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전세금 감액 연장 계약 후기 - 1.5개월 전, 주택 임대차 계약 신고를 진행하고 확정일자를 받다 [내부링크]

저는 전세 연장 2달하고도 2주 전, 임대인과 협상을 시작하였습니다. 전세 연장 2달 전까지 협상이 결렬될 경우, 계약 만료를 통지하기 위해서 입니다. 그 결과, 원하는 금액으로 충분히 감액된 전세금 감액 연장 계약서를 작성할 수 있었습니다. 전세금 감액 연장 계약 후기 - 5개월 전, 감액이 없으면 연장도 없다 전세금 감액 연장 계약 후기 - 4개월 전, 주변 전세 시세를 꾸준히 기록하다 전세금 감액 연장 계약 후기 - 3개월 전, 주변 전세 최저가 이하 금액을 제시하다 전세금 감액 연장 계약 후기 - 2개월 전, 전세 감액 계약서와 특약을 작성하다 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따르면, 우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다. 전세 계약 연장을 진행하였으니 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해 계약서와 신분증을 준비하여 주민센터를 찾아갔습니다. 주민센터에서는 아래와 같이 세 가지 업무(전입신고,

전세금 감액 연장 시 계약서 작성법 [내부링크]

전세 계약기간이 만료될 때마다 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 사이에서는 재계약 여부를 두고 갈등이 발생하곤 합니다. 특히 최근엔 임대차 3법 시행 이후 집주인들이 기존 세입자와의 재계약을 선호하면서 전셋값 상승 우려가 커지고 있죠. 이처럼 새 전셋집을 구하기 어려운 상황에서 이사비 등 각종 부대비용 부담을 줄이고 싶다면 ‘전세금 감액 연장’을 고려해볼 만합니다. 이번 시간에는 전세금 감액 연장시 주의해야 할 점들을 살펴보겠습니다. 전세금 감액 연장이란 무엇인가요? 전세계약 기간 중 보증금 일부를 돌려받고 재계약서를 작성하는 것을 말합니다. 예컨대 2년 전 4억원에 전세 계약을 맺고 입주한 A씨가 1억원을 돌려받은 뒤 새로운 조건으로 다시 2년간 거주하기로 하는 식이죠. 이때 증액분만큼 월세 전환도 가능합니다. 다만 이러한 경우 신규 계약이기 때문에 확정일자를 새로 받아야 하고, 이전 계약서는 반드시 보관해야 합니다. 기존 계약서 특약사항란에 '보증금 000원을 반환한다'고 기재하

역월세의 뜻과 발생 원인 [내부링크]

최근 부동산 시장에서는 역월세라는 단어가 심심치 않게 등장하고 있습니다. 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 상황에서도 계속해서 새로운 세입자가 들어오면서 보증금 반환이 지연되는 현상입니다. 이처럼 ‘역월세’가 나타나는 이유는 크게 두 가지입니다. 먼저 계약갱신청구권제 시행으로 기존 세입자들이 눌러앉으면서 새로 들어오는 세입자를 찾기 어려워진 경우입니다. 다음으로는 집값 상승 기대감이 꺾이면서 갭투자(전세 끼고 주택 매입) 수요가 줄어든 영향입니다. 집주인이 왜 임차인에게 돈을 못돌려주는건가요? 세입자 입장에서는 황당하겠지만 최근 몇 년간 이어진 아파트값 급등 시기에 무리하게 대출을 받아 집을 산 집주인 중 상당수가 원리금 상환 부담 등으로 생활고를 겪고 있다고 합니다. 특히 올해 들어 코로나19 사태 여파로 경기 침체가 장기화하면서 생계형 급매물이 늘어나고 있다는 분석입니다. 서울 강남구의 한 중개업소 관계자는 “집을 팔아도 대출금·세금 등을 갚고 나면 손에 쥐는 게 거의

전세 재계약 확정일자 [내부링크]

오늘은 전세 재계약 확정일자에 대해 알아보려고 해요. 우리나라에만 존재한다는 특이한 제도인 전세제도는 세입자에게 큰 도움이 되기도 하지만 반대로 집주인에게는 부담스러운 제도이기도 합니다. 그래서 계약기간이 만료되어갈때쯤이면 집주인과 세입자간의 눈치싸움이 치열하게 벌어지기도 하죠. 이번 포스팅에서는 이러한 상황에서 어떻게 대처해야하는지 알려드리려고 하니 끝까지 읽어주시면 감사하겠습니다. 전세재계약시 보증금 증액없이 연장한다면 계약서를 다시 써야하나요? 네 그렇습니다. 기존계약서 그대로 두면 안되고 새로 쓰셔야하는데요, 이때 주의사항으로는 1)기존 임대차 기간 2년 명시 2)임대보증금 금액 변경(증액 또는 감액) 3)임대차 기간 중 임대료 인상 여부 4)임차주택 주소 5)특약사항 6)확정일자 날인 등이 있으니 꼼꼼히 체크하셔서 불이익 받지 않도록 하셔야겠습니다. 전세계약서는 어디서 받아야할까요? 인터넷 등기소에서도 받을 수 있고 가까운 주민센터나 법원등기소에서도 받으실 수 있습니다. 인

전세금 감액 시 전세대출 변경사항 [내부링크]

전세 계약기간 중 보증금이 변경되는 경우들이 종종 발생하곤 합니다. 이때 변경되는 금액만큼 은행에 대출을 신청하면 되는데요. 이 때 주의해야 할 점들을 정리해보겠습니다. 변경분 만큼 다시 대출받을 수 있나요? 네, 물론입니다. 기존 전세자금대출 상품을 그대로 유지하면서 변경분만 따로 받을 수 있습니다. 다만 새로 받는 대출금액이 임차보증금(전셋값)의 80% 이내여야 합니다. 예를 들어 전셋값이 4억원이고 현재 2억원의 전세대출을 받은 상태에서 1억원을 올려줘야 한다면, 최대 5억원 한도 내에서 나머지 1억원을 빌릴 수 있습니다. 기존 대출 만기 연장 되나요? 안됩니다. 신규 대출이기 때문에 만기 연장은 불가능합니다. 만약 이사 등 불가피한 사유로 인해 중도 상환하게 되면 중도상환수수료가 부과될 수 있으니 유의하시기 바랍니다. 집주인 동의 없이 진행해도 되나요? 가능합니다. 하지만 일부 금융회사에서는 임대인 유선확인 절차를 요구하기도 하니 사전에 문의하시는 게 좋습니다. 오늘은 전세금

전세금 감액 연장 계약서 작성 예정 [내부링크]

드디어 다음주 화요일에 전세금 감액 연장 계약서를 작성하는 것으로 집주인과 협의가 되었습니다! 전세금 감액 연장 계약서는 집주인과 세입자가 합의하에 기존 보증금 금액을 낮추는 대신 새로운 계약서로 작성하는 것을 말해요. 이 때 주의해야할 점은 반드시 공인중개사를 통해서 진행해야한다는 점입니다. 왜냐하면 추후에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서죠. 이번에는 전세자금 대출을 받을 은행도 변경해야 하기 때문에 공인중개사를 통해 전세금 감액 연장이긴 하지만 아예 새로운 전세계약서를 작성할 것입니다. 기존의 전세계약서 원본은 기존 전세자금 대출 은행에서 보관하고 있어서 감액연장계약서 등을 붙일 수가 없거든요. 다음주 화요일에 계약서 날인 후 다시 포스팅하겠습니다. 즐거운 주말 되세요.

전세금 감액 연장 계약서 작성 시 준비물 [내부링크]

저의 경우 모레 화요일에 전세금 감액 연장 계약서를 작성하는데, 공인중개사님이 요청한 준비물은 아래와 같습니다. 기존 전세 계약서 (현재 전세대출을 해 준 은행이 원본을 갖고 있어서 복사본을 가져갈 예정) 도장 (인감도장이 아니어도 됨) 계약서 작성 비용 (총 20만원인데 임대인과 임차인 반반 부담하여 10만원 준비) 감액 연장 계약서 작성 전 다시 한 번 전세금 감액 연장 계약서 작성 시 주의해야 할 점들을 정리해보았습니다. 계약서 내용 중 어떤 부분을 유심히 살펴야 할까요? 계약서는 임대인과 임차인 간의 약속입니다. 따라서 서로 합의하에 진행되는 사항이기 때문에 특별한 경우가 아니라면 큰 문제 없이 마무리될 수 있죠. 하지만 간혹 특약사항 기재란에 “임차인에게 불리한 조항”을 넣는 경우가 종종 있다고 합니다. 예를 들면 ‘만기 전 퇴실시 중개보수는 임차인이 부담한다’라는 문구 같은 거죠. 이처럼 애매한 문구보다는 정확한 표현을 명시하는 것이 좋습니다. 기존 계약서 뒷면에 날짜만

전세 계약 연장 대출 은행 갈아타기 [내부링크]

전세계약연장대출이란 기존 세입자가 살고있는 상태에서 집주인과 새로운 계약서를 작성하면서 진행되는 대출입니다. 즉, 현재 거주중인 주택에서의 2년계약기간이 종료되어 다시 재계약을 하는 경우라고 보시면 됩니다. 물론 새로 이사갈 집을 구하셔서 신규 입주하시는 경우라면 해당되지 않습니다. 저는 최초 전세 계약 시 대출을 받았던 은행의 금리가 너무 높아져서, 이번 감액 갱신 때는 새로 계약서를 작성하고 다른 은행에서 대출을 받으려고 합니다. 첫 번째 은행 콜센터에 전화를 해 봤더니 무조건 대출 실행일 하루 전까지 이전 대출이 상환되어야 한다고 해서 깜짝 놀랐습니다. 전세금 몇 억을 갑자기 구해서 하루 동안 융통하기 어려운 상황이었거든요. 여러 은행을 수소문한 결과, 다행히 당일 대환대출이 가능하다고 하는 은행을 찾았습니다. 심지어 금리도 더 낮은 조건으로 말이죠. 역시 대출은 손품 발품을 많이 팔아야 유리한 조건을 얻을 수 있다는 말이 실감나는 하루였습니다. 다시 한 번 전세자금대출 시 주

전세금 감액 연장과 전세가율 [내부링크]

전세가율이란 무엇인가요? 전세가율이란 매매가와 전세가의 비율을 뜻합니다. 예를 들어 5억짜리 아파트가 있다고 가정했을 때, 해당 아파트의 전세가는 4억이라면 전세가율은 80%라고 표현하게 됩니다. 즉, 전세가율이 높을수록 실거주 가치가 높은 곳이라는 뜻이고, 반대로 전세가율이 낮을수록 투자가치가 높은 곳이라는 뜻이기도 합니다. 저의 경우 전세금 감액 연장이 되면서 2021년 4월 최초 계약 기준을 100%라고 하면 2023년 4월에는 62%가 되었습니다. 실거래가 많지 않아 매매가에는 큰 변동이 없는 것으로 예상해볼 때 전세가율이 62%라고 해도 과언이 아니게 된 것입니다. 이런 현상은 저희 동네만 해당되는 것이 아니라, 지난 2월 5일 KB 국민은행 자료에 따르면 서울 아파트 전세가율은 52.0%로 지난해 12월 (52.9%)보다 0.9%포인트 감소한 것입니다. 이는 2012년 5월(51.9%) 이후 10년 8개월만에 최저치라고 하네요. 전세가율은 매매 수요에 영향을 주는데요, 전

전세금 감액 연장 계약서 작성 완료 - 계약갱신청구권 사용 [내부링크]

드디어 전세금 감액 연장 계약서를 작성하였습니다! 기존 전세 계약서 사본과 도장을 들고 공인중개사무소로 찾아가 모두 인사를 나눈 뒤, 임대인은 기존 전세보증금에서 감액된 금액을 계약 연장일에 임차인에게 지급한다는 내용의 전세금 감액 연장 계약서를 작성하였습니다. 특이 사항이 있다면 임대인이 계약갱신청구권을 사용하는 조건으로 진행하자고 제안했다는 점이었습니다. 임차인인 저는 3개월 전 통보만 하면 언제든지 계약을 종료할 수 있는 아주 유리한 계약인데, 어떤 의도로 이 말씀을 하셨는지는 정확히 모르겠지만 당연히 동의하고 청구권을 사용하였습니다. 아마 2년 뒤 전세금 상향을 기대하고 그 때 제가 계약갱신청구권을 사용하여 5% 이내로 인상하는 것을 방지하고자 말씀하신 것이 아닐까 합니다. 다시 한 번 임대차 계약갱신청구권에 대해 정리해보았습니다. 전세연장 청구권이란 무엇인가요? 기존 2년이었던 전월세 계약기간을 한 차례(2년) 연장할 수 있는 권리로서, 2020년 7월 31일 시행되었습니다

전세금 감액 연장일이 공휴일인 경우 대출 문의 [내부링크]

저는 최초 전세 계약 시 대출을 받았던 은행의 금리가 너무 높아져서, 이번 감액 갱신 때는 새로 계약서를 작성하고 다른 은행에서 대출을 받을 예정입니다. 다행히 당일 대환대출이 가능하다고 하는 은행을 찾아 새로 작성한 전세금 감액 계약서를 사진으로 보내 대출이 가능한지 문의하였습니다. 저의 경우 최초 계약일이 2021년의 금요일이었는데요, 그러다보니 2년이 지난 2023년의 만기일이 토요일입니다. 은행은 공휴일에 문을 열지 않기 때문에 이렇게되면 전세금 감액 계약의 시작일을 하루 앞당겨 금요일로 설정해야 하는 것이 아닌지 추가로 문의하였습니다. 다행히 전세금 감액 계약은 원래의 만기일인 토요일을 시작일로 작성하여 2년 연장 하는 것으로 하되, 대출 실행은 하루 전인 금요일에 먼저 이루어지니 시작일이 토요일이더라도 걱정하지 말라는 답변을 받을 수 있었습니다. 아직 계약 연장일까지 여유가 있어서 은행에는 다음달 쯤 서류를 제출하면 된다고 합니다. 그래도 미리 서류를 준비하기 위해 무엇이

전세금 감액 연장 계약 후기 - 5개월 전, 감액이 없으면 연장도 없다 [내부링크]

이번 주에 전세금 감액 연장 계약서를 작성 하였지만 사실 전세금 감액 연장까지 임대인과 몇 달 간의 밀고 당기기 과정이 있었습니다. 당분간은 시간대별로 어떤 일이 있었는지 정리해서 기록하는 일에 집중할 예정입니다. 저는 최초 전세 계약을 2021년 4월에 입주하는 것으로 진행 하였는데, 이 당시에만 해도 동네 공인중개사무소에 줄을 서서 기다려야 했고 전세가가 1년 전 매매가를 뛰어넘을 정도로 급등하다보니 비싼 월세로우선 입주라도 하겠다는 사람들이 있었던 기억이 납니다. 입주 후 전세가가 계속 올라가다가 2022년 하반기가 되었고, 갑자기 주변 전세 시세가 급하게 떨어지기 시작하였습니다. 아무래도 현재 전세가로는 다음 임차인을 구하기 어려울 것 같아, 전세 연장 5개월이 남은 시점에서 임대인에게 연락하였습니다. "주변 전세 시세가 떨어지고 있습니다. 전세금 감액이 없으면 연장 없이 전출할 예정입니다." 이렇게 임대인과 길고 지루한, 하지만 행복한 결말이 기다리고 있는 전세 연장까지의

전세금 감액 연장 계약 후기 - 2개월 전, 전세 감액 계약서와 특약을 작성하다 [내부링크]

저는 전세 연장 3개월이 남은 시점부터 현재 호가보다 낮은 전세 가격을 확보하기 위해 네이버 부동산 기록 뿐 만 아니라 직접 발품을 팔아 조사하였습니다. 전세 연장 2달하고도 2주 전, 임대인과 협상을 시작하였습니다. 전세 연장 2달 전까지 협상이 결렬될 경우, 계약 만료를 통지하기 위해서 입니다. 전세금 감액 연장 계약 후기 - 5개월 전, 감액이 없으면 연장도 없다 전세금 감액 연장 계약 후기 - 4개월 전, 주변 전세 시세를 꾸준히 기록하다 전세금 감액 연장 계약 후기 - 3개월 전, 주변 전세 최저가 이하 금액을 제시하다 임대인은 우선 현 시세에서 1억을 낮춘 금액을 제시하였으나, 제가 현재 전세 호가를 네이버 부동산에서 확인해 보라고 말씀드리자 최저가에 맞춰 주겠다고 제시하였습니다. 이 때 제가 계산해 둔 전세가율 현황 자료도 큰 도움이 되었습니다. 전세금 감액 연장과 전세가율 저는 커뮤니티 센터에서 이미 빈 집을 매물로 갖고 계신 분을 만나 확보한 현재 호가보다 낮은 전세

전세금 감액 연장 계약 후기 - 4개월 전, 주변 전세 시세를 꾸준히 기록하다 [내부링크]

저는 전세 연장 5개월이 남은 시점에서 임대인에게 전세금 감액이 없으면 연장 없이 전출할 예정이라고 연락하였습니다. 전세금 감액 연장 계약 후기 - 5개월 전, 감액이 없으면 연장도 없다 이 때부터 주변 전세 시세를 엑셀로 만들어서 꾸준히 기록하였고, 이 자료는 나중에 임대인과 협상할 때 아주 요긴하게 사용하였습니다. 만약 전세금 감액 협상이 잘 되지 않아 이사를 가게 된다면, 반드시 지켜야 할 필수 조건과 있으면 좋은 선택 조건을 선정하였습니다. 필수: 아이 초등학교를 옮기지 않는 근처 거주지, 원하는 집의 넓이 선택: 가족이 원하는 층 높이, 집의 인테리어 상태 2~3일에 한 번씩 네이버 부동산에서 전세 및 월세 매물을 조사하고, 아래 스크린샷과 같이 언제 집이 매물에 올라왔는지 그리고 언제 사라졌는지까지 기록하여 동향을 파악하였습니다. 주변 전세 시세 엑셀 조사하다 보니 가끔 같은 아파트 단지라도 초등학교 배정이 달라지는 경우가 있었는데요, 어떤 경우에 이렇게 되는지 정리해 보

전세금 감액 연장 계약 후기 - 3개월 전, 주변 전세 최저가 이하 금액을 제시하다 [내부링크]

저는 전세 연장 4개월이 남은 시점부터 주변 전세 시세를 꾸준히 기록하기 시작하여, 전세금 감액 연장서를 작성한 최근까지도 기록해 왔습니다. 전세금 감액 연장 계약 후기 - 5개월 전, 감액이 없으면 연장도 없다 전세금 감액 연장 계약 후기 - 4개월 전, 주변 전세 시세를 꾸준히 기록하다 전세 연장 3개월이 남은 시점부터는 네이버 부동산에만 의지하지 않았습니다. 직접 발품을 팔아 주변 공인중개사 분들을 찾아가기도 하고, 커뮤니티 센터에서 같이 운동하시는 분들에게 아직 공개되지 않은 매매나 전세 매물이 있는지 여쭤보기도 하였습니다. 그 결과 두 가지 정보를 추가로 얻을 수 있었습니다. 가격이 현재 호가보다 낮은 전세 매물도 있는데, 부동산에 공개하지 않는 경우가 있음 매매로 나온 물건이 이미 빈 집인 경우, 집주인과 잘 이야기하면 호가보다 낮게 전세가 가능할 수 있음 2주 동안 열심히 알아본 결과, 커뮤니티 센터에서 이미 빈 집을 매물로 갖고 계신 분을 만나 제 상황을 잘 말씀드려서