 않겠죠? 우리 법원에서는 다음과 같이 말합니다. 부동산중개인의 경우 계약의 체결을 중개하여 당사자 사이에 계약의 체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에 대하여 그 중개수수료의 지급을 구할 수 있음이 원칙이다(대법원 2007. 4. 27. 선고 2007다12432 판결 등 참조). 부동산중개업자는 원칙적으로 당사자 사이의 거래를 알선하여 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료한 경우에 한하여 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있고, 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없다(울산

상가임대차계약서 작성 및 특약 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 직접 영업활동을 하는 임차인과 건물주인 임대인이 함께 작성하는 ‘상가임대차계약서’에 포함된 주요 내용으로는 ① 부동산(임차 상가건물)의 표시, ② 계약 내용, ③ 특약사항, ④ 당사자 표시 등이 있다. ‘임차 상가건물의 표시’에는 임차물의 소재지, 토지, 건물, 임차할 부분 등을 명기한다. 토지의 지목 및 면적은 토지대장으로 확인하고, 건물의 구조·용도, 면적, 임차할 부분은 건축물대장을 통해 확인한다. 건물의 면적은 건물 전체의 연면적이고 임차할 부분의 면적은 임차목적물의 전용면적이다. 해당 점포가 구분점포로서 각각의 소유권의 목적일 경우에는 등기부등본상 구분이 명확하다. 임차인이 구분점포를 임차할 때는 임대차계약서에 도면을 첨부할 필요가 없지만, 건축물대장상 하나로 표시된 공간의 일부를 임차할 경우에는 도면을 첨부해야 한다. 임차인이 관할 세무서에서 사업자등록을 신청할 때도 도면이 필요하고, 도면이 첨부되지 않으면 임차목적물이 명확히 특정되지

상가관리비 인상 방법 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 임대료는 상가임대차법에서 인상의 상한요율을 설정하고 있지만, 관리비는 인상시 제한 규정이 없습니다. 따라서 임대인은 임차물에 관한 전기료, 수도료 등이 인상되는 등 경제사정의 변동이 발생하면 상한요율에 제한 없이 관리비를 인상할 수 있습니다. 즉 사유만 있다면 5%, 10% 심지어 100%, 200% 임대인은 관리비 인상을 요청할 수 있습니다. 하지만 임대인이 임의로 관리비를 인상할 수 있는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인이 임대차계약 체결시에 관리비 인상에 관하여 별도로 약정했거나, 임대인이 관리비를 인상할 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에 관리비가 인상될 수 있습니다. 예를 들어 양당사자가 “매년 관리비는 5%씩 인상한다.” 또는 “임대인은 매년 소비자물가 상승률 이내에서 관리비를 인상할 수 있다.”라고 특약했다면, 임대인은 임차인에게 관리비 인상을 요구할 수 있습니다. 또한 임대차계약 도중에 또는 갱신시에 임대인이 관리비를 인상하기 위해서는

전세금반환소송의 요건과 절차 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. [전세금반환소송의 요건과 절차] 보증금반환청구소송은 임대차계약이 중도에 해지되거나 임대차기간이 만료되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임대인을 상대로 제기하는 소송입니다. 따라서 임차인은 3가지 요건을 구비할 때 소송을 진행할 수 있습니다. ①임차인이 임대인에게 보증금을 지급한 사실, ②임대차계약의 종료, ③ 임대인의 보증금 미반환 등의 요건을 갖추어야 합니다. 또한 임차인이 임대인에게 계약 만기일을 앞두고 보증금 반환을 요구했을 때 임대인이 보증금을 돌려줄 수 없다는 취지로 답하면, 임차인은 계약 만기일 전에 미리 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다. 계약해지의 의사표시 먼저 임차인은 임대차계약의 종료를 앞두고 임대인에게 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 표시해야 합니다. 계약해지통보는 내용증명우편, 문자메시지, 카카오톡, 전화통화 등 형식에 구애받지 않습니다. 다만 추후 해지통보에 대한 입증을 위해 문자메시지를 보냈다면 상대방의 답

상가 관리비의 인상 방법 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 상가 관리비의 부담 주체 및 인상 관리비의 부담 주체 일반적으로 상가건물의 점유자 등 사용자가 부담하는 관리비의 책정 방식은 실비정산제와 단위면적당 정액제(이하 ‘정액제’)로 나눌 수 있다. 실비정산제는 집합상가건물과 같이 각 호수별 임차인의 사용량에 따라 관리비를 계산하는 방식이다. 전용부분의 관리비는 임차인이 전적으로 부담하고 공용부분의 관리비는 호수별 계약면적에 따라 나누게 되어, 매달 임차인이 사용하는 전기, 수도량 등에 따라 관리비는 조금씩 달라진다. 예를 들어, 1동의 상가건물이 101호, 201호, 301호 등 여러개의 구분소유권으로 구성된 집합건물이라면, 각 호마다 전기계량기, 수도계량기 등이 별도로 설치되어 있어서, 호수별로 임차인이 전유부분에 대한 전기세 등 관리비를 부담하고, 관리단은 홀, 계단실 등 공용부분에 대한 관리비를 임차인들에게 임차면적 비율대로 계산해서 청구한다. 정액제는 임차인이 사용하는 면적당 일정금액을 계산하여

상가임대차 제도개선 토론회('23.11월 국회) [내부링크]

임대차119 황규현박사입니다. 상가임대차 피해사례 및 제도개선 방안 마련 토론회가 아래와 같이 진행되고, 저도 토론자 중 1명으로 참석합니다. 상가임대차 피해사례 및 제도개선 방안 마련 토론회 일시 : 2023. 11. 21.(화) 15:00~16:40 장소 : 국회의원회관 제3간담회의실 주최 : 국회의원 박주민, 국회의원 배준영, 인천광역시 소상공인연합회 주관 : 인천광역시 공정거래지원센터 법무법인 길도 임대차119센터는 임대차 분야에서 다양하고 풍부한 경험과 노하우를 토대로 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. xn--119-oh3mt43fyfg.com

2023년 공인중개사 연수교육 [내부링크]

황규현 박사의 2023년 공인중개사 연수교육 광주시 공인중사개사 연수교육(2023. 9. 14.) 광주에서 황규현 교수의 멋진 강의였습니다^^ 하남시 공인중개사 연수교육(2023. 9. 13.) 하남에서도 황규현 교수^^ 파주시 공인중개사 연수교육(2023. 9. 1.) 파주에서도 황규현 교수^^ 임대차119 황규현 법학박사 010-3831-4406 www.임대차119.com [무료상담] [email protected] 네이버 블로그 : 임대차119 네이버 카페 : 서울시 황박사 [경력] 현) 건국대 부동산대학원 겸임교수 현) 수원과학대학교 겸임교수 현) 법무법인길도 임대차연구소장 전) 서울시 소상공인과 주무관 [학력] 홍익대학교 법학과 박사 졸업 건국대학교 부동산대학원 석사 졸업 중앙대학교 공과대학 건축학과 졸업 [저서] NEW 상가임대차분쟁솔루션 2022.3. 부동산법 실무 용어사전 1000 2019. 9. 부동산 거래와 판... www.youtube.com 법무법인 길

건국대 부동산대학원 44기 신입생 OT [내부링크]

건국대 부동산대학원 44기 신입생 OT 일시 : 2023년 8월 25일(금) 18시 장소 : 그랜드워커힐 호텔 비스타홀 건국대 부동산대학원 신입생 44기 OT #건국대 부동산대학원

주택임대차계약서 양식 [내부링크]

황규현 법학박사입니다. 주택임대차계약서 양식입니다. 첨부파일 주택임대차계약서.hwp 파일 다운로드 법무법인 길도 임대차119센터는 임대차 분야에서 다양하고 풍부한 경험과 노하우를 토대로 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. xn--119-oh3mt43fyfg.com

묵시적갱신 후 해지? 될 때, 안될 때 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 묵시적갱신 후 해지? 될 때, 안될 때 주택임대차에서 임대인이 임대차 만기를 앞두고 갱신거절 등의 아무런 의사를 표시하지 않으면 그 계약은 묵시적으로 갱신됩니다. 그때 갱신된 계약의 존속기간은 2년이죠. 하지만 임차인만 묵시적 갱신 중에 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인은 안됩니다. 주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 임차인이 임대인에게 계약해지를 통고하고 3개월이

권리금소송, 명도소송의 소송비용? [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 권리금소송, 명도소송의 소송비용? 보증금반환, 권리금 손해배상, 명도 등에 대한 소송을 제기하려면, 법원에 납부하는 법원비용과 변호사 선임에 대한 변호사 수임료 등의 비용이 소요 됩니다. 법원 비용 법원비용에는 인지액과 송달료가 있습니다. 인지액은 법원서비스에 대한 수수료입니다. 인지액은 소송목적의 값(소가)을 기준으로 산출되며 재산권상의 청구인 경우에는 청구금액을 기준으로, 소가를 산정할 수 없는 경우에는 일정금액으로 산출됩니다. 송달료는 소송상의 서류를 당사자 또는 상대방에게 송달하기 위하여 소요되는 비용입니다. 생활법령정보(www.easylaw.go.kr) 생활법령정보(www.easylaw.go.kr) 예를 들어, 소가(소송목적의 값) 즉, 원고가 청구취지로서 구하는 청구하는 금액이 5,000만원이라면 인지액은 233,000원(5,000만원 × 10,000분의 45 + 5,000원), 원고와 피고가 각각 1명씩일 때 송달료는 156,000원(

권리금 손해배상 청구 절차 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 임차인은 임대인에게 권리금 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 임차인이 임대인에게 권리금을 주장하기 위해서는 법에서 정한 엄격한 요건을 충족해야 합니다. 신규임차인과 권리금계약 체결 임차인은 임대차 만기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약서를 작성해야 합니다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인은 신규임차인을 주선하지 않아도 됩니다 (대법원 2019. 7. 4 선고 2018다284226 판결). 임차인은 권리금계약 체결하기 전에 임대인과 신규임대차계약의 임대료 등 계약 조건을 미리 확실하게 정할 필요는 없습니다. 권리금계약은 임차인과 신규임차인간의 거래이고 임대인과 신규임차인은 신규임대차계약의 조건들에 대하여 협의해야 하기 때문입니다. 한편 권리금계약 체결을 원활하게 진행하기 위해 당장 지급하는

황규현교수 수원과학대 강의(23년 2학기) [내부링크]

학교 입구에서 1학년, 3학년 출석부 교내에서 그리고 과사무실 학교 전경 학교 전경 수업하는 중에 기념으로

임차인이 권리금을 못 받게 되는 경우 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 상가임차인은 상가건물임대차보호법에 따라 권리금을 보호받기 위해서는 법에서 정한 요건을 충족해야 하고, 법에서 정한 절차를 꼭 지켜야 합니다. 이에 임차인이 권리금 법적으로 보호받지 못 하는 경우 즉 임대인, 건물주가 임차인의 권리금회수에 협조할 필요가 없는 경우 6가지를 소개하겠습니다. 신규임차인 주선기간 6개월을 놓쳤을 때 임차인의 권리금회수보호기간은 임대차 만기 6개월 전부터 임대차 종료일까지 단 6개월입니다. 임차인이 임대차 만기 6개월 전보다 그 이전에 신규임차인을 주선했을 때, 임대인은 임차인의 권리금회수에 대하여 협조할 의무가 없습니다. 또한 임대차계약이 만료되었다면, 임차인은 임대인에게 임차물을 반환해야 할 의무가 있기 때문에 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과 신규임대차계약을 체결할 의무가 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음

'23년 성동구 상생공동체 아카데미 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 2023년 하반기 상생공도체 아카데미(성동구) 교육일시 : 2023. 10. 25.(수) 15:00 ~ 17:20 교육장소 : 성동지역경제혁신센터(상원6나길 22-11) 3층 세미나실 임대차119 황규현 법학박사 010-3831-4406 www.임대차119.com [무료상담] [email protected] 네이버 블로그 : 임대차119 네이버 카페 : 서울시 황박사 [경력] 현) 건국대 부동산대학원 겸임교수 현) 수원과학대학교 겸임교수 현) 법무법인길도 임대차연구소장 전) 서울시 소상공인과 주무관 [학력] 홍익대학교 법학과 박사 졸업 건국대학교 부동산대학원 석사 졸업 중앙대학교 공과대학 건축학과 졸업 [저서] NEW 상가임대차분쟁솔루션 2022.3. 부동산법 실무 용어사전 1000 2019. 9. 부동산 거래와 판... www.youtube.com 법무법인 길도 임대차119센터는 임대차 분야에서 다양하고 풍부한 경험과 노하우를 토대로 최

5% 초과 인상 합의하면 반환 청구 안돼 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 상가임대차법에 따라 임대인은 임대료를 5% 초과해서 인상할 수 없습니다. 이에 따라 대법원에서 임차인이 5% 초과 인상분을 돌려받을 수 있다는 판례를 소개해 드린 적이 있습니다. 하지만 이와 전혀 반대되는 내용의 판례도 있습니다. 즉 임차인이 5% 초과 인상분을 돌려달라는 취지로 주장했으나 인정받지 못한 판례가 있습니다 (대법원 2014. 2. 13 선고 2013다80481 판결). 당사자의 합의로 차임을 증액하는 경우에는 상한요율 5% 규정이 적용되지 않기 때문이라는 이유입니다. 이 판례 2013다80481 판결의 사건 경과를 보겠습니다. 임차인은 임대인과 임대차보증금 1,500만 원, 월세 130만 원, 임대차기간 2009. 4. 12.부터 2010. 4. 11.까지로 정하여 임차하는 계약을 맺었습니다. 이후 임차인은 임대인과 임대차보증금 2,000만원, 월세 180만원으로 증액하고 임대차기간을 2011. 4. 11.까지 연장하기로 하는 계약을

월세 인상으로 환산보증금 초과할 때 5% 적용 여부 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 상가임대차에서 환산보증금(월세 100 + 보증금)이 일정금액(서울 9억) 이하라면 임대인은 5% 이내에서만 임대료를 인상할 수 있습니다. 하지만 환산보증금이 일정금액(서울 9억)을 초과하면 임대인은 5% 초과해서 임대료 인상할 수 있습니다. 그럼 환산보증금이 일정금액(서울 9억) 이하였다가 월세 일부 인상하면서 환산보증금이 일정금액을 초과하면 어떻게 될까요? 지금의 환산보증금 기준은 2019. 4. 2. 상향 조정되었습니다. 서울의 경우 6억9,000만원에서 9억 원으로 상향 되었습니다. 2019. 4. 2. 이전에 환산보증금 6억 9000만원 초과로 계약했던 임대인은 5% 초과해서 임대료 인상할 수 있다고 생각했을 것입니다. 그런데 2019. 4. 2. 시행령이 개정되었다고 5% 제한 받을까요? 월세 인상으로 환산보증금 초과하면 민법 적용 월세 인상으로 환산보증금이 일정금액 초과하면 그때부터는 민법 적용하게 됩니다. 환산보증금이 일정 금액 이하였

건국대 부동산대학원 황규현 교수의 23년 2학기 강의 [내부링크]

건국대 부동산대학원 황규현 교수의 23년 2학기 강의 수강생은 66명~ 성황리에 수업 중^^ 2023년 10월 17일(화) 중간고사 해봉부동산학관 1층 입구 건국대학교 야경

상가임차인 5% 초과 인상분 반환 청구? [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 상가임차인 5% 초과 인상분 반환? 상가임대차에서 임대인은 임대료를 법적으로 5%까지만 인상할 수 있습니다. 5% 초과 인상하면 불법입니다. 그럼 임대인이 계약 갱신하면서 월세를 5% 초과 인상해서 받았다면, 임차인은 그 불법에 해당하는 5% 초과 인상 금액을 돌려받을 수 있을까요? 아니면 임대인과 임차인이 5% 초과 인상하기로 합의한 계약서는 유효하기 때문에 돌려받을 수 없을까요? 대법원은 "증액비율 규정을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임을 부당이득으로 반환을 구할 수 있다."라고 했습니다. 즉 5% 초과하는 부분 만큼 무효라는 뜻이죠, 만약 월세 100만원에서 115만원으로 인상했다면 5%인 5만원을 넘어서는 10만원에 대해서는 무효라는 말입니다. 대법원 2014. 4. 30 선고 2013다35115 판결 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법

임대료인상의 유효한 특약, 무효한 특약 [내부링크]

임차인이 계약갱신요구할 때 임대인은 임대료 인상을 요구할 수 있습니다. 하지만 임차인이 임대인의 임대료 인상요구를 거부하면 실제 인상하기는 쉽지 않습니다. 임차인이 임대료 인상을 거부한다고 해서 임대인은 계약을 파기할 수도 없고 임차인을 쫓아낼 수도 없습니다. 그럼 임대차계약시 특약사항을 활용해서 임대료를 인상하는 방법은 있을까? 양당사자가 계약서의 특약사항으로 “매년 월세를 5% 인상한다.” 기재했어도, 임차인은 그것을 무효라고 주장할 수 있다. 당사자는 일정 조건하에 증감을 청구할 수 있어야 함에도, 이와 같은 특약사항은 임차인의 장래의 차임 또는 보증금에 대한 감액청구권을 배제하기 때문이다. 양당사자가 임대차기간을 장기로 약정하면서 매년 5%씩 인상한다고 했다면, 이 특약사항도 강행규정에 위반해 무효라고 볼 수 있다. 임대인이 증액을 요구할 수 있는 반면 임차인도 감액을 요구할 수 있어야 하는데, 이것을 원천적으로 차단하고 있기 때문이다. 양당사자가 임대차기간을 장기로 약정하면

상가임대차계약서 양식 [내부링크]

상가임대차계약서 양식 공유합니다. 첨부파일 상가임대차계약서.hwp 파일 다운로드 첨부파일 상가임대차계약서.pdf 파일 다운로드

환산보증금 초과할 때 묵시적 갱신의 계약해지 [내부링크]

임대차119 황규현 법학박사입니다. 상가임대차의 환산보증금이 일정금액을 초과할 때 묵시적으로 갱신되면, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인의 해지 통보로 임차인은 더 이상 영업할 수 없고, 갑작스럽게 쫓겨나오는 상황이라서 권리금 회수도 쉽지 않습니다. ‘묵시적 갱신’은 임대인이 임대차만기 1개월 전까지 “갱신하지 않겠다” 또는 “조건 변경 하겠다” 등의 통지를 하지 않으면 그 임대차가 자동적으로 갱신되는 것을 말합니다. 지역별 환산보증금 기준 금액은 서울시 9억 원, 수도권의 과밀억제권역 및 부산광역시는 6억 9000만원, 광역시 (과밀억제권역, 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 등은 5억 4,000만원, 그 밖의 지역은 3억 7,000만원입니다. 묵시적 갱신하면 임차인만 계약해지 가능 환산보증금이 일정금액(서울 9억 원) 이하인 상가임대차는 상가임대차법 적용 대상으로서, 묵시적으로 갱신되었을 때 임차인만 계약을 해지할

2022년 상가임대차법 시민교육 안내 [내부링크]

"서울시 황박사가 직접 강의합니다" 서울시 2022년 상가임대차법 시민교육 일 정 : 2022년 10/24(월), 10/31(월), 11/7(월), 11/14(월), 11/21(월), 11/28(월) 9:00~13:00 장 소 : 서울시 서소문2청사 20층 대회의실 비 용 : 무료 (교육비, 교재비 일체) 신청기간 : 각 교육일자별 정원(20명) 신청 마감시까지 신청방법 : 신청서 작성 후 제출(이메일, 방문, 팩스) 이메일 : [email protected] (문의 02-2133-5156~7,5378) 방 문 : 서울시 상가임대차상담센터(중구 서소문로 124 서소문2청사 4층) 팩 스 : 02-768-8851 (팩스 신청 시는 전화(2133-5156~7, 5378) 확인 필수) ※ 신청서 다운로드 : 서울시 공정거래종합상담센터(https://sftc.seoul.go.kr) → 소통마당 → 공지사항 선정발표 : 신청서 제출 후 익일 확정 문자 통보 (20명×6회

주택임대차의 임대료 인상법 핵심point top5 [내부링크]

임대차 no1 황규현 법학박사입니다. 전세, 월세 계약하고 집주인과 세입자는 임대차계약을 변경하거나 갱신할 일이 생기는데요, 즉 임대료 증감 또는 재계약이죠, 이때 꼭 알아야 할 사항 5가지가 있습니다. 첫 번째, 주택임대차보호법의 임대료 증액 상한요율 5%는 보증금과 월세 동시에 적용할 수 있다. 예를 들어 보증금 1억원에 월세 1백만원이라면, 집주인은 재계약 할 때 보증금은 1억원에서 1억5백만원으로 월세는 1백만원에서 1백5만원으로 올려달라고 요청할 수 있습니다. 두 번째 세입자가 동의하지 않으면 집주인은 임대료를 인상할 수 없습니다. 법에서 정한 5%는 인상할 때 상한선이지 집주인이 임의로 인상할 수 있는 범위가 아닙니다. 임대료는 집주인이 올릴수 있다 없다라는 개념이 아니고, 단지 집주인은 5% 이내에서 인상을 요구할 수 있다입니다. 따라서 세입자가 동의하면 인상되고 세입자가 동의하지 않으면 인상할 수 없다라고 생각하면 좋을 것 같습니다. 집주인은 5%든지 그 이하든지, 세

집주인 바뀔 때, 주택임차인은 계약해지 불가 [내부링크]

https://www.youtube.com/watch?v=-ARWmgZHUok 같은 법조문과 판례를 보면서 보는 관점에 따라 해석이 분분한 경우가 많습니다. 임차주택이 매매 등으로 임대인이 바뀔 때, 임차인이 계약을 해지할 수 있는지 여부도 대표적인 케이스라고 보여집니다. 이를 판단하기 위해서는 주택임대차보호법의 취지와 관련 법조문을 엄격히 해석할 필요가 있고, 임대차에 관련된 다툼은 각 사건마다 계약이 체결된 동기 및 경위, 당사자의 목적과 진정한 의사가 다르기 때문에 관련 판례들의 각 다툼의 발생 배경, 분쟁의 경과 등을 면밀히 분석한 후 그 내용을 이 주제에도 적용할 수 있는지를 꼼꼼하게 따져봐야 할 것입니다. ----------------------- 주택임대차보호법 제3조는 “① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것

2023 상가임대차 상담사례집 [내부링크]

서울시에서 발간한 2023년 상가임대차 상담사례집 입니다. 서울시 황박사가 실제 주저자 입니다.^^ 책자는 서울시 상가임대차상담센터(서울시 중구 서소문로 124, 4층)에서 무료로 배부합니다. 소진시까지 선착순으로 배부하니 참고하십시오 첨부파일 서울시 2023 상가임대차 상담사례집 내지.pdf 파일 다운로드 첨부파일 서울시 2023 상가임대차 상담사례집 표지.pdf 파일 다운로드

건물주가 방해할 때, 상가임대차법의 권리금회수 절차 [내부링크]

https://www.youtube.com/watch?v=TQ8HNn8cSVA 임차인은 신규임차인한테 점포를 넘기고 권리금을 받을 수 있습니다. 여기서 임대인이 월세를 과도하게 올리거나 계약조건을 까다롭게 하면 권리금을 받을 수 없는데, 이때 임차인은 건물주한테 권리금 상당액의 손해배상을 청구하기 위한 준비 절차가 필요합니다. 상가건물임대차보호법에 따라 임차인이 권리금을 회수할 때 임대인은 이에 협조해야 합니다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 방해해서 임차인이 권리금을 회수하지 못한다면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구하기 위해서는 3단계의 절차가 필요합니다. 첫째, 임차인이 법의 보호를 받기 위해서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선해야 합니다. 임차인이 임대차계약 만료일의 6개월 전의 그 이전에 신규임차인을 주선한다면 임대인이 협조할 의무는 없습니다. 예를 들어 계약만료일이 12월 31일이라면

신탁원부 신청 [내부링크]

법원 등기국 방문 등기운영과(발급) 신탁원부 신청서 작성 신탁원부 발급 법무법인 길도 임대차119센터는 임대차 분야에서 다양하고 풍부한 경험과 노하우를 토대로 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. xn--119-oh3mt43fyfg.com

“집주인 바뀌면 전월세계약 해지 가능?” [내부링크]

집주인이 바뀌면 전월세 세입자가 계약해지 가능? - YouTube 황박사 FACT CHCEK 구독자수가 수만, 수십만인 여러 유튜브에서 허위정보가 실려 바로 잡으려고 정리했습니다. 근래에 집값, 전셋값 하락에 소외 깡통전세 사기 사건 등의 영향으로, 전월세 세입자의 중도 계약해지에 관한 상담이 부쩍 늘었습니다. 집주인이 바뀌면 계약해지 할 수 있다는데 맞나요~라고요, 최근에 오신 분은 집주인이 바뀌고 계약해지를 안해주니까, 임대차계약해지 소송을 준비한다고 합니다. ‘집주인 바뀌면’이라는 내용으로 유튜브 검색하면요, 수만, 수십만이 시청한 유튜브 다수 영상에서 하나같이 전월세의 집주인이 바뀌면 세입자는 임대차계약을 해지할 수 있다고 설명하고 있었습니다. 거의 기정사실화 된 모양새입니다. 우선 결론부터 말하면 특별한 사정이 없는 한 세입자는 집주인 바뀌었다는 이유만으로 전월세 계약을 해지할 수 없습니다. 단순히 전셋집 주인이 바뀌었다는 이유만으로 세입자가 전세계약을 해지할 수는 없습니다

상가건물 임대차보호법의 상가? [내부링크]

상가건물임대차보호법 적용 관련하여 위의 그림에 보이는 지식산업센터 즉 아파트형공장이죠 그리고 일반 공장 / 작업실, 창고 / 동창회, 친목회 사무실 / 교회, 유치원, 어린이집 / 주택에서 민박시설을 운영할 때 / 오피스빌딩의 사무실 등에 대한 문의가 상당합니다. 상가임차인이 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 기본적으로 두가지를 충족해야 합니다. 첫째는 해당건물이 사업자등록의 대상이 되는 건물이어야 하고, 두 번째는 상가임차인이 그 임차목적물을 영업용으로 사용해야 한다는 것입니다. 새로 사업을 시작하는 사업자는 소득세법에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록해야 하는데요(소득세법 제168조), 그 등록에는 사업자가 사업자등록을 신청하는 것과 관할 세무서장이 고유번호를 매기는 것 두가지가 있습니다. 상가건물임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 건물에만 적용됩니다. 개인 또는 법인 이름으로 운영하는 식당, 커피숍, 편의점, 식료품점 등 대부분은 사업 즉 수익 창출을 목적

전차인도 10년 보호될까? [내부링크]

전대차란 임대인과 임차인이 임대차계약을 맺은 후에 임차목적물을 사용, 수익할 권리가 있는 임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차물의 전부 또는 일부를 다시 제3자 즉 전차인에게 사용, 수익할 수 있게 하는 것입니다. 즉 임대인과 임차인이 임대차계약을 맺은 후, 그 임차인이 임대인인 전대인이 되어 전차인과 전대차계약을 체결하기 때문에, 전대차는 임대차의 존부에 따라 그 운명이 결정되고 임대인과 임차인의 임대차계약이 없으면 전대차는 존재할 수 없습니다. 임대인의 동의가 없으면 전차인은 불법점유자 임대차계약을 체결하면 임차인은 본인에 한하여 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리가 있기 때문에, 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대차를 할 수 없습니다. 임차인이 전대인이 되어 전대차계약을 체결하면 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 되고(대법원 1986. 2. 25., 선고, 85다카1812, 판결), 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물 전부를 전대하면, 임대

2018년 10월 16일 이전 계약한 상가임차인은 10년 보호? [내부링크]

현재 상가건물임대차보호법상 상가임차인의 계약갱신요구권 행사기간은 10년입니다. 그런데 이 10년에 관한 규정은 2018년 10월 16일 현행법이 개정되면서 적용된 것이고, 그 이전에는 상가임차인의 계약갱신요구권 행사기간은 5년이었습니다. 이에 많은 분들께서 2018년 10월 16일 이전에 임대차계약한 임차인은 5년만 보호받는 것인지 아니면 10년을 보호받을 수 있는지 문의를 해 오십니다. 먼저 상가임대차법 개정 전후의 법조문을 보겠습니다. 임차인의 계약갱신요구권 행사기간은 화면에 보이는 바와 같이 5년에서 10년으로 연장되었습니다. 그리고 부칙에 다음과 같이 조건이 붙었습니다. “제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.” 이 법 시행 후 즉 2018년 10월 16일 이후 체결되는 임대차는 당연히 적용되고요, 그리고 갱신되는 임대차도 적용한다라고 했습니다. “갱신되는 임대차도 적용한다”에서 갱신되는 임대차는 뭘까요? 임대차에서 갱신은

전세사기 예방법 / 99%는 막을 수 있다. [내부링크]

일반적으로 많이 발생하는 전세사기는 크게 다섯가지 정도가 있습니다. 첫째는 공인중개사의 월권 행위입니다. 원룸건물을 임대차계약부터 건물관리까지 통째로 일임받아 관리하는 공인중개사가 건물주에게는 월세라고 말하고, 세입자와는 전세계약 한 후에 전세금을 가로채는 경우입니다. 둘째, 신탁건물의 사기 임대차계약입니다. 신탁 등기에 대해 잘 모르는 세입자들로부터 보증금을 가로채는 경우인데요~ 신탁등기가 설정돼 임대할 권한이 없으면서도 세입자를 속여 보증금을 수수하거나, 전세금으로 대출을 변제해 신탁등기를 말소하겠다고 거짓말 해서 세입자가 크게 손해본 사건을 주변에서 심심치 않게 볼 수 있습니다. 셋째, 건물주의 세입자 정보 미제공입니다. 원룸건물 등 다가구주택처럼 여러 세입자가 있을 때 건물주가 선순위 세입자의 보증금을 제대로 알려주지 않은 상태에서 그 건물이 경매에 넘어 갔을 때 보증금을 회수하지 못한 경우입니다. 예를 들어 앞서 계약한 임차인 대부분이 보증금은 소액이고 월세를 지급한 것으로

내용증명-월세 연체에 따른 계약해지 통보 [내부링크]

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상가 관리비 [내부링크]

오늘은 상가에서 건물주와 임차인의 주요한 분쟁 중 하나인 관리비, 관리비 부담에 대해 알아보겠습니다. 첫째, 관리비는 어떤 식으로 부과하는지 둘째, 임대인은 맘대로 관리비를 인상할 수 있는지 셋째, 장기수선충당금과 교통유발부담금 등은 누가 부담하는 것인지 관리비 책정방식 먼저 상가건물이 집합건물인지 여부에 따라 관리비 산정방식이 다른 경우가 많습니다. 1동의 상가건물이 101호, 201호, 301호 등 여러개의 구분소유권으로 구성된 집합건물이라면, 각 호마다 전기계량기, 수도계량기 등이 별도로 설치되어 있어서, 호수별로 임차인이 전유부분에 대한 전기세 등 관리비를 부담하고, 관리단은 홀, 계단실 등 공용부분에 대한 관리비를 임차인들에게 임차면적 비율대로 계산해서 청구합니다. 하지만, 대형 상가건물이 집합건물이 아니라면 임차한 부분별로 전기 사용량 등을 계측할 수 없기 때문에 일반적으로 임대인은 관리비 총액을 책정한 후 임차면적에 따라 각 임차인에게 부과하게 됩니다. 물론 각 임차물별

임대인이 보증금을 안 돌려줄 때 대처방법 [내부링크]

임대인이 보증금반환에 소극적이면 법적조치 검토 필요 주택임대차나 상가임대차에서 대부분의 임차인은 계약 종료할 때 받은 보증금으로 다음 임대차계약의 보증금이나 매매대금으로 활용합니다. 그리고 임차보증금은 임차인에게 주요한 재산이기 때문에 임차인은 계약종료일 또는 다른 협의된 특정일에 임대차보증금을 돌려받는다는 확실한 예정이 있어야 이사할 지역의 매물을 찾아 임대차 또는 매매계약 등 다음 계획을 진행할 수 있습니다. 따라서 임대차계약을 종료할 때 쯤 임대인이 개인적인 사정으로 “새 임차인으로부터 보증금을 받아서 주겠다”라고 말하는 등 보증금반환 일정을 확실하게 정해주지 않으면, 임차인은 아무 일도 추진할 수 없게 됩니다. 그러다가 임차인이 나갈 준비가 안 된 상태에서 임대인이 갑자기 새 임차인을 구했다는 핑계로 촉박하게 나가라고 하면 다음 집 구하는 일이 정상적으로 진행되기는 어려울 것입니다. 임차인이 이사를 계획하고 계약기간이 끝나는 날에 나가야 한다면, 계약기간 만료 2∼3개월 전에

임차인이 월세 연체할 때 임대인의 대처 방법 [내부링크]

월세를 계속 연체하면 서로의 손해를 최소화하는 방향으로 임차인의 경제적 사정 등으로 월세가 밀리면 임대인은 보증금에서 연체된 월세를 공제해 결국 손해보지 않을 수도 있지만, 매월 나올 것으로 기대한 현금흐름이 끊겨 임대인도 큰 부담이 될 수 있습니다. 임차인이 장기간 월세를 연체하거나 보증금이 월세에 비해 넉넉치 않다면, 임대인은 어느 순간 1년 내외 소요되는 명도소송과 강제집행에 대한 절차도 고려해야 합니다. 더군다나 임차인이 현재 월세를 지급할 능력이 없고 앞으로도 크게 개선될 여지가 보이지 않을 때 임대인은 계약해지를 염두할 필요가 있습니다. 월세에 비해 보증금이 다액이면 조금 더 기다릴 수는 있겠지만, 보증금이 소액이고 다른 임차인을 쉽게 구할 수 있다면 계약을 해지하는 게 서로를 위해 현명한 방법일 수 있습니다. 임대인이 임의로 강제집행하면 형사적 처벌 임차인은 임대인에게 임대료를 지급하고 임차목적물을 사용·수익할 수 있는 권리인 임차권을 가지므로, 임대인은 임차물의 보존에

10년 영업한 임차인, 나갈 때 보상 받을 수 있다!! [내부링크]

10년 이상 영업한 임차인, 나갈 때 보상 받을 수 있다!! 10년 영업하면, 임대인은 임차인을 내보낼 수 있어 상가건물임대차보호법은 임차인의 영업 기간을 10년 보장하고 있습니다. 따라서 임대인은 특별한 이유가 없어도 10년 넘은 임차인을 내보낼 수 있습니다. 이때는 임대인이 임차인에게 보상금을 지급해야... 그런데 여기서 임대인과 임차인이 꼭 유념해야 할 점 한가지가 있습니다. 임대인이 10년 넘게 영업한 임차인을 내보낼 때, 임차인이 미리 뭔가(?)를 잘 준비하면 임대인한테 소정의 보상금을 받고 나갈 수 있습니다. 특히 권리금이 꽤 높게 형성된 상가라면 임대인은 임차인을 내보내면서 큰 돈을 지급해야 할 수도 있습니다. 10년 이상 영업 했어도 임차인에게 권리금회수기회 보호 적용 임대인은 재건축, 리모델링, 직접 사용 등의 다양한 사유로 인해 임차인을 내보내야 하는 경우가 발생합니다. 그런데 특별한 경우가 아니라면 임차인은 나갈 때 나가더라도 상가건물임대차보호법상 권리금회수 기회

지하층 결로는 누구 책임? [내부링크]

질문 “지하층을 임차해서 개인 작업실을 운영하고 있습니다. 장마철을 지나면서 결로가 매우 심해 졌습니다. 창고 벽체에서는 물이 흐를 정도여서 냄새도 심하고, 천장 구석은 물론 제가 만든 일부 미술 작품에까지 곰팡이가 피었습니다.” “임대인은 제가 환기를 잘 안 시켜서 그렇다고 발뺌합니다. 피해도 심하고 여기서 더 이상 작업할 수 없을 것 같은데 어떻게 하면 좋을까요?” 답변 결로현상은 건물의 구조, 노후화, 환기 부족 등 복합적 원인 상가건물의 지하층은 다른 층에 비해 자연 환기가 불충분하기 때문에 결로 등의 하자가 종종 발생하곤 합니다. 특히 해당 건물을 준공한 지 상당한 시간이 지났고 노후된 건물이라면 더욱더 그렇습니다. 결로현상은 실내 온도에 비해 벽체표면의 온도가 낮을 때 나타나기 쉬운데요, 누수로 보일 정도로 벽체에서 물이 흐를 정도라면 아무리 환기만 잘한다고 해서 막을 수 없습니다. 왜냐하면 오래된 건물의 지하층 외벽은 제대로 보온공사가 되지 않았거나 보온층이 노후화로 훼

상대방 주소를 모를 때, 내용증명우편 보내기 [내부링크]

상대방이 내용증명우편물을 수령해야 법적 효력 발생 임대차계약 관계에서 임대인과 임차인은 각각 필요에 따라 상대방에게 내용증명 우편을 보낼 때가 있습니다. 임차인의 경우 계약갱신요구 내용증명은 법에서 정한 기간 내에~ 상대방 즉 임대인에게 도달해야 그 권리를 인정받을 수 있습니다. 구체적으로 계약갱신요구 내용증명서는 임대차계약 만료일의 1개월 전까지 임대인에게 도달해야, 즉 우체부 아저씨가 임차인의 계약갱신요구 등기 우편물을 임대인에게 전달해야 그 때야 비로소 법으로 보호를 받게 됩니다. 한편 주택임대차에서는 임차인이 법으로 보호받기 위해서는, 임차인의 계약갱신요구 내용증명서가 임대차계약 만료일의 2개월 전까지 임대인에게 전달되어야 합니다. 임대인에게 있어서도 상가건물에서 계약해지의 내용증명의 경우 임차인이 3개월분 월세를 연체하고 있을 때 임차인의 손에 계약해지 요구서가 도달해야 합니다. 임대인이 계약해지 내용증명 우편을 보낸 후에 우체국에서 아직 배달을 안했는데 임차인이 월세 일부

주민등록표 초본 열람 신청서 [내부링크]

상대방에게 내용증명우편을 보냈는데 반송될 때, 상대방의 주민등록초본을 발급받을 수 있습니다. 첨부파일 채권ㆍ채무 관계자의 주민등록표 초본 열람 또는 교부 신청서(주민등록법 시행규칙) (1).hwp 파일 다운로드