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부산 부동산, 흐름 제대로 보기 [내부링크]

아래는 7/13일자 뉴스 기사입니다. 올해 상반기 전국 아파트 가격 4곳이 약세이고 13곳이 강보합이라 합니다. 그리고 부산은 0.4% , 울산은 0.14% 소폭 올랐다는 기사가 더욱 눈에 들어옵니다. 평소에 인지하고 있는 부동산 흐름과 달라도 너무 다른 기사입니다. 기사 내용을 잠깐 보겠습니다. 서울/경기는 소폭 상승하고 인천은 1.15% 조금 떨어진 걸로 나옵니다. 대구는 -0.97% 로 변화가 미미하고 부산과 울산은 조금 올랐다고 나오네요. 단순히 이 기사의 글만 보면 전국이 보합장이나 약한 하락을 보이는 듯 보입니다. 그럼 어디 확인해 봅시다. 먼저 1.15% 떨어졌다는 인천입니다. 실거래가로 확인해보겠습니다. 1.15% 정도 빠진 인천 실거래가를 보니 고점 대비 -8.3% 빠졌습니다. 인천에 이런 애들은 좀 더 빠졌네요 (-20%) 경기도는 0.65 % 상승 했다 합니다. 역시 실거래가로 확인 해봅니다. 0.65% 상승...... 응?? 이제 0.4% 소폭 상승한 부산 부동

[중요] 도시간 유기적 관계를 찾는 방법 업데이트 (1) [내부링크]

도시의 유기적 관계를 좀 더 효율적으로 파악하기 위한 수단으로 '거래량 비교분석' 기능을 만들어 보았습니다. 거래량으로 무엇을 알 수 있지? 라고 생각하시는 분은 전자책 "4. 거래량을 해석하는 방법 (89 page)" 를 참조하거나 https://blog.naver.com/ketogizer/222711802427 글을 참조하시면 좋을 듯 합니다. 아래부터는 거래량과 매매가격의 상관관계를 충분히 파악하고 있다는 전제하에 작성하였습니다. 많은 지역을 비교해 보시면 분명 좋은 인사이트를 얻을 수 있으실겁니다. 이 지표를 통해 얻을 수 있는 인사이트 일부를 소개 합니다. 인사이트 [1] - 서울/ 경기권 가격 상승은 어떤 순서로 진행되는가 서울의 가격 움직임 아래는 서울특별시의 거래량 그래프 입니다. 비율로 나타내었기에 1.0 이 평균 거래를 의미합니다. 평균 거래선을 기반으로 거래량이 상하로 움직이는 것이 확인됩니다. 위 그래프는 서울 전체 거래량의 합이기 때문에 각 '구' 별로 빠르

투자지역 선정 후 투자 물건 고르는 방법 (feat.호구를 피하는 방법) [내부링크]

현재 전국의 대다수 지역은 조정장이 진행중입니다. 끝없는 상승은 없으며, 항상 그래왔듯이 상승 → 보합 OR 하락 → 상승 사이클로 진행 되고 있습니다. 앞으로 시장 상황이 어떻게 전개되든 상관없이 다음 상승장에서 투자 물건을 효율적으로 고를 수 있는 방법에 대해 포스팅 해봅니다. 먼저 해당 지역의 상승 구간을 확인해보자. 일반적으로 투자 물건을 선택할 때 '입지, 학군, 직주근접' 등을 확인하고 상품성을 평가합니다. 하지만 사실 이러한 요소들은 가격에 다 녹아 있거나 수익률로 이미 나타나는 경우가 대부분입니다. 상승 구간을 확안하면 물건의 수익률을 계산할 수 있게 됩니다. 수익률이 높을수록 시장의 관심도가 높았다는 것이고 낮을수록 수요가 적었다는 것을 의미합니다. 간단하게 부산광역시를 사례로 보겠습니다. 이번 부산 상승장은 위 그래프에서 보다시피 2019년 09월 ~ 2021년 09월 이였습니다. (참조:https://blog.naver.com/ketogizer/2227118024

전자책 업데이트_2022.5.17 기준 [내부링크]

앞으로 전자책 업데이트 내용은 이 글을 '공지' 로 띄어 놓고 알려 드리면 좋을 듯 하여 게시해봅니다. 제목 기준으로 날짜가 바뀌면 한번씩 열람해보면 좋을 듯 합니다. 업데이트 내역 # 2022.5.17 - 'Appendix 2. 투자지역 선정 후 물건 고르기' - 관련 내용은 https://blog.naver.com/ketogizer/222731307710 링크 참조바랍니다. 투자지역 선정 후 투자 물건 고르는 방법 (feat.호구를 피하는 방법) 현재 전국의 대다수 지역은 조정장이 진행중입니다. 끝없는 상승은 없으며, 항상 그래왔듯이 상승 → 보합 ... blog.naver.com - 현재 '경북, 경남' 지역 총 2,379 단지의 주요 수익률을 업데이트 하였습니다. 진행 중인 작업이 있어 다른 지역들 역시 틈틈이 업데이트 할 예정입니다. - 열람권한 공유 해두었습니다. 아래 링크 클릭 시 바로 이동됩니다. https://docs.google.com/spreadsheets/d/1

[업데이트 - 무료] 지난 36년 부동산 시장 확인하기 (매매가격지수) [내부링크]

일반적으로 부동산 시장 가격을 모니터링 할 때 '아파트 매매가격지수' 라는 것을 사용하곤 합니다. 하지만 그동안 아래와 같은 단점 때문에 사용을 하지 않았는대요, 지수 계산을 위해 사용된 원천 데이터를 알 수 없다 (가격군, 연식, 평형 등 무엇을 대상으로 했는지 알수 없음) 표본조사로 집계된 통계이다 한국감정원에서 집계한 데이터와 KB국민은행에서 집계한 데이터 차이가 많이난다 실제 시장과 정반대의 결과를 보여주기도 한다 (대표적으로 특정기간에 천안이 상승하고 있음에도 불구하고 하락하고 있는 것으로 나옴) (https://blog.naver.com/ketogizer/222694363288) 아파트 매매지수, 실제와 어느정도 차이 날까. 이 글은 아파트 매매지수와 실제 가격과 어느 정도 차이나는지 확인해보는 실험적? 글입니다. 가볍게 쓴 글... blog.naver.com 그동안 데이터 분석을 하면서 아래 구간에 대해 이해하기 힘들었습니다. 2011년 ~ 2013년 구간에 서울

전주 부동산, 시장 흐름 제대로 보기 [내부링크]

최근에 이런 글을 보았습니다. 전주 부동산 시장은 현재 전세지수가 계속적으로 상승하고 있으므로, 매매가도 계속해서 상승 할 것이다. 즉, 전주의 상승장은 현재 계속해서 진행 될 것이다. 이러한 주장의 근거는 KB 매매지수 & 전세지수 입니다. 우선 KB 매매&전세지수를 보겠습니다. 가장 최근 데이터인 04월까지만 보더라도 매매지수 & 전세지수가 계속해서 하늘을 찌르는 모습니다. 실제 그래프가 꺾이는 모습이 보이지 않는 것으로 보아, 이런 추세로면 계속적인 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만, 이런 지수는 시장을 큰틀에서 보기 위해 만들어졌기에, 이것만을 근거로 시장을 판단하기엔 많이 부족합니다. 실거래가로 분석한 데이터를 보겠습니다. 아래는 전주 부동산의 "전체 평균 매매가' 와 거래량을 나타낸 그래프입니다. ("전체 평균" 이라는 것에 주목하시기 바랍니다) 파란색이 매매가의 흐름, 빨간색이 거래량입니다. 매매가의 움직임을 보면 상승흐름이 둔화되었지만 여전히 상승하는 것으로 나옵니다

KB지수가 얼마나 엉터리인지 알아보자 [내부링크]

일반적으로 부동산 시장을 평가 할 때 KB지수, 한국감정원의 통계들을 이용하곤 합니다. 그동안 수 많은 데이터 분석을 하면서 이러 지수들은 투자에 크게 유용하지 않다는 걸 알고 있었습니다. 유용하지 않다고 생각한 이유는 이렇습니다. "실제 시장 반영이 너무 느리고, 가끔 시장과 반대의 흐름을 보여주기도 한다" 만약 이 지수를 기준으로 투자한다면, 한발 느린 투자자가 아니라 아주 느린 투자자가 됩니다. 실거래가와 KB 지수가 어느 정도 차이가 나는지 아래의 사례에서 확인해 보겠습니다. KB지수의 신뢰도 KB 지수와 한국감정원 통계의 신뢰도는 어제 오늘의 문제가 아닙니다 KB 지수는 기본적으로 특정 시점의 가격을 100으로 산정한 후 이를 반영하여 만든 지수 입니다. 하지만 여기서 문제가 발생합니다. 이 특정 시점의 가격이 얼마인지, 어떤 재료를 사용해서 만든건지 원천 데이터를 알 수가 없다는 것입니다. 물론 아래의 표와 같이 약 3만개의 표본을 가지고 있다고는 하나, 그 표본이 공개되

전국 부동산 흐름을 손바닥 위에 올려놓는 방법 [내부링크]

누군가 저에게 부동산 투자에 가장 중요한 지표가 무엇인지 물어본다면 저는 주저함 없이 이야기 합니다. '전국 부동산 흐름' 하지만 이 이야기를 들은 사람들의 반응은 대게 이렇습니다. '뭔가 핵심적인걸 말해줄 줄 알았더니 뻔한 소리를 하네' '그걸 할 수 있으면 물어 봐겠냐' '어떻게 해야 알 수 있지?' 사람들은 이것에 대한 중요성은 이미 알고 있습니다. 하지만 중요성에 대해 알면서도 이 흐름을 여전히 파악하지 못합니다. 아니, 대다수는 파악하려는 시도 조차 하지 않습니다. 그리고 이것을 아는 것이 어떤 성과를 가져오는지에 대해서도 알지 못합니다. 책에 전국 부동산 흐름을 파악하는 방법에 대해 소개하였지만, 간혹 질문 글을 보면 아직 어려워 하시는 분들이 있어 보입니다. 원론적인 이야기는 접어두고 전국 부동산 흐름을 이제 알 수 밖에 없는 방법을 이야기 해보겠습니다. 전국 부동산 흐름을 알면, 부동산 전망은 참조 수준의 정보가 된다 어디가 저평가 지역인지 파악 할 수 있다 우선 전국

현재 부동산 시장의 관전 포인트 [내부링크]

현재 부동산 시장을 모니터링 할 때 관전 포인트는 무엇일까? 관전 포인트를 알려면 무엇이 핵심 요소인지부터 알아야 한다. 만약 오늘 저녁 8시에 축구 경기를 하는데 "A 팀과 B 팀이 경기를 한다" 라고 소개한다면 아무런 기대치가 없을 것이다. 하지만 A 대신에 '한국' 을 넣고 B 대신에 '일본' 을 넣게 되면 바라보는 시선과 기대치가 달라지게 된다. 현재 부동산 시장 역시 계속적으로 변화되고 있는데, 아무런 관전 포인트 없이 모니터링 한다면 그냥 흘러가는 정보 밖에 되지 않는다. 현재 부동산 시장의 관전 포인트를 살펴보자. 정부에서는 부동산 시장을 안정화하기 위해 여러 정책들을 수립하고 시행한다. 여기서 우리가 주목해야 할 단어는 시장 '안정화' 이다. 혹자는 지금 부동산 시장 가격이 너무 올랐기에 집 값의 가격을 때려잡는 게 정부의 역할이라 생각 할 수 있다. 하지만 지금까지 정부의 부동산 정책들을 보면 꼭 그렇지만은 않다라는 것을 알 수 있다. 정부는 부동산 시장에 언제, 어

저평가 지역을 찾는법 ("전국 부동산흐름- 지도" 개발완료) [내부링크]

전국 지역 흐름을 파악하기 위해서 '도시가격', '도시순위', '경쟁도시와의 가격 비율 확인' , '수익률' 등의 지표를 말씀드렸습니다. 그리고 아래와 같은 템플릿을 이용하여 흐름을 파악해보자고 제안을 드렸습니다. 어제 이 정보를 모두 모아서 지도에 표시하면 좀 더 보기 쉽지 않을까? 라는 생각이 들었고, 바로 만들어보았습니다. 이렇게 도시의 주요 지표를 지도 위에서 확인 할 수 있겠끔 만들었고, 추가로 도시의 수익률도 들어가도록 넣어보았습니다. 예를들어 이렇게 활용해 볼 수 있겠죠. 2019년 8월에 충청도쪽 정보를 띄어보겠습니다. 5년 수익률을 한번 보겠습니다. 천안은 최근 5년간 47% 올랐구요, 대전은 49% 상승했습니다. 그에 반해 청주는 1% 올랐습니다. 청주는 5년간 아예 오르지 않았다는 말입니다. 그럼 실제 가격 그래프도 그려보겠습니다. 사각형 영역에서, 대전 & 천안은 상승하고 있는데 반해, 청주는 움직이질 않습니다. 그리고 시간이 더 흘러 청주 역시 가격이 올라옵니

부동산 투자, 누가 가장 많이 벌었을까? [내부링크]

데이터를 계속적으로 보다보면, 부동산 투자 타이밍이 아래 4가지로 분류되는 경우를 종종 봅니다. 1. 아무도 관심 없을 때 투자하는 사람 2. 고오급 정보와 각종 인프라를 가지고 있는 사람 3. 주변에서 올랐다는 소식을 듣고 추격 매수하는 사람 4. 주변의 분위기와 공포 심리를 가지고 매수하는 마지막 투자자 이 4가지 유형을 실제 사례에 한번 적용해 보겠습니다. 아래는 부산 화명동에 있는 '롯데캐슬 카이저' 아파트의 매매단가 그래프 입니다. 2020년 8월을 기점으로 급격하게 상승하는 것이 확인됩니다. 위 그래프에서 거래량을 추가해 보겠습니다. 이 아파트의 월 평균 거래량은 21건으로 집계됩니다. 5,239 세대답게 월평균 거래량이 어마무시 하네요. 시간 순서대로 살펴보겠습니다. 1. 2019년 11월 94건이 거래 됩니다. 평균 거래량이 21건인데, 4배 이상의 거래가 폭증 합니다. 이 거래 이후에도 매매가는 크게 상승하지 않습니다. 위의 투자 유형 중 2번. 고급 정보와 각종 인

입지를 점수로 확인하는 방법 [내부링크]

입지 평가는 참 복잡하고 어렵습니다. 상권, 학군, 교통, 일자리 등의 요소가 복합적으로 작용하기 때문입니다. 그리고 사람마다 중요하게 생각하는 부분이 다르기 때문에 같은 입지더라도 평가가 다르기도 합니다. 만약 이 입지를 점수로 표현 할 수 있다면 어떨까요? 이렇게 말이죠. 입지를 점수로 계산하는 방법 동일한 상품이지만 가격 차이가 나는 이유 입지를 점수로 계산하는 원리입니다. "입지의 가치는 이미 가격에 반영되어 있다" 라는 전제를 깔고 생각해보면 됩니다. 아래의 두 아파트를 예로 들어보겠습니다. 부산광역시에 2006년도에 지어진 33평 아파트 A,B가 있다고 가정하겠습니다. 이 두 아파트는 동일한 연식에 동일한 평수입니다. 상품성이 같다고 보면 됩니다. 하지만 A 아파트의 가격은 5.9 억이고, B 아파트는 가격이 2.2억 입니다. 같은 지역, 같은 연식, 같은 평수입니다. 그런데 가격은 2.7억이나 차이가 납니다. 이거 왜 그런걸까요? 그 이유는 A 아파트의 입지가 더 좋기

아파트 매매지수, 실제와 어느정도 차이 날까. [내부링크]

이 글은 아파트 매매지수와 실제 가격과 어느 정도 차이나는지 확인해보는 실험적? 글입니다. 가볍게 쓴 글이라 경어체 생략하였습니다. 우리나라 아파트 가격의 움직임을 알려주는 지표로 아파트 매매지수 라는 것이 있다. 많은 투자자들이 참조하는 지표다. 그리고 또 많은 부동산 강의에서도 활용되는 지표이기도 하다. 난 이런 지표를 볼 때마다 한번씩 이런 생각이 들곤 한다. - 이 지표가 실제 상황을 얼마나 대변해줄까? - 그냥 편하게 사실적 가격을 만들어서 보면되지 왜 굳이 지수라는 걸 만들어서 쓰는 걸까. - 그리고 이 지표가 얼마나 유효할까. 통계, 부동산 전문가는 아니지만, 데이터는 어느정도 다룰 수 있기에 한번 비교 해보기로 하였다. 이 글을 적는 동안에 나도 결과가 어찌 될지 모르겠다. 결과를 알고 쓰는 글이 아니기 때문이다. 개인적으로 궁금한 부분을 해결하는 글이니 두서 없더라도 감안해주길... 실험을 위해 일단 지역을 하나 선택하자. '포항시 남구' 를 실험 대상으로 선택하겠다

전국 부동산 흐름, 5분 만에 확인하기 (스압,데이터주의) [내부링크]

주간 단위로 몇 % 오르고 내리는 걸로 추세를 알기는 힘듭니다. '구' 단위로 확인하면 더 어렵고 복잡해집니다. 도시 가격이 현재 비싸고, 저렴하고는 나중에 따져보기로 하고 현재 전국 주요 도시의 가격 움직임과 거래량을 통해 전국 부동산 판이 어떻게 굴러가고 있는지 확인 해보겠습니다. 도시의 가격 흐름은 '상위권' 아파트들의 가격으로만 체크합니다. 이유는 아래 글 참조해주시기 바랍니다. https://blog.naver.com/ketogizer/222694363288 아파트 매매지수, 실제와 어느정도 차이 날까. 이 글은 아파트 매매지수와 실제 가격과 어느 정도 차이나는지 확인해보는 실험적? 글입니다. 가볍게 쓴 글... blog.naver.com ※전체요약 서울/경기 & 광역시권의 거래량은 21년 09월부터 현재까지 급격하게 떨어져 현재는 거래절벽으로 불릴 정도로 낮은 거래량을 유지하는 반면, 지방 소도시들의 거래량은 보통 수준임. 전국 부동산 거래량이 떨어져 있는만큼 가격이 상승

부동산 찌라시 정보에 낚이지 않는법 [내부링크]

다시 부동산 가격 상승의 폭이 커졌고, 특정 단지의 신고가가 발생했다고 합니다. 그리고 조정지역 해제가 되는 순간 수요가 폭발적으로 올라 갈 것이라는 이야기도 있습니다. 그리고 아래와 같은 뉴스 기사는 공신력을 기반으로 투자자의 의사 결정에 더욱 많은 영향을 미치기도 합니다. https://imnews.imbc.com/news/2022/econo/article/6362266_35687.html 물론 반대류의 정보들도 많습니다. 이러한 정보들이 혼재하는 현재의 상황에서 시장을 객관적인 눈으로 볼 수 있는 쉬운 방법을 소개 합니다. 새롭고 특별한 내용은 없습니다. 전부터 이야기를 해왔던 내용이고, 제가 항상 모니터링 하는 지표 중 하나입니다. 그동안 정적인 그래프만 보고 말씀드렸는데, 이번에는 조금 새롭게 영상? 으로 만들어 보았습니다. https://www.youtube.com/watch?v=d6xbMTk67sk 책이나, 블로그 글에서 이미 다룬 내용이라 자세한 설명은 생략하겠습니다.

부동산 뉴스 제대로 읽어보기 [내부링크]

오늘 네이버 메인에 아래와 같은 뉴스 기사를 보고 조금 더 자세히 들여다 봅니다. https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0013140255?rc=N&ntype=RANKING 규제완화 기대감에…서울·경기 아파트 거래량 5개월 만에 최다 3월 거래량 지난해 10월 이후 가장 많아…대선 후 거래심리 소폭 회복 신도시 등 재건축 규제 풀리나 기대…4월 이후 양도세 중과 회피 거래 늘듯 (서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 지난달 서울과 경기지역의 아파트 거 n.news.naver.com 기사의 핵심은 서울, 경기 아파트의 거래량이 최근 5개월 만에 최대치를 기록 했다는 것입니다. 거래량은 아시다시피 부동산 시장의 현재를 파악할 수 있는 핵심 지표 중 하나입니다. 3월달의 거래량이 5개월만에 최대치라고 합니다. ※거래량 참고: https://www.youtube.com/watch?v=d6xbMTk67sk 5개월만에 최대치라,, 궁금해집니다. 계속해서 읽어

창원 부동산은 어디까지 상승할까 [내부링크]

부산 → 김해 → 창원 순으로 지역 분석을 하고 있습니다. 앞에서 창원 분석의 하락 원인을 확인해 보았습니다. 이번엔 절대적, 상대적 가격을 이용하여 현재가 여전히 저평가인지, 아니면 상승 여력이 남아있는지 확인해보겠습니다. 전국 비교 첫번째. 전국의 도시들과 가격 비교를 해보겠습니다. 이 방법은 창원 부동산의 절대적 가격을 이용해서 전국에서의 위치를 를 보는 것입니다. 10년 이상의 데이터를 이용하면 평균 위치를 알 수 있겠죠. 시장에서 인정하고 있는 창원의 가치라고 보면 되겠습니다. 만약 창원 부동산이 포항 부동산 보다 낮은 위치에 있다? 고개를 갸우뚱해야합니다. 확인해 보겠습니다. 현재 경남은 전국에서 26위, 이를 100점 만점으로 환산하면 82.39 점입니다. 평균 83.75 입니다. 도시 순위로는 적정 순위에 근접하다 볼 수 있습니다. 이를 시계열 그래프로 다시 보겠습니다. 각 도시들 간의 가격 상승 시기 차이로 인하여 평균선을 기점으로 아래 위로 움직이는 모습이 보입니다

거제 부동산은 어디까지 상승할까 [내부링크]

거제 부동산 시장을 한마디로 요약하면 '싸다' 입니다. 얼마나 저렴한지 한번 봅시다. 전국순위 거제 아파트에 투자한다는 것은 곧 '거제도' 라는 도시를 사는 것과 같은 의미입니다. 거제 부동산 시장에 훈풍이 불면 내가 투자한 아파트도 상승하고 악재가 발생하면 투자한 물건 역시 타격을 받습니다. 일반적으로 부동산 투자를 할 때 공급물량, 미분양, 일자리 등등의 지표를 보고 투자를 합니다. 하지만 가장 중요한 가격은 보지 않습니다. 가격이 어떤 역할을 하는지 예를 들어보겠습니다. 새로나온 휴대폰 갤럭시 S 22 는 디자인도 정말 예쁘고, 성능도 최고 입니다. 사고 싶습니다. 근데 알아보니 가격이 500만원이라고 합니다. 사실 건가요? 이것을 부동산 시장의 예로 바꾸면 이렇게 됩니다. 거제 부동산 시장이 앞으로 공급물량도 적고, 미분양 상태 현재 양호하고 전세가격 역시 많이 상승해 있는 상태라고 합니다. 근데 가격을 보니 강남의 가격과 비슷합니다. 투자할까요? 이처럼 가격은 구매 결정의

[전자책 출간] - 나만 알고 싶은, 부동산 1:1 과외 [내부링크]

이번에 출간한 전자책 입니다. 지역을 가격으로 비교하고, 전국 부동산 흐름을 쉽게 익히고 싶은 분에게 추천 드립니다. (한정 수량판매) 링크: https://smartstore.naver.com/getbbbox/products/6379054677 전자책 - 나만 알고 싶은, 부동산 1:1 과외 : 부동산블랙박스 [부동산블랙박스] 안녕하세요. 부동산 블랙박스 입니다. smartstore.naver.com 링크: https://smartstore.naver.com/getbbbox/products/6379054677 전자책 - 나만 알고 싶은, 부동산 1:1 과외 : 부동산블랙박스 [부동산블랙박스] 안녕하세요. 부동산 블랙박스 입니다. smartstore.naver.com

군산 부동산은 어디까지 상승할까 [내부링크]

경상남도를 거쳐 이제 전라도로 이동 하였습니다. 군산을 살펴 볼 텐데요, 최근에 투자물건을 매도한 지역이기도 합니다. 군산 부동산의 고평가/ 저평가를 전자책에서 소개한 방식과 같이 살펴 보도록 하겠습니다. 도시가격 가치가 있는 상품에 가격을 붙여보면 상품이 비싼지 안 비싼지 가늠할 수 있게 됩니다. 이런 개념으로 '군산' 이라는 도시에 가격을 붙여 보겠습니다. 기준은 군산 지역의 상위 3% 의 어느 정도 규모 있는 아파트를 대상으로 했습니다. 이런 기준으로 군산의 가격은 4.48 억원으로 산출됩니다. 비싼지, 안 비싼지 잘 모르겠습니다. 그래서 다른 도시도 같이 보겠습니다. 2단계 위에 위치한 익산은 4.58 억원 입니다. 군산 부동산 보다 1천만원 비싸네요. 바로 위의 구미는 4.53 억원 입니다. 군산 부동산 보다 5천만원 비쌉니다. 참고로 익산의 인구는 27만, 군산은 26만 그리고 도시 총생산은 익산은 7.6조, 군산은 9조 입니다. 전국 순위 다음으로 군산의 전국 순위를 보

전주 부동산, 어디까지 상승할까 [내부링크]

전주 부동산을 살펴 보겠습니다. 전주는 전북에서 1등 먹고 있는 도시 입니다. 인구, 도시가격, GRDP 모든 면에서요. 인구, 도시가격, 수익률, 현재상황 순서로 알아보겠습니다. 인구 인구는 65만입니다. 2,3등의 익산 (27만), 군산(26만) 과 비교해서 2배 이상으로 많습니다. 인구 추세는 현재 많은 도시가 인구 감소 중인데 전주시는 상승 후 유지 중입니다. 선방하고 있습니다. 도시의 경쟁력을 볼 수 있는 GRDP의 경우 전주는 약 15.3조 입니다. 전국적인 수준에서 보면... 많이 낮은 수치지만 그래도 군산 9.1조, 익산 7.6 조에 비교하면 비교적 높은 수준을 유지 하고 있습니다. 도시가격 먼저 전주 부동산의 가격 경쟁력부터 살펴 보겠습니다. 전주 부동산의 가격은 약 6.1 억원으로 전국에서 36위 하고 있습니다. 그 위로는 청주가 보이구요, 그 아래로는 경남 진주시까지 보입니다. 평균순위는 40.6위인데 현재 +4.6 위까지 올라온 상태이죠. 전주시의 도시순위 변화

[업데이트 예정] 도시 간의 유기적 관계를 찾는 방법 (추가) [내부링크]

도시 간의 유기적 관계 찾는 방법을 책에서 2가지로 소개 하였습니다. 1. '도시 가격' 으로 찾는 방법 2. '수익률' 로 찾는 방법 이 2가지 방법을 메인으로 유지하시면 됩니다. 하지만 위 방법으로 찾기가 힘들 때 도움이 되는 방법 2가지를 더 말씀드리려 합니다. 첫번째는 '부동산 지인' 의 전출입 기능을 사용하는 것입니다. 방법은 아래와 같습니다. 1) 부동산지인 로그인 > 빅데이터지도 클릭 2) 우측 상단 전출입 클릭 3) 원하는 지역 클릭 (아래 사진은 김해시 클릭 한 것입니다) 블로그에 나온 내용이나, 책을 보신 분은 아시겠지만 김해는 창원에 밀접한 관련이 있는 도시입니다. 아래의 전출입에서도 창원시가 많은 비율을 차지 하고 있는게 확인됩니다. 두번째 방법은, 부동산 블랙박스에 새롭게 심어놓은 기능을 활용하는 것입니다. 1) 지역간 비율분석 → 지역선택 (전라북도 전주시) → 상위 3% 선택 2) 비율범위 선택 (사진에서는 10 선택) : 0 ~ 20까지 선택할 수 있으며

[업데이트] 부동산 블랙박스 - 지도검색 사용법 [내부링크]

지도검색 기능은 '법정동' 단위로 아파트의 '입지점수', '단가점수' 를 띄워 줍니다. 입지점수나, 단가점수를 통하여 동별로 분위기를 느껴볼 수 있는 장점이 있습니다. 기존에는 하나의 법정동만 검색 되었는데, 불편하여 여러개의 동을 추가 할 수 있도록 업데이트 하였습니다. 자세한 활용법은 추후에 포스팅 해보려 합니다. 사용 방법은 아래 영상 참조하세요. https://www.youtube.com/watch?v=tPJWLREuohM

부산 부동산 시장 오른 이유. 그리고 앞으로 [내부링크]

현재 부산 부동산 시장을 보고 누구는 고평가이니 하락할 것이라고 말하고 어떤이는 계속 상승할 것이라 이야기 합니다. 그 근거에는 여러가지가 있겠지만 그 중에서도 아주 큰 영향을 가지고 있는 '지역별 가격' 을 가지고 현재의 상태를 확인 해보겠습니다. 시작합니다. Q. 현재의 부산 아파트 가격은 비싼가요? 이 질문에 대한 대답은 세 가지입니다. 부동산 시장이 어떤 상황이건 간에 항상 세가지의 의견으로 갈립니다. 1. ㅇㅇ 비싸다 2. 아니, 적당하다 3. 놉, 저렴하다. 한 가지의 현상을 보고 세 가지의 의견으로 갈리는 이유는 간단합니다. 비싸다고 판단하는 "기준" 이 다르기 때문입니다. 싸다, 비싸다 라고 판단을 할 때에는 반드시 '비교 대상' 이 있기 마련입니다. 예를들어 10억짜리 아파트를 보고 비싸다라고 할 경우, 그 근거에는 이러한 것들이 있을 수 있겠죠. 1) 근로자의 평균임금과 비교 했을 때 그 가치가 너무 크다 2) 옛날에 4억 밖에 안했는데 지금 10억이니 너무 비싸다

입지평가 기능은 이렇게 사용해보세요 [내부링크]

최근 많은 분들이 '부동산 블랙박스' 등업 요청을 해서 등급 업그레이드를 해드렸는데, 제가 처음에 생각한만큼 기능을 잘 활용 못하시는 듯 보입니다. 그래서 곰곰히 생각해봤더니, 사용법에 대해 알려 주지도 않고 그냥 쓰세요 한게 현실이더군요... 제 잘못입니다... '부동산 블랙박스' 는 저 역시 편하게 데이터 분석을 하고 투자하기 위해서 만들었습니다. 그리고 새로운 가설이나 좋은 생각이 있으면 바로 시스템에 반영해보고 있구요. 이 작업에만 집중하는라 다른 부분에는 신경쓰질 못 한 것같습니다. 3월이 넘어가기 전에 간단한 사용 방법이나 활용방법에 대해 영상으로 한번 만들어 볼까 합니다. 영상을 만들어 본 적이 없어서 부담이 되지만 아무래도 글보다는 영상으로 사용 방법에 대해 설명하는 것이 좋을 듯 합니다. 그 전까지는 포스팅으로 '사용방법 & 활용방법' 에 대해 틈틈이 올리도록 하겠습니다. 오늘은 '지도 분석' 기능에 대해 알아 보겠습니다. 먼저 이 기능은, 생소한 지역에 대해 최대한

고평가, 저평가 이런 방식으로 해봅시다 (1) [내부링크]

요 며칠 최근에 나온 부동산 책 4권을 연달아 읽었습니다. 새로운 인사이트를 얻기 위해서였습니다. 시간이 아까운 책도 있었고, 저자의 인사이트가 보이는 책도 있었습니다. 아쉬웠던 점은, 책에서 제시하는 투자 방법은 좋아 보이나 따라하기는 결코 쉽지 않다는 것입니다. 지역평가를 할 때 랜드마크 아파트를 종류 별로 엑셀로 정리해서 평가를 하는 것이 그 중 하나였습니다. 저는 못 할거 같습니다. 그 작업량이 얼마나 되는지 대략 짐작이 갑니다. 그 노가다를 어떻게 하나요. 읽은 책 마다, 열정을 가지고 자는 시간도 쪼개서 하라고 하는데 저의 생각은 다릅니다. 시간과 열정을 쏟기 전에 고평가, 저평가 이런식으로 대충 해봅시다. 지역평가를 할 때 '매매지수' 를 보거나 '랜드마크' 아파트를 비교한다는 것은 결국 '가격' 을 보는 것입니다. 두 지역의 랜드마크 아파트의 가격을 보고 그 지역의 상태를 평가하는 것이지요. 예를들어 '대구의 랜드마크 아파트가 10억인데 부산이 5억이다라고 가정하면 부

김해 부동산은 어디까지 상승할까 [내부링크]

이 글은 '고평가, 저평가 이런 방식으로 해봅시다 (1)' 에 이어서 쓰는 글입니다. 앞의 1편에서 '군산', '부산' 지역의 가격 평가를 해봤습니다. 이번 편은 '부산' 옆에 있는 '김해'를 살펴 보겠습니다. 1편에서 '군산' 의 가격 평가를 할 때 '익산' 과의 가격을 비교 하였고, '부산' 은 '대구' 와의 가격 비율을 확인해 보았습니다. 이처럼 어떤 지역의 가격을 비교할 때에는 어느 지역이 기준이 될 것인가를 고민해보아야 합니다. 지도를 보겠습니다. 김해 좌측으로는 인구 100 만 창원, 우측에는 인구 330만 부산, 그리고 우측 위로는 인구 35만 양산이 있습니다. 김해 인구는 53만입니다. 김해 도시를 평가 할 때 전국적으로 30-40개 깔아놓고 보는 것도 좋은 방법이지만, 먼저 주변 지역부터 챙겨보는 것이 좋습니다. 나와 사이클을 같은 도시는 어디인지? 나에게 상승 동력을 주는 도시는 어디인지? 이런 것을 확인하려면 각 지역 간 교통 현황, 일자리에 따른 출퇴근과 도시의

창원 부동산 하락한 이유 [내부링크]

창원 부동산이 상승 중입니다. 과거의 하락이 현재의 상승장에 어떤 영향을 줄 수 있는지 알아보겠습니다. 창원 부동산은 다른 지역에 종속되기 보다는 자체적으로 가격 경쟁을 벌일 수 있는 도시입니다. 그래서 주변의 대도시와의 가격 비율도 확인하여야 하고 내부 사정도 확인 해보아야 합니다. 가격 비교를 하기 앞서 창원 부동산 가격은 한가지 특징이 있는데, '긴 하락장' 을 겪었다는 것입니다. 우선 이 부분에 주목해서 접근 해보겠습니다. 하락의 원인을 알아볼텐데, 그 이유는 현재 시점에 그 원인이 제거 되었는지를 알아야 향방을 가늠해 볼 수 있기 때문입니다. 먼저 창원시의 '매매가' 흐름을 보겠습니다. 2번째 하락 구간을 보면 2015년 9월부터 2019년 9월까지 하락 합니다. 이 기간은 무려 4년입니다. 4년 동안 보합은 커녕 매매가가 주구장장 떨어지게 됩니다. 하락의 원인으로 이런 뉴스 기사가 있습니다. '대부분의 전문가는 공급과잉을 가장 큰 이유로 들었다' 라는 구절이 인상 깊습니다

포항 부동산 사용설명서 (Feat.포린이)(2) [내부링크]

포항 부동산 사용설명서 2 편입니다. 참고로 이 글을 포항 지역에 대해 이해를 돕는 글이 아닙니다. 오로지 투자 실행 관점인 '언제' , '무엇을 사야 하나' 이 두 가지 질문에 대답하는 것을 목표로 합니다. 투자를 잘 하려면 투자 지역에 대해 잘 알아야 하지 않느냐고 생각합니다. 맞는 말입니다. 하지만 반대로도 가능합니다. 어떤 투자 상품이 좋은지부터 알아본 다음 그 상품이 왜 좋은지 그리고 나쁘다면 왜 나쁜지 이유를 찾아 보는 방법도 있습니다. 영어 해석을 할 때 하나하나 찾아가면서 해석할 수도 있지만, 해석된 글을 한번 보고 다시 읽어보면 훨씬 쉽습니다. 이 글은 1편에서 이어지는 글이니 1편을 보지 않으신 분은 1편 먼저 보고 이 글을 보는 걸 추천합니다. https://blog.naver.com/ketogizer/222541888305 포항 부동산 사용설명서 (Feat.포린이) (1) 이 글은 특정 지역에 대해 익숙하지 않은 초보 투자자가 투자를 위해 어떤식으로 접근하는 것

포항 부동산 사용 설명서 (Feat.포린이)(3) [내부링크]

포항 부동산 사용 설명서 3편입니다. 3편 시작 전 1, 2 편에서 다루었던 내용을 간단히 요약해보고 가겠습니다. 1편에서는 포항 부동산의 진입 시점과 어떤 물건을 선택 해야하는지에 대해 보수적인 기준을 설정해서 물건을 찾아 보았습니다. 그 결과 총 22개의 물건이 나왔고 21년 8월 기준으로 수익률이 상위권임을 확인 했습니다. 물건 검색 시 포항 지역의 인구, 도시기본계획, 학군, 상권, 일자리 등 지역분석은 전혀 하지않은 결과 입니다. 그리고 2편에서는 1편에서 세운 기준이 가지는 취약점에 대해 알아 보았습니다. 사실 취약점이라기 보다는 이 그물망에서 빠져나간 좋은 물건들의 유형이 어떤것이 있는지에 대한 내용이였습니다. 3편에서는 이 기준이 가지는 약점을 살펴보기 위해 물건 선정 기준을 아주 단순하게해서 위험에 노출 시켜 볼 것입니다. 이것을 확인하고나면 단편적인 기준 설정이 어떤 잠재적 위험이 있는지 알게 됩니다. 2편에서도 이야기 하였듯이 'XX 지역 부동산 사용설명서' 는

포항 부동산 사용 설명서 (Feat.포린이)(4) [내부링크]

포항 부동산 사용 설명서 4편입니다. 지역분석에 대해 앞에서 이런 이야기를 한 적이 있습니다. 투자를 하려면 투자 지역에 대한 분석이 선행 되어야 하는데, 그렇게하면 시간이 오래 걸리고 마지막엔 어떤 것을 선택 해야될 지 모르는 결과가 나올 수 있습니다. 그래서 우리는 어떤 상품이 좋은지부터 확인하고 그 다음 거꾸로 지역분석을 시도해보자고 했습니다. 이것이 이번 편에서 다루어 볼 4편의 내용입니다. 포항 지역에 대해 훤히 아는 사람이 보면 가벼운 내용이겠지만, 포항지역을 처음 접하는 투자자에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다. 우선 제가 준비해온 자료부터 보겠습니다. 참고로 이 자료들은 '입지평가 점수'만 있다면 충분히 만들어 볼 수 있는 자료입니다. 각 '동' 별 입지평가 순위 (2019년 1월 데이터 기준) 이게 무슨 데이터냐면 포항시 아파트의 '입지점수' 를 각 '동' 별로 '평균' 을 내어 높은 점수 순으로 정리한 표 입니다. 흔히들 말하는 '급지' 라는 것이지요. 사람들마

부동산 블랙박스 기능 대폭 업데이트 [내부링크]

'부동산 블랙박스' 기능을 대폭적으로 업데이트 하였습니다. 이번에 업데이트된 기능만 잘 활용하더라도 '오르는 부동산의 특징' , '오르지 않는 부동산의 특징' , '어느 부동산에 투자하여야 하는지' 등에 대한 인사이트를 충분히 얻을 수 있을거라 생각합니다 . 활용방법은 다른 포스팅에서 다루어보고 이번에는 업데이트 된 핵심 내용만 확인해보겠습니다. 1. 투자물건 검색 - 아파트검색 어떤 투자 물건이 좋은지 하나하나 찾아 볼 필요가 없습니다. 조건만 선택해서 나오는 결과를 확인하면 됩니다. (지역별 최적의 검색 조건은 다른 포스팅에서 다루어보겠습니다) 위의 사진은 '부산광역시' 에서 '세대수가 1,000 세대 이상' 이고, '입지평가가 90점 이상', '가격이 상위 10% 이내' 인 아파트를 검색하는 예시 입니다. 빨간 박스는 '어느 시점' 을 기준으로 검색할지 입력하는 칸인데 공란으로 둘 경우 가장 최신월을 기준으로 조회합니다. (이 기능은 과거 시점에서 어떤 기준으로 검색하는 것이

부산 부동산 시장 복기 (with.데이터기반) [내부링크]

간단하게 쓴다고 '음슴체' 사용했습니다. 양해 부탁 드립니다. 제일 밑에 요약 있습니다. 데이터로 복기해 보는 부산 부동산 시장. 과거부터 현재까지 부산 부동산 시장이 어떻게 흘러왔는지 데이터 관점에서 한번 확인해보고 현재 상황까지 살펴봄 부산 아파트 시장의 흐름 먼저 부산 부동산 아파트 가격이 어떻게 움직였는지를 확인해보겠음 아래는 부산 아파트의 매매가 / 거래량 / 미분양 / 공급양을 나타내는 그래프임. 복잡하니깐 여기서는 파란색 (매매가), 빨간색 (거래량) 만 보면됨 총 3구간으로 나누어서 살펴보고자 함 1번 구간은 2012년 2월 ~ 2017년 9월까지의 기간임. 이때는 파란색의 매매가 그래프가 완만한 기울기로 서서히 상승했음. 즉, 집 값이 조금씩 장기간에 걸쳐 올랐다는 말임 2번 구간은 2017년 9월 ~ 2019년 9월까지 약 2년 간 기간임. 이때는 파란색 매매가가 수평을 그리고 있는 것으로 보임. 이때는 거의 보합기로 보임 3번 구간은 이번에 우리가 최근에 맞이한

부동산 블랙박스 이용 권한 (2022.5.24 기준) [내부링크]

부동산 블랙박스 등급에 따른 이용 권한입니다. 홈페이지에서 회원 가입 시 'Lv1_입문' 으로 가입되며, 코드 조회를 통하여 아파트의 입지/단가평가 , 수익률 등을 확인 할 수 있습니다. 서버 컴퓨터에서 데이터 분석 작업으로 발생되는 부하로 인하여 등급 구분하여 운영하고자 합니다. 'Lv_2 초급' 으로 사용하고자 하시는 분은 아래의 양식과 함께 메일 주시면 확인 후 등급 업그레이드를 해드리겠습니다. (무료) 전자책에 수록된 '실습과정' 으로 인한 부하증가로 'Lv_2초급' 등급 업그레이드를 잠시 중단 합니다. 전자책 구매 시 부동산 블랙박스 'Lv_3중급' 이용 가능합니다. 참조하시기 바랍니다. https://blog.naver.com/ketogizer/222666295399 [전자책 출간] - 나만 알고 싶은, 부동산 1:1 과외 이번에 출간한 전자책 입니다. 지역을 가격으로 비교하고, 전국 부동산 흐름을 쉽게 익히고 싶은 분에게 추... blog.naver.com 메일주소: k

저평가 아파트를 찾는 방법 [내부링크]

저평가 아파트에 대해서 이런 이야기를 많이 들어 보셨을겁니다. 현재 'A' 아파트는 가격이 너무 안올랐다. 저평가이다. 아니다. 저평가 아파트라는 것은 없다. 가격이 모든 것을 말해주기 때문이다. 'A' 아파트는 그 가격이 맞다. 아파트의 '가격' 은 '비교' 로 결정되는 경우가 많습니다. 예를 들어서 사람들이 비슷한 '급' 이라고 생각하는 A, B 두 개의 아파트가 있습니다. (각각, 5억이라 가정) 그리고 상대적으로 힘이 좀 약하다고 생각되는 2.5 억짜리 C 아파트가 있다고 가정해 보겠습니다. 어느 날 'A' 아파트의 가격이 5억에서 7억이 되어 버렸습니다. 그렇다면 돈 냄새 잘 맡는 사람들은 'B' 아파트 역시 같이 오를꺼라 생각하고 'B' 아파트로 돈이 몰리게 됩니다. 그리고 시간이 지나면 A, B 아파트의 가격은 비슷하게 형성이 되어 있습니다. 그렇다면 C 아파트는 가격이 어떻게 될까요? 예전에는 A,B 아파트가 5억, C 아파트가 2.5억 이였습니다. 그리고 지금은 A,

부린이 탈출. 이거 모르면 못 합니다. [내부링크]

실전 부동산 카페에 '수 년째 제자리인 아파트 있나요' 라는 글이 인기글로 되어있어 궁금하여 읽어 보았습니다. 댓글에는 꽤 많은 사람들이 동의하였고, 서울에는 안 오르는 곳이 없다라는 의견도 있었습니다. 결론부터 말씀드리면 부산에 안 오르거나 물가 상승률 만큼 오른 아파트는 50%가 넘습니다. 그리고 서울 역시 오르지 않은 아파트는 있습니다. 그 비율이 적을 뿐이죠. 왜 이런 일이 생기는지, 이걸 피하려면 어떻게 해야 하는지 알아 보겠습니다. 부린이 탈출을 위해 학군, 상권분석, 임장을 하는 것보다 이것을 이해하는게 훨씬 중요합니다. 먼저, 부산과 서울 아파트의 수익률 현황부터 확인해보겠습니다. 수익률 현황 산정기간: 2019.01 ~ 2021.08 1. 부산 수익률 현황 부산광역시 아파트의 수익률 현황을 먼저 알아 보겠습니다. 부산에서 '아파트' 타이틀을 달고 거래되는 단지는 총 3,994 개 입니다. 그 중에서 1,272 개의 단지는 마이너스 수익률을 기록했습니다. 전체의 32%

아파트 투자, 이렇게 하면 성공확률 83% 입니다. [내부링크]

앞서 포스팅한 '부린이 탈출. 이거 모르면 못 합니다' 를 포스팅 한 후 '돈이 될 만한 물건을 찾는 방법' 에 대하여 2, 3일 내로 포스팅 해야지 생각하고 있었습니다. 하지만 결과적으로 12일이나 지나서 이렇게 포스팅을 하게 되네요. 이렇게 긴 시간이 걸린 이유는 제가 말하고자 하는 바에 대해 더욱 검증이 필요하다고 생각했기 때문입니다. 전에 '돈이 될만한 물건을 찾는 방법' 에 대하여 짧게 내용을 적었는데 그 내용은 아래와 같습니다. 즉, 이 말을 제가 앞서 포스팅한 내용을 읽어 보신분이라면 아시겠지만, 결국 입지평가가 높은 아파트를 선택하면 된다는 이야기 입니다. 사실 저는 입지평가가 좋은 아파트가 좋은 성과를 내는 경우를 많이 봐왔기 때문에 아파트 투자 포스팅 할 때, 알고 있는 사례만 소개해드려도 되겠다라는 생각을 가지고 있었습니다. 하지만 나무 몇 그루를 보고 숲을 판단하고 있는게 아닌가라는 생각도 들었고, 만약 잘못된 논리라면 전달하지 말아야할 정보를 만들어 내는 꼴이

아파트 매수 시점, 이렇게 확인해 봅시다 [내부링크]

나의 매수 시점은 어디일까? 에 대하여 가볍게 써봅니다. 이 질문에 대답해 본다는 것은 나의 매수 타이밍이 꽤 괜찮은지 아니면 끝물인지에 대해 알아 본다는 것입니다. '매수 시점' 에 대해서 크게 2개의 카테고리로 접근해보려 합니다. 1. '지역' 측면에서 바라보는 매수시점 2. '개별 물건' 측면에서 바라보는 매수지점 '지역' 측면에서 바라보는 매수시점 1번 , '지역' 측면에서 바라보는 매수 시점을 먼저 보겠습니다. '부산광역시'를 예로 들어봅니다. 부산 지역은 거래량에 비례하여 매매가가 잘 움직이는 지역 입니다. 거래량을 기준으로 1 ~ 4번 구간으로 나누어 보았습니다. 각 구간은 평균거래량 선을 기반으로 거래량의 높고 낮음으로 구분하였습니다. 1번 구간: 아무도 거들떠 보지도 않고 거래량이 평균거래량선 아래 있는 구간. 이 구간에서의 가격은 보합 or 일시적 하락이 있는 구간입니다. 2번 구간: 첫번째 평균 거래선을 돌파하는 구간. 이 구간에서는 본격적인 상승이 시작되고 '가

포항 부동산 사용설명서 (Feat.포린이) (1) [내부링크]

이 글은 특정 지역에 대해 익숙하지 않은 초보 투자자가 투자를 위해 어떤식으로 접근하는 것이 가장 효율적인가에 대한 답을 찾아 보는 내용입니다. 글로 옮기는 과정을 통해 저의 생각을 정리하는 것이 일차적 목적이고, 두번째는 정리된 결론으로 시스템을 개선시켜보는 것입니다. 투자 지역의 적정 투자 시점과 물건선택 기준에 대해 알아보고, 그 기준이 가지고 있는 한계에 대해서 알아볼 예정입니다. 이 과정을 분석하는데 사용되는 tool 과 원재료는 '부동산 블랙박스' 와 국토교통부 실거래가 RAW 데이터를 기초로 하였습니다. 지역을 '포항' 으로 선정한 이유는, 인구 50만의 중소 도시에서도 투자물건 선정 기준이 정확히 작동 되는지 확인하기 위함입니다. 포항 부동산 투자의 진입 시점 아래는 포항 부동산의 매매가, 거래량, 평균 거래량, 미분양의 추이를 나타내는 그래프입니다. 다른 포스팅에서도 많이 언급 되었던 것처럼 저는 거래량이 평균거래량을 넘어서는 시점을 주효한 포인트로 봅니다. 포항의

임장 가기 전 확인해야 할 사항 [내부링크]

저는 부동산 경매를 시작으로 부동산 투자를 시작했습니다. 직장을 다니며 입찰을 시작 했던게 벌써 8년 전이네요. 지금 생각해보면 투자물건 선택 기준이 정말로 형편 없었던 것 같습니다. 다행히 투자했던 물건들이 수익이 나서 하나씩 정리를 하고 있지만, 지금이라면 그 물건을 선택하지 않을 듯 합니다. (더 좋은 물건이 널려있다는 걸 몰랐습니다...) 부동산 투자 초반에 임장은 필수로 다녔었습니다. 그리고 어느 순간부터 과연 이게 얼마나 효과가 있을까라는 생각이 들기 시작했고 좀 더 나은 방법들을 고민해보았습니다. 그리고 서서히 업무(?)를 개선시켜 보게 되고, 물건 입찰부터 부동산 임대차 계약, 그리고 부동산 매매까지 현장 방문없이 책상에 앉아서 하기 시작합니다. 입찰은 공인중개사나, 사무장과의 전화 협상을 통해서 대리입찰하고 낙찰 통보를 문자로 받아 보기 시작합니다. (교통비 등 제가 움직여서 드는 비용과 동일하거나 저렴하게 진행했습니다) 낙찰 후 물건의 상태나 인테리어도 사진으로 받

개발완료 - 부동산 투자타이밍 지표 [내부링크]

안녕하세요. 케토자이저 입니다. 시중에 나온 책들에서 소개하고 있는 투자법들을 검증하고 괜찮은 방법이면 시스템으로 구현하는 작업들을 하고 있습니다. 앞서 포스팅한 '2-3. 부동산 투자 타이밍 (입주물량과 미분양 해석)' 글에서 부동산 투자 타이밍으로 '입주물량, 미분양, 매매가' 를 활용할 수 있다고 하였습니다. 하지만 이를 개인이 직접 하기에는 만만찮은 작업입니다. 그리고 부동산지인, 아실 등에서 서비스되고 있는 지표는 각각의 그래프로 제공되고 있어 투자 인사이트를 얻기에 힘든 부분이 있었습니다. 그래서 통합 그래프를 만들어 보았습니다. 아래는 '인천광역시' 를 선택한 그래프 입니다. 보라색의 막대 그래프는 '공급 세대수' 를 나타냅니다. 노란색 점선은 '미분양 세대수' 를 나타냅니다. 그리고 하늘색 선은 '인천광역시의 아파트 평균 매매단가' 를 나타냅니다. 그리고 아래쪽에 연평균 공급량 ' 23323 세대' , 평균 미분양 '134' 를 표기함으로써, 해당 연도에 세대 수가 많

개발완료 - 부동산 투자 타이밍 지표 (매매가&전세가) [내부링크]

안녕하세요. 케토자이저 입니다. 앞서 포스팅한 '2-2. 부동산 투자 타이밍' 에서 소개 드린 내용을 시스템으로 만들어 보았습니다. '매매가와 전세가' 를 활용하여 현재의 시장 상황을 파악해 보는 것이였는데요, 다시 한번 요약을 하면 아래의 내용과 같습니다. 1. 매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 떄 >> 반등 시점까지 기다려도 늦지 않다. 2. 매매가와 전세가가 동반 상승할 때 >> 많은 상승이 이루어지지 않았다면 매수하라 3. 매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때 >> 매수 타이밍은 아니다. 보유 중인 물건이 탄탄한 입지가 아닐 시에는 매도를 고려하라 4. 매매가와 전세가가 정체 중일 때 >> 모니터링이 필요하다. 진입 시점일 수 있다. 헷갈리면 안되는게 해당 내용은 개별 아파트의 매매가/ 전세가를 말하는 것이 아니라 '지역 전체' 의 매매가, 전세가를 말하는 것입니다. 우선 위의 내용을 쉽게 적용하기 위하여 2가지의 그래프로 구현을 하였습니다. '부산광역시'를 예로 들어 보

4. 빅데이터 투자 박대리, 그래서 얼마 벌었대? [내부링크]

안녕하세요. 케토자이저 입니다. 이번에는 '빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대?' 에서 나온 투자법에 대해 리뷰해 보겠습니다. 우선 제목은 렘군님이 쓰신 '10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까' 를 연상시키네요. 김과장, 박대리 등 직장인들이 고군부투 하고 있습니다. 개인적으로 김 과장의 책에서 인사이트를 많이 얻어 박 대리의 책도 기대 하였는데, 역시 직급의 차이는 존재하는가 봅니다. 공감되는 부분도 적었으며 이해가 되지 않는 부분도 많았습니다. 박 대리의 투자에 대해 알아보겠습니다. 우선 박대리가 바라보는 부동산 시장 하락의 4대 요소입니다. *공급과잉 *미분양 물량 증가 *외부 영향 (일자리 감소, 외환위기 등) *단기간 급등 음.. 이것을 어떻게 바라봐야 할까요. 맞는 말인데 별로 와 닿지가 않아요. 공급과잉이라도 거래량이 받쳐준다면 부동산 시장은 하락하지 않구요, 공급과잉에 미분양 증가, 거래량이 바닥을

반가운 전화 [내부링크]

아파트 여러 채를 전국에 투자 해놓은걸 아는 사람들은 한번씩 물어본다. 관리하기 힘들지 않으세요? 이럴 때마다 나는 좀 더 깊이 있게 들어가기 전에 대충 얼버무리고 주제를 돌리곤 한다. 좋게 봐줘야 재테크지 집 값 상승 원인을 다주택자로 생각하는 경우도 있고, 정부에서 조차 다주택자를 역적으로 몰아 세우는 분위기 때문이다. 다주택을 관리하는 것은 전혀 힘들지 않다. 왜냐하면, 관리 할 것이 별로 없기 때문이다. 지금까지 수년 간 관리하면서 그나마 신경이 좀 쓰였다고 할 수 있는 것은 '누수', '월세 미납' 정도이다. '누수' 발생 건은 아파트 베란다 누수로 인하여 아래층 집의 베란다에 손해를 입힌 경우이다. 이것을 나는 어떻게 처리했을까? 여기저기 알아보면서 직접 해결 했을까? 아니다. 공인중개사에게 전화해서 잘 좀 처리해달라고 전화 한 것이 전부다. 그리고 수리비 입금. 끝. 수리비 역시 임차인이 납부한 월세로 처리하는 것이라 큰 부담은 없었다. 두번째. 월세가 일정기간 미납되는

거래량이 key point [내부링크]

안녕하세요. 케토자이저 입니다. 예전부터 데이터를 보면 볼 수록 거래량과 매매매가의 상관관계가 아주 밀접하다는 것을 확인 할 수 있습니다. 어느 정도냐하면 매매가? 전세가? 공급? 이런 주요 지표들보다 더 크게 영향을 미치는 듯 합니다. 예전에 '전국이 불장, 남은 곳은 어디? (경상남도 편)' 이라는 제목으로 포스팅을 한적이 있습니다. 거래량을 기반으로 앞으로 어디가 핫해질 것인가,, 라는 내용으로 경상남도 전체를 훓어 보았습니다. 그리고 아래와 같이 경남에서 '거제시' 와 '창원시' 시가 괜찮아지지 않을까라고 판단을 했었구요. 당시에 분석했던 '거제' , '창원' 의 그래프입니다. 경남 거제시의 매매가 / 거래량 / 평균거래량 그래프입니다. 빨간색이 '매매가' 이고 파란색이 '거래량' 입니다. 그리고 수평선으로 하늘색은 '평균 거래량' 입니다. 거제시의 경우 거래량이 평균거래량 이하일 때 매매가 하락을 유도하고 평균 이상일 때 매매가 상승을 유도하는 형상을 보이고 있습니다. 이

영도 아파트, 투자 전 꼭 확인해야 할 팩트 [내부링크]

부산 지역의 아파트 값 상승은 현재에도 계속 이어지고 있습니다. 투자 물건을 보유하고 있는 사람은 매도를 해야하는지, 상승세를 계속 바라보며 지금이라도 매수를 해야하는지 고민이 많은 시점입니다. 여기서 상대적으로 상승세가 약했던 영도 아파트 투자에 관심이 많이 쏠리고 있습니다. 영도 아파트 지금 매수해도 괜찮은지? 투자한다면 영도구 어느동, 어느 아파트에 하는 것이 좋은지 보겠습니다. 영도 아파트 진입해도 괜찮은 시점인가? 개인적으로 영도 아파트를 매수하는 것보다 부산 아파트를 매수하는게 괜찮은 시점인지가 더 정확한 질문이 되지 않을까 합니다. 영도구 아파트는 개별적으로 움직이는 것이 아니라 부산 아파트 시장의 흐름을 받기 때문이죠. 그렇다면 부산 아파트 전체 시장의 흐름을 한번 살펴보겠습니다. 부산 아파트 수익률 2017년 01 월 ~ 2021년 08월 현재까지 부산 아파트 평단가는 892.4 만원에서 1198 만원으로 약 34% 가 올랐습니다. 사실 이 상승의 대부분은 2019년

아파트 가치평가, 10초만에 하는 방법 [내부링크]

서울 / 수도권 뿐만이 아니라 전국의 아파트 가격이 급상승 중입니다. 이런 이야기를 한번 쯤은 들어 보셨을겁니다. '남들 아파트는 다 오르는데, 내꺼만 왜 안 오르노 ?!!!' 이유가 무엇일까요. 만약 아파트 소유자가 현재의 상황을 과거에도 알았더라면 해당 아파트를 매수를 했을까요? 아마도 다른 아파트를 찾아보지 않았을까요. 그렇다면 이러한 미래의 가치를 알아 볼 수 있는 방법은 없을까요? 제목에도 나왔듯이 '아파트 가치평가'를 하는 것이 방법입니다. 하지만 문제는 '아파트 가치평가' 라는 것이 쉽지 않다는 것입니다. '가치평가'를 하기 위해서는 수 많은 지표가 필요하기 때문이지요. 하지만 10초도 걸리지 않게 할 수 있는 방법이 있습니다. 부동산 매입을 검토 중이라면 아래에 소개되는 방법을 꼭 써보길 추천드립니다. 가치평가 방법 아파트 가치평가 를 한다는 것은 곧 아파트가 가지고 있는 내재적 가치를 평가한다는 것이죠. 아파트의 내재가치 평가하기 위해서는 다음과 같은 지표들이 필요합

3.1 3천만원씩 4년간 투자해 부자되기 (김원철 저) [내부링크]

안녕하세요. 케토자이저 입니다. 이번에는 '부동산 투자의 정석' 이라는 책에서 나온 투자 법칙을 리뷰해 보겠습니다. 이 책은 2007년에 출간 되었다가 절판 되었으며, 중고 책이 정가의 3배 ~ 10배까지 거래가 되었다고 합니다 . 그리고 2017년 새로운 내용을 담아 재출간 하였습니다. 이러한 책에는 흥미가 안 생길 수가 없습니다. 이 책에서 제시되는 가장 핵심적인 투자법칙은 '전세 레버리지 투자' 입니다. 흔히 알고 있는 '갭 투자' 방식이지요. 하지만 저자는 '갭 투자' 와 저자의 '전세 레버리지 투자'는 절대 같지 않다고 합니다. 아래는 저자의 핵심 투자원칙 입니다. 방법: 1년동안 모은 3,000만원의 종잣돈으로 전세를 끼고 부동산을 매년 1채씩 구입하기를, 딱 4년간만 하라. 그리고 2년에 한 번씩 나오는 전세 보증금 상승분 약 2,000 만원으로 그와 비슷한 부동산을 다시 구입하라. 이렇게 10년 간 하라. 구체적 시나리오: 1년간 3천만원을 모아 1번 부동산을 구입한다

3.2 핵심 부동산을 고르는 방법 (김원철 저) [내부링크]

안녕하세요. 케토자이저 입니다. '10년 후에도 변하지 않을 부동산 투자의 정석' 책의 투자법을 리뷰하고 있습니다. (3.1 ~ 3.2) 3.1 '3천만원씩 4년간 투자해 부자되기' 에서는 저자의 핵심 투자법 '전세 레버리지' 투자법에 대해 소개 하였습니다. 하지만 투자법을 실천하기 위한 핵심인 '부동산 선별법' 에 대해서는 나오지 않았습니다. 투자방법의 원리에 대해서만 소개가 되었었죠. 이번 포스팅에서는 저자가 제시 하는 부동산 선별법에 대해 알아 보겠습니다. 책의 중 후반부에서는 크게 아래와 같이 3개의 카테고리고 구분됩니다. 1. 핵심 부동산을 고르는 방법 2. 고수의 투자법 3. 투자 물건 유형별 투자법 핵심 부동산을 고르는 방법 저자는 핵심에 집중하라 합니다. 핵심 부동산이란 어떤 상황이 오더라도 꼭 오를 수 밖에 없는 부동산이라 합니다. 그리고 이를 위해선 장기적 트렌트가 무엇인지가 무엇인지 연구해야 한다고 합니다. 저자가 제시하는 핵심 키워드 다섯가지를 소개합니다. 1)

현재 부동산 시장 평가 (서울 강남구) [내부링크]

안녕하세요. 케토자이저 입니다. 렘군님의 저서 '10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까?' 에 나온 내용 중 '투자 타이밍' 에 대해 포스팅을 했었습니다. ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 2-2. 부동산 투자 타이밍 (feat.렘군님) https://blog.naver.com/ketogizer/222457596623 ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 해당 포스팅의 핵심 내용입니다. 1. 매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때 >> 서두르지 말고 기다려라. 반등 시점까지 기다려도 늦지 않다 2. 매매가와 전세가가 동반 상승할 때 >> 많은 상승이 이루어지지 않았다면 매수 3. 매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때 >> 매수 타이밍은 아니다. 보유 중인 물건이 탄탄한 입지가 아닐 시 매도를 고려하라 4. 매매가와 전세가가 정체될 때 >> 진입시점을 고려할 때다. 계속적으로 꾸준히 모니터링 하라 '부동산 블랙박스'에 위

10억짜리 아파트 입지 분석 방법(3) [내부링크]

CASE 2 - 실제 사례 : 다른 연식을 가진 구축 아파트의 입지 비교 다른 연식을 가진 구축 아파트의 입지 비교이다. 비교를 하기 위한 A,B 아파트는 다음과 같다 A 아파트는 21년 기준으로 올해 30년차인 아파트이고 B 아파트는 같은 기준 17년차인 아파트이다. 지도의 위치는 아래와 같다. 이 두 아파트의 2009년 1월 평단가는 어땠을까? (2009년이면 A 아파트는 18년차, B 아파트는 5년차 아파트이다) 2009년 1월 당시 A 아파트의 평단가는 506.9 만원, B 아파트는 469.8 만원으로 B 아파트 상대적으로 구축인 A아파트가 평단가가 약간 더 높게 형성되어 있었다. 만약 당시에 '같은 가격이니 신축으로 가자! ' 라는 결정을 내렸다면 어.......

10억짜리 아파트 입지 분석 방법(4) [내부링크]

" A 아파트, B 아파트 어디가 나을까요? " 당신이 고민하고 있는 것의 가치는 최소 수 천만원에서 수 억원의 금전적 가치를 지니고 있습니다. '신축인 A 아파트가 나을까요? 아니면 구축인 B 아파트가 나을까요? ' 집을 사기 전에 누구나 이런 고민은 한번 쯤 해보지 않았을까. 우리는 깨끗하고 쾌적한 신축에 살고 싶다. 하지만 입지 좋은 대단지의 브랜드 신축 아파트는 가격이 너무 비싸다. 그래서 예산에 맞추어 아파트를 찾다보면 불편할 것 같지 않은 위치의 신축과 가격이 상대적으로 저렴하지만 입지는 좋아 보이는 구축 아파트들을 비교하게 된다. 위 질문에 대한 해답은 앞서 포스팅한 1, 2, 3 편에서 찾아볼 수 있.......

() 아파트 투자에 대한 생각 [내부링크]

최근 아파트 투자에 대한 글을 포스팅하고, 부동산 카페에서 고민하고 계신 분들에게 조금이나 도움이 되어 보고자 글을 남겼었다. 이러한 과정을 진행하면서 여러가지 생각을 해보게 되었는데 기록 관리를 위해 남겨본다. ㅡ 투자 시점에 관해서. '지금이라도 영끌해서 사야하나? 너무 고평가 된거 아닌가?' 앞으로 오른다는 보장이 있으면 무조건 매수해야하고, 하락이 예견되어 있으면 팔아야한다. 하지만 분명한 건 이것을 예측하는 것은 불가능하다는 것이다. 하지만 불안한 마음에 전문가의 전망도 찾아보고, 시장 분위기가 어떻게 흘러가는지에 대해 최대한 조사하려고 노력한다. 나 역시 대한민국에서 부동산 시장 예측으로 가.......

[부산아파트] 롯데캐슬카이저, 거제2차현대홈타운 [내부링크]

상기 두 아파트를 고민하고 있는 글을 하나 보았다. 직장과의 위치와 가격 상승을 고려 하였을 때 어떤 아파트가 나은지에 대한 글이였다. 두 아파트의 비교글에 대하여 거부감을 느끼는 분이 꽤 많은 걸로 안다. 분란이 생기기 때문이다. 그렇다면 이러한 분석은 지양해야 하는게 맞는 걸까? 나는 그렇지 않다고 본다. 일반적으로 부동산의 구입은 갭투자가 아닌 이상에야 전 재산이 들어가는 부분이다. 지금 한번의 결정으로 인하여 수 년뒤에 수 천만원에서 수 억원의 차이가 나게 된다. 주식에 투자 할 때 재무제표를 포함하여 여러 지표를 확인 하듯이 후회 없는 선택을 위해 이러한 비교는 반드시 필요한 부분이다. 서울, 수도권 아파트 투.......

아파트 투자 실패하는 방법 [내부링크]

제대로 걷기 위해서는 몇번이고 넘어져야 한다. 하지만 부동산 투자에 있어 한번 넘어지면 다시 일어서기 힘들다. 이런 방식으로 투자하면 돈을 번다는 이야기는 많지만, 실패하는 스토리는 접하기 힘들다. 아파트 평단가가 연일 최고점을 찍고 있어 행복한 사람이 있지만, 그 반대의 상황을 겪고 있는 사람 역시 있다. 잘못된 투자 방법을 알아보자. 사례 1. 갭 투자로 한방에 훅 가는 사례 부동산 투자에 '갭 투자' 라는 것이 있다. 소액 투자로 큰 수익을 노리는 것인데 솔깃한 제안이다. 그렇다면 갭 투자란 무엇일까? 매매가와 전세가의 차이가 크지 않은 물건에 투자하는 것이다. 찾아 보면 실 투자금 3,000 만원 미만의 아파트.......

() 거래량으로 아파트 가격 예측? [내부링크]

예전에 이런 궁금증이 있었다. * 해당 지역 아파트의 가격을 올리는 신호탄은 무엇일까? (전세가의 상승? 외부 투자자 유입?) * 그 상승은 어디서부터 시작 될까? 이 질문에 답을 찾기 위해 여러가지 가정을 세우고 확인하는 작업을 반복하였고, 아래와 같은 결론을 도출하였다. * '10년 평균 거래량'은 해당 지역의 적정 거래량을 나타낸다. 현재의 거래량이 '10년 평균 거래량' 이하이면 매매가 하락을 유도할 것이고, 그 이상이면 매매가 상승을 유도 할 것이다. 위의 그래프는 10년 동안의 울산 남구 아파트 '거래량', '10년 평균 거래량' , '매매가' 를 나타낸다. 파란색의 '거래량.......

부동산 분석 데이터를 나누어 드립니다 [내부링크]

부동산 카페에서 내 집 마련을 하기 전 고민하고 있는 글을 본 적이 있습니다. 어떤 아파트를 선택하는게 나은 지 질문을 하는 글이였습니다. 해당 질문 글에 대한 댓글에는 본인 소유의 아파트 홍보나 입지가 정말 좋지 않은 아파트도 추천 되고 있었습니다. 혹시나 하는 마음에 진정으로 도움이 필요하시면 쪽지를 달라고 댓글을 남겨 놓았는데 도움을 요청하는 쪽지를 받았습니다. 약 3 page에 걸쳐 데이터 분석한 자료를 건내드렸고, 정말 고맙다는 쪽지도 받았습니다. 분석 데이터를 작성하는데 적잖은 시간이 소요 되지만 누군가에게 도움이 되었다고 하니 저 역시 기분이 좋아지고 좋은 기억 하나를 간직하게 되었습니다. 그래서 이 글을.......

(아파트경매) 입찰인원과 투자 수익의 진실 [내부링크]

부동산 경매를 접하면서 이런 이야기를 많이 들었다. '경쟁을 피하라' 나 역시 같은 생각을 가지고 있었다. 입찰 인원이 많이 몰리게 되면, 그에 비례하여 낙찰가가 올라가게되고 그 만큼 수익은 작아지게 된다. 과연 그럴까. 이 말은 맞을 수도 있고, 틀릴 수도 있다. 내가 분석한 데이터는 투자 물건의 보유 시기에 따라 다른 결과를 보여주고 있었다. 상대적으로 경쟁이 적은 아파트 'A' 하나를 낙찰 받았다고 가정 해보자.(일반물건) 이 물건의 경우 아파트의 위치, 브랜드, 학군 등을 따졌을 때 당연히 '1' 등급은 아닐 것이다. 이 경우 시세보다 조금 저렴하게 받은 경우가 많다. 반대로 높은 경쟁 속에서 &.......

(아파트 경매) 10년이 지나도 오르지 않는 아파트 [내부링크]

안녕하세요. 케토자이저 입니다. 아파트 경매 물건 사례 분석을 꾸준히 포스팅 하려고 하였는데, 마지막 포스팅 일자가 2/19 이네요. 자료들을 취합하는데 시간이 너무 오래 걸렸습니다. 11년도부터 20년도까지 웬만큼 자료들을 만들어 놓았으니, 아파트 경매 시 참조할 수 있는 인사이트를 찾으러 가보겠습니다. 오늘의 주제는 '10년이 지나도 오르지 않는 아파트' 입니다. 아파트 경매를 하다보면 시세보다 싸게 받는 것에 집중을 하게되는데요. 자료를 분석하다보니 부동산 경매 시장은 부동산 분야에서 작은 분야일 뿐이고, 부동산 투자의 본질을 좋은 물건을 가져오는 데 있다 라는 것을 여실히 느끼고 있습니다. 주제에 맞는 본.......

(생각) 부동산 경매를 잘하는 방법 [내부링크]

요즘 계속해서 부동산 경매 데이터를 정리하고 분석하면서 드는 생각입니다. 뭔가 잘 못된 듯하다. 기존에 알고 있던 것들에 오류가 너무 많이 있음을 느낀다. 부동산 경매를 잘 한다는 것은 무엇일까? (아파트 경매에 한해서) 지금까지 부동산 경매는 아파트를 싸게 낙찰 받아서 시세 차익을 남기거나, 오랜 시간 보유 기간을 거쳐서 시세 차익을 남기는 것이라 생각했다. 자료를 분석하면 할 수록 아파트를 싸게 낙찰 받는 것보다 좋은 물건을 찾아서 낙찰 받는게 훨씬 중요하다는 데이터가 나온다. 유치권, 위장임차인 등 어려운 물건에 접근해서 시세차익을 남기는게 부동산 경매의 꽃이라 생각할 수 있지만 데이터는 그렇게 말해주지 않는다.......

울산 아파트의 현재 위치 [내부링크]

안녕하세요. 케토자이저 입니다. 공부도 할 겸, 기록 관리도 할 겸해서 '10년 평균 매매량' 을 기준으로 하여 울산 아파트의 현재 위치를 한번 살펴 보도록 하겠습니다. 울산 지역에 빠삭하신 분이 보시면 '누구나 알고 있는 거 아니야?' 라고 생각 하실 수도 것 같아 약간 걱정도 되지만 저와 같이 울산 지역에 대해 잘 모르거나 부린이 분들이 보시면 약간의 분위기나 현재의 위치를 대략적으로나마 판단 할 수 있지 않을까 합니다. 만약 분석에 틀린 정보가 있다면 지적 부탁드립니다. 많은 도움이 되겠습니다 ^^ 아파트의 가치를 판단할 때 여러 가지 요소들이 있습니다. 매매지수, 전세지수, 학군, 전세율, 거래량 등등.......

전국이 불장. 남은 곳은 어디? (경상남도 편) [내부링크]

안녕하세요. 케토자이저 입니다. 최근 전국 지역의 평균 거래량과 매매가격의 현황을 살펴보고 있습니다. 살펴 볼 수록 평균거래량과, 거래량 지표는 매매가격에 영향을 미치는 핵심적 지표로 생각 됩니다. 부동산 투자를 고민할 때 나의 지역만 보지 말고 대한민국을 한번 훓어 보면 어떨까요? 전국적인 분위기와 나의 관심 지역의 현재 위치를 알면 좀 더 좋은 결정을 할 수 있지 않을까요? 전문가가 아니고서 그게 쉽겠냐라는 생각을 할 수 있지만. 분위기 정도 살피는데에는 5분이면 될 듯합니다. 아래의 데이터는 경상남도 전체 시군구의 10년치 평단가/ 거래량/ 평균거래량을 나타내고 있습니다. 한번 슥- 훓어 보시고 어디가 불장이고 나.......

[3/21] 아파트 경매 물건 네비게이터 a.Map [내부링크]

아래 링크를 클릭하시면 'a.Map 을 사용 하실 수 있습니다. 네이버 블로그에서는 동작이 안되네요. https://ketogizer.tistory.com/5

아파트 '가치 점수'만 알아도 실패 확률 '0' [내부링크]

전국의 아파트 가격이 다 올랐다는데, 왜 내 집은 그대로일까. 아는 지인의 아파트 1억 올랐는데 우리 집은 왜 2천만원 밖에 오르지 않았나. 아파트 매수 예정인데 어떤 아파트를 사야하나. 신축이어야 한다던데, 브랜드가 있어야 한다던데, 초등학교가 있어야 한다던데. 이걸 다 포함하는 아파트는 너무 비싸서 엄두도 못내겠고. 대체 어떤 아파트를 사야 할까. 하나의 예를 보도록 하자. 2015년 두 사람이 서울 지역에 A , B 아파트를 구입하였다. 한 사람은 강북구에 평단가 '1,281만원'의 A 아파트를 (주공1단지) 구입하였고, 다른 한 사람은 평단가 '1,394'만원의 B아파트를 (예성그린캐슬) 구입하였다. 그리고 시간이.......

10억짜리 아파트 입지 분석 방법 (1) [내부링크]

A 아파트가 나을까요, B 아파트가 나을까요? 이러한 질문 글에 달리는 대부분의 댓글은 자기가 보유하고 있는 아파트인 경우가 많다. 그리고 A 아파트가 더 낫다고 의견을 달고 그 근거로는 살기에 너무 편하다고 한다. 실거주 최고라고 한다. 또 어떤 이는 특정 호재가 예정되어 있어 미래 가치가 높다고 한다. 실제 '명지 롯데캐슬, 대연삼정그린, 만덕이편한' 아파트 중에서 어떤 것을 선택하는게 나은 선택인지 질문 글이 올라왔다. 어떤 댓글들이 달렸을까. 예상한대로 모든 아파트들이 언급이 되었는데, 특정 아파트들을 언급하는 부분과 특정 지역이 저평가 되어 있으니 여기에 투자하면 좋다는 댓글은 잊혀지지가 않는다. 추천.......

10억짜리 아파트 입지 분석 방법 (2) [내부링크]

PRICING, 가격이 모든 것이다 나는 아파트 입지 분석을 할 때 위의 문구를 인용했다. 그렇다. 가격이 전부이다. 그렇다면 비싼 아파트일 수록 입지가 좋다는 것일까? 이 말은 절반은 맞고 절반은 틀렸다. 왜냐하면 아파트의 가격은 '건물가액 + 토지가액' 이기 때문이다. 건물가액은 시간이 지날 수록 감소한다. 통상 건물 감가상각은 40년으로 본다. 그래서 시간이 지날 수록 건물가액은 떨어진다. 이것을 기반으로 3가지의 CASE 를 한번 살펴 보도록 하자. CASE 1 : 같은 연식을 가진 구축 아파트의 입지 비교 같은 지역 내에서 건축년도 1992년, 평단가 1,200만원인 'A' 아파트와 같은 연식의 평단가 2,000만원인 'B.......

아파트 경매 투자 물건 검색기 (21-01-09) [내부링크]

안녕하세요. 케토자이저 입니다. '아파트 경매 투자 물건 검색기' (?) 라는 엑셀 파일을 만들어 보았습니다. 내 집 마련을 하시거나, 투자하시는데 참조 자료로 이용 되었으면 합니다. 자료의 특징 및 장, 단점은 아래와 같습니다.(공식적인 자료가 아니므로 투자 전 반드시 공시자료를 재확인 하시기 바랍니다. 첨부의 파일은 물건을 찾기위한 참조 자료입니다. 현재까지는 정확도를 검증하고 있는 단계이므로 정확도 감안하시고 바랍니다.) 1. 특징 1) 감정가 / 현재가 / 3개월 평균 매매가격 / 3개월 최고 매매가격 / 3개월 최저 매매가격 / 3개월 평균 전세가격/ 전세가율 (노란색 항목) 파악이 용이하다. -기존의 경매 사이트에서.......

아파트 경매 - 감정가가 실거래가 보다 낮은 물건 (21년 1월 2주차) (2) [내부링크]

이어서 2번째 물건을 보도록 하겠습니다. 2. 사건번호 : 2020 타경 9407 1) 경매 물건 일반사항 경기도 소재의 아파트이며, 1/10일자 기준 현재 진행 중인 물건 입니다. '신건' 100% 으로 나온 물건이며, 감정가 2.87 억원으로 나와 있습니다. 권리관계는 16년 11월 11일 근저당권으로 선순위 세입자가 없으면 인수되는 권리가 없습니다. 2) 경매물건 시세 앞서 본 바와 같이 KB 시세부터 보겠습니다. 아래의 표에서 2번째 항목인 '84.98' 타입이며, 현재 매매시세 3억에서 3.5억으로 형성되어 있는 것으로 확인 됩니다. (감정가는 2.87억) 다음으로 네이버 부동산 시세입니다. 실거래가 호가 3.5억 선으로 확인되고 , 실거.......

1월 2주차 결과 확인 해봐야 할 물건번호 [내부링크]

이번 주 진행 중 신건이면서 감정가와 실거래가 차액이 나는 물건들을 한번 정리해 보았습니다. 추후 결과 확인 차 기록해봅니다.

[1/16 업데이트] 아파트 경매 물건관리 프로그램 [내부링크]

가치있고 경쟁력 있는 아파트 물건을 쉽게 찾을 수 있는 sheet 를 계속적으로 만들어 보고 있습니다. 현재는 실거래가보다 감정가가 낮은 물건을 쉽게 찾을 수 있는 기능이 있습니다. 계속적으로 업데이트 예정입니다. https://www.youtube.com/watch?v=AdAWgicg47A

[1/29] 아파트 경매 물건 네비게이터 a.Map [내부링크]

안녕하세요. 케토자이저 입니다. 가치있는 아파트 경매 물건을 찾을 수 있는 프로그램. 가칭 'a.Map' 업데이트를 1/16일을 마지막으로 하였습니다. 그리고 오늘 'a.Map' 업데이트를 올립니다. 이번 업데이트는 많이 바뀌었는데요, 가장 큰 특징은 '10년치 전세, 매매' 데이터를 반영시킨 점입니다. 과거의 매매 지수, 그리고 10년 간 평균 전세율, 그리고 현재의 데이터. 엑셀로 쉽게 다룰 수 있지 않을까 하고 접근하였는데, 하... 엑셀의 한계를 느낄 수 있는 계기가 되었습니다. 엑셀로는 표현이 안되어 결국 POWR BI 라는 플랫폼에 데이터를 표시해 보았습니다. 아직은 돈되는 물건, 경쟁력 있는 물건을 찾기.......

[낙찰분석 1] 아파트 낙찰사례 분석 시작 [내부링크]

오늘도 수 많은 사람들이 경매 시장으로 유입되고 있다. 어떤 이는 수익을 올리고 있으며, 어떤 이는 경매 시장에 먹을게 없다고 나가기를 반복한다. 경매에 관련 된 수 많은 책들도 서점에 널려 있으며, 나는 이렇게해서 자산을 이렇게 이루었다 하는 내용들이 많다. 나 역시 이러한 책들을 시작으로 경매를 시작하였으며 그들의 가르침과 교육을 받고 경매를 시작하였다. 경매를 통하여 많은 건수는 아니지만 낙찰과 매도를 진행하였다. 하지만 책에서 말했던 만큼의 수익은 실현시키지 못했다. 문득 이런 생각이 든다. 내가 교육 받은 것은 무엇이고, 나는 그것을 어떻게 인지하고 있는가? 생각나는 대로 정리해 본다. *(A경매) - A급 물건보.......

21년 1월 수면 결산 [내부링크]

미라클 모닝 시행 410일차. 단주 417일차. 새벽 3시 기상 및 평균 7시간 수면을 목표로 루틴을 설정하였고 나름 잘 시행하고 있다고 생각했는데 결과를 보니 그렇지가 않다. 하루 평균 수면이 7시간 30분이 넘어가고 기상시간 평균이 3시가 아닌 4시에 가깝다. 3시 기상 루틴에 문제가 없다고 느낀 이유는 실제로 3시에 일어난 횟수가 많았기 때문이다. 그런데 평균 기상시간이 4시에 가까운 이유는 한번씩 엄청나게 오래 자기 때문이다. 기록을 보면 수면 시간이 7시간이 아니라 10시간, 12시간 이런 기록들있다. 왜 이렇게 많이 잤는지, 전날 무슨 일이 있었는지 기록을 보니 '오버 트레이닝으로 인한 근육통' , '늦게까지 휴대.......

[낙찰분석 2] 2018년도 아파트 낙찰분석 (1) [내부링크]

데이터의 양이 워낙 많다보니 3년 전 DATA인 2018년도를 우선적으로 선택하였고, 해당 년도의 낙찰 물건 개수는 약 8,500 개이다. 이 물건들에 대한 총 입찰 인원은 24,800 명이며, 1개의 물건 당 약 2.91명이 입찰하였다. (2/11 정정: 총 입찰인원 48,499 명, 1개의 물건 당 5.67명 입찰) 가격 분석의 기준은 국토교통부 아파트 실거래가 자료를 이용 하였으며, DATA의 신뢰도를 올리기 위해 3개월 이동평균으로 가격을 재 산출하였다. 이 분석의 한 가지 우려스러운 점은 3개월 이상의 거래 이력이 없으면, 가격 비교가 되지 않는다는 것인데, 그 수가 약 3,500 건에 달한다. 이는 전체 물건의 약 40%에 해당된다. 이를 보완하기 위하여 3개월.......

[낙찰분석 3] 2018년도 아파트 낙찰분석 (2) - 일반물건과 특수물건 [내부링크]

우선 물건의 종류부터 정의가 필요하다. 여기서 일반 물건이란 내가 인수하는 권리가 하나도 없는 물건을 말한다. 즉, 말소기준권리로 인하여 모든 권리가 소멸하며 인수하는 임차인 역시 없다. 일반물건의 예시는 아래와 같다. 다음으로 특수물건을 정의 해야하는데, 특수물건에 대한 기준은 딱히 정해진게 없었다. 그래서 나는 우선 특수물건을 '특수물건 1', '특수물건 2'로 분류하기로 하였는데 '특수물건1'이란 선순위임차인 이나 선순위전세권처럼 법리적으로 해석이 필요하진 않지만 인수해야할 금액이 있는 것으로 정하였다. '특수물건 2'는 그 외 법리적해석이 필요한 물건들로 분류하였는데 다.......

(아파트경매) 실거래가 보다 정말 싸게 낙찰받은 물건들 [내부링크]

요즘 아파트 낙찰된 물건들을 분석 중이다. 기존에 알고있던 지식을 데이터를 통하여 확인하는 경우도 있고, 새롭게 알게되는 사실도 있다. 그 중 한가지는 실거래가 보다 정말 싸게 낙찰된 물건들의 특징인데, 실거래가 보다 정말 싸게 낙찰받은 물건들은 있을까? 라는 질문으로 시작되었다. 실거래가는 국토교통부의 자료를 이용하였으며, 낙찰된 물건 가격을 기초로하여 실거래가 대비 'xx %' 로 낙찰 받았다라는 구간을 나누어 보았다. 총 구간은 60% 이하로 시작하여 95%이상까지 7구간으로 나누었으며, 우선 60% 이하로 낙찰된 물건을 분류해 보았다. 실거래가 대비 60% 이하로 낙찰되는 물건은 총 31건으로 분류되었다. 과연 이.......

최고의 모닝루틴 - 20201117 [내부링크]

-새벽 3시 20분 기상 -방탄커피 , 소금물 한잔 -목표 100번 쓰기, 아침 일기 쓰기 -사업 구상 및 실천 -케톤 0.9 적정함 -아침 운동 40분, 1분30초 찬물 샤워 그 어느 때보다 컨디션 최고! // www.instagram.com/ketogizer #아침형인간 #새벽형인간 #키토제닉 #저탄고지

때 늦은 2020년 연간 목표 결산 [내부링크]

2020년 연초에 세운 목표는 3가지였다. 1. 365일 단주 2. 새벽 3시 기상 3. 하루 영어 3시간 공부 목표 달성률을 추적하기 위해서 아래와 같이 엑셀로 관리를 했으며 결과는 아래와 같다. 1. 365일 단주: 달성. 2. 새벽 3시 기상: 실패. (연 평균 기상시간 4:01분, 목표는 3시간 대였음) 3. 하루 영어 3시간 공부: 실패. (8월 중순 이후 목표 변경) 내가 이 3가지의 목표를 세운 이유는 무엇이였을까? 우선, 목표를 세우 기 전 '내 앞 길을 막는 가장 큰 장애물이 무엇일까?' 생각해 보았다. 나의 경우에는 '음주 습관' 이였다. 매일 또는 2일에 한번씩 마셔대는 술은 나의 시간과 정신을 갉아 먹고 있었고, 나의 앞길에 놓.......

아파트 경매 - 감정가가 실거래가 보다 낮은 물건 (21년 1월 2주차) (1) [내부링크]

안녕하세요. 케토자이저 입니다. 요즘 아파트 투자를 쉽게 할 수 있는 '경매 물건 검색기' 를 만들어 보고 있습니다. 여기저기 흩어져 있는 정보를 연결시켜 놓은 엑셀 FILE인데, 물건 찾는데 시간을 많이 절약할 수 있을 듯 합니다. 예를 들어 현재 아파트 진행 물건이 약 1,500건 이상인데, 아래의 조건을 가진 아파트를 아주 쉽게 찾을 수 있습니다. ' 1. 실거래가 보다 감정평가금액이 낮게 평가된 아파트 물건 ' ' 2. 전세가율 85% 이상인 아파트 물건 ' 1번 항목의 '실거래가 보다 감정평가금액이 낮은 아파트 물건' 은 현재의 시점과 감정평가를 할 때의 시점 차이로 인하여 발생되는 경우가 있.......