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[접수예정] 5월 11일 명도스터디 참가자 모집 (접수마감 : 5/10) [내부링크]

명도스터디입니다. 4월 명도스터디 리뷰 [후기] 4월 명도스터디 리뷰 명도스터디입니다. cafe.naver.com 명도스터디를 소개합니다. 명도스터디는 부동산, 경공매, 임대차보호법, Money에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관/사법보좌관 출신 법무사, 감정평가사, 세무사, 경매전문가, 투자자 등이 한 자리에 모여서 자유롭게 토론하는 모임입니다. 다양한 경험을 가진 전문가들이 만나 서로의 경험을 공유하고 함께 성장하고 있습니다. 명도스터디 구성 명도스터디는 발제자를 중심으로 진행되는 1주제와 머니스터디를 다루는 2주제로 나누어 진행됩니다. 1주제는 회원이 직접 자유롭게 발제할 수 있으며, 발제시간 이후 토론 시간을 통해 평소 궁금했던 점, 해결되지 못했던 점 등을 발제자, 전문가에게 자유롭게 질문하고 함께 토의할 수 있습니다. 2주제는 회원이 각자 투자 경험과 실제 투자중인 비트코인의 현황을 공유하는 등 Money와 관련하여 자유롭게 대화하고 토론하는 시간입니다. 실전 투자자들과

타인의 토지에 무단으로 식재된 수목의 소유권 [내부링크]

법무법인 명도 이동연 본부장입니다. 타인의 토지에 무단으로 식재된 수목의 소유권 이번에는 타인의 토지에 무단으로 식재된 수목의 소유권이 누구에게 있는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 일반적으로 타인의 토지에 수목을 식재하기 위해서는 타인의 토지를 점유하거나 사용·수익하는 정당한 원인이 있는 권리가 있어야 하며, 이러한 권원에 의하여 수목을 식재한 경우에는 그 소유권은 당연히 식재한 자에게 있습니다(민법 제256조 단서 참조). 법무법인 명도 명도본부 이동연 본부장 대법원의 판결 그렇다면 타인의 토지에 아무런 권원 없이 무단으로 식재된 수목의 소유권은 누구에게 있을까요? 이와 관련한 대법원의 판결 내용은 아래와 같습니다. 원심판결 이유에 의하면 원심은 그 거시 증거에 의하여 피해자 김이 공소외 최으로부터 가옥을 매수하여 이사한 때에는 이 사건 대밭에 위 최이 심은 10여 주의 대나무가 있었는데 그 후 위 김은 대나무 100여 주를 동 대밭에 식재하고 20여 년간 가꾸어 온 사실을 인

임대인의 상가월세인상 무조건 올려줘야 하나요? [내부링크]

임대인의 상가월세 인상 요구 무조건 올려줘야 하나요? 임대인이 상가월세 인상을 요구합니다. 무조건 올려줘야하나요? 상가를 운영 중인 임차인에게 상가월세 인상뿐 아니라 보증금 증액 역시 항상 걱정되는 부분입니다. 임대인이 차임증액을 요구한다면 임차인은 어떻게 대처해야 할까요? 환산보증금 체크해보자! 먼저 임대인이 청구한 증액이 합당한지 확인해 봐야 합니다. 지역별 기준액에 포함되는지에 따라 임대인이 요구할 수 있는 인상 금액의 상한선이 달라지기 때문에 꼭 확인해야 합니다. 환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100) 지역 환산보증금 기준액 서울특별시 9억 원 과밀억제권역 및 부산 6억 9천만 원 광역시(부산 제외), 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주 5억 4천만 원 그 밖의 지역 3억 7천만 원 환산보증금이 지역별 기준액 이하인 경우, 임대인이 임차인에게 요구할 수 있는 인상 범위는 기존 임대료와 보증금의 5% 이하로 가능합니다(임대료와 보증금을 동시에 5% 한도 안에서

[법무법인 명도] 경력사원 채용공고 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 명도입니다. DIFFERENT WAY OF SOLVING 명도 잘하는 사람들이 있는 곳, 법무법인 명도와 함께 할 따뜻한 인재를 찾습니다. 모집분야 접수담당자 1명 접수담당자란? 법무법인 명도에서 진행하는 모든 소송 서류를 전자로 제출하는 업무를 담당합니다. 근무형태 · 정규직(수습기간 3개월) · 주 5일 근무(공휴일 휴무) · 근로시간 09:00 ~ 19:20 (점심시간 12:00~13:00) 일 필수 근로시간 8시간이며, 잔여 근무시간은 자율근무로 합니다. · 연봉 39,240,000원(세전 / 식대포함) · 퇴직금 별도 * 단, 수습기간의 급여는 70%만 지급됩니다. 복리후생 · 자유로운 연차 사용 · 하계휴가비, 명절귀향비 지급 · 휴게실 운영, 간식 구비 · 매월 건강관리비 지급(미션 달성 시) · 연 1회 MT · 4대 보험 가입 및 퇴직연금 제도 운용 · 배우자 출산휴가, 육아휴직 제도 · 사내 펜션 이용 지원 자격 접수업무를 능숙하게 수행할 수

재건축을 이유로 한 임대인의 계약갱신 거절 [내부링크]

법무법인 명도 노경국 변호사입니다. 재건축을 이유로 한 임대인의 계약갱신 거절 현행 상가건물임대차 보호법(이하 ‘상임법’)은 주로 임차인 보호를 위한 입법이어서 임차인 보호 규정은 다수 있는 반면 상대적으로 임대인을 위한 규정은 많지 않습니다. 임대인을 보호하는 것으로 볼 수 있는 규정 중 하나를 살펴보도록 하겠습니다. 임차인 보호 수단 중 하나인 임차인의 계약갱신 요구에 대해 임대인이 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있는 경우가 바로 그것인데, 상임법에 어떻게 규정되어 있는지, 그리고 구체적으로 임대인이 재건축을 목적으로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다. 상임법 제10조 제1항 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이

[언론보도] 반값 경매 쏟아지는 단독주택…세컨하우스 로망의 몰락 (헤럴드경제) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 반값 경매 쏟아지는 단독주택…세컨하우스 로망의 몰락 헤럴드경제-고은결기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 3월 12일자 헤럴드경제 '반값 경매 쏟아지는 단독주택…세컨하우스 로망의 몰락' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 은퇴자들이 찾는 교외 단독주택에 대한 관심이 이어진다. 경기 양평군 등지에는 몇 차례 유찰을 거듭한 ‘반값 주택’ 물건들이 잇따라 나오기도 했는데, 법정지상권 성립 여부나 환금성 등을 꼼꼼히 살펴보고 매수를 시도해야 한다는 조언이 나온다. (중략) 만약 창고 소유자가 건물 소유자와 다르고, 창고를 계속 사용하겠다고 하면 낙찰자에게 지료를 줘야 한다. 다만 기존 단독주택에선 이런 입찰 외 물건에 대한 갈등이 크지는 않다. (중략) 낙찰금액 7999원은 역대 최저가 매각가격으로, 그간 가장 낮은 가격이었던 지난 2002년 8월 대전지방법원 서산지원에서 팔린 충남 당진시 우강면의 ‘밭’(3

간접점유자의 대항력 [내부링크]

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 간접점유자의 대항력 임차인이 아닌 가족이 전입을 하더라도 대항력이 유지된다는 이야기를 많이 들어보셨을 것입니다. 실제로 법원은 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(대법원 1988. 6. 14. 선고 87다카3093,3094 판결 등 참고)고 판시하고 있습니다. 임차인의 점유보조자에 해당하는 자의 주민등록으로도 대항력 요건을 갖춘 것이라는 해석입니다. 점유보조자 점유보조자는 가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 사람으로서(민법 제195조) ‘기타 유사한 관계’는 타인의 지시를 받고 이에 따라야 할 관계로서 사회관념상 점유를 보조한다고 인정되는 모든 경우를 포괄합니다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2010다45920 판결 등 참고). 설명이 어려운데요, 보통 가정에서 미독립 자녀

임차권등기명령신청의 필요성 [내부링크]

임차권등기명령신청의 필요성 임차권등기는 왜 해야 할까요? 임대인이 보증금반환을 차일피일 미룬다면, 임차인의 입장에서는 불안할 수밖에 없습니다. 더군다나 이사를 예정하고 있다면 더욱 초조할 텐데요. 이사 날은 다가오고, 이 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요? 임대인이 돌려주기만을 기다리기엔 임차인도 시간이 없습니다. 우선 임차인이 대항력을 유지하기 위해선, 주택의 인도와 주민등록(전입)이 되어야 합니다. 이사를 나가버린다면 주택에 대한 점유를 잃어버리기 때문에 대항력을 유지할 수 없게 됩니다. 대항력을 잃어버린 임차인은 보증금반환에 우선변제권 역시 상실됩니다. 그렇다면 임차인은 보증금을 돌려줄 때까지 버텨야 할까요? 물론 이것도 방법이지만, 이사를 가야 하는 임차인이라면 '임차권등기명령신청'이라는 절차를 밟는다면, 대항력을 유지한 채 거주이전을 자유롭게 할 수 있습니다. 임차권등기명령신청은 임대차 종료 후 보증금 전부 또는 일부를 반환받지 못한 임차인이라면 임대인의 동의 없이 단독으로

계약해제 시 계약금 반환? 몰수? [내부링크]

법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 계약해제 시 계약금 반환? 몰수? 매매든 임대차든 계약체결 단계에서 문제가 발생하는 경우가 많습니다. 소유하고 있는 건물을 매도하기 위해 매수인과 매매계약을 체결하고 계약금을 수령하였는데, 중도금 지급기일 전에 땅값이 상승하면 매도인 입장에서는 난감할 수 있습니다. 반대로 매수인이나 임차인이 매매계약 혹은 임대차계약을 진행하였는데 계약금만 지불하고 연락이 두절되면 매도인 혹은 임대인 입장에서 난처할 수 있습니다. 오늘은 계약금에 대해 이야기해보려 합니다. 계약금의 반환 또는 몰수 첫 번째, 계약금의 반환 또는 몰수입니다. 먼저 계약금이란 매매계약이나 임대차계약에서 계약을 체결할 때 당사자의 한쪽이 상대방에게 교부하는 금전입니다. 보통 매매계약의 경우 매매대금의 10%, 임대차계약의 경우 보증금의 10%를 매도인 혹은 임대인에게 지급합니다. 사례를 들어 설명하겠습니다. 매도인 A와 매수인 B는 매매계약을 체결하였고 매수인 B는 매수금액의 10%인 계약

임차인의 항변 [내부링크]

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 임차인의 항변 임차인이 임대차 종료 후에도 임차 건물을 계속 점유하면서 임차 건물의 반환을 거부하고 있는 경우, 임대인은 임차인을 상대로 명도소송을 제기할 수밖에 없습니다. 이때 임차인은 명도소송 과정에서 어떤 항변을 할 수 있을까요? 제일 먼저 생각할 수 있는 것이 “보증금 반환과의 동시이행항변”입니다. 이 경우 임대인은 연체차임 등을 보증금에서 공제하여야 한다는 공제의 재항변을 할 수 있고, 나아가 임차인이 보증금의 수령을 거부하면서 임차 건물의 인도를 계속 거부할 때는 변제공탁의 방법으로 보증금반환의무를 이행할 수도 있습니다. 비용상환청구권 다음으로 “비용상환청구권”입니다. 임대인의 비용상환의무(유익비상환의무)는 임차인의 임차목적물반환의무와 동시이행관계에 있습니다. 그러나 통상 임대차계약을 체결할 때 표준계약서를 주로 사용하는데, 표준계약서의 내용 속에는 “원상회복약정”이 존재합니다. 건물의 임차인이 임대차관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복

[언론보도] 부동산 경매 '11년만에 최다'...하반기 더 쏟아진다 (머니투데이뉴스) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 부동산 경매 '11년만에 최다'...하반기 더 쏟아진다 머니투데이뉴스-조은아기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 03월 20일자 MTN뉴스 '부동산 경매 '11년만에 최다'...하반기 더 쏟아진다' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 뉴스 인터뷰 내용 발췌 부동산 경기가 얼어붙으면서, 아파트나 빌라 등 주거용 부동산만이 아니라 업무·상업 시설들도 줄줄이 경매로 나오고 있습니다. 최근 한 달 신규 경매신청 물건 수는 약 11년만에 최다를 기록하기도 했는데요. 문제는 하반기로 갈수록, 경매 물건이 더 쏟아질 것이란 우려의 목소리도 나옵니다. (중략) 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 전망했습니다. 2022년 하반기 고금리에 직격탄을 맞은 물건이 시차를 두고 이제 본격적으로 경매시장에 영향을 미치고 있다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장 자세한 내용은 아래 기사를 확인해 주세요. 부동산 경매 '11년만에 최다' …하반

명도소송절차와 명도소송비용 절약하는 방법 [내부링크]

명도소송절차와 명도소송비용 절약하는 방법 부동산 임대차 관계에 있어 임대인과 임차인은 입장의 차이가 있기 때문에 사소한 문제로 다툼이 생길 수 있습니다. 더욱이 서로 협의가 진행되지 않고 임대인과 임차인 간의 신뢰가 깨지는 순간, 서로 앙숙이 되어 싸울 수밖에 없습니다. 예를 들어, 주택을 임차한 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 경우, 임대차계약의 해지 사유로써 임대인은 명도소송을 통해 부동산을 인도받을 수 있습니다. 이 경우 임대인은 변호사 사무실에 사건을 의뢰하여 법적 절차를 진행할 수 있지만, 명도소송비용이 부담스럽게 느껴질 수 있습니다. 이 경우 나홀로 명도소송, 즉 셀프소송을 생각해 보실 텐데요. 우선 명도소송 뜻과 명도소송절차, 명도소송비용 등을 살펴보겠습니다. 명도소송이란? 정당한 권한 없이 부동산을 점유하고 있는 자를 대상으로 부동산을 인도받기 위하여 행하는 민사소송 절차입니다. 쉽게 말해, 임대인 또는 부동산의 소유자가 (권한 없이) 불법으로 부동산을 점유하고 있

강제집행 신청 취하 시 집행비용의 부담 [내부링크]

법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 강제집행 신청 취하 시 집행비용의 부담 오늘은 강제집행 신청 취하 시, 법원이 여러 사정을 종합하여 집행비용을 부담할 당사자와 그 부담액을 정할 수 있는지 여부에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 채권자로부터 건물에 대한 철거집행을 위임받은 집행관은 채무자에게 수회에 걸쳐 철거고지를 하였으나 채무자의 자진철거 약속에 따라 상당한 기간 철거집행에 들어가지 않으면서 채권자에게 철거집행에 필요한 안전도 검사를 실시할 것을 요구하였고, 이에 따라 채권자가 철거집행을 위하여 안전진단용역을 실시하는 등의 절차를 밟고 있던 도중 채무자가 자진철거를 함으로써 채권자가 위 집행의 신청을 취하하여 그 절차가 끝나게 된 사안입니다. 원심 판단 원심은, ‘채권자가 집행 준비를 위하여 지출한 모든 비용이 집행비용이 되는 것은 아니고, 집행 준비를 위하여 지출한 비용은 강제집행을 개시하지 않으면 집행비용으로 고려될 여지가 없다. 나아가 집행이 개시된 다음에 비용을 지출하였더라도

계약 갱신 시에 재건축계획을 고지한 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있을까요? [내부링크]

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 계약 갱신 시에 재건축계획을 고지한 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있을까요? 주택이나 상가건물의 소유자(임대인)는 가까운 장래에 철거할 예정인 건물을 임대하는 경우가 있습니다. 주임법이나 상임법은 이러한 경우 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 하는 규정을 두고 있습니다. 즉, 주임법 제6조의3 제1항 제7호 가목과 상임법 제10조 제1항 제7호 가목은 ‘임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’에는 주택이나 상가건물의 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다. 최초 계약체결 시에 재건축계획을 고지한 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다는 점에 대해서는 이론의 여지가 없습니다. 그렇다면, 계약 갱신 시에 재건축계획을 고지한 주택이나 상가건물의 임대인도 그 후 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있을까요? 사

[승소사례] 계쟁건물의 철거에 대한 청구이의 [내부링크]

법무법인 명도입니다. 계쟁건물의 철거에 대한 청구이의 2021다264611 청구이의 몇십 년 전 A는 토지소유자로, B를 상대로 건물철거 소송을 제기하였습니다. 'B는 토지를 점유할 권원이 없음'을 이유로, A의 건물철거 청구가 전부인용되면서 판결이 확정되었습니다. 그 후 건물은 철거가 미뤄진 채 토지는 현재 의뢰인에게 소유권이 이전되었고, 건물에 대한 소유권은 C(이하 '상대방')에게 이전되었습니다. 그 사이 상대방은 건물을 집합건물로 변경한 후 구분소유자로서 토지 사용 권리를 주장하며 나아가 '토지를 대가없이 사용하기로 의뢰인과 묵시적 합의를 하였다'고 주장하며, 철거소송에 대한 이의를 제기하였습니다. 이럴 경우 어떻게 해결해야 할까요? 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해드리겠습니다. 사건개요 당사자 관계 건물 소유자(원고-상대방) 토지 소유자(피고-의뢰인) 사건개요는 다음과 같습니다. 오래 전, 이전 토지 소유자는 이전 건물 소유자를 상대로 건물철거 소송을 제기

물건별 좋은 매물 찾는 방법 IV [내부링크]

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 물건별 좋은 매물 찾는 방법 IV 종목별로 확인해야 할 사항은 시세 등 가격 동향이나 위치, 접근성 등 공통적인 사항과 개개 물건마다의 특수성으로 나뉠 수 있습니다. 조사는 과하면 과할수록 좋기 때문에 가능한 점검표인 ‘체크리스트’를 만들어 조사에 임하면 부실 조사를 방지할 수 있어 좋습니다. 그 네 번째로 공장 경매 시 주의할 점을 소개하겠습니다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장 공장 공장은 거래 사례가 적어 가격 파악이 어려울 뿐만 아니라 감정가도 평균 수십억 원에 달하는 등 실수요 목적이 아니면 응찰이 쉽지 않은 종목입니다. 공장 경매의 가장 큰 장점은 각종 인ㆍ허가에 들어가는 시간과 비용을 생략할 수 있어 신축 시보다 적은 자본과 짧은 기간에 공장 가동이 가능하다는 점인데요. 특히 수도권에서 공장 설립은 공장총량제 때문에 설립이 제한받습니다. 그러나 경매의 경우 수도권이라도 공장총량제 적용 없이 가동이 가능합니다. 인ㆍ허가된 공장인지

주택 임차권등기명령 신청요건과 신청방법 [내부링크]

주택 임차권등기명령 신청요건과 신청방법 이사 갈 집 이사 날짜는 잡아놨는데, 임대인이 돌려줄 보증금이 없다며 들어올 사람을 구하고 있다고 해 세입자는 보증금을 돌려받기 전 이사를 가야 하는 상황입니다. 돈은 나중에 받더라도 이사 먼저 해도 될까요? 세입자 입장에선 혹시 보증금을 못 돌려받는 건 아닐지 걱정되실 텐데요. 이럴 경우 어떻게 해야 할까요? 임차권등기와 임차인의 대항력 임차인의 대항력은 전입과 거주로 성립되고, 둘 중 하나라도 유지하지 못하면 임차인은 대항력을 상실하게 됩니다. 또한 이사 갈 집에 전입신고도 해야 하니 전입까지 옮겨버리면 우선변제권마저 행사할 수 없겠죠. 결국 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받지 못해 보증금을 반환받지 못하거나 반환받기 어려워지게 됩니다. 그럼 어떻게 해야 될까요? 임차권등기명령 임차인은 임차권등기명령제도를 통해 임차권을 공시하는 방법으로 제3자에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임차권등기 시 임차인은 맘 편히 이사할 수

법제처 국가법령정보센터 이용하기 [내부링크]

법무법인 명도 김민경 변호사입니다. 법제처 국가법령정보센터 이용하기 부동산 관련 법령에 관한 정보를 어디에서 구하고 계시나요? 법무법인 명도의 블로그와 유튜브(명도TV) 외 여러 경로를 통해 다양한 정보를 접하고 계실 텐데요, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등 법령에 관한 정보의 경우 법제처 국가법령정보센터 이용을 추천드립니다. 최신개정된 법령을 가장 정확히 파악할 수 있을 뿐 아니라, 제·개정의 이유, 판례, 생활법령정보, 한눈보기 등을 통해 해당 조문의 내용을 쉽게 이해하실 수 있습니다. 예를 들어 주택임대차보호법에 관해 알고 싶으시다면, 아래 법제처 법령정보사이트에서 주택임대차보호법을 검색하시면, 주택임대차보호법 조문이 화면에 검색이 됩니다. 국가법령정보센터 국가법령정보센터 법제처 는 우리나라의 모든 법령정보 를 제공합니다. 현행법령 검색어 입력 검색기록 열기 검색 기관별 찾기 중앙부처 및 자치단체 중앙부처기관 자치단체 법분야별 찾기 총 44개 법령 분야 분야별 이번주

[접수중] 4월 6일 명도스터디 참가자 모집(접수마감 : 4/5) [내부링크]

명도스터디입니다. 3월 명도스터디 리뷰 [후기] 3월 스터디 리뷰 명도스터디입니다. 3월 명도스터디(9회차)는 총 21명의 회원분들과 함께 진행됐습니다. 1부는 김미경 회원님께서 '집합건물 대지권 목적 토지 투자 사례'라는 주제로 발제를 진... cafe.naver.com 명도스터디를 소개합니다. 명도스터디는 부동산, 경공매, 임대차보호법, Money에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관/사법보좌관 출신 법무사, 감정평가사, 세무사, 경매전문가, 투자자 등이 한 자리에 모여서 자유롭게 토론하는 모임입니다. 다양한 경험을 가진 전문가들이 만나 서로의 경험을 공유하고 함께 성장하고 있습니다. 명도스터디 구성 명도스터디는 발제자를 중심으로 진행되는 1주제와 머니스터디를 다루는 2주제로 나누어 진행됩니다. 1주제는 회원이 직접 자유롭게 발제할 수 있으며, 발제시간 이후 토론 시간을 통해 평소 궁금했던 점, 해결되지 못했던 점 등을 발제자, 전문가에게 자유롭게 질문하고 함께 토의할 수 있습니

증여와 상속, 그 차이와 세금의 이해 [내부링크]

법무법인 명도 조성철 본부장입니다. 증여와 상속, 그 차이와 세금의 이해 1. 증여와 상속의 기본 개념 증여는 살아 있는 동안 자신의 재산을 다른 사람에게 전달하는 것을 말합니다. 반면에 상속은 사망한 이후에 남은 재산을 법적인 절차를 통해 상속받는 것을 의미합니다. 상속세는 상속을 받은 후에, 증여세는 즉시 세금이 부과되어 증여 시에 지불됩니다. 부과 세금의 계산 방법은 증여의 경우 증여받는 사람의 금액에 따라 바로 일정한 요건하에 세금이 바로 부과되나(유산취득세방식), 상속의 경우는 상속재산에서 분배되기 전에 세금을 먼저 반영후 잔여금액으로 분배가 됩니다(유산세방식). 2. 상속세와 증여세 세율 세금은 재산의 가치에 따라 다르게 부과됩니다. [상속/ 증여세 세율] 상속·증여세 세율 1억 이하 10% 1억 초과 ~ 5억 이하 20% 5억 초과 ~ 10억 이하 30% 10억 초과 ~ 30억 이하 40% 30억 초과 50% 예시 1) 40억 재산을 4명의 자녀에게 증여할 경우 각 자녀

담보신탁 부동산에 관한 사업자등록의 대항력 판단 시 유의 사항 [내부링크]

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 담보신탁 부동산에 관한 사업자등록의 대항력 판단 시 유의 사항 부동산 담보신탁은 부동산의 관리와 처분을 부동산 신탁회사에 신탁한 후 수익증권을 발급받아 이를 담보로 금융기관에서 금전을 차용하는 절차를 말합니다. 부동산신탁회사는(이하 ‘신탁사’) 신탁 수수료를 받고 신탁재산을 담보력이 유지 · 보존되도록 관리하다가 금융기관에서 대출받은 사람(이하 ‘위탁자’)이 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하고, 대출금을 갚지 못하면 부동산을 처분하여 그 대금으로 금융기관에 채무를 대신 갚아주게 됩니다. 대출금을 갚지 못하면 부동산 처분을 위해 신탁사는 명도소송을 진행하게 됩니다. 건물에서 신탁사 및 금융기관의 동의를 받지 않고, 소유자 행세를 하는 위탁자나 이들과 임대차 계약을 맺고 거주 또는 영업하는 사람이(이하 ‘불법 점유자’) 존재하면 부동산은 공매 절차에서 대부분 유찰되기 때문입니다. 부동산 담보신탁 명도소송 가능한 경우 1. 부동산 담보신탁 계약 체결 전에

명도소송 뜻 절차 및 유의할 점 [내부링크]

(1) 명도소송 뜻 명도소송이란 임대인과 임차인 간 임대차계약의 해지 또는 만료가 되면 임차인은 임대인에게 부동산을 인도할 의무가 있음에도 이를 임대인에게 인도하지 않았을 경우, 임대인이 임차인으로부터 임대차계약을 체결한 부동산을 인도받기 위하여 임차인 또는 무단점유자를 대상으로 법원을 통해 소를 제기하는 것을 뜻합니다. 즉, 정당한 권리 없이 부동산을 점유하고 있는 임차인 또는 무단점유자를 대상으로 부동산의 점유권을 인도받기 위하여 진행하는 소송이라고 이해하면 쉽습니다. (2) 명도소송을 하는 이유 임대인과 임차인 간 임대차계약을 체결한 이후 해지 또는 기간의 만료를 사유로 부동산을 점유할 권리를 상실한 임차인 또는 무단점유자가 부동산인도를 거부하는 경우 소송을 진행하게 됩니다. (3) 명도소송의 진행 사유 소송을 진행하게 되는 사유는 크게 해지와 만료로 구분합니다. 해지의 사유로는 차임연체(주거일 경우 2개월치의 월세 미납, 상가일 경우 3개월치의 월세 미납 등)와 무단전대(임대

제3취득자의 비용상환청구권에 기한 유치권 행사 가부 [내부링크]

법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 제3취득자의 비용상환청구권에 기한 유치권 행사 가부 오늘은 제3취득자의 비용상환청구권에 기한 유치권 행사가 가능한지에 대해 살펴보고자 합니다. 1) 피고는 2016. 8.경 근저당권이 설정되어 있던 이 사건 각 토지 등을 매수하여 그 무렵 일부 지분에 관하여 소유권이전등기를 마치고 2018년경까지 이 사건 각 토지 등을 건물 부지로 조성하였으며 2019. 6.경 이 사건 각 토지에 관한 나머지 소유권이전등기를 모두 마치고 이를 점유하고 있다. 2) 이 사건 각 토지에 설정되어 있던 위 근저당권 실행을 위한 경매절차가 2018. 9.경 개시되었고, 원고는 그 경매절차에서 2019. 12.경 이 사건 각 토지 등을 매수하여 소유자가 되었다. 3) 원심은 피고가 이 사건 각 토지를 건물 부지로 개량하는 데 비용을 지출하였고 그 가치 증가액이 현존하는 사실을 인정한 다음 피고가 민법 제367조에 의한 비용상환청구권을 가지고 이를 피담보채권으로 하여 경매절

임차권등기신청방법과 필요성 [내부링크]

임차권등기명령신청 방법과 필요성 새로운 세입자를 구할 때까지는 보증금 못 돌려준다는 임대인 어떻게 해야 할까요? 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는 임대인 때문에 임차인 입장에서는 곤혹스러운 상황에 놓이게 됩니다. 이런 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요? 임차인의 대항력 인도 + 주민등록(전입) 제3자에 대해 대항력 발생 우선 임차인의 대항력에 대해 설명해 드리겠습니다. 임차인이 거주와 전입신고를 마치면 그다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 발생합니다. 임차인이 대항력을 유지하는 이상 주택임대차보호법에 따라 임차인의 권리를 주장할 수 있는데요. 임차인이 보증금을 받지 못하고, 이사한다면 어떻게 될까요? 임차인의 대항력 요건인 점유와 전입 중 하나라도 상실된다면, 임차인은 임차주택에 대한 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 없게 됩니다. 이때, 임차인이 이사를 가게 되더라도 대항력을 유지할 수 있는 방법이 바로 '임차권등기'입니다. 임차권등기명령신청 방법 임차권등기명령신청

임차인의 해지통고에 의한 임대차 해지 효력의 발생일 [내부링크]

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 임차인의 해지통고에 의한 임대차 해지 효력의 발생일 주택임대차보호법 제6조의2에 의하면 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되었더라도 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 임대차계약의 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 위 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약의 해지의 효력이 발생됩니다. 그리고 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 및 제2항에 의하면 임차인은 1회에 한하여 임대차계약의 기간이 만료되더라도 기간만료일 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하면 특별한 사정이 없는 한 임대차계약은 갱신되게 됩니다. 계약갱신요구권으로 갱신된 임대차계약의 해지 그런데 주택임대차보호법 제6조의3 제4항에서 ‘제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다’고 되어 있습니다. 그 의미는 묵시적 갱신의 경우와 마찬가지로 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 후에도 언제든지 임대인에 대하여 임대차계약의 해지를 통지할 수 있고,

[언론보도] 대출금 때문에... 1월 법원 경매 신청건수 10년 6개월만에 '최대' (브릿지경제) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 대출금 때문에...1월 법원 경매 신청건수 10년 6개월만에 '최대' 브릿지경제-채현주 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 2월 25일자 브릿지경제 "대출금 때문에...1월 법원 경매 신청건수 10년 6개월만에 '최대'" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 금리 인상과 경기침체의 후폭풍으로 올해 1월 법원에 접수된 전국의 신규 경매 신청건수가 1만건을 돌파한 것으로 나타났다. 월별 기준 10년 6개월 만에 최대 기록이다. (중략) 경매물건이 증가하는 것은 2022년부터 이어진 고금리 기조와 경기 침체 여파, 매매거래 침체 등으로 채무 상환에 어려움을 겪는 차주들이 증가하고 있어서다. 역전세난 여파로 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청한 경우도 크게 늘었다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 말했다. 경매 신청 건수가 늘었다는 것은 그만큼 경제사정이 좋지

재개발조합이 협의나 재결을 거치지 않고 주거이전비 등을 공탁한 경우 [내부링크]

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 재개발조합이 협의나 재결을 거치지 않고 주거이전비 등을 공탁한 경우에도 현금청산 대상자는 건물을 인도해야 한다. 사안 (1) 甲은 주택재개발정비사업의 시행을 위하여 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에 따라 설립된 조합입니다. (2) A는 정비사업 구역 내에 있는 건물의 3분의 2 지분을 소유하면서 그 건물에 거주하고 있는데, 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되었습니다. (3) A가 건물 등에 관한 수용재결 신청을 청구함에 따라 甲은 2017. 5. 12. 경기도지방토지수용위원회에 수용재결 신청을 하였습니다. (4) 위 정비사업에 관하여는 2017. 8. 2. 관리처분계획이 인가･고시되었습니다. (5) 甲은 2018. 5. 28. A를 상대로 건물의 명도를 구하는 소를 제기하였습니다. (6) 경기도지방토지수용위원회는 2018. 6. 11. 건물과 그 대지 등에 관한 손실보상금을 456,322,130원으로 정하여 재결을 하였습니다

임차인으로부터 지급받은 임대인의 권리금 반환의무 [내부링크]

법무법인 명도 이동연 본부장입니다. 임차인으로부터 지급받은 임대인의 권리금 반환의무 이번에는 임차인으로부터 지급받은 임대인의 권리금 반환의무에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 권리금이란? 권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 따라서 보통 권리금은 임차인들끼리 주고 받고 있습니다. 하지만 임대인이 직접 운영하는 상가를 임차인에게 이전하거나 또는 위치가 좋은 공실인 상가 등 임대인이 임차인에게 권리금을 지급받는 경우도 있습니다. 그렇다면 임대인이 임차인으로부터 권리금을 지급받았으나, 임대인의 사정으로 인하여 임대차계약이 해지되었을 때 임대인은 지급받은 권리금을 반환해야할 의무가 있을까요? 이와 관련한 대법원의 판결내용은 아래와 같습니다. 법무법인 명도 이동연 명도본부장 대법원 200

[언론보도] 임차인 보호만큼 균형도 중요하다 (경인일보) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 임차인 보호만큼 균형도 중요하다 헤럴드경제-신혜원기자 법무법인 명도 정민경 대표변호사는 2024년 2월 28일자 경인일보 "임차인 보호만큼 균형도 중요하다" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 법무법인 정민경 대표변호사 오피니언 원문 중 발췌 최근 임대인이 실거주를 사유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하려면 이를 스스로 증명하여야 한다는 대법원판결이 선고되었다. 임대인의 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유의 존재를 임차인이 증명하여야 한다는 의견과 임대인이 장래에 실제 거주하려는 경우임을 증명하여야 한다는 의견으로 나뉜 하급심 판단을 정리한 것이다. (중략) 균형이 맞지 않다. 소유권의 기본인 사용권은 사실상 극히 예외적으로 인정하는 반면에 임차인은 자유롭게 계약 내용을 번복할 수 있다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사 임차인을 보호하는 것이 필요하다는 데에는 이견이 없다. 적어도 임차인 스스로 행사한 권리에 대한 책임이 전제되어야 한다.

명도소송 뜻과 명도소송절차 [내부링크]

명도소송이란? 소송이란? 재판에 의해 분쟁을 법률적으로 해결 조정하기 위해 대립 당사자를 관여시켜 심판하는 절차 소송이란, 위에서 정의한 바와 같이 당사자들 간의 분쟁을 해결하기 위한 법적 절차로, 부동산에 대한 법적 분쟁이 일어난다면 대표적으로 ‘명도소송’을 떠올릴 수 있습니다. 명도소송이란? 명도소송이란, 정당한 권한 없이 부동산을 점유하고 있는 자를 대상으로 부동산을 인도받기 위하여 행하는 민사소송 절차입니다. 쉽게 말해, 불법으로 부동산을 점유하고 있는 자를 내보내기 위해 임대인 또는 부동산의 소유자가 제기하는 소송입니다. 명도소송은 어떤 경우 하나요? 명도소송을 제기하는 보통의 경우는 부동산 경매, 임대차계약, 부동산 거래 등이 있습니다. 부동산 경매 낙찰자가 부동산 대금을 모두 지급하고 점유자에 대하여 인도명령을 신청하였음에도 점유자가 이에 불응하며 6개월이 지나도록 계속 점유하고 있는 경우 부동산 임대차계약 임대차계약기간 만료 또는 임대차계약이 종료·해지되었음에도 임차인

[언론보도] 1월 경매신청 1만건 돌파…분양보증사고 13년만 최대 (뉴스토마토) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 1월 경매신청 1만건 돌파…분양보증사고 13년만 최대 뉴스토마토-홍연·송정은기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 2024년 2월 26일 자 뉴스토마토 "1월 경매신청 1만 건 돌파…분양보증사고 13년만 최대" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 내용 중 발췌 올해 1월 법원에 접수된 전국의 신규 경매 신청건수가 1만 건을 돌파했습니다. 월별 통계로는 10년 6개월 만에 최대를 기록했는데요. 고금리 기조와 경기 침체 여파가 경매시장에서도 본격화하고 있다는 분석입니다. (중략) 경매물건이 증가하는 원인으로는 경기침체와 함께 이어진 고금리, 주택가격 하락 등이 꼽힙니다. 금융기관 대출을 받아 주택을 매입한 '영끌족'들이 이자 부담을 견디지 못해서인데요. 또, 전세 사기 피해 주택이 임의경매에 넘어가거나 역전세난으로 보증금을 받지 못한 임차인의 강매 경매를 신청한 경우도 크게 늘었습니다. 법무법인 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 말했습니다

부동산 인도 강제집행 현장에 집행 채무자의 유체동산이 아닌 타인 소유의 유체동산이 있다면? [내부링크]

법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 부동산 인도 강제집행 현장에 집행 채무자의 유체동산이 아닌 타인 소유의 유체동산이 있다면? 부동산 인도 강제집행 절차 중 중요한 집행관의 판단 요소 중 하나는 점유를 누가 하고 있는지 판단하는 것입니다. 파악된 점유자가 강제집행 채무자와 일치하는지를 대조한 후 집행 실시 또는 집행 불능의 판단을 하고 있습니다. 그리고 점유자를 파악하는 주된 수단으로는 점유자가 있으면 미팅을, 점유자가 부재중이라면 수색을 하는 방법으로 합니다. 문제는 타인의 유체동산이 발견되었을 때 타인을 점유자로 봐야 할 것인가에 대한 판단입니다. 강제집행 중 타인의 유체동산이 발견된다면? 점유의 사전적 의미는 물건을 사실상 지배할 수 있는 권리를 갖고 있는 것을 말합니다. 다시 말해 타인의 물건이 소재하더라도 이 타인의 물건의 지배(사용)를 채무자가 하고 있다면 물건의 소유자가 타인이라 하더라도 강제집행을 할 수 있습니다. 각 택배 물품들이 모이는 물류센터 현장과 렌트 물품을

명도소송부터 강제집행까지, 가장 많이 하는 질문과 답변 [내부링크]

명도소송부터 강제집행까지, 가장 궁금해하시는 점을 알려드리겠습니다. 첫 번째, 명도소송부터 강제집행까지 절차 부동산점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행 부동산점유이전금지가처분 명도소송의 시작은 부동산점유이전금지가처분입니다. 부동산점유이전금지가처분이란? 쉽게 말해 명도소송이 끝날 때까지(가처분) 아파트(부동산)에 다른 사람을 들이거나, 다른 사람에게 넘겨주는 것(점유이전)을 금지하는 것을 말합니다. ※가처분 의미, 자세히 알고 싶다면? 가처분신청 가처분의 뜻과 대응방법을 알려드립니다 가처분의 뜻과 대응방법은? 가처분의 뜻과 목적 가처분은 다툼의 대상에 관한 현상이 바뀌면 당사자가 권리... m.blog.naver.com 부동산점유이전금지가처분은 집행 시 점유자의 점유가 해제되고, 집행관에게 이전되기 때문에 추후 점유자가 변경되더라도 제3자의 점유가 명백하기 때문에 승계집행을 통해 강제집행을 진행할 수 있습니다. 그러나 위 가처분 없이 명도소송 후 강제집행을 하게 된다면 제3자가

임대인의 권리금 반환의무의 범위 [내부링크]

법무법인 명도 노경국 변호사입니다. 임대인의 권리금 반환의무의 범위 [명도칼럼] 임대인의 권리금 반환의무의 범위 법무법인 명도 노경국 변호사입니다. 임대인의 권리금 반환의무의 범위 일반적으로 권리금은 기존 임차인이... blog.naver.com 지난 칼럼에서는 임대인이 임차인에게 권리금 반환의무를 지게 되는 경우와 그 반환범위를 알아보았습니다. 이번 칼럼에서는 임차인의 권리금에 대해 임대인이 손해배상의 형태로 기존 임차인에게 배상해야 하는 경우에 대해 알아보도록 하겠습니다. 상가건물 임대차보호법상(이하 ”상임법“)의 규정 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <

임차권등기부터 부동산강제경매까지, 전세사기에 대처하는 방법 [내부링크]

오피스텔, 주택에 전세로 살고 계시다면 전세사기가 걱정되실 텐데요. 실제 전세사기 문제로 오피스텔, 주택 전세가 잘 안 나가고, 더구나 건물 담보로 대출도 잘 안돼 집주인들이 보증금을 못 주는 일이 많다고 합니다. 전세사기피해자법(약칭)에 따라 전세사기피해자로 결정이 된다고 하더라도, 결국 민사소송을 통해 보증금을 지킬 수밖에 없습니다. 그럼 전세사기 피해를 당했을 때 어떻게 대처하면 될까요? 처음부터(임차권등기) 끝까지(부동산강제경매) 알려드리겠습니다! 전세사기 유형 전세사기는 요즘 많이 일어나는 명의신탁(소유자가 자력이 없는 제3자로 변경된 경우 등), 신탁부동산을 이용한 임대차계약 문제가 아니더라도, 임대차계약 종료에 맞춰 임대인이 보증금을 반환할 자력이 없는 경우도 해당됩니다. 부동산 갭투자 부동산가격이 계속 오를 거라는 기대로 갭투자(건물 매매 대금의 일부를 전세금에서 충당)를 한 임대인들이 부동산 가격이 하락하자, 전세금을 내놓지 못하고 있는데요. 이러한 경우도 전세사기의

공동소유 건물의 임대차계약 [내부링크]

법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 공동소유 건물의 임대차계약 안정적이고 고정적인 수익을 얻기 위해 많은 사람들이 부동산 투자를 하고 있습니다. 목도 좋고 상권에 인접한 부동산의 경우에는 매매가격이 높게 책정되어 있는 경우가 많습니다. 따라서 혼자서 부동산에 투자하기에는 금전적으로 부담이 될 수 있어 함께 투자할 사람을 찾아 공유지분으로 나누어 소유권을 취득하는 경우가 있습니다. 또 부동산에 대한 지분을 형제·자매들이 공유지분으로 상속·증여받는 경우도 있습니다. 오늘은 건물이 지분으로 나누어져 있는 소유자와 임대차계약을 체결할 때 그리고 해지 또는 갱신거절에 대해 이야기하겠습니다. 사례 A씨는 회사가 확장 이전을 하여 회사 근처로 집을 알아보고 있었습니다. 부동산 중개업자와 이집 저집을 돌아다니며 보고 있었는데, A씨의 마음에 드는 집을 발견하였습니다. 계약을 진행하기 위해 부동산에서 소유자와 만나 계약서를 작성하려 하는데 소유자라고 온 B씨는 해당 부동산의 1/3 공유지분권자였습니다

'명도'란 무엇일까요? [내부링크]

명도 뜻 명도는 우리가 흔히 색의 밝고 어두운 정도를 가장 먼저 떠올리겠지만 부동산에서의 명도(明渡)란, 토지, 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 뜻합니다. 넓은 의미로는 부동산 등의 점유자가 점유를 포기하고 다른 자에게 그 부동산을 인도하는 것을 말하나, 좁은 의미로는 토지, 가옥 등을 일정한 권원에 따라 점유하여 사용한 자가 그 권원을 상실한 경우에 그 토지 등의 점유를 권리자에게 이전하는 것을 말하며, 쉽게는 토지나 건물에 소유 또는 점유 권리가 소멸된 사람이 부동산 등을 점유하고 있고, 소유자에게 인도를 거절할 경우 인도를 받기 위한 민사절차입니다. 명도의 종류 경매명도와 공매명도 경‧공매 물건으로 괜찮은 조건의 아파트 물건이 나왔으나 그 물건에는 현재 전소유자에게 보증금을 지급하고 살고있는 세입자가 있었다. 낙찰 받은 후 점유하고 있는 세입자에게 이사를 요청하였지만, 그들은 자신들만의 권리를 내세워서 나가지 않고 버티는 상황에 닥쳤

[언론보도] “땅값이 밥값 보다 싸다”…완도에서 8000원에 팔린 땅반평(헤럴드경제) [내부링크]

법무법인 명도입니다. “땅값이 밥값 보다 싸다”…완도에서 8000원에 팔린 땅반평 헤럴드경제-서영상기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 2월 15일자 헤럴드경제 "“땅값이 밥값 보다 싸다”…완도에서 8000원에 팔린 땅반평' 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 최근 경매에 올라온 지방 한 토지가 커피한잔과 비슷한 가격에 낙찰돼 화제다. 업계에 따르면 역대 경매 최저 감정가격에 최저 매각가격이다. (중략) 전체 7 중 채무자의 지분인 4분의 1이 경매에 나온 물건으로 최초 감정가는 1만 4525원, 3회 유찰 후 최저가격은 6000원까지 내려간 상황이었다. (중략) 낙찰금액 7999원은 역대 최저가 매각가격으로, 그간 가장 낮은 가격이었던 지난 2002년 8월 대전지방법원 서산지원에서 팔린 충남 당진시 우강면의 ‘밭’(33) 1만 8100원보다 1만원 가량이 저렴하다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 분석했다

임차인의 무단점유와 부당이득반환의무 내지 손해배상의무 [내부링크]

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 임차인의 무단점유와 부당이득반환의무 내지 손해배상의무 임차인이 임대차 종료 후 임차 건물을 계속 점유하는 경우, 임대인은 임차인을 상대로 명도소송을 제기하는 것 외에도 차임상당의 부당이득반환청구를 할 수 있을까요? 차임상당의 부당이득반환청구 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 이에 대해 대법원은 “법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다

명도소송비용, 임차인에게 청구 할 수 있나요? [내부링크]

명도소송을 준비하면서 소송비용때문에 고민이신 분들이 많으십니다. 소송비용이 단순히 변호사비용이라고 생각하시는 분들도 많으신데요. 먼저 소송비용 뜻과 소송비용에 포함되는 항목을 설명드리겠습니다. 소송비용이란? 소송을 하면서 소요되는 모든 비용을 말합니다. 이러한 비용은 패소자의 부담으로 하는 것이 원칙입니다. 다만, 실제로 소송비용으로 인정받은 것은 민사소송비용법과 관련 대법원 규칙에 규정된 범위 내에 한합니다. 우선 명도소송에 있어 소요되는 비용은 어떤 것들이 있을까요? 크게 3가지로 나누어 볼 수 있습니다. 법원실비 인지대 - 법원서비스에 대한 수수료로, 소송목적물의 값(소가)을 기준으로 산출됩니다. 그 외에 청구금액을 기준으로 소가를 산정할 수 없는 경우 일정금액으로 산출됩니다. 송달료- 소송상 서류를 송달하기 위해 소요되는 비용으로 우편비라고 생각하시면 됩니다. 그 외 감정료 등이 있을 수 있습니다(청구한 경우만 발생). 집행실비 집행관사무소에게 납부하는 비용으로 집행절차 중

부동산인도단행가처분 사건에 인도고지 절차가 꼭 필요할까요? [내부링크]

법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 부동산인도단행가처분 사건에 인도고지 절차가 꼭 필요할까요? 임대인 입장에서는 명도판결을 받으면 ‘드디어 세입자를 내보낼 수 있겠구나’하고 생각합니다. 하지만, 그 이후에도 절차가 남아있으니 이를 부동산인도집행(흔히 ‘강제집행’이라 칭함)이라고 합니다. 강제집행이란? 채권자의 신청에 의해 집행관이 강제력을 발휘하여 부동산의 인도를 실현하는 절차 즉, 판결문이 실현되는 최후의 절차입니다. 강제집행 절차 그렇다면 강제집행은 어떠한 절차로 진행될까요? 강제집행은 다음과 같은 순서로 이루어집니다. 채권자의 신청 -> 부동산인도고지 -> 인도집행 부동산인도고지란 채무자에게 강제집행 신청이 있었음을 고지하고 1주 또는 2주의 자진 인도 기간을 부여하여 본 집행 전에 자진하여 이사하도록 하는 절차를 말하는데, 이는 민사집행법에 근거가 없는 절차로 강제성이 없는 사실상의 제도입니다. 그럼에도 집행관 사무소에서 부동산인도고지를 하는 이유는 채무자가 이전할 곳을 마련

[승소사례] 집행관의 집행위임거부 등에 대한 이의신청서 [내부링크]

법무법인 명도입니다. 집행관의 집행위임거부 등에 대한 이의신청서 2020그752 집행관의 집행위임거부 등에 대한 이의 신청서 임대차계약 체결하면서 훗날 분쟁을 대비하고자 제소전화해조서까지 받아둔 임대인(의뢰인). 임차인은 임대차계약이 종료된 후 부동산 인도를 거절하게 됩니다. 받아둔 제소전화해조서로 강제집행을 신청하게 되는데, 집행관은 기재된 부동산의 표시와 다르다며 집행을 할 수 없다고 합니다. 애써 받아둔 제소전화해조서도 무용지물이 되버린 상황. 어떻게 해결했을까요? 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해드리겠습니다. 사건개요 특별항고인-의뢰인 사건개요는 다음과 같습니다. 1. 임대인(의뢰인) 과 임차인은 임대차계약 체결 당시, 후일 분쟁을 방지하기 위해 제소전화해를 신청하게 됩니다. 2. 임대차계약이 종료 후 임차인은 목적물 부동산의 자발적인 인도를 거절합니다. 3. 임대인은 제소전화해조서에 대한 집행문을 받아 강제집행을 신청했습니다. 4. 집행관은 '독립적인 효용이

[언론보도] 1평에 10억 사상 최고가 빌딩 경매...명동 마저 무너졌다 (헤럴드경제) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 1평에 10억 사상 최고가 빌딩 경매...명동 마저 무너졌다 헤럴드경제-서영상기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 2월 3일자 헤럴드경제 "1평에 10억 사상 최고가 빌딩 경매...명동 마저 무너졌다" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 3.3당 감정가만 10억원이 넘는 역대 최고 평당가의 명동 꼬마빌딩이 경매에 부쳐진 것으로 확인됐다. (중략) 최근 들어 경매시장 올라오는 고액물건은 크게 늘어나는 추세다. 경기불황에 고금리 여파까지 고액 자산가들도 빚에 허덕이고 있다는 분석이다. (중략) 전문가들은 해당 건물의 채권자가 금융기관이라는 점에 주목했다. 과거 강남, 명동 등 메인 상권의 알짜건물들은 상속인들간의 공유물분할을 위한 형식적 경매는 많았으나 은행빚을 못 갚아 실질적 경매에 나오는 일은 매우 드물었다는 것이다. 즉 경기불황과 고금리 여파가 맞물리면서 고액 상업용 부동산마저 시장에서 소화를 못하고

물건별 좋은 매물 찾는 방법 III [내부링크]

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 물건별 좋은 매물 찾는 방법 III 종목별로 확인해야 할 사항은 시세 등 가격동향이나 위치, 접근성 등 공통적인 사항과 개개 물건마다의 특수성으로 나뉠 수 있습니다. 조사는 과하면 과할수록 좋기 때문에 가능한 점검표 인 ‘체크리스트’를 만들어 조사에 임하면 부실조사를 방지할 수 있어 추천합니다. 그 세 번째로 농지와 산지 등 토지 경매 시 주의할 점을 소개하겠습니다. 농지, 산지 등 토지는 사람이 거주하지 않기 때문에 권리분석을 하지 않아도 됩니다. 반면 물건분석만 해야하기 때문에 가격 산정이 어렵다는 단점이 있습니다. 토지는 토지이용계획상 여러 제한을 받습니다. 또한 정부정책 변화에 대한 민감도가 매우 높아 기대 이상의 고수익을 안기지만, 토지거래허가구역이나 투기지역으로 묶이면 매매 시장이 꽁꽁 얼어붙어 투자금 회수는 커녕 손해도 감수해야 합니다. 진입로 유무 등 도로상황은 토지에서 가장 중요한 요소입니다. 진입로 여부에 따라 가격이 천양지

전세보증금반환소송, 임차인의 효과적인 대응방법 [내부링크]

전세보증금반환소송, 임차인의 효과적인 대응방법 요즘 기사에서 전세사기, 역전세, 깡통전세 등 많이 들어보셨을 텐데요. 역전세란 전세계약 체결 당시의 전세 시세보다 계약 만료 시점의 전세 시세가 하락하여 차액이 발생하는 상황을 의미합니다. 이때 기존 전세가와 현재 시세와의 차액이 생기게 됩니다. 임대인이 차액을 임차인에게 내어 줄 여유자금이 없거나 원하는 금액으로 새로운 임차인을 구하지 못하여 전세보증금을 반환하지 못하는 경우 분쟁이 발생하게 됩니다. 보증금반환이 걱정될 때, 임차인의 효과적인 대응방법에 대하여 알아보겠습니다. 임차인의 대항력과 임차권등기 임차인의 입장에서는 우선 계약 갱신 거절을 통지하여야 합니다. 갱신거절을 한 경우 기존의 임대차계약은 기간 만료로 종료되기 때문에, 임차인은 임대인에게 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 이 경우 무엇보다 임차인은 대항력을 유지하는 것이 중요합니다. 임차인의 대항력 주택의 인도+주민등록(전입) 「주택임대차보호법」에서 임차인의 대항력은

설날, 즐거운 연휴 보내세요! [설날 휴무 기간 : 2.9.~2.12.] [내부링크]

법무법인 명도입니다. 즐거운 설날, 웃음 가득한 명절되시길 바랍니다. 법무법인 명도는 2024. 2. 9.(금) ~ 2. 12.(월)까지 휴무입니다. 명절 지나고 더 좋은 모습으로 뵙겠습니다. 감사합니다.

중소기업인 법인의 주택임대차 보호법상 계약갱신요구권 행사 [내부링크]

법무법인 명도 김민경 변호사입니다. 중소기업인 법인의 주택임대차 보호법상 계약갱신요구권 행사 중소기업인 법인이 주택임대차 계약 체결시, 계약갱신요구권을 행사하려면 어떤 요건을 갖추어야 할까요? 문제된 사건에서는 중소기업의 대표이사가 해당 주택을 인도받고 전입신고를 한 후 갱신요구권을 행사하였는데요, 대법원은 대표이사나 사내이사로 등기된 사람이 아닌 법인의 '직원'이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있어야 한다고 판단했습니다. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한

수인(數人)의 임대인과 수인(數人)의 임차인 [내부링크]

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 수인(數人)의 임대인과 수인(數人)의 임차인 요즘에는 부동산을 여러 명이 공유하여 임대인이 여러 명인 경우가 많은데요, 임차인도 여러 명인 경우를 자주 볼 수 있습니다. 이렇게 임대인이나 임차인이 여러 명인 경우에 보증금을 누구한테 받을 수 있는지 또는 누구에게 지급하여야 하는지 고민되는 경우가 생기곤 합니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사 임대인이 여러 명인 경우 우선 임대인이 여러 명인 경우, 대법원은 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결)이라고 하여 보증금반환채무가 불가분채무라는 점을 명확히 하고 있습니다. 즉, 임차인은 임대인 중 누구에게나 보증금 전액의 반환을 청구할

담보신탁된 부동산에 대한 명도소송 진행을 위한 몇 가지 상식 [내부링크]

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 담보신탁된 부동산에 대한 명도소송 진행을 위한 몇 가지 상식 현재 부동산 경기가 나빠짐에 따라 부동산담보신탁 대출 이후 우선수익자(이하 ‘금융기관’)에 대한 이전 소유자(이하 ‘위탁자’)의 채무불이행이 급속도로 늘어나고 있습니다. 금융기관에서는 위탁자의 대출금 회수를 위해 명도소송의 진행을 고려하는데, 소송 진행에 앞서 금융기관 담당자가 명도소송이 가능한지를 고민하는 경우가 많습니다. 위탁자의 전입신고가 신탁 대출보다 이전일 때 명도소송은? 현장에서 만난 금융기관 담당자의 질문을 소개해 보자면, 금융기관은 빌라 1채에 부동산담보신탁 대출을 했습니다. 신탁 대출은 21. 05. 02. 자로 실행됐습니다. 그런데 위탁자가 전입신고를 20. 06. 07. 한 상태로 거주 중입니다. 위탁자가 대출금 기한 이익이 상실되어 공매공고가 개시됐는데, 위탁자의 전입신고가 신탁 대출보다 이전입니다. 이런 경우 ‘위탁자에 대한 명도소송이 가능한가요?’라는 질문을 받은

[종료] 3월 9일 명도스터디 참가자 모집(접수마감 : 3/8) [내부링크]

명도스터디입니다. 2월 명도스터디 리뷰 [후기] 2월 스터디 리뷰 명도스터디입니다. 2월 명도스터디(8회차)는 총 30명의 회원분들과 함께 진행됐습니다. 1부는 김재일 회원님께서 '현재의 강남 vs 미래의 용산'이라는 주제로 발제를 진행해 ... cafe.naver.com 명도스터디를 소개합니다. 명도스터디는 경매, 강제집행, 임대차보호법, Money에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관/사법보좌관 출신 법무사, 경매전문가 등이 한 자리에 모여서 다양한 주제로 자유롭게 토론하는 모임입니다. 다양한 경험을 가진 전문가들이 만나 서로의 경험을 공유하고 함께 성장하고 있습니다. 명도스터디 구성 명도스터디는 발제자를 중심으로 진행되는 1주제와 머니스터디를 다루는 2주제로 나누어 진행됩니다. 1주제는 회원이 직접 자유롭게 발제할 수 있으며, 발제시간 이후 토론 시간을 통해 평소 궁금했던 점, 해결되지 못했던 점 등을 발제자, 전문가에게 자유롭게 질문하고 함께 토의할 수 있습니다. 2주제는 회

[법무법인 명도] 신입 · 경력사원 채용공고 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 명도입니다. DIFFERENT WAY OF SOLVING 명도 잘하는 사람들이 있는 곳, 법무법인 명도와 함께 할 따뜻한 인재를 찾습니다. 모집분야 사건관리담당자 2명 사건관리 담당자란? 법무법인 명도에서 진행하는 사건에 대한 관리업무 일체 및 고객소통 업무를 담당합니다. 근무형태 · 정규직(수습기간 3개월) · 주 5일 근무(공휴일 휴무) · 근로시간 09:00 ~ 19:20 (점심시간 12:00~13:00) 일 필수 근로시간 8시간이며, 잔여 근무시간은 자율근무로 합니다. · 연봉 39,240,000원(세전 / 식대포함) · 퇴직금 별도 * 단, 수습기간의 급여는 70%만 지급됩니다. 복리후생 · 자유로운 연차 사용 · 하계휴가비, 명절귀향비 지급 · 오락기, 안마기, 간식 구비 · 매월 건강관리비 지급(미션 달성 시) · 지방 출장 시 KTX 특실 이용 · 연 1회 MT · 4대 보험 가입 및 퇴직연금 제도 운용 · 배우자 출산휴가, 육아휴직 제도 · 사내

[언론보도] "국내 비트코인 ETF 승인, 선물시장·공매도 허용부터" (디센터) [내부링크]

법무법인 명도입니다. "국내 비트코인 ETF 승인, 선물시장·공매도 허용부터" 디센터-최재헌기자 법무법인 명도 홍석구 변호사는 2024년 1월 30일 서울 강남구 우상향 라운지에서 블록체인법학회가 주최한 ‘비트코인 ETF 승인 과정과 이후 진행 상황’ 토론회를 하였습니다. 2024년 2월 1일 자 디센터 "국내 비트코인 ETF 승인, 선물시장·공매도 허용부터" 언론 보도되었습니다. 원문 중 내용 발췌 (오른쪽부터) 홍석구 법무법인 명도 부대표변호사, 도예리 서울경제 디센터 취재팀장, 이용재 미래에셋증권 매니저, 홍성욱 NJ투자증권 연구원이 지난 30일 서울 강남구 우상향 라운지에서 토론하고 있다./사진=최재헌 기자 (중략) 헤지는 자산 가격 변동으로 인한 손실 위험을 줄이려 다른 금융상품, 전략을 사용하는 투자기법이다. 불확실한 가격 변동에 대비하는 일종의 ‘보험’인 셈이다. 특히 실시간 헤지가 중요한 ETF 시장에서 LP는 BTC 선물 매도, 공매도로 ETF 자산가치 하락에 따른

세입자내보내기, 가장 빠른 방법 [내부링크]

세입자내보내기 위해 명도소송을 진행해야 할지, 언제 해야 하는지 고민이시라면 본 포스팅을 꼼꼼히 읽어보시면 됩니다. 세입자내보내기 방법 첫 번째, 세입자 의사 확인하기 명도소송은 꼭 임대차계약이 종료해야 할 수 있는 것은 아닙니다. 임대차계약이 종료할 예정임에도 세입자가 계속 살겠다며 안 나간다고 하거나, 아무런 답변을 하지 않아 나갈지 안 나갈지 예상이 안되는 경우, 안 나갈게 예상이 되는 경우라면 계약이 종료되지 않았더라도 미리 명도소송을 할 수 있습니다. 따라서, 세입자에게 계약 갱신, 종료 등의 의사를 확인해야 합니다. 의사 확인 방법 세입자와 평소 연락한 방법으로 의사를 확인하시면 됩니다. 다만, 명도소송을 염두에 두고 기록에 남는 방법으로 하셔야 합니다. 보통 내용증명을 많이 발송하는데, 우편을 받지 않으면 의미가 없기 때문에 문자, 전화(녹음 필요), 카카오톡 등 다양한 방법으로 소통하시면 됩니다. 두 번째, 계약관계 정리하기 세입자의 확실하거나(명시적), 불확실한(묵시

상가권리금 소송, 이익을 극대화하는 방법 [내부링크]

권리금시장 현황 상가건물임대차보호법(이하 ' 상임법')에서 2015. 5. 13. 권리금보호 조항이 신설된 후 코로나 전까지 일명 '권리금소송'이 호황이었습니다. 상임법상 귀책사유가 없으면 누구나 권리금회수기회를 보장받기 때문에 영업종료와 함께 필수로 하는 소송처럼 성행했습니다. 그러나 현재, 코로나와 코로나 이후 경기 침체로 권리금시장이 주춤하고 있는 것으로 보입니다. 권리금소송 뜻 권리금이란? 권리금이란 임차인과 신규임차인 간의 주고받는 영업재산권 일체를 말합니다. 권리금은 크게 영업권리금(매출, 노하우, 단골손님 등), 시설권리금(시설물), 바닥권리금(지리적 이점)으로 나뉩니다. 권리금소송이란? 권리금소송은 보통 임대인에게 권리금을 받는 소송으로 잘못 알고 계신 경우가 많습니다. 권리금소송은 손해배상청구소송으로 실제 손해가 발생해야 하고, 손해 발생의 책임이 임대인에게 있어야 합니다. 상임법에서는 권리금소송 요건을 특정하고 있고, 요건은 아래와 같습니다. 계약만료 6개월 전부터

상가임대차보호법의 계약갱신 요구권 [내부링크]

법무법인 명도 이동연 본부장입니다. 상가임대차보호법의 계약갱신 요구권 이번에는 상가건물 임대차보호법상 계약갱신 요구권에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 임대인이 임대차계약의 갱신거절 통보를 하였을 때, 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따라 임대차기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월전까지 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있으며, 현행법상 최초 임대차기간을 포함한 최대 10년까지 행사할 수 있습니다. 참고로 이 법은 환산보증금이 초과되어 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 초과하여도 적용됩니다. 법무법인 명도 명도본부 이동연 본부장 상가임대차보호법의 적용범위 하지만 아직도 10년이 아닌 개정 전의 최대 갱신기간인 5년이 적용되는 경우도 있기 때문에 주의해야 합니다. 이 법은 2018년 10월 16일에 개정되었으며, 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 이 법 시행 전의 법률에 따라 갱신되는 임대차에만 적용됩니다. 따라서 2018년 10월 16일 이전에 계약이 체결되었고 개정 전의 법에 따라 갱신

임차권등기명령부터 보증금 반환소송까지 [내부링크]

임차권등기부터 보증금반환 소송까지 임대차계약 기간이 종료되어 이사해야하는데, 임대인이 보금금을 돌려주지 않고, 새로운 임차인을 구하기 전까지 보증금 못 돌려준다고 한다면, 임차인 입장에서는 갑갑한 상황에 놓이게 됩니다. 임대차 계약이 종료하고 임대차보증금 반환과 임대차부동산의 명도는 동시이행 관계에 있습니다. 그렇다면 임차인은 임대인이 새로운 임차인을 구할 때까지 마냥 기다려야 할까요? 임차인의 보증금은 돌려받을 수 있을까요? 임차권등기명령신청 이 때 임차인은 '임차권등기명령'을 신청하는 방법이 있습니다. 임차인이 보증금을 받지 못한 채 새로운 곳으로 이사를 하면, 임차주택에 대한 점유를 상실 또는 전입을 이전하면 대항력과 우선변제권을 모두 잃게 되는데, 이때 '임차권등기명령'을 신청하면 새로운 집에 이사를 하더라도 기존 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 제도 입니다. 임차권등기명령은 임차인이 단독으로 신청할 수 있고, 임차권등기가 된다면, 임차보증금 반환과 임차

보증금반환 소송, 다가구주택인 경우 대응방법 [내부링크]

LH(한국주택도시공사)가 다가구주택을 매입해 사각지대에 놓였던 전세사기 피해자를 지원한다는 좋은 소식이 들려왔습니다. 다가구주택의 전세사기 피해자 보호 개별등기가 되지 않은 통건물인 다가구주택의 경우 경공매 절차에서 LH가 우선매수권을 행사하기가 어려웠는데, 전체 세입자 중 2인 이상이 전세 사기 피해자로 결정되고 피해자 전원이 사전협의를 신청하면 LH의 매입이 가능하도록 요건을 완화했다고 합니다. 임대차계약 전 확인해야 할 부분 다가구주택, 임차부분에 대한 표기 확실하게 다가구주택은 1개 층에 보통 4개부터 많으면 8개까지 호실을 임의로 쪼개 집을 만듭니다. 외형상 호실이 표기되어 있지만, 건물등기부상 호실의 면적, 구분이 되어있지 않아 제3자가 볼 땐 임차부분의 면적이 얼마나 되는지, 구조는 어떻게 된 건지 알 수가 없습니다. 따라서 다가구주택 임차 시 임대차계약서 상 임차부분의 면적을 명확하게 기재해야 하고(약 33제곱미터 X), 임차부분을 알 수 있도록 임대인으로부터 도면을

법정지상권의 존속기간 [내부링크]

법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 법정지상권의 존속기간 법정지상권의 존속기간에 대하여, 대법원은 “법정지상권의 존속기간은 성립 후 그 지상목적물의 종류에 따라 규정하고 있는 민법 제280조 제1항 소정의 각 기간으로 봄이 상당하다.”라고 판시하고 있습니다(대법원 1992. 6. 9.선고 92다4857 판결, 대법원 1986. 9. 9. 선고 85다카2275 판결, 대법원 2008. 6. 26. 선고 2006다54651 판결). 그리고 민법 제280조 제1항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. 제280조(존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다. 1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년 2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년 3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년 실무상 가장 문제가 되는 관습법상 법정지상권의

이런 대체집행(수권결정)도 있습니다 [내부링크]

법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 이런 대체집행(수권결정)도 있습니다! 대체집행에 대해 아래 게시글을 통해 개념정리를 한 적이 있습니다. 이번에는 재미있는 사례가 있어서 추가로 다루고자 합니다. 대체집행문이 무엇인가요? 법무법인 명도 서권필 부장입니다. 대체집행문이 무엇인가요? 임대인은 1년여 동안 마음고생 끝에 승소 판... blog.naver.com 대체집행문 먼저, 대체집행문의 주문 내용은 대략 아래와 같습니다. 대체집행은 채무자가 해야 하는 ‘주는 채무’ 이외의 일정한 ‘하는 채무’를 실현하는 강제집행 절차입니다. 철거나 수거를 명하는 집행권원에 기하여 채권자에게 대체집행의 권한을 수여하면서 채권자나 제3자로 하여금 일정한 작위(철거나 수거 등)을 할 수 있게 하는 절차입니다. 작위실시자 통상은 위 대체집행 결정(수권결정)과 같이 채권자가 집행관을 작위실시자로 지정하고 있습니다. 이러한 경우에는 집행관만이 작위를 실시할 수 있으며, 작위실시를 위해 집행관이 강제력을 행사할

[언론보도] '경매'로 내 집 마련…"이것만 주의하세요" (아이뉴스24) [내부링크]

법무법인 명도입니다. '경매'로 내 집 마련…"이것만 주의하세요" 아이뉴스24-안다솜 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 1월 26일자 아이뉴스24 "'경매'로 내 집 마련... "이것만 주의하세요."" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 경매도 내 집 마련 수단 중 하나로 꼽히지만 권리분석 등 확인해야 할 사항이 많고 복잡해 보여 진입장벽이 높다는 의견이 많은 것이 사실입니다. 경매를 통한 내 집 마련, 어떻게 해야 하고, 주의해야 할 점은 무엇이 있을까요. (중략) 전문가는 내 집 마련을 꿈꾼다면 경매도 좋은 수단이 될 수 있지만 조급할 필요는 없다는 의견입니다. 올해 하반기 경매 물량이 대거 나올 것으로 예상되고 전반적인 주택 가격도 내림세를 보이고 있기 때문인데요. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 강조했습니다. 요즘 시장 분위기를 보면 수요가 높은 강남이라도 한 번은 유찰되는 추세 그런데 정부에서

임차인은 종전 임차인이 설치한 시설물까지 철거할 의무는 없다. [내부링크]

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 임차인은 종전 임차인이 설치한 시설물까지 철거할 의무는 없다. 甲은 분양받은 상가건물을 A에게 임차하였다가 임대차기간이 만료되자 다시 B에게 임차하였습니다. 11년에 이 건물을 임차하여 영업을 시작했던 B는 더 이상 계약갱신을 요구할 수 있는 상황이 아니었습니다. 甲은 B에게 다른 임차인을 들일 예정이니 계약만료 즉시 나가달라고 하면서, ‘계약만료 시 원상복구한다’는 특약사항을 근거로 B가 설치한 시설물을 물론 A가 설치한 시설물까지 B가 철거해야 한다고 주장하고 있습니다. B는 어떻게 해야 할까요? 결론부터 말씀드리면, B는 자기가 설치한 시설물만 철거하면 됩니다. 이것이 대법원 판례의 입장입니다. 조금 풀어서 설명을 드리겠습니다. 법무법인 명도 이재석 명도연구소장 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. 제654조(준용규정) 제610조제1

경매 명도소송 시기와 절차 [내부링크]

경매 명도소송은 언제 해야 할까요? 낙찰 후 낙찰자에게 부동산을 인도하지 않는 경우 부동산을 낙찰받고 매각대금을 완납한 뒤에도 점유자가 낙찰자(매수인)에게 부동산을 인도하지 않는 경우, 인도명령이라는 절차를 통해 신속하게 부동산을 인도받을 수 있습니다. 인도명령의 경우 매각대금을 완납한 뒤 6개월이 도래하기 전에 신청해야 하며, 6개월이 지난 이후에는 인도명령 절차를 활용할 수 없습니다. 낙찰받은 부동산에 점유자가 인도명령에도 불응하며 부동산 인도를 하지 않고 있거나, 인도명령이 불가능한 상황이라면 낙찰자(매수인)는 시간이 지날수록 관리비와 월세 등으로 손해가 커질 수 있으므로 경매 명도소송 절차를 진행하여 부동산을 인도받아야 합니다. 만약, 적법하지 않은 방법으로 점유자를 강제 퇴거시키거나, 점유자의 짐을 반출하거나 파손하는 등의 경우에는 오히려 점유자가 낙찰자(매수인)를 대상으로 민사소송 및 형사고소를 진행하여 불이익을 받을 수 있기에 반드시 적법한 절차를 통해 부동산을 인도받아

명도소송과 강제집행, 종류와 방법 [내부링크]

임대차계약이 종료됐는데도 세입자가 갖은 핑계를 대며 집에서 나가지 않는다면, 강제로 끌어낼 수도 없고 답답하실 겁니다. '계약이 종료됐는데 계속 거주하면 불법이 아니냐?'라고 많이 물어보시는데, 상황에 따라 위법일 수도 있고, 아닐 수도 있으며 만약 위법이라고 하더라도 강제로 끌어낸다면 오히려 주거침입 등의 형사고소를 당하실 수도 있습니다. 그럼 어떻게 해야 할까요? 방법은 강제집행뿐입니다. 강제집행 뜻 강제집행의 사전적 의미는 '사법상 또는 행정법상의 의무를 이행하지 않는 자에 대하여, 국가의 강제 권력에 의하여 그 의무 이행을 실현하는 작용 또는 그 절차'를 말합니다. 강제집행은 '사법상의 의무'를 대상으로 하기 때문에 재산권(채권, 물권 등)에 대해서 다양한 방법으로 할 수 있습니다. 명도소송에선 '부동산인도' 방식의 강제집행을 할 수 있는데, 만약 받을 돈이 있다면 강제집행 방식은 더욱 다양해집니다. 채무자 통장에 돈이 있다면 위 통장을 압류할 수도 있고, 채무자 소유의 부동

[언론보도] 부동산과 명도 '사례로 알아보는 명도' (하나원큐 M) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 부동산과 명도 ‘사례로 알아보는 명도’ 하나원큐 법무법인 명도 정민경 대표변호사는 2024년 1월 31일자 하나원큐 M "부동산과 명도 '사례로 알아보는 명도'" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 인터뷰 내용 발췌 부동산에서 명도는 부동산에서 거주하거나 물건을 놓아두면서 점유하는 자를 퇴거시키고 물건을 제거해 채권자에게 부동산에 대한 완전한 지배를 이전하는 것을 의미한다. 명도 소송이 일어났을 때 실제 어떤 법적 절차를 거치게 되는지 법률 전문가(법무법인 명도 정민경 대표 변호사)와 함께 영상을 통해 확인해 본다. Chapter 1. 명도에 대한 소개 Chapter 2. 사례로 알아보는 명도 Chapter 3. 명도 소송 시 강제집행 절차 생각보다 이해관계가 더 복잡한 경우가 많아 내가 취득한 부동산을 누군가 점유하고 있는 상황 이런 상황에 필요한 것이 '명도'다. 법무법인 명도 정민경 대표 변호사 명도소송 진행 전 꼭 확인해야 할 점 점유

유치권자의 무단 임대와 그 이후 유치물의 소유권을 취득한 자의 유치권소멸청구 [내부링크]

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 유치권자의 무단 임대와 그 이후 유치물의 소유권을 취득한 자의 유치권소멸청구 유치권이란? 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권을 확보하여 주는 법정담보물권입니다. [민법] 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. [상법] 제58조(상사유치권) 상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다. 그러나 당사자간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다. 그런데 유치권자는 피담보채권의 확보를 위하여 유치물을 점유할 수 있다 하더라도 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고(민법 제324조 제1항), 유치권자는 채무자의 승낙 없이

아파트 매매계약 잔금 지급전, 임차인이 돌연 갱신요구권을 행사했다면? [내부링크]

법무법인 명도 김민경 변호사입니다. 아파트 매매계약 잔금 지급전, 임차인이 돌연 갱신요구권을 행사했다면? 아파트 매매계약을 체결한 상황에서 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사하고, 매수인이 이를 이유로 잔금지급을 거절한 경우, 매도인은 계약을 해제할 수 있을까요? 사안 A는 임차인이 거주중인 아파트를 임차인으로부터 계약갱신요구권을 행사하지 않을 예정임을 확인받고, B로부터 매수하는 계약을 체결했습니다. 그러나 잔금 지급일 직전 임차인이 갑자기 갱신요구권을 행사해 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보했습니다. 이에 실거주할 목적으로 매수한 A는 B에게 잔금 지급을 거절하고, B는 A의 채무불이행을 이유로 계약 해제 의사를 표시했습니다. 이에 A는 B가 임대차계약을 종료시켜 아파트를 인도할 의무를 이행제공하지 않아 잔금을 지급하지 않은 것이므로 매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라는 취지의 소송을 제기했습니다. A와 B의 매매계약은

전소유자의 대항력 (대법원 1999. 4 .23. 선고 98다32939 판결,대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결) [내부링크]

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 전소유자의 대항력 -대법원 1999. 4 .23. 선고 98다32939 판결 -대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 임차인이 임대인에게 지급한 보증금을 안전하게 회수하고 임차한 건물의 소유자가 바뀌더라도 계속 거주하기 위해 꼭 필요한 권리가 ‘대항력’입니다. 주택임대차보호법 : 주택의 인도+주민등록(전입) 상가건물임대차보호법: 건물의 인도+사업자등록 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록(전입), 상가건물임대차보호법은 건물의 인도와 사업자등록을 그 요건으로 하고 있습니다. 그렇다면 전입 또는 사업자등록을 마치고 점유하던 소유자가 주택 또는 건물을 매도하면서 동시에 매수인과 임대차계약을 체결하는 경우에 전소유자가 된 소유자는 언제 대항력을 취득할까요? 매도인이 매수인과 매매계약과 동시에 임대차계약을 체결하는 경우 주택의 등기상 소유자로 되어 있는 상태에서 주민등록을 마치고 거주하다가 주택을 매도하면서 잔금을 지급한 날부터 해

신탁부동산 강제집행정지 시, 부당이득금 청구방법 [내부링크]

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 신탁부동산 강제집행정지 시, 부당이득금 청구방법 부동산 담보신탁 이후 신탁사가 신탁부동산의 1개 호수에 전입신고를 하고 무단 점유하고 있는 사람을 상대로 명도소송을 제기하는 경우가 많습니다. 특별한 사정이 없는 한 원고(신탁사)가 승소합니다. 불법점유자가 인도를 거부하는 경우 그런데 패소한 피고(불법점유자)는 위탁자에 대한 공사대금 채권의 대물변제로 위 1개 호수를 받았다는 주장 등을 하면서 인도를 거부하는 경우가 적지 않습니다. 이런 경우 신탁사(원고)는 즉각 가집행 주문이 있는 1심 판결에 기하여 명도집행을 신청합니다. 그러면 무단점유자(피고)는 항소하면서 강제집행 정지신청을 하는 경우가 많습니다. 이때 무단점유자(피고)는 현금 등으로 공탁하게 됩니다. 1심 판결 주문에는 통상 ‘제1항은 가집행할 수 있다.’라고 적혀 있습니다. 가집행 문구가 있는 이유는 상대방이 이미 판결이 났음에도 불필요한 항소를 하여 시간을 지연시킬 수 있기 때문입니다. 1

[언론보도] '전세사기 뇌관' 신탁부동산, 임차인 보호 시급하다 (경인일보) [내부링크]

법무법인 명도입니다. '전세사기 뇌관' 신탁부동산, 임차인 보호 시급하다 경인일보 오피니언 - 법무법인 명도 정민경 대표변호사 법무법인 명도 정민경 대표변호사는 2024년 01월 18일자 경인일보 "'전세사기 뇌관' 신탁부동산, 임차인 보호 시급하다" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 법무법인 정민경 대표변호사 오피니언 원문 중 발췌 지난 2023년 키워드로 '전세사기'가 선정된 기사를 보았다. 하루가 멀다하고 전세사기 피해자들의 안타까운 사연이 보도되었던 기억이 생생하다. 갭투자를 이용해 계획적으로 보증금을 편취한 사건이 대부분이었다. 그러나 이와 같은 계획이나 의도와 관계없이 나도 모르게 전세사기 피해자가 되는 경우가 전국 곳곳에서 발생하고 있다. 바로 신탁회사가 소유하는 부동산(이하 '신탁부동산')이다. (중략) 주변 시세보다 싼 부동산은 늘 수요가 많다. 임차인들은 공인중개사를 믿고 시세보다 저렴한 신탁부동산의 임대차계약을 체결하게 된다. 공인중개사는 신

[명도칼럼] 임대인의 권리금 반환의무의 범위 [내부링크]

법무법인 명도 노경국 변호사입니다. 임대인의 권리금 반환의무의 범위 일반적으로 권리금은 기존 임차인이 영위하거나 운영하던 영업 또는 영업장을 새로운 임차인에게 양도하면서 새로운 임차인으로부터 받게 되는 금전이라고 받아들여지고 있습니다. 임대인과는 아무런 관련이 없는 것으로 받아들여 지고 있는 이런 권리금과 관련하여 일정한 경우 오히려 임대인이 임차인에 대해 권리금 반환의무를 지거나 임대인이 손해배상의 형태로써 기존 임차인에게 배상해야 하는 경우가 있어서 주의를 요합니다. 아래에서는 간단하게 권리금의 개념과 임대인이 권리금 반환의무를 부담하게 되는 경우에 관해 살펴보도록 하겠습니다. 권리금에 관한 상가건물 임대차보호법상(이하 ”상임법“)의 개념 위 상임법 제10조의3 제1항에 규정한 바와 같이, 권리금은 임대인 또는 임차인에게 지급하는 금전 등의 대가를 말하므로, 권리금이 임대인에게 지급되는 경우에는 임대인에게 권리금 반환의무가 있을 수 있습니다. 어떤 경우에 임대인이 권리금 반환의무

[명도칼럼] 영업을 양도한 양도인이 근처에서 동종 영업을 하는 경우 양수인의 대처법 [내부링크]

법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 영업을 양도한 양도인이 근처에서 동종 영업을 하는 경우 양수인의 대처법 직장에서 받는 월급으로는 생활이 어려워 사업을 시도하는 사람들이 많습니다. 이때 아무것도 없이 처음부터 시작하는 것보다 영업을 잘 하고 있는 상가 운영자에게 권리금 등을 주고 상호를 그대로 사용하는 경우가 많습니다. 오늘은 이와 같이 권리금 등을 받고 나간 사람이 근처에서 같은 종류의 영업을 하는 경우 어떻게 대처해야 하는지에 대해서 사례를 들어 설명하겠습니다. 사례 예를 들어 A는 공인중개사의 입회 하에 B가 영업을 하고 있던 상가의 시설물 일체의 시설비와 권리금 등을 B에게 지급하고 그 상호를 그대로 사용하기로 하는 계약(영업양도·양수계약)을 체결했습니다. 계약을 체결할 때 A는 월평균 매출액이 얼마나 되는지도 확인했습니다. 그런데 A가 상가를 운영해 보니 매출액은 계약 체결할 때 확인했던 것보다 저조했습니다. 그러던 어느 날 인근에 B가 같은 업종으로 개업을 해서 영업을 하

소송 뜻으로 쉽게 이해하는 명도소송 절차 [내부링크]

소송 뜻 소송(訴訟)의 사전적 의미는 재판에 의하여 원고와 피고 사이의 권리나 의무 따위의 법률관계를 확정하여 줄 것을 법원에 요구함. 또는 그런 절차를 말합니다. 소송에는 민사 소송, 형사 소송, 행정 소송, 선거 소송 등이 있습니다. 소송의 뜻을 쉽게 설명드리자면 재판을 통해 판결을 내려 줄 것을 법원에 요구하는 것을 말합니다. 소송을 제기하는 사람을 ‘원고’, 소송을 당한 사람을 ‘피고’라고 합니다. ① 민사 소송 : 개인 간의 소송 ② 형사 소송 : 검사가 원고가 되어 피고인인 범죄자를 처벌하기 위해 제기하는 소송 ③ 행정 소송 : 국가 기관이 국민의 권리를 침해했을 때 제기하는 소송 ④ 가사 소송 : 혼인 관계, 친자 관계 같은 가사와 관련한 사건을 대상으로 하는 소송 대략 이정도로 크게 분류할 수 있고, 위와 같이 분류한다면 조금 더 쉽게 이해하고 구분할 수 있습니다. 소송의 구조 소송은 1개의 사건에 대하여 총 세 번까지 재판을 받을 수 있는 심급제도로 구성되어있으며 이

[언론보도] “부자들도 두손 두발 다들었다 ” 감정가 50억 이상 고가 물건 경매 쏟아진다 (헤럴드경제) [내부링크]

법무법인 명도입니다. “부자들도 두손 두발 다들었다 ” 감정가 50억 이상 고가 물건 경매 쏟아진다 헤럴드경제-서영상 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 1월 18일자 헤럴드경제 "“부자들도 두손 두발 다들었다 ” 감정가 50억 이상 고가 물건 경매 쏟아진다" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 지난해 경매시장에 감정평가액 50억 이상의 고액물건이 크게 늘어난 것으로 파악됐다. 부동산경기 침체에 고금리 여파까지 고액 자산가들도 빚에 허덕이고 있다는 방증이다. 특히 최근 수년간 큰 폭으로 가격이 올랐던 꼬마빌딩 등 업무상업시설이 임대수익률이 낮아지며 시장에서 새주인을 찾지 못하자 경매시장에 매물로 많이 나와 쌓이는 것으로 나타났다. (중략) 경매시장에 나온 매물 중 용도를 살폈을 때는 업무상업시설과 주거시설이 가장 많이 증가하는 추세를 띄었다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 말했다. 경기불황과 고금리 여파

[인사영입] 경력변호사 영입(채승우) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 경력변호사 영입 법무법인 명도는 채승우 변호사를 영입하였습니다. 약력사항 임대차관련법 전문변호사 現) 국민대 법과대학 민사소송법 강사 前) 대한법률구조공단 의정부지부 구조부장 前) 국민대 기업금융법학과 학과장 법무대학원 부동산학과 주임교수 제39회 사법시험, 사법연수원 29기 서울대 법대 졸업 부동산명도소송 도움이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다. 명도소송부터 강제집행까지 체계적인 명도서비스 도움이필요하다면 법무법인 명도에 문의하세요! 명쾌한 해답을 제시해 드리겠습니다. 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 본 게시물의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

실거주 입증책임 [내부링크]

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 실거주 입증책임 주택임대차보호법이 개정된 지 벌써 3년이 넘어가지만, 여전히 개정 법률의 적용과 관련하여 임대인, 임차인 사이에는 많은 분쟁이 있습니다. 대표적인 사례가 바로 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구에 대해 거절하였음에도 임차인은 임대인의 실거주 목적이 의심스럽다면서 임차목적물의 반환을 거부하는 경우입니다. 서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고 2021가단5013199 판결 이와 관련하여 종래 하급심 판례는, 임대인이 내세운 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 있다는 등의 특별한 사정이 존재한다는 점에 대하여는 임차인이 이를 주장·입증할 책임을 부담한다는 태도가 주류였습니다. [서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고 2021가단5013199 판결] 임대인이 계약갱신요구를 거절할 당시 임대인이 내세운 갱신거절사유인 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되는 경우가

세입자 명도소송, 주택 명도소송 절차와 유의할 점 [내부링크]

쉽게 이해하는 '주택 명도소송' 임차인의 차임연체로 인하여 부동산 임대차계약이 종료될 예정이거나 또는, 종료되었음에도 임차인이 부동산을 인도하지 않고 불법점유를 하는 경우가 발생하게 된다면 임대인은 ‘주택 명도소송’을 생각해 볼 수 있습니다. 임대인이 임차인의 동의 없이 부동산의 문을 열고 들어가 임차인의 물건을 훼손 또는 임의로 정리, 처분하는 등의 자력구제 행위는 허용되지 않으며, 적법하지 않은 방법으로 부동산의 점유권을 되찾으려 하면 형법상 주거침입, 재물손괴, 절도 등에 해당하는 법적 책임을 물을 수 있고, 민법상 손해배상 책임도 질 수 있습니다. 그렇기에 임대인이 해당 부동산의 점유권을 되찾기 위해서는 주택 명도소송을 통해 적법하게 부동산을 인도받아야 합니다. 주택 명도소송이란 무엇일까요? 임대차계약이 종료되었음에도 아무런 권한 없이 부동산을 불법으로 점유하는 임차인을 대상으로 부동산을 인도받기 위하여 임대인이 제기하는 소송입니다. 주택 명도소송을 진행하기 전 가장 먼저 해

[승소사례] 매도인의 계약금 반환 소송 방어 [내부링크]

법무법인 명도입니다. 매도인의 계약금 반환 소송 방어 부동산 매매계약을 체결하게 되면, 통상적으로 매매대금의 10%에 해당하는 금액을 계약금으로 정하고, 진행을 하게 됩니다. 이 계약금은 위약금으로 하는 것 또한 통상적인 관행일텐데요. 매수자가 계약체결 후 잔금을 지불하지 못해 계약이 해제되었습니다. 매수인는 계약금이 과도하다고 주장하며 매도인에게 소송을 제기했습니다. 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해드리겠습니다. 사건개요 당사자 관계 매수자(원고-상대방) 매도자(피고-의뢰인) 사건개요는 다음과 같습니다. 1. 피고(의뢰인-매도)와 원고(상대방-매수)는 피고(의뢰인-매도)의 토지 및 건물을 매매대금 133억 5000만 원에 매도하는 부동산 매매계약을 체결했습니다. 2. 원고(상대방-매수)는 매매계약 체결 당일, 계약금 13억 3500만 원을 지급하였습니다. 3. 피고(의뢰인-매도인)와 원고(상대방-매수인)는 다음과 같은 합의를 체결합니다. 한 차례 잔금지급 기한을 연

[법무법인 명도] 신입 · 경력사원 채용공고 [내부링크]

실거주 이유로 갱신요구 거절하고 인도소송 제기하는 임대인은 실거주 의사가 진정하다는 것을 증명해야 승소할 수 있습니다. [내부링크]

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 실거주 이유로 갱신요구 거절하고 인도소송 제기하는 임대인은 실거주 의사가 진정하다는 것을 증명해야 승소할 수 있습니다. 사안 (1) 甲은 2019. 1. 21. 경 자기 소유의 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’)에 관하여 A와 보증금 6억 3,000만 원에 2019. 3. 8.부터 2021. 3. 8.까지 임대하기로 하는 임대차계약을 체결했습니다. (2) 甲은 자녀 교육을 위해 자녀와 함께 제주도의 단독주택(甲 소유)에 거주하고 있으며, 甲의 배우자(남편)는 경제활동을 위해 서울의 다른 곳의 아파트(남편 소유)에서 거주하고 있습니다. (3) 甲은 여러 차례에 걸쳐서 ➀ 혼자, ➁ 배우자·자녀나 부모와 함께 또는 ➂ 부모님이 실제 거주할 예정이라는 일관되지 않은 이유로 계약을 갱신하지 않겠다는 통보를 하였습니다. (4) A는 甲에게 계약갱신을 청구한다는 통보를 하였습니다. (5) 甲은 A를 상대로, ‘A는 甲으로부터 6억 3,000만 원을 지급받

주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미 [내부링크]

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따르면 ‘중소기업기본법’ 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 그리고 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인의 범위에 ‘제3조 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다.’라고 정하고 있으며, 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신 요구 등에 관하여 정하고 있습니다. 이에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당되어야 하고, 임차인인 법인의

[마감] 2월 3일 명도스터디 회원모집 (접수마감 : 2/2) [내부링크]

명도스터디입니다. 1월 명도스터디 리뷰 [후기] 1월 스터디 리뷰 cafe.naver.com 명도스터디를 소개합니다. 명도스터디는 경매, 강제집행, 임대차보호법, Money에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관/사법보좌관 출신 법무사, 경매전문가 등이 한 자리에 모여서 다양한 주제로 자유롭게 토론하는 모임입니다. 다양한 경험을 가진 전문가들이 만나 서로의 경험을 공유하고 함께 성장하고 있습니다. 명도스터디 구성 명도스터디는 발제자를 중심으로 진행되는 1주제와 머니스터디를 다루는 2주제로 나누어 진행됩니다. 1주제는 회원이 직접 자유롭게 발제할 수 있으며, 발제시간 이후 토론 시간을 통해 평소 궁금했던 점, 해결되지 못했던 점 등을 발제자, 전문가에게 자유롭게 질문하고 함께 토의할 수 있습니다. 2주제는 회원이 각자 투자 경험과 실제 투자중인 비트코인의 현황을 공유하는 등 Money와 관련하여 자유롭게 대화하고 토론하는 시간입니다. 실전 투자자들과 함께 Money의 흐름을 공유할 수

상가임대인이 5% 이상의 차임증액을 청구할 수 있는 경우와 청구할 수 없는 경우 [내부링크]

법무법인 명도 이동연 본부장입니다. 상가임대인이 5% 이상의 차임증액을 청구할 수 있는 경우와 청구할 수 없는 경우 이번에는 상가건물 임대차보호법(이하 상임법’이라고 합니다)상 임대차계약의 차임 등 증감청구권에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 조세 등 부담의 증감 또는 경제사정의 변동을 이유로 증액청구하는 경우 상임법 제11조 제1항과 제2항은 다음과 같이 정하고 있습니다. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율(상임법 시행령 제4조에 의하면 5%)을 초과하지 못한다. 상가임대차보호법 제11조 제1항 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년

[언론보도] 49억 성북동 단독주택의 눈물…25억 반토막에도 파리 날린다 (헤럴드경제) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 49억 성북동 단독주택의 눈물…25억 반토막에도 파리 날린다 헤럴드경제-신혜원기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2024년 1월 4일자 헤럴드경제 "49억 성북동 단독주택의 눈물…25억 반토막에도 파리 날린다" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 ‘원조 부촌’으로 꼽히는 서울 성북구 성북동에 위치한 고급 단독주택이 경매에 나왔지만 거듭되는 유찰로 가격이 ‘반토막’ 수준까지 떨어져 시장의 관심이 쏠린다. 권리상 하자가 없음에도 가격이 49억원에서 25억원까지 하락한 것은 한정된 단독주택 수요, 낮은 투자가치 등이 영향을 미쳤다는 게 전문가들의 분석이다. (중략) 이 같은 부촌 명성과 매각 조건에도 응찰자가 나타나지 않는 데는 주택시장의 위축과 더불어 단독주택 수요가 한정적이라는 점이 작용했다. 아울러 주택이 위치한 곳은 제1종전용주거지역으로 개발 가치가 낮다는 점도 유찰 배경이 된 것으로 풀이된다. 법무법인 명도

물건 별 좋은 매물 찾는 법 II [내부링크]

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 물건 별 좋은 매물 찾는 법 II 종목별로 확인해야 할 사항은 시세 등 가격 동향이나 위치, 접근성 등 공통적인 사항과 개개 물건마다의 특수성으로 나뉠 수 있습니다. 조사는 과하면 과할수록 좋기 때문에 가능한 점검표인 ‘체크리스트’를 만들어 조사에 임하면 부실조사를 방지할 수 있어 좋습니다. 그 두 번째로 연립·다세대와 상가 경매 시 주의할 점을 소개하겠습니다. 연립·다세대 연립·다세대는 아파트의 대체재로서 가격만족도는 높은 대신 낮은 주차장 확보율과 밀집된 주거공간 등으로 주거 만족도가 떨어진다는 단점을 갖고 있습니다. 반면 전세가가 시세에 근접하거나 물건에 따라서는 전세가가 시세 이상인 물건도 수두룩합니다. 경매로 취득 시 매각가가 전세가 이하인 물건은 소액 갭투자자들이 가장 선호하는 물건이기도 합니다. 연립·다세대 물건은 권리상의 하자보다는 물건상의 흠으로 참여를 꺼리기 때문에 발상의 전환이 필요합니다. 모두가 성공 가능성을 반신반의하는

임대차 종료 후 임차인이 보증금 받을 때까지 점유한 경우의 차임 내지 부당이득금 [내부링크]

법무법인 명도 김민경 변호사입니다. 임대차 종료 후 임차인이 보증금 받을 때까지 점유한 경우의 차임 내지 부당이득금 일반적으로 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 계속 점유·사용한 경우, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 명도하고 임대차계약 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있습니다. 부당이득의 요건과 효과 위 부당이득의 요건과 효과를 개괄적으로 규정한 조항이 바로 민법 741조입니다. 민법 제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다. 즉 위 민법 제471조는 위와 같은 경우 임차인은 ‘법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 임대인에게 손해를 가한 것이므로 그 이익을 반환하여야 함을

1년 미만으로 기간을 정한 임대차 [내부링크]

법무법인 명도 서권필 부장입니다. 1년 미만으로 기간을 정한 임대차 상가건물에 1년 미만으로 그 기간을 정한 임대차계약 상 임대차기간은 어떻게 될까요? 질문이 이상하다고 느낄 수 있겠습니다. 1년 미만으로 정했으면 1년 미만 아닌가? 예를 들어보겠습니다. 주요 임대차계약 내용 주 소 : 서울특별시 서초구 반포대로 23길 26, 1층 임대인 : 甲 임차인 : 乙 보증금 : 3억원 월 세 : 8,000,000원(부가세별도) 기 간 : 2023. 6. 01. ~ 2023. 12. 31.(6개월) 일반인은 6개월로 약정했으면 6개월이 계약 기간 아닌가? 라고 생각하는 분들이 있을 것이고, 공부하신 분들은 1년 미만의 임대차는 1년이 기간이므로 12개월간이 계약기간이다. 라고 이야기 하는 분들도 있을 것입니다. 12개월이라고 말하는 근거는 무엇일까요? 상가임대차보호법에서의 임대차기간 상가임대차보호법(약칭 : 상임법) 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정

신탁부동산에 관한 명도소송 시 주의사항 [내부링크]

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 신탁부동산에 관한 명도소송 시 주의사항 건물의 소유자는 여러 가지 이유로 자금이 필요한 경우가 있습니다. 이럴 때 부동산 담보대출 방식보다 부동산 담보신탁 대출 방식이 더 많은 한도의 대출 금액을 보장해주기에 건물의 소유자는 소유권을 신탁사에 맡기고 부동산 담보신탁 대출을 받는 경우가 많습니다. 그런데 부동산을 신탁하기 전에 위탁자가 이미 그 부동산을 임대하였고, 신탁된 후에 임차인의 차임 연체 등으로 임대차관계가 종료되었다면 명도소송은 누가 제기해야 할까요? 신탁계약에서 위탁자가 수탁자로부터 임대권한과 관리권한을 수여받았더라도, 명도소송은 수탁자가 제기해야 한다는 점을 유의해야 합니다. 만일 위탁자가 이미 제기해 버렸다면 어떻게 하는 것이 좋을까요? 위탁자가 명도소송을 이미 제기한 경우 예를 들어보겠습니다. 상가건물의 소유자 甲이 그 건물에서 마트를 운영하려는 A에게 보증금 2억 원, 월세 1,000만 원의 조건으로 그 건물을 임대하는 임대차계약을

담보신탁 부동산에 관한 명도소송이나 점유이전금지가처분의 상대방 [내부링크]

법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 담보신탁 부동산에 관한 명도소송이나 점유이전금지가처분의 상대방 담보신탁 부동산이 위탁자의 채무불이행으로 공매 절차가 개시되는 경우가 적지 않습니다. 이러한 경우 통상 위탁자나 점유자는 부동산의 인도를 거부하기 마련이라 어쩔 수 없이 수탁자와 우선수익자들은 미납된 대출원리금 회수 및 비용 보전을 위해 법적 절차를 개시하게 됩니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사 점유이전금지가처분 우선, 신속한 부동산의 명도집행을 위해 현장에서 확인 가능한 점유자들을 상대로 보전절차로 부동산점유이전금지가처분을 신청하게 되는데, 점유이전금지가처분은 그 목적물의 점유이전을 금지하는 것으로서, 가처분이 집행된 이후에 점유가 이전된다면 가처분채무자는 가처분채권자에 대한 관계에 있어서 여전히 그 점유자의 지위에 있다는 의미로서의 당사자항정의 효력이 인정되므로 상당히 유효한 수단이라 하겠습니다. 소송 또는 가처분의 상대방 그런데 법적 절차 진행 중에는 ‘점유’가 문제되는 경우가 제

명도소송 비용의 종류, 납부시점 [내부링크]

명도소송 비용의 종류 임차인이 월세를 지속적으로 밀린다면 임대인은 계약해지 또는 갱신거절, 명도소송 등 해야 할 일들이 많아 바빠집니다. 임대인은 난생처음 법률행위를 하려고 하니 무엇부터 해야할지 막막하여 골치가 아프기도 합니다. 얼핏 들어본 명도소송은 당장 할 수 있는 것인지, 비용은 얼마나 발생되는지, 기간은 얼마나 소요되는지, 밀린 월세도 받을 수 있는지, 남은 보증금이 있다면 지급해야하는지 등 명도소송을 진행하려면 위와 같이 많은 부분을 확인해야 하고, 법적으로 따져보아야 합니다. 우선 지난 시간에 명도소송의 뜻에 대하여 설명드렸습니다. 명도소송 뜻, 절차와 유의할 점 명도소송 뜻, 명도 뜻 사람이 살아가는데 필요한 3요소는 의(衣), 식(食), 주(住)이고, ‘주(住)’에선 특... blog.naver.com 이번 시간에는 명도소송을 진행하며 발생하는 비용에 대해 알아보겠습니다. 명도소송 비용은 크게 세 개로 분류됩니다. 변호사 수임료 변호사 수임료는 회사마다 다르고 적게는

[언론보도] 2억1000만원 빌라 920만원에도 안팔렸다... 어떤 사연이길래? (헤럴드경제) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 2억1000만원 빌라 920만원에도 안팔렸다... 어떤 사연이길래? 헤럴드경제-고은결기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 12월 19일자 헤럴드경제 "2억1000만원 빌라 920만원에도 안팔렸다... 어떤 사연이길래?" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 지난 14일 서울남부지법 경매 6계에서 진행된 경매에 나온 강서구 등촌동의 한 빌라 1가구(토지 면적 18.7, 건물 면적 38). (중략) 낙찰자의 ‘대금 미납’으로 다시 경매 법정에 돌아와, 재매각을 시도했지만 이달까지 총 6차례의 유찰을 이어갔다. 경매업계에선 이 물건의 임차인 보증금액 인수 문제보다도, ‘위반건축물’ 용도 착오로 결국 매각되지 못했다고 보고 있다. 수선 및 용도 변경에 필요한 금액 등은 미처 고려하지 못했을 것이란 설명이다. 최근 서울 경매 시장에서 빌라 낙찰률이 하락세인 가운데, 유찰을 거듭하며 가격이 낮아진 물건 중 깡통전세

[종료] 1월 6일 명도스터디 회원모집 (접수마감 : 1/5) [내부링크]

명도스터디입니다. 12월 명도스터디 리뷰 [후기] 12월 스터디 리뷰 명도스터디입니다. 12월 명도스터디(6회차)는 총 28명의 회원분들과 함께 진행됐습니다. 1부는 부동산 경매에 진심인 사나이, 최고의 권리분석을 위해 공부하는 남자!... cafe.naver.com 명도스터디를 소개합니다. 명도스터디는 경매, 강제집행, 임대차보호법, Money에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관/사법보좌관 출신 법무사, 경매전문가 등이 한 자리에 모여서 다양한 주제로 자유롭게 토론하는 모임입니다. 다양한 경험을 가진 전문가들이 만나 서로의 경험을 공유하고 함께 성장하고 있습니다. 명도스터디 구성 명도스터디는 발제자를 중심으로 진행되는 1주제와 머니스터디를 다루는 2주제로 나누어 진행됩니다. 1주제는 회원이 직접 자유롭게 발제할 수 있으며, 발제시간 이후 토론 시간을 통해 평소 궁금했던 점, 해결되지 못했던 점 등을 발제자, 전문가에게 자유롭게 질문하고 함께 토의할 수 있습니다. 2주제는 회원이

일시사용을 위한 임대차 [내부링크]

법무법인 명도 노경국 변호사입니다. 일시사용을 위한 임대차 상가건물에 임대 기간을 1년 미만으로 아주 짧게 임대차계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이 경우 상가건물임대차보호법(약칭: 상임법)에서 “임대 기간을 1년으로 본다(상임법 제9조 제1항)”는 임차인 보호 규정을 두고 있으므로 일반적으로 임대 기간은 1년이 될 것입니다. 하지만 모든 경우에 1년으로 보호되는 것은 아님에 주의할 필요가 있습니다. 즉 상임법은 위와 같은 임차인 보호 규정을 많이 규정하고 있지만 딱히 임차인을 보호할 필요가 없는 내용의 계약을 ‘일시사용을 위한 임대차’라고 하여 상임법의 임차인 보호 규정들을 적용하지 않습니다(상임법 제16조). 그래서 만약 일시사용을 위한 임대차에 해당함이 명백한 경우라면 상임법의 1년의 임대 기간이 인정되지 않을 수도 있는 것입니다. 상임법 제16조 (일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다. 그렇다면 어떤 경우가 ‘일시사용을

미등기건물 양수인의 인도청구 [내부링크]

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 미등기건물 양수인의 인도청구 미등기 건물의 양수인이 소유권이전등기를 경료받지 않은 상태에서도 사실상 소유권 내지 사실상 처분권을 취득했다는 점을 근거로 불법 점유자에 대하여 건물인도청구를 할 수 있을까요? 미등기 무허가건물의 양수인에 대한 법원의 입장 이에 대해 우리 대법원은 “미등기 무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 상태의 건물 양수인에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수도 없으므로( 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결, 2006. 10. 27. 선고 2006다49000 판결 등 참조), 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 자로부터 그 건물을 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 갖추지 못한 자는 그 건물의 불법점거자에 대하여 직접 자신의 소유권 등에 기하여 명도를 청구할 수는 없다고 할 것이다( 대법원 1969. 10. 14.

부동산 명도집행의 경우 채무자의 배우자는 목적 외 동산을 우선매수하거나 매각대금 1/2의 지급을 요구할 수 없습니다. [내부링크]

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 부동산 명도집행의 경우 채무자의 배우자는 목적 외 동산을 우선매수하거나 매각대금 1/2의 지급을 요구할 수 없습니다. 가. 사안 (1) 서울시 서초구에 소재하는 주택의 소유자(甲)는 임차인(A, 남성)에 대하여 건물명도청구의 소를 제기하여 승소한 후에 서울중앙지방법원 집행관사무소에 명도집행을 신청했습니다. (2) 집행관이 명도최고를 한 후 집행을 실시하기 전에 A는 상당한 양의 물건들을 현장에 남겨둔 채 일부 중요한 물건(귀중품, 가전제품 등)만 챙겨 이사했습니다. (3) 명도집행 당일 집행 현장에는 A 측 사람{A와 그의 부인(B)·자녀(C·D) 등}이 아무도 나타나지 않았으며, 집행관과 甲은 A가 두고 간 물건들(목적 외 동산)을 가지고 갈 것을 촉구하기 위해 전화통화를 시도했으나 A는 전화를 받지 않았습니다. (4) 집행관은 목적 외 동산을 보관업체에 보관하였습니다. (5) 甲이 보관업체에 보관된 목적 외 동산을 보관비용을 지급하고 찾아

[승소사례] 임차인의 보증금반환소송에 대한 임대인의 건물인도소송 [내부링크]

법무법인 명도입니다. 임차인의 보증금반환 소송과 임대인의 건물인도소송 2023가단3214(본소) 임대차보증금반환 2023가단9939(반소) 건물인도 등 임대차계약 해지 후 임대인은 임차인에게 보증금 반환을 하였습니다. 하지만 임차인은 보증금 일부는 계약서상의 '임대인'이 아닌 '임대인의 가족'에게 현금으로 지급하였다 주장하면서 그 보증금까지 돌려달라며 요구하고, 임차주택을 인도하지 않는다면 어떻게 대응해야할까요? 법무법인 명도가 명쾌하게 해결한 승소사례를 소개해드리겠습니다. 사건개요 당사자 관계 임차인(원고-상대방) 임대인(피고-의뢰인) 사건개요는 다음과 같습니다. 1. 임대인(이하 '의뢰인')과 임차인(이하 '상대방')은 보증금 1천만원, 월차임 150만원으로 정한 임대차계약 체결하였습니다. 상대방은 의뢰인 명의의 계좌에 임대차보증금을 송금하고, 임대목적물에 거주를 시작하였습니다. 2. 임대차계약은 한차례 묵시적으로 갱신되었고, 이 후 의뢰인과 상대방은 보증금 1천만원에서 5천만원

상가임대차계약의 종료통지 [내부링크]

법무법인 명도 이동연 차장입니다. 상가임대차계약의 종료통지 이번에는 상가임대차보호법상 임대차계약의 종료통지에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 상가임대차계약 종료 할 경우 상가임대차보호법에 따라 임대인은 임대차계약을 종료하고자 할 경우, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 취지의 ‘갱신거절통지’ 또는 계약조건의 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 ‘조건변경통지’를 해야 합니다. 우리나라 민법은 의사표시의 효력발생시기에 관하여 도달주의를 일반원칙으로 하고 있어 위와 같은 갱신거절통지 또는 조건변경통지는 도달하여야만 효력이 발생하므로 도달여부를 꼭 확인해야만 합니다. 요즘에는 문자메세지, 카카오톡 등과 같은 메신저로 발송한 의사표현도 효력이 있으므로 내용증명만을 고집할 필요는 없습니다. 또한 임대차계약은 신뢰관계를 바탕으로 한 법률관계이므로, 신뢰관계가 깨져 임대차계약을 유지하기 어려울 경우엔 ‘해지통지’로 임대차계약을 해지할 수도

물건 별 좋은 매물 찾는 방법 (I) [내부링크]

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 물건 별 좋은 매물 찾는 방법 (I) 종목별로 확인해야 할 사항은 시세 등 가격동향이나 위치, 접근성 등 공통적인 사항과 개개 물건마다의 특수성으로 나뉠 수 있습니다. 조사는 과하면 과할수록 좋기 때문에 가능한 점검표인 ‘체크리스트’를 만들어 조사에 임하면 부실조사를 방지할 수 있어 좋습니다. 주거용부동산과 비주거용 부동산으로 나눠 3회에 걸쳐 소개하고자 합니다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장 아파트 경매시장의 3대 트로이카 종목은 아파트와 토지 그리고 상가물건입니다. 그중 아파트는 최고의 환금성과 안정성을 지녀 단연 최고 인기 종목입니다. 경매시장에서 아파트가 최고 종목으로 자리매김할 수 있는 요인은 권리분석이 여느 물건에 비해 용이하고 인도부담이 적다는 점입니다. 아파트는 구조상 소유자나 임차인이 단독으로 거주하기 때문에 주택이나 근린생활시설에 비해 집 비우기가 쉽습니다. 이런 연유로 경매초보자나 여성 투자자들이 가장 선호하는 물건입니

다가구주택 임대차계약을 중개한 공인중개사의 주의의무 (대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결) [내부링크]

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 다가구주택 임대차계약을 중개한 공인중개사의 주의의무 (대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결) 사회적으로 크게 문제가 된 대규모 전세사기 사건에 공인중개사가 관여되는 경우가 많이 발생함에 따라 지난 4월, 공인중개사의 의무를 강화하는 내용의 공인중개사법이 개정되었는데요, 최근 대법원에서 공인중개사의 주의의무의 내용과 범위를 명시한 판결을 선고하였습니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 공인중개사인 피고는 원고(중개의뢰인)에게 보증금 9,000만 원의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 중개대상물 확인․설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 “임대차보증금 총액: 6억 원(임대인 구두 확인)”이라고 기재하였고, 원고(중개의뢰인)가 임대차계약을 체결하려는 다가구주택의 선순위 임차보증금 합계액이 6억 원이라고 설명하였습니다. 이후 경매

명도소송 뜻, 절차와 유의할 점 [내부링크]

명도소송 뜻, 명도 뜻 사람이 살아가는데 필요한 3요소는 의(衣), 식(食), 주(住)이고, ‘주(住)’에선 특히 법적으로 많은 분쟁이 발생하곤 합니다. 오늘은 주(住)에 문제가 생겼을 때 진행하는 ‘명도소송’에 대해 알아보겠습니다. 명 明(밝을 명) 도 渡(건넬 도) 명도소송이란 임대차계약이 종료되었으나 부동산에서 나가지 않는 임차인을 내보내는 소송을 의미합니다. 그렇다면 명도소송은 어떻게 진행되며 어떤 것들을 유의해야 할까요? 부동산점유이전금지가처분 명도소송에서 판결문을 받는다고 하더라도 실제 부동산을 인도받지 못한다면 승소 판결문은 무용지물일 수 밖에 없습니다. 부동산점유이전금지가처분을 통해 점유자를 제대로 특정하지 않는다면, 추후 강제집행 시 점유의 변동으로 인해 집행이 진행되지 않을 수 있습니다. 따라서 명도소송은 ‘부동산점유이전금지가처분’이 필수입니다. 가처분 절차 부동산점유이전금지가처분 신청서 접수 → 1주일내 담보제공명령 처리 → 1주일내로 결정 → 2주내 집행진행 위

부동산명도 효과적으로 하는 법 [내부링크]

세입자가 월세를 계속 내지 않고 있어요 어떻게 하죠? 요즘 다양한 부동산분쟁 중 특히 세입자가 월세를 계속 내지 않아 임대차계약해지를 통보하고 이사를 요구했는데 세입자가 이를 무시하고 있다면 어떻게 해야 할까요? 임대인 입장에서는 속이 탈 수밖에 없을 텐데요. 이때 세입자를 내보내고 다시 부동산을 돌려받으려면 무엇을 준비해야 할까요? 임대차계약 해지통보 먼저 부동산명도에 앞서 세입자에게 임대차계약 해지를 통보해야 하는데, 이때 가장 많이 사용하는 방법이 '내용증명'이 있습니다. 그 외 문자메시지, 카카오톡을 이용해서 먼저 해지 의사를 세입자에게 전달한 후에 본격적으로 세입자에게 부동산을 인도받아야 합니다. 부동산명도소송 핵심 포인트 세입자를 상대로 부동산명도 소송을 해야 하는데, 세입자가 부동산을 다른 사람에게 넘겨버리면 명도소송에서 승소 하더라도 부동산명도 집행을 할 수 없게 됩니다. 우선 세입자가 점유를 이전하지 못하도록 임대인은 '부동산점유이전금지가처분'을 명도소송 전 진행하여

[언론보도] 강남 아파트 경매물량 느는데... 받는 사람 없다 (이데일리) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 강남 아파트 경매물량 느는데... 받는 사람 없다 이데일리-오희나 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 12월 06일자 이데일리 "강남 아파트 경매물량 느는데... 받는 사람 없다" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 서울 아파트 경매시장에서 강남 아파트 매물이 증가 추세를 보이고 있다. 주택시장이 다시 침체기에 접어들고 거래가 줄어들면서 시장에서 소화되지 못한 매물이 경매시장으로 나오는 모습이다. (중략) 전문가들은 경기 위축, 고금리 부담, 대출규제 등으로 거래가 줄어들면서 매매시장에서 소화되지 못한 물건들이 줄줄이 경매로 넘어오고 있다고 분석한다. 특히 지난해 하반기 고금리 기조에 직격탄을 맞은 경매물건이 시차를 두고 이제 나오기 시작하고 있기 때문에 내년에는 경매물건이 더 늘어날 것으로 전망한다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 강조했다. 최근 들어 경매 물건이 체감될 정도로 증

임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우 [내부링크]

법무법인 명도 유영선 고문입니다. 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우 임차인이 임차주택에 대하여 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다)상의 대항요건을 갖춘 상태에서 임차주택이 양도된 경우, 임대인의 지위승계를 원하지 않을 경우에는 어떻게 해야 할까요? 이는 임차주택의 새로운 소유자가 사실상 임대차보증금 반환능력이 없을 것으로 예상되는 경우 임차인이 종전 임대인에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있는지 여부와 관련된 문제이기도 합니다. 법무법인 명도 유영선 고문 먼저, 주택임대차법 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계합니다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고,

담보신탁 부동산 공매 [내부링크]

법무법인 명도 박정현 컨설턴트입니다. 담보신탁 부동산의 공매 부동산담보신탁 계약을 체결한 전소유자(이하 위탁자라 함)가 담보신탁 대출 이후 채무불이행을 하면 기한이익을 상실하여 부동산의 공매 절차가 진행됩니다. 공매가 진행되는 여러 가지 사유가 있겠지만 그중 담보신탁 부동산이 공매로 이어지는 한 가지 경우를 예로 들어보겠습니다. 위탁자는 본인 명의의 부동산을 담보로 하여 수탁자(이하 신탁사라 함)와 부동산 담보신탁 계약을 체결하고, 소유권은 신탁계약을 채결한 신탁사로 이전됩니다. 위탁자는 계약 시 받은 수익권증서로 우선수익자(이하 은행이라 함)로부터 대출을 받습니다. 그런데 위탁자는 여러 가지 사유로 자금 흐름에 이상이 생기고 대출금을 제대로 갚지 못하게 되는 상황까지 이르게 됩니다. 요즘 같은 불경기에는 은행도 그런 사정을 알기에 위탁자가 채무이행에 대한 의지만 보여도 어느 정도 이해해 주며 독촉하지만, 불어난 대출금 이자의 연체로 손실이 커지게 되면 은행도 손 놓고 마냥 기다릴

종전 임차인이 설치한 가건물이 있는 토지의 임차인의 원상회복범위 [내부링크]

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 종전 임차인이 설치한 가건물이 있는 토지의 임차인의 원상회복범위 임대차계약이 종료되면 임차인의 임대차목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 민법에 규정되어 있고(민법 제654조, 제615조), 임대차계약을 체결하면서 원상회복의무 약정을 하기도 합니다. 그런데 임차인이 어디까지 원상회복을 하여야 하는지 분쟁이 발생하곤 합니다. 특히 종전 임차인이 설치한 부분이 있을 경우 이를 현재 임차인이 철거해야 하는지 문제가 되고는 하는데요. 법무법인 명도 정현종 변호사 대법원은 이런 경우, 즉 종전 임차인이 설치한 부분이 있는 상태에서 현 임차인이 임대차계약을 체결하였는데 그 임대차계약이 종료된 경우, 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 현 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지는 원상회복할 의무가 없다고 하면서, 여기서 특별한 사정이란 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상

[언론보도] 눈덩이처럼 불어나는 경매…10월 누적 접수 4년만에 최대 (헤럴드경제) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 눈덩이처럼 불어나는 경매…10월 누적 접수 4년만에 최대 헤럴드경제-서영상기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 12월 01일자 헤럴드경제 "눈덩이처럼 불어나는 경매…10월 누적 접수 4년만에 최대" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 법원에 신규로 경매를 신청한 건수가 최근 들어 크게 늘어나는 것으로 나타났다. 내리지 않는 고금리와 경기 침체 여파로 대출 상환에 어려움을 겪는 차주들이 늘어난 영향이다. 특히 경기가 더 악화돼 부채상환을 위한 급매도 팔리지 않는 거래절벽이 오는 때는 경매 물건이 더 크게 늘 수도 있다고 전문가들은 우려한다. (중략) 전문가들은 고금리 기조 장기화 등의 영향으로 경매에 올라오는 물건들이 한동안 늘어날 것으로 예측했다. 또 경매물건 적체 현상도 지속될 것으로 전망했다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 설명했다. 지난해부터 급상승한 금리의 여파가 최근 들어 본

위반건축물의 책임주체 [내부링크]

법무법인 명도 공민석 팀장입니다. 위반건축물의 책임주체 건물을 무허가로 증축, 개축하거나 준공 이후 개조 또는 용도변경을 하게 되는 경우 해당 건물은 건축법상 위반건축물이 되어 관할 행정청으로부터 이행강제금이 부과됩니다. 즉, 이행강제금은 위반건축물에 대한 과태료라고 생각하시면 됩니다. 이행강제금이란? 이행강제금은 건물의 시가표준액 100분의 10에 해당하는 돈을 내야 하고 한 번만 내면 끝이 아니라 시정이 완료될 때까지 부과됩니다. 또한 앞으로 이 가중비율도 매년 지속적으로 가산되어 적용될 예정입니다. 기본적으로 건축법상 행정청에서 이행강제금을 부과할 때 부과 주체는 건축주, 소유자, 관리자를 선택적으로 부담하게 할 수 있으나, 실무상 행정청은 그 위반건축물이 누가, 언제, 어떻게 설치하였는지 명확히 알 수 없으므로 현재의 소유자에게 부과하는 것이 일반적입니다. 보통 임대인과 임차인은 이행강제금의 부과가 예고된 후 분쟁이 시작되는데, 임차인이 설치하고 임대인의 동의 유무에 따라 책

담보신탁, 상가 점유자 파악 [내부링크]

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 담보신탁, 상가 점유자 파악 우선수익자(이하 금융기관)의 상가용 건물(이하 상가)에 대한 부동산 담보신탁 대출 이후, 전 소유자(이하 위탁자)는 수탁자(이하 신탁사) 및 금융기관의 동의를 얻지 않고 불법적으로 임대차하는 경우가 많습니다. 위탁자가 주거용 건물에 불법 임대차를 주는 경우, 세입자는 대부분 전입신고를 하기 때문에 현재 누가 점유하고 있는지 특정하기가 수월합니다. 상가의 경우 주거용 건물의 ‘전입’과 같이 누가 점유하는지를 파악하는 건 ‘사업자등록’입니다. 상가건물 임대차 현황서 상가의 사업자 등록자가 누구인지 파악하는 방법에 대해서는 ‘상가건물 임대차 현황서’를 발급받으면 된다는 사실을 아는 사람은 많습니다. 그런데 문제가 있습니다. 전입세대 열람내역은 말 그대로 부동산에 전입된 사람을 확인할 수 있습니다. 그러나 상가건물 임대차 현황서는 해당 부동산에 사업자등록이 되어 있는 사람을 조회할 수 있는 게 아니라 확정일자를 받은 사람을 확인

대체집행문이 무엇인가요? [내부링크]

법무법인 명도 서권필 부장입니다. 대체집행문이 무엇인가요? 임대인은 1년여 동안 마음고생 끝에 승소 판결을 받았습니다. 판결문 상 주문은 아래와 같습니다. 1. 피고는 원고에게 별지목록 기재 부동산 중 1항의 부동산을 철거하고, 같은 별지목록 기재 부동산 중 2항의 부동산을 인도하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제 1항은 가집행할 수 있다. ※ 주문 제1항의 1항 부동산은 건물, 2항 부동산은 토지입니다. 임대인은 피고에게 판결문이 도달되자마자 법원에서 집행문, 송달증명원을 발급받아 집행관사무소에 철거집행을 신청하였고, 다음날 대체집행문이 빠졌다고 대체집행문과 확정증명, 송달증명원을 추가로 제출하라는 전화를 받았습니다. 대체집행문이 무엇인가요?라고 물었으나 철거하려면 대체집행문이 있어야 한다라는 대답뿐 이 상태에서는 철거 집행을 할 수 없다고 답변을 들었습니다. 대체집행문은 무엇이고, 선고까지 받았는데 왜 추가로 필요할까요? 그리고 임대인은 어떠한 절차를 밟아야 할까요?

계약해지 합의 후 임차인이 변심하여 계약갱신을 요구한다면? [내부링크]

법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 계약해지 합의 후 임차인이 변심하여 계약갱신을 요구한다면? 상가는 물론이고 주거의 경우에도 경제 상황으로 인해 급변하는 상황이 많이 발생하곤 합니다. 따라서 임대인과 임차인은 계약내용을 바꾸기도 하고 기존 계약내용과 다른 합의를 하기도 합니다. 오늘은 계약해지에 대해 쌍방 합의하였으나 일방적으로 합의의사를 철회하면 어떻게 되는지 알아보겠습니다. 계약 해지에 대한 쌍방 합의 임대인 A 씨는 임차인 B 씨와 2년을 기간으로 하는 상가임대차계약을 체결하였습니다. 이후 임차인 B 씨는 열심히 상가를 운영하고 있었습니다. 해당 건물에는 임차인 B 씨 외 다수의 임차인들이 상가를 운영하고 있었는데요, 임대인은 건물에 누수가 발생되고 있고 노후되어 안전상의 문제가 있다는 진단을 받게 됩니다. 따라서 임대인 A 씨는 임차인들을 만나 자초지종을 설명하며 재건축 및 보수공사를 위해 계약을 더 이상 갱신할 수 없다고 통지하며 존속 중인 계약기간이 끝나면 임대인에게

담보신탁과 소유권이전등기청구권 압류 사건[2022. 12. 15. 선고 2022다247750 판결] [내부링크]

법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 담보신탁과 소유권이전등기청구권 압류 사건 2022. 12. 15. 선고 2022다247750 판결 기본적 사실관계는 다음과 같습니다. 위탁자인 A는 이 사건 부동산에 관하여 수탁자인 피고와 사이에 담보신탁계약을 체결함. 위 담보신탁계약의 특약상, 매수대금을 완납한 매수인에 대한 소유권이전은, 우선수익자의 서면요청에 따라 수탁자가 매도인의 책임을지지 않고, 수분양자(매수인)에게 직접 이전할 수 있음. 원고들은 A의 채권자들로서, 이 사건 부동산 중 일부 호실에 관한여 신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권 압류 및 가압류 결정이 내려짐 피고는 위 압류 및 가압류 결정 이후, 우선수익자와 A의 요청에 따라 위 일부 호실에 관하여 매매를 원인으로 매수인에게 소유권이전등기를 경료하여 줌 소유권이전등기청구권에 대한 압류가 있으면 변제금지의 효력에 따라 제3채무자는 채무자에게 임의로 이전등기를 이행하여서는 아니 되나, 이러한 압류에는 청구권의 목적물

임대차계약 시 제소전화해를 진행한다면 [내부링크]

법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다. 임대차계약 시 제소전화해를 진행한다면 제소전화해란? 일반 민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 소제기 전에 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 성립시키는 절차. 임대차계약 이후 분쟁의 소지를 방지하기 위하여 사전에 판결과 같은 효력이 있는 “화해조서”를 받는 것입니다. 예를 들어 간단히 설명하겠습니다. 꼬마빌딩의 소유자인 김명도님은 새로운 임차인 나임차님과 임대차계약을 진행하게 됩니다. 그러나 계약체결을 원하는 나임차님은 계속하는 말을 바꾸고 부정적인 말들을 하여 왔습니다. 이에 김명도님은 임대차계약 체결 이후 나임차님과 언젠가 한 번은 꼭 법률적 분쟁이 생길 것 같다는 생각을 하게 되었고, 김명도님은 나임차님에게 제소전화해 절차를 진행하는 조건으로 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 김명도님의 예상대로 나임차님은 월세를 미납하기 시작하였고 연락도 받지도 않았습니다. 김명도님은 명도소송을 진행해야 할까요? 계약 조건대로 제소전화해를 진행했

임차권등기명령 신청방법 [내부링크]

임차권등기명령 신청방법 먼저 임차권등기명령신청을 할 수 있는 요건부터 살펴보겠습니다. 임차권등기명령신청 요건 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않는 경우 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임대차 보증금 반환 받지 못한 경우 보증금 전액은 물론 그 일부를 받지 못하더라도 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령신청 방법 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령신청서 작성시 다음 사항을 기재하여 접수하면 됩니다. 임차권등기명령신청서 사건의 표시 임차인과 임대인의 성명 주소 임차인의 주민등록번호 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시 (주택 또는 건물의 일부인 경우 도면 첨부) 반환받지

명도소송 시 가처분의 필요성 [내부링크]

명도소송 시 가처분의 필요성 가처분 뜻 가처분이란 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 집행보전제도입니다. 대표적으로 명도소송을 준비하다보면 '부동산점유이전금지가처분', '부동산처분금지가처분' 등이 있습니다. 명도소송 시 가처분의 필요성 명도소송에서 승소한 임대인이 임차인에게 강제집행을 하려는데, 임차인이 아닌 제3자가 점유하고 있다면, 승소판결문이 있어도 강제집행을 할 수 없습니다. 원칙적으로 판결문의 효력은 판결문에 기재된 당사자(임차인)에게만 미치기 때문에, 다시 제3자를 상대로 소송을 진행해야합니다. 소송기간이 상당하기 때문에 그 사이 점유를 이전하면 임대인은 속수무책일텐데요. 이때 ‘부동산점유이전금지가처분’은 인도청구(명도소송)에서 현 점유자(임차인)가 점유자를 변경하여 강제집행을 할 수 없게 하는 것을 방지하고 집행의 기간을 단축시키는 장치 역활을 할 수 있습니다. 가처분신청 방법과 절차 가처분신청은 부동산소재지 관할법원에 제출하면

실거주 거짓말한 임대인의 손해배상책임 II [내부링크]

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 실거주 거짓말한 임대인의 손해배상책임 II 임대인이 실거주를 이유로 임대차계약의 갱신을 거절해 놓고 실제로는 제3자에게 집을 “매도”했다면, 이때 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있을까요? 2023. 2. 15. 자 칼럼에서 이 질문에 대한 답을 드린 적이 있습니다. 실거주 거짓말한 임대인의 손해배상책임 실거주 거짓말한 임대인의 손해배상책임 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 임대인이... blog.naver.com 이번에는 좀 다른 사례를 소개해 보고자 합니다. 임대인이 실거주 목적으로 기존 임차인에게 계약갱신 거절을 통보해놓고 이후 다른 임차인과 새 임대차 계약을 맺었더라도 “기존 임차인이 계약갱신 요구 자체를 하지 않은 경우”, 이때도 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있을까요? 임차인이 계약갱신요구를 하지 않은 경우 임대인이 실거주를 이유로 먼저 계약갱신 거절 의사를 밝혔고, 임차인은 이러한 임대인의 말을

[위촉소식] 정비사업 상설자문단 자문위원 위촉(정민경 대표변호사) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사가 2023년 11월 13일 서울주택도시공사 "정비사업 상설자문 위원" 으로 위촉되었습니다. 정비사업 상설자문단 활동 정비사업 중 각종 분쟁 · 소송사례 관련 정보 제공 및 법률자문 정민경 대표변호사는 위촉기간 동안 정비사업 상설자문단 자문위원으로 활동할 예정입니다. 감사합니다. 체계적인 명도소송 자문이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 국내 최고 수준의 경매전문가, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다. 명도관련 체계적인 법률자문이 필요하다면 법무법인 명도에 문의하세요! 명쾌한 해답을 제시해 드리겠습니다. 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 2023년 11월 24일 기준 의뢰현황 판결결정 8,161건 5,881건 본 게시물의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우

명도집행(강제집행) 목적과 비용 [내부링크]

명도집행 (강제집행) 목적과 비용 명도소송의 목표는 목적물을 인도받는 것입니다. 임차인이 목적물을 자진 인도하면 좋겠지만, 사실상 소송비용 등을 협의하기 위하여 점유기간을 최대한 지연시키는 경우가 많습니다. 진행 상황과 기회비용을 따져보는 것도 좋겠지만 임대인의 계획대로 진행해야 목적물을 안전하게 인도받을 때까지 임차인에게 휘둘리지 않을 수 있습니다. 명도집행비용 (강제집행비용) 명도집행(강제집행)을 진행하기 전 강제집행 수임료 외에 다른 비용들도 궁금하실 텐데요. 강제집행 수임료 외에는 집행실비가 있습니다. 대표적인 집행실비는 집행예납금, 노무비용, 개문비용, 열쇠교체비용, 운송(화물차)비용, 보관비용, 폐기비용 등이 있습니다. 이 중 강제집행 후 집행비용확정결정신청을 통해 집행예납금, 노무비용, 개문비용, 운송비용, 보관비용 등 상대방에게 청구할 수 있습니다. 법무법인 명도의 강제집행 현장 '우리의 문제는 현장에 답이 있다.' 명도의 문제는 결국 사람 간의 문제이고 이는 현장에서

낙찰자는 현재의 임차인에게는 임대하지 않는 게 상책! [내부링크]

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 낙찰자는 현재의 임차인에게는 임대하지 않는 게 상책! 사례 (1) 오랫동안 권리분석, 물건분석, 비용분석을 하고 입찰한 끝에 드디어 다세대주택을 낙찰받았다. 대금을 납부한 다음 날 낙찰받은 주택을 찾아갔다. (2) 임차인을 어떻게 내보내지? 터무니없는 이사비를 부르면 어떻게 하지? 한 발짝도 움직일 수 없으니 배 째라고 하면 어떻게 하지? 별의별 생각을 다 하면서 떨리는 손가락으로 초인종을 눌렀다. 아무리 심호흡을 해도 쿵쾅거리는 심장은 이제 터지기 일보 직전이다. (3) 웬걸, 50세 전후로 보이는 남자는 순순히 문을 열어주며 들어오라고 한다. 왠지 느낌이 좋았다. 터질 것 같은 심장도 조금은 진정되었다. (4) 그 남자는 자신이 낙찰받으려고 했는데 당신이 더 높은 가격을 썼다면서 제안을 한다. 현재 보증금 1억 원, 월세 100만 원에 살고 있었는데, 보증금 5,000만 원, 월세 120만 원에 계속 살고 싶다고…. (5) 이어서, 1주일

상가임대차보호법의 임대차기간 [내부링크]

법무법인 명도 이동연 차장입니다. 상가임대차보호법의 임대차기간 이번에는 상가건물 임대차보호법의 임대차기간에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 일반적으로 임대차계약을 체결할 때, 기간은 당사자 간의 협의에 따라 얼마든지 달리 정할 수 있습니다. 하지만 상가임대차의 경우 꼭 그렇지는 않습니다. 그 이유는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상임법’이라 합니다)에서 정한 임대차기간이 있기 때문입니다. 상임법에서는 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 정하였는데, 이 규정은 임차인을 보호하기 위한 취지로 만들어진 것인 만큼 임대인과 달리 임차인은 1년 미만으로 정한 임대차기간의 유효함을 주장할 수 있도록 하였습니다. 예를 들어 상임법이 적용되는 상가임대차에서 6개월로 임대차기간을 약정하였을 경우, 임대인의 갱신거절통보가 임차인에게 적법하게 도달되었다고 하더라도, 임차인이 이를 부인하면서 1년의 기간을 주장할 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간은 1년으로 적용되는

[업무협약] 인재양성과 기술개발 협력을 통한 상호 발전을 위한 업무협약(서일대학교) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도, '서일대학교' 와 업무협약 체결 주요협업 사항 - 산업현장에서 요구되는 우수한 기술 인력 양성 - 연구 활동, 기술정보의 교환 및 위탁교육 법무법인 명도는 서일대학교와 2023년 11월 03일 인재 양성과 제반 업무의 협력을 통한 상호 발전을 위한 업무협약(MOU)을 체결했습니다. 이번 협약을 바탕으로 국가 산업 발전에 필요한 인재 양성과 기술교육 체제의 연계성을 강화하고 산학협력에 의한 기술 개발 및 제반 업무 협력을 통해 상호 발전적인 산학협력을 구축하고 운영할 예정입니다. 명도관련 체계적인 법률자문이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 국내 최고 수준의 경매전문가, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다. 명도관련 체계적인 법률 자문이 필요하다면, 법무법인 명도에 문의하세요! 법무법인 명도가 함께하겠습니다. 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26

[언론보도] 129억 펜션단지 19억까지 내려갔다…80% 덤핑 할인에도 파리 날리는 이유(헤럴드경제) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 129억 펜션단지 19억까지 내려갔다…80% 덤핑 할인에도 파리 날리는 이유 헤럴드경제-신혜원기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 11월 12일자 헤럴드경제 "129억 펜션단지 19억까지 내려갔다…80% 덤핑 할인에도 파리 날리는 이유" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 2018년부터 6년째 경매 절차를 밟고 있지만 거듭되는 유찰에 가격이 약 129억원에서 19억원까지 떨어진 펜션단지가 있어 시장의 관심이 쏠린다. (중략) 통상 경매시장에서 십여 차례 유찰이 되는 경우는 복잡한 권리관계가 작용하는 경우가 많지만 펜션단지는 그와 다른 사례라는 해석이다. 현재 임차인은 2명으로 보증금이 각 1000만원 수준이고, 배당신청을 하지 않았다. 또한 한 건설사에서 해당 물건에 대해 유치권을 신고한 상태이지만 성립되기 어렵다는 분석이다. 유치권 신고가 성립되면 낙찰자는 공사대금까지 추가로 인수하게 된다. 법무법인

경매 시 유념해야 할 점들 [내부링크]

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 경매 시 유념해야 할 점들 적어도 법과 제도만 놓고 보면 경매의 진입장벽은 거의 사라졌다고 봐도 무방합니다. 그러나 여전히 일부에서는 자신의 능력과 경험을 과신한 나머지 낭패를 보는 사례가 적지 않습니다. 실패는 아주 사소한 곳에서 찾아옵니다. 입찰에 나서기 전 실수를 최소화하기 위해서 명심해야 할 사항들을 모아 보았습니다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장 첫째, 권리분석을 철저하게 하라 경매의 기본은 권리분석입니다. 한때 경매사고의 90%가 권리분석 잘못에서 기인한 적도 있습니다. 지금은 많이 줄었지만 여전히 기초적인 권리 분석을 소홀히 해 낭패를 보는 경우가 적지 않습니다. ‘말소기준등기’와 ‘대항력’만 제대로 알아도 경매사고의 70%는 비껴갈 수 있습니다. 둘째 발품을 팔고 또 팔아라 8월 22일 안산지원 6계에서는 안산시 단원구 대부북동에 있는 임야 6,550가 5억 7,312만 원에 경매 나왔습니다. 2명이 참여해 유 모 씨가 최초

내용증명 효력과 송달방법 [내부링크]

내용증명 효력과 송달방법 내용증명이란? 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국에서 공적으로 증명하는 특수취급 우편제도입니다. 내용증명 우편물은 등기통상으로 취급되어 배달 기록을 남기고 있으며 언제 배달하였다는 것을 증명하는 '배달증명' 우편물로 발송하면 안전합니다. 내용증명 효력 내용증명 그 자체로서 직접적인 법적 효력이 발생하지 않습니다. 우편관서에서는 문서내용과 발송 사실만 증명해 줄 뿐, 발신인의 일방적인 의사표시 방법 중 하나입니다. 다양한 의사표시 방법 중 왜 내용증명을 보내야 할까요? 개인 상호 간에 있어서 채권·채무의 이행 등 권리의무의 득실 변경에 관하여 발송되는 우편물의 문서내용을 후일 분쟁 발생 시 공신력 있는 문서로 증거로 남길 필요가 있을 경우와 채무자에게 채무의 이행 등을 독촉하기 하기 위하여 주로 이용되기 때문입니다. 내용증명 작성 방법이 궁금하다면 아래 Q&A를 참고해 주세요. 내용증명, 작성 방법을 알려드립니다 내용증명,

상가권리금 소송과 요건 [내부링크]

상가권리금 소송과 요건 상가권리금이란? 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 이러한 권리금액은 보통 개인 간 협의 및 신규 임차인의 가치 판단에 따라 책정되므로 객관적이라고 할 순 없습니다. 상가권리금 소송 권리금과 관련된 분쟁은 권리금 계약의 당사자가 아닌 임대인에 의하여 권리금 회수기회가 박탈되는 경우에 소송을 제기할 수 있습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수 기회를 방해하면 손해배상을 하도록 되어있습니다. 권리금 소송의 요건 임대차계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 임대인에게 적법하게 주선하였을 것. 임대인의 권리금 회수 방해 행위-상가건물 임대차 보호법 제10조의 4 제1항 각 호에 해당하는 방해

상가 장기수선충당금 반환 [내부링크]

법무법인 명도 공민석 팀장입니다. 상가 장기수선충당금 반환? 일반적으로 아파트를 임차해서 거주하게 되면 매월 납부하는 관리비내역에 충당금에 대한 내역이 있고, 임차인은 임대차기간동안 이를 납부한 뒤 임대차계약이 종료되면 임대인으로부터 납부한 금액을 돌려받게 됩니다. 공동주택 임차인의 경우 장기수선충당금은? 주택임대차계약에서 임차인이 장기수선충당금의 반환을 요구할 수 있는 근거는 공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다. 위 법령에 따라 장기수선충당금의 납부의무자를 ‘주택의 소유자’라고 규정하고 있기 때문인데요, 그렇다면 상가 임차인의 경우에도 임대차계약이 종료되면 납부했었던 장기수선충당금 또는 수선적립금을 돌려받을 수 있을까요? 상가 임차인의 경우 장기수선충당금 또는 수선적립금은? 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조의2(수

임차인의 지위와 전세권자의 지위를 겸하고 있는 자의 대항력 [내부링크]

법무법인 명도 유영선 고문입니다. 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 겸하고 있는 자의 대항력 최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있을까요? 법무법인 명도 유영선 고문 사례 이에 관한 사례를 살펴보겠습니다. 갑은 임차 주택에 1순위로 전세권설정등기를 마치고, 다음날 전입신고를 하고 입주하여 주택임대차보호법상 대항력도 갖추고 있었습니다. 그런데 을이 이 주택에 대하여 강제경매신청을 하였고, 갑은 전세권자로서 권리신고 및 배당요구를 하였으며, 병이 낙찰받고 갑을 상대로 부동산인도명령을 신청하였으나 법원은 이를 기각하였습니다. 이와 같이 갑이 임차 주택에 관하여 전세권설정등기를 마치고 이후 전입신고를 하고 입주하여 주택임대차보호법상 임차인 지위와 전세권자 지위를 겸하고 있는 상태에서, 이 주택에 대한

[종료] 12월 명도스터디 회원모집 (접수마감 : 12/1) [내부링크]

명도스터디입니다. 11월 명도스터디 리뷰 [후기] 11월 스터디 리뷰 명도스터디입니다. 11월 명도스터디(5회차)는 총 25명의 회원분들과 함께 진행됐습니다. 1부는 서울고등법원 이사관이신 박진현 회원님의 발제가 진행됐습니다. 박진현 ... cafe.naver.com 명도스터디를 소개합니다. 명도스터디는 경매, 강제집행, 임대차보호법, Money에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관/사법보좌관 출신 법무사, 경매전문가 등이 한 자리에 모여서 다양한 주제로 자유롭게 토론하는 모임입니다. 다양한 경험을 가진 전문가들이 만나 서로의 경험을 공유하고 함께 성장하고 있습니다. 명도스터디 구성 명도스터디는 발제자를 중심으로 진행되는 1주제와 머니스터디를 다루는 2주제로 나누어 진행됩니다. 1주제는 회원이 직접 자유롭게 발제할 수 있으며, 발제시간 이후 토론 시간을 통해 평소 궁금했던 점, 해결되지 못했던 점 등을 발제자, 전문가에게 자유롭게 질문하고 함께 토의할 수 있습니다. 2주제는 회원이

임차권등기명령신청시기와 신청방법 [내부링크]

임차권등기명령신청 시기와 방법 임차권등기명령신청 많이 들어봤는데 언제 어떻게 해야 하는지 궁금하신 임차인분들이 많으십니다. 임대차 기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 이사하게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되기 때문에 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 이러한 문제를 방지하기 위해 임차권 등기는 임차인이 이사를 해도, 대항력 및 우선변제권이 유지할 수 있는 제도입니다. 임차권등기명령신청시기 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있을까요? 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 임차인만 신청할 수 있습니다. 1. 임대차가 끝난 후 2. 보증금이 반환되지 않는 경우 임대차가 끝났다는 것은 계약 기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료 되거나 합의 해지된 경우에 보증금이 반환되지 않는다면 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령신청은 임대인의 동의없이 임차인이 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령

명도소송, 손해를 최소화하는 방법 [내부링크]

명도소송을 하는 이유 명도소송을 고민하는 임대인 입장에선 이미 임차인과의 신뢰관계가 깨졌으므로, 임대차계약을 이어나갈 수 없어 임차인이 나가야 하는 사유가 명백할 것입니다. 그러나, 명도를 거부하는 임차인에게 신뢰관계가 깨졌다는 사유만으로 강제로 내보낼순 없겠죠. 신뢰관계는 주관적이므로 법률에 따라 신뢰관계의 파탄에 누가 더 책임이 있는지 등을 객관적이고 종합적으로 살펴 판단이 되어야 할 것이고, 이러한 판단은 법원을 통해 받아야 합니다. 명도소송은 무엇인가요? 명도소송은 쉽게 설명하면 세입자를 내보내는 소송입니다. 월세를 3개월 이상 연체한 상가 임차인에 대해 명도소송을 진행한다면 임대인은 상가건물임대차보호법 제10조의8에 근거하여 임대차계약의 해지를 통보할 수 있고, 임대차계약이 해지됐음에도 불구하고 임차인이 건물에서 나가지 않는다면 임차인을 상대로 명도소송을 진행해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 ) [시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호,

[법무법인 명도] 신입 · 경력사원 채용공고 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 명도입니다. DIFFERENT WAY OF SOLVING 명도 잘하는 사람들이 있는 곳, 법무법인 명도와 함께 할 따뜻한 인재를 찾습니다. 모집분야 사건관리담당자 2명 사건관리 담당자란? 법무법인 명도에서 진행하는 사건에 대한 관리업무 일체 및 고객소통 업무를 담당합니다. 근무형태 · 정규직(수습기간 3개월) · 주 5일 근무(공휴일 휴무) · 근로시간 09:00 ~ 19:20 (점심시간 12:00~13:00) 일 필수 근로시간 8시간이며, 잔여 근무시간은 자율근무로 합니다. · 연봉 39,240,000원(세전 / 식대포함), 퇴직금 별도 단, 수습기간의 급여는 70%만 지급됩니다. 복리후생 · 자유로운 연차 사용 · 하계휴가비, 명절귀향비 지급 · 오락기, 안마기, 맛있는 간식이 구비된 휴게실 · 매월 건강관리비 지급(미션 달성 시) · 지방 출장 시 KTX 특실 이용 · 연 1회 MT · 4대 보험 가입 및 퇴직연금 제도 운용 · 배우자 출산휴가, 육아휴직

집행관의 입장 [내부링크]

법무법인 명도 서권필 부장입니다. 집행관의 입장 집행관의 권한과 책무 집행관은 요건을 갖춘 강제집행신청이 있으면 집행을 실시해야 합니다. 집행관이 집행기관으로서 명도집행을 하기 위해서는 집행권원에 표시된 채무자가 목적물을 점유하는지를 스스로 조사·판단해야 할 권한과 책무가 있습니다. 이때 집행관은 채무자가 목적물을 점유할 개연성을 인정할 수 있는 외관과 징표에 의하여서만 판단할 수 있을 뿐이고, 실질적 조사권은 없더라도 집행관이 집행권원 등 관련 자료를 조사하면 쉽게 그 점유관계를 판단할 수 있는 경우 이를 조사·판단해야 합니다. 강제력 행사 강제집행을 하는 집행관은 강제력을 행사해서라도 집행을 실시해야 합니다. 첫째, 집행관은 집행 목적 부동산의 출입문 등이 잠겨 있으면 영장 없이도 채무자의 의사에 반하여 또는 그의 저항을 배제하고 그 문을 열거나 열쇠기술자로 하여금 열게 할 수 있습니다. 둘째, 영장 없이도 채무자의 의사에 반하여 또는 그의 저항을 배제하고 집행목적 부동산을 스스

임대차계약 해지사유에 해당하는“무단 구조 · 용도 변경” [내부링크]

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 임대차계약 해지사유에 해당하는“무단 구조 · 용도 변경” 상가건물 임대차 계약서는 통상 “임차인은 임대인의 동의 없이 임차 상가건물의 구조·용도 변경 및 전대나 임차권 양도를 할 수 없다"라는 조항과 이를 위반하였을 때 임대차 계약을 해지할 수 있다는 조항이 함께 들어가 있습니다. 그렇다면 임대차계약 해지사유에 해당하는“무단 구조 · 용도 변경”은 어떤 경우일까요? 민법에서 규정하는 임대차계약 해지 사유 민법이 임대차계약의 해지사유로 규정하고 있는 것은, 임차인의 의사에 반하는 보존행위로 임차의 목적을 달성할 수 없을 때(625조), 임차물의 일부멸실로 임차 목적을 달성할 수 없을 때(627조), 임대인의 동의를 얻지 않고 전대한 때(630조), 2기의 차임액에 달하는 차임액을 연체한 때(640조)로, 임차인 또는 임대인의 채무불이행으로 상대방이 계약의 목적을 달성할 수 없거나 달성할 수 없는 위험에 처한 때입니다. 이와 같은 민법의 태도에 비추어

[언론보도] “북적이는 경매법정 90%가 ‘구경꾼’이었다” 텅빈 입찰함 (헤럴드경제) [내부링크]

법무법인 명도입니다. “북적이는 경매법정 90%가 ‘구경꾼’이었다” 텅빈 입찰함 헤럴드경제-서영상기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 10월 26일자 연합뉴스 "“북적이는 경매법정 90%가 ‘구경꾼’이었다” 텅빈 입찰함" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 최근 높아진 금리와 경기침체 우려 속 관망세로 돌아선 투자자들 때문에 선행지표로 여겨지는 경매시장에도 한파가 찾아온 분위기다. 대출 금리인상으로 매수자들의 부담이 커지면서 투자수요가 크게 위축된 것으로 풀이된다. (중략) 이날 경매가 진행된 물건 79개중 낙찰된 물건은 22개에 불과했다. 낙찰률이 25.8% 수준이다. 전문가들은 경기가 좋지 않을 때도 낙찰률의 마지노선을 30% 수준으로 파악하는데 20% 중반은 처첨한 수준이라는 평가다. (중략) 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 설명했다. 이날 매각된 매물들도 응찰자가 단 한명에 불과한 것이 절반을 넘었다

부동산담보신탁 전세사기 [내부링크]

법무법인 명도 박정현 컨설턴트입니다. 부동산담보신탁 전세사기 요즘 부동산 전세사기 피해를 당하신 세입자분들의 사례가 매스컴을 통해 많이 알려졌습니다. 그중 한 가지는 부동산담보신탁을 이용한 사례입니다. 전세사기 피해 사례 사기 피해를 보게 되는 과정 대부분은 아래와 같습니다. A 씨(이하 위탁자)는 B 수탁자(이하 신탁사)와 본인 소유의 부동산의 소유권을 담보로 하여 부동산담보신탁계약을 맺고, 해당 부동산의 소유자는 위탁자 A 씨에서 B 신탁사로 소유권이 이전됩니다. 위탁자 A 씨는 신탁계약 시 발급받은 수익권증서로 C 은행(우선 수익자)에서 대출받습니다. 이후 임차인 D 씨는 주변 시세보다 훨씬 저렴한 해당 부동산을 B 신탁사와 C 은행에 동의를 얻지 않고, 위탁자 A 씨와 임대차계약을 맺습니다. 새로운 집에 이사를 온 임차인 D 씨는 전입신고 및 확정일자까지 마치고 걱정 없이 살아가지만, 시간이 얼마 지나지 않아 위탁자 A 씨는 C 은행에 대출 상환을 하지 않아 기한이익을 상실하

명도집행(강제집행) 절차와 집행 포인트 [내부링크]

명도소송 재판에서 승소했어요! 이제 임차인 내보낼 수 있나요? 보통 재판에서 승소하면 모든 게 다 해결된다고 생각하겠지만, 임차인 또는 점유자가 자발적으로 이사를 나가지 않는다면 강제로 쫓아낼 수 없습니다. 판결 이후 집행권원(판결, 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정된 지급명령, 공정증서 등) 을 바탕으로 임차인 또는 점유자 상대로 부동산에 대한 명도집행(강제집행)을 진행해야 합니다. 명도집행(강제집행)은 부동산 내부에 있는 임차인 또는 점유자의 유체동산을 반출하여 임대인에게 부동산의 점유를 이전하는 절차로, 이 절차까지 밟아야 제대로 부동산을 인도받을 수 있습니다. 명도집행(강제집행) 절차는 어떻게 진행되나요? 강제집행 절차는 크게 다음과 같습니다. 강제집행 신청 - 부동산 소재지 관할 법원 집행관실에 강제집행 신청서를 접수하고, 비용을 납부하면 집행일자가 지정됩니다. 계고집행 - 보통 1-2회의 부동산인도고지(계고집행) 절차가 진행됩니다. 일정 기간 동안 임차인에게 자진인도

[인사영입] 경력변호사 영입(노경국) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 경력변호사 영입 법무법인 명도는 노경국 변호사를 영입하였습니다. 약력사항 現) 사단법인 한중법학회 학술집행 이사 前) 국민권익위원회 행정심판 과정 수료 고려대 홍콩대 해상법 과정 수료 국제 상거래법 전문과정 인증 취득 헌법재판연구원 실무연수 서울대 법과대학원 회사법 전공 수료 서울대 법대 졸업 부동산명도소송 도움이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다. 명도소송부터 강제집행까지 체계적인 명도서비스 도움이필요하다면 법무법인 명도에 문의하세요! 명쾌한 해답을 제시해 드리겠습니다. 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 본 게시물의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

강제집행 신청 취하 후 그때까지 지출한 비용에 관한 집행비용액확정결정 [내부링크]

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 강제집행 신청 취하 후 그때까지 지출한 비용에 관한 집행비용액확정결정 명도소송을 제기한 후 승소확정판결을 받으면 그에 기해 강제집행을 할 수 있습니다. 강제집행을 진행하기 위해서는 비용이 들어가기 마련인데요. 강제집행비용 강제집행에 필요한 집행비용은 채무자가 부담하는 것이 원칙입니다(민사집행법 제53조 제1항). 민사집행법 제53조(집행비용의 부담) ① 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다. 그런데 강제집행에 필요한 비용은 우선 채권자가 법원이 정하는 금액을 예납하여야 합니다. 민사집행법 제18조(집행비용의 예납 등) ① 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다. 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 또한 같다. 즉, 강제집행을 신청하고 강제집행을 하기 위하여는 채권자는 우선 강제집행에 필요한 비용을 예납하여야 하고, 추후 채

명도소송 뜻과 필요한 명도소송비용은? [내부링크]

명도소송 뜻과 소송기간동안 필요한 명도소송비용은? 명도소송이란? 명도소송은 무엇이고 어떤 경우에 해야 할까요? 우선 명도소송 뜻을 살펴보겠습니다. 부동산을 점유할 수 있는 권리를 상실한 임차인이 부동산 인도를 거부하는 경우 임차인이 아닌 제3자가 불법으로 점유하는 경우 무단으로 전대, 용도 또는 구조를 변경하는 등 임차인의 채무불이행으로 임대차 계약이 해지된 경우 임대인(소유자)이 관할 법원에 임차인 또는 점유자를 상대로 제기하여 부동산을 인도받기 위한 소송을 명도소송이라고 합니다. 판결이 확정된 후 집행권원으로 강제집행, 해당 부동산에 있는 임차인의 물건 일체를 반출하게 되는데, 이러한 행위로 비로소 임차인(점유자)의 점유가 해제됩니다. 왜 명도소송을 해야 할까요? 시간이 걸리고, 복잡한 절차 때문이라도 명도소송 '더 빨리' 시작해야 합니다. 임차인의 말만 믿고, 시간이 지날수록 손해를 보는 비용이 점점 늘어나기 때문입니다. 명도소송비용은 변호사 수임료를 말하는 건가요? 명도소송을

부동산점유이전금지가처분 결정 이후 집행은 어떻게 진행될까요? [내부링크]

법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다. 부동산점유이전금지가처분 결정 이후 집행은 어떻게 진행될까요? 지난 칼럼(2023. 4. 12. 칼럼 참고)에서 부동산점유이전금지가처분 진행이 필요한 이유에 대하여 알려드렸었습니다. 명도소송 진행 시 부동산점유이전금지가처분 진행이 필요한 이유 명도소송 진행 시 부동산점유이전금지가처분 진행이 필요한 이유 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김예소... blog.naver.com 오늘은 부동산점유이전금지가처분 결정 이후의 집행은 어떻게 진행되는지 알려드리고자 합니다. 우선 부동산점유이전금지가처분의 집행 가능 기간이 중요합니다! 부동산점유이전금지가처분은 신청부터 결정까지 한 달이면 끝나는 매우 빠른 절차입니다. 그렇다면 집행은 어떨까요? 부동산점유이전금지가처분의 경우에는 채권자가 결정문을 수령한 날부터 14일 이내로 진행되어야 합니다. 관할법원의 집행관실에서도 집행기한을 맞춰 집행 일정을 잡긴 하지만 우리도 기간을 체크하고 있어야 합니다. 만약 14일 내

가처분의 뜻과 신청이유 [내부링크]

가처분신청, 뜻은? 명도소송은 ' 임차인은 건물에서 나가라'는 소송입니다. 만약 임차인에 대한 명도소송이 끝나고, 승소하여 강제집행을 하려는데 임차인 A가 아닌 제3자인 B가 점유하고 있다면, 위 승소 판결문으로 B를 대상으로 강제집행을 할 수 있을까요? 결론적으로 불가능합니다. 그 이유는 원칙적으로 판결문의 효력은 판결문에 기재된 당사자에게만 미치기 때문입니다. 그럼, 소송을 다시 해야 하나요? 위와 같이 소송이 진행되었고, 강제집행 단계에서 점유가 이전된 사실을 알게 되었다면 현재 점유자인 B를 상대로 다시 소송 절차를 동일하게 진행해야 합니다. 점유자 B가 또다시 점유를 변경하면? 변경된 점유자를 상대로 동일한 절차를 진행해야 합니다. 점유이전행위, 제지할 방법이 없나요? 부동산점유이전금지가처분을 통해 임차인 A의 제3자에 대한 점유이전 행위를 금지할 수 있습니다. 부동산점유이전금지 가처분은 '채무자의 점유를 해제하고 집행관에게 이전한다'는 결정이 나오는데, 채무자의 점유는 이

소유권이전등기청구권 압류의 변제금지효 [내부링크]

법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 소유권이전등기청구권 압류의 변제금지효 부동산소유권이전등기청구권에 대한 압류(또는 가압류) 있는 경우 (i) 부동산소유권이전등기청구권에 대한 압류(또는 가압류) 있는 경우 이와 같은 압류는 소유권이전등기청구권이라는 채권에 대한 것이지 등기청구권의 목적물인 부동산 자체에 대한 것이 아니므로 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없는바, 따라서 제3채무자가 위 부동산의 소유권을 이전하거나 제3채무자로부터 채무자가 부동산 소유권을 이전받은 후 타에 처분하더라도, 그 이전등기를 경료한 제3자에 대하여는 취득한 등기가 원인무효라고 주장하여 말소를 청구할 수 없습니다(대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 전원합의체판결). 법무법인 명도 이상옥 변호사 가등기 된 부동산소유권이전등기 청구권 일 때 (ii) 다만, 가등기 된 부동산소유권이전등기청구권에 대한 가압류의 기입등기를 마친 후 가등기에 기한 본등기와 이에 터 잡아 제3자 명의의 소유권이

[언론보도] 전세사기 피해주택 속속 경매 나와…임차인 보증금 피해 현실화 (연합뉴스) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 전세사기 피해주택 속속 경매 나와…임차인 보증금 피해 현실화 연합뉴스-서미숙기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 10월 23일자 연합뉴스 "전세사기 피해주택 속속 경매 나와…임차인 보증금 피해 현실화" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 정부의 전세사기 피해자 주택에 대한 경매 유예 조처에도 불구하고 최근 피해자 주택의 경매 입찰이 본격화되고 있다. 채권자인 대부·채권추심 업체들이 추가 경매 유예를 거부해 경매 절차가 진행되고, 후순위 임차인의 보증금 피해가 현실화하는 것이다. 전세사기 피해자 지원 특별법의 사각지대에서 보증금 피해를 최소화하기 위해 '셀프 낙찰'을 받거나 우선매수권을 행사하는 임차인도 나오고 있다. (중략) 그러나 위원회와 전세사기 피해자들이 경매 유예 요청을 하더라도 채권자가 채권 회수를 위해 거부하면 현실적으로 절차를 중단할 방법이 없어 앞으로 피해자 지원에 난항이 예상된다. 법무

담보신탁, 명도소송의 활용 [내부링크]

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 담보신탁, 명도소송의 활용 이데일리 보도에 따르면 전국 새마을금고 가운데 76곳이 4등급으로 자본이 부족하거나 부실자산이 많아 경영 상황이 상당히 취약한 상태라 합니다. 이 중 12곳은 ‘도산 가능성’이 잠재해있는 것으로 드러났다고 합니다. 한마디로 금고 건전성에 빨간불이 켜진 상태입니다. 지난해 말 부실채권(고정이하 여신) 비율이 5% 이상인 새마을금고 176곳을 대상으로 올해 6월 말 ‘자본 적정성 및 자산건전성 실태평가’를 분석 조사한 결과입니다. 그렇다면 부실채권의 비율은 왜 가파르게 오르고 있을까요? 여러 이유가 있으나 그 중엔 부동산 담보신탁 계약 이후 위탁자의 채무불이행 때문입니다. 위탁자의 대출금 채무가 불이행되면 매년 말 자기자본비율(BIS)을 판단함에 마이너스 요소가 됩니다. 이를 바탕으로 금융기관은 한 해 손익을 공시하게 되는데 손실이 클수록 신규 고객에게 신뢰받지 못하기에 고객 유치가 어렵게 됩니다. 요즘 금융기관 중 새마을금고

묵시적 갱신이 된 후 전세보증금반환 [내부링크]

묵시적 갱신이 된 후 전세보증금반환 임대차 계약기간이 끝나고 임대인이 별다른 말이 없어, 그대로 쭉 살고 있던 임차인. 임차인이 이사를 해야 할 상황이 되었습니다. 임대인에게 계약 해지를 통보하고 전세보증금을 반환해달라고 요구했지만, 임대인은 새 임차인을 구할때까지 전세금을 반환 해줄 수 없다고 합니다. 이런 상황에서 임차인은 임대인이 새 임차인을 구할 때까지 기다려야할까요? 전세보증금 반환받으려면 어떻게 해야할까요? 묵시적 갱신이란? 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로

임차권등기명령의 특징과 미치는 효과 [내부링크]

임차권등기의 특징과 미치는 효과 임차권등기의 특징 임차권등기를 완료하면 어떤 효과가 있을까요? 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지한 상태로 거주이전을 자유롭게 할 수 있습니다. 임차권등기명령신청은 임대인의 동의 없이 임차인이 단독으로 신청 가능합니다. 임차권등기가 된 때, 임대인이 송달을 피하거나 거부해도 그 효력은 발행합니다. 임차권등기 말소는 어떻게 할 수 있을까요? 보통 임대차계약이 종료할 때 주택의 인도와 보증금반환은 동시이행관계에 있습니다. 그렇다면 임차권등기 말소와 보증금반환은 동시이행관계일까요? 임대인은 부동산에 등기된 임차권등기를 말소하기 위해서는 보증금반환을 우선 이행하여야 합니다. 임차권등기명령신청은 임차인의 단독신청, 임차권등기 후 효력 발생 및 말소 전 보증금반환이 선행되어야 하는 임차인을 보호하는 강력한 제도입니다. 임차권등기가 미치는 효과 임차권등기는 건물등기부등본에 권리자로서 공시가 됨으로 제3자에게 확실한 권리를 행사할 수 있습니다. 건물을 매수하려는 사

[업무협약] 여성인재양성과 제반업무의 협력을 통한 상호발전을 위한 업무협약(숭의여자대학교) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도, '숭의여자대학교' 와 업무협약 체결 법무법인 명도 정민경 대표변호사(좌), 숭의여자대학교 권오현 학과장(우) 주요협업 사항 - 전문적 지식과 실용적 기능 겸비한 여성인재 양성 - 대학과 산업체 간의 제반 업무 협약 법무법인 명도는 숭의여자대학교 세무회계과와 2023년 10월 25일 여성인재양성과 제반업무의 협력을 통한 상호발전을 위한 업무협약(MOU)을 체결했습니다. 이번 협약을 바탕으로 국가산업발전에 필요한 전문적 지식과 실용적 기능을 겸비한 여성인재양성과 산학협동에 의한 대학과 사업체 간의 제반업의 협력을 통해 상호발전 도모할 예정입니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사(좌), 숭의여자대학교 권오현 학과장(우) 명도관련 체계적인 법률자문이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 국내 최고 수준의 경매전문가, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다. 명도관련 체계적인

[언론보도] "200만원에 2억 빌라 장만" SNS에 이런 경매 글이 있는 이유(중앙일보) [내부링크]

법무법인 명도입니다. "200만원에 2억 빌라 장만" SNS에 이런 경매 글이 있는 이유 중앙일보 - 최현주 기자 출처: 중앙일보 법무법인 명도 이재석 명도연구소장이 2023년 10월 16일자 중앙일보 ""200만원에 2억 빌라 장만" SNS에 이런 경매 글이 있는 이유" 언론 보도되었습니다. 지난 13일 서울 중구 부영태평빌딩 컨벤션홀에서 더중앙플러스 '경매연구소by머니랩' 부동산 경매 세미나의 강연을 하였습니다. 원문 중 내용 발췌 ‘부동산 공화국’으로 불리는 한국은 국민 평균 자산의 80%가 부동산이다. 부동산 가격이 오르내릴 때마다 개인 자산 희비도 엇갈린다. 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 대표적 수단인 경매에 대한 관심이 식지 않는 이유다. (중략) 전문가를 직접 만나는 자리도 마련했다. 지난 13일 서울 중구 부영태평빌딩 컨벤션홀에서 ‘경매연구소 by 머니랩 세미나’를 열었다. 더중앙플러스 유료독자 누구나 참여할 수 있는 이번 세미나에는 이주현 지지옥션 선임연

[위촉소식] 데이터분쟁조정위원회 위원 위촉(홍석구 변호사) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 홍석구 변호사가 2023년 10월 12일 과학기술정보통신부 "데이터분쟁조정위원회 위원"로 위촉되었습니다. 데이터분쟁조정위원회 활동 데이터 생산·거래·활용 관련된 피해 구제와 분쟁조정 전반을 수행할 예정 홍석구 변호사는 위촉기간 동안 공정한 데이터 활용 분쟁 해결에 기여할 예정입니다. 감사합니다. 체계적인 명도소송 자문이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 국내 최고 수준의 경매전문가, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다. 명도관련 체계적인 법률자문이 필요하다면 법무법인 명도에 문의하세요! 명쾌한 해답을 제시해 드리겠습니다. 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 2023년 10월 16일 기준 의뢰현황 판결결정 8,087건 5,744건 본 게시물의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우

[업무협약] 부동산 NPL 조각투자 플랫폼 업체와 업무협약 체결(플루토스) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도, 동산 NPL 조각투자 플랫폼 업체 ' 플루토스' 와 업무협약 체결 왼쪽부터 정상기 플루토스 대표, 정민경 법무법인명도 대표 변호사 주요협업 사항 - 잠재력 높은 부동산 NPL 기초자산을 발굴 및 낙찰 - NPL 매입, 매각, 명도관련 법률자문을 제공 양질의 조각투자 플랫폼 서비스 제공 법무법인 명도는 플루토스와 지난 4일 국내 최초 ‘부동산 NPL 조각투자 플랫폼’ 사업을 위해 협력하고자 업무협약(MOU)을 체결했다고 10일 밝혔다. 이번 협약을 바탕으로 플루토스는 잠재력 높은 부동산 NPL 기초자산을 발굴 및 낙찰 받고, 법무법인 명도는 NPL 매입, 매각, 명도관련 법률자문을 제공함으로 양질의 조각투자 플랫폼 서비스를 제공할 수 있게 됐다. [중략] 법무법인 명도는 국내 최초 명도전문 로펌으로 부동산, 임대차, 민사집행 전문변호사, 대표집행관 출신 법무사, 명도 및 경매전문가들로 구성돼 약 8000건 이상의 명도관련 업무를 수행했고, 고액자산

[언론보도] "주인 찾습니다"... 매물 쌓이는 경매시장 (이데일리) [내부링크]

법무법인 명도입니다. "주인 찾습니다"... 매물 쌓이는 경매시장 이데일리 - 오희나 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 10월 10일자 이데일리 ""주인 찾습니다"... 매물 쌓이는 경매시장" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 인터뷰하였습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 주택담보대출금리가 연 7%를 넘어서는 등 고금리가 이어지면서 경매 물건도 쌓이고 있다. 매수 심리가 위축되면서 빌라 등 비아파트는 물론 아파트까지 경매로 넘어오는 물건이 늘어나는 추세다. 수요자가 적극적으로 나서지 않으면서 주인을 찾지 못하는 물건이 쌓이고 있다. (중략) 강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 다음과 같이 설명했다. 하반기 들어서면서 경매시장 관망세가 짙어지고 있다. 아파트값은 오르고 있지만 경매 물건은 계속 쌓이는 상황이어서 투자자가 투자 결정을 미루거나 주춤하고 있다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장 차익을 실현해야 하는 투자자로서는 지금 같은 분위기에서 낙찰받아도 시장에서

매각대금 납부 전 대항력을 상실한 임차인의 보증금 (대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결) [내부링크]

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 매각대금 납부 전 대항력을 상실한 임차인의 보증금 (대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결) 우리는 주택임대차에 있어서 전입, 점유, 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권을 가진다는 사실을 잘 알고 있습니다. 대항력에 관한 요건은 취득요건이자 존속요건이기도 한데요, 임차부동산에 대한 경매절차가 개시된 경우 이 권리의 요건은 언제까지 유지해야 할까요? 법무법인 명도 정민경 대표변호사 경매절차 개시 후, 우선변제 요건은 언제까지? 우선변제권에 대하여 배당요구시설, 배당요구종기설, 매각대금납부시설, 배당기일서 등 다양한 학설이 있으나, 판례는 우선변제권을 행사하는 경우 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결, 200

임차권등기명령 절차와 효과는? [내부링크]

임차권등기명령 왜 할까? 임대차계약을 체결한 후 임차인은 전입신고를 마치고, 확정일자를 받습니다. 전입신고는 주민등록상 거주하고 있는 곳을 명시하는 것이고, 확정일자는 임대인에게 지급한 보증금이 전부 지급되었을때 행정기관에 임대차계약의 체결을 확정하는 것을 말합니다. 확정일자가 부여되었다면, 경매가 진행됐을때 후순위 담보물권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다. 임차인의 대항력 임차인의 대항력이란 무엇을 말할까요? 바로 제3자에게 임차권을 주장하는 것을 말합니다. 대항력이 있는 임차인에게 제3자가 건물의 인도를 청구할 수 없습니다. 쉽게 말해, 건물의 소유자가 변경되더라도 대항력이 있는 임차인에게 나가라고 할 수 없는 겁니다. 주택임대차보호법에서는 '점유와 전입신고'를 하면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 규정하고 있는데, 점유란 그 공간을 타인이 아닌 본인만 사용하고 있는 상태를 말하므로 이사를 가서 임대인에게 열쇠 등을 전달받은 상태를 의미합니다. 이사는 가야

상가월세, 연체하고 있을때 가장 먼저 할 일 [내부링크]

상가월세, 연체하고 있을때 가장 먼저 할 일 임차인이 월세를 연체하기 시작했다면, 가장 먼저 할 일은 내보낼 것인가, 보증금이 소진될 때까지 둘 것인가 선택하는 것입니다. 바로, '명도를 언제할 것인지' 임대인 본인의 계획을 세워야 합니다. 예를 들어 임대를 내놓아도 잘 나가지 않는 부동산이라면 임대차계약을 해지하지 않고, 계약기간이 만료될 때까지 기다린 후 임차인이 나갈때 보증금에서 연체된 금액을 상계하면 되겠죠. 위 사안에서 임차인이 계약기간이 끝나기는데도 이사 계획이 없다면, 계약종료 시점에 맞춘 명도 소송을 진행하면 됩니다. 그러나 보증금이 얼마나 남아있는지에 따라서 다시 계획을 바꿀 수도 있습니다. 다시 예를 들어, 계약종료 직전 보증금이 많이 남아있는 상태에서 임차인이 나갈 계획이 없어보이면 명도소송을 천천히 준비해도 됩니다. 그 이유는 임대인의 임차인에 대한 보증금반환의무와 임차임의 임대인에 대한 명도의무는 동시이행관계이기 때문입니다. 동시이행관계란? 임대인과 임차인 간

내용증명, 작성 방법을 알려드립니다 [내부링크]

내용증명, 작성 방법은? 내용증명은 일반적인 등기우편과 달리 우체국에서 1부를 보관하는 방법으로, 발신인의 우편을 증명하는 것을 말합니다. 따라서 내용증명은 발신인, 수신인, 우체국보관용으로 총 3부가 필요합니다. 내용증명 주소는? 내용증명은 수신인이 받아보지 않는다면, 의미가 없는 문서일 수 있습니다. 그 이유는 법원에서 발송한 문서도 아니기 때문에 내용증명의 발송 행위 자체로 법적인 효력은 없기 때문입니다. 만약 임대차계약의 해지를 통보하는 내용의 내용증명이라면, 수신인에게 도달했을 때 그 효력이 발생하고 도달하지 않았다면 당연히 계약이 해지되지 않습니다. 따라서 내용증명의 주소는 수신인이 쉽게 받아볼 수 있는 주소로 하는 것이 좋습니다. 우체국 배달은 보통 오전에 많이 진행되기 때문에 수신인이 오전 시간에 받아볼 수 있는 주소지로 하되, 직장인의 경우 직장 주소로 하는 경우가 많습니다. 내용증명 규격 내용증명 서식은 정해진 것은 없습니다. 다만, 인터넷우체국을 통해 발송할 경우

상가 임대인이 변경되면 다시 임대차기간을 10년 보장받을 수 있을까? [내부링크]

법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 상가 임대인이 변경되면 다시 임대차기간을 10년 보장받을 수 있을까? 요즘 연금에 대한 이슈 등으로 인해 투자를 통해 안정적인 수익을 찾고자 하는 사람들이 늘어나고 있습니다.이 중 건물을 매수하여 월세를 수익으로 살아가고자 하는 사람들이 많아 임대인이 변경되는 상황이 많이 발생되고 있습니다. 임대차계약 기간 중 임대인이 변경되었을 때 오늘은 임대차계약 기간 중 임대인이 변경되었을 때를 사례로 말씀드리겠습니다. 임차인은 임대인 A와 임대차계약을 체결하여 8년째 상가를 운영하고 있으며, 약 1년 전 임대인 B가 건물을 매수하였습니다. 8년이 된 날 임대인 B는 임차인에게 ‘월세를 20만원 올려주세요. 그리고 2년만 더 영업하시다 나가셔야 됩니다.’라고 임차인에게 통보하였습니다. 임차인은 ‘임대인이 변경되면 임대차기간이 다시 최대 10년의 기간이 적용되는 것이 아닌가?’라는 의구심이 들었습니다. Q. 임대인이 변경되면 임대차기간이 다시 최대 10년 적

[접수중] 11월 명도스터디 회원모집 (접수마감 : 11/3) [내부링크]

명도스터디입니다. 10월 명도스터디 리뷰 [후기] 10월 스터디 리뷰 명도스터디입니다. cafe.naver.com 명도스터디를 소개합니다. 명도스터디는 경매, 강제집행, 임대차보호법, Money에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관/사법보좌관 출신 법무사, 경매전문가 등이 한 자리에 모여서 다양한 주제로 자유롭게 토론하는 모임입니다. 다양한 경험을 가진 전문가들이 만나 서로의 경험을 공유하고 함께 성장하고 있습니다. 명도스터디 구성 명도스터디는 발제자를 중심으로 진행되는 1주제와 머니스터디를 다루는 2주제로 나누어 진행됩니다. 1주제는 회원이 직접 자유롭게 발제할 수 있으며, 회원은 발제시간 이후 토론 시간을 통해 평소 궁금했던 점, 해결되지 못했던 점 등을 발제자, 전문가에게 자유롭게 질문하고 함께 토의할 수 있습니다. 11월 명도스터디 발제자 박진현 회원님이 '공탁' 관련한 주제로 발제할 예정입니다. 스터디 주제 및 시간 1주제 : 공탁실무사례 Case 10+ [9시 50분 ~

납골당 명도집행 사례 [내부링크]

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 납골당 명도집행 사례 사안 가. 甲(종교시설)은 임의경매절차에서 납골당을 낙찰받은 후 A(종교시설)를 상대로 부동산인도명령을 받았다(청주지법 2019. 9. 4. 2019타인269). 나. 甲은 2019. 9. 19. 집행문을 부여받아 청주지방법원 집행관사무소에 인도집행을 신청하였다. 다. 납골당 내부에는 유골함이 137기가 보관되어 있다. 라. A는 유골함의 수취를 거부한다는 의사를 표시하였고, 甲은 자신이 책임을 지고 보관하겠다는 의사를 표시하였다. 마. 담당 집행관은 甲의 위임에 따라 2021. 6. 24. 청주지방법원 2021본704호로 납골당의 인도집행을 하려고 하였으나 납골당 내부에 다수의 유골함이 안치되어 있어 인도집행이 불가능하다는 이유로 인도집행을 실시하지 않았다. 바. A는 집행에 관한 이의신청을 하였다. 그러나 이의신청은 기각되었다(청주지법 2021. 11. 12. 201타기50079). 사. 이에 甲은 특별항고를 하였다.

[명도블로그] 필요한 정보, 어떻게 얻나요? [내부링크]

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도는 블로그를 통해 법무법인 명도에서 일어나는 모든 정보를 공유하고 있습니다. 명도소식 명도스터디, 언론 기사, 인사영입 등 법무법인 명도에서 일어나는 최신 소식을 공유하고 있습니다. 명도스터디 명도스터디는 경매, 강제집행, 임대차보호법, Money에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관/사법보좌관 출신 법무사, 경매전문가, 실전투자가 등이 한 자리에 모여 다양한 주제로 자유롭게 토론하는 모임입니다. 다양한 경험을 가진 전문가들이 만나 서로의 경험을 공유하고 함께 성장하고 있습니다. [조기마감] 10월 명도스터디 회원모집 (접수마감 : 10/13) 명도스터디입니다. 명도스터디를 소개합니다. 명도스터디는 명도(경매, 강제집행, 임대차보호법, Money)에... blog.naver.com 언론 기사 등 법무법인 명도의 구성원은 도서 집필부터 감수, 언론 인터뷰 등을 활발하게 진행하고 있습니다. 전문가의 날카로운 분석이 담긴 뉴스기사 등을 확인하실 수 있습니

상가건물 임대차보호법의 적용범위 [내부링크]

법무법인 명도 이동연 차장입니다. 상가건물 임대차보호법의 적용범위 이번에는 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 환산보증금이란? 환산보증금 = 보증금 + (월차임 X 100 ) 우선 환산보증금을 알아야 하며, 환산보증금은 월차임 곱하기 100을 한 금액에 보증금을 더한 금액입니다. 예를 들어 보증금이 3,000만원이고 월차임이 100만원이라면, 환산보증금은 1억 3천만원이 되는 것입니다[3,000만원＋(100만원 X 100)]. 상가건물 임대차보호법은 주택임대차보호법과 다르게 환산보증금이 각 지역별로 정해진 금액을 초과하는 경우엔 적용되지 않으며, 현행법상 다음과 같이 적용됩니다. 지역 환산보증금 기준액 서울특별시 9억원 과밀억제권역 및 부산 6억 9천만원 광역시·세종시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시 5억 4천만원 그 밖의 지역 3억 7천만원 위 적용금액은 2019. 4. 2. 자로 개정되었으며, 이 법 시행 이후 체결되거나 갱신되는 임대차부터

2023년 경매시장 및 2024년 전망 [내부링크]

법무법인 명도 강은현 경매연구소장입니다. 2023년 경매시장 및 2024년 전망 2023년 경매시장 분석 2023년 4월 6일 수원지방법원 경매15계 입찰법정. 용인시 수지구 동천동에 있는 유타워 오피스텔 25가 1억 2,180만원에 경매 나왔다. 125명이 치열한 경합을 벌인 끝에 최초 감정가 1억 7,400만원에 근접한 1억 6,679만원에 팔렸다. 매각가율(감정가 대비 매각가 비율)은 95.86%에 달한다. 2023년 매각 물건 중 최고 경쟁률이자 오피스텔 경매 부분 역대 1위에 해당한다. 참여자가 몰린 이유는 신분당선과 광역교통망 개통 시 추가 상승 가능성 등에 실수요자와 투자자가 많은 관심을 가져서다. 전국 법원경매 지표 구 분 2023년 8월 2022년 9월 경매건수 99,993 85,026 매각건수 25,285 28,548 매각률 25.3% 33.6% 매각가율 70.7% 79.1% <자료 : 법원경매정보> 2023년 법원경매시장은 2022년과 비교하여 경매물건은 급증한

부동산신탁, 불법점유자에 대한 명도소송 과정 [내부링크]

부동산신탁, 무엇을 말하나요? 부동산(담보)신탁은 건물 소유자가 건물의 소유권을 신탁회사에 이전하는 것을 말하며, 건물 소유자는 신탁회사의 소유권을 담보로 은행에 대출을 받게 됩니다. 쉽게 말해, 은행 대출을 쉽게 받기 위해 신탁회사에 소유권을 잠시 맡겨놓는 것을 말합니다. 용어 정리 *이하 정리된 용어 사용 건물 소유자 : 위탁자(소유권을 맡긴 사람) 신탁회사 : 수탁자(소유권을 맡은 사람) 은행 : 우선수익자(위탁자의 채권자, 건물에 대한 공매절차 진행 시 신탁이익을 우선 취득) 위탁자가 부동산담보신탁을 하는 이유? 위탁자는 보통 건물을 건축한 건축업자인 경우가 많습니다. 위탁자는 건물을 신축한 후 분양을 통해 공사대금부터 은행대출까지 감당하는 경우가 많은데, 신축 후 분양중인 상태에서 은행 대출을 받기 쉽지 않기 때문에 은행 대출을 용이하게 받기 위해 신탁을 이용하게 됩니다. 부동산신탁 처분절차(공매) 진행은? 부동산신탁은 위탁자와 수탁자 간의 부동산담보신탁계약서 약정에 따라

임차권등기명령신청의 요건과 효과 [내부링크]

임대차 계약 종료 후 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면? 「주택임대차보호법」에서 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있습니다. 만약 임차인이 보증금을 받지 못한 채 이사를 가게 되면, 제3자에게 권리를 주장할수 있는 대항력과 우선하여 변제 받을 권리인 우선변제권을 잃게 되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 그렇다면 임차인은 보증금을 돌려받기 전까지 이사를 가지 않고 무작정 마냥 기다려야할까요? 임차인은 '임차권등기'를 한다면 이사를 가더라도 대항력을 유지할 수 있습니다. 임차권등기명령신청 요건 1. 임대차 기간이 끝난 후 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령신청을 할 수 있습니다. 임대차 계약기간의 종료 뿐 아니라, 합의에 의한 해제, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 계약갱신거절에 따른 임대차 계약 기간의 만료 계약해지에 따른 임대차 계약 종료 -묵시적 갱신 또는 계약갱신 했을

[언론보도] 데이터분쟁조정위원회 출범식(연합뉴스) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 데이터분쟁조정위원회 출범식 연합뉴스 - 임시현 기자 법무법인 명도 홍석구 변호사가 2023년 10월 12일자 연합뉴스 "데이터분쟁조정위원회 출범식" 보도 되었습니다. 원문 내용 발췌 출처: 연합뉴스 박윤규 과학기술정보통신부 제2차관이 12일 서울 중구 ENA스위트호텔에서 열린 '데이터분쟁조정위원회 출범식'에서 위원장 및 위원들과 기념 촬영하고 있다. 자세한 내용은 아래 기사를 확인해 주세요. 데이터분쟁조정위원회 출범식 박윤규 과학기술정보통신부 제2차관이 12일 서울 중구 ENA스위트호텔에서 열린 '데이터분쟁조정위원회 출범식'에서 김후곤 법무법인 로백스 대표변호사(위원장) 및 위원들과 기념 촬영하고 있다. 2023.10.12 [과학 n.news.naver.com

임대차기간을 영구로 정한 임대차계약이 허용되는지 여부 [내부링크]

법무법인 명도 유영선 고문입니다. 임대차기간을 영구로 정한 임대차계약 허용되는지 여부 오늘은 최근 대법원판결 중 임대차기간과 관련된 특별한 내용에 관하여 살펴보고자 합니다. 임대차와 임대차기간 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 채권계약입니다. 임대차기간과 관련하여 우리 민법 제 619조에서, 처분능력 또는 권한없는 자가 수목이나 석조 등 견고한 건축을 목적으로 토지에 대한 임대차계약을 체결하는 경우에는 최대 10년을 넘지 않는 범위 안에서만 유효하다고 규정하고 있지만, 그 외 다른 제한은 하고 있지 않습니다. 따라서 당사자가 임대차기간을 영구로 하는 내용의 임대차계약을 체결하는 것이 채권인 임차권의 성질상 가능한 것인지, 만일 이를 인정한다면 소유권의 권능 중 가장 핵심적인 권능의 하나인 사용·수익 권능을 영구적으로 포기함으로써 처분 권능만이 남는 소유권을 인정하는 것이 되는데,

부동산담보신탁과 부동산점유이전금지가처분 [내부링크]

법무법인 명도 박정현 컨설턴트입니다. 부동산 담보신탁과 부동산점유이전금지가처분 명도소송을 진행하게 되면 피고를 특정하기 위하여 ‘부동산점유이전금지가처분’이라는 절차를 밟게 됩니다. 부동산점유이전금지가처분 이란? 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로, 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다. 이는 채권자가 권리를 실현하기 위하여 취하는 보전처분의 일종으로써, 명도소송 진행 전에 반드시 이뤄져야 하는 절차입니다. 즉, 명도소송을 진행하는 동안 채무자가 부동산에 대한 점유를 다른 이에게 이전하거나 점유 명의를 변경하려는 위험을 원천적으로 방지하기 위한 절차입니다. 또한 상대방이 명도소송 중 부동산의 점유를 이전하여 악의적으로 소송 기간을 늘리거나 강제집행을 방해하는 것을 방지할 수 있습니다. 부동산점유이전금지가처분을 진행하지 않고 명도소송을 진행하게 되었을 때 명도소송 중 임차인(이하 세입자)이 목적물에 대한

[업무협약] 건축사업관리 업체와 업무협약 체결(하우빌드) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도, 건축사업관리 업체 '하우빌드'와 업무협약 체결 주요협업 사항 - 건설사업관리 서비스 제공 - 쳬계적인 명도 관련 법률 자문 서비스 제공 경쟁력 있는 건설사업관리 및 명도 서비스 제공 예정 건축 IT플랫폼 및 건설사업관리(CM) 업체인 하우빌드(대표 이승기)가 지난 22일 서울시 강남구에 위치한 하우빌드 본사에서 법무법인 명도(대표 정민경)와 업무협약(MOU)을 체결했다. 이번 업무협약은 양사 고객에게 경쟁력 있는 전문 서비스를 제공하는 것을 골자로 한다. 법무법인 명도의 고객은 하우빌드의 강점인 ‘건설사업관리’ 서비스를, 하우빌드의 고객은 법무법인 명도의 체계적인 명도 관련 법률 자문 서비스를 합리적으로 이용할 수 있게 됐다. [중략] 법무법인 명도는 국내최초 명도전문 로펌으로 부동산, 임대차, 민사집행 전문변호사, 대표집행관 출신 법무사, 명도 및 경매전문가들로 구성되어 약 8,000건 이상의 명도관련 업무를 수행하였고, 건축을 앞둔 임차인과의

임대인의 임차권등기 말소방법 [내부링크]

법무법인 명도 공민석 팀장입니다. 임대인의 임차권등기 말소방법 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 계약종료 후 임차권등기명령 신청서를 법원에 제출하고 그 결정을 받게 되며, 결정과 동시에 법원에서는 관할등기소로 임차권등기 촉탁을 진행하여 비로소 부동산에 임차권등기가 경료됩니다. 임차권등기명령은 서면심리만으로 결정되므로, 부동산등기부등본을 떼보기 전까지 임대인은 경료여부를 알 수 없고, 대부분 임차권등기명령 결정정본을 법원으로부터 송달받은 후 이를 인지하게 됩니다. 이후 자금 사정이 해소된 임대인은 임차인에게 보증금을 전액 변제한 후 부동산에 신규임차인과의 임대차계약 또는 매매계약의 진행을 추진하게 되는데, 임차권등기명령이 말소되지 않고 있어 어떠한 계약도 진행되지 않습니다. 보증금 전액변제 후 임차권등기 말소는? 대부분의 임차인은 보증금을 전액변제 받은 후 임차권등기명령 해제신청서를 접수하여 말소등기까지 약 7일 정도면 모두 완료되는데, 만일 임차인이 보증금을 돌려받은 후 임차권등기명령

보증금에 근질권이 설정된 상황에서 임차인이 보증금을 반환받은 경우 손해배상책임 [내부링크]

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 보증금에 근질권이 설정된 상황에서 임차인이 보증금을 반환받은 경우 손해배상책임 임차인이 임대인의 승낙을 받아 금융기관으로부터 임대차보증금을 담보로 대출을 받는 경우가 있습니다. 이런 경우 금융기관은 보통 임대차보증금 반환채권에 질권(근질권)을 설정하는 경우가 있는데요. 임대차보증금 반환채권의 질권 설정과 이중변제의 위험 이렇게 질권(근질권)이 설정되면 임대인은 임차인에게 직접 보증금을 반환하면 안되고, 만약 임차인에게 반환하였다 하더라도 금융기관에는 대항할 수 없어 이중 변제의 위험이 있게 됩니다. 즉, 임차인이 임대인으로부터 임대차보증금 전액을 지급받은 후 위 대출원리금을 제대로 상환하지 아니한 상황에서 금융기관이 질권(근질권)을 실행하면 임대인은 금융기관에 대출원리금 상당액을 지급하여야 합니다. 임대인은 임차인에게 임대차 보증금을 반환하였음에도 금융기관에 다시 지급해야 해서 이중으로 지급을 한 상황인데요. 이와 관련하여 하급심 법원의 판결이 있

[언론보도] 공급부족...금리·대출 규제가 변수(매일경제) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 공급 부족에 전셋값도 상승할 듯... 금리·대출 규제가 변수 매일경제 - 반진욱 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 10월 04일자 매일경제 "공급 부족에 전셋값도 상승할 듯... 금리·대출 규제가 변수" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 설문에 도움을 주었습니다. 원문 중 설문 내용 발췌 부동산 시장 안정을 위해서는 금리·공급·대출 등 각종 정책과 규제 요인을 점검해야 한다는 게 전문가들 견해다. 이번 설문조사에서 부동산 시장에 영향을 미칠 핵심 변수를 꼽아달라는 질문에(3가지 복수응답) 전문가들은 금리 인상(78%), 주택 공급 물량(78%), 대출 규제(78%)를 나란히 1순위로 뽑았다. 세금 규제(28.6%)와 정비사업 규제(21.4%)가 뒤를 이었다. (중략) 전문가들은 올 하반기 정부가 대출 규제 완화, 공급 확대에 적극 나서야 한다고 목소리를 높인다. 글로벌 경기와 민감하게 연관된 금리는 쉽게 조절하기 어렵지만, 대출 규제와 공급

[명도진단] 아픈 곳은 빨리 치료하셔야 합니다 [내부링크]

법무법인 명도입니다. 누구에게나 가장 가까운 분쟁, 명도 명도라는 단어는 법률상 용어로 많이 쓰이기 때문에 보통의 사람들에겐 익숙하지 않은 단어입니다. 그럼 명도말고 '집 문제'는 어떤가요? 누구나 본인 소유의 집 또는 타인 소유의 집에 거주하고 있기 때문에, 집 문제는 누구나에게나 있습니다. 명도는 '집 문제'를 이야기 합니다. 상가에 임차한 분이라면 '가게 문제'라고도 할 수 있습니다. 사람과 사람 간의 금전적으로 얽혀 있는 관계는 작고 큰 분쟁이 있기 마련인데, 금전적인 부분에서 서로 양보하면서 원만하게 해결하면 좋겠지만 상호간의 믿음(신뢰관계)에 균열이 있는 상태라면 원만한 해결은 사실 쉽지 않습니다. 가장 쉽고 깔끔한 방법 신뢰관계가 완전히 깨지는 순간, 배려한 만큼 감정적인 동요가 크게 다가옵니다. 변호사를 선임, 소송 등의 법률 절차를 진행한다고 해도 정신적인 피해 등에 대한 보상을 받긴 어렵습니다. 제소전화해 등을 통해 상호간 약속을 정해놓으면 정말 좋겠지만, 현실적으

[언론보도] 3000만원 통영 무인도에 71명 우르르··· 5배 비싸게 팔렸다(헤럴드경제) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 3000만원 통영 무인도에 71명 우르르…5배 비싸게 팔렸다 헤럴드경제-서영상기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 9월 15일자 헤럴드경제 "3000만원 통영 무인도에 71명 우르르…5배 비싸게 팔렸다" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 전문가 인터뷰를 진행했습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 경상남도 통영시에 있는 무인도가 공매에 나와 감정가의 4배가 넘는 금액에 낙찰됐다. 입찰에 참여한 사람만 71명에 달한다. (중략) 개인섬을 가질 수 있다는 소식에 입찰에는 71명이 참여했다. 다만 대부분의 입찰자는 실제 낙찰가격 보다 크게 적은 금액을 써냈다. 2위가 1억2700만원, 3위가 1억 880만원을 써내고 나머지 68명은 전부 1억원 아래로 가격을 제안했다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 인터뷰했다. 좀처럼 매물로 나오지 않는 무인도가 공매에 나오면서 입찰자들이 몰린 것 같다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장 나만의 섬을

소송 진행 중 상대방과 협의되었다면 [내부링크]

법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다. 소송 진행 중 상대방과 협의되었다면 오늘은 소송 진행 중 상대방과 협의가 되었을 경우 어떻게 소송을 마무리해야 할지 알아보겠습니다. 예를 들어 설명드려 보겠습니다. 임대인은 임차인과 2021년 5월경 계약 기간을 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그러나 임차인은 임대차 기간 중 월세를 점점 늦게 납부하기 시작하였습니다. 처음엔 하루 이틀, 그러다 점점 늦어져 몇 개월을 납부하지 않는 상황까지 가게 되었습니다. 임대인은 처음엔 사정이 있을 것이라 생각하여 월세 납부 요청을 하지 않았었지만 이후 월세를 5달이나 안 들어오기 시작하자 임대인은 임차인에게 연락하게 되는데요. 임차인은 연신 미안하고 죄송하다며 최대한 빨리 월세를 입금하겠다고 하였습니다. 이에 임대인은 임차인의 말을 믿고 기다렸으나 한 달이 넘도록 월세가 들어오지도, 임차인에게 연락도 오지 않았습니다. 이에 임대인은 다시 임차인에게 연락하였고, 임차인은 임대인에게 대뜸 화를 내며

부동산 담보신탁 계약 이후 임대차 동의한 세입자 어떻게 해야 할까요? [내부링크]

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 부동산 담보신탁 이후 임대차를 동의한 세입자는? 부동산 담보신탁 계약 이전에 전 소유자(이하 위탁자)와 임대차계약을 체결하고 대항력을 갖춘 선순위권리자인 임차인(이하 세입자)은 부동산담보신탁에서 위탁자의 채무불이행으로 기한이익이 상실되더라도 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법의 보호를 받습니다. 한마디로 위탁자 채무불이행으로 수탁자(이하 신탁사)와 우선수익자(이하 금융기관)가 명도소송 진행하여도 세입자는 자신이 점유하고 있는 부동산을 지킬 수 있다는 뜻입니다. 그런데 부동산 담보신탁 계약 이전이 아닌 이후 위탁자와 신탁사의 동의 없이 임대차계약을 맺은 세입자는 어떨까요? 당연히 신탁계약에 따라 불법으로 부동산으로 점유 중이기에 대항력을 갖추었다고 해도 명도소송의 피고로 특정되어 해당 부동산을 신탁사에 인도해야 합니다. 신탁사와 금융기관이 위탁자의 요청으로 임대차계약을 동의한 경우 신탁계약서에는 "특약사항 제6조(임대차) 제1항 위탁자는 신탁 기

[언론보도] 9개월 만에 20억이 떨어졌다... 꼬마빌딩 불패신화 끝?(헤럴드경제) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 9개월 만에 20억이 떨어졌다…꼬마빌딩 불패신화 끝? 헤럴드경제-서영상기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 9월 21일자 헤럴드경제 "9개월 만에 20억이 떨어졌다…꼬마빌딩 불패신화 끝?" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 전문가 인터뷰를 진행했습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 강남 꼬마빌딩이 경매시장에 매물로 나와 9개월만에 20억원 낮은 값에 낙찰됐다. 최근 수년간 크게 오르던 강남 꼬마빌딩도 본격적으로 하락기가 시작됐다는 분석까지 나온다. (중략) 지난해 12월 빌딩이 낙찰 된 후에 채무자가 법원에 개인회생 신청을 하면서 매각 불허가 됐는데, 나중 개인회생이 기각되고 다시 매물로 나온 것이다. (중략) 건물주인 채무자로서는 개인회생 신청을 함으로써 경매를 9개월만에 다시 진행시켜 결국 20억원의 손실을 본 셈이다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 인터뷰했다. 최근 빌딩 부동산 시장이 횡보 또는 우햐향 하는 와중, 시간을

3기의 차임연체 이후 묵시적 갱신이 된 경우 [내부링크]

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 3기의 차임연체 이후 묵시적 갱신이 된 경우 상가건물 임대차에서 임차인이 3기 이상의 차임을 연체했다가 다 변제한 후 임대차계약이 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인이 묵시적 갱신에 따른 계약 기간 만료 전에 계약갱신요구하면 임대인은 과거 3기 차임연체를 이유로 거절할 수 있을까요? 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데, 현행 상가건물 임대차보호법이 이렇게 임대인의 계약갱신거절권을 허용하고 있는 이유는 다음과 같습니다. “차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히

점유자와 점유보조자 [내부링크]

법무법인 명도 서권필 부장입니다. 강제집행 현장에서의 점유자와 점유보조자 강제집행 현장에서 집행관이 가장 먼저 확인하는 것은 점유자입니다. 집행권원상 채무명의자와 점유자가 일치하는지를 확인하고 집행 개시를 선언합니다. 예를 들어 한국아파트 101동 101호(이하 ‘집행 장소’라 함)에 대하여 이몽룡에 대한 인도판결이 있으면 집행관은 집행장소에 이몽룡이 살고 있는지를 파악합니다. 집행장소에 사람이 있는 경우 신분 확인을, 사람이 없는 경우에는 수색을 통하여 점유자를 파악합니다. 점유보조자란? 만약, 집행장소에 춘향이가 산다고 한다면 춘향이가 독립된 점유자인지, 이몽룡의 배우자인 점유보조자인지 판단을 통해 집행의 가부가 결정됩니다. 춘향이의 점유가 이몽룡의 점유를 보조하고 있다면, 춘향이는 독립된 점유자가 아니므로 점유자로 보지 않고 집행을 할 수 있습니다. 이러한 점유보조자의 개념은 회사의 직원의 점유, 가족들의 점유 등에서 흔히 사용되고, 분쟁 현장에서는 유치권자가 고용한 용역들에게

[언론보도] 농어촌 빈집 '세컨하우스'에 쏠리는 관심(헤럴드경제) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 농어촌 빈집 '세컨하우스'에 쏠리는 관심 헤럴드경제 - 고은결기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 9월 26일자 헤럴드경제 "농어촌 빈집 ‘세컨하우스’에 쏠리는 관심" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 전문가 인터뷰를 진행했습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 수도권에 사는 이들이 ‘세컨드 하우스’를 둘 때 융자 지원을 하는 정부 사업에 대한 문의도 잇따르고 있다. 앞서 작년 하반기엔 공시가 3억원 이하의 지방주택은 종합부동산세 및 양도세 산정 시 주택 수에서 제외되도록 세제 개편이 이뤄졌다. (중략) 시골 단독주택 경매의 경우 일반적인 아파트 등보다 수요가 적어, 각 매물 낙찰률 및 낙찰가율 편차가 큰 편으로 여겨진다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 조언했다. 농어촌 빈집은 급속히 폐가화되는 점을 고려해 대부분 터만 보고 입찰하는데, 입지가 괜찮으면 의외로 낙찰이 빠르게 되는 경우도 있다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장 시

전세보증금반환소송, 임차권등기명령신청 수임료를 알려드립니다 [내부링크]

임차권등기명령신청이 무엇인가요? 임차인은 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령신청을 하게 되면, 아래와 같이 부동산등기부등본 '을구'에 임차권에 대한 사항이 기재됩니다. 임대차계약을 체결하고 전입신고, 확정일자를 받는다고 하더라도 위와 같이 누구나 발급 가능한 부동산등기부등본에 표시가 되는 것은 아니기 때문에 임차권등기명령은 제3자에게 임차인임을 공시하는 효과가 있습니다. ※ 참고사항 전입자를 확인할 수 있는 전입세대확인서는 소유자 또는 이해관계인만 발급이 가능합니다. 주택임대차보호법 상 임차인의 대항력 임차인은 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 제3자에게 효력이 생긴다는 것은 임차인이 보증금을 반환받기 전까지 임대인 또는 제3자에게 부동산을 인도하지 않아도 된다는 것을 의미합니다. 임차인

[전문자격] 부동산 전문(강미진 변호사) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 강미진 변호사가 2023. 8. 28. 대한변호사협회에 부동산(제2023-750호) 전문분야 자격을 등록했습니다. 전문변호사 등록이란? 대한변호사협회는 변호사 경력 연차, 소송사건 수, 분야 관련 연수 시간, 취득 학위, 강의 경력 등을 종합적으로 심사하여 조건을 충족한 변호사에게 해당 분야에 대한 전문분야를 등록해주고 있습니다. 전문분야에 등록되었다는 것은 해당 분야의 전문가임을 공식적으로 증명받는 것입니다. 강미진 변호사는 부동산 전문가로서 의뢰인에게 부동산 관련 사건에 관한 보다 전문적인 법률서비스를 제공해드릴 예정입니다. 부동산 관련 분쟁 전문가의 도움이 필요하다면? 법무법인 명도는 전문변호사와 대표집행관 출신 법무사, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다. 부동산 관련 분쟁 전문가의 도움이 필요하다면 법무법인 명도에 문의하세요! 전문변호사가 명쾌한 해답을 제시해 드리겠습니다. 법무법인

강제집행 어떻게 진행될까요? [내부링크]

법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 강제집행의 절차 명도소송을 진행하는 사유는 굉장히 많습니다. 그 최종적인 목적을 이루기 위해서는 명도소송의 마지막 절차인 ‘강제집행’을 진행해야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 오늘은 강제집행 절차에 대해 알아보겠습니다. 명도소송 판결문 수령후 상대방 송달여부 체크 명도소송 판결이 나오고 나서 강제집행을 하기 위해서는 필요한 자료들이 있습니다. 첫 번째로 집행력 있는 판결문 두 번째로 송달증명원 세 번째로 확정증명원 집행력있는 판결문이라 함은, 판결문에 집행문이 부여되어 집행문이 첨부되어있는 판결문입니다. 쉽게 말씀드리면 집행문을 발급받아 판결문과 함께 구비 하시면 됩니다. 송달증명원은 소송당사자가 판결문을 송달받았는지, 받았다면 언제 받았는지 확인하는 서류입니다. 발급하려면 상대방이 송달을 받아야 하므로 상대방의 판결문 송달여부를 잘 체크 해야합니다. 그리고 확정증명원은 필요할수도 필요하지 않을수도 있는데요. 이 판단은 판결문의 주문을 확인하시

전세금 돌려받기, 이렇게 준비하세요! (전세사기, 임차권등기명령신청) [내부링크]

요즘 전세금을 돌려받지 못하고 있는 분들이 점점 늘어나고 있습니다. 빌라왕, 더 하우스 전세사기 사건만 보더라도 전세금을 돌려받지 못하는 분들이 얼마나 많아지고 있는지 짐작 할 수 있습니다. 전세금을 돌려받지 못하는 이유는 전세사기, 깡통전세, 역전세 등 여러가지 이유가 있습니다. 그렇다면, 임대인이 전세금을 돌려주지 않을땐 어떻게 해야 할까요? 임차인이 가장먼저 할 수 있는 조치는 바로, 임차권등기명령신청 입니다. 임차권등기명령신청 현실에서는 보증금을 돌려받지 못한 상태로 이사를 가야하는 경우가 종종 발생됩니다. 그 이유는 보증금을 돌려 받기 전에 이미 새로운 집을 계약해 두기 때문이죠. 만약 이런 경우라면, 반드시 임차권등기명령신청을 마친뒤에 이사를 해야 합니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있게 해주고, 결과적으로 집이 경매에 넘어갔을 경우 보증금을 최대한 보호받을 수 있게 해줍니다. 또한, HUG주택도시공사 보증금에 대한 반환보증보험을 체결한 경우에도 보증금을

[종료] 10월 명도스터디 회원모집 (접수마감 : 10/13) [내부링크]

명도스터디입니다. 명도스터디를 소개합니다. 명도스터디는 명도, 경매, 강제집행, 임대차보호법, Money에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관/사법보좌관 출신 법무사, 경매전문가 등이 한 자리에 모여서 다양한 주제로 자유롭게 토론하는 모임입니다. 다양한 경험을 가진 전문가들이 만나 서로의 경험을 공유하고 함께 성장하고 있습니다. 명도스터디 구성 명도스터디는 발제자를 중심으로 진행되는 1주제와 머니스터디를 다루는 2주제로 나누어 진행됩니다. 1주제는 회원이 직접 자유롭게 발제할 수 있으며, 회원은 발제시간 이후 토론 시간을 통해 평소 궁금했던 점, 해결되지 못했던 점 등을 발제자, 전문가에게 자유롭게 질문하고 함께 토의할 수 있습니다. 10월의 발제자 강은현 회원이 '경매'관련한 주제로 발제할 예정입니다. 강은현 회원은 현재 법무법인 명도의 강은현 경매연구소장으로 재직하고 있으며, 건국대 부동산대학원 겸임교수, 한양사이버대, 서울디지털대 부동산대학원 겸임교수으로 활동하고 있습니다. 스

신탁된 부동산과 공인중개사의 책임(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결) [내부링크]

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 전세사기 문제와 공인중개사의 주의의무 전국적으로 문제가 되었던 전세사기로 인한 충격이 여전히 계속되고 있는데요, 특히 신탁소유 건물은 전세사기에 많이 이용되어 임대차계약에 주의가 필요합니다. 그럼에도 아직도 많은 임차인들이 공인중개사의 중개만 믿고 덜컥 임대차계약을 체결하였다가 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 이와 관련하여 공인중개사의 주의의무를 구체적으로 설시하여 공인중개사의 책임을 인정하는 내용의 대법원 판결이 선고되었습니다. 사건 개요 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 위 판결의 임차인은 신탁회사 소유의 건물에 대한 임대차계약을 위탁자와 체결하면서 공인중개사가 계약서에 기재한 ‘임대인(위탁자)은 임차인의 잔금과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소키로 한다’는 내용에 따라 잔금일에 보증금을 전액 지급하였습니다. 그러나 위탁자는 임차인으로부터 보증금을 지급받고도 신탁등기를 말

매경ECONOMY - 언론보도 인터뷰 [내부링크]

법무법인 명도입니다. 추석 이후 집값, 전문가 20人에 물어보니 헤럴드경제 - 반진욱 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 9월 27일자 헤럴드경제 "추석 이후 집값, 전문가 20人에 물어보니" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 설문에 도움을 주었습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 고금리 여파로 얼어붙었던 부동산 시장에 다시 볕이 들고 있다. 서울, 수도권을 중심으로 집값이 꾸준히 오름세다. 실수요가 꾸준한 서울은 지난 8월 아파트 거래 10건 중 1건이 신고가를 찍었다. 수도권 아파트 가격은 어느새 전고점의 85%까지 회복한 상태다. 통계상으로는 상승세가 뚜렷하지만, 투자자들은 여전히 쉽사리 투자를 결정짓지 못하는 분위기다. (중략) 전문가들은 신규 아파트 공급 부진으로 서울 아파트 매매가뿐 아니라 전셋값도 동반 상승할 것으로 예상했다. 전문가 대다수가 ‘2024년 서울 아파트 전세 가격이 상승세를 보일 것’이라고 예측했다. (중략) 수도권을 제외한 전국 집값 전

매일경제 - 언론보도 인터뷰 [내부링크]

법무법인 명도입니다. "시세보다 2억 싸게 내집마련" ... 매물 쏟아지는 부동산 경매, 왜? 매일경제 - 이석희 기자 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 10월 2일자 헤럴드경제 " "시세보다 2억 싸게 내집마련" ... 매물 쏟아지는 부동산 경매, 왜? " 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 전문가 인터뷰를 진행했습니다. 원문 중 인터뷰 내용 발췌 경매로 넘어가는 아파트가 점점 늘고 있다. 대출 이자 부담을 견디지 못하는 집주인들이 많아지고 있기 때문이다. 실수요자들은 매매 시장보다 저렴한 가격에 나온 물건을 노려 새로운 주인이 되고 있다. 전문가들은 경매 물건이 늘면서 매수자들이 유리해지는 시장이 될 것으로 내다봤다. (중략) 전문가들은 경매물건이 늘어나면서 낙찰률, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가) 등의 지표는 낮아지거나 현상 유지에 머물 것이라고 내다봤다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 다음과 같이 인터뷰했다. 올해 1월부터 8월까지 경매 신건은 한달도 쉬지

헤럴드경제 - 언론보도 인터뷰 [내부링크]

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장이 2023년 9월 25일자 헤럴드경제 "‘나혼산’ 김대호도 홀릭했다…나만의 별장 빈집의 변신은 무죄" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 전문가 인터뷰를 진행했습니다. [기사원문] http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20230924000006 ‘나혼산’ 김대호도 홀릭했다…나만의 별장 빈집의 변신은 무죄[부동산360] #.수도권에 거주하는 직장인 A씨는 ‘5도2촌족(5일은 도시, 2일은 시골에서 사는 것)’의 로망을 이루고자 매월 자투리 돈을 모으고 있다. 지방의 저렴한 주택 매물을 온라인으로 구경하는 게 취미다. 직장, 생활편의시설 등을 고려하면 귀농은 어렵지만, 저렴한 주택을 수리하면 주말 별장 역할에 손색없겠다는 생각이다. 꼭 은퇴 후 인생 제2막이 아니더라도 시골 주택을 찾는 이들이 적지 않다. 최근 MBC 예능프로그램 ‘나 혼자 산... news.heraldcorp.com [원문 중 인

구분소유물 중 일부가 구조의 독립성을 상실한 경우 권리관계 [내부링크]

법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 구분소유물 중 일부가 구조의 독립성을 상실한 경우 권리관계 구분 등기된 건물인 이 사건 상가의 보존등기 무렵 시설관리와 임대대행권을 취득한 甲 회사는 구분소유자 전체의 동의를 받지 않고 이 사건 상가 중 4, 5층의 내부시설을 철거하고 4층에 찜질방 시설공사를, 5층에 목욕탕 시설공사를 각 진행함. 그 결과 위 각 시설공사 부분의 구분점포들 사이의 구분은 폐지됨 이후 피고는 구분소유자로부터 이 사건 상가 4층 중 식당 부분을 임차한 자로부터 그 식당의 임차권을 양수한 후, 이 사건 상가 4층 중 식당과 매점을 점유·사용해 왔음 원고승계참가인은 원고로부터 이 사건 상가 중 지상 4층을 포함한 구분점포에 관한 소유권이전등기를 받은 자임 원고승계참가인은 피고에게 매점 및 식당 부분의 인도를 청구하였음 원심은 이 사건 상가 전체를 하나의 공유물로 보고, 원고승계참가인의 인도청구가 공유물의 보존행위로서 허용되며, 피고가 자기 점유부분의 점유·사용에 관하여

명도집행(강제집행) 이렇게 진행됩니다. [내부링크]

명도소송에서 승소했다고 임차인을 찾아가 강제로 밖으로 내보낼 수는 없습니다. 결국 임차인이 자진해서 집을 비워주지 않는다면, 명도집행(강제집행)을 할 수 밖에 없습니다. 그런데 판결도 받았고, 집행비용도 모두 세입자에게 청구할 수 있는데, 왜 명도집행(강제집행)이 고민될까요? 그 이유는 명도집행(강제집행)이 생각보다 까다롭고, 번거로운 일이기 때문입니다. 임차인이 악의적인 마음을 품고 강제집행에 훼방을 놓거나 저항을 한다면, 집행에 오랜시간이 걸릴 수도 있습니다. 이런 경우 임대인은 속수무책으로 임차인과 합의를 하게되는 경우도 있습니다. 따라서, 명도집행을 준비하신다면 다양한 변수에 대비하기 위해 명도소송 전부터 강제집행을 염두해 두고, 전략을 구상해야 합니다. 전략을 구상하려면 가장 먼저 강제집행이 어떻게 진행되는지? 절차를 이해하는 것이 중요합니다. 강제집행(명도집행) 절차 부동산 소재지 관할 법원 집행관실에 강제집행 신청서를 접수하고, 비용을 납부하면 집행 일정이 잡히게 됩니다

명도소송비용 도대체 얼마가 드나요? [내부링크]

명도소송부터 집행까지 비용이 얼마나 들죠? 상담고객들께서 가장 많이 물어보시는 질문입니다. 단순명료하게 발생되는 비용을 말씀드리겠습니다. 명도소송비용은 크게 법원비용, 집행비용 및 변호사 수임료로 나뉩니다. 법원비용 명도소송은 법원에서 진행되므로 법원비용이 발생합니다. 조금더 자세하게는 아래 3가지가 포함되며, 판결 주문의 소송비용 부담 비율에 따라 원고와 피고(채무자)가 분담하게 됩니다. ① 인지대(소가에 따른 인지 비용) ② 송달료(우편 비용) ③ 감정료 등 집행비용 명도소송 이후에는 강제집행 절차가 진행됩니다. 집행비용은 집행관에게 납부하는 비용과 집행절차 중에 발행하는 비용(노무비,운송비,창고비 등)으로 구분됩니다. 이 비용은 채권자가 먼저 예납한 후, 나중에 집행비용확정결정 절차를 통해 채무자에게 청구 할 수 있습니다. ① 집행관에게 납부하는 비용, ② 집행절차 시 발생하는 비용 (노무비, 5T/1T 트럭, 창고 비용등) 수임료 법무법인 명도는 명도소송에 대한 변호사 수임료

대형마트, 백화점 등 대규모점포의 권리금보호 [내부링크]

법무법인 명도 공민석 팀장입니다. 대형마트, 백화점 등 대규모점포의 권리금은 보호될까? 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다) 대규모점포의 종류 ‘유통산업발전법’에 따른 대규모점포에는 대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰, 그 밖의 대규모점포등이 있습니다. 구분 내용 대형마트 매장면적의 합계가 3천m2 이상인 점포의 집단으로서 식품 · 가전 및 생활용품을 중심으로 점원의 도움 없이 소비자에게 소매하는 점포의 집단 전문점 매장면적의 합계가 3천m2 이상인 점포의 집단으로서 의류 · 가전 또는 가정용품 등 특정 품목에 특화한 점포의 집단 백화점 매장면적의 합계가 3

헤럴드경제 - 언론보도 인터뷰 [내부링크]

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 강은현 경매연구소장님께서 2023년 9월 1일자 헤럴드경제 "쏟아지는 아파트 경매 '고가낙찰'주의보" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 전문가 인터뷰를 진행했습니다. [기사원문] https://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20230901000407 쏟아지는 아파트 경매 ‘고가낙찰’주의보 요즘 수도권 경매시장은 물건이 넘칩니다. 매매시장이 침체되니 채권자들이 강제로 경매 절차를 진행하는 사례가 늘어났기 때문인데요. 침체기일수록 경매시장은 활기를 띠는 씁쓸한 현상이 나타나네요. 수치로도 확인됩니다. 지난달 법원에서 경매를 진행한 서울 아파트 물건 수는 187채였습니다.(지지옥션) 2016년 9월(189채) 이후 6년11개월 만에 가장 많은 것이라고 하네요. 같은 기간 경기도 아파트 물건 수는 460채였는데요. 7월(371채) 보다 89채... news.heraldcorp.com [원문 중 인터뷰 내용 발췌] 부동산 경매

월세밀리는 임차인 부동산 명도소송 고민이라면 가장먼저 '이것' 하세요 [내부링크]

아마도 이 글을 보시는 분들은 월세를 연체하는 임차인때문에 걱정이 많아 명도소송을 알아보고 계실겁니다. 그렇다면, 명도소송을 하기 위해서는 가장먼저 어떤걸 해야 할까요? 부동산 명도소송 가장 먼저 할 일 명도소송을 준비하고 있다면, 가장먼저 '이것'을 해야 합니다. 임대차 계약해지 임대차계약을 해지하기 위해서는 계약해지, 갱신거절의 두 가지 방법이 있습니다. (1) 임대차계약의 해지 상가의 경우 월세를 3개월 이상, 주택의 경우 2개월 이상 연체할 경우(민간임대주택의 경우 연속하여 3개월 이상) 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (2) 임대차계약의 갱신거절 위와 같은 연체 사실이 있는 경우 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만, 민간임대주택의 경우 세입자가 월세를 지급하여 연체 상태가 해소될 경우 갱신 거절이 불가능합니다(갱신거절 당시 연체 상태여야 함) 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인은 임대인이 실제로 그러한 의사표시를 하기 이

도서감수 - '루나의 전세역전' (정민경 대표변호사) [내부링크]

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정민경 대표변호사님께서 '루나의 전세역전' 도서 감수를 하셨고 책이 곧 출간될 예정입니다. [기사원문] https://www.wolyo.co.kr/news/articleView.html?idxno=228776 [신간] 3년 간의 전세사기 극복기 '루나의 전세역전' - 월요신문 ［월요신문=김지원 기자］화제의 웹툰 이 임대차 관련법 전문 변호사의 꼼꼼한 검수를 거쳐 단행본으로 출간됐다.평소 \'루나파크\' 블로그와 인스타그램을 통해 선보인 일상 공감툰으로 많은 사랑을 받아온 저자... www.wolyo.co.kr [관련 기사 내용 중] 화제의 웹툰<루나의 전세역전>이 임대차 관련법 전문변호사의 꼼꼼한 검수를 거쳐 단행본으로 출간 됐다. 이 책은 전세로 살던 집이 갑자기 압류돼 경매가 개시되고 집주인의 세금 체납으로 인한 공매에 이르기까지 환난의 사건을 해결해 나가는 3년의 '전세 사기 극복 기록이' 담겼다. 이 책은 저자가 전세 사기 사건을 스스로 해

가처분에 집행관 공시명령을 붙일 수 없는 경우도 있다! [내부링크]

법무법인 명도 이재석 명도연구소장입니다. 가처분명령의 공시 신청이 가능한지 여부 사례 (1) 아파트의 1111호의 소유자 甲은, ① 위 아파트의 임차인을 상대로 점유를 타인에게 이전하여서는 아니 된다는 취지 등이 포함된 점유이전금지가처분 명령을 신청하고(이하 ‘가처분신청1’), ② 이러한 명령의 취지를 집행관이 적당한 방법으로 공시하여야 한다는 취지의 가처분명령의 공시도 신청하였다. (2) 아파트의 222호의 소유자 乙은, ① 아파트 관리단의 관리인 선임결의가 무효라는 이유로 그의 직무집행을 정지하고, ② 다른 사람을 그 직무대행자로 선임한다는 취지의 관리인 직무집행정지 및 직무대행자선임 가처분 명령을 신청하였으며(이하 ‘가처분신청2’), ③ 이러한 명령의 취지를 집행관이 적당한 방법으로 공시해야 한다는 취지의 가처분명령의 공시도 신청하였다. Q (1) 위 가처분신청1을 인용하는 경우 법원은 그 가처분명령의 공시도 명할 수 있는가? (2) 위 가처분신청2를 인용하는 경우 법원은 그

주택임대차계약의 차임 등 증감청구권 [내부링크]

법무법인 명도 이동연 차장입니다. 차임, 보증금의 증감청구 이번에는 주택임대차보호법상 임대차계약의 차임 등 증감청구권에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차보호법에 따라 ‘임대차계약의 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다’. 다만, 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 다시 말하자면 증액청구는 임대차계약을 체결한 후 1년이 지나거나, 차임 등을 증액한 날로부터 1년이 지나야만 할 수 있으며, 감액청구는 별도의 제한이 없다는 것입니다. 하지만 이와 반대로 경험칙상 감액청구는 코로나19 등의 사정이 있지 않은 한 매우 드물게 발생하는 편이며, 증액청구는 매우 빈번하게 발생하고 있고 있습니다. 사정의 변경이 있는 경우만 증감청구 가능 또한 임대인이 증액청구를 할 경

명도소송하려면 내용증명 꼭 보내야 하나요? [내부링크]

명도소송을 상담하러 찾아오시는 분들께 가장 많이 드리는 질문입니다. 계약해지 통보는 하셨나요? 명도소송을 하기전에 가장먼저 해야할 일은 계약해지 통보입니다. 계약해지통보를 하는 방법은 다양하지만 그중 ‘내용증명’은 대표적인 방법으로 많은 분들이 이용하고 있습니다. 내용증명은 독촉 및 고지에 대한 증거자료로 이용할 수 있기 때문에 많은 임대인 분들이 해지통보의 방법으로 자주 사용하시곤 합니다. 그런데 여기서 내용증명을 보내기 전에 '내용증명을 꼭 보내야 하는지?' 많은 분들이 궁금해하시는데요. 이 글을 끝까지 보신다면 그 해답 알게 되실 겁니다. 가장 먼저 내용증명이란 무엇인지 알아보겠습니다. 내용증명이란? 공신력 있는 기관을 통해 우편과 내용물의 발송사실, 발송시기, 수취인 및 수취시기 등을 증명받는 제도입니다. 쉽게 말해 자기 의사를 상대방에게 전달할 때, 어떤 내용을 언제 발송했는지 우체국에서 공적으로 증명해 주는 것을 의미합니다. 내용증명의 역할 그렇다면, 내용증명의 역할은 무

외국법인이 불법점유자인 경우 인도단행가처분 진행과 관련하여 [내부링크]

법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 외국법인이 불법점유자인 경우의 인도단행가처분 진행 사례 오늘은 부동산인도단행가처분과 관련해서 미국 영주권자라고 주장하는 불법 점유자가 정당한 권원 없이 소유자의 부동산을 점유 중인 경우에 신속하게 불법 점유자에 대한 집행권원을 확보해서 명도를 받는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 의뢰인의 상가 매수 후 임차인의 차임연체 발생 의뢰인은 수익률이 높은 입지의 강남역 근처 상가를 매수하였는데, 기존에 이 사건 상가에는 매도인과 임대차계약을 체결한 임차인이 있었습니다. 상가를 매수하고 소유권이전등기를 경료한 의뢰인은 자연스럽게 임대인의 지위를 승계하게 되었고, 아직 임대차기간이 남은 관계로 기존과 동일하게 차임을 지급하여야 했으나 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있는 차임 3기 이상의 연체 사실이 발생하였음에도 차임을 지급하지 않았습니다. 점유이전금지가처분 및 인도단행가처분과 건물인도 소송 동시제기 의뢰인은 법무법인 명도에 사건 해결을 요청하였고, 법

부동산담보신탁, 세입자의 대처 방법 [내부링크]

법무법인 명도 명도본부 박일권 팀장입니다. 부동산담보신탁을 이용한 전세 사기의 성행 최근 부동산담보신탁을 이용한 전세 사기가 기승을 부리고 있는데, 이에 따라 피해를 본 임차인(이하 세입자)이 많이 있습니다. 오늘은 부동산담보신탁 부동산인 줄 모르고 임대차계약을 맺은 후 피해를 본 세입자가 할 수 있는 조치에 대해 말씀드려보고자 합니다. 소유자(신탁사)의 동의없는 임대차계약의 체결 위탁자(전 소유자)의 부동산 담보신탁계약 이전에 위탁자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 한 선순위권리자인 세입자는 부동산담보신탁에서 위탁자의 채무불이행으로 기한이익이 상실되더라도 대항력을 가지게 되어 주택 임대차법의 보호를 받습니다. 그러나 위탁자가 부동산 담보신탁계약을 체결하고 임차부동산의 소유권이 신탁사로 이전된 이후에 신탁사와 우선수익자(금융기관)의 동의 없이 임대차계약을 맺은 세입자는 신탁계약에 따라 불법으로 부동산을 점유 중인 점유자이기에, 전입신고를 했어도 대항력이 생기지 않아 주택임대차법의

임차인이 계약갱신요구 후 일방적으로 계약해지 통지를 할 수 있는지 [내부링크]

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 임차인이 계약갱신요구 후 일방적으로 계약해지 통지를 할 수 있는지 “임대차계약의 갱신과 존속기간의 문제”라는 제목의 칼럼(2023. 6. 21.)를 통해 현행 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신된 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지 통지를 할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다고 설명해 드렸습니다. 임대차계약의 갱신과 존속기간의 문제 임대차계약의 갱신과 존속기간의 문제 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 오늘은 임... blog.naver.com [23. 6. 21.자 명도칼럼 참고] 그런데 위와 같은 임차인의 일방적 해지에 제동을 건 것으로 평가되는 판례가 최근 선고되어, 오늘은 해당 판례를 소개하고자 합니다. 서울북부지방법원 2023. 4. 13. 선고 2022가합21044 판결 주택임대차법 제6조의3 제4항*에 따라 계약갱신요구에 의하여

소송진행 중 청구액 감축시 소송비용 청구 [내부링크]

법무법인 명도 서권필 부장입니다. 소송비용의 부담 민사소송법 제98조에 따르면 소송비용은 패소한 당사자가 부담하기로 되어 있습니다. 원고가 승소한 경우에는 원고가 지출한 법원비용(인지,송달료,보관금 등)과 변호사 또는 법무사 수임료를 피고가 부담하고, 원고가 패소한 경우 피고가 지출한 법원실비와 변호사 또는 법무사 수임료를 원고가 부담합니다. 이때, 전부 승소한다면 법원비용은 전액 인정됨이 원칙이고, 변호사 또는 법무사 수임료는 별도의 규정 범위 내에서 전액 인정됩니다. 반면, 소송이 취하될 경우 위 비용들은 같은 법 제114조와 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙 제5조를 유추적용하여 2분의 1만큼만 인정되고 있습니다. 청구금액을 감축한 경우 소송비용 인정액은? 그렇다면, 청구취지의 청구금액을 감축한 경우 소송비용 인정액은 어떻게 될까요? 쉽게 사례를 들어 보겠습니다. 임차인은 10년간 계약기간이 모두 만료되어 더 이상 장사를 할 수 없게 되자, 임대인에게 3년 더 연장 안해주

임대차 종료 후 유익비 상환을 이유로 점유를 계속한 경우 불법점유 여부 [내부링크]

법무법인 명도 유영선 고문입니다. 임대인과 임차인의 동시이행의무 오늘은 임대차가 종료되면 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 인도의무의 동시이행관계에 대하여 살펴보기로 하겠습니다. 임대인의 이행제공 시 임차인의 점유는 불법행위 구성 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 합니다. 이러한 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않습니다. 그러나 임대인이 임대차보증금을 공탁하여 임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없

신탁부동산에 대한 세입자의 임차권등기 말소 [내부링크]

법무법인 명도 박정현 컨설턴트입니다. 임차권등기의 필요성 세입자가 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 나가야 하는 경우, 임대차 기간이 종료되었다면 당연히 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 그 이유는 임차인의 대항력은 거주+전입신고가 유지되어야 하는데, 만약 이사하게 된다면 ‘거주’라는 요건이 충족되지 않거나, 주민등록을 옮기게 되어 대항력을 상실하게 되기 때문입니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 임차권등기는 누구나 볼 수 있는 건물등기부에 권리자로서 공시가 되므로 제3자에게 확실한 권리를 행사할 수 있는 절차입니다. 임차권등기명령의 신청은 임대차계약의 체결과 종료 사실, 임차권등기 필요성을 간단히 기재하고, 소명자료(임대차계약서, 갱신거절통지서 등)를 첨부하여 신청하면 됩니다. 보통 법원 접수 후 2주 정도 지나면 건물등기부의 을구에 등기됩니다. 임차권등기 예시 소유

경매연구소장 영입 - 現)건국대 부동산대학원 겸임교수 강은현 경매연구소장 [내부링크]

법무법인 명도입니다. 법무법인 명도는 '강은현' 現)건국대 부동산대학원 겸임교수님을 경매연구 소장님으로 영입하였습니다. [약력사항] 現) 건국대 부동산대학원 겸임교수 現) 한국부동산자산관리사협회 교수 現) 한양사이버대 부동산대학원 겸임교수 現) 서울디지털대학교 겸임교수 現) 서강대 경제대학원 겸임교수 現) 매일경제 실전 경매마스터 과정 주임교수 現) 한국부동산자산관리사 전문위원 現) 공무원연금공단 주택관리 자문단 위원 現) 동국대 행정대학원 부동산자산관리, 부동산경매 최고위과정 강사 現) 중랑구 부동산최고위과정 강사 現) 중랑구 부동산최고위과정 강사 前) 국가직무능력표준(NCS) 개발사업 참여 前) 유승컨설팅 대표 前) 중앙일보 조인스랜드 자문위원 前) 매일경제 머니닥터 前) 노원구청 노원발전위원회 위원 前) 미래시야 이사 前) 전경련 국제경영원 부동산금융자산관리 최고위과정 강사 前) 서초구 부동산최고위과정 강사 前) 건국대 미래지식교육원 부동산학과 교수 前) 아주대 공공정책대학원

경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출한 임차인의 보증금반환청구 [내부링크]

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 경매절차와 임차인의 대항력 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음날부터 대항력이 발생합니다. 그런데 주택이 경매로 넘어가서 경매절차가 개시된다면, 임차인은 경매절차 중 배당요구 종기까지 위 대항력 요건이 존속중이어야 대항력을 인정받을 수 있습니다. 즉, 배당요구 종기 이전에 이사를 나가거나 전출을 하게 되면 임차권등기를 하지 않은 이상 대항력을 상실합니다. 현황조사 후 배당요구 종기 이전 전출한다면? 경매절차가 개시되면 임대차 관계 등을 포함한 현황조사를 하게 되며 매각물건명세서에 그 결과가 기재됩니다. 그런데 임차인이 현황조사 당시 대항력 있는 임차인으로 조사되어 매각물건명세서에 기재된 이후에, 배당요구 종기 이전에 전출을 한다면 임대차보증금 반환은 누구에게 청구할 수 있을까요? 배당요구 종기 전에 전출을 하였으므로 대항력을 상실하여 경매절차의 매수인에게 임대차가 승계되지 않고, 따라서 종전 임대인에게 보증금

전세금반환소송 변호사가 필요한 이유 [내부링크]

전세금반환소송 내용증명부터 전세금을 돌려받기 위해 가장 먼저 해야 하는 것은 무엇일까요? 임차권등기? 보증금반환 소송? 다름아니라 임대차계약의 갱신거절을 통지해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 “임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 본다”라고 규정하고 있어, 갱신거절을 통지하지 않은 경우 임대차계약이 묵시적으로 갱신되게 됩니다. 묵시적 갱신된 경우의 계약해지는? 묵시적 갱신된 경우라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고(주택임대차보호법 제6조의2 제1항), 임대차계약은 해지통보일로부터 3개월 후 종료됩니다(동법 제6조의2 제2항). 갱신거절 통지 방법은? 의사표시(갱신거절 또는 해지)의 방법은 상대방에게 도달할 수 있는 방법이면 어떤 방법이든 상관 없습니다. 그러나 ‘도달’의 의미는 ‘임대인이 갱신거절을 인지’하여야 함을 의미하므로, 임대인에게 문자메시지를 보냈다고 해서

공탁금출급청구권에 대한 가압류 결정의 효력이 공탁금회수청구권에 미치는지 여부 [내부링크]

법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 공탁금출급청구권에 대한 가압류 결정의 효력이 공탁금회수청구권에 미치는지 여부 공탁출급청구권에 대한 가압류 vs 공탁금회수청구권에 대한 압류및추심 · A(공탁자)는 B(피공탁자)에 대하여 확정된 소송비용액확정결정에 따라 부담하는 채무에 관하여 변제공탁을 함. · 대한민국은 B의 공탁금출급청구권에 대하여 가압류결정을 받았음. · B는 A에 대한 다른 채권에 기초하여 공탁자의 공탁금 회수청구권에 압류 및 추심명령을 받았음. · B가 그 추심권자로서 공탁금 회수청구를 하였는데, 공탁관은 (공탁금출급청구권에 대해 행해진) 가압류결정 때문에 B의 회수청구에 응할 수 없다는 이유로 이를 불수리하는 결정을 함 · 이에 B는 공탁관의 불수리 결정에 대해 이의신청을 함. 이러한 사안에서, 원심은 공탁관의 처분이 적법하다고 판단하였고, 대법원은, 공탁금출급청구권에 대해 이루어진 가압류결정이 별개의 독립한 권리인 공탁금 회수청구권에 대하여 효력을 미친다고 볼 수 없다는

상가 임대차계약에서 임대료 인상 한도 [내부링크]

법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 상가 임대차계약에서 임대료 인상 한도 상가이든 주택이든 월세 계약에서 분쟁이 자주 발생됩니다. 이번 칼럼에서는 상가 임대차계약에서 임대료 인상에 대한 주제를 다뤄보겠습니다. 환산보증금이란? 먼저, 환산보증금을 알아야 하는데요, 환산보증금에 따라 상가건물임대차보호법 상 5%의 임대료 인상 제한의 적용 여부가 결정되기 때문입니다. 환산보증금 계산식은 아래와 같습니다. 보증금 + (월세×100) = 환산보증금 서울 지역의 경우 환산보증금 기준은 9억원이며, 위 계산식에 따라 9억원이 넘어가면 상가임대차보호법 중 아래 11조의 1항이 적용되지 않아 5% 상한규제를 적용받지 못합니다. 참고로 환산보증금의 지역별 기준액은 아래와 같습니다. 지역 환산보증금 기준액 서울특별시 9억원 과밀억제권역 및 부산 6억 9천만원 광역시, 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주 5억 4천만원 그 밖의 지역 3억 7천만원 환산보증금을 초과하지 않는 임대차계약 예를

경매개시 후 대항력을 상실한 임차인의 전소유자에 대한 보증금반환청구(대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결) [내부링크]

법무법인 명도 정민경 대표변호사입니다. 경매개시 후 대항력을 상실한 임차인의 전소유자에 대한 보증금반환청구 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결 임차부동산에 대한 경매가 개시되었을 때, 임차인은 권리 순위에 따라 여러 가지 선택을 할 수 있는데요, 경매절차상 현황조사서와 매각물건명세서에 선순위 임차인으로 등재된 후 대항력을 상실한 임차인이 기존 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있을까요? 이에 대한 대법원 판결이 있어 소개하고자 합니다. 임차인 A는 소유자 B와 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받고 전입신고를 마쳤고 같은 날 전세권설정등기도 마쳤습니다. 임대차계약이 종료되었음에도 B가 보증금을 반환하지 않자 A는 전세권에 기한 경매를 신청하였습니다. 경매절차가 진행되는 과정에서 A는 주민등록을 이전하여 대항력을 상실하였고, 임차부동산은 C가 최고가매수인으로서 소유권을 취득하였으며 A는 보증금 중 일부만을 배당받았습니다. 이에 A는 기존 소유자 B에게 나머

임차권등기명령신청 꼭 필요한 이유 [내부링크]

임차권등기명령신청 꼭 필요한 이유 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 임차인의 대항력 임차인은 거주와 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 발생합니다. 대항력이란 주택임대차보호법의 보호를 받게 된다는 것을 의미하고, 임차인은 대항력을 유지하는 이상 주택임대차보호법에 따른 임차인의 권리를 주장할 수 있습니다. 예를 들어, 건물 매매로 소유자가 변경되더라도 변경된 새로운 소유자에게 임차인으로서 계약갱신, 보증금반환청구 등을 요구할 수 있습니다. 임차권등기 꼭 필요한 이유 앞서 설명드린 대로 임차인의 대항력은 거주+전입신고가 이루어져야 하는데, 만약 이사를 가게 된다면 ‘거주’라는 요건을 충족하지 못해 대항력을 상실하게 됩니다. 이때, 이사를 가게 되더라도 대항력을 유지하는 방법이 ‘임차권등기’ 절차입니다. 임차인의 임차권은 등기를 하지 않아도 거주+전입신고의 요건만으

상가권리금 권리금소송 미리 준비해야 합니다 [내부링크]

상가권리금 소송이란? 상가권리금은 임차인 간의 주고받는 돈이지만, 만약 일정 기간내 임대인의 방해행위로 인해 권리금을 회수하지 못한 사정이 있다면 회수하지 못한 권리금 상당의 돈을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 바로 권리금소송을 말하는데, 권리금소송은 임대인에게 ‘권리금을 달라’는 소송이 아니라 ‘권리금 상당의 손해를 배상하라’는 내용의 소송입니다. 권리금소송의 요건 권리금소송은 손해가 발생하여야만 청구가 가능한데, 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)에서 규정하는 ①일정한 기간(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지)동안 ②임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약의 체결을 거절하여 ③ 임차인과 신규 임차인 간의 권리금계약이 파기되었다면, 임차인은 임대인에게 파기된 권리금 상당의 손해를 청구할 수 있습니다. 권리금소송은 위 ① ~ ③ 요건이 전부 충족해야 소송이 가능하나, 만약 임대인이 임차인의 권리금계약 체결을 의도적으로 방해한다면

공시점검이라는 절차를 아시나요? [내부링크]

법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다. 공시점검이라는 절차를 아시나요? 지난 칼럼(2023. 4. 12. 칼럼 참고)에서 명도소송 진행 시 부동산점유이전금지가처분 진행이 필요한 이유에 대하여 알려드렸습니다. 명도소송 진행 시 부동산점유이전금지가처분 진행이 필요한 이유 명도소송 진행 시 부동산점유이전금지가처분 진행이 필요한 이유 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김예소... blog.naver.com 오늘은 부동산점유이전금지가처분 집행 이후 진행할 수 있는 “공시점검”이라는 절차를 알려드리려고 합니다! 공시점검이란? 공시점검은 부동산점유이전금지가처분 집행 당시 내부에 부착하였던 고시문의 훼손여부에 대하여 점검을 요청하는 절차인데요. 고시문 훼손여부는 왜 확인해야 할까요? 그 이유는 바로 부동산가처분집행조서에 명확히 나와 있습니다. 부동산점유이전금지가처분의 집행은 집행관이 가처분의 목적부동산에 가서 가처분채무자가 참여한 상태에서 부동산의 점유를 이전받으면서, '채무자의 점유를 풀고 집행관

전세보증금반환 임차권등기신청부터 채권회수까지 절차를 알려드립니다 [내부링크]

주택임대차보호법 개정 소식 금번 주택임대차보호법 개정 전에는 임대인에게 임차권등기명령결정문이 송달됐을 때 등기가 가능해서, 임대인이 사망하거나 잠적, 회피하여 결정문의 송달이 지연될 경우 임차권등기까지 지연되는 문제점이 있었습니다. 그러나 주택임대차보호법이 개정되어, 2023. 7. 19.부터는 임차권등기명령결정과 동시에 등기 촉탁이 가능해졌습니다. 임차권등기신청부터 채권회수(전세보증금반환)까지 갱신거절 통지 및 보증금반환 요청 임대차계약 종료일이 다가오는데도 임대인이 보증금반환에 대해 아무런 말이 없다면, 임대차계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신거절 및 보증금 반환 요청을 해서 임대인의 의사표시를 명확하게 확인하셔야 합니다. 갱신거절 통지의 방법은 내용증명, 문자메시지, 카카오톡 메시지 등 임대인에게 도달 가능한 방법이면 상관없고, 임대인과 주로 소통했던 방법이 가장 좋습니다. 갱신거절의 내용은 ‘0000. 00. 00.까지 보증금반환의 일정을 알려주고, 위 기한내 아무런

임차인의 원상회복은 어디까지 해야할까? [내부링크]

법무법인 명도 공민석 팀장입니다. 임차인의 원상회복은 어디까지 해야할까? 임대차계약이 종료되었을 경우 임차인은 목적물을 원상회복한 후 임대인에게 반환할 의무를 가집니다. 이와 더불어 연체차임과 건물명도 의무의 이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등을 공제한 나머지 임대차보증금을 임차인에게 반환할 임대인의 의무는 서로 동시이행의 관계입니다. 따라서, 원칙적으로 임대차계약이 종료하더라도 임차인이 목적물을 원상회복해서 임대인에게 반환하거나, 그 이행의 제공을 하기까지는 임대인은 동시이행의 항변권을 행사해서 임대차보증금의 반환을 거절할 수 있고, 그 한도 안에서 임대인은 임대차보증금 반환채무에 관해서 이행지체의 책임을 지지 않습니다. 원상회복은 입점할 당시를 기준으로 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환할 때 원상회복 의무가 있다.(민법 제615조, 654조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에 원칙적으로 수리, 변경한 부분을 철거해서 임차 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야

명도집행 종료 후에 채무자가 점유를 침탈한 경우 채권자는 집행관에게 다시 집행해줄 것을 요구할 수 있을까? [내부링크]

법무법인 명도 이재석 상임고문 · 명도연구소장입니다. 명도집행 종료 후에 채무자가 점유를 침탈한 경우 채권자는 집행관에게 다시 집행해줄 것을 요구할 수 있을까? 채권자가 명도집행으로 점유를 취득했는데 그 후 채무자가 채권자의 점유를 침탈하여 점유를 다시 취득한 경우, 채권자는 종전의 집행신청에 기하여 다시 집행해줄 것을 집행관에게 요구할 수 있을까요? 사례를 통해 살펴보겠습니다. 명도집행 이후 채무자의 점유 침탈 사례 (1) 甲은 자기 소유의 주택을 A에게 임대하였다(임대차보증금 3억 원). (2) 甲의 사업 부진으로 위 주택에 관한 임의경매절차가 진행되었고, 乙이 그 주택을 낙찰받았다. (3) A는 위 경매절차의 배당절차에서 1억 원만을 배당받았다. 선순위 저당권자(은행)가 있었기 때문이다. (4) 乙은 A를 상대로 부동산인도명령결정을 받고 명도집행을 신청하였다. (5) 집행관은 A를 퇴거시키고 위 주택을 乙에게 명도하였으며(2023. 7. 27. 11:00), 乙은 명도받으면서

주택임대차보호법상 임대차계약의 종료통지 [내부링크]

법무법인 명도 이동연 차장입니다. 주택임대차계약의 종료통지 이번에는 주택임대차보호법상 임대차계약의 종료통지에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차보호법에 따라 임대인은 임대차계약을 종료하고자 할 경우, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 취지의 ‘갱신거절통지’ 또는 계약조건의 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 ‘조건변경통지’를 해야 합니다. 도달주의의 원칙 우리나라 민법은 의사표시의 효력발생시기에 관하여 도달주의를 일반원칙으로 하고 있어 위와 같은 갱신거절통지 또는 조건변경통지는 도달하여야만 효력이 발생하므로 도달여부를 꼭 확인해야만 합니다. 요즘에는 문자메세지, 카카오톡 등과 같은 메신저로 발송한 의사표현도 효력이 있으므로 내용증명만을 고집할 필요는 없습니다. 임대차계약 해지통지 또한 임대차계약은 신뢰관계를 바탕으로 한 법률관계이므로, 신뢰관계가 깨져 임대차계약을 유지하기 어려울 경우엔 ‘해지통지’로 임대차계약을 해지

가처분신청 가처분의 뜻과 대응방법을 알려드립니다 [내부링크]

가처분의 뜻과 대응방법은? 가처분의 뜻과 목적 가처분은 다툼의 대상에 관한 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 임시의 지위를 정하기 위한 집행보전제도를 말합니다(민사집행법 제300조). 쉽게 말하면, 소송에서 승소하고 강제 집행하기 전까지 상대방이 재산을 숨기거나, 처분하지 못하게 사전에 차단해 놓는 것을 말합니다. 가처분의 종류 가처분의 종류는 다양합니다. 예를 들면, 상가 임차인의 영업을 중지하는 ‘영업중지가처분’, 누군가의 접근을 금지하는 ‘접근금지가처분’. 부동산 매매 등 처분을 금지하는 ‘부동산처분금지가처분’, 명도소송에서는 제3자에게 점유를 이전하지 말라는 ‘부동산점유이전금지가처분’ 등이 있습니다. 권리관계를 확정할 필요가 있는 본안소송을 제기할 예정이라면 어떠한 형태의 가처분신청도 가능하고, 이혼소송 도중이라면 ‘안방출입금지가처분’을 할 수도 있겠습니다. 가처분신청 가처분은 가압류에 관한 규정을 준용하고 있

[법무법인 명도] 신입 · 경력사원 채용공고 [내부링크]

안녕하세요, 법무법인 명도입니다. DIFFERENT WAY OF SOLVING 명도 잘하는 사람들이 있는 곳, 법무법인 명도와 함께 할 따뜻한 인재를 찾습니다. 모집분야 사건관리담당자 2명 사건관리 담당자란? 법무법인 명도에서 진행하는 사건에 대한 관리업무 일체 및 고객소통 업무를 담당합니다. 근무형태 · 정규직(수습기간 3개월) · 주 5일 근무(공휴일 휴무) · 근로시간 09:00 ~ 19:20 (점심시간 12:00~13:00) 일 필수 근로시간 8시간이며, 잔여 근무시간은 자율근무로 합니다. · 연봉 39,240,000원(세전 / 식대포함), 퇴직금 별도 단, 수습기간의 급여는 70%만 지급됩니다. 복리후생 · 자유로운 연차 사용 · 하계휴가비, 명절귀향비 지급 · 오락기, 안마기, 맛있는 간식이 구비된 휴게실 · 매월 건강관리비 지급(미션 달성 시) · 지방 출장 시 KTX 특실 이용 · 연 1회 MT · 4대 보험 가입 및 퇴직연금 제도 운용 · 배우자 출산휴가, 육아휴직

강제집행이 늦어지면 어떻게 해야 될까요? [내부링크]

강제집행이 늦어지면 어떻게 해야 될까요? 명도소송에서 패소한 임차인이 판결을 인정하고 부동산을 스스로 인도하면 좋겠지만, 직접 소송을 진행하다 보면 그렇지 않은 임차인도 만나기 마련입니다. 명도를 지연시키는 임차인 유형 몇가지 예를 들면 임차인(피고)은 강제집행이 까다롭고 번거롭다는 것을 이미 알고 있기 때문에 이사비용이나 소송비용을 면제해 달라는 요구를 하거나, 유치권을 주장할 수도 있습니다. 때로는 점유자를 바꿔치기하는 등 임대인(원고)이 강제집행을 할 수 없도록 악의적인 마음을 품고 의도적으로 집행을 방해하기도 합니다. 만약 점유자가 변경된 경우라면 결국 강제집행을 하는데 어려움이 생기고, 소송기간은 고무줄처럼 늘어나게 됩니다. 이렇게 되면 그 피해는 고스란히 임대인의 몫이 되죠. 악의적인 임차인에 대한 대응 방법은? 그렇다면 이럴 땐 어떻게 해야 할까요? 점유자가 바뀐 경우에는 임차인에게 휘둘리지 말고 법원에서 ‘승계집행문’을 받아 신속히 대응하는 것이 중요합니다. 그리고 승

부동산신탁(담보), 신탁공매와 명도 [내부링크]

신탁 부동산이란? 신탁부동산을 설명드립니다. 쉽게 말해, 신탁 부동산이란? 건물 소유권이 신탁회사로 넘어간 부동산을 말합니다. 부동산 소유자(이하 ‘위탁자’)가 소유권을 이전하면서까지 신탁계약을 체결하는 이유는 대출을 최대한 많이 받기 위함인데요. 위탁자는 ‘소유권을 담보’로 신탁회사(이하 ‘수탁자’)와 신탁계약을 체결하고, ‘신탁계약서를 담보’로 은행(이하 ‘우선수익자’)에서 많은 금액의 대출을 받게 됩니다. 신탁 부동산임을 확인하려면? 부동산등기부등본에서 소유권에 대한 사항인 ‘갑구’를 확인해 보면 소유자가 수탁자임을 쉽게 확인할 수 있습니다. 부동산등기부등본만 확인해도 소유자가 수탁자임을 알 수 있는데.. 왜 신탁 부동산에 대한 전세사기 등이 빈번히 발생하고, 수탁자는 점유자를 불법점유자라 하고 명도소송을 하는 걸까요? 점유자가 불법점유자인 이유는? 그 이유는 간단합니다. 위탁자와 수탁자는 부동산담보신탁계약서를 체결함에 따라 소유권은 수탁자에게 이전되어 부동산의 소유자는 수탁자

상가권리금 가장 궁금하신 점을 답변해드립니다 [내부링크]

상가권리금, 가장 궁금하신 점을 답변해드립니다 상가권리금이란 무엇인가요? 권리금은 임차인과 신규 임차인 간의 주고받은 돈을 의미합니다. 권리금의 종류는 크게 시설 권리금, 영업 권리금, 바닥 권리금으로 분류하는데, 맛집인 식당을 예로 든다면 맛집으로 유명해져서 찾아오는 단골 손님, 유입 손님들에 대한 가치를 영업 권리금, 멋들어지게 한 인테리어 등을 시설 권리금, 식당이 유동인구가 많은 유명한 상권 내 위치하고 있는 지리적 이점을 바닥 권리금이라고 할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급

상속포기 시 승계집행문 부여대상 [내부링크]

법무법인 명도 유영선 고문입니다. 상속포기 시 승계집행문 부여대상 피상속인을 대상으로 승소 확정판결을 받았는데 피상속인이 사망하여 피상속인의 배우자와 자녀 중 자녀 전부가 상속을 포기한 경우에 누구를 대상으로 승계집행문 부여신청을 하여야 할까요? 이 문제는 피상속인에게 손자녀 또는 직계존속이 있을 경우 배우자가 그 손자녀 또는 직계존속과 공동으로 상속인이 되는지 아니면 배우자가 단독상속을 하는지에 여부에 달려 있습니다. 이와 관련하여 종래 대법원은, 아래와 같이 판시하였습니다. “상속을 포기한 자는 상속개시된 때부터 상속인이 아니었던 것과 같은 지위에 놓이게 되므로, 피상속인의 배우자와 자녀 중 자녀 전부가 상속을 포기한 경우에는 배우자와 피상속인의 손자녀 또는 직계존속이 공동으로 상속인이 되고, 피상속인의 손자녀와 직계존속이 존재하지 아니하면 배우자가 단독으로 상속인이 된다” (대법원 2015. 5. 14. 선고 2013다48852 판결) 이에 따라 피상속인이 사망하여 피상속인의

부동산 담보신탁 명도소송의 소송 진행 절차 [내부링크]

법무법인 명도 박정현 컨설턴트입니다. 부동산 담보신탁 명도소송 부동산 담보신탁 명도소송에 대해 알아보도록 하겠습니다. 위탁자는 부동산을 담보로 하여 신탁사와 담보신탁 계약을 체결하고 신탁사에서 수익권증서를 발급받아, 은행에서 대출을 받습니다. 위탁자의 불법 임대차 그런데 대출 이후 위탁자는 신탁사와 은행의 동의를 구하지 않고 불법 임대차계약을 맺는 경우가 많습니다. 그 이유는 지금 같은 부동산 하락세의 경우 분양을 통해 대출금을 갚으려고 했던 위탁자의 실현이 쉽지 않아, 결국 건물에 세입자라도 들여서 보증금이라도 받기 위함입니다. 이렇게 위탁자는 은행에서 받은 대출금, 임차인에게 받은 보증금 및 월세 등의 이익을 얻지만, 그 이익을 다른 건물에 투자하는 등으로 모두 소진하고 은행의 대출금 및 이자를 갚지 않는 경우가 비일비재하게 발생됩니다. 우선수익자의 명도소송 필요성 이렇게 되면 은행은 기한이익을 상실한 위탁자에 대해 대출금 회수를 위해 신탁사에 공매 요청을 하게 됩니다. 그런데

명도소송비용 얼마가 드나요? [내부링크]

명도소송비용은? 명도소송비용은 크게 변호사비용, 법원비용으로 나뉩니다. 변호사비용은 ‘변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙(이하 ‘변호사보수산입규칙’)’에 따라 상대방에게 청구할 수 있는 비용이 정해져 있고, 법원비용은 인지대, 송달료, 보관금 등이 있으며 판결문 상 소송비용 부담 비율에 따라 상대방에게 청구할 수 있습니다. 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙 소송비용 부담비율 판결문 예시 판결문에는 ‘소송비용은 가 부담한다’와 같이 소송비용을 누가 부담할지에 대한 내용이 기재되어 있습니다. 위 예시와 같이 ‘소송비용은 피고들이 부담한다’라고 판결되었을 경우, 소송비용 100%를 피고들이 부담하게 됩니다. 예를 들어, 소송가액이 1천만 원인 사건에서 원고가 변호사비용으로 300만 원, 법원비용으로 30만 원을 사용했다면, 원고가 피고들에게 청구할 수 있는 소송비용은 총 60만 원(변호사보수산입규칙에 따라 인정되는 변호사보수는 30만원 + 법원비용 30만원)이고, 피고들은 각 3

권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상에서 회수가능한 비품의 포함 여부 [내부링크]

법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 상가건물임대차보호법의 권리금 회수기회 보호 원칙적으로 임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해하여서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다. (후략) 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에

나홀로 명도소송 진행 시 월세 공제는 이렇게 하세요 [내부링크]

나홀로 명도소송 진행 시 월세 공제는 이렇게 하세요 Different Way of Solving 법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다. 임차인이 월세를 밀려 명도소송의 진행이 필요하나 변호사 수임료가 부담이 되어 나홀로 소송을 진행하는 임대인분들께 꿀팁을 드리고자 합니다. 임대인이 밀린 월세를 보증금에서 임의로 공제를 하고 임차인에게 반환하면 추후 임차인이 보증금 전액을 반환하라는 보증금반환 청구소송을 하는 경우도 있습니다. 일반적인 명도소송은 ‘피고는 원고에게 별지목록 기재 부동산을 인도하라’는 주문이 기본적인데요, 그러면 임차인측에서 보증금을 반환하라는 동시이행항변권을 행사할 가능성도 있으므로 이에 대한 대응을 미리 하여야 합니다. *동시이행항변권 쌍무계약에 있어서 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 당사자 일방의 권리 (민법 제536조 제1항 본문) 임차인이 동시이행항변을 한다는 것은 보증금을 받기 전까지는 나가지 않겠다는 것인데요, ‘피고는

부동산 담보신탁과 이순신 장군의 명량대첩 [내부링크]

법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 부동산담보신탁과 이순신 장군의 명량대첩? 요즘 새마을금고의 연체율에 관해 연일 기사가 쏟아지고 있습니다. 현장에 있는 새마을금고 직원들의 이야기를 들어보면 자신의 예금을 빼야 할까 고민하는 고객들을 안심시켜야 하고, 중앙회의 감사에 대응해야 하는 등 눈코 뜰 새 없이 바빠 하루가 어떻게 가는지 모른다고 합니다. 그리고 지금 같은 위기 때 마음이 답답하다고 얘기합니다. 위기에 굴복하지 않는다. 명량대첩은 1597년 정유년 (선조 30년) 9월 16일 전라좌도 수군절도사 겸 통제사 이순신이 이끄는 조선 수군 연합함대가 명량 수도에서 일본군 함대를 대파하여 망국의 위기에 처한 조선을 구해낸 기적 같은 대첩입니다. 세계 해전사와 역사에 길이 빛날 눈부신 대첩이며 정유재란 판세를 완전히 뒤집은 대첩입니다. 한산도 대첩(59척 격파, 임진왜란 3대 대첩), 노량 해전(200척 격파, 일본군 철수)과 함께 충무공 이순신 장군의 3대 해전으로 손꼽히기도 합니다.

명도집행(강제집행) 절차와 비용 알려드립니다 [내부링크]

명도집행(강제집행) 절차와 비용 명도집행(강제집행)의 절차는 강제집행 신청, 계고집행, 본집행, 매각명령 신청 , 집행비용확정 신청 등 크게 5단계로 진행됩니다. 강제집행 신청 가장 먼저 강제집행 신청을 해야 합니다. 관할 법원의 집행관실에 강제집행 신청서를 접수하고, 비용을 납부하면 집행 일정이 지정됩니다. 강제집행신청서 예시 계고집행(부동산인도고지) 계고집행은 임차인에게 일정기간 동안 스스로 부동산을 인도할 기회를 주는 절차이며 보통 1~2회의 계고 집행이 진행됩니다. 계고장 부착 사진 예시 본집행 계고기간 동안 임차인이 자진인도를 하지 않는다면 본집행을 하게 됩니다. 명도TV 강제집행 현장스케치 유체동산에 대한 매각명령 신청 쉽게 말해 임차인의 가구나 집기류(유체동산) 등을 경매에 부치는 절차입니다. 본집행이 완료되면, 부동산 내부에 있는 유체동산은 별도의 보관 장소에 보관해야 하는데, 이때 유체동산을 무한정 보관을 할 수 없기 때문에 임대인은 유체동산에 대한 매각허가신청을 할

임대인의 ‘임의강제집행’특약은 유효할까? [내부링크]

법무법인 명도 공민석 팀장입니다. 임대인의 ‘임의강제집행’특약은 유효할까? 계약기간이 만료되기 전 임대인은 기간만료에 따른 퇴거요청 또는 계약갱신거절의 의사를 통보하고, 임차인이 계약갱신을 요구하지 않으면 임대차계약은 종료됩니다. 또한 주거는 2기, 상가는 3기의 월세를 연체하는 등 임차인이 의무를 현저히 위반했을 때 임대인은 임대차계약을 일방적으로 해지시킬 수 있습니다. 임대차가 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하고 임차인은 임대인에게 임차목적물을 돌려줘야 하는데, 임차인이 임대인의 명도 요구를 거부하고 임차목적물을 계속 점유하면, 임대인은 강제로 임차인을 내쫓아야 하는 상황이 발생합니다. 이를 대비하여 임대인은 임대차계약 시 임차인의 동의를 받아 특약사항으로 ‘임대차계약의 종료일 또는 임대인의 계약해지통보 1주일 이내에 임차인이 소유물과 재산을 반출하지 않은 경우, 임대인은 임차인의 물건을 임의로 철거, 폐기, 반출할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로 하등의 이

상가건물 임대차보호법상 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 [내부링크]

법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 상가건물 임대차보호법상 갱신요구권 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 합니다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있습니다. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 합니다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정

권리금에 대한 손해배상의 최근 대법원 판결 [내부링크]

법무법인 명도 서권필 부장입니다. 권리금에 관한 손해배상의 최근 대법원 판결 대법원 2021다 298690(본소), 2021다298760(반소) 최근 대법원에서 권리금에 관한 손해배상액 산정과 관련된 판결이 나왔습니다. 기존에 대법원판결을 통해 영리목적과 관련된 1년 6개월의 의미, 상임법 상 보장기간에 따른 권리금 회수기회 보호 등이 정리된 적이 있는데요. 1년 6개월 비영리, 재건축 포함 1년 6개월 비영리, 재건축 포함 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용 차장입니다. 2015. 5. 13. 상가... blog.naver.com [명도칼럼 '1년 6개월 비영리, 재건축' 참고] 이번에는 권리금 감정항목에 대한 판결로 시장에 큰 의미를 부여할 수 있는 판결이라 생각됩니다 [대법원 2021다 298690(본소), 2021다298760(반소)). 판결문 요약 판결문을 요약하면 “손해배상액 산정과 관련하여 임차인이 쉽게 회수할 수 있는 유체동산은 이중배상 혹은 과잉배상을 방지하기

[접수중] 9월 '소풍' 일정안내 (접수마감 : 8/25) [내부링크]

명도스터디입니다. 명도스터디 2023-소풍 명도스터디는 매년 1회 회원간 친목을 위한 '소풍'이 예정돼 있고, 이번 소풍은 2023년 9월 2일 예술의전당 한가람미술관에서 진행될 예정입니다. 회원들로부터 과천 산림욕길, 가평 계곡 등 다양한 장소를 추천받았는데요. 날씨와 접근성 등을 고려한 이재석 회원님의 센스있는 추천과 전시회 티켓 찬조^^로 최종 한가람미술관이 소풍 장소로 결정됐습니다! 점심식사 장소는? 백년옥 : 네이버 방문자리뷰 3,471 · 블로그리뷰 2,008 naver.me 점심식사 장소는 이재석 회원님이 즐겨찾는 두부요리전문점 '백년옥'입니다. 들깨 순두부가 특히 별미라고 하니, 점심식사까지 기대되는 소풍입니다! 한가람미술관 : 라울뒤피 회고전 한가람미술관에서는 20세기 회화의 거장인 라울 뒤피의 회고전이 국내 최초로 전시중이며, 예술의전당 개관 30주년을 기념해 최대 규모의 전시를 준비했다고 합니다. 라울 뒤피는 '기쁨의 화가'로 불리울 만큼 많은 화가들, 관람객들에

[접수중] 10월 '명도스터디' 일정안내 (접수마감 : 10/13) [내부링크]

명도스터디입니다. 1기 명도스터디가 10월로써 5회차가 진행 예정입니다. 7월 스터디에서는 1회 참가자를 포함하여 총 25명이 참가해주셔서강의실을 꽉 채워주셨습니다! 명도스터디는? 명도스터디는 명도(경매, 강제집행, 임대차보호법, Money)에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관 출신 법무사, 경매전문가가 한 자리에 모여서 다양한 주제로 자유롭게 토론하고 있습니다. 스터디 주제는 회원이 직접 자유롭게 발제할 수 있으며, 회원은 평소 궁금했던 점,해결되지 못했던 점 등을 자유롭게 질문하고 함께 토의하며 해결하고 있습니다. 스터디 주제 및 시간 명도스터디는 발제자를 중심으로 진행되는 1주제와 머니스터디를 다루는 2주제로 나누어 진행됩니다. 명도스터디 참여방법 명도스터디는 명도에 관해 관심있는 분이라면 '누구나' 참석 가능합니다. 또한, 명도스터디는 연간회원제로 운영되고 있고, 1회 참가신청 또한 가능합니다. 참가비를 입금계좌에 입금 후 02-6245-9166으로 전화주시면 스탭이 '명도

머니투데이(신영일앵커) - "신영일의 비즈정보 플러스" 임대차이슈 방송출연(최윤지변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 최윤지변호사님께서 임대차 이슈에 대해 2023년 4월 6일자 신영일의 비즈정보 플러스 방송에 출연하셨습니다. [방송 링크] https://tv.naver.com/v/34675835

계약갱신 요구권의 한계 [내부링크]

계약갱신 요구권의 한계 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 주택임대차보호법, 상가임대차보호법은 기본적으로 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법률입니다. 따라서 위 두 법에서 임차인에게 불리한 것은 강행규정 위반이라 하여 효력이 없다고 할 만큼 임차인에게 유리한 부분들이 많습니다. 그 중 하나가, 계약갱신요구 청구권인데요, 이는 형성권으로 임대인에게 계약갱신요구를 거부할 만한 사유가 없는 한 임차인의 청구로 효력이 발생되는 강력한 규정입니다. * 이 글에서는 임차인의 과실 즉, 차임연체나 불법 전대, 용도/구조 변경 등은 없다는 전제 아래 작성되었습니다. 주거용 부동산에서 임대인이 가장 많이 쓰는 갱신요구 거절 사유 중 하나가 임대인 또는 직계 존비속 가족의 실거주입니다. 실거주를 하겠다 하여 내 보낸 후 타인에게 임대를 놓아 경제적 이득을 취하거나 그로 인해 임차인이 손해를 입는다면 손해배상을 해줘야 하는 규정까지 신설되었습니다. 하지만, 최근 선고된 1심 및 2심

변론종결 후 승계인의 범위 [내부링크]

변론종결 후 승계인의 범위 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 민사소송법 제218조 제1항은, 확정판결은 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인 (변론 없이 한 판결의 경우 판결을 선고한 뒤의 승계인) 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에 대하여 효력이 미친다. 고 규정함으로써, 확정판결 후, “변론종결 후 승계인”에 대해서도 그 판결의 기판력이 미치는 것으로 정하고 있습니다. 이러한 “변론종결 후 승계인”의 범위에 관한 일반 이론 중, 계쟁물 승계 이론에 의하면, (i) 소송물이 물권적 청구권이면 계쟁물을 승계한 자는 “변론종결 후 승계인”에 해당하고, (ii) 소송물이 채권적 청구권이면 계쟁물을 승계한 자는 “변론종결 후 승계인”에 해당하지 않습니다. 그런데, 소유권에 기한 건물명도소송의 사실심 변론종결 후, “패소자인 건물 소유자로부터 건물을 매수하고 소유권이전등기를 마친 제3자”가 변론종결 후의 승계인에 해당하는지 여부에 관하여, 대법원은, 건물 소

성남중앙신협과 함께하는 "신탁명도" 강의(정민경 변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 2023년 7월 5일 법무법인 명도는 성남중앙신협 여신관리팀 임직원을 대상으로 "신탁명도"라는 주제의 강의를 진행했습니다. 강의 목표 : 신탁명도 신탁명도 소송의 절차는 아래와 같습니다. 위탁자(채무자)의 채무불이행 발생 시 우선수익자(은행)은 수탁자(신탁회사)에게 부동산담보신탁계약에 따른 담보물권의 처분절차 개시를 요청하고, 수탁자는 위와 같은 요청에 따라 처분절차(신탁공매)를 개시하게 됩니다. 수탁자의 처분절차는 법원의 공매절차와 달리 점유자에 대한 명도는 별개이므로, 점유자의 자진인도를 하지 않는다면 별도의 명도소송을 진행해야만 합니다. 그러나, 신탁명도 소송에서 은행은 우선수익자(채권자)의 지위로서 실제 명도소송의 당사자가 아니기 때문에 명도소송 절차에 대해서 잘 모르는 경우가 많습니다. 이에 법무법인 명도는 성남중앙신협의 요청에 따라 신탁명도의 기초 이론 설명 및 어려운 문제 해결을 목표로 강의를 진행하였습니다. 강사 : 법무법인 명

권리금 소송에서 신규임차인을 반드시 주선하여야 하는지 [내부링크]

권리금 소송에서 신규임차인을 반드시 주선하여야 하는지 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용 차장입니다. 임차인은 권리금을 임대인에게 직접 청구할 수 없으나, 만일 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 정당한 사유없이 거절할 경우 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 최근 법무법인 명도는 임차인의 신규임차인 주선행위와 관련하여 판결을 받았는데요. 쟁점은 임차인이 예외적으로 신규임차인을 주선하지 않아도 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는지 여부였습니다. 우선 관련 법조항을 살펴보면, 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 위 제10조의4 제1항 제4호 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약

주택임대차보호법의 임대차기간 [내부링크]

주택임대차보호법의 임대차기간 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이동연 차장입니다. 이번에는 주택임대차보호법의 임대차기간에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 일반적으로 임대차계약을 체결할 때, 기간은 당사자간의 협의에 따라 얼마든지 달리 정할 수 있습니다. 하지만 주택임대차의 경우 꼭 그렇지는 않습니다. 그 이유는 주택임대차보호법에서 정한 임대차기간이 있기 때문입니다. 주택임대차보호법에서는 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 정하였는데, 이 규정은 임차인을 보호하기 위한 취지로 만들어진 것인 만큼 임대인과 달리 임차인은 2년 미만으로 정한 임대차기간의 유효함을 주장할 수 있도록 하였습니다. 예를 들어 1년으로 임대차기간을 정한 주택임대차의 경우 임대인의 갱신거절통보가 임차인에게 적법하게 도달되었다고 하더라도, 임차인이 이를 부인하면서 2년의 기간을 주장할 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간은 2년으로 적용되는 것입니다. 또한 주택임대차보호법은 임대

상가 임차인의 계약해지 통고 (묵시적 갱신기간 內) [내부링크]

상가 임차인의 계약해지 통고 (묵시적 갱신기간 內) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 임대차기간이 남아 있는데 임대차계약을 해지할 수 있을까요? 특히 임차인의 경우는 어떨까요? 상가건물임대차보호법에서는 아래와 같이 임차인의 해지통보를 규정하고 있습니다. 제10조(계약갱신 요구 등) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009. 1. 30.] 그렇습니다. 상가임대차보호법 제10조의 4항에서는 묵시적갱신을 규정하고 있으며 묵시적갱신 기간 내에는 임차인이 언제든지 해지통보를 할 수 있고,

임대차계약과 동시에 체결하는 전세권설정계약의 효력 [내부링크]

임대차계약과 동시에 체결하는 전세권설정계약의 효력 (대법원 2021. 12. 30 선고 2018다268538 판결) Different Way of Solving 법무법인 명도 정민경 변호사입니다. ‘전세사기’로 인한 피해자가 계속 발생하고 있는 가운데 전세권설정에 대한 관심이 늘고 있는데요, 이번 이야기에서 임대차계약과 동시에 체결하는 전세권설정계약의 효력에 대한 이야기를 해보고자 합니다. 일반적으로 ‘전세’라 일컫는 것은 차임을 지급하지 않되 높은 금액의 보증금을 지급하는 형태의 계약을 의미하는데, 이는 임대차계약의 한 종류로 미등기 전세계약이라 불리기도 합니다. 반면에 민법이 정하는 ‘전세’는 등기를 함으로써 효력이 발생하는 물권으로 소유자가 ‘등기’를 꺼린다는 점에서 잘 이용되지 않고 있습니다. 그러나 상가건물이나 대항력을 갖추기 어려운 사정이 있는 경우 등에는 보증금을 담보할 목적으로 임대차계약과 동시에 전세권을 설정하기로 약정하기도 합니다. 문제는 전세권이라는 것이 용익물권

다수의 구분점포를 통합하여 영업시설로 사용 중인 경우 일부 구분점포에 대한 경매 및 강제집행의 가부 [내부링크]

다수의 구분점포를 통합하여 영업시설로 사용 중인 경우 일부 구분점포에 대한 경매 및 강제집행의 가부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 유영선 고문입니다. 대형쇼핑몰 등의 경우 통상 각 층마다 수십개의 구분점포가 영업을 하고 있는데, 각 점포는 그 크기가 다양하며 분양 당시의 구분점포 형태로 운영하는 곳도 있고 인접 점포와 통합하여 큰 점포를 운영하는 곳도 있습니다. 이와 같이 인접 점포를 통합하여 운영하는 구분점포에 대하여 각각 근저당권이 설정되어 있다가 그 중 일부 구분점포에 대하여만 경매가 진행되고 낙찰이 되어 강제집행을 하게 된 사례가 종종 있습니다. 이런 경우 인도집행 시 그 경계가 불명확하다는 이유로 집행관은 강제집행을 거부할 수 있을까요? 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있어 그 각 부분이 각각 소유권의 목적이 되었다가 그 구분건물들 사이의 격벽이 제거되는 등의 방법으로 각 구분건물이 건물로서의 독립성을 상실하여 일체화되고 이로 1개

전세사기특별법의 시행에 관하여 [내부링크]

전세사기특별법의 시행에 관하여 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 최근 전세사기피해와 관련해 사회적으로 큰 문제가 되고 있습니다. 전세사기의 유형은 크게 대출금 건물의 전월세 계약 현황 등을 속여 충분히 자력이 있는 것처럼 행세하며 처음부터 임대차계약을 체결하거나 (권리관계 기망) 혹은 다수 주택을 매수하여 다수 임차인들로부터 실제 분양, 매매대금보다 높은 금액으로 임대차보증금을 받은 사례 (무자본 갭투기 사기) 등이 있습니다. 상담 과정에서 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있다고 전세사기 아니냐고 물어보시는 경우도 제법 있는데요, 전세사기가 단순히 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 모든 채무불이행을 의미하는 것은 아닙니다. 특히 요즘은 부동산시장의 침체로 전세가가 점점 하락함에 따라 보증금 반환을 우려한 많은 분들의 상담요청을 받게 되는데요, 본 칼럼에서는 최근 전세사기피해가 확산됨에 따라 국회에서 마련한 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법의 주요 내용

가처분 후 점유자가 추가된 경우, 이렇게 퇴거시킬 수 있습니다. [내부링크]

가처분 후 점유자가 추가된 경우, 이렇게 퇴거시킬 수 있습니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 상임고문/명도연구소장 이재석입니다. 부동산 점유자 A에 대한 점유이전금지가처분이 집행된 후 A가 그로부터 점유를 승계받은 B와 함께 그 부동산을 점유하고 있는 경우 채권자 甲은 어떠한 방법으로 A·B를 퇴거시키고 점유를 취득할 수 있을까요? 사례를 통해 살펴보겠습니다. (1) 甲은 자기 소유의 건물 중 101호(점포)를 A에게 임대하였다. (2) 甲은 A를 상대로 위 101호에 관하여 인도청구소송을 제기하고 점유이전금지가처분을 신청하였다.(2023. 6. 15.) (3) 甲은 가처분결정을 받고 위 101호에 대하여 가처분집행을 신청하였으며 (2023. 6. 26.) 집행관은 그 집행을 실시하였다. (2023. 6. 28.) (4) 그러자 A는 사업자등록을 A 단독명의에서 A·B 공동명의로 바꾸고, 2023. 7. 1.부터 B와 함께 위 101호에서 영업을 하고 있다. (5) 甲은 A·B

부평신협과 함께하는"신탁명도" 강의(정민경 변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 2023년 6월 27일 법무법인 명도는 부평신협 강의실에서 "신탁명도"라는 주제의 강연을 진행했습니다. 강의 목표 신탁 사건의 명도소송, 집행절차 및 집행 사례에 대해 알아보는 시간을 가졌습니다. 신탁명도 이론, 실무사례, 질의응답시간을 가지며 신탁명도의 이론부분은 정민경 대표변호사가 신탁명도의 실무부분은 이준호 컨설턴트가 강연을 진행했습니다. 다양한 신탁사의 직원들을 대상으로 본 강연을 진행하였으며 많은 분들께서 찾아주셨습니다! 본 강연은 신탁사에게 신탁명도에 대한 전반적인 내용을 알려드리고자 진행되었으며 강의를 들으신 분들께서도 신탁명도의 중요성에 공감하시면서 성공적인 강의가 진행되었습니다. 감사합니다.

상가권리금 미리 준비하세요. [내부링크]

상가권리금 미리 준비하세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 1. 권리금이란? 유명한 맛집 주인이 맛집을 제3자에게 넘기려고 할 때 요리 노하우부터 단골손님(영업 권리금), 지리적 이점(바닥 권리금), 식당 내 물품(시설 권리금) 등의 가치를 종합적으로 평가할 것이고, 이를 돈으로 환산한 것을 권리금이라고 합니다. 권리금은 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받는 금원으로 보통 개인 간 협의에 따라 금액이 책정됩니다. 2. 권리금소송의 요건 권리금소송이란 임대인의 방해로 신규 임차인과의 권리금 계약이 파기 또는 체결되지 못한 경우 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 것을 말합니다. 권리금소송은 3가지 요건이 충족되어야 하며, 만약 하나라도 흠결이 있다면 재판에서 불리하게 작용 할 가능성이 커 결국 권리금 상당액의 손해를 충당하지 못하는 결과가 나올 수 있습니다. (1) 기간 ‘임대차계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지’ 권리금 계약이 체결되어야함. * 상가건물임대차보호

임대차계약 종료에 따른 장래의 인도청구의 소에서 '미리 청구할 필요' 사례 [내부링크]

임대차계약 종료에 따른 장래의 인도청구의 소에서 ‘미리 청구할 필요’ 사례 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 임대차목적물을 인도해 주지 않는다면 임대인은 소송으로 임차인을 상대로 임대차목적물을 인도하여 달라는 이행의 소를 제기하게 됩니다. 이행의 소는 청구권의 이행기가 도래한 경우에 한하여 허용되는 것이 원칙입니다. 그런데 간혹 임대차계약이 종료되지 않았음에도 임대인이 임차인을 상대로 임대차계약 기간만료일이 도래하면 임대차목적물을 인도해 달라는 이른바 ‘장래이행의 소’를 제기하는 경우도 있습니다. 민사소송법 제251조는 이행기가 도래하더라도 채무자가 임의이행을 거부할 것이 명백히 예상되는 상황과 같이 예외적으로 채권자로 하여금 이행기에 이르러 소를 제기하게 하는 것보다 미리 그 집행권원을 확보하게 함으로써 이행기가 도래하면 곧바로 강제집행을 할 필요가 인정되는 경우를 대비하고 있습니다. 민사소송법 제241조 (장래의 이행을 청

뉴스리포트(김은비기자)- "독보적 전문성 겸비한 임대차 전문변호사"인터뷰(최윤지변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사님께서 2023년 6월 최근 부동산 분쟁 동향과 효과적인 해결 방안에 대해 2023년 6월 20일자 뉴스리포트 "신속, 체계적 대응으로 재산권 보호 기여" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 변호사 인터뷰를 진행했습니다. [기사 원문] http://www.news-report.co.kr/news/articleView.html?idxno=2632 최윤지 법무법인 명도 변호사, 신속·체계적 대응으로 재산권 보호 기여 - NEWS REPORT(뉴스리포트) 최근 임대인과 임차인 간의 법률분쟁이 급증하고 있다. 국토교통부가 발간한 ‘주택임대차분쟁 조정사례집’에 따르면 지난해 전국에 접수된 조정신청 건수는 총 611건으로, 손해배상, 보증금이나 주택의 반환, ... www.news-report.co.kr [원문 중 인터뷰 내용 발췌]

전세금반환소송과 임차권등기명령신청 수임료 안내드립니다. [내부링크]

전세금반환소송과 임차권등기명령신청 수임료 안내드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료될 경우 집주인은 세입자에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 그러나, ‘새로운 세입자가 구해지면 돈을 줄 수 있다’며 보증금을 반환하지 않거나, 언제 돌려주겠다는 계획을 회신하지 않는 경우가 많습니다. 당연히 받아야 할 돈이지만, 세입자만 조급해지는 아이러니한 상황이 발생하게 됩니다. ‘줄 돈이 없다’며 명시적 거절의사를 표시하면 다행이지만, ‘이번주까지 주겠다’ 또는 ‘돈을 마련 중이다’라며 애매하게 지급을 거절하는 경우 소송 진행 여부도 고민되실 겁니다. 1. 보증금반환소송의 요건 보증금반환소송은 ① 계약이 종료되거나, 계약이 종료될 예정임에도 ② 집주인이 보증금반환을 하지 않거나, 하지 않을 예정인 경우 가능합니다. ※ 집주인의 보증금반환 거절은 명시적 뿐만 아니라 묵시적인 경우에도 해당합니다. (1) 계약갱신거절에 따른 계약기한 만료 임대차기간이 끝나기 2개

전략기획실장 영입 - 前) 브랜딩컴퍼니볼드 주식회사 박규호 전략기획실장 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도는 '박규호' 前)브랜딩컴퍼니볼드 주식회사 대표님을 전략기획실장님으로 영입하였습니다. [약력사항] 법무법인 명도 전략기획실장 前) 브랜딩컴퍼니볼드 주식회사 대표 前) 프랑스 ALTAVIA GROUP / 텔미어바웃잇[주] 한국 대표 前) LG그룹 / HSAd 전문임원 / Executive Creative Director 前) 두산그룹 / 오리콤 전문임원 / Executive Creative Director 前) 삼성그룹 / 제일기획 수석 / Creative Director

부동산 담보신탁, 단호하게 명도소송 진행하자! [내부링크]

부동산 담보신탁, 단호하게 명도소송 진행하자! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 루쉰(魯迅, 1881-1936)은 중국 문학의 아버지로 불리는 유명한 문학가입니다. 소설 <아Q정전>으로 유명한 사람으로, 문학을 통해 중국 민족의 나쁜 근성을 지적하여 국민성을 자각시키려고 노력한 사람입니다. 그의 글 중 '페어플레이는 뒤로 미루어야 한다.' 에 이런 구절이 있습니다. 페어플레이는 뒤로 미루어야 한다. 나쁜 사람들이 득세하여 선량한 사람들을 학대하고 있을 때 설령 그 누가 공정한 도리를 크게 부르짖는다고 해도 나쁜 사람은 절대 듣지 않을 것이며, 부르짖음은 그저 부르짖음에 그치고 선량한 사람들은 선량한 사람대로 고통을 받게 될 것이기 때문이다. 그러나 어쩌다가 선량한 사람들이 조금 머리를 들게 되면 나쁜 사람들은 으레 물에 빠져야 할 터인데 진심으로 공정한 도리를 논하는 자들은 또 ‘보복하지 말라’, ‘너그럽게 용서하라’, ‘악으로 악을 대항하지 말라’하고 떠들어 댄

궁금한 명도소송비용 말씀드립니다. [내부링크]

궁금한 명도소송비용 말씀드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. “명도소송부터 강제집행까지 비용이 얼마가 듭니까?” 맨 처음 상담전화를 주신 고객들께서 가장 궁금해하시는 질문입니다. 속 시원하게 비용을 말씀드리겠습니다. 명도소송비용은 크게 변호사 수임료, 법원실비, 집행실비로 구분됩니다. (1) 법무법인 명도의 수임료 법무법인 명도는 명도소송에 대한 변호사 수임료를 주거용, 상가용, 그 외로 구분하여 각 300만 원, 400만 원, 500만 원으로 책정하였습니다. (2) 법원실비 법원에 납부하는 비용으로 ① 인지대(법원수수료) ② 송달료(우편 비용) ③ 감정료 등 원고가 우선 납부한 후 판결 주문 상 소송비용 부담 비율에 따라 각 부담하게 됩니다. (3) 집행실비 강제집행 단계에서 집행관실 등에 납부하는 비용으로 ① 집행관여비, ② 집행절차 시 발생하는 비용 (노무비, 5T/1T 트럭, 창고비용 등) 집행비용은 소송비용과 달리 전부 채무자의 부담으로 하므로, 채권자가 집행

공익변호사 위촉(서울특별시/홍석구변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 홍석구 변호사가 2023년 3월 2일 서울특별시 "공익변호사"로 위촉되었습니다. 서울특별시 공익변호사의 활동 위촉기간 동안 서울시 주민센터 등을 통해 법률상담 등을 하고 있습니다. 홍석구 변호사는 위촉기간 동안 법률서비스 취약자를 지원하기 위한 공익 활동을 지원할 예정입니다. 감사합니다.

공익변호사 위촉(서울특별시/김민경 변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 김민경 변호사가 2023년 5월 1일 서울특별시 "공익변호사"로 위촉되었습니다. 서울특별시 공익변호사의 활동 위촉기간 동안 서울시 주민센터 등을 통해 법률상담 등을 하고 있습니다. 김민경 변호사는 위촉기간 동안 법률서비스 취약자를 지원하기 위한 공익 활동을 지원할 예정입니다. 감사합니다.

(사)미래복지경영 기획위원회 위원 위촉(홍석구변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도의 홍석구 변호사가 2023년 6월 15일 사단법인 미래복지경영 "기획위원회 위원"으로 위촉되었습니다. 미래복지경영 재단은? 사단법인 미래복지경영은 사회문제의 개선과 해결을 위한 정책 및 대안 제시, 사회서비스 인력을 위한 교육훈련과 역량강화를 목적으로 설립된 사회서비스 NGO단체입니다. 미래복지경영 홈페이지(http://www.kasm.co.kr) 홍석구 변호사는 사단법인 미래복지경영 재단의 기획위원회 위원으로서 사회문제의 개선과 사회서비스의 질적 향상을 극대화하기 위해 이바지할 예정입니다. 감사합니다.

차임증액 청구의 기준 [내부링크]

차임증액 청구의 기준 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 공민석 팀장입니다. 수원에서 보증금 5천만 원, 월세 3백만 원에 통닭집을 운영하는 임차인 A씨는 계약기간이 종료되기 2달 전 임대인으로부터 보증금과 월세를 동시에 5%를 인상해달라는 요구를 받았습니다. ‘상가건물임대차보호법’ (이하 ‘상임법’)은 환산보증금이 일정금액 이하 임대차에서 차임 또는 보증금을 증액할 때 최소 경과기간과 상한요율을 규정하고 있습니다. 그렇다면, 임대인은 증액 요구 시 보증금과 차임을 동시에 각 5%씩 요할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리자면, 보증금과 차임을 각 5%씩 동시에 요구할 수 있습니다. 다만, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있고 난 뒤 1년이 지난 후에 할 수 있고, 임대인의 일반적인 통보만으로 증액청구가 인정 될 수는 없습니다. 수원에서 보증금 5천만 원, 월세 3백만 원에 갈빗집을 운영하는 임차인 A씨는 임대인과의 분쟁을 피하고자 매년 재계약을 할 때마다 임대인의 요

한중법학회 이사 위촉(김민경 변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 김민경 변호사가 2022년 2월 18일 사단법인 한중법학회 이사로 위촉되었습니다. 사단법인 한중법학회는? 한국과 중국 간의 학술교류를 증진하며, 양국의 업문화 발전에 기여함을 목적으로 설립된 단체입니다. 김민경 변호사는 각종 포럼과 학술대회에 적극 참여하여 국가 간 학술 교류 증진에 이바지할 예정입니다. 감사합니다.

대한변호사협회 난민법률지원변호사단 단원 위촉(김민경 변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 김민경 변호사가 2023년 5월 8일 대한변호사협회 "난민법률지원변호사단 단원", "운영위원회 위원"으로 위촉되었습니다. 난민법률지원변호사단은? 난민지원단체들과 협력하여 난민인정신청 단계부터 소송절차까지 공익목적의 법률지원을 제공하고 있습니다. 김민경 변호사는 국제적 이슈인 국내 난민제도의 발전과 난민들의 법률지원을 통해 공익활동을 이어갈 예정입니다. 감사합니다.

대한변호사협회 법제위원회 위원 임명(김민경변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 김민경 변호사가 2023년 4월 10일 대한변호사협회 "법제위원회 위원"으로 임명되었습니다. 법제위원회 위원은 무슨 일을 하나요? 국회위원과 법제사법위원회(국회 법사위)는 법률안을 발의하기 전, 본회의 의결 전 대한변호사협회에 법률안에 대한 검토의견을 요청하고 있고, 대한변호사협회 법제위원회는 내용을 검토하여 종합적인 의견을 법사위에 전달하게 됩니다. 김민경 변호사는 대한변호사협회 법제위원회 위원으로서 법률 제, 개정에 일조할 수 있도록 최선을 다해 활동할 예정입니다. 감사합니다.

서울지방변호사회 국제위원회 위원 위촉(김민경 변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 김민경 변호사가 2023년 4월 4일 서울지방변호사회 "국제위원회 위원"으로 위촉되었습니다. 국제위원회의 활동 국제위원회는 국제법조단체와 국제법률문화를 교류하고, 외국인사를 초청하거나 국가기간과의 교섭, 협의 업무를 하고 있습니다. 김민경 변호사는 서울지방변호사회의 국제위원회 위원으로서 국가간 법률문화가 활발히 교류되고, 상호 원할히 교섭할 수 있도록 임할 예정입니다. 감사합니다.

임대차계약의 갱신과 존속기간의 문제 [내부링크]

임대차계약의 갱신과 존속기간의 문제 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 오늘은 임대차계약의 갱신과 존속기간에 대해 살펴보고자 합니다. 먼저 묵시적 갱신에 관한 규정부터 보겠습니다. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기

대항력 있는 선순위 임차인의 경매신청 [내부링크]

대항력 있는 선순위 임차인의 경매신청 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필본부장입니다. 경매사건에서 대항력 있는 선순위 임차인이 있을 경우 가장 주의할 점은 ① 임차인의 보증금이 얼마인가 ② 임차인에게 우선변제권이 있는가 ③ 임차인이 배당요구를 하였는가 로 요약해 볼 수 있겠습니다. 선순위 임차인이 있을 경우 대항력을 유지한 상황이라는 가정 아래 배당금을 통해 전액 변제를 받거나, 최고가 매수인으로부터 전액을 변제될 때까지 명도를 하지 않아도 되기 때문에 최고가 매수인은 매각대금 외에 임차인에게 변제할 금원이 있는지를 파악하는 것이 선순위 임차인이 있는 경매 사건 권리분석의 핵심이라 할 수 있습니다. 대항력을 갖춘 선순위 임차인은 배당요구라는 권리를 사용할 수도 있고, 사용하지 않을 수도 있습니다. 배당요구를 한다는 것은 보증금만 받으면 나가겠다라는 의사표현이고, 배당요구를 하지 않았다는 것은 임대차 계약을 지속하겠다라는 의미로 최고가 매수인에게 남은 계약의 효력을 주장하겠다는

유치권 소멸에 따른 손해배상청구권의 행사가능기간 [내부링크]

유치권 소멸에 따른 손해배상청구권의 행사가능기간 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 민법 제204조에 따르면, 점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있고(제1항), 위 청구권은 점유를 침탈당한 날부터 1년 내에 행사하여야 합니다(제3항). 민법 제204조(점유의 회수) ① 점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다. ② 전항의 청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못한다. 그러나 승계인이 악의인 때에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항의 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. 민법 제204조 제3항에서 말하는 1년의 행사기간은 제척기간으로서, 소를 제기하여야 하는 기간 (출소기간)을 말합니다. (대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다8097, 8103 판결 참조) [대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다8097 판결] 민법 제204조 제3항

1년 6개월 비영리, 재건축 포함 [내부링크]

1년 6개월 비영리, 재건축 포함 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용 차장입니다. 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법 제10조의4 권리금회수기회보호 등 조항이 신설되었습니다. 그런데 위 규정의 신설로 인한 그 적용여부를 둘러싸고 여러 논란이 있었는데요. 그 중 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유의 하나로 규정하고 있는, 위 법 제10조의4 제2항의 제3호 임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 와 관련하여, '영리목적으로 사용하지 아니한 경우는 어떤 경우인지' '임차인이 임대차기간 동안 영리목적으로 사용하지 않은 기간인지' '임대인이 공실로 두어야 하는 것인지' '재건축 기간도 포함하는 것인지' 여부 등에 관하여 다툼이 많았습니다. 만일 임대인이 재건축을 사유로 신규임차인과 임대차계약을 체결할 수 없다라고 한 경우 정당한 이유없이 방해한 것으로 볼 수 있느냐에 관하여 논란

도로명주소에 전입신고 및 사업자등록 시 주의사항 [내부링크]

도로명주소에 전입신고 및 사업자등록 시 주의사항 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이동연 차장입니다. 이번에는 기존에 안내드린 전입신고와 사업자등록 시 주의사항에 추가로 도로명주소에 전입신고나 사업자등록 시 주의사항에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 도로명주소는 2014년 1월 1일부터 시행되었습니다. 따라서 2014년부터 전입신고나 사업자등록을 신청할 경우, 주소지가 구주소와 도로명주소에 같이 등록되거나 또는 도로명주소에만 등록됩니다. 참고로 도로명주소는 간편하게 주소정보누리집 http://www.juso.go.kr 에서 검색이 가능합니다. 그나마 구주소와 도로명주소가 같이 등록된 경우엔 구주소 또는 도로명주소 중 1곳이라도 알맞게 등록되어 있다면 괜찮겠지만, 문제는 도로명주소에만 등록되는 경우입니다. 도로명주소는 구주소와 다르게 도로명 + 건물번호로 이루어져 있습니다. 따라서 1개의 토지 지상에 3개의 건물이 지어져 있는 경우, 구주소는 토지의 주소와 동일하게 1개지만 도로명주소는

주택임대차보호법 일부개정(임차권등기) [내부링크]

주택임대차보호법 일부개정 (임차권등기) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 요즘 부동산 시세의 하락으로 인한 보증금 관련 이슈들이 많습니다. 이로 인해 ‘역전세’ 현상도 많이 일어나고 있습니다. 따라서 많은 임대인들이 그리고 세입자들이 골머리를 앓고 있는데요. 세입자의 경우 인터넷 검색을 조금만 해보시면 보증금을 보전할 수 있는 방법을 아실 수 있습니다. 바로 ‘보증금반환청구소송’ 및 ‘임차권등기명령’인데요. 오늘은 주택임대차보호법이 일부 개정되어 더욱 수월해진 ‘임차권등기명령’절차에 대해 말씀드리려 합니다. ‘임차권등기명령’은 ‘대항력’을 유지하기 위한 수단입니다. 예를 들어 말씀 드리겠습니다. 계약만료를 앞두고 있는 나임차씨는 나임대씨에게 계약만료일에 부동산을 비워주겠다고 고지하며 계약의 종료를 알렸습니다. 나임대씨는 현재 보증금을 지급할 수 없으니 새로운 임차인을 구하는 대로 지급하겠다고 하였고 나임차씨는 알겠다고 하였습니다. 이후 나임차씨는 현재 거주지의

아시아나아이디티(주)와 함께하는 "전세사기방지" 특강 개최(정민경 변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 2023년 6월 8일 법무법인 명도는 "전세사기 방지"라는 주제로 주식회사 아시아나 IDT와 줌을 활용한 비대면특강을 진행했습니다. 오후 4시 30분부터 오후 5시 30분까지 강의가 진행되었으며 임직원 약 80분과 강의를 함께했습니다. 강의 목표 사례별 예방책 임대차계약시 유의사항 문제가 생기면? 강의 내용 전세사기의 여러가지 사례를 알아보고 그에 대한 예방법은 무엇이 있는지에 대해 강연을 진행하였습니다. 또한, 임대차 계약에 관해 유의하여야 할 점과 임대차계약서 작성 시 알면 좋은 꿀팁들을 공유하였습니다. 마지막으로 나에게 전세사기 문제가 발생한다면 무엇을 어떻게 최우선으로 해야하는지, 나에겐 얼마의 배당이 진행되는지 등에 대해 함께 알아봤습니다. 아시아나 IDT(주)와 함께한 줌강의는 모두에게 전세사기의 위험성을 다시 한번 일깨워주고 미리 예방할 수 있는 대안까지 알려드릴 수 있어 매우 알찬 강의가 되었습니다. 감사합니다.

임차보증금을 못 받았을 경우 내 전세금 지키기! [내부링크]

임차보증금을 못 받았을 경우 내 전세금 지키기! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다. 임대차 종료일이 가까워지면 이사할 준비를 하게 됩니다. 보통 이사할 지역의 집을 알아보고 임대인에게 보증금 반환 일정에 대해 묻게 되죠. “이번 임대차 종료 시 이사갈 예정입니다. 일정에 맞춰 보증금반환 부탁드립니다.” 임대차 종료일에 보증금을 돌려주면 좋겠지만, 요즘 보증금이 많이 하락하여 종료일에 보증금을 돌려받지 못하는 사례들이 늘고 있습니다. 임대인으로부터 종료일에 보증금을 반환받지 못하는 사례는 크게 두 가지가 있는데요, ① 신규임차인을 구해서 보증금 반환해야 하는데, 임차인이 안 구해진다. ② 무응답. 현재 가장 많이 발생하고 있는 경우들입니다. 이사는 가야 하는데, 보증금도 못 받고…. 받을 수는 있는지, 받는다고 하더라도 언제 받을 수 있을지 예상조차 할 수 없습니다. 이럴 때 임차인들은 어떻게 해야 할까요? 설사 임대인이 보증금을 반환할 능력이 된다고 하여도 혹시

[종료] 7월 '명도스터디' 일정안내 {접수마감 : 6/30} [내부링크]

명도스터디입니다. 현재 명도스터디는 총 17명의 연간회원이 함께하고 있는데요. 예상을 뛰어넘는 열의와 열정에 스터디가 뜨겁게 달궈지고 있습니다! 명도스터디는 명도(경매, 강제집행, 임대차보호법, Money)에 대한 공부를 위하여 변호사, 집행관 출신 법무사, 경매전문가가 한 자리에 모여서 다양한 주제로 자유롭게 토론하고 있습니다. 명도스터디는 누군가에겐 다양한 견해를 듣고 식견을 넓힐 수 있는 경험이 되기도 하고, 실전전문가가 될 수 있는 기회가 되기도 합니다. 명도스터디는 회원 누구나 자유롭게 발제할 수 있습니다. 7월 명도스터디에서는 두 명의 발제자가 각자 전문분야와 관련한 주제를 발제 예정인데요. 자타공인 각자 분야에서의 최고 권위자가 직접 발제한 만큼 더욱 심층적인 스터디가 기대됩니다! 명도스터디는 명도(경매, 강제집행, 임대차보호법, money)에 대해서 관심있는 사람이라면 '누구나' 참여 가능합니다. 다만 스터디의 수준을 유지하고 향상시키기 위하여 연간회원제로 운영하고 있

주택의 점유 및 주택임차권등기와 보증금반환청구권의 소멸시효 [내부링크]

주택의 점유 및 주택임차권등기와 보증금반환청구권의 소멸시효 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 원칙적으로, 민사상 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 민법 제162조 제1항, 다만 3년 또는 1년의 단기소멸시효가 적용되는 경우가 있고, (민법 제163조, 제164조) 상법에 의한 상사채권은 5년의 시효가 적용됩니다. 소멸시효가 완성되면 채권(권리)이 소멸되는 효과를 가져옵니다. 주택임대차에 있어서 보증금반환채권도 마찬가지입니다. 보증금반환채권 역시 ‘채권’이므로 10년간(민사상 채권임을 전제로 합니다) 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 이를 행사하지 않을 경우 소멸시효가 완성되어 보증금반환채권이 소멸되게 됩니다. 그런데 이러한 소멸시효는 권리자가 권리를 행사하지 않음에 따라 발생하는 것이므로, 권리자가 일정한 권리를 행사한 경우 소멸시효가 중단됩니다. 이와 관련하여, 임차인이 보증금을 반환받지 못하여 임차주택을 동시이행항변권에 기해 계속 점유

부동산 명도집행 시 제3자의 소유 동산이나 제3자가 압류한 동산이 있는 경우 이렇게 합니다! [내부링크]

부동산 명도집행 시 제3자의 소유 동산이나 제3자가 압류한 동산이 있는 경우 이렇게 합니다! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 상임고문/명도연구소장 이재석입니다. 부동산 인도집행의 경우 그 목적 부동산이나 그 부합물･종물이 아닌 동산(민집 §258③)을 통상 ‘목적 외 동산’이라고 합니다. 즉, 목적 외 동산은 집행권원에 표시된 부동산에 존재하는 물건으로서 그 부합물･종물이 아닌 동산을 말합니다. 민사집행법 제258조 제3항과 제4항은 부동산 인도집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 부동산에서 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고, 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 한다. 라는 취지로 규정하고 있습니다. 채무자가 집행현장에 있는 경우 집행관은 채무자가 스스로 목적 외 동산을 가져갈 수 있는 적절한 시간을 주어야 합니다. 그러나 채무자가 가져가지 않으면 목적 외 동산을 보관해야 합니다. 제3자 소유 동

의왕신협과 함께하는"신탁명도" 강의(정민경 변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 강의 시작 전 퀴즈 시간 2023년 5월 25일 법무법인 명도는 의왕신협 강의실에서 "신탁명도"라는 주제의 강연을 진행했습니다. 강의 목표 신탁 사건의 명도소송, 집행절차 및 집행 사례에 대해 알아보는 시간을 가졌습니다. 강의 내용 신탁명도 이론, 실무사례, 질의응답시간을 가지며 신탁명도의 이론부분은 정민경 대표변호사님이, 신탁명도의 실무부분은 이준호 컨설턴트께서 강연을 진행해주셨습니다. 이준호 컨설턴트의 신탁명도 실무강의 다양한 신탁사의 직원들을 대상으로 본 강연을 진행하였으며 많은 분들께서 찾아주셨습니다! 장안신협에서 요청하여 진행한 신탁명도 강의를 잘 마쳤으며 정민경 대표변호사님의 정확하고 알찬 강의내용과 이준호컨설턴트의 실제 사례에 대한 유쾌한 설명을 통해 신협측에서는 강의개최에 대해 감사를 표해주시기도 했습니다. 신탁명도에 대한 전반적인 내용과 중요성을 일깨워 줄 수 있었던 것 같아 성공적인 강의가 되었습니다. 감사합니다.

전세보증금반환소송(임차권등기명령신청) 쉽게 해결하세요. [내부링크]

전세보증금반환소송 (임차권등기명령신청) 쉽게 해결하세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 요즘에 ‘빌라왕’, ‘전세사기’ 등 임대차계약 관련하여 문제가 심각합니다. 보통 전세의 경우 보증금이 커서 몇몇 사람들은 전세보증금을 잃었다는 생각에 좋지 않은 선택을 하는 경우도 발생하고 있습니다. 소중한 내 전세금은 내가 알아야 지킬 수 있습니다. 내 전세금을 지키기 위해 지금 당장 어떻게 해야 할까요? 임대차계약이 종료될 경우 집주인은 세입자에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 그러나, 현실에서 많은 수의 집주인은 새로운 세입자가 구해져야 보증금을 반환할 수 있다는 의사를 표시하거나, 언제까지 반환하겠다는 의사를 표시하지 않습니다. 당연히 받아야 할 돈이지만, 정확한 시기를 통보받지 못한다면 이사를 준비해야 하는 세입자는 조급해집니다. 전세보증금을 지키시려는 세입자분들께 보증금반환소송, 임차권등기명령에 대한 정보, 수임료를 법무법인 명도에서 아래와 같이 알려드립니다. 1.

[종료] 6월 '내 전세금지키기' 일정안내 {접수마감 : 6/14} [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 최근 주택임대차보호법, 민사집행법, 국세기본법 등이 개정되었는데요. 점차 국가 차원에서 전세사기 피해자들에 대한 구제 방안이 마련되는 것 같습니다. 그러나 당연한 이야기일 수도 있지만, 법이 개정되었다고 해도 임차권등기신청부터 부동산경매까지의 소송행위는 오로지 전세사기 피해자의 몫입니다. 법무법인 명도에서는 매월 내 전세금지키기 재능기부를 통해 전세사기 피해자가 스스로 소송행위를 할 수 있게 도움을 드리고 있습니다. 강사 소개 내전세금지키기 재능기부는 부동산, 임대차관련 분쟁을 다루는 전문변호사이자 법무법인 명도의 대표 변호사인 정민경 변호사가 교육하고, 경매, 집행 등 부동산 관련 사건만 4천여건 이상 수행한 법무법인 명도의 유승열 총괄본부장, 서권필 명도본부장이 질의응답까지 함께 합니다. 강의 목표 : 내 전세금은 내가 지킨다! 본 강의의 목표는 '내 전세금은 내가 지킨다'입니다. 임차권등기부터 부동산강제경매신청까지 법률상 임차인으로서의

상가임대차법상 임시 특례 규정과 변제충당 [내부링크]

상가임대차법상 임시 특례 규정과 변제충당 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 상가건물 임대차보호법 (이하 ‘상가임대차법’이라 합니다) 제10조의9는 임차인이 이 법 (법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 는 임시 특례를 규정하고 있습니다. 이러한 상가임대차법상 임시 특례 규정은 코로나 19 감염증의 여파로 상가임차인의 매출과 소득이 급감하면서 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되고 있는 실정에서 2020. 9. 29.부터 6개월의 기간 동안 연체한 차임액은 계약의 해지, 계약갱신 거절 등의 사유가 되는 차임연체액에 해당하지 않는 것으로 보도록 함으로써 경제적 위기 상황 동안 임대인의 계약 해지 등을 제한하는 취지에서 도입된 규정입니다. 만약 임차인이 특례 기간 전후로

임대차계약의 묵시적 합의해제 시 계약금의 반환 범위 [내부링크]

임대차계약의 묵시적 합의해제 시 계약금의 반환 범위 명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 유영선 고문입니다. 주택이나 상가 등 부동산임대차계약을 할 때 일반적으로 임대인이 위약하였을 경우 계약금으로 받은 금액의 2배를 임차인에게 주기로 하고, 임차인이 위약하였을 경우에는 그 반환을 청구할 수 없도록 약정을 하고 있습니다. 이와 관련하여 민법 제398조 제1항 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다. 제2항 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원은 적당히 감액할 수 있다. 라고 규정하고 있습니다. 이 규정의 취지는, 손해의 발생사실과 손해액에 대한 입증의 곤란을 덜고 분쟁의 발생을 미리 방지하여 법률관계를 쉽게 해결할 뿐 아니라 채무자에게 심리적 경고를 함으로써 채무의 이행을 확보하려는 것이고, 한편 제2항에 규정된 손해배상예정액의 감액제도는 국가가 계약 당사자들 사이의 실질적 불평등을 제거하고 공정을 보장하기 위하여 계약의 내용에 간섭한다는 것에 그 취지가 있다고

폐업한 임차인이 임대차를 해지할 수 있는지 여부 [내부링크]

폐업한 임차인이 임대차를 해지할 수 있는지 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 본 칼럼에서는 임차인이 코로나19로 인한 경영악화로 폐업 이후 임대차를 해지하고자 하였고, 법무법인 명도가 임차인을 대리하여 성공적으로 조정을 성립시킨 사례를 소개해드리겠습니다. 임차인은 부동산 관련 사업을 하는 주식회사입니다. 임차인은 코로나19 감염 사태로 인해 운영하던 콜센터를 중단하게 되었는데, 이로 인해 영업실적이 급감하여 경영난에 이르러 결국 사무실을 폐업하게 되었습니다. 당시 임차인은 부동산 임대업을 전문으로 하는 임대인 법인의 빌딩에 사무실을 임차하여 약 7년간 임대차 관계를 유지하고 있었습니다. 임차인은 폐업 이전부터 임대인 측에 경영난으로 인한 폐업 사실을 알리고 임대차를 해지해달라고 수차례 요청했습니다. 그러나 임대인은 임차인이 중개수수료를 부담해서 기존 임대차 내용과 동일한 조건으로 새로운 임차인을 구할 때까지는 기존과 동일하게 차임과 관리비를 납부하여야 하고

명도소송비용 도대체 얼마인데? [내부링크]

명도소송비용 도대체 얼마인데? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송부터 집행까지 비용이 얼마가 들죠? 상담고객들께서 가장 많이 물어보시는 질문입니다. 단순명료하게 발생되는 비용을 말씀드리겠습니다. 명도소송비용은 크게 법원실비, 집행실비 및 변호사 수임료로 구분됩니다. (1) 법원실비 법원에 납부하는 비용으로 ① 인지대(법원수수료) ② 송달료(우편 비용) ③ 감정료 등 원고가 우선 납부한 후 판결 주문의 소송비용 부담 비율에 따라 각 부담하게 됩니다. (2) 집행실비 강제집행 단계에서 집행관실 등에 납부하는 비용으로 ① 집행관에게 납부하는 비용 ② 집행절차 시 발생하는 비용 집행비용은 소송비용과 달리 전부 채무자의 부담으로 하므로, 채권자가 우선 예납한 후 추후 집행비용확정결정 절차를 통해 채무자에게 청구하게 됩니다. 법무법인 명도의 수임료 법무법인 명도는 명도소송에 대한 변호사 수임료를 주거용, 상가용, 그 외로 구분하여 각 300만 원, 400만 원, 500만 원으로

전세계약 시 등기부등본 외 꼭 확인할 서류 [내부링크]

전세계약 시 등기부등본 외 꼭 확인할 서류 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 요즘에 ‘빌라왕’, ‘전세사기’ 등 임대차계약 관련하여 문제가 심각합니다. 보통 전세의 경우 보증금이 커서 몇몇 사람들은 전세보증금을 잃었다는 생각에 좋지 않은 선택을 하는 경우도 발생하고 있습니다. 이처럼 문제되는 전세사기, 내가 알아야 지킬 수 있습니다. 그럼 지금부터 ‘내 전세금 지키기’라는 주제로 설명 드리겠습니다. 먼저 임대차계약 체결 시 필요한 내용부터 말씀드리겠습니다. 1. 시세확인 반드시 ‘실거래가’를 확인하여 보증금이 매매 실거래가의 70%~80%를 넘지 않아야 합니다. 집이 경매에 넘어가게 되었을 때 경매낙찰가가 하락하기 때문입니다. 2. 권리관계 확인 등기부상 권리관계는 계약 전에도 확인하고 계약 당일에도 등기부등본을 발급받아 확인해야 합니다. 3. 임대인 본인 확인 임대인 본인이 맞는지, 대리인의 경우 대리권이 있는 자인지 정확하게 확인하고, 보증금은 반드시 소유

'부동산점유이전금지가처분' 알기 쉽게 알려드립니다. [내부링크]

‘부동산점유이전금지가처분’ 알기 쉽게 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다. 부동산점유이전금지가처분의 요건 임대차계약의 해지에 따른 건물인도청구권, 낙찰허가결정에 의한 건물인도청구권, 소유권에 의한 인도청구권 등 채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리가 될 수 있습니다. 부동산점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다. 쉽게 말하면 명도소송에서 승소하더라도 부동산의 점유가 타인에게 이전되

'임차권등기명령신청' 알기 쉽게 알려드립니다. [내부링크]

‘임차권등기명령신청‘ 알기 쉽게 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. ’빌라왕‘ 사건으로 대표되는 전세사기가 부지기수 늘어나고, 사기가 아니더라도 임대인의 사정 때문에 소중한 내 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 많아지고 있습니다. 언론보도에 따르면 올해 1월부터 4월까지 임차권설정등기 신청건수는 지난해 같은 기간에 비해 3.8배 증가했다고 합니다. 임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인을 위한 법률적 안전장치입니다. 임대차계약이 종료되는 경우, 임대차 보증금의 반환과 임대차 부동산의 명도는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 보통의 경우 이사 일자에 관리비, 공과금 등을 정산한 후 임차인은 임대인에게 출입문 열쇠 등을 반환함으로써 부동산의 명도를 하고, 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 지급합니다. 그런데, 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임대차보증금을 지급하지 않는다면 임차인은 어떤 조치를 취해야 할까요? 우선적으로 취할 수 있는

인도집행 후 유체동산 매각명령 시 채무자 배우자의 우선매수권과 지급요구권의 행사 여부 [내부링크]

인도집행 후 유체동산 매각명령 시 채무자 배우자의 우선매수권과 지급요구권의 행사 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다. 임차인이 차임을 지급하지 않아 임대인은 임차인에게 부동산을 인도해달라 하였지만 이행하지 않을뿐더러 월세는 계속 내지 않는 상황이라 임대인은 더는 어쩔 수 없이 건물인도판결을 받고 강제집행까지 진행하였습니다. 임차인은 배우자 및 자녀들과 함께 거주하였는데, 주간에 진행된 집행이라 임차인 가족은 모두 부재 중이었고 큰 문제없이 강제집행이 완료되었습니다. 그리고 임차인의 짐은 물류창고에 보관하였습니다. 집행 이후 임대인은 보관창고료의 비용부담 등을 사유로 보관중인 짐을 회수해가라며 임차인에게 연락을 취했으나 도통 연락이 닿지 않았습니다. 이에 임대인은 보관물품에 대하여 매각명령을 신청하였고, 보관물품의 감정절차를 거쳐 비용산출 후 매각기일이 지정되었습니다. 매각기일에 임차인의 배우자가 나타나 우선매수권과 지급요구권을 행사하였는데요, 이때 임차인의

환산보증금 산정 시 부가가치세 포함 여부 [내부링크]

환산보증금 산정 시 부가가치세 포함 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 공민석 팀장입니다. 상가임대차는 환산보증금의 범위에 따라 ‘상가건물임대차보호법’의 적용이 달라집니다. 상가임대차는 월세, 전세, 깔세 등 임대차의 유형과 관계없이 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액(서울시 기준 9억원)이하일 때 ‘상가건물임대차보호법’을 온전히 적용받습니다. 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액 이하인 상가의 임차인은 대항력, 갱신요구권, 권리금회수기회보호, 임대료의 증액제한, 묵시적갱신, 우선변제권, 임차권등기명령에 관하여 이 법의 적용을 받고, 환산보증금이 기준 보증금액을 초과하는 상가의 임차인은 우선변제권, 임차권등기명령, 묵시적갱신, 임대료의 증액제한, 최소임대차 기간(1년)에 대해 ‘상가건물임대차보호법’의 적용을 받지 않습니다. 각 적용여부는 아래와 같습니다. 그렇다면, 월세에 부가가치세가 포함되는지, 포함되지 않는지 여부에 따라 임차인의 권리가 달라질 수 있는데 (보증금+월

부동산 담보신탁 전세사기, 예방법은? [내부링크]

부동산 담보신탁 전세사기, 예방법은? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 최근 경남 함안군 가야읍 빌라 16세대 임차인들이 보증금 총액 6억 5천만 원 가량을 돌려받지 못하게 될 처지에 놓였다는 기사가 언론에서 나오고 있습니다. 비단 수도권 뿐만아니라 전국이 전세사기 피해로 골머리를 앓고 있습니다. 그리고 전세사기는 그 유형이 굉장히 다양합니다. 그 중 경남 함안군에서 발생한 전세사기 사건은 부동산 담보신탁 전세사기 유형입니다. 1. 부동산 담보신탁 전세사기 부동산 담보신탁 전세사기의 무서운 점은 담보신탁 대출 이후 임차인(세입자)이 임대인(이하 집주인)과 임대차계약을 체결한 후 전입신고를 해도 등기상 소유자에게 대항력을 가질 수 없다는 점입니다. 경남 함안의 빌라 소유자는 일반적인 부동산 근저당 담보대출이 아닌 신탁회사로 빌라 소유권을 넘겨 대출받는 부동산 담보신탁을 했습니다. 왜냐하면 은행에서 진행하는 부동산 담보대출보다 부동산 담보신탁 대출의 대출한도가 높기

[종료] 6월 '명도스터디' 일정안내 {접수마감 : 6/9} [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도스터디는 '명도'라는 주제에 대해서 오랫동안 고민하고, 공부해온 사람들이 모여서 그동안 각자 경험해온 많은 이야기들을 나누고 있습니다. 특히 이번 6월 스터디에서는 money(실전 투자를 중심으로)에 대한 주제가 추가되었는데요. 이론을 넘어선 실전 접근을 통해 한층 더 고퀄리티의 스터디가 진행될 예정입니다. 명도스터디는 명도(경매, 강제집행, 임대차보호법, money)에 대해서 관심있는 사람이라면 '누구나' 참여 가능합니다. 다만 스터디의 수준을 유지하고 향상시키기 위하여 연간회원제로 운영하고 있으니, 명도스터디에 관심있으시다면 고민말고 참가 신청해주세요! (1회 참가신청도 가능합니다) 참가신청 관련 문의는 02-6245-9166으로 전화주시면 친절하게 안내드리겠습니다. 감사합니다.

부동산 명도소송부터 강제집행까지 쉽게 해결하세요. [내부링크]

부동산 명도소송부터 강제집행까지 쉽게 해결하세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송을 쉽게 생각하시는 분들이 꽤 많습니다. 하지만, 주택임대차보호법과 상가임대차보호법이 임차인 보호를 위해 지속적으로 개정되고 있어 임대인의 권리는 날로 축소되고 있으며, 명도소송은 생각보다 많은 시일이 걸릴 수 있어 승소 판결을 받는다고 끝나는 것이 아님을 간과하는 분들도 많습니다. 명도소송의 진행을 결심하신 의뢰인들께서 가장 궁금해 하시는 것은 ‘내가 지출해야 하는 비용’입니다. 명도소송, 강제집행 비용은 ① 법원실비 ② 집행실비 ③ 변호사 수임료 가 발생합니다. 1. 법원실비 소제기 후 법원에 납부하는 비용으로 ① 인지 (소가에 따라 법원에 납부할 수수료) ② 송달료(우편 비용) ③ 감정료 ④ 기타(증인 출석비 등) 가 있으며 소송을 제기하는 원고가 우선 납부하고, 추후 소송비용 부담 판결 주문에 따라 패소자에게 이를 청구할 수 있습니다. 2. 집행실비 강제집행에서 발생하는 비용으로

전세보증금반환소송(임차권등기명령신청)으로 소중한 전세금을 지키세요 [내부링크]

전세보증금반환소송 (임차권등기명령신청)으로 소중한 전세금을 지키세요 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 올해 초부터 화두에 오르면서 피해가 눈덩이처럼 불어나고 있는 전세사기 사태를 보면서 내 전세금, 가족, 친구의 전세금은 안전할까? 라는 고민과 걱정, 불안을 가지고 계실텐데요. 내 전세금을 지키기 위해 지금 당장 어떻게 해야 할까요? 임대차계약이 종료될 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 그러나, 현실에서 많은 수의 임대인은 새로운 세입자가 구해져야 보증금을 반환할 수 있다는 의사를 표시하거나, 언제까지 반환하겠다는 의사를 표시하지 않습니다. 당연히 받아야 할 돈이지만, 정확한 시기를 통보받지 못한다면 이사를 준비해야 하는 세입자는 조급해집니다. 전세보증금을 지키시려는 세입자분들께 보증금반환소송, 임차권등기명령에 대한 정보, 수임료를 법무법인 명도에서 아래와 같이 알려드립니다. 1. 보증금반환소송의 요건 보증금반환소송은 ① 계약이 종료되거나, 계약

임대차계약 체결 후 소유자의 변경 [내부링크]

임대차계약 체결 후 소유자의 변경 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경 변호사입니다. 최근 문제가 되고 있는 일명 빌라왕의 전세사기 수법을 보면 집주인이 임대차계약을 체결한 후 브로커를 통해 자력이 없는 빌라왕 명의로 소유권을 이전하는 방식으로 이루어졌습니다. 즉, 임차인은 경제력이 있는 임대인과 임대차계약을 체결했는데, 보증금을 반환받을 때에는 임대인이 자력이 없는 자로 변경되어 버린 것입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인 (그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 정하고 있고, 이에 대해 우리 법원은 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다고 해석하고 있습니다. (대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결) 이 해석에 따르면 위와 같은 상황에서 임차인은 경제력 있는 임대인에게 보증금반환을 구할 수 없

사업자등록 시 주의사항 [내부링크]

사업자등록 시 주의사항 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이동연 차장입니다. 이번에는 상가임대차의 대항력 요건인 사업자등록과 관련하여 주의사항에 대하여 말씀드리고자 합니다. 사업자등록은 신규로 사업을 시작하거나, 사업장을 이전하였을 때 사업장의 주소를 관할세무서에 신고하는 것입니다. 임차인의 입장에서는 임차부동산의 인도와 더불어 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 발생되므로 사업자등록을 하는 것은 매우 중요한 사항입니다. 요즘엔 간편하게 관할세무서를 방문하지 않더라도 온라인으로 국세청 홈텍스 (www.hometax.go.kr)에 가입되어있고 공인인증서가 있다면 위 홈페이지에서도 사업자등록 신청이 가능합니다. 그러나 사업자등록을 하였다고 무조건 안심할 수는 없습니다. 사업자등록은 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법이므로, 사업자등록의 효력은 사회통념상 그 건물에 사업자가 등록되어 있다는 것을 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되기 때문입니다. 예를

[접수중] 특별강의 '부자들의 임대차계약' 일정안내 {접수마감 : 9/19} [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 부자들의 임대차계약이 따로 있다는 사실을 알고 계시나요? 임대인의 유형은 다양합니다. 대부분의 임대인은 임대수익을 건물의 대출금 또는 대출이자 상환에 사용하고, 생계유지비, 생활비로 사용하는 경우가 많습니다. 특히 임대수익을 생활비로 사용하는 대부분의 임대인의 경우, 손해를 최소화하면서 재산권을 최대한 보호하기 위해 어떻게 하면 될까요? 문제해결의 답은 임대차계약에 있습니다. 매달 나오는 임대수익이 생계유지비인 임대인의 경우, 월세를 연체하는 임차인에게 취약할 수 밖에 없습니다. 더욱이 임대인의 위와 같은 사정을 악용해 소송을 지연하는 방법으로 임대인에게 회복할 수 없는 손해를 발생하게 하여 합의를 유도하는 임차인도 많은데요. 이러한 임차인을 방지하기 위한 첫번째 조치가 임대차계약 체결입니다. 부자들은 임대차계약 체결 시 장래 발생할 수 있는 손해를 방지하기 위한 최대한의 조치를 하고, 실제 문제가 발생했을 때 임대차계약 체결에 근거하여 즉각

대법원 판결 - 2023. 04. 27. 선고 2023다207872 건물인도 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 강미진 변호사님 담당사건인 2023다207872호 건물인도 사건이 대법원에서 최종 승소판결을 받았습니다.

대법원 판결 - 2023. 04. 27. 선고 2023다208400 유치권확인 등 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사님 담당사건인 2023다208400호 유치권확인 등 사건이 대법원에서 최종 승소판결을 받았습니다.

환산보증금을 초과하는 상가임차인도 상가임대차보호법을 적용받을 수 있을까? [내부링크]

환산보증금을 초과하는 상가임차인도 상가임대차보호법을 적용받을 수 있을까? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 상가임대차보호법(이하 ‘상임법) 제2조의 1항을 보면 흥미로운 문구가 있습니다. ① 이 법은 상가건물 (제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차 (임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.> 대통령령으로 정하는 보증금액 (이하 ’환산보증금)을 초과하는 임대차에는 상임법을 적용하지 않겠다는 무시무시한 조항입니다. 그래서 여기까지만 읽은 일부 사람들은 환산보증금액이 기준을 초과하면 상임법을 적용받지 않는다라고 자신있게 말합니다. 하지만, 위 1항의 단서에도 불구하고, 일부 조항은 상임법을 적용시켜주겠다라는 문구가 있습니다.

서울신문(윤수경기자) - 언론보도 변호사인터뷰 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정민경 변호사님께서 2023년 04월 22일자 서울신문 "동탄신도시 반송동 오피스텔 젊은 사람들이 오피 매매 꺼리는 틈새 노렸다." 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 변호사 인터뷰를 진행했습니다. [기사원문] https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20230421500201&wlog_tag3=naver [시끌시끌 이단지]동탄신도시 반송동 오피스텔 “젊은 사람들이 오피 매매 꺼리는 틈새 노렸다” “매매가와 전세가가 같아도 젊은 사람들이 그 오피스텔을 매매하는 순간 환금성 떨어지지, 세금도 내야하는데 사겠느냐고요. 그 틈새를 노린 거죠.” (경기 화성 동탄신도시 반송동 A 공인중개사무소 관계자) 이번주 ‘시끌시끌 이 단지’가 살펴본 곳은 경기 화성 동탄신도시의 반송동 남광장 부근... www.seoul.co.kr [원문 중 인터뷰 내용 발췌]

임차권에 기한 점유침탈 시, 구제방안 [내부링크]

임차권에 기한 점유침탈 시, 구제방안 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 우리 민법은 채권과 물권을 명백히 구별하고 있고 (민법 제2편 물권, 제3편 채권), 이 중 물권에 대한 침해가 있는 경우, 민법 제213조, 제214조의 규정 및 그 준용에 따라 반환청구권, 방해배제청구권, 방해예방청구권 (이하 “방해배제청구권 등”)을 행사할 수 있습니다. 민법 제618조의 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리인 임차권은 채권에 해당하고 대세효가 없으므로, 임차권에 기한 점유침해 시, 임차권에 기해서는 원칙적으로 (물권에 인정되는) 방해배제청구권 등을 행사할 수 없습니다. 이와 같은 취지에서, 대법원도 원고가 소외인으로부터 매수한 본건 토지의 일시 경작권은 채권적인 권리에 불과하여 대세적인 효력이 없으므로 원고가 동 일시 경작권을 매수하였다는 사유만으로 곧 제3자인 피고에게 직접 본건 토지의 인도를 청구할 수 없다. 고 판시한 바 있습니다. (대법원 1981. 6. 23.

뉴스원(최서윤기자) - 언론보도 변호사인터뷰 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정민경 변호사님께서 2023년 04월 30일자 뉴스원 "역전세 속 계속될 보증금 미반환 대란...내 전세금 지키려면?" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 변호사 인터뷰를 진행했습니다. [기사원문] https://www.news1.kr/articles/5031436 역전세 속 계속될 보증금 미반환 대란...내 전세금 지키려면? (서울=뉴스1) 최서윤 기자 | 부동산 시장 급등락 여파로 조직적 전세사기 외에도 크고 작은 보증금 미반환 사고가 이어질 전망인 가운데, 30일 <뉴스1>은 법무법인 명도 정민경 대표변호사와 함께 자주 발생하는 전세금 미반환 사고 또는 의심 사례를 중심으로 대처법을 살펴봤다.정 변호사는 "현행 법률이 완벽... www.news1.kr [원문 중 인터뷰 내용 발췌]

은평신협과 함께하는"신탁명도" 강의(정민경 변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 2023년 4월 27일 법무법인 명도는 은평신협 강의실에서 "신탁명도"라는 주제의 강연을 진행했습니다. 강의 목표 신탁 사건의 명도소송, 집행절차 및 집행 사례에 대해 알아보는 시간을 가졌습니다. 강의 내용 첫 순서로 양천신협 지점장님께서 법무법인 명도의 현장스케치 영상 및 소개를 진행해주셨으며 양천 신협 지점장님의 법무법인 명도 소개 신탁 명도의 이론부분은 정민경 대표변호사님, 신탁 명도의 실무부분은 이준호 컨설턴트께서 강연을 진행해주셨습니다. 정민경 대표변호사님의 이론 강의 이준호 컨설턴트님의 실무 강의 다양한 신탁사의 직원들을 대상으로 본 강연을 진행하였으며 많은 분들께서 찾아주셨습니다! 본 강연은 신탁사에게 신탁명도에 대한 전반적인 내용과 중요성을 일깨워 주기 위해 진행되었으며 성공적인 강연이 되었습니다. 감사합니다.

권리금을 청구하지 않겠다는 제소전화해의 효력 [내부링크]

권리금을 청구하지 않겠다는 제소전화해의 효력 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용 차장입니다. 임대차계약 체결 시 임대차계약 기간 중 또는 임대차기간 종료 후 발생하는 분쟁에 대하여 미리 법원에 서로 합의된 내용을 적어 화해신청을 하는 경우가 있는데요. 위 절차를 제소전화해라고 합니다. 법원으로부터 교부받는 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 강제집행을 할 수 있습니다. 예컨대, 임차인이 3기분 이상의 월 차임을 지급하지 않았을 경우 임차인은 임대인에게 상가건물을 인도한다 라고 제소전화해를 한 경우, 임대인은 임차인이 3기분 이상의 월 차임을 지급하지 않으면 명도판결을 받을 필요없이 바로 화해조서에 기하여 명도집행을 할 수 있는 제도입니다. 최근 상가임차인으로부터 임대차기간 종료로 이전할 예정인데, 임차인은 임대인에게 권리금 등 청구를 하지 않기로 한다. 는 내용이 포함된 제소전화해가 있는데도 권리금 소송을 할 수 있는지 상담을 하였는데요. 임차인의 염려대로 위와 같이

대법원 판결 - 2023. 04. 27. 선고 2023다203160 건물인도 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정현종 변호사님 담당사건인 2023다203160호 건물인도 사건이 대법원에서 최종 승소판결을 받았습니다.

전세보증금반환소송 (임차권등기명령신청) 빠른 대처가 중요합니다. [내부링크]

전세보증금반환소송 (임차권등기명령신청) 빠른 대처가 중요합니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료될 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 그러나, 현실에서 많은 수의 임대인은 새로운 세입자가 구해져야 보증금을 반환할 수 있다는 의사를 표시하거나, 언제까지 반환하겠다는 의사를 표시하지 않습니다. 당연히 받아야 할 돈이지만, 정확한 시기를 통보받지 못한다면 이사를 준비해야 하는 세입자는 조급해집니다. 전세보증금을 지키시려는 세입자분들께 보증금반환소송, 임차권등기명령에 대한 정보, 수임료를 법무법인 명도에서 아래와 같이 알려드립니다. 1. 보증금반환소송의 요건 보증금반환소송은 ① 계약이 종료되거나, 계약이 종료될 예정임에도 ② 집주인이 보증금반환을 하지 않거나, 하지 않을 예정인 경우 가능합니다. 위 ①, ② 조건이 충족되어야 하므로, 가급적 갱신거절 또는 계약해지와 동시에 집주인에게 보증금반환을 요청하시는 게 좋습니다. ※ 집주인의 보

전차인이 상가 누수 공사비를 임대인에게 청구할 수 있는지 여부 [내부링크]

전차인이 상가 누수 공사비를 임대인에게 청구할 수 있는지 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 본 칼럼에서는 전차인이 임대인을 상대로 상가에 발생한 누수의 공사비를 청구한 경우에 법무법인 명도가 임대인을 대리하여 성공적으로 방어한 사례를 소개해드리겠습니다. 본 사안은 전차인이 구분상가를 소유한 임대인을 상대로 상가에 발생한 누수를 보수하기 위해 지출한 공사비 이외에도 상가의 불법증축으로 인해 행정청으로부터 부과받은 이행강제금을 납부한 이후에 위 이행강제금에 대해서도 임대인에게 부당이득을 구하는 경우였는데, 전차인이 여러 주장을 하게 되면서 증거 수집을 위해 사건 심리에 상당한 시간이 소요되었습니다. 사실관계를 간단히 요약하면, 다음과 같습니다. 전차인 나전차씨는 프랜차이즈 카페를 운영하기 위해서 상가를 알아보다가 마음에 드는 가게를 구하게 되어 임차인인 나임차씨와 전대차계약을 체결했습니다. 나전차씨는 인테리어 공사를 한 이후에 카페를 운영하게 되었는데, 인테리

공공임대주택의 임대차보증금반환채권 양수인이 임차인을 대위하여 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부 [내부링크]

공공임대주택의 임대차보증금반환채권 양수인이 임차인을 대위하여 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 유영선 고문입니다. 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택의 임차인이 공공주택사업자에 대한 임대차보증금반환채권을 자신의 대출채권자에게 양도하고, 대출금의 상환이 지체되면 대출채권자 또는 지정된 제3자에게 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우, 대출채권자가 대출금의 상환이 지체되었다는 이유로 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 있을까요? 사례를 통해 그 내용을 살펴보겠습니다. 임차인 갑은 「공공주택 특별법」 소정의 공공주택사업자인 한국토지주택공사 (이하 ‘소외 공사’라고 한다)와 사이에 공공임대주택에 대하여 임대차계약을 체결하고, 그 후 재계약을 거쳐 계속 그곳에서 거주하고 있습니다. 그런데 갑은 A은행으로부터 대출을 받아 위 주택의 임대차보증금을 지급하였습니다. 갑은 대출금채무를 담보하기 위해 A은행에게 소외 공사에 대한 임대차보증

[종료] 5월 '내 전세금지키기' 일정안내 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도에서는 명도 교육센터를 운영하고 있고, 명도 교육센터에서는 특별강의, 정규강의, 스터디 각종 모임 등을 진행하고 있습니다. 올해 초부터 화두에 오르면서 피해가 눈덩이처럼 불어나고 있는 전세사기 사태를 보면서 '내 전세금, 가족, 친구의 전세금은 안전할까?'라는 고민과 걱정, 불안에 계실 텐데요. 오늘만 해도 전세사기와 관련된 기사가 수십 건에 달합니다. 수백 명의 공인중개사까지 연루되어 공모된 범죄 형태의 전세사기를 어떻게 하면 피할 수 있을까요? 내 전세금을 지키기 위해 지금 당장 어떻게 해야 할까요? 명도 교육센터에서는 매월 '내 전세금지키기' 재능기부를 통해 '실제 문제를 해결할 수 있는 방법'을 알려드리고 있습니다. 강사 소개 '내 전세금지키기' 재능기부는 부동산, 임대차관련 분쟁을 다루는 전문변호사이자 법무법인 명도의 대표 변호사인 정민경 변호사가 교육하고, 경매, 인도 및 철거 등 부동산 관련 사건만 4천여건 이상 수행

금융기관에 대한 임대차보증금반환채권의 양도와 대항력 [내부링크]

금융기관에 대한 임대차보증금반환채권의 양도와 대항력 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건, 즉 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력을 취득합니다. 위 대항요건이 존속되는 한 그 대항력은 계속 유지됩니다. 그리고 위 대항요건에 더불어 확정일자를 받은 경우 주택임차인은 우선변제권도 취득하게 됩니다. 주택임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 취득하였는데 주택이 경매에 넘어간 경우, 주택임차인은 대항력만을 주장하며 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 또는 우선변제권을 선택하여 임대차관계를 종료하되 경매절차에서 보증금을 회수할 수 있습니다. 그런데 주택임대차보호법에 정한 대항력과 우선변제권 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임차인은 여전히 위 대항요건을 유지함으로써 임대차관계의 존속

'부동산 명도소송' 알기 쉽게 알려드립니다. [내부링크]

‘부동산 명도소송’ 알기 쉽게 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 부동산 명도소송은 법률상의 사유로 임대차계약이 종료되거나, 종료될 예정임에도 임차인이 부동산의 인도를 거부하는 경우 소 제기가 가능합니다. 다수의 분들이 명도소송을 어렵지 않다고 생각하여 상황이 생기고 나서야 소송을 준비하시는 경우가 많습니다. 명도소송은 생각보다 많은 시일이 걸릴 수 있어서 명도소송은 최대한 빨리 제기할수록 좋다 라는 불문율이 있습니다. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법이 임차인을 보호하기 위해 지속적으로 개정되고 있는 추세라 임대인의 권리는 날로 축소되고 있으며, 소송 기간이 짧지 않기 때문에 쉽게 생각하다가는 소중한 재산의 권리 행사가 그만큼 늦어지게 됩니다. 따라서, 명도소송을 몇 번 겪어보신 임대인들의 경우 임대차계약 체결 당시부터 제소전 화해를 체결하기도 합니다. 하지만 현실적으로 모든 임대차계약에 대하여 제소전 화해를 할 수는 없으므로, 문제가 발생한다면 명도소송을 요건

전문변호사 인가(임대차관련법/강미진변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 강미진 변호사님께서 2023년 3월 27일 대한변호사협회 - 제2023-285호 "임대차관련법" 전문변호사로 등록되었습니다

명도소송 진행 시 부동산점유이전금지가처분 진행이 필요한 이유 [내부링크]

명도소송 진행 시 부동산점유이전금지가처분 진행이 필요한 이유 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다. 임대차분쟁이 발생되면 임대인은 보통 명도소송을 하게 됩니다. 기본적으로 명도소송과 부동산점유이전금지가처분을 함께 진행해야 한다고 알고는 있지만 왜 해야 하는지에 대해서는 잘 모르실 수 있습니다. 사례를 통해 설명드려 보겠습니다. 임대인은 임차인의 차임연체가 지속되어 더 이상 임대차계약 관계를 유지할 수 없게 되었습니다. 주변 지인들을 통해 명도소송을 진행해야 함을 알게 되어 법원에 임차인을 상대로 건물인도 청구의 소를 제기하였고, 이후 법원의 승소 판결을 받게 되었습니다. 이후 강제집행까지 진행하게 되었는데 집행관이 강제집행을 위해 목적물 내부에 들어가 보니 임차인이 아닌 제3자가 점유하고 있는 상황이 확인되었고, 이에 점유 변경을 사유로 강제집행이 불능되었습니다. 이런 경우 목적물을 인도받기 위해서는 집행 당시 알게 된 제3자에 대하여 명도소송을 처음부터 다시 진행

"상가권리금 소송" 알기 쉽게 알려드립니다. [내부링크]

“상가권리금 소송” 알기 쉽게 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 2015년 05월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되면서 상가 임차인은 상가권리금 회수기회를 법적으로 보장받을 수 있게 되었습니다. 그러나, 권리금 조항이 신설되고도, 대법원 판례가 나올 때까지 (대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 손해배상) 상가권리금 소송에서 임차인이 승소하는 경우가 드물기도 했습니다. 그리고 대법원 판례가 나온 현재까지도 상가권리금소송의 요건을 갖추지 못해 패소하는 경우가 여전히 많습니다. 상가권리금이란 상가의 재산적 가치에 대한 양도 또는 이용 대가를 금액으로 환산한 것을 말합니다. 세부적으로 보면 1. 시설권리금 (영업시설, 비품) 2. 영업권리금 (매출, 노하우 등) 3. 바닥권리금 (상권, 위치에 따른 영업이익) 으로 구분할 수 있습니다. 상가권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하라고 하는 계약을 의미하고 권리금계약은 임대

담보신탁과 상가 건물 명도소송 [내부링크]

담보신탁과 상가 건물 명도소송 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권 팀장입니다. <손자병법>은 나폴레옹, 마오쩌둥 등 동서고금을 막론하고 세상을 주도한 인물들이 애독한 최고의 병법서이자 전쟁 같은 삶에서의 처세서입니다. 여기에는 ‘적을 알고 나를 알면 백번 싸워도 위태롭지 않다’라는 뜻의 ‘지피지기 백전불태(知彼知己百戰不殆)’ 라는 글이 있습니다. <손자병법>은 읽지 않았어도 ‘지피지기 백전불태(知彼知己百戰不殆)’ 라는 글과 뜻은 잘 알고 있습니다. 은행은 상가 건물 담보신탁을 통해 위탁자(이하 채무자)에게 대출 이후 채무자가 대출금을 갚지 않을 경우, 은행 담당자가 채무자와 불법점유자(이하 임차인)를 파악하여 공매처분을 하기 위해 현장을 방문합니다. 현장에는 채무자와 불법 임대차계약을 맺은 임차인들이 상가 곳곳에서 영업하고 있습니다. 커피숍, 휴대폰 판매점, 사무실 등 다양한 용도로 사용되고 있는데, 그 현장에 있는 임차인들 이야기를 들어보면, 보증금과 월세를 채무자에게 지

건물인도단행가처분에 관한 소고 [내부링크]

건물인도단행가처분에 관한 소고 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 민사집행법 제300조 제2항은 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다. 고 하여 이른바 ‘임시 지위를 정하기 위한 가처분'에 대해 규정하고 있습니다. 이러한 ‘임시 지위를 정하기 위한 가처분' 중에는 본안판결을 통하여 얻고자 하는 내용과 실질적으로는 동일한 내용의 권리 또는 법률관계를 형성하는 것이 있는데, 이를 단행적 가처분 또는 만족적 가처분이라고 부릅니다. 건물의 명도를 구하고자 하는 자에게 임시로 그 건물 점유자의 지위를 주는 ‘건물인도단행가처분'이 그 대표적이 예라고 할 수 있습니다. 다만, 인도단행가처분이 발령되어 집행되면 채권자는 본안소송의 승소판결에 기한 강제집행에 의하여 권리가 종국적으로

[종료] 23년 5월 명도스터디 안내 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 함께하는 명도스터디 법무법인 명도에서는 2016년부터 약 7년간 매월 명도스터디를 개최하여, 변호사, 집행관, 실전전문가가 명도(경매, 강제집행, 임대차보호법)와 관련한 다양한 주제로 자유롭게 토론해왔습니다. 명도스터디를 통해 변호사로서, 집행관으로서, 실무자로서 각자 입장에서의 이해, 판단 등을 서로 공유하였고, 직접 경험해보지 못한 폭넓은 경험과 지식을 공유하면서 함께 성장해왔습니다. 명도 교육센터가 오픈하면서 더욱 심층적인 토론의 장을 마련하기 위하여 참여 대상을 넓혀 '누구나' 참여 가능하게 포맷을 변경하였습니다. 경험과 경험의 만남 참여 대상이 넓어짐에 따라 명도스터디의 퀄리티가 한층 더 높아져 세미나를 방불케 할 것으로 예상됩니다. 참여 방법 1. 참여비를 입금한다. (신한은행 140-013-678821 법무법인 명도) 2. 02-6245-9166으로 참여신청 전화를 한다. 3. 참여 완료 문자를 수신한다. 4. 매월 첫번째 토요일

집행관은 외관과 징표에 의해서만 채무자가 점유하는지를 조사·판단합니다! [내부링크]

집행관은 외관과 징표에 의해서만 채무자가 점유하는지를 조사·판단합니다! 명도만 생각합니다! 법무법인 명도 상임고문/명도연구소장 이재석입니다. 집행관은 판결과 같은 집행권원의 주문에 표시된 목적물에 대하여 그 집행권원 주문의 내용대로 강제집행을 실시합니다. 이 경우 집행관은 집행을 실시할 수 있는지 여부 등에 관하여 집행목적물에 관한 외관과 징표에 의해서만 판단합니다. 대법원 2022. 6. 30.자 2022그505 결정은, ① 집행관이 건물 명도집행을 집행불능으로 처리하고, (이에 대하여 채권자가 이의신청을 하였음) ② 집행법원이 집행에 관한 이의신청을 기각한 사안에서 (이에 대하여 채권자가 대법원에 특별항고를 하였음) … 집행기관으로서 집행관은 부동산 인도집행을 개시함에 있어 집행권원에 표시된 채무자가 목적물을 점유하는지를 스스로 조사·판단하여야 한다. 이때 집행관은 그 개연성을 인정할 수 있는 외관과 징표에 의하여서만 판단할 수 있을 뿐이고, 실질적 조사권은 없더라도 집행관이 집

주택임차보증금에 대한 국세우선원칙 적용의 예외 [내부링크]

주택임차보증금에 대한 국세우선원칙 적용의 예외 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경 변호사입니다. 최근 빌라왕 사건을 시작으로 주택임차보증금을 반환받지 못하는 사례가 급증하고 있습니다. 이와 같은 상황에서 우선순위를 확보한 임차인 마저 당해세 등으로 보증금을 전액 회수할 수 없는 경우가 발생하다보니 임차인을 보호하기 위해 국세우선원칙을 적용하지 않는 것을 내용으로 하는 국세기본법을 개정했습니다. 임차인이 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차인은 보증금반환을 내용으로 하는 판결문을 집행권원으로 해당 부동산에 대해 강제경매를 신청하여 보증금을 회수하는 것이 일반적인데요, 해당 부동산이 매각되면 배당절차에서 보증금을 배당받게 됩니다. 민사집행법 제145조 제2항은 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 한다고 정하고 있습니다. 그 순서를 정리해보면 아래와 같습니다. ① 집행비

명도소송부터 강제집행까지 한번에 해결하세요. [내부링크]

명도소송부터 강제집행까지 한번에 해결하세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송은 판결문만 받는다고 끝나는 것이 아니라, 부동산의 점유가 온전하게 회복 되어야 완벽히 끝나는 것입니다. 명도소송의 진행을 결심하신 의뢰인들께서 가장 궁금해 하시는 것은 ‘내가 지출해야 하는 비용 입니다. 명도소송, 강제집행 비용은 법원실비, 집행실비 및 변호사 수임료가 발생합니다. 1. 법원실비 소제기 후 법원에 납부하는 비용 ① 인지 (소가에 따라 법원에 납부할 수수료) ② 송달료 (우편 비용) ③ 감정료 ④ 기타 (증인 출석비 등) 소송을 제기하는 원고가 우선 납부하고, 추후 소송비용 부담 판결 주문에 따라 패소자에게 이를 청구할 수 있습니다. 2. 집행실비 강제집행에서 발생하는 비용 ① 집행관실에 납부하는 비용 (수수료, 여비 등) ② 집행 절차 시 발생하는 비용 (노무비, 운송비, 보관비 등) 집행권원에 의하여 발생한 집행비용은 당연히 채무자가 부담하므로, (민사집행법 제53조) 채

전입신고 시 주의사항 [내부링크]

전입신고 시 주의사항 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이동연 차장입니다. 이번에는 임대차의 대항력 요건인 전입신고 시 주의사항에 대하여 말씀드리고자 합니다. 전입신고는 거주지가 변경되었을 때 변경된 주소를 관할기관에 신고하는 것입니다. 임차인의 입장에서는 임차부동산의 인도와 더불어 전입신고를 하면 그 다음 날부터 대항력이 발생되므로 전입신고를 하는 것은 매우 중요한 사항입니다. 요즘엔 주민센터를 방문하지 않더라도 정부24(www.gov.kr) 홈페이지에서도 전입신고가 가능하며, 임대차계약 당사자인 임차인이 전입신고를 당장 할 수 없는 상황이더라도 가족 중에 1명이 먼저 전입신고를 한 뒤 추후 세대를 합가하면 가족 중 먼저 전입한 날로부터 대항력을 발생시킬 수도 있습니다. 그러나 전입신고를 하였다고 무조건 안심할 수는 없습니다. 전입신고는 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법이므로, 전입신고의 효력은 사회통념상 그 건물에 거주하는 자로 등록되어 있는 것을 인

임차권등기명령신청에 대해 알려드립니다. [내부링크]

임차권등기명령신청 에 대해 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료되는 경우, 임대차보증금의 반환과 임대차부동산의 명도는 동시이행의 관계에 있습니다. 따라서 보통의 경우 이사 일자에 관리비, 공과금 등을 정산한 후 임차인은 임대인에게 출입문 열쇠 등을 반환함으로써 부동산의 명도를 하고, 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 지급합니다. 그런데, 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임대차보증금의 지급을 하지 않는다면 임차인은 어떤 조치를 취해야 할까요? 우선적으로 취할 수 있는 조치가 바로 「임차권등기명령」의 신청입니다. 「임차권등기명령」을 신청하여 관할법원의 촉탁에 따른 임차권등기를 마쳐야만 새로운 집으로 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 만약, 임차권 등기를 마치지 못한 상태로 임대차보증금을 반환받지 못했는데 새로운 집으로 이사를 가서 주소지를 이전하면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. * 임차권등기명령의 요건

임대인이 필요비를 상환하지 않는 경우, 임차인은 지출한 필요비 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있을까요? [내부링크]

임대인이 필요비를 상환하지 않는 경우, 임차인은 지출한 필요비 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있을까요? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 임대차계약을 체결하면 임대인이나 임차인도 예견할 수 없었던 상황이 발생하곤 합니다. 그런 경우 법적으로 문제가 될 수도 있는데요. 오늘은 사례를 들어 이야기를 시작해보겠습니다. 임대인 A씨와 임차인 B씨는 임대차계약을 체결하였고 B씨는 열심히 영업하며 사업을 운영하고 있었습니다. 그런데 B씨의 영업장 윗층에서 화재가 발생하여 B씨의 영업장까지 타격을 받게 되었고 B씨는 일단 영업을 다시 시작해야 하기에 보수공사를 진행하여 큰 비용이 발생되었습니다. B씨는 예상치 못한 큰 비용이 발생되었지만 일단 영업은 할 수 있게 되어 한시름 놓게 되었으나 월차임을 낼 수 없는 처지에 놓이게 되었습니다. 임차인은 보수공사를 이유로 월차임을 납부하지 못하였다고 임대인에게 항변하였으나 임대인은 2기분(2015. 5. 13.이전)의 월차임을

'집행관이 들려주는 시간과 비용을 절약하는 명도 수업' 강연(이재석 상임고문) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 출처 : 탱크옥션 홈페이지 법무법인 명도 이재석 상임고문님께서 2023년 4월 08일 - 광주광역시 2023년 4월 15일 - 대전광역시 2023년 4월 22일 - 대구광역시 2023년 4월 29일 - 부산광역시 탱크옥션에서 주최하는 '찾아가는 CLASS' 전국투어 강연에서 '집행관이 들려주는 시간과 비용을 절약하는 명도 수업' 이라는 주제로 강연을 진행합니다. 명도 노하우, 강제집행에 대한 기본개념 해설과 집행관 재임 중 경험한 사례 등을 통하여 경매낙찰 후 낙찰자가 해야하는 일, 유체부동산과 동산외의 구별, 집행비용의 절약 방법, 명도 절차와 지식에 관하여 전문적인 강의가 진행될 예정입니다. 출처 : 탱크옥션 홈페이지 Previous image Next image 감사합니다.

[접수중] 23년 5월 독서모임 안내 {접수마감 : 5/10} [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도에서는 명도 교육센터를 운영하고 있고, 명도 교육센터에서는 강의뿐만 아니라 다양한 형태의 모임을 주최하고 있습니다. 다가오는 5월부터는 '지식과 교양의 장'을 위한 독서모임을 개최합니다. 독서모임은 매월 둘째주 목요일 19시~21시에 진행됩니다. 제1회 독서모임 *일시 : 2023년 5월 11일 목요일 19시 *장소 : 서울 서초구 반포대로23길 30, 2층 *장소이용료 : 1만원 *신청 방법 : 포스터 및 하단 안내 참고 정의란 무엇인가 마이클 센델 제1회 독서모임의 도서는 정의론의 세계적 석학, 마이클 센델의 '정의란 무엇인가'입니다. 읽지는 않았더라도 한 번쯤은 들어봤을법한 그 책으로 유명한데, 2014년 발행 후 9년 넘게 베스트셀러를 유지하고 있다고 합니다. 모임참여 방법 ※ 클릭 시 오픈채팅방에 연결됩니다 1. 명도독서모임 오픈카톡에 참여한다. 2. 오픈카톡에 안내된 참가신청을 한다. 3. 장소이용료 1만원을 입금한다.

세입자내보내기 비용을 알려드립니다. [내부링크]

세입자내보내기 비용을 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 부동산에서 퇴거하지 않고 있는 세입자를 내보내기 위해서는 명도소송을 진행해야 합니다. 명도소송은 ‘상대방’을 정확히 특정해서 제기하여야 하며, 계약갱신 거절 또는 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 경우 소송 요건이 충족되어 소제기가 가능합니다. 본론으로 들어가서, 많은 분들이 명도소송을 준비하시면서 비용이 얼마나 들어가는지 궁금해 하시는데요. 그렇다면 명도소송시 발생하는 비용들은 어떤 것이 있는지 설명 드리겠습니다. 1. 변호사 수임료 법무법인 명도는 2013년부터 수임료정찰제를 운용하고 있습니다. 2. 법원실비(본안) 법원에 소장을 접수할 때 인지대와 송달료를 납부하여야 하는데, 일반적으로 30평형 아파트에 대한 명도소송을 진행할 경우 인지대 및 송달료를 합하여 [약 20만 원 ~ 30만 원]이 발생합니다. 3) 법원실비(신청) 명도소송을 제기할 때는 반드시 부동산점유이전금지가처분을 동시에 진행해야

1년 6개월 영리목적 미사용에 관한 대법원 판결의 법리 적용 여부 [내부링크]

1년 6개월 영리목적 미사용에 관한 대법원 판결의 법리 적용 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 오늘은 1년 6개월 영리목적 미사용에 관한 대법원 2021다272346 판결의 법리가, 사실심 변론종결 시 아직 1년 6개월이 경과하지 않은 경우에도 적용될 수 있는지 여부 에 대해 알아보겠습니다. 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 (이하 “대법원 2021다272346 판결”)은, 임대인이 임대차계약 종료 무렵 상가건물의 임박한 재건축 계획을 이유로 임차인이 주선하는 신규임차인과의 신규임대차계약을 상가건물 철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝힘으로 인해 결국 위 신규임대차계약 체결이 무산된 사안에서, 임대인의 위 행위에는 상가건물 임대차보호법(이하 “상가임대차법”) 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유(1년 6개월 영리목적 미사용)를 인정한 바 있습니다. 위 사안은 사실심 변론종결 시 이미 재건축·철거가 진행되어 그로

권리금감정 증거보전신청 [내부링크]

권리금감정 증거보전신청 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용 차장입니다. “임차인은 소송 전 권리금 감정 증거보전신청을 할 수 있습니다” 임대인은 임대차기간이 끝나면 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항 임대인이 ... 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 따라서 임차인이 임대인에게 청구할 수 있는 손해배상액은 ‘신규임차인으로부터 받을 권리금’과 ‘권리금 감정액’ 중 낮은 금액을 청구할 수 있습니다. 그렇다면 임차인은 언제 권리금 감정신청서를 법원에 제출하여야 할까요? 임차인은 임대인이 명도소송을 제기하면 명도소송의 반소로 권리금 소송을 제기하면서 권리금 감정

대한법무사협회 "제3회 법무전문가과정 - 인도·철거집행의 현장" 온라인 강의(이재석 상임고문) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도의 이재석 상임고문님께서 2023년 4월 3일부터 4월 7일까지 대한법무사협회에서 주최하는 제3회 법무전문가과정(경·공매)에서 "인도·철거집행의 현장(1)" 이라는 주제로 온라인 강의를 진행합니다.

명도집행(강제집행) 전략을 잘 준비해야 합니다. [내부링크]

명도집행(강제집행) 전략을 잘 준비해야 합니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송에서 승소했다고 다 끝났다는 생각이 드시겠지만, 세입자를 찾아가 강제로 쫓아낼 순 없습니다. 현실에서 자진 인도하는 세입자는 많지 않습니다. 이런 상황에서 방법은 명도집행(강제집행)을 할 수 밖에 없습니다. 그런데 판결을 받고 집행이 모두 끝난 후 발생된 집행비용도 전부 세입자에게 청구를 할 수 있는데, 왜 명도집행(강제집행)이 고민될까요? 그 이유는 명도집행(강제집행)이 매우 까다롭고, 번거로운 일이기 때문입니다. 판결문만 집행관사무소에 제출하면 집행관사무소에서 알아서 명도집행(강제집행)을 처음부터 끝까지 해주는 것으로 생각했다가는 돈과 시간을 허비하는 일들도 부지기수입니다. 그렇다면 판결 이후 명도집행(강제집행) 절차가 어떻게 진행되는지, 알아보도록 하겠습니다. 강제집행 신청 부동산 소재지 관할 법원 집행관실에 강제집행 신청서를 접수하고, 비용을 납부하면 집행 일정이 잡힙니다. (1)

불법점유자에 대한 점유이전금지가처분과 영업금지가처분 [내부링크]

불법점유자에 대한 점유이전금지가처분과 영업금지가처분 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 오늘은 임대인 소유의 건물을 불법하게 점유해 영업중인 자에 대하여 취할 수 있는 법적 조치인 가처분에 대해 안내드리고자 합니다. 가뜩이나 임대인이 본인 소유 부동산에 대한 소유권 행사도 방해받고 있어 손해도 막심한데 불법점유자는 적극적으로 사업을 홍보하면서 영업을 하고 있는 경우입니다. 이런 경우가 실제로 빈번하게 발생하는데, 실제 사례는 상당히 복잡한 면이 있어서 독자분들의 이해를 위해 위에서 말씀드린 것과 같이 간단한 사실관계로만 전제로 하여 설명을 드려볼게요. 임대인 나임대씨는 임차인 나임차씨와 임대차계약을 체결하였고, 임차인 나임차씨는 상가에서 갈비탕 맛집을 운영하고 있었습니다. 그런데 임차인 나임차씨는 차임을 3기 연체하게 되었고, 임대인 나임대씨는 임차인 나임차씨에게 임대차를 해지할테니 즉시 임대차목적물을 인도해달라는 취지의 내용증명을 발송했습니다. 당초 나임대씨와

한국민사집행법학회 2023년 춘계 학술대회 발표(이재석 상임고문) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도의 이재석 상임고문님께서 2023년 3월 18일 한국민사집행법학회에서 주최한 2023년도 춘계학술대회에서 "부동산 인도·철거집행 불능처분 관련 이의신청·특별항고에 관한 최근 판례의 동향" 이라는 주제로 발표하였습니다. Previous image Next image

임대인에 대한 개인회생절차가 종료되어 면책결정을 받은 경우 임차인이 임대차보증금반환청구를 할 수 있는지 여부 [내부링크]

임대인에 대한 개인회생절차가 종료되어 면책결정을 받은 경우 임차인이 임대차보증금반환청구를 할 수 있는지 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 유영선 고문입니다. 주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차인이 있는 상태에서, 임대인이 개인회생절차를 신청하여 임차인의 임대차보증금반환채권을 개인회생절차에서 채권자목록에 기재하였고 변제계획에 따라 변제를 완료함으로써 개인회생절차가 종료되어 면책결정을 받은 경우, 임차인의 임대차보증금반환채권에도 면책의 효력이 미쳐 임차인은 임대차보증금의 반환판결을 받았어도 이에 기초한 강제집행을 신청할 수 없게 되는 것일까요? 만일 임차인에게 강제집행이 허용되지 않는다면 주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차인에게는 아주 중대한 문제가 아닐 수 없습니다. 이 문제는 상가건물 임차인에게도 동일하게 발생합니다. 이와 관련된 사안에 대하여 대법원 판례를 살펴보고자 합니다. 우선 사안은 다음과 같습니다. 임차인은 임대인으로부터 임대차보

전세보증금반환소송 임차권등기명령신청에 대해 알려드립니다. [내부링크]

전세보증금반환소송 임차권등기명령신청에 대해 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료될 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 그러나, 현실에서 많은 수의 임대인은 새로운 세입자가 구해져야 보증금을 반환할 수 있다는 의사를 표시하거나, 언제까지 반환하겠다는 의사를 표시하지 않습니다. 당연히 받아야 할 돈이지만, 정확한 시기를 통보받지 못한다면 이사를 준비해야 하는 세입자는 조급해집니다. 전세보증금을 지키시려는 세입자분들께 보증금반환소송, 임차권등기명령에 대한 정보, 수임료를 법무법인 명도에서 아래와 같이 알려드립니다. 1. 보증금반환소송의 요건 보증금반환소송은 ① 계약이 종료되거나, 계약이 종료될 예정임에도 ② 집주인이 보증금반환을 하지 않거나, 하지 않을 예정인 경우 가능합니다. 위 ①, ② 조건이 충족되어야 하므로, 가급적 갱신거절 또는 계약해지와 동시에 집주인에게 보증금반환을 요청하시는 게 좋습니다. ※ 집주인의 보증금반환

권리금 회수기회 방해행위에 따른 손해배상책임의 지연손해금 기산일 [내부링크]

권리금 회수기회 방해행위에 따른 손해배상책임의 지연손해금 기산일 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 의하면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등으로 임차인이 신규임차인과의 권리금 계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하면서, 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하되, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있습니다. 즉, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하였다면 임차인이 신규임차인으로부터 받기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 손해배상으로 지급하여야 한다는 것인데요. 이 때에 임대인의 손해배상금에 대한 지연손해금이

[종료] 23년 4월 강의일정 안내 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. "내 전세금 지키기" 2023년 4월 강의일정은 아래와 같습니다. 감사합니다.

명도(인도)단행가처분 [내부링크]

명도(인도)단행가처분 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 임차인을 명도하여야 할 때 임대인을 주저하게 만드는 것은 소송 기간입니다. 또한, 소송을 위해 발생되는 변호사 선임료도 임대인에게는 큰 부담이 됩니다. 소송기간은 6개월 이상 소요가 되고, 임차인에게는 항소 등의 기회가 있기에 되려 임차인이 1년 이상 버틸것이라고 엄포를 놓습니다. 이러한 현실의 한계에 답답함을 느낄 수 밖에 없는 임대인의 심리를 알기에 임차인들은 거액의 이사비용 또는 합의금을 요구하기도 합니다. 이런 경우 6개월 이상의 기간이 소요되는 소송만이 해결책일까요? 더 빠르게 인도받을 수 있는 방법은 없을까요? 라는 질문에 저희가 제시해드릴 수 있는 해법은 명도(인도)단행가처분입니다. 인도청구권의 실현은 본안판결(소송)에 기한 강제집행이 원칙이지만 ① 채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건적인 인도청구권이 분명하거나, ② 본안소송에 의할 경우 권리실현의 지연으로 채권자의 손해가 현저히 큰 경우 등

"상가권리금소송" 비용을 알려드립니다. [내부링크]

“상가권리금소송” 비용을 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 상가건물임대차보호법상 (이하 ‘상임법’) 권리금 조항이 신설(2015. 5. 13.) 되기 전까지 권리금을 회수하려면 임대인에게 권리금 중 상당액 (ex. 바닥권리금)을 지급하고도 한 푼도 못 건지고 나왔는데 임대인이 같은 업종으로 장사를 하는 경우 등 임대인이 임차인의 권리금을 침탈하는 행위가 비일비재했습니다. 권리금 조항이 신설되고도, 대법원 판례가 나올 때까지 (대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 손해배상) 권리금소송에서 임차인이 승소하는 경우가 드물었습니다. 그러나 대법원 판례가 나온 현재까지도 권리금소송의 요건을 갖추지 못해 패소하는 경우가 여전히 많습니다. 1. 권리금소송이란? 임대인이 정당한 이유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하여 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받지 못한 경우 권리금 상당액을 임대인에게 손해배상으로 청구하

(사)한국척수장애인협회 후원회장 위촉(김종익팀장) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 김종익 팀장님께서 2023년 2월 28일 사단법인 한국척수장애인협회 "후원회장"으로 위촉되었습니다. Previous image Next image

강제집행정지를 위한 공탁금 청구 방법 [내부링크]

강제집행정지를 위한 공탁금 청구 방법 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 건물인도 청구 소송에서 승소한 원고는 “가집행할 수 있다”라는 문구 때문에 항소심 결과를 기다리지 않고도 강제집행을 할 수 있습니다. 반대로 피고 입장에서는 부당한 1심 판결에 항소하여 2심 재판부의 판단을 새롭게 받을 수 있지만, 판단 전에 강제집행이 되어버린다면 억울할 수 밖에 없을 것입니다. 이렇게 억울한 피고들을 구제해주는 절차가 강제집행정지 절차인데, 강제집행을 할 수 있는 권한을 상소심 판단시까지 정지시킴으로 부당한 판단으로 인한 피해를 당하지 않도록 하는 제도를 마련해두고 있습니다. 다만, 이러한 제도를 피고가 악용할 경우 시간이 지체됨으로 인한 원고의 손해가 있을 수 있기에 재판부는 피고에게 공탁을 명하게 됩니다. 이 공탁을 강제집행정지를 위한 공탁이라 부릅니다. 공탁금액의 산정은 판사의 재량이고, 집행정지 신청을 했던 피고가 승소하는 경우에는 피고가 전액 출급하며, 패소한 경

임대인이 전세자금대출 협조에 응하지 않는 경우, 대응방안 [내부링크]

임대인이 전세자금대출 협조에 응하지 않는 경우, 대응방안 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 아파트, 주택 등에 대한 임대차계약 체결시, 임차인은 그 임대차보증금을 지급하기 위해, 금융기관 등으로부터 전세자금을 대출받는 경우가 많습니다. 최근에는 임차인이 전세자금대출을 받을 수 있도록 임대인이 협조해 주기로 약속하고 여러 가지 이유로, 나중에 협조를 해주지 않아, 임차인으로서 난감한 상황에 직면하게 되는 경우가 빈번히 발생하고 있습니다. 이번에는 임대인이 전세자금대출 협조에 응하지 않을 경우, 임차인이 취할 수 있는 몇 가지 대응방안에 대해 말씀 드려 보고자 합니다. 원칙적으로, 임대차보증금은 임차인이 스스로 그 책임 하에 마련해야하는 돈으로, 임차인이 전세자금대출을 받는데 협조할 의무가 임대인에게 있는 것으로 보기 어렵습니다. 따라서, 임대인에게 그러한 의무를 부담케 하기 위해서는, 임대차계약에 해당 내용을 명시적으로 규정하거나, 구두로만 약정할 경우에는 그에

임차권등기명령신청 비용을 알려드립니다. [내부링크]

임차권등기명령신청 비용을 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료되는 경우, 임대차보증금의 반환과 임대차부동산의 명도는 동시이행의 관계에 있습니다. 따라서 보통의 경우 이사 일자에 관리비, 공과금 등을 정산한 후 임차인은 임대인에게 출입문 열쇠 등을 반환함으로써 부동산의 명도를 하고, 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 지급합니다. 그런데, 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임대차보증금의 지급을 하지 않는다면 임차인은 어떤 조치를 취해야 할까요? 우선적으로 취할 수 있는 조치가 바로 「임차권등기명령」의 신청입니다. 「임차권등기명령」을 신청하여 관할법원의 촉탁에 따른 임차권등기를 마쳐야만 새로운 집으로 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 따라서 주택의 인도와 전입신고(주민등록)를 대항력의 취득 및 존속요건으로 규정하고 있는 주택임대차보호법에 의해, 임대차보증금을 반환받지 못한 채 새로운 집으로 이사를 가서 주소지를

임대인의 지위가 매수인에게로 승계되는데 반대한다면 [내부링크]

임대인의 지위가 매수인에게로 승계되는데 반대한다면 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 부동산 거래를 하다 보면 소위 “세안고 매매”라는 표현을 종종 보게 됩니다. 말 그대로 기존의 전세, 월세 세입자를 그대로 둔 채로 집주인과 부동산 매매계약을 체결하는 것입니다. 법원은 이러한 법률관계에 대해, 부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다. ( 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결, 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결 등 참조). 고 판시하고 있습니다. 부동산 양도인과 양수인은 기존 임차인의 동의 없이도 매매

명도집행 제도 이렇게 해야 정상화된다! [내부링크]

명도집행 제도 이렇게 해야 정상화된다! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 상임고문/명도연구소장 이재석입니다. ‘경매의 꽃은 명도’라는 말까지 있을 정도로 우리나라에서 부동산 명도집행 제도는 정상적으로 작동하지 못하고 있습니다. 그 원인은, ① 강제집행에 대한 저항이 범죄라는 인식이 희박하고, ② 집행관이 민사집행법에 따라 원조 요청을 하면 경찰은 출동은 하되 채무자의 저항을 제압하지 않으며, ③ 점유자 교체에 의한 집행방해를 막을 수 있는 법적인 장치가 없다 는 데에 있습니다. 2019년 1월부터 2022년 12월까지 집행관이었던 저는 이렇게 보고 있습니다. 명도집행 제도가 정상적으로 작동하기 위해서는 다음 3가지가 하루빨리 실현되어야 합니다. 2022년 11월 법원공무원교육원에서 120분 동안 일본 최고재판소와 법무성 공무원 등을 대상으로 이 주제로 강연을 한 적이 있습니다. 그 내용을 요약하면 다음과 같습니다. 첫째, 집행을 방해하는 것 자체가 범죄라는 인식이 정립(正立)되어야

복잡한 부동산 명도소송비용을 알려드립니다. [내부링크]

복잡한 부동산 명도소송비용을 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 부동산 명도소송은 법률상의 사유로 임대차계약이 종료되거나, 종료될 예정임에도 임차인이 부동산의 인도를 거부하는 경우 소 제기가 가능합니다. 다수의 분들이 명도소송을 어렵지 않다고 생각하여 상황이 생기고 나서야 소송을 준비하시는 경우가 많습니다. ‘명도소송은 최대한 빨리 제기할수록 좋다’ 라는 불문율이 있습니다. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법이 임차인을 보호하기 위해 지속적으로 개정되고 있는 추세라 임대인의 권리는 날로 축소되고 있으며, 소송 기간이 짧지 않기 때문에 쉽게 생각하다가는 소중한 재산의 권리 행사가 그만큼 늦어지게 됩니다. 따라서, 명도소송을 몇 번 겪어보신 임대인들의 경우 임대차계약 체결 당시부터 제소전 화해를 체결하기도 합니다. 하지만 현실적으로 모든 임대차계약에 대하여 제소전 화해를 할 수는 없으므로, 문제가 발생한다면 명도소송을 요건이 발생하는 즉시 최대한 빠르게 제기하는 게 최

[종료] 23년 3월 강의일정 안내 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. "내 전세금 지키기" 2023년 3월 강의일정은 아래와 같습니다. 감사합니다.

인도집행 시 강제집행의 목적물이 아닌 동산을 제거하여 보관하는 것이 곤란하다는 사유로 집행불능으로 처리할 수 있는지 여부 [내부링크]

인도집행 시 강제집행의 목적물이 아닌 동산을 제거하여 보관하는 것이 곤란하다는 사유로 집행불능으로 처리할 수 있는지 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 유영선 고문입니다. 집행관은 부동산의 인도를 집행할 때 강제집행의 목적물이 아닌 동산이 있는 경우 그 동산은 제거하여 채무자나 채무자의 친족 등에게 인도하여야 합니다. (민사집행법 제258조 제3항, 제4항) 만일 채무자 등이 없는 때에는 집행관은 동산을 스스로 보관할 수도 있고 채권자나 제3자를 보관인으로 선임하여 보관하게 할 수도 있습니다. 그런데 강제집행의 목적물이 종교시설인 납골당 건물인 경우 그 안에 다수의 유골이 안치되어 있다면 위임 받은 집행관으로서도 난감할 수 밖에 없을 것입니다. 납골당에 유골을 안치한 유족들로서는 비용을 지불하고 일정기간 유골을 안치했는데 운영자가 더 이상 운영할 수 없게 되었으니 이를 회수해 가라고 할 경우 선뜻 응할 유족이 있을 리 없고, 채무자나 채무자의 친족이 협조할 리도 없을 것입니다.

전세보증금반환소송(임차권등기명령신청) 서둘러 확인하세요!! [내부링크]

전세보증금반환소송 (임차권등기명령신청) 서둘러 확인하세요!! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 최근 대출금리가 8%대를 돌파하고, 부동산 매매 거래 지수가 하락함에 따라 어떤 부동산 전문가들은 본격적인 부동산 침체기가 전망된다고 합니다. 만약 위와 같은 전망대로 부동산 하락장이 계속된다면 최근 1-2년 사이에 체결한 전세계약이 가장 큰 타격을 받을 것으로 예상됩니다. 신규 세입자로부터 전세금을 지급받아 이전 세입자에게 지급하는 관행이 있는데, 금리 인상에 따라 전세 선호도가 낮아져 신규 세입자를 찾기도 어려운 상황에서, 신규 세입자가 있다고 하더라도 집주인은 낮아진 전세가에 대한 차액을 마련하지 못해 결국 세입자에게 전세보증금반환을 하지 못하게 될 가능성이 높습니다. 집주인이 전세보증금을 반환하기 위해 자금을 확보하는 등 최선을 다하면 다행이지만 수 억 원에 달하는 보증금 차액을 마련하기는 쉽지 않을 것입니다. 따라서, 임대차계약 종료 또는 종료 예정임에도 집주인이 보증금을

집행 이후 창고에 보관중인 물건에 대한 유치권 행사 가부 [내부링크]

집행 이후 창고에 보관중인 물건에 대한 유치권 행사 가부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 이번에도 저희 명도에서 진행하였던 실제 사례를 들어 설명드리겠습니다. 임대인은 명도소송 승소 이후 인도집행을 통해 목적물을 인도받기 위해서는 목적물에 적치되어있는 채무자(임차인 등)의 물건을 목적물에서 반출해야 하며 반출한 물건들은 창고에 보관하게 됩니다. 이 경우 창고이용 기간을 3개월로 하여 계약을 하게 되는데요. 이와같이 3개월 계약을 하는 이유는 창고에 보관중인 물건들에 대한 매각명령 절차가 진행되고, 매각까지 소요되는 기간이 평균적으로 3개월정도 걸리기 때문입니다. 그리고 이렇게 채무자(임차인 등)의 물건에 대해 매각명령 절차를 진행하는 이유는 첫번째로 물건의 소유자들이 물건들을 가지고 가지 않기 때문이며, 두번째로는 찾아가거나 폐기하지 않아 창고에 계속 보관하면 창고비용이 평생 나올 수 있기 때문입니다. 결국 명도소송이 완벽하게 끝나는 것은 상대방이 물건을 찾

상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 그 기간의 기산점 [내부링크]

상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 그 기간의 기산점 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용 차장입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호는 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 정당한 사유가 있다고 본다. 라고 규정하고 있습니다. 그렇다면 1년 6개월의 기산점은 언제부터일까요? 먼저, ① 임차인의 상가건물 인도일부터 라는 판결이 있습니다. 서울중앙지방법원 2022가합505086(본소) 건물인도, 2022가합505093(반소) 손해배상(기) 판결은, 원고(임대인)가 이 판결에 따라 피고로부터 위 점포를 인도받아 일정 기간 공실로 둔다고 하더라도”... 위 점포를 영리목적으로 ... 사용하지 않는 기간은 1년 6개월 이상이 될 수 없다 라고 판시하고 있습니다. 다음으로, ② 임대차계약 종료일부터 라는 판결이 있습니다. 서울중앙지

23년 3월 강의결과 안내 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. "내 전세금 지키기" 2023년 3월 세 번째 강의도 많은 참석자분들의 열화와 같은 성원에 힘입어 성황리에 마무리되었습니다. 회차가 거듭되는 만큼 강의의 내용이나 진행이 전보다 더 나아지는 모습이었습니다. 강의 후 이어진 질의 응답 시간은 당사자만이 알 수 있는 가장 궁금한 부분을 해결할 수 있는 유익한 시간이었습니다. 3월 강의 하이라이트 영상입니다. https://www.youtube.com/watch?v=LLU5qdSIKZ0 매회 보완하고 노력하여 보다 나은 알찬 강의를 제공드릴 수 있도록 더 노력하겠습니다. 앞으로 “내 전세금 지키기” 특별 강의는 법무법인 명도의 별관에서 진행됩니다. 자세한 사항은 법무법인 명도의 네이버 카페 https://cafe.naver.com/myongdomaster 에서 확인하실 수 있습니다. 4월 강의신청은 네이버 카페에서 신청 가능합니다. 감사합니다.

23년 2월 강의결과 안내 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. "내 전세금 지키기" 2023년 2월 두 번째 강의도 많은 참석자분들의 열화와 같은 성원에 힘입어 성황리에 마무리되었습니다. 두 번째 개최되는 만큼 첫 번째 강의보다는 더 나은 모습이었습니다. 강의 후 이어진 질의 응답 시간은 당사자만이 알 수 있는 가장 궁금한 부분을 해결할 수 있는 유익한 시간이었습니다. 매회 보완하고 노력하여 보다 나은 알찬 강의를 제공드릴 수 있도록 더 노력하겠습니다. 3월의 강의 신청은 지지옥션->교육/커뮤니티->강의안내/신청 "내 전세금 지키기" 무료 교육에서 14일 오후 6시까지 신청 가능합니다. 감사합니다.

임대차보호법의 대항력 [내부링크]

임대차보호법의 대항력 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이동연 차장입니다. 임대차보호법에서 가장 중요한 것은 바로 대항력입니다. 이번에는 대항력의 의미와 대항력의 요건 및 주의사항에 대하여 말씀드리고자 합니다. 첫 번째, 대항력(對抗力)의 국어사전상 의미는 “대항하는 힘”입니다. 그렇다면 누구에게? 무엇을? 대항할 수 있다는 것일까요? 일반적으로 법률관계는 당사자 사이에서만 효력이 발생됩니다. 따라서 임차인이 있는 임대부동산의 소유자가 매매를 원인으로 변경될 경우, 매수인의 입장에서는 매수인은 매도인과 임차인이 체결한 임대차계약의 당사자가 아니기 때문에 임차인을 불법점유자로 볼 수 있어서 임차인의 귀책사유가 없음에도 임차인은 임대차 계약기간이 만료되지 않았거나, 임대차보증금을 반환받지 못한 경우에도 아무런 대항을 하지 못한 채 매수인에게 임대부동산을 인도해 주어야 하는 상황이 발생하게 됩니다. 바로 이와 같은 임차인의 불이익을 방지하기 위하여 임대차보호법에 대항력이라는 규정을 두고

교육본부장 영입 - 前) 서울시 소상공인과 주무관 황규현 본부장 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도는 '황규현' 前)서울시 소상공인과 주무관님을 교육본부장으로 영입하였습니다. [약력사항] 홍익대 법학과 박사 졸업 법무법인 명도 교육본부장 前) 서울특별시 소상공인과 주무관 前) 황규현부동산연구소 대표 現) 전국대학교부동산교육협의회 민사법 교수 現)수원과학대학교 행정직공무원과 강사 [저서] NEW 상가임대차 분쟁솔루션 (2022) 부동산법 실무 용어사전 1000 (2019) 부동산 거래와 판례 (2018) 상가임대차 분쟁솔루션 (2017) 한권으로 끝내는 부동산분쟁해결 (2015)

서울신문(윤수경기자) - 언론보도 변호사인터뷰 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정민경 변호사님과 황규현 교육본부장님께서 2023년 1월 법무법인 명도와 지지옥션이 함께하는 "내 전세금 지키기"강의 관련하여 2023년 02월 20일자 서울신문 "전세 이사 3일 만에 압류 확인, 괜찮을까요?" 언론보도에 대한 언론사의 요청에 따라 변호사 인터뷰를 진행했습니다. [기사원문] https://n.news.naver.com/article/081/0003340428?sid=101 “전세 이사 3일 만에 압류 확인, 괜찮을까요” “전세로 이사한 지 3일 만에 등기사항전부증명서에 새로 압류 8000만원이 잡혀 있는 걸 확인했어요. 게다가 전세 7억원에 들어온 집이었는데, 1년여 사이 매매가격이 전셋값만큼 떨어졌어요. 제 권리에 지장이 있을까요 n.news.naver.com [원문 중 인터뷰 내용 발췌]

23년 1월 강의결과 안내 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. "내 전세금 지키기" 2023년 1월 강의는 많은 참석자분들의 열화와 같은 성원에 힘입어 성황리에 마무리 되었습니다. 앞으로 매월 개최되는 만큼 매회 보완하고 발전 된 알찬 강의를 제공드릴 수 있도록 더 노력하겠습니다. 1월 강의 하이라이트 영상을 배포합니다. https://www.youtube.com/watch?v=CIQkRM-8-ec&t=2s 이번 1월 강의에는 서울신문 윤수경 기자님께서도 귀한 시간을 내주시어 교육생분들과 함께 자리하여 청강하셨으며, 이후 당사의 정민경 변호사님, 황규현 교육본부장님과의 인터뷰 후 언론보도가 진행되었습니다. [기사원문] https://n.news.naver.com/article/081/0003340428?sid=101 “전세 이사 3일 만에 압류 확인, 괜찮을까요” “전세로 이사한 지 3일 만에 등기사항전부증명서에 새로 압류 8000만원이 잡혀 있는 걸 확인했어요. 게다가 전세 7억원에 들어온 집이었는데,

신탁공매의 유찰 해결 방법 [내부링크]

신탁공매의 유찰 해결 방법 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 한 번에 달릴 때 천리를 달리는 말을 천리마(千里馬)라 합니다. 보통 말은 장거리를 달릴 수 없지만 천리마는 매우 먼 거리를 한 번에 달릴 수 있습니다. 그래서 천리마는 유능한 인재를 말하거나 한 번에 해결하는 능력을 비유할 때 쓰입니다. 천리마 같은 해결책이라 참으로 달콤하지 않습니까? 그런데 과연 세상 모든 문제가 천리마처럼 한 번에 해결되는 일이 많을까요? 이미 2천 년 전에 천리마 같은 해결책에 대해 비판한 사람이 있습니다. 전국시대 한비자는 스승인 순자의 말을 인용하여 “천리마가 하루에 천리를 달린다지만, 느린 말도 열흘을 달리면 천리마를 따라잡을 수 있다 夫驥一日而千里, 駑馬十駕, 則亦及之矣 라고 말하며, 천리마만 찾는 세태를 비판했습니다. 한비자의 말은 지금 같은 복잡한 세상 문제를 미리 예견한 거 같지 않나요? 천리마를 타면 단숨에 천리를 가겠지만, 백리마다 보통 말 한 마리씩 배치해 파발

임대차보증금이 압류된 경우, 임대차계약의 갱신 가능성 [내부링크]

임대차보증금이 압류된 경우, 임대차계약의 갱신 가능성 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 이번에는 임대차보증금반환채권이 압류, 가압류되거나 질권이 설정된 경우(이하 “압류 등”), 임대차계약의 갱신이 가능한지에 대해 살펴보고자 합니다. 임대차보증금반환채권에 대해 압류 등이 이루어진 경우, 채무자인 임대인으로서는 임차인에게 임대차보증금을 임의로 반환할 수 없고, 압류권자 등의 이익을 해하는 일체의 변경을 행할 수 없는바, 임대차계약의 갱신 역시 그러한 금지에 반하는 것은 아닌지 문제됩니다. 우선, 임대차보증금반환채권이 양도된 경우 임대차계약의 합의 갱신이 위 채권의 양수인에게도 미치는지에 대해, 대법원은 임대차보증금반환채권이 양도된 경우와 관련하여, 임대인이 임대차보증금반환채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여 미칠 수 없

공유물의 공동임대에 있어서 갱신거절 및 해지통보의 각 요건 [내부링크]

공유물의 공동임대에 있어서 갱신거절 및 해지통보의 각 요건 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 보통 임대차는 임대인 1명, 임차인 1명인 경우를 많이 생각하곤 합니다. 그러나 여러 사람이 공동으로 임대인이 되는 경우도 있는데요. 부동산이 단독 소유가 아닌 공유인데, 공유자가 공동임대인이 되어 임차인과 임대차관계를 맺는 경우가 대표적입니다. 애초에 공동임대인으로 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우가 있을 수 있고, 부동산을 지분별로 공동매수하는 등으로 임대인의 지위를 각 승계하여 공동임대인이 되는 경우도 있을 수 있습니다. 이렇게 부동산을 공유하면서 공동임대인이 된 경우, 임대차관계를 더 이상 지속할 마음이 없어 갱신 거절을 하거나 또는 임차인이 임대차계약상 의무를 위반하여 임대차계약을 해지하려 할 때에 누가 하여야 하는지 문제될 수 있습니다. 어떤 상가를 A, B, C가 각 1/3 지분으로 소유하고 있고 A, B, C가 공동임대인이 되었다고 가정해 보겠습니다. 이

법원 강제집행정지 결정에 담보제공명령이 없는 경우 [내부링크]

법원 강제집행정지 결정에 담보제공명령이 없는 경우 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 이번 사례는 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구권 행사에 대하여 실거주를 이유로 갱신요구를 거절하면서 임대차목적물을 인도하라고 청구하였고, 1심에서 임대인이 승소해서 임차인이 바로 쫓겨날 위기에 처했으나 법무법인 명도의 강제집행 정지 신청을 통해 담보제공명령 없이 강제집행을 정지한 사례를 말씀드리고자 합니다. 담보제공명령이 없이 강제집행정지 신청이 인용된 사례는 아주 드물고 예외적이긴 합니다만, 본 결정이 분명히 존재하는 이상 담보제공 자체가 부담되어 강제집행 정지신청이나 혹은 보전처분 신청을 고민하시는 분들이 참고하셨으면 합니다. 실무상 담보제공 자체가 부담되어 집행정지나 보전처분을 포기하고 혹은 실제로 집행정지 결정이나 보전처분 결정을 받더라도 결국 담보제공을 하지 못해 신청이 각하되는 경우도 빈번하기 때문입니다. 우선 사실관계를 간략하게 말씀드릴게요. 임대인은 투자자로서

실거주 거짓말한 임대인의 손해배상책임 [내부링크]

실거주 거짓말한 임대인의 손해배상책임 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 임대인이 실거주를 이유로 임대차계약의 갱신을 거절해 놓고 실제로는 제3자에게 집을 “매도”했다면, 이때 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있을까요? 현행 주택임대차보호법 제6조의2 제5항은 임대인이 제1항 제8호의 사유로 (임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우) 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. 고 규정하고 있을 뿐, 임대인이 제3자에게 주택을 "매도”한 경우에 대해서는 명시적으로 규정하고 있지는 않습니다. 이런 이유에서인지 작년만 해도 임대인의 손해배상책임을 부정하는 판례가 나오기도 했습니다. 법무법인 명도에서 직접 수행했던 사건인데, 임대인이 임차인 퇴거 후 일정 기간 실거주하다가 임대차 종료일로

명도집행(강제집행) 절차와 비용을 알려드립니다. [내부링크]

명도집행(강제집행) 절차와 비용을 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 1. 집행권원 명도집행을 하려면 먼저 인도를 명하는 판결이 있어야 하는데, 명도소송에서 승소하게 되면, 아래와 같은 내용의 판결이 선고됩니다. 그리고 판결문을 송달받은 날로부터 2주 내로 쌍방이 상소하지 않을 경우 판결은 확정됩니다. 강제집행의 경우 제3항의 ‘가집행’ 주문으로 판결 확정 전이라도 강제집행이 가능합니다. 2. 명도집행 절차 (1) 강제집행신청서 접수 인도받을 목적물의 관할법원 집행관실에 강제집행을 신청할 수 있습니다. (2) 접수증 수령 및 비용 납부 강제집행은 보통 1차 계고 집행, 2차 본집행 일정으로 진행됩니다. (집행관 판단하에 1회 이상 계고 집행이 추가될 수 있습니다.) 계고 집행은 임차인에게 자진인도할 기회를 주는 것으로 일반적으로 주거용 2주, 상업용 1주의 기한이 주어집니다. 만약 계고기한 내 자진인도할 경우 임대인은 집행이 필요 없게 되므로 시간과 불필요한 비용

집행문과 승계집행문, 그리고 각 효력 [내부링크]

집행문과 승계집행문, 그리고 각 효력 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필 본부장입니다. 집행문, 승계집행문. 일반인 입장에서는 참 어려운 단어입니다. 어느 경우에 쓰는 단어인지, 판결문 외에 집행문과 승계집행문이 왜 필요한지 본 칼럼을 통해 다뤄보도록 하겠습니다. 먼저 집행문이란 집행권원에 집행력 있음과 집행당사자를 공증하기 위하여 법원사무관등이 공증기관으로서 집행권원의 끝에 덧붙여 적는 공증문언을 말합니다. (민집 29조1항, 2항) 쉽게 말해서 집행권원(판결문 등)이 유효한 상태이며, 집행 대상이 누구인지에 대해 표시해주는 문서라 할 수 있습니다. 집행기관은 이 집행문을 보고 강제집행 개시여부를 결정하게 됩니다. 승계집행문이란 집행문의 기본적인 개념과는 동일하며 단지, 집행 대상자가 피고가 아닌 피고의 지위를 승계받은 자로 바뀌어 표시되는 공증문언을 말합니다. 예를 들어 A에게 1천만원을 배상받는 판결을 받은 후 A가 사망하였을 때 A의 채무를 상속인이 승계한 경우 상속인에

복잡한 부동산명도 비용을 알려드립니다. [내부링크]

복잡한 부동산명도 비용을 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 부동산 명도소송은 법률상의 사유로 임대차계약이 종료되거나, 종료될 예정임에도 임차인이 부동산의 인도를 거부하는 경우 소 제기가 가능합니다. ‘명도소송은 소송을 빨리 제기할수록 좋다’ 라는 불문율이 있습니다. 따라서, 명도소송을 몇 번 겪어보신 임대인들의 경우 임대차계약 체결 당시부터 제소전화해를 체결하기도 합니다. 하지만 현실적으로 모든 임대차계약을 제소전화해를 할 수는 없으므로, 결국 명도소송은 요건이 발생하는 즉시 최대한 빠르게 제기하는 게 최선입니다. 명도소송비용 명도소송비용은 크게 법원비용, 집행비용 및 변호사 수임료로 나뉩니다. (1) 법원비용 법원에 납부하는 비용으로 ① 인지대(소가에 따른 인지 비용) ② 송달료(우편 비용) ③ 감정료 등 원고가 우선 납부한 후 판결 주문의 소송비용 부담 비율에 따라 각 부담하게 됩니다. (2) 집행비용 집행관실 등에 납부하는 비용으로 ① 집행관에게 납부하는

명도소송비용, 최소한으로 처음부터 끝까지 완벽한 일처리를 원한다면 [내부링크]

명도소송비용, 최소한으로 처음부터 끝까지 완벽한 일처리를 원한다면 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송부터 명도집행까지 얼마가 드나요? 처음 법무법인 명도에 전화 주시는 고객들께서 가장 많이 물어보시는 질문입니다. 즉, 명도소송의 진행을 결심하신 의뢰인들께서 가장 궁금해 하시는 것은 ‘내가 지출해야 하는 비용’입니다. 그래서 명도소송비용에 대해서 속시원하게 말씀드리겠습니다! 법무법인 명도는 1) 일반명도소송 2) 특수명도소송 3) 권리금소송 4) 강제집행 크게 4가지 분야의 특화된 업무를 하고 있으며 변호사 수임료를 정찰제화하여 합리적인 변호사 보수를 제시하고 있습니다. 변호사 보수를 소송의 ‘난이도’에 따라 임의로 책정하는 것이 아닌, 소송의 ‘유형’에 따라 의뢰인께서 원하는 방식을 직접 선택할 수 있게 ‘기준’을 마련했습니다. 간혹 명도소송을 간단한 소송이라고 생각하시고, 나홀로 소송을 하셨다가 잘못된 판결로 인해 강제집행이 진행되지 않아 뒤늦게 법무법인 명도를 찾아

토지임대차의 임대차기간 만료 시 지상건물을 철거하여 토지를 인도하기로 약정한 경우 임차인의 지상물매수청구권 인정 여부 [내부링크]

토지임대차의 임대차기간 만료 시 지상건물을 철거하여 토지를 인도하기로 약정한 경우 임차인의 지상물매수청구권 인정 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 유영선 고문입니다. 건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지임대차의 임대차기간이 만료된 경우 민법 제643조는 임차인의 지상물매수청구권을 인정하고 있는데, 그 이유는 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것이라고 할 것입니다. 임차인이 지상물매수청구권을 행사하기 위해서는 ① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 하는 토지임대차여야 하고 ② 임대차기간이 만료되거나 임차권이 소멸되어야 하며 ③ 건물, 수목 기타 지상시설이 현존하여야 하고 ④ 임대인이 임차인의 갱신청구를 거절하여야 합니다. 위 요건과 관련하여 몇 가지 주의사항을 살펴보겠습니다. 먼저, 임차인의 지상물매수청구권이 인정되기 위해서는 임대차기간이 만료되거나 소멸되어야 하므로, 임대

23년 2월 강의일정 안내 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. "내 전세금 지키기" 2023년 2월 강의일정은 아래와 같습니다. 감사합니다.

[1월 무료특강] "내 전세금 지키기" 성공적 개최 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도와 지지옥션이 함께하는 "내 전세금 지키기" 1월 무료특강이 성황리에 마무리 되었습니다. 또한 2월 16일 예정 된 특강 또한 1월 18일 신청자 마감이 조기 종료되었습니다. 2월 특강은 금번 특강보다 더욱 발전 된 모습으로 여러분을 찾아 뵙겠습니다. 참석해주신 많은 참여자분들의 열화와 같은 성원에 다시한번 감사의 말씀을 드립니다.

실거주 하려는 '임대인'의 범위 [내부링크]

실거주 하려는 ‘임대인’의 범위 (대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경 변호사입니다. 지난 2022. 5. 25. 작성한 ‘임차인의 갱신요구 후 소유권을 취득한 임대인의 갱신거절’이라는 제목의 칼럼에서 언급한 항소심 판결에 이어 대법원은 지난 12월 매수인의 실거주와 관련하여 해석을 내놓았는데요, 실거주를 하려는 ‘임대인’의 범위에 대해 해석한 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결을 소개하고자 합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인이 (임대인의 직계존속·직계비속 포함) 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 예외적으로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다고 정하고 있습니다. 문제는 임대인이 실거주할 목적의 매수인에게 건물을 매도한 경우에 발생하는데요, 매수인이 소유권을 취득하기 전에 임차인이 기존 임대인(매도인)에게 갱신요구를 한 경우 기존 임대인이 매수인의 실거주를 이유로 갱신

명도집행(강제집행) 반드시 전문가 조력이 필요한 이유, 절차와 비용 [내부링크]

명도집행(강제집행) 반드시 전문가 조력이 필요한 이유, 절차와 비용 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송에서 패소한 세입자가 판결에 승복하여 부동산을 자진 인도하면 좋겠지만, 실상 자진 인도하는 세입자는 매우 적습니다. 명도집행(강제집행)이 까다롭고 번거로운 일인 점을 이용하여 이사비용, 소송비용 면제 등을 요구하기도 합니다. 또한 집행 현장에서 유치권을 주장한다던가, 점유자를 바꿔치기하는 등 집행이 불능되도록 다양한 방법을 사용합니다. 점유자가 변경된 경우, 추가 확인된 점유자를 대상으로 승계집행문을 발급받아서 다시 강제집행을 신청해야 하는 현행법을 악용한 것입니다. 명도소송에서 승소하였는데도, 일명 ‘갑질’을 하는 세입자에겐 어떻게 대응해야 할까요? 명도집행(강제집행)의 경우 변호사 보수의 일부를 청구 가능한 소송비용과 달리 변호사 보수는 청구할 수 없지만, 집행비용 전액을 채무자에게 청구할 수 있으므로 채무자에게 휘둘리지 말고 즉시 진행하셔야 합니다. 나아가 명도소

임대차 해지통보의 방법 [내부링크]

임대차 해지통보의 방법 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다. 월세를 잘 내지 않는 임차인은 골치가 아픕니다. 보통 우리는 임대인이 정말 돈이 많아서 집을 소유하고 임대한다고 생각하지만 그렇지 않은 임대인들도 많습니다. 그러므로 월세 미납은 아주 예민한 문제인데요. 월세란 임대인과 임차인 관계의 신뢰라고 생각합니다. 임대인은 집을 임대해 주고 임차인은 그에 합당한 월세를 지급하며 서로 상생하며 살아가는 관계이죠. 처음 임차인이 월세를 연체하기 시작할 때는 임대인은 임차인에게 연락하여 입금을 요청합니다. 월세가 입금이 안된거 같아요, 월세 넣어주세요 임대인의 월세 입금요청에 임차인은 월세를 입금합니다. 이후 지속적으로 임차인은 월세를 자주 미납하기 시작해요. 월세 입금을 요청했던 임대인은 계속 미납하기 시작하는 임차인에 대해 점차 지치기 시작합니다. 그러다 임대인은 문득 생각합니다. 더 이상 이 임차인과는 관계를 지속할 수 없다 임차인에 대한 신뢰가 깨진 것이죠. 우

신탁부동산의 임대차계약 체결 시 주의점 [내부링크]

신탁부동산의 임대차계약 체결 시 주의점 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 강미진 변호사입니다. 최근 전세사기 피해가 급증하고 있습니다. 전세사기 피해 유형 중 하나로 신탁부동산임을 제대로 고지하지 않은 채 임대차계약을 체결하는 것을 들 수 있습니다. 위탁자가 은행에서 돈을 빌리고 근저당권을 설정하는 대신 수탁자(신탁회사)와 '부동산 담보신탁계약'을 체결한 다음 수익권증서를 교부받아 그 수익권증서를 담보로 은행으로부터 대출을 받는 경우가 있습니다. 대부분 신탁계약상 위탁자가 자기 명의로 임대차계약을 체결할 때 수탁자 등의 사전 서면 동의를 조건으로 하고 있고, 이러한 신탁계약의 내용은 신탁원부를 통해 등기부에 공시가 되는데, 신탁원부는 전자 열람이 불가능하고 직접 등기소를 방문하여 발급받아 볼 수 있다는 점을 악용하여 소유권이 위탁자에게 있는 것처럼 속이거나 신탁원부의 특약사항을 제대로 고지하지 않은 채 임대차계약을 체결하는 것입니다. 결국, 수탁자의 사전 동의 없이 위탁자와 임대차계

서울신문, 스포츠경향 외 15개 언론사 - 언론보도 변호사인터뷰 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정민경 변호사님께서 2023년 01월 09일자 서울신문, 스포츠경향 외 15개 언론사 '내 전세금 지키기 무료교육' 관련 언론보도 되었습니다. 1) 뉴시스 2) 서울경제 3) 이데일리 4) 데일리한국 5) 한국경제 6) 매일경제 7) 아시아투데이 8) 이투데이 9) 헤럴드경제 10) 대한경제 11) 브릿지경제 12) 중소기업신문 13) 한국금융신문 14) 스마트에프엔 15) 매일경제 16) 스포츠경향 17) 서울신문 [기사원문] https://sports.khan.co.kr/bizlife/sk_index.html?art_id=202301091847003&sec_id=564001&pt=nv 법무법인 명도, 전국최초 시민대상 ‘내 전세금 지키기 무료교육’실시 법무법인 명도가 지지옥션과 최근 급증하고 있는 전세보증금 반환분쟁의 세입자 피해 예방을 위해, 전세보... sports.khan.co.kr https://www.seoul.co

소취하 시 소송비용 청구는 못하는 건가요? [내부링크]

소취하 시 소송비용 청구는 못하는 건가요? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 이번 게시글에서는 법무법인 명도에서 진행한 실제 사례를 말씀드리겠습니다. 임대인 A는 월 차임 연체를 사유로 임차인에게 해지통보를 하였으나 임차인이 부동산을 인도하지 않아 저희 명도를 찾아오셨고 명도소송을 진행하였습니다. 해지통보 및 문자메시지, 전화를 해봐도 동요하지 않고 법대로 하라며 큰소리를 치던 임차인은 명도소송 소장이 접수되고, 소장을 수령한 이후 임대인 A에게 연락을 하였습니다. ‘집을 0월 0일까지 비워줄테니 소송을 취하해 달라’ 갑자기 태도가 돌변한 임차인을 보고 임대인 A는 스트레스가 풀리는 것을 느끼며 대리인인 명도에게 위와 같은 내용을 전달해주었고, 명도는 임차인에게 ‘집을 비워주는 것을 확인하고 소송을 취하하겠다’고 고지 하였습니다. 드디어 임차인이 약속한 당일! 임차인은 정말로 약속을 지켜 부동산을 자진하여 인도하였습니다. 이로써 원하는 바를 이룬 임대인 A는

대법원 판결 - 2023. 01. 12. 선고 2022다281262 부당이득금 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 채승우 변호사님 담당사건인 2022다281262호 부당이득금 사건이 대법원에서 최종 승소판결을 받았습니다.

대법원 판결 - 2023. 01. 12. 선고 2022다282548 건물인도 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사님 담당사건인 2022다282548호 건물인도 사건이 대법원에서 최종 승소판결을 받았습니다.

23년 1월 강의일정 안내 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. "내 전세금 지키기" 2023년 1월 강의일정은 아래와 같습니다. 감사합니다.

계약교섭단계에서 지급한 가계약금의 반환 가능 여부 [내부링크]

계약교섭단계에서 지급한 가계약금의 반환 가능 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 정식 계약을 체결하기 전에 가계약을 먼저 체결하는 경우가 있습니다. 그런데 가계약은 민법에 규정되어 있지 않은 개념으로, 가계약을 명확히 정의하기는 어렵습니다. 보통 정식으로 계약서를 작성하기 이전에 계약 체결의 우선권 등을 가지기 위하여 가계약금이라는 명목으로 먼저 상대방에게 지급하는 것으로 설명하고는 합니다. 그런데 법원에서는 이러한 가계약만으로 계약이 체결되었다고 평가하는 경우도 있고 그렇지 않은 경우도 있는 만큼 그 개념이 명확한 것은 아닙니다. 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있어야 합니다. (대법

관세청장 표창장 수여(관세청/이상옥변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사님께서 2022년 12월 31일 관세청으로부터 관세행정발전에 이바지한 공로을 인정받아, "표창장"을 수여받았습니다.

임차권등기명령신청 빨리 결정해야 합니다. [내부링크]

임차권등기명령신청 빨리 결정해야 합니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 집주인에게 계약 종료 시 퇴거하겠다는 의사를 표시한 뒤, 보증금반환을 요청하였습니다. 그러나, 집주인은 새로운 세입자가 들어오면 준다는 의사를 표시하거나, 또는 정확히 언제까지 반환 해주겠다는 계획 등의 답변을 하지 않습니다. 세입자는 조급해집니다. 따라서, 내 전세보증금을 지키기 위해 포털사이트에 전세보증금반환 또는 임차권등기명령을 검색하여 정보를 수집하게 됩니다. 그리고, 이 게시글을 클릭하셨을 겁니다. 전세보증금을 지키기 위해 이 게시글을 눌러 들어오신 세입자분들께 보증금반환소송, 임차권등기명령에 대한 정보, 수임료를 아래와 같이 안내드립니다. 보증금반환요청 임차인은 임대차계약 종료 2개월 전 (2020. 12. 10. 이전 임대차의 경우 1개월 전)까지 계약 갱신의 거절 의사를 통지하였다면 기간 만료 시 계약이 종료됩니다. 계약 종료 전후로 임대인에게 보증금 지급 요청을 하여야 하며 ‘새로운 세

[무료특강] "내 전세금 지키기" 특강개최 알림 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도와 지지옥션이 함께하는 "내 전세금 지키기" 1월 강의일정을 안내드립니다. 아래 배너 클릭 시 강의신청 화면으로 전환됩니다. 감사합니다.

경력변호사 영입 - 사법연수원(32기) 김대영 변호사 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도는 '김대영' 사법연수원(32기) 변호사님을 영입하였습니다. [약력사항] 연세대 법대 졸업, 사법연수원(32기) 부동산, 임대차관련법 전문변호사 現)서울특별시 상가임대차 상담센터 상담위원

신규임차인 주선행위가 불필요한 경우 [내부링크]

신규임차인 주선행위가 불필요한 경우 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용 차장입니다. “냄새나는 업종이라는 이유로 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위는 정당한 사유가 없어 부당하므로 권리금 전액을 손해배상하라” 법원은, ‘임대인이 정당한 사유없이 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 따라서 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 손해액 전액을 임대인이 부담할 의무가 있다’ 라고 판단하였습니다. 법무법인 명도가 진행한 권리금 소송 사례입니다. 서울동부지방법원 2020가합113066호 소송의 쟁점은 아래와 같은 2가지였습니다. ① 신규임차인의 업종이 ‘순대국’ 등 냄새나는 업종이라는 사유로 임대차계약의 체결을 거절한 경우 정당한 거절사유가 되는지. ② 신규임차인이 되려는 자의 정보를 제공하지 않은 경우 정당한 거절사유가 되는지

대법원 판결 - 2022. 8. 25. 선고 2022다243758 건물인도 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사님 담당사건인 2022다243758호 건물인도 사건이 대법원에서 최종 승소판결을 받았습니다.

전문변호사 인가(부동산/최윤지변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사님께서 2022년 10월 4일 대한변호사협회 - 제2022-816호 "부동산" 전문변호사로 등록되었습니다.

전문변호사 인가(임대차관련법/최윤지변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사님께서 2022년 10월 4일 대한변호사협회 - 제2022-817호 "임대차관련법" 전문변호사로 등록되었습니다.

대법원 판결 - 2022. 10. 14. 선고 2022다237425 건물인도 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사님 담당사건인 2022다237425호 건물인도 사건이 대법원에서 최종 승소판결을 받았습니다.

세무사자격 등록(정민경변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정민경 변호사님께서 2022년 10월 25일 기획재정부 - 제54278호 "세무사자격"이 등록되었습니다.

대법원 판결 - 2022. 11. 17. 선고 2022다269927 건물인도 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사님 담당사건인 2022다269927호 건물인도 사건이 대법원에서 최종 승소판결을 받았습니다.

대법원 판결 - 2022. 11. 17. 선고 2022다269705 건물인도 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사님 담당사건인 2022다269705호 건물인도 사건이 대법원에서 최종 승소판결을 받았습니다.

대법원 판결 - 2022. 12. 01. 선고 2022다264809 건물인도 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 채승우 변호사님 담당사건인 2022다264809호 건물인도 사건이 대법원에서 최종 승소판결을 받았습니다.

상가분조위 조정위원 위촉(서울특별시/정민경변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정민경 변호사님께서 2023년 1월 1일 서울특별시 상가건물임대차분쟁조정위원회 "조정위원"으로 위촉되었습니다.

중앙일보(진민지기자) - 언론보도 변호사인터뷰 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정민경 변호사님께서 2022년 12월 15일자 중앙일보 Death of Korea's apartment kong' leaves 100s in property purgatory "빌라왕"사건의 임대차 이슈 언론보도에 대해 언론사 요청에 따라 변호사 인터뷰를 진행했습니다. [기사원문] https://n.news.naver.com/article/640/0000032650 Death of Korea's 'apartment king' leaves 100s in property purgatory An audacious gamble using a real estate trick possibly unique to Korea failed to pay off for one man, leaving hundreds o n.news.naver.com [원문 중 인터뷰 내용 발췌]

대법원 판결 - 2022. 12. 15. 선고 2022다282364 건물인도 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사님 담당사건인 2022다282364호 건물인도 사건이 대법원에서 최종 승소판결을 받았습니다.

상임고문 영입 - 前) 안양지원 집행관 이재석 고문 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도는 '이재석' 前)안양지원 집행관님을 상임고문으로 영입하였습니다. [약력사항] 고려대 법대 졸업, 법원행정고시(14회) 법무법인 명도 상임고문, 명도연구소장 前)수원지방법원 안양지원 집행관 前)사법연수원/서울지방변회/대한법무사회 외래강사 現)한국민사집행법학회 부회장 現)법원공무원교육원 외래교수[집행관연수] [저서] 유치권의 아킬레스건 (푸른솔, 2018) 법원실무제요 민사집행 Ⅰ~Ⅴ (사법연수원, 2020, 공동집필) 명도집행 119 (푸른솔, 2021)

대법원 판결 - 2022. 4. 28. 선고 2022다203972 건물명도 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 채승우 변호사님 담당사건인 2022다203972호 건물명도 사건이 대법원에서 최종 승소판결을 받았습니다.

대법원 판결 - 2022. 8. 18. 선고 2022다247347 점포명도 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사님 담당사건인 2022다247347호 점포명도 사건이 대법원에서 최종 승소판결을 받았습니다.

헤럴드경제(박일한기자) - 언론보도 변호사인터뷰 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사님께서 2022년 2월 22일자 헤럴드경제 임대차 이슈 언론보도에 대해 언론사 요청에 따라 변호사 인터뷰를 진행했습니다. [기사원문] http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20220222000389 ‘실거주 목적’ 계약갱신 거절 후 집을 팔아도 합법[부동산360] 집주인이 실거주 목적으로 전세 ‘계약갱신’을 거절한 후, 7개월 동안만 살고 해당 아파트를 제3자에게 팔아도 집주인에게 기존 세입자에 대한 손해배상의무가 없다는 판결이 나왔다. 국토교통부는 비슷한 사례의 해당 분쟁에 대해 ‘집주인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절했다가 집을 팔면 손해배상을 해야 한다’고 판단했던 것과 정반대 결론이어서 눈길을 끈다. 수원지방법원 용인시법원 전호재 판사는 최근 세입자 A씨가... news.heraldcorp.com [원문 중 인터뷰 내용 발췌]

CJB 청주방송(이태현기자) - 언론보도 변호사인터뷰 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정민경 변호사님께서 2022년 4월 4일자 CJB 청주방송 '반려동물로 망가진집, 임차인이 전액보상' 임대차 이슈 언론보도에 대해 언론사 요청에 따라 변호사 인터뷰를 진행했습니다. [방송화면 발췌]

세계일보(김동환기자) - 언론보도 변호사인터뷰 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사님께서 2022년 4월 5일자 세계일보 '반려동물 금지' 특약에도 고양이 집단사육 임대차 이슈 언론보도에 대해 언론사 요청에 따라 변호사 인터뷰를 진행했습니다. [기사원문] https://www.segye.com/newsView/20220405502653?OutUrl=naver ‘반려동물 금지’ 특약에도 고양이 집단 사육…법원 “3800여만원 배상하라” 임대인의 동의 없이 아파트에서 고양이 10여마리를 키우고 집 내부를 훼손한 임차인이 복구비용으로 수천만원을 임대인에게 지급하라는 법원 판결이 나왔다. 5일 법조계에 따르면 청주지법 민사3단독 김현룡 판사는 임차인 A씨가 임대인 B씨에게 부동산을 인도하고, 고양이 배설물 등에 ... www.segye.com [원문 중 인터뷰 내용 발췌]

명도집행(강제집행)전략을 잘 준비해야 합니다. [내부링크]

명도집행(강제집행) 전략을 잘 준비해야 합니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송에서 승소했다고 세입자를 찾아가 강제로 쫓아낼 순 없습니다. 쫓아내기 위한 방법으로 명도집행(강제집행)을 할 수 밖에 없습니다. 강제집행 할 수 있는 판결도 있고, 집행비용도 전부 세입자에게 청구 할 수 있는데, 왜 명도집행(강제집행)이 고민될까요? 그 이유는 명도집행(강제집행)이 매우 까다롭고, 번거로운 일이기 때문입니다. 또한 판결문만 집행관사무소에 제출하면 집행관사무소에서 알아서 명도집행(강제집행)을 처음부터 끝까지 해주는 것으로 착각하였다가 돈과 시간을 허비하는 일들도 부지기수이기 때문입니다. 그렇다면 판결 이후 명도집행(강제집행) 절차가 어떻게 진행되는지, 알아보도록 하겠습니다. 강제집행 신청 부동산 소재지 관할 법원 집행관실에 강제집행 신청서를 접수하고, 비용을 납부하면 집행 일자가 지정됩니다. (1) 계고집행 보통 1~2회의 부동산인도고지(계고집행) 절차가 진행됩니다. 계고집

합의계약갱신 VS 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 [내부링크]

합의계약갱신 VS 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 이번 게시글에서는 임대인을 대리하여 진행한 명도소송 사례 중 승소로 이끈 사안에 대해 실제 사례를 들어 이야기 해보겠습니다. 임대인 A씨는 임차인 B씨와 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 계약기간이 만료되는 시기가 다가오자 A씨는 B씨에게 실거주를 할 예정이여서 계약갱신을 거절하였습니다. 이후 B씨는 본인은 4인가구이고 A씨는 1인 가구이니 본인의 사정을 피력하며 A씨가 거주할 수 있게 주택임대차법상 5%증액 한도를 넘어서는 금액일지라도 원룸을 구할 수 있을 만큼의 보증금을 증액해주겠다고 제안하였으며 A씨는 이를 수락하였습니다. 대화는 계속 이어져 갔는데요, A씨는 B씨에게 임대차기간을 2년 연장하되 임대차보증금은 위에서 이야기 한 대로 5%증액 한도의 제한없이 원룸을 구할수 있을 만큼의 금액을 증액하는 것으로 하고 2년뒤 B씨는 계약갱신요구권을 행사하지 않는다는 조건을 제시하

권리금 손해배상 범위는 70%로 제한한다. [내부링크]

권리금 손해배상 범위는 70%로 제한한다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용 차장입니다. “권리금 손해배상 범위는 70%로 제한한다” 법원은 임차인의 권리금 손해액 중 70%만 임대인이 배상할 의무가 있다고 판단하였습니다. 법무법인 명도가 진행한 권리금소송 사례입니다. “서울북부지방법원 2019가단137768호” 소송의 쟁점은 2가지였습니다. ① 바닥권리금을 임차인이 영업과정에서 형성한 성과만으로 볼 수 있는지. ② 임차인의 투자비용을 회수할 수 있는 기회를 감액사유로 볼 수 있는지. 관련 법조항은 아래와 같습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 (권리금회수기회보호등) 제3항 “임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.“ 이 사건의 사실관계는, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인을 정당한 사유없

전문변호사 인가(임대차관련법/정현종변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 정현종 변호사님께서 2022년 1월 17일 대한변호사협회 - 제2022-111호 "임대차관련법" 전문변호사로 등록되었습니다.

전문변호사 인가(임대차관련법/이상옥변호사) [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사님께서 2022년 1월 17일 대한변호사협회 - 제2022-82호 "임대차관련법" 전문변호사로 등록되었습니다.

쿠키뉴스(안세진기자) - 언론보도 변호사인터뷰 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사님께서 2022년 2월 17일자 쿠키뉴스 임대차 이슈 언론보도에 대해 언론사 요청에 따라 변호사 인터뷰를 진행했습니다. [기사원문] https://www.kukinews.com/newsView/kuk202202160160 실거주한대서 나왔는데...임대차보호법 폐해 속출 사진=쿠키뉴스DB ‘내가 살겠다’며 세입자를 내보낸 뒤 주택을 매도한 집주인이 세입자와 분쟁에서 승소하는 사례가 나오고 있다. 임대차법에 www.kukinews.com [원문 중 인터뷰 내용 발췌]

경향신문(류인하기자) - 언론보도 변호사인터뷰 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사님께서 2022년 2월 17일자 경향신문 임대차 이슈 언론보도에 대해 언론사 요청에 따라 변호사 인터뷰를 진행했습니다. [기사원문] https://www.khan.co.kr/economy/real_estate/article/202202171059001 집주인이 들어온다 해놓고 '임대' 말고 '매매'하면 괜찮을까 집주인이 “들어와 살겠다”며 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절했다가 몇 달 뒤 집을 팔았더... www.khan.co.kr [원문 중 인터뷰 내용 발췌]

디지털타임스(박상길기자) - 언론보도 변호사인터뷰 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사님께서 2022년 2월 18일자 디지털타임스 임대차 이슈 언론보도에 대해 언론사 요청에 따라 변호사 인터뷰를 진행했습니다. [기사원문] http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2022021802109932036001&ref=naver "실거주한다며 계약갱신 거절 뒤 집 팔아도 불법 아냐"…집주인 손 들어준 법원 집주인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절한 뒤 7개월 동안만 실거주한 후 제3자에게.. www.dt.co.kr [원문 중 인터뷰 내용 발췌]

헤럴드경제(이민경기자) - 언론보도 변호사인터뷰 [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사님께서 2022년 2월 22일자 헤럴드경제 임대차 이슈 언론보도에 대해 언론사 요청에 따라 변호사 인터뷰를 진행했습니다. [기사원문] http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20220222000508 신규 세입자 받으면 ‘500만원 배상’, 매도하면 ‘0원’?…집주인 “일단 실거주” [부동산360] “집주인이 실거주한다고 세입자 내보냈다가 매도했을 때 손해배상 책임 없다는 판결 나왔어요. 일단은 무조건 실거주 들어간다고 하세요. 그다음에 매도를 하든, 좀 사시다가 임대를 놓든 하는 게 나아요.”(온라인 부동산 커뮤니티 이용자) 최근 집주인이 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절했다가 몇 개월 뒤 집을 팔더라도 세입자는 집주인에게 이사비 등 손해배상을 받을 수 없다는 법원 판단이 나오자 집주인 사이에 빠르게 정보 공... news.heraldcorp.com [원문 중 인터뷰 내용 발췌]

임대차보증금반환채권이 제3자에게 양도된 경우 임대차 종료시 양수인이 임대인의 임차인에 대한 건물인도청구권을 대위행사할 수 있는지 여부 [내부링크]

임대차보증금반환채권이 제3자에게 양도된 경우 임대차 종료시 양수인이 임대인의 임차인에 대한 건물인도청구권을 대위행사할 수 있는지 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 유영선 고문입니다. 임대차가 종료되면 임대인은 임차인에 대하여 건물의 명도를 청구하고 그것을 명도받음과 동시에 임차인에게 임대차보증금을 반환하여야 하는데, 만일 임대차보증금반환채권이 제3자에게 양도되었다면 임대인은 임대차보증금을 양수인에게 지급하여야 합니다. 그런데 임대차가 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임차인에 대하여 명도청구를 하지 않고 있거나 임대차계약을 명시적, 묵시적으로 갱신하면서 임대차보증금을 양수인에게 반환하지 않을 경우 채권자인 양수인은 어떠한 법적 대응을 하여야 할까요? 예컨대, 임대인 갑과 임차인 을은 2018. 1. 11. 주택임대차계약을 체결하고 2020. 1. 10. 묵시의 갱신에 의하여 임대차가 계속되고 있는 상태에서 임대차보증금반환채권이 병에게 양도되어 임차인 을은 2021. 5. 3. 임

유치권자(임대인)와 임차인 사이의 임대차계약 해지시, 소유권자의 인도 청구 가부 [내부링크]

유치권자(임대인)와 임차인 사이의 임대차계약 해지시, 소유권자의 인도 청구 가부 [대법원 2019. 8. 14. 선고 2019다205329 판결] 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 사안의 개요는 아래와 같습니다. 원고는 대상물의 소유권자로서, 그 대상물에 대한 유치권자와의 임대차를 통해 점유하고 있는 피고를 상대로, 소유권에 기해 반환청구를 하고 있습니다. 피고는 위 임차권이 존재함을 이유로 항변하면서, 그 인도를 거부하고 있으며, 이에 대해 원고는 위 임대차계약이 해지되었음을 주장하고 있습니다. 위 사안은, 간접점유자인 유치권자와 직접점유자인 피고 사이에 분쟁이 생겨 임대차계약이 해지됨에 따라, 직접점유자인 피고의 점유권원에 관한 채권적 관계 (임대차)가 단절되고 말았다는 점에 주목할 필요가 있는데, 그러한 채권적 관계가 단절되지 아니한 사안에 대한 대법원 2014. 12. 24. 선고 2011다62618 판결의 결론이 동일하게 유지될 수 있을지 의문이 있을

임차인이 임대차보증금 전부를 지급하지 않는 경우 [내부링크]

임차인이 임대차보증금 전부를 지급하지 않는 경우 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 오늘은 선량한 임대인이 코로나19 발생 이후 임차인에게 월세를 감면해주고, 임차인이 부담하기로 한 교통유발분담금도 대신 납부해주는 등 호의를 여러차례 제공하였음에도 임차인이 임대차계약서에 명시된 보증금 잔금 이행도 하지 않고, 관리비와 교통유발분담금도 납부하지 않다가 결국 명도를 당하게 된 사례에 대해 말씀드리겠습니다. 임대인인 의뢰인은 소유중인 상가에 대해 영어학원을 운영하는 임차인과 임대차계약을 체결하게 되었는데, 보증금 5000만원 중 3000만원은 계약체결시, 나머지 2000만원은 1년 경과 후 지급하기로 하였고, 차임과 관리비, 교통유발부담금은 임차인이 부담하기로 하였습니다. 그런데 임대차계약 체결 이후 코로나19가 발생하자 임차인은 경제적으로 어려워졌다는 이유로 보증금 잔금인 2000만원을 납부하지 않고, 관리비와 차임도 지급하지 않게 되어 결국 미지급 차임과 관리비 등

명도소송비용 명도소송부터 강제집행까지 [내부링크]

명도소송비용 명도소송부터 강제집행까지 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송부터 강제집행까지 비용이 얼마나 드나요? 가장 많이 물어보시는 질문입니다. 명도소송비용은 법원실비, 집행실비 및 변호사 수임료가 발생합니다. 법원실비 소제기 후 법원에 납부하는 비용으로 ① 인지 (소가에 따라 법원에 납부할 수수료) ② 송달료(우편 비용) ③ 감정료 ④ 기타(증인 출석비 등) 가 있으며 소송을 제기하는 원고가 우선 납부하고, 추후 소송비용 부담 판결 주문에 따라 패소자에게 이를 청구할 수 있습니다. 집행실비 강제집행 단계에서 발생하는 비용으로 ① 집행관실에 납부하는 비용 (수수료, 여비 등) ② 집행 절차 시 발생하는 비용 (노무비, 운송비, 보관비 등) 으로 구분됩니다. 집행권원에 의거하여 발생한 집행비용은 당연히 채무자가 부담하므로, (민사집행법 제53조) 채권자가 우선 예납한 후 추후 집행비용확정결정 절차를 통해 비용을 확정하여 채무자에게 청구할 수 있습니다. 법무법인 명도의

부동산신탁(담보), 신탁공매와 명도 [내부링크]

부동산신탁(담보), 신탁공매와 명도 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 연말이 다가오고 있습니다. 누구에게나 한 해의 마무리는 즐겁습니다. 하지만 대출 담당 은행 담당자에게는 연말이 그리 즐겁지는 않습니다. 부동산 담보신탁 계약 위탁자의 대출금 채무 변제가 불이행되면 매년 말 자기자본비율(BIS) 판단하는 데 마이너스 요소가 되기 때문입니다. 게다가 이를 바탕으로 은행은 한 해 손익과 손실을 공시하게 되는데 손실이 클수록 은행은 신규 고객의 유치가 힘들어집니다. 이런 사태를 막기 위해 은행 담당자는 위탁자에게 채무불이행에 대한 독촉을 수없이 합니다. 하지만 위탁자는 태평하게 ‘갚겠다’라는 말만 반복하고, 그 시간은 덧없이 흘러갑니다. 은행 담당자는 더는 안 되겠다 싶어 현장을 가보면 그곳에는 신탁사와 은행의 동의를 받지 않은 불법 점유자들이 살고 있습니다. 그들에게 대체 무슨 권리로 여기에 살고 있냐고 질문하면, 그들은 위탁자에게 받을 돈이 있어서 대신 집에 들어왔

전세보증금반환소송 빠른 대처가 중요합니다. [내부링크]

전세보증금반환소송 빠른 대처가 중요합니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 세입자는 임대차계약 종료를 앞두고 퇴거를 준비하기 위해 집주인에게 보증금반환이 언제 가능한지 의사를 확인합니다. 그런데, 집주인이 보증금반환에 대한 확답을 주지 않거나, 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 말합니다. 내 보증금을 돌려받기 위해 어떻게 해야 할까요? (1) 계약갱신거절 또는 해지 통보 임대차계약종료 6개월 전부터 2개월 전까지 (2020. 12. 10. 이전 임대차의 경우 6개월 전부터 1개월 전) 집주인에게 계약갱신 거절의사를 통지해야합니다. 만약, 묵시적 갱신된 경우 세입자는 언제든지 해지 통보를 할 수 있고, 해지통보 3개월 뒤 임대차계약이 종료됩니다. (2) 보증금반환 요청 문자메시지, 내용증명 등을 통해 집주인에게 보증금 반환시기 및 자금 확보 여부를 확인해야 합니다. 또한, 집주인이 회신 요청 기한 내 아무런 답변을 하지 않는다면 보증금반환을 거부하는 것으로

임차한 상가건물이 경매가 실시된 경우 권리금의 인정여부 [내부링크]

임차한 상가건물이 경매가 실시된 경우 권리금의 인정여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 유영선 고문입니다. 상가건물에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 사업자등록과 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 대항력이 생기고, 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 권리가 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항). 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에는 종전 임대차보증금의 범위 내에서 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고 (대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 등 참조), 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항). 그런데 임차한 상가건물이 경매가 진행되어 소유자가 변경된 경우에도 임차인이 낙찰자에게 임대차계약의 존속을 주장할 수 있는지, 임대차계약이 종

전 임대인에 대해 3기 이상의 차임을 연체한 임차인의 갱신요구권 행사 可否(가부) [내부링크]

전 임대인에 대해 3기 이상의 차임을 연체한 임차인의 갱신요구권 행사 可否(가부) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 임대차 목적물(상가)의 양도 등으로 인해 임대인 지위의 승계가 있는 사안에서, 임차인이 전 임대인에 대하여 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있을 뿐, 임대인의 지위를 승계한 새 임대인에 대하여는 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 없는 경우, 새 임대인은 임차인의 전 임대인에 대한 3기 이상의 차임 연체를 이유로, 임대차계약을 해지할 수 있을까요? 이와 관련하여, 대법원은, “임대인의 지위가 승계되는 경우 승계 이전에 이미 3기 이상의 차임이 연체된 것을 이유로 임대인 지위를 양수한 승계인이 임대차계약을 해지할 수 있다는 것이나, 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체 차임 채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체 차임 채권을 양수 받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임

“상가권리금” 개념과 소송절차 그리고 비용까지 [내부링크]

"상가권리금" 개념과 소송절차 그리고 비용까지 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 2015년 05월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되면서 상가 임차인은 권리금 회수기회를 법적으로 보장받을 수 있게 되었습니다. 그러나, 여전히 상가건물의 권리금에 대한 분쟁은 만연합니다. 권리금이란 상가영업의 재산적 가치에 대한 양도 또는 이용 대가를 금액으로 환산한 것을 말합니다. 세부적으로 보면 1. 시설권리금(영업시설, 비품) 2. 영업권리금(매출, 노하우 등) 3. 바닥권리금(상권, 위치에 따른 영업이익) 으로 구분할 수 있습니다. 권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하고, 권리를 인수받는 계약을 의미하고 권리금계약은 임대차계약이나 임차권 양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약으로 임대인은 상가 권리금계약의 당사자가 아닙니다. 따라서 권리금과 관련된 분쟁은 권리금계약의 당사자가 아닌 임대인에 의하여 권리금 회수기회가 박탈되는 경우에 소송

주차장부지(컨테이너 사무실) 상가임대차보호법 적용여부 [내부링크]

주차장부지 (컨테이너 사무실) 상가임대차보호법 적용여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 땅은 좁은데 차는 많고, 주차할 공간은 없으니 주차장사업을 해볼까? 라는 생각을 하시는 분들이 있을 수 있습니다. 주차장 사업을 할 때 임대차계약을 통해 주차장부지를 운영하게 될 수도 있는데요. 이때 임대차계약을 체결할 시 잘못하면 추후 문제가 발생할 수 있습니다. 오늘 이시간에는 주차장부지는 상가임대차보호법 적용대상인가에 대해 이야기를 하려합니다. 임대인인 A는 B와 주차장 부지에 대해 임대차계약을 체결합니다. 이후 A는 나이가 들어 더 늦기전에 자녀들 C에게 이 주차장부지를 증여해줍니다. 시간이 흘러 계약기간 만료일 약 5개월 전이 되자 C는 임차인 B에게 더 이상 갱신할 의사가 없으니 계약 기간이 만료되면 주차장부지를 인도해달라는 내용증명을 발송합니다. 그런데, C에게 내용증명이 와서 무슨 내용인지 확인해보니 B가 상가임대차보호법상 최대 10년까지 갱신할 수 있으니

임차권등기명령신청 요건과 비용 [내부링크]

임차권등기명령신청 요건과 비용 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료될 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있음에도, ‘새로운 세입자가 오면 돈을 줄 수 있다’며 보증금을 반환하지 않는 경우가 많습니다. ‘당연히 받아야 할 돈인데..’ 임차인만 조급해지는 아이러니한 상황이 발생하게 되고, 임대인은 ‘돈이 없다. 새로운 세입자한테 받아서 줄 수 있다’며 당당하게 기약 없는 말만 반복하기도 합니다. 임대차계약이 종료하였을 때, 임대차보증금의 반환과 임대차부동산의 명도는 동시이행의 관계에 있습니다. 따라서 보통의 경우 이사일자에 관리비, 공과금 등을 정산한 후 임차인은 임대인에게 열쇠 등으로 부동산의 명도를 하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 지급합니다. 임대인이 보증금의 지급을 하지 않는다면 임차인은 어떤 조치를 취해야 할까요? 우선적으로 취할 수 있는 조치가 바로 「임차권 등기명령」의 신청입니다. 임차인의 대항력은 점유를 유지해야 행사할 수 있으므

담보신탁된 경우 임대차보증금반환청구의 상대방 [내부링크]

담보신탁된 경우 임대차보증금 반환청구의 상대방 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 보증금이 있는 임대차가 종료된 경우 임차인은 임대인에게 보증금반환을 청구하여야 합니다. 여기서 임대인이란 계약 당시 임대인이 될 수도 있고, 또는 임차인이 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖춘 경우 임차목적물의 소유권을 취득하여 임대인의 지위를 승계한 새로운 소유권자가 될 수도 있습니다. 그런데 임차목적물인 부동산이 담보신탁된 것일 경우, 사안에 따라 보증금반환 의무를 지는 임대인이 달라질 수 있습니다. 보통의 담보신탁의 경우 부동산의 소유자인 위탁자는 신탁회사에 부동산의 소유권을 이전시켜주며 신탁등기를 하게 되는데요. 이 경우 부동산의 소유권은 대내외적으로 수탁자, 즉 신탁회사로 이전되게 됩니다. 그리고 위탁자와 수탁자(신탁회사) 간의 담보신탁계약의 내용이 신탁원부를 통해 등기부에 공시가 되는데요 (신탁원부는 전자 열람이 불가능하고 직접 등기소를 방문하여 발급받

구체적인 재건축 고지 예고의 권리금 회수기회 방해행위 여부 [내부링크]

구체적인 재건축 고지 예고의 권리금 회수기회 방해행위 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정현종변호사입니다. 상가에 관하여 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 규정한 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 가목을 보면, 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 정당한 사유를 가진다고 규정하고 있습니다. 그런데 임차인이 권리금 회수를 위해 임대인에게 신규임차인을 주선하겠다고 하였는데 임대인이 임차인에게 만약 신규임차인을 주선해오면 신규임차인과 신규임대차계약의 체결을 협의하면서 위 조항에 따른 공사시기, 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획 등을 구체적으로 알리겠다고 미리 알린 경우, 권리금 회수기회 방해행위에 해당하는지가 문제될 수 있습니다. 이 같은 경우 차후 계약갱신이 거절될 가능성이 있기 때문에 임차인은 이런 제

명도집행(강제집행)절차와 수임료를 확인하세요. [내부링크]

명도집행(강제집행) 절차와 수임료를 확인하세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송에서 패소한 세입자가 판결에 승복하여 부동산을 자진 인도하면 좋겠지만, 실상 자진 인도하는 세입자가 많지 않습니다. 명도집행(강제집행)이 까다롭고 번거로운 일인 점을 이용하여 이사비용, 소송비용 면제 등을 요구하기도 합니다. 그렇다면 명도소송 후 명도집행(강제집행) 절차는 어떻게 되는지. 수임료는 얼마인지. 알아보도록 하겠습니다. 강제집행 신청 부동산 소재지 관할 법원 집행관실에 강제집행 신청서를 접수하고, 비용을 납부하면 집행 일정이 잡힙니다. (1) 계고집행 보통 1~2회의 부동산인도고지(계고집행) 절차가 진행됩니다. 계고집행은 채무자에게 일정 기간 동안 자진인도 기회를 주는 절차입니다. (2) 본집행 계고 기간 동안 채무자가 자진 인도하지 않았다면, 본집행을 실시하게 됩니다. 만약 계고 기간이 도과했음에도 본집행이 진행되지 않는다면 집행관실에 속행 신청을 하여야 합니다. (3) 유체

자투리 공간(공유면적)에 대한 임대차계약, 상가임대차보호법의 적용여부 [내부링크]

자투리 공간(공유면적)에 대한 임대차계약, 상가임대차보호법의 적용여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 간혹 큰 건물의 경우 건물의 자투리 공간(공유면적)에 대해 임차인을 구하여 임대차계약을 체결하고 건물의 수익을 추구하는 경우가 있습니다. 이러한 경우 임대인과 임차인은 해당 계약 및 목적물에 상임법이 적용되는지 여부에 대해 정확히 확인해야 추후 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다. 오늘은 임차인을 대리하여 대법원 판결까지 받아 승소한 사례에 대해 이야기 해보겠습니다. 임대인 A씨는 자투리공간(공유면적)에도 임대를 놓고자 임차인을 모집 광고를 하였습니다. 이후 B씨가 광고를 확인하고 임대인 A씨와 만나 ‘공유면적 사용약정서’를 작성하였습니다. 이후 5년동안 열심히 영업을 하며 관리비는 물론 단 한번도 월세를 연체하지않고 성실히 납부한 임차인 B씨. 이후 B씨는 갑자기 건물이 재건축이 된다며 공유면적을 비워달라는 통보서를 받게됩니다. 아직 상임법상 계약갱신요구할 수

부동산명도 절차와 비용을 확인하세요!! [내부링크]

부동산명도 절차와 비용을 확인하세요!! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송은 법률상의 사유로 임대차 계약이 종료되거나, 종료될 예정임에도 임차인이 부동산의 인도를 거부하는 경우 소 제기가 가능합니다. 따라서 다수의 분들께서 비교적 법리가 쉽다고 생각하시어 때가 닥쳐서야 진행을 준비하시는 경우가 많습니다. 그러나, 주택임대차보호법과 상가임대차보호법이 임차인을 보호하기 위해 지속적으로 개정되고 있는 추세라 임대인의 권리는 날로 축소되고 있어 임차인과 쟁송이 예견되는 즉시 명도소송에 착수하시는 게 손해를 줄이는 방법일 수 있습니다. 그렇다면 이러한 명도소송 절차에서 발생하는 변호사 수임료는 얼마가 발생될까요? 명도소송비용 법무법인 명도는 2013년부터 수임료를 정찰제로 운영하고 있으며, 명도소송을 크게 3가지 유형으로 분류하여 합리적인 변호사 수임료를 제시하고 있습니다. (1) 주거 200만원 (2) 상가 350만원 주거용, 상가용 건물의 경우 일반, 집합건물의 구분은 따로

임대인의 업종변경 요구는 권리금회수기회를 방해하였다고 평가할 수 없다. [내부링크]

임대인의 업종변경 요구는 권리금회수기회를 방해하였다고 평가할 수 없다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용 차장입니다. “임대인의 업종변경 요구는 권리금회수기회를 방해하였다고 평가할 수 없다” 법원은 임대인이 신규임차인의 업종은 원하는 업종이 아니라는 이유로 한 거절은 ‘정당한 사유’에 해당한다고 판단하였습니다. 법무법인 명도가 진행한 권리금소송 사례입니다. “서울서부지방법원 2021가단224203호(본소) 2021가단240144호(반소)” 소송의 쟁점은 2가지였습니다. ① 임대인의 업종변경 요구가 정당한 거절행위인지. ② 임대인의 요구에 따라 신규임차인 주선 기간이 단축된 경우 손해배상 인정여부. 관련 법조항은 아래와 같습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 (권리금회수기회보호등) 제1항, 제4호 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위” 또한 위 법 제2항에서는 아래에 해당하는 경우 임대인의 거절행위는

1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에 대한 판례 정리 [내부링크]

1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에 대한 판례정리 (대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결, 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경 변호사입니다. 지난 블로그 게시글에서 https://blog.naver.com/myongdolaw/222633584584 ‘1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’에 대한 해석 [법무법인 명도] ‘1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’에 대한 해석 명도만 생각합니다. ... blog.naver.com 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 (이하 ‘2021년 판결’이라 합니다)이 ‘1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’에 대한 해석 제시하였으나 다소 의문이 있는 부분이 있다는 점을 언급한 적이 있는데요, 대법원이 위 판결을 선고하고 약 2개월 만에 위 판결과 해석을 달리하는 듯한

명도집행 전문가가 필요한 이유 [내부링크]

명도집행 전문가가 필요한 이유 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송에서 승소했다고 임차인을 찾아가 나가라고 강제할 순 없습니다. 결국 임차인이 자진 인도를 하지 않는다면 강제집행을 할 수밖에 없습니다. 그런데 집행권원도 있고, 집행비용도 전부 임차인(채무자)에게 청구 가능한데, 왜 강제집행이 고민될까요? 임차인들의 다양한 집행방해 행위들 때문에 명도집행이 불능 되고 장기간 시간이 지연되는 경우가 부지기수이기 때문입니다. 위와 같은 행위에 따른 손해배상액보다 기간의 이익이 큰 경우 또는 시급한 임대인의 사정을 이용하여 자진 인도를 조건으로 합의금을 유도하는 경우 등 시간이 지연될수록 손해가 큰 임대인은 결국 속수무책으로 임차인과 합의를 하게 됩니다. 따라서, 명도집행을 준비하신다면 이러한 변수에 대비하기 위해 명도소송 전부터 강제집행을 염두에 두어 전략을 구상해야 하며, 변수에 능숙하게 대처할 수 있도록 가급적 현장에서의 실무 경험이 풍부한 전문가와 상의하셔서 진행하시는

이른바 ‘조건부 실거주 의사’에 대하여 [내부링크]

이른바 '조건부 실거주 의사' 에 대하여 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥변호사입니다. “전세계약의 만기시까지 아파트가 팔리지 않으면 아들이 들어가서 살 것이니, 팔리지 않으면 나가주세요.” (이하 “A 사례”) “갱신시 임대차보증금 및 월차임을 10% 인상해 주지 않으면, 제가 들어가서 살겠습니다.” (이하 “B 사례”) 위 두 사례에서, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 갱신요구권을 행사하자, 임대인은 실거주 사유 (같은 항 단서 제8호의 사유)를 들며 위 갱신요구를 거절하였습니다. 그런데, 임대인의 실거주 사유는 확정적인 것이 아니라, “아파트가 팔리지 않을 것”, “임대인이 제시한 월차임 등 증액 조건을 임차인이 수용하지 않을 것”이라는 조건과 결부되어 있습니다. 이러한 이른바 “조건부 실거주 의사”를 주택임대차보호법 제1항 단서 제8호(실거주 사유)의 정당한 사유로 볼 수 있는지에 대해 말씀 드려 보도록 하겠습니다. 실거주 의사에 대한 입증책임에 관하

명도소송비용 법무법인 명도가 알려드립니다. [내부링크]

명도소송비용 법무법인 명도가 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. “명도소송비용은 얼마가 드나요?” 상담고객께서 가장 많이 물으시는 질문입니다. 명도소송비용은 법원실비, 집행실비 및 변호사 수임료가 발생합니다. 변호사 수임료 법무법인 명도는 명도소송을 크게 3가지 유형으로 수임료를 정찰제화하여 합리적인 변호사 보수를 제시하고 있습니다. (1) 주거 200만원 (2) 상가 350만원 주거용, 상가용 건물의 경우 일반, 집합건물의 구분은 따로 없습니다. (3) 그 외 500만원 주거용이나 상업용이 아닌 토지 및 토지+건물 등을 의미합니다. 법원실비 법원에 소장, 신청서 등을 접수하게 되면 인지대와 송달료를 납부해야 합니다. 인지대는 법원에 납부할 수수료로 소가에 따라 비용이 책정됩니다. 송달료는 법원에서 발송하는 우편료(1회당 5200원)로 보통 소 제기 시 피고 수 X 10~15회분 송달료를 예납합니다. 인지액과 송달료는 각 법률에 따라 환급금이 있는 경우 당사자(인

권리금소송에서 "현저히 고액"에 관한 법원의 판단 경향 [내부링크]

권리금소송에서 "현저히 고액"에 관한 법원의 판단 경향 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용차장입니다. “임차인이 투자한 비용과 형성한 영업적 가치를 충분히 보장받은 것으로 보이므로 임차인의 청구를 기각한다” 임차인은 2008. 3.부터 홍대 입구 대로변 건물 일부를 임차하여 약국을 운영하였고 2020. 3. 임대차계약은 종료하면서 신규 임차인을 소개하였으나 임대차계약이 체결되지 않음에 따라 임대인을 상대로 권리금 3억 5천만원을 배상하라는 손해배상 청구하였으나 법원은 임차인의 청구를 기각하였습니다. 법무법인 명도가 진행한 권리금소송 사례입니다. “서울서부지방법원 2020가합31944호” 소송의 쟁점은 3가지였습니다. ① 임대인이 신규 임차인에게 제시한 임대차보증금 및 월 차임은 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’인지. ② 본 건물의 현황과 같이 신규 임차인에게도 약국을 독점적 운영할 수 있도록 보장하지 않는 것은 권리금 회수를 방해하는 행위인지. ③ 위 ②항을 보장

“임차인에 대한 원상회복 청구를 기각한다” [내부링크]

임차인에 대한 원상회복 청구를 기각한다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용차장입니다. 상가건물의 원상회복 공사비는 수천만원에서 수억원까지 발생합니다. 임차인이 한 시설인데 임대인이 부담하라는 판결은 납득하기 어렵습니다. 법무부 홈페이지의 상가건물임대차표준계약서와 민법은 모두 ‘임차인(차주)이 원상회복하여야 한다’라고 정하고 있습니다. 상가건물임대차표준계약서 제8조 ① “계약이 종료된 경우에 임차인은 임차 상가건물을 원상회복하여 임대인에게 반환하고...” 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. 임대인이 패소하는 경우 대부분은 아래 판례의 사안입니다. ‘대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결’ “임차인이 임차받았을 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다” 임차받았을 상태가 원상의 상태이니

전세보증금반환소송, 임차권등기명령신청 꼭 읽어보세요!! [내부링크]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료될 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있음에도, ‘새로운 세입자가 오면 돈을 줄 수 있다’며 보증금을 반환하지 않는 경우가 많습니다. ‘당연히 받아야 할 돈인데..’ 임차인만 조급해지는 아이러니한 상황이 발생하게 되고, 임대인은 ‘돈이 없다. 새로운 세입자한테 받아서 줄 수 있다’며 당당하게 기약 없는 말만 반복하기도 합니다. 따라서, 지금부터 내 보증금을 지키기 위해서 어떤 방법이 있는지 알려드립니다. 보증금반환요청 임대차계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 (2020. 12. 10. 이후 임대차의 경우 2개월 전)까지 계약 갱신의 거절 의사를 통지하였다면 기간 만료 시 계약이 종료됩니다. 계약 종료 전후로 임대인에게 보증금 지급 요청을 하여야 하며 ‘새로운 세입자 올 때까지 반환하지 않겠다’는 등 임차인과 관련 없는 사정으로 보증금을 반환하지 않겠다는 의사를 표시하거나 또는 아무런 답변조차 없다면 보증

임대인이 갱신거절의 통지에‘안전상 이유’를 명시하지 않은 경우 [내부링크]

임대인이 갱신거절의 통지에 '안전상 이유'를 명시하지 않은 경우 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지변호사입니다. 상가건물에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 임대인에게 갱신을 요구한 경우, 임대인은 임차인이 차임 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있거나 건물에 대한 안전사고 우려가 있는 등 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 규정된 정당한 사유가 있는 경우에는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법은 제10조 제1항에 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유 8가지를 명시적으로 규정하고 있는데, 이번 칼럼에서는 ‘건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우로 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 나목)’에 해당되는 사유로 임대인이 임차인에게 임대차계약의 갱신을 거절하면서 통지 내용에‘안전상 이유’를

세입자내보내기 비용이 얼마가 드나요? [내부링크]

세입자내보내기 비용이 얼마가 드나요? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송은 ‘상대방’을 정확히 특정해서 제기하여야 하며, 계약갱신 거절 또는 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 경우 소송 요건이 충족되어 소제기가 가능합니다. 본론으로 들어가서, 많은 분들이 명도소송을 준비하시면서 비용이 얼마나 들어가는지 궁금해 하시는데요. 그렇다면 명도소송시 발생하는 비용들은 어떤 것이 있는지 설명 드리겠습니다. 1) 변호사 수임료 법무법인 명도는 2013년부터 수임료정찰제를 운용하고 있습니다. 2) 법원실비(본안) 법원에 소장을 접수할 때 인지대와 송달료를 납부하여야 하는데, 일반적으로 30평형 아파트에 대한 명도소송을 진행할 경우 인지대 및 송달료를 합하여 [약 20만 원 ~ 30만 원]이 발생합니다. 3) 법원실비(신청) 명도소송을 제기할 때는 꼭! 부동산점유이전금지가처분을 동시에 진행해야 합니다. 소송 진행 도중 임차인이 무단으로 타인에게 목적물을 전대하거나 제3자에게 점유

임차건물의 양수인이 임대차 종료로 인한 임대차보증금 반환 시 임대인의 지위 승계 전 발생된 연체차임 등의 공제 여부 [내부링크]

임차건물의 양수인이 임대차 종료로 인한 임대차보증금 반환 시 임대인의 지위 승계 전 발생 된 연체차임 등의 공제여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 유영선고문입니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에서는 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서는 “임차건물의 양수인 (그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.” 라고 규정하고 있습니다. 따라서 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계합니다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속이나 경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용됩니다. 따라서 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대차보증금 반환 의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임 지급의무를 부담합니다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은

제79화 - 내 집은 동물원(5) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [전화상담신청] [빠른상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 2022년 11월 25일 기준 [ 의뢰현황 7,391건 / 판결결정 5,809건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

[명도소송사례] - “서울 강남구” 아파트 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2020년 7월 임차인과 이 사건 아파트를 2년 간 보증금 3000만원, 월 차임 190만원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 이후, 임차인은 2020년 11월부터 차임을 일부만 지급하거나, 연체하기 시작하였고 이에 의뢰인은 미납 된 차임의 입금요청 및 향후 제때 납부 해줄 것을 요청하였습니다. 그러나, 임차인은 알겠다는 단답의 답변만을 한 뒤 지속적으로 차임을 연체하였고, 결국 의뢰인은 2022년 5월 경 임차인에게 7개월 상당의 차임연체를 사유로 임대차계약을 해지한다는 취지의 내용증명을 발송하였습니다. 그리고 그 다음날 임차인은 내용증명을 수령 하였습니다. 내용증명 수령을 확인 한 의뢰인은 마지막으로 임차인과 소통하고자 통화를 하였으나, 임차인은 ‘새로 이사갈 집 계약도 하지 않고 나가지 않겠으니 명도소송을 하라, 주변에서 말하길 명도소송을 하면 최소 6개월 이상으로 기간이 걸릴 것이니 겨울까지 편하게 살 수 있다’며 적반하장의 태도로 응했습니다. 결

[담보신탁 명도사례] - “동두천 생연동” 공동주택 명도사례(신탁공매) [내부링크]

[사실관계] 수탁자는 2017년 위탁자와 이 사건 공동주택에 대한 부동산담보신탁 계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마치고 소유권을 취득하였습니다. 이후 위탁자는 우선수익자에 대한 채무를 장기간 불이행하였고, 우선수익자는 부동산담보신탁 계약에 근거하여 수탁자에게 환가처분을 요청하였으며, 이에 따라 수탁자는 처분절차를 개시하였습니다. 처분절차 개시와 동시에 우선수익자는 현장조사를 위해 이 사건 부동산에 방문하였으나, 위탁자가 아닌 불법점유자가 점유하고 있음을 확인하였고, 이에 불법점유자에게 퇴거를 요청하였으나 원만한 합의에 이르지 못했습니다. 결국 의뢰인은 이 사건을 해결하기 위해 명도전문 로펌을 오랜 기간 수소문하다 부동산담보신탁 관련 신탁명도를 체계적으로 진행하는 법무법인 명도의 신탁명도 시스템을 접하게 되었고 즉시 이 사건 위임계약을 체결하게 되었습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 명도소송 소제기 전 불법점유자를 특정하기 위해 부동산점유이전금지가처분을 먼저 진행하여 집행 단계에

강제집행 - 명도콘서트 [내부링크]

명도콘서트 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필본부장입니다. 콘서트는 가수가 관객을 모셔놓고 노래와 장기자랑 등을 하며 고객과 소통하는 축제로 여겨졌습니다. 이러한 콘서트의 영역이 십 수년전부터 다양한 주제로 확대되었고, 강연이나 상담 등의 분야까지 진출한 바 있습니다. 우리 사회는 이를 토크콘서트라 부릅니다. 법무법인 명도에서도 토크콘서트의 일종인 “명도콘서트”를 진행하였습니다. 명도콘서트는 말 그대로 명도라는 주제를 놓고 기본 개념 강연과 관객들이 가장 궁금해하는 분야에 대한 질의응답, 솔루션 제공의 형식으로 진행되었습니다. 명도콘서트의 관객은 경매컨설팅 업계 중 굴지의 기업으로 평가받는 기업의 고객군이었고, 약 150명 가량 참석하였습니다. 법무법인 명도 유승열 총괄본부장이 진행을 맡고, 정민경 대표변호사, 현직 대표집행관 1명, 제가 패널로 참석하여 약 2시간 30분이 넘도록 열띤 토의를 진행하였습니다. 참석한 관객들은 대다수 본인 소유 부동산이 있는 자들로 경매를 통해

[명도소송사례] - “서울 종로구” 단독주택 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2017년 8월 임차인과 이 사건 단독주택을 2년 간 보증금 1억원, 월 차임 200만원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 특약사항에 따라 2019년 3월 보증금을 2억원으로 증액하고, 월 차임은 동일한 조건으로 변경계약을 체결하였으며, 2021년 계약만료 전 자녀의 실거주를 사유로 계약갱신을 거절하였습니다. 그러나, 갱신거절 통지를 받은 임차인은 ‘원활한 계약 종료를 원한다면 현재 해결되지 않은 여러 문제에 대한 합의가 이루어져야 한다.’며 납득하기 어려운 주장과 함께 계약갱신청구권을 행사한다는 의사를 표시하여 부동산의 인도를 거부하였습니다. 이후 더 이상 대화는 진전되지 않았고, 임차인은 의뢰인의 연락을 피했습니다. 결국 의뢰인은 2021년 10월, 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여 부동산점유이전금지가처분을 선진행하여 집행단계

제78화 - 내 집은 동물원(4) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [전화상담신청] [빠른상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 2022년 11월 11일 기준 [ 의뢰현황 7,361건 / 판결결정 5,772건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

[명도소송사례] - “화성 오산동” 오피스 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2019년 8월 임차인과 이 사건 오피스를 2년 간 보증금 3천만원, 월 차임 200만원으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 이후, 의뢰인은 계약 종료 전 임차인과의 재계약을 위해 주변 시세에 맞추어 월차임을 기존 계약에서 10% 인상 된 금액으로 재계약을 제시하였으나, 임차인은 법상 5%까지 밖에 증액할 수 없다며 이를 거부하였고, 이후 대화가 더이상 진전되지 않았습니다. 따라서 계약은 협의없이 묵시적 갱신이 되었고, 임차인은 갱신 된 계약의 최초시점부터 3개월 간 월차임을 지급하지 않았으며, 이에 의뢰인은 계약해지를 통보하였으나, 임차인으로부터 아무런 답변을 듣지 못하였습니다. 결국 의뢰인은 2021년 12월, 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여 명도소송과 동시에 부동산점유이전금지가처분을 진행하여 가처분 집행단계에서 점유관계에 변동사

[신탁명도사례] - “서울 관악구” 공동주택 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2015년 위탁자와 이 사건 공동주택에 대한 부동산담보신탁 계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마치고 소유권을 취득하였습니다. 이후 의뢰인은 알 수 없는 제3자가 이 사건 부동산에 전입신고를 마치고 점유하고 있는 사실을 알게 되었고, 위탁자에게 사실관계를 확인한 뒤 무상으로 사용할 수 있도록 도움을 줬다는 의사를 확인하고 소제기에 동의를 받았습니다. 이후 의뢰인은 현장을 방문하여 불법점유자들을 만나 원만히 해결해보고자 했지만, 불법점유자들은 소송을 제기하라는 답변 외 퇴거하겠다는 의사를 표시하지 않았습니다. 결국 의뢰인은 이 사건을 해결하기 위해 명도전문 로펌을 오랜 기간 수소문하다 부동산담보신탁 관련 신탁명도를 체계적으로 진행하는 법무법인 명도의 신탁명도 시스템을 접하게 되었고 즉시 이 사건 위임계약을 체결하게 되었습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 신속한 명도소송 진행을 위해 불법점유자의 인적사항을 부동산점유이전금지가처분 집행 단계에서 특정하였고 이후 불법

제77화 - 내 집은 동물원(3) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [전화상담신청] [빠른상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 2022년 10월 28일 기준 [ 의뢰현황 7,320건 / 판결결정 5,738건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

[명도소송사례] - “부천 고강동” 상가 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2016년 6월, 2016년 7월 각 임차인과 이 사건 상가의 1층(카페), 3층(당구장)에 대해 2년 간 보증금 3000만원, 월 차임 120만원으로 하는 상가임대차계약을 체결하였습니다. 2018년 계약만료 전 각 2년의 갱신계약을 체결하였고, 갱신계약 종료를 2개월을 앞두고 건물의 노후화, 안전상의 이유로 각 내용증명을 통해 계약갱신을 거절하였습니다. 그러나, 임차인 모두 갱신거절을 거부한다는 의사를 내용증명을 통해 의뢰인에게 회신하였습니다. 의뢰인은 임차인들을 직접 만나 건물의 노후화로 인하여 사고의 우려가 있음을 사유로 계약갱신이 어렵다고 재차 이야기하자 권리금 및 이사비 명목으로 억 단위의 금액을 요구하였고, 이를 거절하자 의뢰인을 문전박대 하였습니다. 결국 의뢰인은 2021년 10월, 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여 임차인들

[명도소송사례] - “대전 서구” 업무시설 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2021년 5월 이 사건 업무시설에 대해 부동산강제경매 절차에서 매각허가를 받은 뒤 소유권을 취득하였습니다. 이후 의뢰인은 업무시설을 방문하였다가 7, 8, 9층에 불법점유자가 있음을 확인하였고 이에 불법점유자에게 이 부동산의 소유자라고 이야기하며 퇴거 및 부동산의 인도를 요청하였습니다. 그러나, 불법점유자는 “유치권 행사 중” 이라고 기재 된 플랜카드를 보여주면서 유치권자로서 유치권행사를 하고 있다며 퇴거 및 부동산의 인도를 거부하였습니다. 결국, 의뢰인은 즉시 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여 불법점유자를 상대로 즉시 명도소송을 제기하면서, 월 임료를 감정 신청하여 이 사건 부동산의 소유권 취득일부터 소장 부본 송달일까지 약 2억 5천만원 상당의 금액, 그 다음날부터 부동산 인도완료일까지 매월 약 2천만원 상당의 부당이득금 청구를 동

강제집행 - 불법점유자 X의 침탈우려 [내부링크]

불법점유자 X의 침탈우려 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용차장입니다. 현장속 이야기를 소개해드리겠습니다. “명도집행 후 불법점유자 X의 침탈이 우려됩니다” 서울 마포구 성산동 소재 빌라 전체 9개 호실의 불법점유자들에 대한 강제집행 사례입니다. 명도소송 전 파악한 현장 상황은 이렇습니다. ① 사실상 공실이나 불법점유자가 문을 잠궈두고 있는 호실 3곳 ② 불법점유자 X와 그 동조자들이 점유하고 있는 호실 4곳 ③ 불법점유자로부터 임차한 임차인이 점유하고 있는 호실 2곳 부동산점유이전금지가처분 집행 등에서 현장에서 마주친 성명불상의 불법점유자 X는 자신감 넘치는 말투로, “평생 집행 못하게 할 것이다” “두고 봐라” 라고 하였고 그 후 현관문에 부착된 호실 표시를 제거하거나 바꾸고 공실마다 가져다 놓았으며, 점유자가 호실을 옮겨 다니는 등의 다양한 방법으로 집행을 방해하였습니다. 불법점유자 X가 점유하고 있는 301호 대한 명도판결을 받은 후 집행관의 강제집행개시선언 후 강제개문

제76화 - 내 집은 동물원(2) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [전화상담신청] [빠른상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 2022년 10월 14일 기준 [ 의뢰현황 7,255건 / 판결결정 5,688건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

[명도소송사례] - “서울 은평구” 단독주택 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2018년 4월, 임차인과 이 사건 단독주택의 지층에 대해 2년 간 보증금 500만원, 월 차임 30만원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 계약 체결 후 임차인은 최초 2개월분의 월 차임만을 현금으로 지급 한 뒤 12개월 이상 월 차임을 지급하지 않았습니다. 임대인은 민간임대주택에 관한 특별법에 의한 임대사업자였으며, 임차인의 개인 사정이 있겠거니 월 차임 지급을 독촉하지 않은 채로 이후 수 개월 동안 입금만을 기다렸습니다. 그러나, 임차인에게 베푼 장기간의 호의는 권리가 되어 돌아왔고, 임차인은 의뢰인의 월 차임 독촉에도 아무런 답변을 하지 않았습니다. 결국 의뢰인은 2022년 5월, 45개월 상당의 차임연체를 사유로 임차인에게 임대차계약 해지통보를 하였습니다. 이후 즉시 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여 임차인을 상대로 즉시

[신탁명도사례] - “아산시 둔포면” 연립주택 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2017년 위탁자와 이 사건 연립주택에 대한 부동산담보신탁 계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마치고 소유권을 취득하였습니다. 이후 위탁자는 우선수익자에 대하여 여신거래 등의 채무를 불이행하여 기한의 이익을 상실하였고 이에 의뢰인은 우선수익자의 요청에 의해 이 사건 연립주택에 대하여 공개 매각 처분 절차를 개시하였습니다. 우선수익자는 공매절차 진행을 위해 현장 상태를 확인하고자 방문하였으나, 위탁자와 불법점유자가 함께 점유하고 있음을 확인하였고 이에 불법점유에 따른 퇴거를 요청하였습니다. 그러나, 위탁자와 불법점유자는 우선수익자에게 소송을 제기하라며 되려 큰소리를 치는 등 원만히 부동산을 자진인도 하지 않았으며, 이후 대화가 더 이상 진전되지 않았습니다. 결국 의뢰인은 이 사건을 해결하기 위해 부동산담보신탁 관련 명도전문 로펌을 오랜 기간 수소문하다 법무법인 명도 유튜브 채널을 통해 저희의 체계화된 신탁 명도시스템을 접하게 되었고 이 사건 위임계약을 체결하게 되었

철거·재건축 계획 등의 고지와 ‘권리금 회수 방해행위’ [내부링크]

철거·재건축 계획 등의 고지와 ‘권리금 회수 방해행위’ (대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결, 대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 상가건물임대차보호법 (이하 ‘상가임대차법’이라 합니다) 제10조가 정하는 임차인의 계약갱신요구권 행사를 막을 수 있는 예외 사항은 갱신요구권 행사뿐만 아니라 권리금 회수 기회의 예외 사항이기도 한데요, 그러다 보니 ‘철거·재건축 계획 등의 고지’에 관한 같은 조 제1항 제7호와 관련된 분쟁이 발생하곤 합니다. 임차인은 갱신요구권을 행사하지 않거나 상가임대차법 제10조가 정하는 갱신요구권 행사 기간이 도과한 경우 같은 법 제10조의4가 정하는 ‘권리금 회수 기회’를 보장받습니다. 때문에 임차인은 임대차계약 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선할 수 있는데요, 이때 임대인이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 제가목에 따라 신규

상가권리금 소송비용을 확인하세요! [내부링크]

상가권리금 소송비용을 확인하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 1. 권리금이란? 권리금은 상가의 재산적 가치에 대한 양도 또는 이용 대가를 금액으로 환산한 것을 말하며, 시설 권리금 (영업시설, 비품) 영업 권리금 (매출, 거래처, 신용, 영업상의 노하우) 바닥 권리금 (상가건물 위치에 따른 영업상의 이익) 으로 구분합니다. 이러한 권리 금액은 보통 개인 간 협의 및 신규 임차인의 가치 판단에 따라 금액이 책정되므로 객관적이라고 할 순 없습니다. 그렇기에, 권리금에 기한 손해배상 청구 소송을 진행하면 적정 권리 금액에 대한 감정평가가 필수로 진행되곤 합니다. 2. 권리금소송이란? 임대인의 부당한 임대차계약 체결 거절 행위로 인하여 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금 계약이 파기된 경우, 임차인이 파기된 권리금 상당액을 임대인에게 손해배상 청구하는 것을 말합니다. 그러나, 권리금에 기한 손해배상 청구 소송은 청구인 또는 피청구인에게 귀책사유가 있거나, 요건이 충족되지 않는

제75화 - 내 집은 동물원(1) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [전화상담신청] [빠른상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 2022년 09월 30일 기준 [ 의뢰현황 7,218건 / 판결결정 5,658건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

[명도소송사례] - “광주 동구” 아파트 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인의 모친은 2007년 이 사건 부동산의 점유자와 재혼을 하였고 2013년 10월 사망하였으며, 이후 점유자가 이를 상속한 후 2013년 11월 망인의 유증에 의해 의뢰인은 점유자로부터 이 사건 부동산을 양수하여 소유권을 취득하였습니다. 의뢰인은 해당 부동산의 소유권을 취득한 이후에도 점유자(계부)가 거주할 수 있도록 배려하였습니다. 이후 2021년 점유자는 다른 여성과 해당 부동산에서 동거를 시작하였고, 이에 반대의 의견을 제시하였으나 따르지 않자 무상사용대차 종료의 사유로 점유자에게 퇴거 및 부동산의 인도를 요청하였습니다. 그러나, 점유자는 이 사건 부동산은 본인의 소유로 의뢰인에게 소유권이 없다며 퇴거를 거부하기에 이르렀습니다. 결국, 의뢰인은 즉시 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여 사용대차의 대주로서 법률상 원인없이 위 아파트를 점유하

임대차 종료 후 임차인의 인도지연에 따른 손해배상의 범위 [내부링크]

임대차 종료 후 임차인의 인도지연에 따른 손해배상의 범위 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 강미진변호사입니다. 임차인이 임대차 종료에도 불구하고 임대차 목적물을 반환하지 않는 경우 임대인은 해당 부동산의 인도를 구하는 소송을 제기하여 반환받을 수밖에 없습니다. 이때, 임대인이 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하는 등 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하여 임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 임대인은 임차인을 상대로 손해배상청구도 할 수 있습니다. 그런데, 임차인이 제때 임대차 목적물을 인도하지 않음으로 인해 임대인이 임시거처를 구하여야 했다면, 임대인은 임차인에게 임시거처의 월 차임, 부동산중개수수료, 이사비 등을 청구할 수 있을까요? 이와 관련한 두 개의 하급심 판례를 소개하고자 합니다. 우선, 수원지방법원 2021가단545736 판결을 보면, 임대인 갑은 임대차계약이 종료되기 수개월 전부터 임차인 을에

임차권등기명령신청 비용을 알려드립니다. [내부링크]

임차권등기명령신청 비용을 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료하였을 때, 임대차보증금의 반환과 임대차부동산의 명도는 동시이행의 관계에 있습니다. 따라서 보통의 경우 이사일자에 관리비, 공과금 등을 정산한 후 임차인은 임대인에게 열쇠 등으로 부동산의 명도를 하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 지급합니다. 그런데, 임대차계약이 종료함에도 불구하고 임대인이 보증금의 지급을 하지 않는다면 임차인은 어떤 조치를 취해야 할까요? 우선적으로 취할 수 있는 조치가 바로 「임차권 등기명령」의 신청입니다. 주택의 인도와 전입신고(주민등록)를 대항력의 취득 및 존속요건으로 정해놓은 주택임대차보호법에 의해, 보증금을 받지 못한 채 새로운 곳으로 이사하여 점유를 상실, 또는 전입을 이전하면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. 따라서 「임차권 등기명령」을 신청하여 관할법원의 집행에 따른 임차권등기를 마쳐야만 새로운 집으로 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할

임대차 종료 시 임대인이 권리금회수기회 보호의무를 부담하지 않는 경우 [내부링크]

임대차 종료 시, 임대인이 권리금회수기회 보호의무를 부담하지 않는 경우 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 유영선 고문입니다. 임대인은 임대차 종료 시 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 등을 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 그러나 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없거나 임대차계약의 체결을 거절하는 행위에 정당한 사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금회수기회 보호의무를 부담하지 않아도 됩니다 (상가건물임대차보호법 제10조의4). 이처럼 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리금에 대하여 법제화를 하였지만 임대인의 권리금회수기회 보호의무의 배제사유도 함께 규정하고 있는데 임대차 종료시 이 규정의 적용여부를 둘러싸고 임대인과 임차인 사이에 갈등이 많이 발생하고 있습니다.

[명도소송사례] - “서울 강남구” 화(花)원 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2018년 12월 임차인과 2년간 보증금 1,000만원, 월세 200만원으로 하는 상가임대차계약을 체결하였습니다. 1년 뒤, 2019년 12월 의뢰인은 임차인과 보증금 1,000만원을 증액하는 것으로 임대차계약을 다시 체결하였고, 임차인은 의뢰인에게 여성을 소개시켜주며 본인의 사실혼 관계의 배우자라며, 화원을 공동으로 운영하고자 한다며 의뢰인에게 승낙을 받았습니다. 그러나, 새로운 임대차계약을 체결한 이후 임차인은 증액 된 보증금 1,000만원 중 일부만 지급하고, 월 차임 또한 멋대로 입금하기 시작했습니다. 이후 의뢰인은 임차인에게 보증금의 잔금 및 연체 된 월세 지급을 요청하였으나, “절대”라는 문자메세지 답변을 받은 후 대화는 아무런 진전이 없었으며, 의뢰인은 즉시 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여 임차인에게 임대차계약 해지통보를

제74화 - 부동산담보신탁과 명도(6) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [전화상담신청] [빠른상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 2022년 09월 19일 기준 [ 의뢰현황 7,173건 / 판결결정 5,615건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

강제집행 - 뭔가 이상함을 직감한 집행관 [내부링크]

뭔가 이상함을 직감한 집행관 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필부장입니다. 집행관은 검찰직 또는 법원직 고위공무원을 역임한 자 중 선발제로 채용이 됩니다. 상대적으로 검찰직 출신의 집행관은 강성의 성향을 지니지만 민사집행법에 대한 이해도가 낮은 반면, 법원직 출신의 집행관은 상대적으로 유한 성향을 지니지만 민사집행법에 대한 이해도가 높습니다. 하지만, 이론과 실무는 다르기에 검찰직‧법원직을 막론하고 집행 현장에서는 실무자인 집행과장 또는 계장에 많이 의존하고 있습니다. 심지어 집행관은 차에서 내리지도 않은 채 집행 실무자들만 현장을 보고 집행을 마치는 경우도 빈번합니다. 이번에 만난 집행관은 달랐습니다. 사건의 내용은 이렇습니다. 채권자는 채무자와 제소전화해 신청을 하였고, 이후 전대를 하게 해달라는 채무자의 요청에 따라 전차인에 대한 전대차 동의서를 작성해 주었습니다. 전차인이 입주한 후에 채권자와 채무자간의 제소전화해는 성립되었습니다. (제소전화해에는 전차인에 대한 내용은

명도집행(강제집행) 변호사 수임료를 확인하세요! [내부링크]

명도집행(강제집행) 변호사 수임료를 확인하세요 ! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송은 보통 항변 사유가 없는 임차인(차임 연체 등)을 대상으로 진행하는 경우가 많아 소송 자체는 빠르게 종료되는 경우가 다수입니다. 그러나, 소송을 아무리 신속하고 완벽하게 하였다고 하더라도, 집행을 할 수 없다면 판결문은 무용지물이 되기 때문에 명도는 강제집행의 성패가 가장 중요하다고 할 수 있습니다. 강제집행은 보통 1차 계고집행, 2차 본집행 일정으로 진행됩니다. (집행관 판단하에 1회 이상 계고 집행이 추가될 수 있습니다.) 보통은 계고집행까지 하면 임차인이 자진인도하는 경우가 있는데 자진인도 시 임대인은 집행이 필요 없게 되므로 불필요한 비용을 줄일 수 있으며 임차인은 본집행의 비용을 부담하지 않아도 되는 장점이 있습니다. 그러나, 임차인이 점유를 이어감으로써 얻을 수 있는 이익이 크다고 판단할 경우, 항변권이 없는 임차인이라도 계고집행을 무시하고 꿈쩍하지 않는 경우가 대다수입니

제73화 - 부동산담보신탁과 명도(5) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [전화상담신청] [빠른상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층, 2층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 2022년 09월 02일 기준 [ 의뢰현황 7,138건 / 판결결정 5,547건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

[신탁명도사례] - “평택시 팽성읍” 업무시설 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2016년 위탁자와 이 사건 업무시설에 대한 부동산담보신탁 계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마치고 소유권을 취득하였습니다. 이후 위탁자는 우선수익자에 대하여 여신거래 등의 채무를 불이행하여 기한의 이익을 상실하였고 이에 의뢰인은 우선수익자의 요청에 의해 이 사건 업무시설에 대하여 공개 매각 처분 절차를 개시하였습니다. 우선수익자는 공매절차 진행을 위해 현장을 확인하고자 방문하였으나, 누군지 알 수 없는 외국인 불법점유자가 거주하고 있음을 확인하였고 이에 불법점유에 따른 퇴거를 요청하였습니다. 그러나, 외국인 불법점유자는 의사소통이 전혀 불가능한 상태로 대화가 진전될 수 없었습니다. 결국 의뢰인은 이러한 신탁공매 및 부동산담보신탁과 연계 된 명도소송을 진행하는 로펌을 오랜 기간 수소문하다 법무법인 명도 유튜브 채널을 통해 저희의 체계화된 신탁 명도시스템을 접하게 되었고 이 사건 위임계약을 체결하게 되었습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 신속한 명도소송 진행을

신탁공매, 우선수익자의 명도소송 활용법 [내부링크]

[법무법인 명도] 신탁공매, 우선수익자의 명도소송 활용법 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권팀장입니다. 설산(雪山)의 한고조(寒苦鳥) 아주 먼 옛날 설산(雪山)이라는 산이 있었습니다. 이 산은 일 년 내내 추운 곳으로 항상 눈이 쌓여 있어 설산(雪山)이라 불렸습니다. 이곳에는 한고조(寒苦鳥)라는 새가 살고 있었습니다. 한고조는 낮에는 따뜻한 햇볕과 설산의 화려한 풍경에 눈이 팔려 노느라 정신이 없이 지내다가 둥지를 짓는 것을 잊고 맙니다. 추운 밤이 되면 낮 동안 둥지를 짓지 않았던 한고조는 밤새도록 혹독한 추위와 매서운 바람을 맞으며 괴로워합니다. 그리고는 결심하죠. 내일은 날이 밝으면 반드시 따뜻한 둥지를 짓고 말 것이라고, 하지만 다시 날이 밝으면 지난 밤의 추위는 잊어버리고 자신이 무슨 결의를 했는지도 잊은 채 하루를 불태우며 한고조는 놀았습니다. 이렇게 한고조는 추운 밤에는 “둥지를 짓자!”라고 결의하고 낮이 되면 “까짓거 내일 하지 뭐”라는 어리석은 생활을 반복합니다

명도소송비용 정확하게 확인하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송비용 정확하게 확인하세요 ! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법률상의 사유로 임대차계약이 종료되거나, 종료될 예정임에도 임차인이 부동산의 인도를 거부하는 경우 명도소송 진행이 가능합니다. 1. 수임료 법무법인 명도는 수임료를 정찰제화하여 합리적인 변호사 보수를 제시하고 있습니다. (1) 주거용 - 200만 원 (2) 상가용 - 350만 원 주거용, 상가용 건물의 경우 일반, 집합건물의 구분은 따로 없습니다. (3) 그 외 - 500만 원 주거용이나 상업용이 아닌 토지 및 토지+건물 등을 의미합니다. (4) 특수명도 3,000만 원 특수명도는 명도가 어려운 고액 부동산이나 권리관계가 복잡한 부동산의 점유자를 내보내기 위한 모든 절차를 말합니다. (5) 강제집행 강제집행 수임료는 명도소송 수임료와 마찬가지로 주거용, 상가, 그 외, 특수명도로 구분되어 소송 수임료와 비용이 동일합니다. 2. 법원실비 ① 인지대 (소가에 따른 인지 비용) ② 송달료 (우편

[명도소송사례] - “서울 서초구” 아파트 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2021년 6월 임차인과 2년간 보증금 1억, 월세 300만원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 6개월 뒤, 2022년 1월부터 임차인은 월세를 연체하기 시작하여 2기 이상 월세가 연체되었고, 이에 의뢰인은 임차인에게 밀린 월세 지급을 독촉하였습니다. 그러나, 임차인은 의뢰인의 독촉에 아무런 답변을 하지 않았고 결국 의뢰인은 내용증명으로 임대차계약 해지를 통보하였으며, 내용증명은 발송일, 다음날 임차인의 동거인이 수령하였습니다. 이후 대화는 아무런 진전이 없었고, 의뢰인은 즉시 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 임대차계약 해지통보 내용증명을 동거인이 수령한 사실에 따라, 의뢰인을 대리하여 부동산점유이전금지가처분 집행절차를 통해 인적사항을 알 수 없던 동거인을 특정한 뒤 임차인과 동거인을 상대로 명도소송을 제기하였습니다. 소장을 받은 임차인은 별다른

임대차 종료 후 부동산을 점유하는 임차인이 임대인에게 손해배상을 해야 하는지 여부 [내부링크]

임대차 종료 후, 부동산을 점유하는 임차인이 임대인에게 손해배상을 해야 하는지 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 오늘은 임대인이 임대차가 종료되었는데도 임차인이 이사가지 않아 임대인 소유 아파트 근처의 오피스텔에서 월세를 지급하며 거주하게 되자 이러한 월세 지급 비용을 임차인에게 손해배상으로 청구하겠다고 주장하게 된 사안에 대해 말씀드리고자 합니다. 임차인인 의뢰인은 아이들 교육을 위해 서울 부유층만 거주한다는 학군지의 유명 아파트로 이사를 가면서 거액의 보증금을 임대인에게 지급하고 전세계약을 체결했습니다. 임대인은 아이들이 대학에 갈 때까지 오래 살아도 된다고 호언장담했고, 이를 믿은 의뢰인은 무려 1억이 넘는 비용을 들여 인테리어를 한 이후에 새로 단장한 집에서 아이들과 같이 살게 되었습니다. 임대차기간 종료일이 다가오자 의뢰인은 2년 더 살기 위해 임대인에게 계약갱신을 요구했는데, 임대인은 처음에 의뢰인에게 약속했던 것과 달리 갑자기 집을 비워달라면서

임차권등기와 대항력 [내부링크]

[법무법인 명도] 임차권등기와 대항력 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 임대차계약이 종료하면 임대인은 임차인이 임대차목적물을 인도받음과 동시에 보증금을 반환하여야 하는데요, 새로운 임차인을 구하여 임차인이 지급하는 보증금으로 기존 임차인에게 보증금을 반환하거나 부동산 대출을 통해 보증금을 반환하는 경우가 많이 있습니다. 그런데 지난 수년간 다양한 정책들로 인해 새로운 임차인을 구하기는 어렵고 대출도 어려워져 보증금을 반환하지 못하는 사례가 증가하고 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때, 임차인이 할 수 있는 대표적인 방법이 ‘임차권등기’입니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 임차권등기명령제도를 규정하고 있는데요, 임차권등기의 목적은 대항력과 우선변제권 취득 또는 유지입니다. 주택의 경우 임대차목적물을 인도받고(점유) 전입신고를 마치면 그다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있는데요, (주택임대차보호법 제3조 제1항) 전입과 점유라는 요건 중 하나라도 사라지면

상가권리금 철저한 준비가 필요합니다. [내부링크]

[법무법인 명도] 상가권리금 철저한 준비가 필요합니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 1. 권리금이란? 권리금은 상가의 재산적 가치에 대한 양도 또는 이용 대가를 금액으로 환산한 것을 말하며, 시설 권리금 (영업시설, 비품) 영업 권리금 (매출, 거래처, 신용, 영업상의 노하우) 바닥 권리금으로 구분합니다. (상가건물 위치에 따른 영업상의 이익) 이러한 권리금액은 보통 개인 간 협의 및 신규 임차인의 가치 판단에 따라 금액이 책정되므로 객관적이라고 할 순 없습니다. 그렇기에, 권리금에 기한 손해배상 청구 소송을 진행하면 적정 권리금액에 대한 감정평가가 필수로 진행되곤 합니다. 2. 권리금소송(손해배상)의 요건 권리금소송이란 임대인의 방해로 신규 임차인과의 권리금 계약이 파기 또는 체결되지 못한 경우 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 것을 말합니다. 권리금소송은 3가지 요건이 충족되어야 하며, 만약 하나라도 흠결이 있다면 재판에서 불리하게 작용 할 가능성이 커 결

[명도소송사례] - “평택 용이동” 아파트 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2020년 10월 임차인과 2년간 보증금 3천만 원, 월 차임 90만 원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 계약 체결 당시 임차인은 본인의 법인 명의로 임대차계약을 체결하였고, 이후 가족들과 함께 거주를 시작하였으며, 2021년 5월부터 차임을 지급하지 않았습니다. 연체된 차임이 2기에 도래한 후 의뢰인은 임차인에게 문자로 지급을 독촉하였으나, 명도소송을 제기하라는 답변만 돌아왔습니다. 그러나, 의뢰인은 임차인의 사정이 있겠거니, 수개월에 걸쳐 연체차임액을 지급할 때까지 기다려 주었으나, 9개월이 지나도록 계속해서 연체액만 늘어갔습니다. 결국, 임대인은 임차인에게 문자로 임대차계약 해지를 통보하였으며, 해지 통보를 받은 이후에도 임차인은 명도소송을 제기하라는 답변만 하였습니다. 이에 의뢰인은 즉시 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여

재건축을 이유로 신규임대차체결을 거절한 경우, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유에 해당하는지 [내부링크]

[법무법인 명도] 재건축을 이유로 신규임대차체결을 거절한 경우, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유에 해당하는지 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥변호사입니다. 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결은, 임대인이 임대차계약 종료 무렵 임대차목적물인 상가가 위치한 상가건물의 임박한 재건축 계획을 이유로 임차인이 주선하는 신규임차인과의 신규임대차계약을 상가건물 철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝혔고, 이로 인해 결국 위 신규임대차계약 체결이 무산되었으며, 그 이후 위 상가는 임대인이 임차인에게 밝힌 계획처럼 상당 기간 공실 상태를 유지한 후 철거되어 원심 변론종결일까지 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않았던 사안에서, 임대인에게 상가건물 임대차보호법 (이하 “상가임대차법”) 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 정당한 사유를 인정하였습니다. 위 대법원 2021다272346 판결의 판결요지는 아래와 같습니다. 위

전세보증금반환 이렇게 준비해야 합니다. [내부링크]

[법무법인 명도] 전세보증금반환 이렇게 준비해야 합니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료될 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다. 그러나, ‘새로운 세입자가 구해지면 돈을 줄 수 있다’며 보증금을 반환하지 않는 경우가 많습니다. 당연히 받아야 할 돈이지만, 임차인만 조급해지는 아이러니한 상황이 발생하게 됩니다. ‘줄 돈이 없다’며 명시적인 거절을 하면 다행이지만, ‘다음 주까지 주겠다’ 또는 ‘돈을 마련 중이다’라며 애매하게 지급을 거절하는 경우 소송 진행 여부도 고민되실 겁니다. 1. 보증금반환소송 준비 (1) 계약갱신거절 또는 해지 통보 임대차계약종료 6개월 전부터 2개월 전까지 (2020. 12. 10. 이전 임대차의 경우 1개월 전) 임대인에게 계약갱신 거절의사를 통지해야합니다. 만약, 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있고, 해지 통보 3개월 뒤 임대차계약이 종료됩니다. (2) 보증금반환 요청 문자메

[명도소송사례] - “서울 중구” 단독주택 명도 상고심 [내부링크]

[사실관계] 임차인은 이 사건 주택의 전 소유자와 2018년 9월부터 2021년 5월까지 3년간 전세보증금 1억 5천만 원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였고 임대차가 계속되던 2020년 4월 의뢰인은 이 사건 주택을 매수하여 소유권이전등기를 경료 한 뒤 임대인 지위를 승계하였습니다. 이후 2021년 2월 의뢰인은 임차인과 임대차계약 만기 시 갱신 없이 계약을 종료하는 것으로 협의하였고, 이후 임대차보증금 반환조로 1천 5백만 원을 임차인에게 지급하였습니다. 임대차계약 종료 2개월 전 의뢰인은 임차인에게 이사 준비가 다 되었는지 연락을 하였으나, 임차인은 태도가 변하여 임대차기간 동안 부동산의 유지, 수선에 든 비용과 시간에 대한 정당한 보상 없이는 이사할 수 없고 2년 계약을 연장하겠다고 통보하였으며, 이에 의뢰인은 실거주 목적의 갱신거절 내용증명을 발송하였습니다. 이후 더 이상 대화는 진전되지 않았습니다. 결국, 의뢰인은 즉시 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저

상가건물임대차보호법에서 '사업자등록 시 도면 첨부'의 중요성 [내부링크]

[법무법인 명도] 상가건물임대차보호법에서 '사업자등록 시 도면 첨부'의 중요성 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용차장입니다. 임차인은 도면을 첨부하지 않았으므로 새로운 소유자에게 상가건물을 명도하라. 상가건물 임차인의 대항력은 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 정하고 있습니다. 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.> 상가건물임대차보호법을 만들 당시 주택임대차보호법의 ‘전입’에 대비하여 ‘사업자등록’을 대항력 요건으로 정하였는데 이와 관련하여 비판이 많았습니다. “사업자등록신청서에 적은 임대차목적물이 실제의 목적물과 동일한지 그렇지 않은지를 확인할 수 없다” 는 것이었는데요. 상가 임차인은 사업자등록신청만 하면 대항력을 인정받을 수 있을까요? 구분건물일

부동산점유이전금지가처분신청 왜 중요할까요? [내부링크]

[법무법인 명도] 부동산점유이전금지 가처분신청 왜 중요할까요? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송을 고민하거나 준비하고 계신 분들이 한 번쯤은 접하게 되는 단어가 있습니다. 바로 ‘부동산점유이전금지가처분’입니다. 1. 부동산점유이전금지가처분이란? 부동산점유이전금지가처분은 채권자의 권리를 실현하기 위한 보전처분의 일종으로, 점유자가 제3자에게 점유 명의를 변경하지 못하도록 방지하는 제도를 말합니다. 2. 부동산점유이전금지가처분이 중요한 이유 명도소송 중 상대방이 목적물에 대한 점유를 제3자에게 이전할 경우 강제집행을 할 수 없음은 물론, 소송절차를 처음부터 다시 진행해야 합니다. 부동산점유이전금지가처분은 명도소송 중 점유자가 악의를 가지고 목적물의 점유이전을 하여 강제집행을 방해하는 것을 방지하고 집행기간을 단축시키는 장치입니다. 만약 점유자가 목적물의 점유를 이전했더라도 부동산점유이전금지가처분을 진행했다면 점유를 이전 받은 제3자에 대한 추가적인 명도소송 없이 승계집행

제72화 - 부동산담보신탁과 명도(4) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [전화상담신청] [빠른상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층,2층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 2022년 08월 19일 기준 [ 의뢰현황 7,096건 / 판결결정 5,500건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

[명도소송사례] - “안양 만안구” 아파트 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2017년 7월 이 사건 아파트를 매수하여 소유권을 취득하였습니다. 소유권을 취득한 후 의뢰인은 연인 관계에 있던 임차인이 이 사건 아파트에 무상으로 거주할 수 있도록 하였습니다. 4년 뒤 임차인은 사망하였고, 이후 이 사건 아파트를 정리하기 위해 방문하였으나, 임차인의 성인 자녀가 점유하고 있음을 알게 되었습니다. 따라서 의뢰인은 점유자에게 부동산에서 퇴거해 줄 것을 요청하였습니다. 그러나, 점유자는 아파트의 소유권을 주장하며 퇴거를 거부하였고, 이후 대화는 진전되지 않았습니다. 이에 의뢰인은 즉시 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여 부동산점유이전금지가처분 집행절차를 통해 점유자 외 제3자의 점유사실은 없는지 확인하였으나, 특이점이 없음을 확인하여 점유자만을 상대로 명도소송을 제기하였습니다. 나아가 상대방에게 항변의 여지를 주지 않기 위

명도집행(강제집행) 준비절차는? [내부링크]

[법무법인 명도] 명도집행(강제집행) 준비절차는? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송의 최종 목표는 바로 목적물을 인도받는 것입니다. 명도소송 판결 후 부동산을 인도하지 않는 채무자에 대해 채권자는 강제집행을 할 수 있는 권리가 발생합니다. 1. 집행권원 명도소송에서 승소하게 되면, 청구취지와 같은 내용의 주문이 선고됩니다. 또한 판결문을 송달받은 날로부터 2주 내로 쌍방 상소하지 않을 경우 판결이 확정됩니다. 강제집행의 경우 제3항의 ‘가집행’ 주문으로 판결 확정 전이라도 강제집행이 가능합니다. 2. 명도집행 절차 (1) 강제집행신청서 접수 인도받을 목적물의 관할법원 집행관실에 강제집행을 신청할 수 있습니다. (2) 접수증 수령 및 비용 납부 강제집행은 보통 1차 계고 집행, 2차 본집행 일정으로 진행됩니다. (집행관 판단하에 1회 이상 계고 집행이 추가될 수 있습니다.) 계고 집행은 임차인에게 자진인도할 기회를 주는 것으로 주거용 2주, 상업용 1주의 기한이 주어집

제71화 - 부동산담보신탁과 명도(3) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [전화상담신청] [빠른상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층,2층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 2022년 08월 05일 기준 [ 의뢰현황 7,049건 / 판결결정 5,471건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

[신탁명도사례] - “의정부시 녹양동” 오피스텔 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2018년 위탁자와 이 사건 오피스텔에 대한 부동산담보신탁 계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마치고 소유권을 취득하였습니다. 이후 위탁자는 6개월 이상 채무를 불이행하여 기한의 이익을 상실하였고 이에 의뢰인은 우선수익자의 요청에 의해 위탁자에게 공개매각 통지를 하고 처분 절차를 개시하였습니다. 우선수익자는 공매절차 진행을 위해 현장을 확인하고자 방문하였으나, 누군지 알 수 없는 불법점유자가 거주하고 있음을 확인하였고 이에 불법점유에 따른 퇴거를 요청하였습니다. 그러나, 불법점유자는 위탁자와 2020년 적법하게 임대차계약을 체결하고 건물을 인도받았다며 점유권을 주장하였고, 이후 더 이상 대화는 진전되지 않았습니다. 결국 의뢰인은 이러한 신탁공매 및 부동산담보신탁과 연계 된 명도소송을 진행하는 로펌을 오랜 기간 수소문하다 법무법인 명도 유튜브 채널을 통해 저희의 체계화된 신탁명도 시스템을 접하게 되었고 이 사건 위임계약을 체결하게 되었습니다. [결과] 저희 법무법인

임대차기간 만료 시 건물을 인도하기로 한 제소전화해의 효력 [내부링크]

[법무법인 명도] 임대차기간 만료 시 건물을 인도하기로 한 제소전화해의 효력 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 유영선고문입니다. 토지나 건물을 임대하였는데 임차인이 임차료를 제대로 지불하지 않아 임대차를 해지하거나 임대차기간이 만료되어 임대인이 토지나 건물을 인도해 달라고 요청하였는데 임차인이 이를 거부하는 경우 임대인은 임차인을 상대로 토지나 건물을 인도해 달라는 인도소송을 제기할 수밖에 없을 것입니다. 이런 경우 인도소송과 점유이전금지가처분신청을 동시에 제기하게 되는데 법원에 따라 다르지만 6개월에서 1년 정도의 시간이 소요됩니다. 따라서 임대료 연체 시 임대인은 장기간의 소송으로 정신적으로 심한 스트레스를 받게 되고 임대차보증금이 충분하지 않는 경우에는 많은 시간을 들여 승소하여도 보증금이 부족하여 물질적으로도 손해를 볼 수 있습니다. 이러한 번거로움을 방지하기 위하여 미리 임대차계약을 체결할 때 제소전화해조서 작성을 특약사항으로 기재하는 경우가 많은데, 제소전화해는 확정판결과

임차권등기명령신청 빠르게 준비하세요. [내부링크]

[법무법인 명도] 임차권등기명령신청 빠르게 준비하세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 전세계약 종료 후에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는 경우가 있습니다. 새로운 거주지에 들어갈 여력이 없다면 점유를 지속하며 보증금반환청구를 해야 하지만, 이사를 갈 수밖에 없는 상황이라면 임차권등기명령신청을 통해 대항력을 유지할 수 있습니다. 1. 임차권등기명령이란? 주택임대차보호법에서는 임차인의 대항력 취득 및 존속 요건으로 주택의 인도와 전입신고를 정해놓고 있으며, 보증금을 돌려받지 못한 채 새로운 집으로 이사를 간 후 전입 주소지를 이전하게 되었다면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. 따라서, 부동산 소재 관할법원에 임차권등기의 원인이 된 사실을 (임대인의 전세보증금 미반환) 소명하는 내용을 적시하여 신청서를 접수하고, 그 결정을 받아 등기 촉탁의 절차를 거쳐야 합니다. 임차권등기명령신청의 등기부상 촉탁 과정이 완료되었다면 점유를 해제하고 이사를 나가더라도 임차인으로서의 대항력

상가권리금 초동대처가 중요합니다. [내부링크]

[법무법인 명도] 상가권리금 초동대처가 중요합니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. ‘영업시설, 비품(시설 권리금), 매출, 거래처, 신용, 영업상의 노하우(영업 권리금), 상가건물 위치에 따른 영업상의 이익(바닥 권리금) 등의 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가’를 금액으로 환산한 것을 ‘권리금’이라고 합니다. 권리금은 돈을 줄 사람(신규 임차인)의 가치(위 시설, 영업, 바닥 권리금) 판단에 따라 금액이 책정되므로, 그 금액을 객관적이라고 할 순 없습니다. 그렇기에, 권리금에 기한 손해배상 청구 소송을 진행하면 적정 권리금액에 대한 감정평가가 필수로 진행되곤 합니다. 권리금에 대한 감정평가가 진행될 경우 감정평가사에 의해 위 가치에 대한 금액이 책정되는데, 그중에서도 가장 많은 비중을 두는 부분이 영업 권리금입니다. 코로나로 인해 자영업자의 영업 규제, 경기 침체가 지속됨에 따라 최근 권리금소송에선 영업 권리금에 대한 입증이 쉽지 않았습니다. 현재 정부 규제

[명도소송사례] - “서울 용산구” 다세대주택 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 임차인은 이 사건 아파트의 전 소유자와 2021년 5월부터 2023년 5월까지 2년간 보증금 500만 원, 월세 50만 원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였고 임대차가 계속되던 2022년 1월 의뢰인은 이 사건 주택을 매수하여 소유권이전등기를 경료 한 뒤 임대인 지위를 승계하였습니다. 이후 2022년 3월 의뢰인은 본인의 주택에서 알 수 없는 자가 가전제품을 들이는 것을 보게 되어 임차인에게 상황을 물었고, 임차인은 소유권이 변경되기 전 2021년 5월부터 전 소유자의 동의를 받아 주택의 ‘중간방’을 내어주는 전대계약을 체결해 월세 25만 원을 수령하고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 이에 의뢰인은 전 소유자에게 사실 확인을 하고자 연락하였으나, 전 소유자는 동의한 사실이 없다는 답변을 하였고, 이후 임차인과 대화를 다시 시도했지만 더 이상 대화는 진전되지 않았습니다. 이에 의뢰인은 즉시 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사

강제집행 - 계고는 필수인가요? [내부링크]

[법무법인 명도] 계고는 필수인가요? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필부장입니다. 부동산 인도집행을 신청하면 집행관사무소는 인도집행 전 “인도최고”, “인도고지”, “인도예고” 등 다양한 이름으로 채무자에게 강제집행의 신청이 되었고, 일정한 기간 후 인도집행이 진행될 것임을 알려줍니다. 이 최고 절차를 실무에서는 계고라고 하며, 통상적으로 주거용 부동산은 2주일, 업무용 부동산을 1주일의 계고 기간을 채무자에게 부여하고 자진하여 이사할 수 있도록 권하고 있습니다. 강제집행은 민사집행법에 근거를 두고 있는데, 집행관사무소에서 진행하는 계고절차는 민사집행법에서는 찾을 수 없는 절차로, 집행관사무소 내규에 의하여 실무지침으로 만들어 놓은 지침이라 할 수 있습니다. 따라서 강제성을 띠지 않고, 집행관이 재량에 따라 생략하기도 하고, 기간을 연장하기도 하며 계고의 횟수를 늘리기도 합니다. 일반인으로서는 계고절차를 왜 하는 것인지, 필수적으로 거쳐야 하는 절차인지, 계고 때 강제개문은

민간임대주택에 관한 임대차계약의 갱신거절 [내부링크]

[법무법인 명도] 민간임대주택에 관한 임대차계약의 갱신거절 (대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 최근 민간임대주택 사업자와 임대차계약을 체결하는 경우를 많이 볼 수 있는데요, 민간임대주택에 관한 특별법이 정하는 임대사업자의 경우 ‘주택임대차보호법’ 뿐만 아니라 ‘민간임대주택에 관한 특별법'도 (이하 ‘민간임대주택법’이라 합니다) 적용됩니다. 민간임대주택법 제45조 제1항은, 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다고 정하고 있는데요, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령이 정하는 임대차계약 해제 또는 해지 사유는 아래와 같습니다. 1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대 받은 경우 2. 임대사업자의 귀책사유 없이

임대차 분쟁 해결을 위한 '제소전화해' 제도 [내부링크]

[법무법인 명도] 임대차 분쟁 해결을 위한 '제소전화해' 제도 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 최근 임대차 관련 분쟁이 급증하고 있는데 이러한 분쟁을 미리 방지하고, 분쟁 발생 시 최소한의 비용으로 효율적으로 해결할 수 있는 제소전화해 제도를 소개해 드리고자 합니다. 제소전화해란 민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전에 화해를 원하는 당사자의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 당사자가 합의하는 내용으로 화해조서를 작성하는 것을 말합니다. 당사자는 상호 합의된 내용을 작성한 이후에 법원에 가서 화해 신청을 하게 되고, 법원은 화해조서를 작성해 당사자에게 송달하게 됩니다. 제소전화해는 재판상 화해로서 확정판결과 동일한 효력이 있으므로 화해조서를 기초로 해서 강제집행을 할 수 있습니다. (민사집행법 제56조 제5호) < 제소전화해의 절차(이미지 출처 : 법무부 생활법령정보) > 따라서 제소전화해조서는 판결을 통한 소송 절차보다는 상대적으로 강제집행이 용이하기 때문에 임

명도소송비용 전문가가 알려드립니다. [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송비용 전문가가 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송부터 명도집행까지 얼마가 드나요? 가장 많이 물어보시는 질문입니다. 명도소송비용은 법원비용, 집행비용 및 변호사 보수가 발생합니다. 1. 법원비용 소송 제기 후 법원에 납부하는 비용으로 ① 인지 (소가에 따라 법원에 납부할 수수료) ② 송달료(우편 비용) ③ 감정료 ④ 기타(증인 출석비 등) 가 있으며 소송을 제기하는 원고가 우선 납부하고, 추후 소송비용 부담 판결 주문에 따라 패소자에게 이를 청구할 수 있습니다. 예를 들어, ‘소송비용은 피고가 부담한다’라는 판결이 선고 및 확정된다면 법원비용으로 발생한 전부를 피고에게 청구할 수 있습니다. Q. 승소자가 소송비용을 부담하기도 하나요? A. 소송비용은 원칙적으로 패소한 당사자가 부담합니다. (민사소송법 제98조) 그러나 예외적으로 법원은 사정에 따라 승소한 당사자에게 전부 또는 일부를 부담하게 할 수 있습니다. (민사소송법 제99조

[신탁명도사례] - "고양시 일산서구" 다세대주택 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2018년 위탁자와 이 사건 다세대주택에 대한 부동산담보신탁 계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마치고 소유권을 취득하였습니다. 이후 위탁자는 3개월 이상 채무를 불이행하여 기한의 이익을 상실하였고 이에 의뢰인은 우선수익자의 요청에 따라 위탁자에게 공개매각 통지를 하고 처분 절차를 개시하였습니다. 의뢰인은 공매절차 진행을 위해 현장을 확인하고자 방문하였으나, 누군지 알 수 없는 불법점유자가 거주하고 있음을 확인하였고 이에 불법점유에 따른 퇴거를 요청하였습니다. 그러나, 불법점유자는 위탁자와 적법하게 분양계약을 체결하여 주택을 양도받았다며 소유권을 주장하였고, 이후 더 이상 대화는 진전되지 않았습니다. 결국 의뢰인은 이러한 신탁공매 및 부동산담보신탁과 연계된 명도소송을 진행하는 로펌을 오랜 기간 수소문하다 법무법인 명도 유튜브 채널을 통해 저희의 체계화된 신탁 명도시스템을 접하게 되었고 이 사건 위임계약을 체결하게 되었습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 명도소송

신탁공매와 우선수익자, 그리고 명도소송 [내부링크]

[법무법인 명도] 신탁공매와 우선수익자, 그리고 명도소송 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권팀장입니다. 한 혁명가는 이렇게 말했습니다. 보통 사람의 지혜는 나중에 나온다고 하는데, 우리 작전은 예상되는 모든 사태에 대비해 적확한 대책을 세우는 것이다. 승부는 지금 여기서 결정된다고 해도 좋다. 지금이야말로 지혜가 필요한 때이다. 나중에 나오는 지혜는 지혜가 아니다. 그것은 후회라는 것이다. 후회 없는 투쟁은 사전에 짠 작전의 우열에 달렸다. 앞으로 모든 혁명에서는 언제나 이 원리를 잊으면 안 된다. 현장에서 부동산 담보신탁계약을 체결한 우선수익자인 은행 직원을 만나면, 위탁자가 대출이자를 연체하여 기한 이익이 상실된 지 1년, 길게는 2~3년이 넘은 일도 있는 사실을 듣게 됩니다. 왜 명도소송을 진행하지 않았는지 물어보면 채무불이행을 위탁자에게 독촉하던 중, 위탁자에게 연락이 닿지 않아 다음 대책이 없어 손을 놓고 있기도 했고, 은행 직원에게 업무가 다중으로 부과되어 있어 위탁

명도소송비용 확인하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송비용 확인하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 최근 광주에 한 수산업체에 부도가 나면서 무방비로 방치된 수산물들이 부패하기 시작했고, 인근 주민들이 악취로 인해 고통을 호소하고 있으나 임의로 이를 폐기하지도 못하여 골머리를 썩이고 있다는 뉴스 기사를 접했습니다. 위 사건의 사실관계는 이렇습니다. 토지 소유자(A)는 개인(B)과 부지 일대에 대한 임대차계약을 체결하였고, 이후 B는 수산업체(C업체)와 전대차계약을 체결하였습니다. C업체는 2022년 초 경영악화 및 업체 대표의 건강상의 문제로 영업을 중단하면서 시설물을 방치하였습니다. 이후 6개월간 전기 요금 체납으로 한국전력 측은 2022. 6월경 단전 조치를 하였고, 냉동고에 전력이 중단됨과 동시에 무더위가 극심해져 보관되어 있던 수산물들의 부패가 빠르게 진행된 것입니다. 인근 주민들은 지자체에 민원을 제기하였지만, 지자체는 ‘사유지에 임의로 들어가서 개인 소유의 유체동산(수산물 등)을 임의로

제70화 - 부동산담보신탁과 명도(2) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [전화상담신청] [빠른상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층,2층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 2022년 07월 22일 기준 [ 의뢰현황 7,008건 / 판결결정 5,445건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

[명도소송사례] - "경기 파주시" 아파트 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2020년부터 임차인과 2년간 전세보증금 3억 원으로 하는 임대차계약을 체결하였고, 이후 임대차계약 종료 2개월 전 실거주를 사유로 계약갱신거절 의사를 표시하였습니다. 그러나, 임차인은 의뢰인으로부터 받은 전화, 문자메시지, 내용증명 통지에 대한 답변으로 줄곧 임대차계약의 갱신을 요구하였습니다. 또한 임대차계약 체결 시 의뢰인에게 4년을 거주할 의사를 미리 표시했다며, 최초 계약기간에 대해 부정하기에 이르렀습니다. 더 이상 대화의 진전이 없자 의뢰인은 즉시 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여 임차인을 상대로 아직 계약기간이 존속 중이나, 임차인의 갱신요구에 대한 확정적 의사표시를 근거로 장래이행청구권을 행사하여 계약일이 종료되면 부동산을 인도하라는 명도소송을 미리 제기하였습니다. 소장을 받은 임차인은 소송대리인을 선임하여 의뢰인이 아파트

전세보증금반환소송 무엇이 중요한가요? [내부링크]

[법무법인 명도] 전세보증금반환소송 무엇이 중요한가요? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 최근 대출금리가 7%대를 돌파하고, 부동산 매매 거래 지수가 하락함에 따라 여느 부동산 전문가들은 본격 부동산 침체기가 전망된다고 합니다. 만약 위와 같은 전망대로 부동산 하락장이 시작된다면 최근 1-2년 내 전세 계약이 가장 큰 타격을 받을 것으로 예상됩니다. 보통 고액의 전세 계약은 신규 임차인으로부터 전세금을 지급받아 이전 임차인에게 지급하는 관행이 있는데, 금리 인상에 따라 전세 선호도가 낮아져 신규 임차인을 찾기도 어려운 상황에서, 신규 임차인이 있다고 하더라도 임대인은 낮아진 전세가에 대한 차액을 마련하지 못해 결국 임차인에게 전세보증금반환을 하지 못하게 될 가능성이 높습니다. 임대인이 전세보증금을 반환하기 위해 자금을 확보하는 등 최선을 다하면 다행이지만 수 억 원에 달하는 보증금 차액을 마련하기는 쉽지 않을 것입니다. 그렇다면, 전세보증금을 반환받기 위해 어떤 걸 대비하고,

[가족명도사례] - "서울 강서구" 가족명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 배우자와 이 사건 아파트를 각 1/2 지분으로 공동소유하고 있었고, 이후 친동생 부부에게 보증금 없이 이 사건 부동산의 대출 원리금에 상당하는 약 100만 원을 차임으로 하여 2020년 11월부터 기간의 정함 없는 임대차계약을 구두로 체결하였습니다. 1년 뒤, 2기의 차임이 연체되어 의뢰인은 친동생 부부(이하 '임차인')에게 지급을 독촉하였으나, 임차인은 돌연 이 사건 아파트의 소유권을 주장하였습니다. 이후 어떤 대화도 진전되지 않았고, 임차인은 의뢰인의 연락도 받지 않았습니다. 이에 의뢰인은 즉시 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여 임차인과 점유자를 상대로 미납된 연체차임, 부동산 인도시까지 장래에 발생할 차임의 청구를 포함한 명도소송을 제기하였습니다. 재판이 시작되자 임차인은 이 사건 아파트를 임차로 거주하는 것이 아니라, 소유권을 이

명의신탁의 신탁자가 수탁자의 임의 처분을 막기 위해 경료한 가등기의 효력 [내부링크]

[법무법인 명도] 명의신탁의 신탁자가 수탁자의 임의 처분을 막기 위해 경료한 가등기의 효력 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 오늘은 명의신탁 관계에 있어 신탁자가 수탁자의 신탁된 부동산을 임의로 처분하는 것을 막기 위해 경료한 가등기의 효력에 대해 살펴보고자 합니다. 하나의 사례를 들어보겠습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 (이하 “부동산실명법”) 시행 이후 부동산을 매수하면서 매수대금의 실질적 부담자(A)와 명의인(B) 간에 명의신탁 관계가 성립한 경우 (즉 A가 제3자로부터 부동산을 매수한 다음, B와 명의신탁 약정을 체결하고, 위 부동산에 관하여 B의 명의로 소유권이전등기를 마친 경우) 그들 사이에 매수대금의 실질적 부담자의 요구에 따라 그가 지정하는 자(C)의 명의로 부동산의 소유 명의를 이전하기로 하는 약정을 하고, 이에 따른 C의 소유권이전등기청구권을 안정적으로 확보하기 위하여 B와 합의하에 B와 C 사이의 매매예약 형식으로 C 명의로 소유

명도집행(강제집행) 꼭! 확인해야 할 것 [내부링크]

[법무법인 명도] 명도집행(강제집행) 꼭! 확인해야 할 것 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송에서 승소했다고 임차인을 찾아가 나가라고 강제할 순 없습니다. 결국 임차인이 자진 인도를 하지 않는다면 강제집행을 할 수밖에 없습니다. 그런데 집행권원도 있고, 집행비용도 전부 임차인(채무자)에게 청구 가능한데, 왜 강제집행이 고민될까요? 통상 명도소송은 6개월, 강제집행은 3개월의 시간이 소요됩니다. 그런데, 임차인이 소송 및 집행에서 적극적으로 대처한다면 소송 및 집행 기간은 상당 기간 지체될 수 있습니다. 항변권이 없는 임차인이라고 하더라도 송달 절차 등을 악용하여 소송을 지연시키고, 제3자에게 점유를 이전하거나 목적물의 현상을 변경하는 등의 다양한 방법으로 집행을 방해하기도 합니다. 위와 같은 행위에 따른 손해배상액보다 기간의 이익이 큰 경우 또는 시급한 임대인의 사정을 이용하여 자진 인도를 조건으로 합의금을 유도하는 경우 등 시간이 지연될수록 손해가 큰 임대인은 결국

제69화 - 부동산담보신탁과 명도(1) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [전화상담신청] [빠른상담신청] [카톡상담신청] [톡톡상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층,2층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 2022년 07월 08일 기준 [ 의뢰현황 6,962건 / 판결결정 5,395건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

[경매명도사례] - “서울 서대문구” 경매 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2020년 5월 부동산강제경매를 통해 이 사건 상가의 매각대금을 완납한 뒤 소유권을 취득하였습니다. 소유권이전등기 후 현장을 확인하고자 방문한 의뢰인은 경매절차 당시 부동산 현황조사서에 신고된 사실이 없던 불법점유자를 확인하였고, 즉시 퇴거를 요청하였습니다. 그러나 불법점유자는 유치권 현수막을 보여주며 유치권 행사 중이라는 답변과 함께 퇴거할 수 없다는 의사를 단호하게 표시하였습니다. 이후 의뢰인은 불법점유자와 지속적으로 대화를 시도하였으나 상황이 진전되지 않았고, 뒤늦게 부동산인도명령을 신청하였으나 그 신청은 기각되었습니다. 결국 의뢰인은 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여 현장에서 불법점유자들을 파악한 뒤 점유자들을 모두 특정하여 명도소송을 제기하였습니다. 소장을 받은 불법점유자들은 답변서를 통해 재판기일을 차일피일 미루는 전략으로 맞

상가임대차법 임시특례 규정 적용 시 연체차임 충당 [내부링크]

[법무법인 명도] 상가임대차법 임시특례 규정 적용 시 연체차임 충당 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김창범 변호사입니다. 2020. 9. 29. 임시특례 규정으로 신설된 상가임대차보호법 제10조의9에서는 임차인이 해당 규정 시행일부터 6개월까지의 기간(이하 ‘특례 기간’) 동안 연체한 차임액을 임대인의 임대차계약 해지 사유 중 3기의 차임연체액 등으로 보지 않는다고 규정하고 있습니다. 위 규정에 따라 임차인이 2020. 9. 29.부터 6개월분 차임을 지급하지 않더라도 해당 차임은 연체한 것이 아닌 것이 되고, 위 규정이 폐지되지 않는 이상 임차인은 사실상 임대차기간 종료 시까지 위 6개월분 차임의 지급을 유예받게 됩니다. 그런데, 임차인이 특례 기간 동안 발생한 차임을 포함하여 6개월분의 차임을 초과하는 차임을 연체하고 있는 경우, 임차인이 일부 차임을 지급한다면 해당 차임이 특례 기간 동안 발생한 6개월분 차임에 충당되는 것인지에 대하여 의문이 있을 수 있습니다. 만약, 특례

임차인의 불법건축물 설치로 관할 관청의 원상복구명령이 있는 경우 임대차 종료 시 권리금의 인정 여부 [내부링크]

[법무법인 명도] 임차인의 불법건축물 설치로 관할 관청의 원상복구명령이 있는 경우 임대차 종료 시 권리금의 인정여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 유영선 고문입니다. 상가건물임대차의 경우 임대차기간 종료 시 임대인은 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 임차인의 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다고 할 수 있지만, 예외적으로 임대차계약 시 미리 임차인에게 철거·재건축 계획을 고지하였거나 안전사고의 우려 또는 법령에 의하여 상가건물의 철거·재건축이 이루어지는 경우 등 임대차를 계속하기 어려운 사유가 있는 경우에는 임차인의 권리금 회수기회가 제한되고 있는데 이와 관련된 조정사례를 통하여 권리금 인정 여부에 대해 살펴보고자 합니다. 먼저 사실관계를 살펴보면, 임대인 갑은 3층 상가건물을 소유하고 있었는데, 임차인 을은 음식점을 운영하기 위하여 2014. 10. 27. 1층 상가 전부를 보증금 5,000만 원, 월임차료 300만 원, 임대차기간 2년, 특약사항으로 ① 현 시설물 상태에서

[신탁명도사례] - “동두천 상패동” 드라마세트장 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2019년 위탁자와 이 사건 부동산에 대한 부동산담보신탁 계약을 체결하고, 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 위탁자는 장기간 채무를 불이행하여 기한의 이익을 상실하였고, 우선수익자의 요청에 따라 부동산 공매처분절차를 진행하였습니다. 의뢰인은 현장을 확인하고자 이 사건 부동산에 방문하였으나, 부지에는 600평 규모의 드라마 촬영을 위한 세트장이 지어져 있었고, 유명 연예인들과 수많은 스태프들이 분주하게 촬영을 하고 있음을 확인하였습니다. 따라서 의뢰인은 현장에서 책임자를 찾아 상황설명을 요청하였으나, 드라마 촬영 책임자는 임대차계약서를 보여주며 임대인과 정당하게 임대차계약을 체결하고 사용하고 있다는 주장을 하였습니다. 결국 의뢰인은 이러한 신탁공매 및 부동산담보신탁과 연계 된 명도소송을 진행하는 로펌을 오랜 기간 수소문하다 법무법인 명도 유튜브 채널을 통해 저희의 체계화된 신탁 명도시스템을 접하게 되었고 이 사건 위임계약을 체결하게 되었습니다.

임대차보호법의 적용 범위 [내부링크]

[법무법인 명도] 임대차보호법의 적용 범위 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 오늘은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 (이하 통칭하여 ‘임대차보호법’이라 합니다) 아주 기본이 되는 적용 범위에 대한 이야기를 나누어 보고자 합니다. 임대차보호법이라고 하면 가장 먼저 생각하는 것이 ‘전입’, ‘사업자등록’, ‘확정일자’입니다. 바로 ‘대항력’과 관련된 내용인데요, 대항력 요건은 채권인 임대차에 물권과 같은 효력을 부여하기 때문에 매우 중요한 부분입니다. 그래서 임대차보호법이 적용되기 위해서는 대항력 요건을 갖추어야 한다고 생각하곤 합니다. 임대차보호법의 적용 범위를 정하는 규정을 살펴보면 아래와 같습니다. 주택임대차보호법 제2조 (적용 범위) 이 법은 주거용 건물 (이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(임차주택)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. 상가건물임대차보호법 제2조(적용 범위) ① 이

전세보증금반환 초기대응이 중요합니다! [내부링크]

[법무법인 명도] 전세보증금반환 초기대응이 중요합니다! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 권리관계가 복잡한 부동산에 전세 계약으로 임차하였다면 혹시 경매가 진행되지 않을까 불안하게 됩니다. 만약 부동산이 경매로 넘어갔을 때, 후순위 임차인의 경우 대항력이 소멸하므로 꼼짝없이 보증금을 탕진하는 경우도 있습니다. 따라서 임대차계약 종료 또는 종료 예정임에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 전세보증금반환소송 전 임대인의 재산에 대한 권리분석을 통해 임대인의 재산 처분에 철저하게 대비하신 후 전세보증금반환소송을 진행하여야 합니다. 1. 보증금반환소송의 요건 보증금반환소송은 ① 계약이 종료되거나, 계약이 종료될 예정임에도 ② 임대인이 보증금반환을 하지 않거나, 하지 않을 예정인 경우 가능합니다. ※ 임대인의 보증금반환 거절은 명시적 뿐만 아니라 묵시적인 경우에도 해당합니다. (1) 계약갱신거절에 따른 계약기한 만료 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하였다

제68화 - 카센터와 명도(6) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [빠른상담신청] [카톡상담신청] [톡톡상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층,2층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 2022년 06월 24일 기준 [ 의뢰현황 6929건 / 판결결정 5,344건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

[명도소송사례] - "서울 강남구" 상가 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 임차인은 이 사건 상가의 전 소유자와 2016년 8월부터 2021년 8월까지 5년간 보증금 5000만 원, 월세 400만 원으로 하는 상가임대차계약을 체결하였고 임대차가 계속되던 2018년 3월 의뢰인은 이 사건 상가 전체를 매수하여 소유권이전등기를 경료 한 뒤 임대인지위를 승계하였습니다. 이후 의뢰인은 임차인과 임대차계약을 다시 체결하였는데 보증금, 차임액 및 그 지급 시기, 임차목적, 차임 증감의 조정 시기, 특약사항을 종전 임대차계약과 동일하게 작성하였습니다. 2021년 3월, 의뢰인은 계약만료 5개월 전 임차인에게 계약갱신거절 의사를 내용증명으로 통지하였고, 다음날 임차인에게 도달되었습니다. 그러나, 임차인은 2018년 경 임대차계약을 매수인과 새롭게 체결하였으니 그로부터 5년인 2023년 8월까지 갱신요구권이 있어 계약갱신을 요구한다는 답변을 하였습니다. 이에 의뢰인은 즉시 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위

강제집행 - 철밥통 [내부링크]

[법무법인 명도] 강제집행 - 철밥통 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필부장입니다. 한때 너도나도 할 것 없이 젊은이들, 그리고 직장인들 중 다수가 공무원 시험을 준비할 때가 있었습니다. 경제난과 불확실한 미래 등으로 인해 정년이 보장되고 업무 난이도가 높지 않은 공무원이라는 직업의 인기가 급상승 한 것인데요... 대다수가 공무원 준비를 함으로 한때 나라의 미래를 걱정하는 목소리도 컸던 기억이 납니다. 공무원의 인기가 많아진 이유 중 하나는 소위 “철밥통”이라는 단어로 설명이 가능합니다. 철밥통이란 철로 만든 밥통으로 깨질 염려가 없다는 의미입니다. 정리해고나 부도 걱정이 없어 편안한 근무가 보장되는 공기업을 부정적으로 표현할 때 사용하는 단어입니다. 이러한 이유들로 많은 분들이 법원에서 일하는 분들을 철밥통이라고 표현하기도 합니다. 하지만 실상은 정말 바쁘게, 소명의식을 갖고 열심히 일하는 공무원들도 많이 있습니다. 그럼에도 위와 같은 부정적인 단어를 연상케 하는 직원들이 있

명도소송 사유는 무엇이고, 명도소송비용은 얼마가 들어갈까요? [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송 사유는 무엇이고, 명도소송비용은 얼마가 들어갈까요? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송은 보통 임대차계약이 종료될 예정이거나 종료되었음에도, 임차인이 부동산을 인도하지 않는 경우 진행하게 됩니다. ※ 임대차계약의 종료 법률상의 사유로 (계약 기간만료 또는 해지 사유 발생 시 통보) 계약이 종료됨을 말합니다. 1. 계약갱신 거절에 따른 계약 기간만료 (1) 주거 주택임대차보호법 제10조 제1항 각 호에 해당하는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. ※묵시적 갱신된 경우 갱신된 계약 기간만료 6개월 전부터 1개월 전 사이 (2020. 12. 30. 이후 성립된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지) 기간만료에 따른 해지 통지를 할 수 있으며, 임차인은 임대인의 해지 통지를 받은 경우 계약갱신요구권을 행사해야 하고, 그렇지 않은 경우 임대차계약은 기한만료로 종료됩니다. ※ 임대사업자의 경우 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제3

제67화 - 카센터와 명도(5) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [빠른상담신청] [카톡상담신청] [톡톡상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층,2층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 2022년 06월 10일 기준 [ 의뢰현황 6880건 / 판결결정 5,283건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

[명도소송사례] - "서울 강남구" 아파트 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 임차인은 이 사건 아파트의 전 소유자와 2019년 10월부터 2021년 10월까지 2년간 보증금 4억 5천만 원, 월세 80만 원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였고 임대차가 계속되던 2021년 3월 의뢰인은 이 사건 아파트를 매수하여 소유권이전등기를 경료 한 뒤 종전 임대차계약의 임대인 지위를 승계하였습니다. 의뢰인은 임차인과 임대차계약을 다시 체결하였는데, 임대차목적물, 임대차보증금, 월차임, 임대차기간 등은 종전 임대차계약과 동일하고, 특약사항으로 ‘본 계약은 임대차기간 중 소유권 변동으로 인해 기존의 월세계약을 승계하였고 만기 도래 시 임대인은 입주 예정이므로 계약갱신청구권은 거절한 것으로 본다’는 내용을 포함하였습니다. 이후 계약만료 2개월 전 의뢰인은 임차인에게 계약갱신거절 의사를 내용증명으로 통지하였고, 다음날 임차인에게 도달되었습니다. 그러나, 임차인은 2021년 3월부터 2021년 10월까지 7개월 기간의 임대차계약을 새로운 임대인과 다시 체결한 것이니

상가건물 임대차보호법에서 '상가건물'의 범위 [내부링크]

[법무법인 명도] 상가건물 임대차보호법에서 '상가건물'의 범위 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박상용차장입니다. 우리나라 법은 부동산을 토지와 건물로 구분하고 있습니다. 상가건물임대차보호법은 법 이름에서 알 수 있듯이 당연히 상업용 ‘건물’의 임대차에 관한 것입니다. 상가건물임대차보호법 제1조 “이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.” 상가건물임대차보호법에서의 ‘상가건물’의 범위는 어디까지일까요? 공장이나 창고의 경우는 어떨까요? 공장이나 창고는 ‘상가건물임대차보호법’이 아닌 ‘민법’이 적용되는 임대차라고 할 것입니다. 그런데 대법원은 10여 년 전에 공장이나 창고의 경우도 상가건물임대차보호법의 대상이 된다고 판단하였는데요. 대법원은 원칙적으로 단순 제조‧가공이나 단순 상품 보관 등 사실행위만 이루어지는 공장이나 창고의 경우는 상가건물임대차보호법의 대상은 아니라고 판단하면서, 단순 제조‧가공을 하는 공장 임

세입자내보내기 비용과 방법 [내부링크]

[법무법인 명도] 세입자내보내기 비용과 방법 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약 기간이 끝나면 임대차계약은 자동 종료될까요? 아닙니다. 주택의 경우 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대인이 임차인에게 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 (2020. 12. 10. 이전에 체결한 임대차계약의 경우 6개월 전부터 1개월 전까지) 갱신거절 통지 또는 계약조건을 변경하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 2년 묵시적 갱신이 됩니다. 계약이 묵시적 갱신되더라도, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있고 임차인의 해지통고가 임대인에게 도달된 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 그러나 임대인은 묵시적 갱신 상태에서 임대차계약의 중도해지가 불가능하기 때문에 각별히 주의하셔야 합니다. 상가의 경우 주택과 마찬가지로 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 따라 임대인이 임차인에게 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지 또는

[경매명도사례] - “서울 동작구” 경매 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2021년 6월 부동산 강제경매 절차에서 이 사건 주택에 대해 매수대금 약 15억 원으로 낙찰받은 후 소유권을 취득하였습니다. 이후 의뢰인은 이 사건 주택 경매 절차에서 임대차 현황 등 명확히 특정되지 않은 점유자가 있음을 확인하였고 이에 점유자를 상대로 부동산인도명령을 신청하였습니다. 그러나, 부동산인도명령 신청은 이유 없음을 사유로 법원으로부터 기각결정을 받게 되었습니다. 결국 의뢰인은 경매명도 사건의 전문적인 진행을 위해 명도소송을 특화 한 전문로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여 이 사건 주택이 2018년 별 건의 경매사건이 진행되던 도중 취하 되었던 사실을 확인하였고 이에 해당 사건 기록을 분석하여 당시 임대차 내역이 없었다는 사실의 객관적인 증거자료들을 수집하였으며 이에 기초하여 점유자를 상대로 명도소송을 즉시 제기하였습니다. 그러자, 소장을 받은 점유자는 변호

부동산담보신탁 계약 시 공인중개사 중개사고에 대한 대처 [내부링크]

[법무법인 명도] 부동산담보신탁 계약 시 공인중개사 중개사고에 대한 대처 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권팀장입니다. 경남도민일보 올해 1월 18일 자 ‘신탁부동산 사기 혐의 공인중개사 등 3명 송치’란 기사가 실렸습니다. 주요 내용은 마산회원구 한 오피스텔 세입자에게 5억 원 규모의 신탁부동산 사기를 벌인 혐의로 집주인, 공인중개사 등 3명이 검찰에 불구속 송치됐다는 내용입니다. 내용을 자세히 살펴보면 신탁회사와 부동산담보신탁 계약을 맺은 집주인은 이러한 사실을 숨긴 채 15가구 세입자와 임대차계약을 맺고 전, 월세 보증금을 돌려주지 않은 혐의를 받고 있습니다. 피해 규모만 5억여 원에 이르고, 계약상 위험을 알려야 할 의무가 있는 공인중개사에게도 공범 혐의가 적용됐습니다. 일반인이 부동산 임대차 계약을 맺을 때 공인중개사를 통해 계약을 진행하는 이유는 부동산에 대해 무지한 일반인으로서는 공인중개사가 전문가라고 믿어 혹시 모르는 손해를 막아줄 수 있다고 생각하기 때문입니다.

퇴거 시 원상복구 어디까지 해야 할까? [내부링크]

[법무법인 명도] 퇴거 시 원상복구 어디까지 해야 할까? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약서 특약에 불문율처럼 기재되는 것이 ‘퇴거 시 원상복구한다’라는 내용입니다. 위와 같이 원상복구 관련 특약이 기재된 경우 원상복구를 어디까지 해야 할까요? 1. 원상회복(복구) 범위 원상회복 범위는 ‘임차 시 상태’를 기준으로 합니다. 예를 들어 공실 상태로 입주하여 인테리어를 했다면 인테리어 부분을 전부 철거하고 다시 공실로 만들어야 하는 것입니다. ※임차인이라면? 공실 상태로 원상회복하는 경우라면, 비용 절감을 위해 임대인과 철거 부분에 대한 협의를 시도해 보고 공사를 시작하는 것이 좋습니다. 2. 임차 시 상태와 특약 기재가 다른 경우 임차 시 인테리어가 되어 있는 상태로 임차하였는데, 특약에 ‘공실 상태로 원상복구한다’라고 기재되어 있는 경우가 있습니다. 상가건물임대차보호법 제15조는 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’라고 강행규정임

강제집행 개시에 근접하여 승계집행문 송달 후 강제집행 개시 가능 여부 [내부링크]

[법무법인 명도] 강제집행 개시에 근접하여 승계집행문 송달 후 강제집행 개시 가능 여부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 유영선 고문입니다. 부동산을 인도하라는 판결이나 명령을 받았는데 상대방이 임의로 인도하지 않으면 신청인은 집행관에게 위임하여 인도집행을 하여야 합니다. 그런데 인도명령 등을 발령받은 후 집행채무자의 승계가 이루어진 경우에는 승계집행문을 부여받아야 집행할 수 있는바 승계집행문 부여 사실을 집행채무자에게 언제까지 송달하여야 강제집행을 개시할 수 있느냐 하는 것입니다. 만일 승계집행문 부여 사실을 반드시 집행 개시로부터 상당한 기간 전에 집행채무자에게 알려야만 한다면 악의적인 채무자가 부동산의 점유를 타인에게 이전하는 등의 방법으로 강제집행을 지연시키려고 하는 경우 강제집행은 적시에 실현되기 어려울 것입니다. 특히 재개발이나 재건축 현장의 부동산 인도, 공사대금과 관련하여 유치권을 주장하고 있는 부동산의 인도 등의 경우에 점유이전이 자주 발생하고 있습니다. 사례를 보면

[신탁명도사례] - "용인시 처인구" 주상복합 명도소송 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2018년 위탁자와 이 사건 주상복합 오피스텔에 대한 부동산담보신탁 계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마치고 소유권을 취득하였습니다. 이후 위탁자는 6개월 이상 채무를 불이행하여 기한의 이익을 상실하였고, 우선수익자의 요청에 따라 부동산의 공매처분절차를 개시하였습니다. 의뢰인은 위탁자에게 처분예정 통지를 한 뒤 현장을 확인하고자 방문하였으나, 누구인지 알 수 없는 불법점유자가 거주하고 있음을 확인하였고 이에 불법점유에 따른 퇴거를 요청하였습니다. 그러나, 불법점유자는 위탁자와 적법하게 임대차계약을 체결하여 거주하고 있다며 큰소리를 쳤고, 의뢰인을 부동산에서 쫓아냈습니다. 결국 의뢰인은 이러한 신탁공매 및 부동산담보신탁과 연계된 명도소송을 진행하는 로펌을 오랜 기간 수소문하다 법무법인 명도 유튜브 채널을 통해 저희의 체계화된 신탁명도 시스템을 접하게 되었고 이 사건 위임계약을 체결하게 되었습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여 명도소송에 즉시 착

제66화 - 카센터와 명도(4) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [빠른상담신청] [카톡상담신청] [톡톡상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층,2층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 2022년 05월 27일 기준 [ 의뢰현황 6855건 / 판결결정 5,231건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

상가권리금 꼭 기억해야 할 점. [내부링크]

[법무법인 명도] 상가권리금 꼭 기억해야 할 점. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 1. 권리금이란? 유명한 맛집 주인이 상가를 누군가에게 팔려고 할 때 요리 노하우부터 단골손님(영업 권리금), 지리적 이점(바닥 권리금), 식당 내 물품(시설 권리금) 등의 가치를 종합적으로 평가할 것이고, 이를 돈으로 환산한 것을 권리금이라고 합니다. 권리금은 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받는 금원으로 보통 개인 간 협의에 따라 금액이 책정됩니다. 2. 권리금소송 요건 권리금소송이란 손해배상 청구 소송을 말하고, 이는 임대인의 방해로 신규 임차인과의 권리금 계약이 파기되었을 때 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 것을 말합니다. 권리금소송은 3가지 요건이 충족되어야 가능하며, 만약 하나라도 흠결이 있다면 소송 자체가 불가능하거나, 소송에서 불리하게 작용할 가능성이 큽니다. (1) 기간 ‘임대차계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지’ 권리금 계약이 체결되어야 함 (상가건물임대차보호법

주택의 공유지분(1/2 지분) 낙찰자의 부동산인도명령신청 가부 [내부링크]

[법무법인 명도] 주택의 공유지분 (1/2 지분) 낙찰자의 부동산인도명령신청 가부 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 유영선 고문입니다. 요즘 아파트 등 주택을 구입할 때 여러 가지 이유로 부부 공동명의(각 1/2)로 등기하는 경우가 많습니다. 그런데 부부 중 일방의 채무불이행 등으로 인하여 일방의 지분에 대하여 경매절차가 진행되어 제3자가 낙찰자가 되는 순간 그 주택의 사용을 둘러싸고 공유자 간에 많은 문제가 발생합니다. 일반적으로 공유지분 매각의 경우 공유자에게 우선매수권이 있으므로 공유자가 우선매수신고를 하게 되면 최고가매수인은 차순위매수신고인으로 간주되어 (민사집행법 제140조 4항) 공유자가 공유지분을 매수하여 부부 공유주택의 경매절차에서 제3자가 낙찰자가 되는 경우는 많지 않습니다. 그러나 공유자의 자금 사정이 여의치 못한 경우에는 종종 제3자가 낙찰자가 되기도 합니다. 주택의 공유지분을 제3자가 낙찰받는 이유는 여러 가지를 생각해 볼 수 있는데, 공유지분 매각가격이 상대적

[명도소송사례] - “서울 강동구” 토지명도사례 [내부링크]

[사실관계] 임차인은 2017년 4월 토지의 전 소유자와 이 사건 토지를 2년간 보증금 5000만 원, 월세 240만 원으로 하는 토지임대차계약을 체결하여 주차장 운영업의 사업자등록을 한 뒤 컨테이너 한 동을 축조하여 사무실로 사용하며 유료주차장을 운영하였고, 최초 임대차계약 종료 전 2019년 4월 월세를 270만 원으로 증액하여 2년간의 갱신계약을 체결하였습니다. 이후 갱신계약이 존속 중이던 2020년 10월 의뢰인은 이 사건 토지의 소유권을 취득하여 임대인의 지위를 승계 받았고 갱신계약이 만료되기 4개월 전 임차인에게 계약갱신 거절통지를 하였습니다. 그러나, 임차인은 갱신거절 통지를 받은 후 의뢰인에게 갱신요구권을 행사한다는 취지의 의사를 내용증명으로 답변하였습니다. 이후 더 이상의 대화 또는 협상이 진전되지 않자, 의뢰인은 명도소송만 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도에 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여

임차인의 갱신요구 후 소유권을 취득한 임대인의 갱신거절 [내부링크]

[법무법인 명도] 임차인의 갱신요구 후 소유권을 취득한 임대인의 갱신거절 (수원지방법원 2022. 4. 22. 선고 2021나89288 판결) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경 변호사입니다. 지난 2020. 7. 31. 주택임대차보호법에 임차인의 갱신요구권에 관한 규정이 신설된 후 많은 혼란이 계속되고 있는데요, 실거주를 목적으로 주택을 매수한 소유자가 법률상 임대인의 지위를 승계하게 됨으로써 발생한 문제에 대해 이야기를 나눠보고자 합니다. 2020. 7. 31. 개정된 주택임대차보호법이 시행되고, 동 법이 시행되기 직전에 매매계약을 체결하여 2020. 11월 소유권을 취득한 매수인은 (주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하므로 이하 ‘임대인’이라 하겠습니다) 임차인에게 실거주를 목적으로 갱신거절 통지를 하였습니다. 그러나 임차인은 임대인이 소유권을 취득하기 전인 2020. 10월 전 소유자에게 갱신요구를 행사하였다며 부동산의 인도를 거절하였습니다. 이에

전세보증금반환 철저하게 준비하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 전세보증금반환 철저하게 준비하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료될 경우 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환할 의무가 있음에도, ‘새로운 세입자가 오면 돈을 줄 수 있다’며 보증금을 반환하지 않는 경우가 많습니다. ‘당연히 받아야 할 돈인데..’ 임차인만 조급해지는 아이러니한 상황이 발생하게 되고, 임대인은 ‘돈이 없다. 새로운 세입자한테 받아서 줄 수 있다’며 당당하게 기약 없는 말만 반복하기도 합니다. 보증금반환소송은 임대인이 보증금 지급을 거절한 경우 가능한데, ‘줄 돈이 없다’며 명시적인 거절을 하면 다행이지만, ‘다음 주까지 주겠다. 돈을 마련 중이다’라며 애매하게 지급을 거절하는 경우 소송을 하는 게 맞는지도 고민이 되실 겁니다. 그러나 소송에 대한 고민에 앞서 ‘임대인은 보증금 반환을 지연할수록 얻는 이익이 있다는 것’과 임차인이 법률적인 행위를 하지 않는다면, ‘본인이 편할 때 돈을 갚는다’는 사실을 명심하셔야 합니다.

전세보증금반환 초기 대응이 중요합니다. [내부링크]

[법무법인 명도] 전세보증금반환 초기 대응이 중요합니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료됐는데, 임대인이 ‘새로운 세입자 오면 돈 줄 수 있어!’라며 보증금 반환을 하지 않는 경우가 있습니다. 임대인의 보증금 반환 의무가 신규 임차인 유무에 달려있다는 듯이 마치 임차인의 의무인 것 마냥 주객전도가 되기도 합니다. 보증금은 임차인의 월세 미납에 대비하여 이를 담보하기 위하여 받는 돈으로, 보증금을 목돈 삼아 채무 상환에 쓰는 임대인의 경우 복잡한 채무관계가 있을 수 있고, 이런 경우 건물이 경매로 넘어가는 상황이 발생하기도 합니다. 만약 이사를 가야 하는 상황 또는 이사를 이미 나왔는데, 건물에 경매가 진행된다면 어떻게 대처해야 할까요? 보증금은 보호받을 수 있을까요? 1. 보증금반환 요청 임대차계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 (2020. 12. 10. 이전 임대차의 경우 2개월 전)까지 계약 갱신의 거절 의사를 통지하였다면 기간 만료 시 계약이 종료

[명도방어사례] - "서울 광진구" 상가 명도방어 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2019년 1월 임대인과 상가임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 임대인과 2019년 1월부터 2020년 1월까지 1년간 보증금 1200만 원, 월세 120만 원으로 하는 상가임대차계약을 체결하였습니다. 임대인은 계약 체결 이후 약 4개월 뒤 2019년 5월 의뢰인에게 ‘이 사건 건물의 노후화로 안전상의 심각한 문제가 있다’며 임대차계약 중도해지 통보와 동시에 명도를 요청하였습니다. 의뢰인은 이를 거부하였으며 이후 임대인은 대형 로펌을 선임하여 명도소송을 제기하였고 그렇게 1심이 서울동부지방법원에서 진행되었습니다. 소장을 받은 의뢰인은 곧바로 명도전문 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 이 사건 위임계약을 체결하게 되었고 저희는 즉시 소송에 착수하였습니다. 저희는 의뢰인을 대리하여 1심에서 임대인이 적법한 기간 내 갱신거절 통보를 하지 않은 점을 주장하였으나, 사적 감정의 결과가 “E등급”으로 우리에게 매우 불리한 결과가 나올 수 있었습니다. 그러나, 감정의

반려동물 사육 금지 특약 위반으로 인한 손해배상청구 사건 [내부링크]

[법무법인 명도] 반려동물 사육 금지 특약 위반으로 인한 손해배상청구 사건 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 오늘은 동물 생산 및 판매업을 영위하는 세입자가 임대차계약 체결 후 아파트에서 고양이를 번식, 생산, 분양하는 일을 하였고, 그 과정에서 악취, 주민 민원 등 심각한 문제를 야기함에 따라 이에 대해 집주인이 명도 및 손해배상 청구를 한 사건에 대해 소개 드리고자 합니다. 위 사건의 사실관계는 대략적으로 다음과 같습니다. 아파트 소유자인 A씨와 세입자 B씨는 위 아파트에 관하여 주택임대차계약을 체결하면서, 특약으로 집주인의 동의 없이 거주 목적과 같은 임대차계약에 정해진 목적 이외의 용도로 사용할 수 없으며, 특히 반려동물을 키우지 않는 것으로 정하였습니다. 그런데, 위 임대차계약 체결 후 약 6개월 뒤, 위 아파트에서 발생하는 이상한 소음과 악취로 인해 이웃 주민들로부터 관리사무소 및 관할 시청에 수많은 민원이 제기되었으며, 관할 시청에서 조사한 결과,

명도소송비용 확인하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송비용 확인하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송을 진행하기 위해선 법률상의 사유로 임대차계약이 종료되거나, 종료될 예정이지만 임차인이 부동산의 인도를 거부하는 경우를 모두 충족해야 가능합니다. 1. 명도소송 진행 요건 ① 임대차계약의 종료 주택의 경우 민법 제640조에 의거 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때, 상가의 경우 상가건물임대차보호법 제10조의8에 따라 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 계약해지를 통보할 수 있고, 계약해지 통보 즉시 임대차계약은 해지됩니다. ② 임대차계약의 종료 예정 주택의 경우 계약만료 6개월 전부터 2개월 전 사이 (2020. 12. 10. 이전의 경우 1개월 전) 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각호에 따른 사유, 상가의 경우 계약만료 6개월 전부터 1개월 전 사이 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각호에 따른 사유로써 계약갱신을 거절하는 경우, 기한만료 시 계약은 종료하게 됩니다. ③ 임차인의

제65화 - 카센터와 명도(3) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [빠른상담신청] [카톡상담신청] [톡톡상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층,2층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 2022년 05월 13일 기준 [ 의뢰현황 6801건 / 판결결정 5,183건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

[명도방어사례] - "청주 청원구" 복합 명도방어 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2019년 4월 임대인과 건물의 1층은 상업시설, 2층은 주택용도로 사용하는 것으로 2년간 보증금 1000만 원, 월세 50만 원으로 하는 부동산임대차계약을 체결하였습니다. 임대차계약 체결 후 의뢰인은 1층에 기계 및 공구 수리점을 차려 영업을 시작하였고, 위 2층은 거주를 하게 되었습니다. 이후 계약종료 2개월 전 의뢰인은 임대인에게 내용증명으로 계약갱신 요구를 하였고 통보를 받은 임대인은 다음날 의뢰인에게 “재건축의 사유”로 2층 주택 부분에 대해 계약갱신거절을 통보하였습니다. 계약종료일이 다가오자 의뢰인은 임대인에게 계약이 갱신되었음을 다시 이야기하였고 이에 임대인은 의뢰인을 상대로 명도소송을 제기하였습니다. 소장을 받은 의뢰인은 명도소송을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인을 대리하여 이 사건 부동산의 주택 부분 임대차계약은 갱신되지 않아, 계약이 종료되

임대차갱신 거절 가능한 '임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우' [내부링크]

[법무법인 명도] 임대차갱신 거절 가능한 ‘임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’ 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 임대인이 좋은 임차인을 만나는 것도 행운일 것이고, 임대차계약을 체결한 뒤 임차인과 원만한 관계를 유지하는 것이 쉬운 것도 아닙니다. 특히 임차인이 부동산의 관리 등을 위해 협조가 필요한 상황인데도 임대인이나 관리사무소의 협조 요청을 이유 없이 거부하는 경우, 일정 기간 이상의 관리비를 미납하는 경우, 소음, 주차 문제 등으로 수차례 민원을 발생시키거나 서로 감정이 상하다가 형사문제로 비화하는 경우 등 우리가 임대인으로서 처음 임대차계약을 체결할 때에는 상상조차 할 수 없었던 다양한 상황이 발생하게 되는데요~ 임대인이 임차인과의 관계가 악화되어 도저히 견딜 수 없는 경우에 계약을 해지하거나 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있을까요? 판례에 따르면 기본적으로 임대차계약의 경우에는 당사자 상호 간의 신뢰관계를 기초로 하기 때문에 임차인

제64화 - 카센터와 명도(2) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [빠른상담신청] [카톡상담신청] [톡톡상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층,2층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 2022년 04월 29일 기준 [ 의뢰현황 6,766건 / 판결결정 5,149건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

[명도소송사례] - “용인 기흥구” 아파트 명도 항소심 [내부링크]

[사실관계] 의뢰인은 2020년 11월 이 사건 아파트의 소유권을 취득하였습니다. 임차인은 2019년 3월부터 2021년 3월까지 2년간 이 사건 아파트의 전 소유자와 주택임대차계약을 체결하였고, 의뢰인은 2020년 11월 소유권이전등기를 경료함으로써 임대인의 지위를 승계하였습니다. 의뢰인은 실거주를 목적으로 아파트를 매수하였고 소유권을 취득한 다음날 임차인에게 실거주를 목적으로 하는 갱신거절 의사를 통지하였습니다. 이후 갱신거절 통지를 받은 임차인은 의뢰인이 소유권을 취득하기 전(계약만료 5개월 전) 이 사건 아파트 전 소유자(매도자)에게 이미 계약갱신요구권을 행사하였으므로 계약이 갱신되었다는 답변을 하였습니다. 결국 이 사건은 수원지방법원에서 명도소송 1심이 진행되었습니다. 1심 재판부는 “특별한 갱신거절사유가 없는 한 계약갱신요구권의 행사에 의한 계약갱신의 효과는 발생한다고 봄이 합당하고 이러한 법리는 임대인의 지위가 승계된 경우에도 그대로 적용된다고 할 것이다.”며 의뢰인의

지상물매수청구권 행사시 법률관계 [내부링크]

[법무법인 명도] 지상물매수청구권 행사시 법률관계 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김창범 변호사입니다. 민법 제643조에서는 토지 임차인의 지상물매수청구권을 규정하고 있는데, 지상물매수청구권 행사시 권리 포기 여부 등 다양한 법률쟁점이 문제 될 수 있어 그 효과를 얻기가 쉽지만은 않습니다. 먼저, 토지 임대차계약서에는 임차인의 원상회복의무에 대해 간단히 규정(나대지로 복구 등)하고 있는 경우가 많아 이러한 경우 임차인이 지상물매수청구권을 포기한 것으로 볼 수 있는지가 자주 문제 됩니다. 민법 제643조는 임차인 보호를 위한 강행규정이기 때문에 민법 규정에 반하여 임차인에게 불리하게 맺은 약정은 효력이 없지만, 불리한 약정인지 약정 내용, 약정 체결 경위 및 제반 사정 등을 종합적으로 판단하여 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 사정이 인정되면 강행규정에 저촉되지 않아 유효한 것으로 볼 수 있습니다. (대법원 91다35130, 대법원 2011다1231 등) 즉, 약정의 문언, 약정 체

명도소송비용 정확하게 아셔야 합니다! [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송비용 정확하게 아셔야 합니다! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송을 고민 중이시라면 명도소송비용이 가장 궁금하실 겁니다. 승소하면 소송비용을 상대방에게 청구할 수 있지만, 법률 상 청구 가능한 금액의 범위는 정해져 있기 때문에 이 또한 소송 전 꼭 염두에 두셔야 합니다. 1. 변호사 수임료 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙에 따라 소송비용에 산입되는 비율 또는 산입액이 정해져 있습니다. 표 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙 [별표] <개정 2020. 12. 28.> 소가가 500만 원이라면 승소(소송비용 상대방 100% 부담) 했을 때, 위 표에 따라 10%인 50만 원만 청구 가능하게 됩니다. 변호사보수 산입 규칙은 비싼 수임료를 지급했다는 이유로 상대방에게 비용을 전부 청구할 경우 형평성에 어긋나기 때문에 법률에서 그 상한액을 정해놓은 것입니다. 따라서 변호사 선임 시, 합리적인 수임료인지도 따져보셔야 합니다. 2. 법원 비용

제63화 - 카센터와 명도(1) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [빠른상담신청] [카톡상담신청] [톡톡상담신청] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층,2층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 2022년 04월 15일 기준 [ 의뢰현황 6,728건 / 판결결정 5,107건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다. [면책공고] 블로그상 모든 정보는 사견임을 알려드립니다.

[신탁명도사례] - "의정부 녹양동" 오피스텔 명도소송 [내부링크]

[신탁명도사례] “의정부 녹양동” 오피스텔 명도소송 [사실관계] 의뢰인(수탁자)과 위탁자는 부동산담보신탁 계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 2018년 위탁자와 이 사건 오피스텔에 대한 부동산담보신탁 계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마치고 소유권을 취득하였습니다. 이후 위탁자는 장기간 채무를 불이행하여 기한이익을 상실하였고 이에 의뢰인은 우선수익자의 요청에 따라 공매를 위한 처분절차를 개시하였습니다. 의뢰인은 위탁자에게 처분예정 통지를 하기 위해 현장을 방문하였으나, 누군지 알 수 없는 불법점유자가 거주하고 있음을 확인하였고 이에 불법점유에 따른 퇴거를 요청하였으나 불법점유자는 위탁자와 적법하게 임대차계약을 체결하여 거주하고 있는데 무슨 권리로 자신에게 퇴거를 하라는지 알 수 없다며 법적 절차를 진행하라는 의사를 확고하게 의뢰인에 전달하였습니다. 결국 의뢰인은 이러한 신탁공매 및 부동산담보신탁과 연계된 명도소송을 진행하는 로펌을 오랜 기간 수소문하다 법무법인 명도 유튜브 채널을 통해

강제집행 - 채권자가 알아서 준비해 주세요. [내부링크]

[법무법인 명도] 강제집행, 채권자가 알아서 준비해 주세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필 부장입니다. 법원 집행관 사무소에 강제집행을 의뢰하고 업무를 진행하다 보면 강제집행 비용이 너무 과하게 책정되었다고 느껴질 때가 많습니다. 예를 들어 5톤 차량 1회 운반 비용은 50만원, 물류창고의 보관비용은 월 20만원, 열쇠업자 개문 비용은 10~15만원, 특수 노무자의 일당은 수백만원 등 강제집행 부수 인력들의 비용은 현 시장에 형성되어 있는 가격보다 현저하게 높게 책정됩니다. 이럴 때마다 집행관 사무소에 비용이 적절치 않음을 지적하면서 열쇠업자, 차량 운송업자 등 채권자가 직접 준비하겠다고 하면 집행부에서는 달갑게 여기지 않습니다. 그럼에도 계속 요구하면 받아들여주지만 집행일자를 늦게 지정하는 등 불이익으로 인해 결국 집행관 사무소에 연계된 집행 인력으로 강제집행을 진행하게 됩니다. 하지만, 이번에 진행하는 강제집행 관할 법원의 집행관 사무소는 달랐습니다. 인도 일자를 지정

명도집행(강제집행) 어떻게 준비해야 하나요? [내부링크]

[법무법인 명도] 명도집행(강제집행) 어떻게 준비해야 하나요? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도 소송에서 패소한 세입자가 판결에 승복하여 부동산을 자진 인도하면 좋겠지만, 실상 자진 인도하는 세입자가 많지 않습니다. 명도집행이 까다롭고 번거로운 일인 점을 이용하여 이사비용, 소송비용 면제 등을 요구하기도 합니다. 소송에서 승소하였는데도, 일명 ‘갑질’을 하는 세입자에겐 어떻게 대응해야 할까요? 명도집행(강제집행)의 경우 변호사 보수의 일부를 청구 가능한 소송비용과 달리 변호사 보수는 청구할 수 없지만, 집행비용 전액을 채무자에게 청구할 수 있으므로 채무자에게 휘둘리지 말고 즉시 진행하셔야 합니다. 1. 강제집행 신청 부동산 소재지 관할 법원 집행관실에 강제집행 신청서를 접수하고, 비용을 납부하면 집행 일정이 잡힙니다. (1) 계고집행 보통 1~2회의 부동산인도고지(계고집행) 절차가 진행됩니다. 계고집행은 채무자에게 일정 기간 동안 자진인도 기회를 주는 절차입니다. (2)

[명도소송사례] - “서울 서초구” 주상복합 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 서초구” 주상복합 명도소송 [사실관계] 의뢰인은 2015년 소유권이전등기를 경료 함으로써 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였습니다. 임차인은 전 소유자와 2014년부터 2년간 보증금 3000만 원. 월세 265만 원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였고 의뢰인은 2015년 소유권을 취득한 뒤 임차인과 승계계약을 체결하며 이 사건 임대차계약 상의 임대인의 지위를 승계하였습니다. 그러나 임차인은 최초 임대차계약 당시부터 간헐적으로 차임을 지급하고 있었고 의뢰인과 승계계약을 체결한 이후에도 마찬가지로 차임을 제때 지급하지 않았습니다. 의뢰인은 임차인에게 장기간 동안 수도 없이 차임과 관리비의 납부를 독촉하였으나, 임차인의 간곡한 사정에 의해 매번 넘어가게 되었습니다. 결국 임차인이 연체한 차임과 관리비는 수년의 기간 동안 9000만 원이라는 큰 금액이 되었고 결국 의뢰인은 2021년 12월 임차인에게 임대차계약의 해지를 통보한 뒤 명도소송만을 전문적으로 수행하는 로펌

감정인의 자격 [내부링크]

[법무법인 명도] 감정인의 자격 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경 변호사입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의 4가 정하는 ‘권리금 상당의 손해배상’에 대하여 같은 법 제3항은 임대인이 임차인에게 배상하여야 하는 손해배상액은 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있습니다. 즉, 권리금 손해배상 소송에 있어서 ‘임대차 종료 당시의 권리금’은 중요한 요건이어서 그 권리금이 얼마인지 반드시 ‘입증’하여야 합니다. 당사자 일방이 사적으로 감정을 받은 경우 상대방은 그 신뢰성을 문제 삼곤 하는데요, 아무래도 감정료를 지급하는 ‘고객’이라는 점에서 사적 감정에 대한 신뢰도는 낮을 수밖에 없을 것입니다. 때문에 권리금 소송에서 ‘임대차 종료 당시의 권리금’을 입증하기 위해 감정신청을 하는 것은 필수적인 절차이자 손해배상금을 결정하는 아주 중요한 절차입니다. 법원은 당사자와 아무런 관계없는 법원에 등록된 감정인

명도집행(강제집행) 절차와 비용 [내부링크]

[법무법인 명도] 명도집행(강제집행) 절차와 비용 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 1. 신속한 강제집행의 필요성 소송 전후로 실거주, 매매 등의 사유로 시간적 여유가 없는 임대인의 사정을 악용하여 이사비 등 합의금을 요구하는 임차인이 많습니다. 더욱이 강제집행을 당하더라도 임대인에게 물어줄 소송비용, 집행비용보다 점유기간을 늘리는 이익이 큰 경우엔 소송에 불복하여 강제집행정지까지 불사하는 경우도 있습니다. 따라서 강제집행은 집행권원을 득한 즉시 신속하게 진행해야 합니다. 2. 강제집행 전문가의 필요성 앞서 말씀드렸듯이 임대인의 긴박한 사정의 이용, 점유의 이익 등의 사유로 임차인들은 임대인의 소송 및 집행을 최선을 다해 방해하곤 합니다. 가령 집행 현장에서 유치권을 주장한다던가, 점유자를 바꿔치기하는 등 집행이 불능되도록 다양한 방법을 사용합니다. 점유자가 변경된 경우, 추가 확인된 점유자를 대상으로 승계집행문을 발급받아서 다시 강제집행을 신청해야 하는 현행법을 악용한 것입

전세보증금반환 소송준비를 어떻게? [내부링크]

[법무법인 명도] 전세보증금반환 소송준비를 어떻게? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료될 예정인데.. 다음 세입자는 안 구해지고, 임대인은 보증금 얘기가 없다면 계약 종료일까지 마냥 기다려야 할까요? 임대인이 계약 종료일에 맞춰 보증금을 반환하면 좋겠지만, 대게 다음 세입자로부터 보증금을 받아 이전 세입자에게 보증금을 반환하는 경우가 많기 때문에 다음 세입자가 구해지지 않는다면 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 크므로 세입자 구하기에 적극적일 수밖에 없고, 그러다 보면 임대인으로부터 의무 없는 책임을 강요받기도 합니다. 계약이 종료되기 전부터 임대인에게 보증금반환 계획과 의사를 적극적으로 확인하고, 만약 계약 종료일까지 반환받기 어렵다고 판단된다면 그 즉시 임차권등기신청 및 보증금반환소송을 진행해야 합니다. 보증금반환소송은 임대인의 보증금 지급 거절 즉시 소송이 가능합니다. 따라서, 계약 종료 전 보증금 지급 의사에 대한 답변을 요구해야 하고, 만약 이

제62화 - 내 딸의 이혼과 명도(6) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [빠른상담신청] [카톡상담] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층,2층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 2022년 04월 01일 기준 [ 의뢰현황 6,685건 / 판결결정 5,069건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다.

경매절차의 매수인과 유치권자의 관계 [내부링크]

[법무법인 명도] 경매절차의 매수인과 유치권자의 관계 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 최윤지 변호사입니다. 최근 부동산 가격이 폭등하면서 상대적으로 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 경매에 관심을 가지는 분들이 많아지고 있습니다. 일반인들이 경매에 쉽게 접근할 수 있도록 부동산의 경매 정보를 간단하게 정리해놓은 사이트부터 경매 온라인 강의와 경매 서적들까지! MZ 세대들 또한 내 집 마련과 재테크 목적으로 경매 공부에 뛰어드는 추세인데요 드디어 첫 경매 과정에서 대금 납부와 소유권이전등기 경료까지 마치고 부동산을 방문했는데 누군가가 유치권을 주장하면서 인도할 수 없다고 한다면 그야말로 날벼락 같은 일이 아닐 수 없습니다. 이러한 경우에는 법적 절차를 통해 부동산점유이전금지가처분과 인도명령 신청, 명도소송을 진행할 수 있을 것입니다. 그런데 법원은 유치권자와 경매절차의 매수인 중 누구를 우선해서 판단하고 있을까요? 법원은 경매절차의 법적 안정성을 보장하기 위해서 일관된 태도로 어느

신탁공매와 명도소송 [내부링크]

[법무법인 명도] 신탁공매와 명도소송 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 법원경매는 경매신청 후 매각허가가 결정되고 경락인의 소유권이전등기가 완료된 경우 말소기준 권리와 그 이후 설정된 권리들은 매각을 사유로 전부 소멸하게 됩니다. 대항력 없는 임차인 등은 배당요구를 통해 우선변제권리를 행사를 할 수 있지만, 경락인의 소유권이전등기가 완료된 이후엔 권리가 전부 소멸되기 때문에 경락인을 상대로 점유권 등의 권리를 주장할 수 없으며, 소유권이전등기 이후엔 불법 점유로써 부동산인도명령 신청을 통한 강제집행 대상자가 되게 됩니다. 신탁공매는 위와 같은 법원경매가 아니므로, 점유자 등을 상대로 명도소송 등을 진행하여 집행권원을 득하는 과정이 필요합니다. 쉽게 말해, 점유자가 경락인에게 부동산을 인도해야 하는 의무가 있는지에 대한 법원의 판단이 필요한 겁니다. 소송을 통한 권리 의무의 확정 없이 신탁공매를 통해 부동산을 낙찰받았다는 사정만으로 점유자에게 인도를 강요하거나, 강제 개문 등으

[명도소송사례] - "경기 오산시" 토지 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “경기 오산시” 토지 명도소송 [사실관계] 의뢰인은 임차인과 토지임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 임차인과 2019년부터 4년간 보증금 1억 2000만 원, 월세 825만 원으로 하는 토지임대차계약을 체결하였고 임대차의 목적은 해당 토지를 버스 차고지로 사용하는 것으로 확약하며, 2기의 차임연체에 달하는 경우 계약을 해지할 수 있다는 특약을 하였습니다. 임차인은 토지를 인도받은 후 토지 위에 기존의 가건물 외 약 7개동 (사무실, 식당, 창고, 휴게실 등)의 컨테이너 및 가건물을 추가로 축조하였습니다. 그러나, 임대차계약 체결일로부터 약 2년 뒤인 2021년 임차인은 2기의 차임을 연체하였으며 이에 의뢰인은 계약해지통보를 내용증명으로 발송하고 해지통보는 임차인에게 적법하게 도달되었습니다. 따라서 의뢰인은 계약해지에 따른 가건물 인도 및 철거, 토지인도를 임차인에게 요청하였으나 임차인은 이에 응하지 않았습니다. 결국 의뢰인은 명도소송에 특화된 전문로펌을 수소문하다

부동산담보신탁 계약을 체결한 우선수익자와 명도소송 [내부링크]

[법무법인 명도] 부동산담보신탁 계약을 체결한 우선수익자와 명도소송 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권팀장입니다. 1) 공매 처분 때 유찰의 주요 원인은 불법점유자 건물 소유자(이하‘위탁자)는 신탁부동산을 현상 유지하는 조건으로 '소유권'을 신탁사(이하 수탁자)에 넘기고 부동산담보신탁 계약을 합니다. 그 이유는 위탁자는 수탁자에게 ‘소유권’을 신탁한 후 은행(이하 ‘우선수익자’)에게서 많은 대출을 받기 위해서입니다. 문제는 우선수익자 입장에서 위탁자가 대출금 또는 이자를 납부하지 않아, 여신거래 약정 위반이 발생한 경우입니다. 이런 경우 우선수익자는 ‘신탁계약서’에 따라 수탁자에게 처분 절차 개시를 요청하게 됩니다. 이 과정을 공매 처분이라고 합니다. 공매 처분을 실시하면 ‘온비드’를 통해 공매절차가 개시되고 해당 부동산은 공매공고되어 강제처분 절차가 진행됩니다. 공매를 통해 신탁부동산이 낙찰되면 좋은데, 그러지 않은 경우가 대부분입니다. 낙찰이 되지 않는 주요 원인은 신탁부동

신탁재산에 대한 임대차계약과 보증금의 반환 [내부링크]

[법무법인 명도] 신탁재산에 대한 임대차계약과 보증금의 반환 [대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소), 2019다300101(반소) 판결] 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경 변호사입니다. 최근 빌라와 같은 다세대주택을 건축할 때 대출을 받으면서 부동산담보신탁계약을 체결하는 경우가 많습니다. 부동산담보신탁계약은 쉽게 설명하자면 우선수익자(주로 은행)로부터 돈을 빌리고 담보가 되는 부동산을 신탁사로 귀속시켜 신탁사로 하여금 관리하도록 하는 것인데요, 소유권이 신탁사에 귀속되므로 안전하게 담보물건을 확보할 수 있어 은행이 선호하는 방법입니다. 부동산담보신탁계약을 체결하면 부동산의 소유권이 수탁자(신탁사)로 이전되는데요, 부동산담보신탁계약이 등기에 첨부됩니다. 등기상 소유권이 수탁자에게 이전된다는 것은 위탁자와 수탁자 간의 대내적 관계를 불문하고 대외적으로 수탁자가 완전한 권리를 취득하는 것이어서 등기상 소유자가 아닌 위탁자 등과 임대차계약을 체결하는 등 권

[명도소송사례] - "청주 서원구" 아파트 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “청주 서원구” 아파트 명도소송 [사실관계] 의뢰인은 임차인과 주택임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 임차인과 2020년부터 2년간 보증금 1000만 원, 월세 50만 원으로 하는 임대차계약을 체결하였고 임대차가 계속되던 2021년 경 평소 알고 지내던 이 사건 아파트 주민으로부터 한 통의 연락을 받게 되었습니다. 아파트 주민들이 이 사건 아파트 호수 앞을 지나가기만 해도 심한 악취가 나며 밤마다 고양이 우는소리가 단지 내를 울린다는 내용의 민원이 매일 관리소에 제기되고 있다는 이야기였습니다. 이에 의뢰인은 상황을 파악하기 위해 임차인에게 연락을 하였으나, 연락이 닿지 않아 집으로 방문하였고 임차인을 만나게 되었습니다. 문이 열리자 아파트 내부의 벽지는 모두 훼손된 상태에 이르렀고, 훼손된 벽지에는 곰팡이가 슬어 악취가 진동하였으며 20마리에 가까운 고양이들이 시끄럽게 울면서 방치되어 있는 현장을 보게 되었습니다. 이에 의뢰인은 임대차계약 당시 임차인이 동물 판매업

실거주 목적에 대한 입증책임 [내부링크]

[법무법인 명도] 실거주 목적에 대한 입증책임 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김창범 변호사입니다. 2020. 7. 31, 주택임대차보호법 개정으로 주택임대차보호법 제6조의 3에는 임차인의 계약갱신요구권에 관하여 규정되었고, 그와 더불어 임대인의 계약갱신거절 사유들도 규정되었습니다. 위 사유들 중 임대인과 임차인 사이에 문제가 많이 되는 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제8호 “임대인(임대인의 직계 존·비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”에 관하여 최근 임차인에게 입증책임을 인정한 하급심 판례가 선고된 적이 있습니다. 위 하급심 판례에서는, 임대인의 실거주 목적 사유는 임대인의 주관적 의도를 내용으로 하고 있어 임대인의 주관적 의도를 임차인 입장에서 용이하게 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 사유와 동일한 정도의 판단 기준 내지는 입증이 요구된다고 보기 어려운 점, 주택임대차보호법 제6조의 3

명도소송비용, 수임료 등 모두 확인하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송비용, 수임료 등 모두 확인하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송은 법률상의 사유로 임대차 계약이 종료되거나, 종료될 예정임에도 임차인이 부동산의 인도를 거부하는 경우 소제기가 가능합니다. 그러나 위 요건이 충족하여야 하며, 흠결 사항이 있는 경우 소송에서 불리한 경우가 많습니다. 또한, 위 요건에 흠결이 없다고 하더라도 소송에서는 당사자 간 사정이 감안되기도 하므로 명도소송이 단순한 소송인 줄 알았는데, 생각보다 골치 아프다... 라고 말씀하시는 분들이 많습니다. 1. 수임료 안내 법무법인 명도는 수임료를 정찰제화하여 합리적인 변호사 보수를 제시하고 있습니다. (1) 주거 200만 원 (2) 상가 350만 원 주거용, 상가용 건물의 경우 일반, 집합건물의 구분은 따로 없습니다. (3) 그 외 500만 원 주거용이나 상업용이 아닌 토지 및 토지+건물 등을 의미합니다. (4) 특수명도 3,000만 원 특수명도는 명도가 어려운 고액 부동산이나

제61화 - 내 딸의 이혼과 명도(5) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [빠른상담신청] [카톡상담] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층,2층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 2022년 03월 18일 기준 [ 의뢰현황 6,648건 / 판결결정 5,042건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다.

[명도소송사례] - “서울 강남구” 공유오피스 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 강남구” 공유오피스 명도소송 [사실관계] 의뢰인은 임차인과 상가임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 공유오피스를 운영하는 임차인과 2015년부터 6년간 보증금 6억 원, 월세 1천4백만 원으로 하는 상가임대차계약을 체결하였고 5년 뒤인 2020년 7월, 임차인의 요청으로 동년 9월부터 2년간 보증금 1억5천만 원, 월차임 1천7백만 원으로 하는 임대차계약서를 다시 작성하였습니다. 그러나 임차인은 2021년 4월부터 차임을 계속 연체하였고, 이에 의뢰인이 내용증명을 통해 미납 월차임의 지급을 요청하였지만, 임차인은 모르쇠로 일관하였습니다. 이후 의뢰인은 2021년 9월 내용증명을 통해 3기 이상의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지하는 의사표시를 하였고, 해당 내용증명은 임차인에게 도달하였습니다. 의뢰인의 계약해지 통고에도 불구하고 임차인을 포함, 임차인과 전대차계약을 맺은 전차인들은 부동산을 인도하지 않고 영업을 계속하였습니다. 의뢰인은 임차인과 전차인들이 자

실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 2년 이내 부동산을 매도한 경우 손해배상책임에 대하여 [내부링크]

[법무법인 명도] 실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 2년 이내 부동산을 매도한 경우 손해배상책임에 대하여 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 오늘은 제가 수행한 사건 중, 임차인을 대리하여, 실거주를 이유로 갱신거절한 후 2년 이내 부동산을 매도한 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기하였으나, 결국 1심에서 패소한 사건에 대해 소개해 드리고자 합니다. 임대인은 실거주 의사가 있다며 임차인의 갱신요구를 거절하였으며, 이후 임차인이 퇴거하자 인테리어 공사를 완료한 후, 약간의 기간 동안 실거주를 하다가 임대차계약 종료로부터 7개월 후 부동산을 매도한 사안입니다. 용인시법원은 위 사건에서 소액사건심판법 제11조의2 제3항에 따라 아무런 이유를 제시하지 아니한 채, 임차인 패소판결을 내리며 임대인의 손해배상책임을 부정하였습니다. 위 판결의 이유를 알 수는 없지만, 임대인이 “2년 이내 임대”한 경우에 대해서 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 및 제6항이 명문의 규정을

명도집행비용 확인하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 명도집행비용 확인하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송에서 승소했음에도 실제 부동산을 인도받지 못하는 경우가 있을까요? 명도소송은 보통 대항력이 없는 임차인을 상대로 소송을 진행하기 때문에 임차인도 패소를 예상하고, 이에 맞춰 대응을 하기 때문에 강제집행 시 여러 제약사항이 많습니다. 실제 집행현장에서의 절차와 비용 등에 관하여 알아보겠습니다. 1. 명도집행절차 위 그림과 같은 판결문 제1항의 ‘인도’판결에 따라 부동산인도 강제집행을 신청할 수 있고, 제3항의 ‘가집행’ 판결에 따라, 판결이 확정되기 전에도 강제집행이 가능합니다. 1) 강제집행 신청 부동산 소재지 관할 집행관실에 강제집행 신청서를 제출해야 하며, 강제집행 신청서에는 1. 집행권원 2. 송달증명원 (판결 확정 시, 확정증명원 포함) 필수로 첨부되어야 합니다. 강제집행 신청서 제출 후 접수증을 교부받아, 집행비용을 납부해야 합니다. 2) 계고집행 절차 부동산인도 집행의 경우 계고집행

명도소송비용부터 명도집행비용까지 [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송비용부터 명도집행비용까지 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송은 임대차계약이 만료 또는 해지되어 부동산을 점유할 수 있는 권리를 상실한 임차인이 부동산 인도를 거부하는 경우, 임대인이 관할법원에 임차인을 상대로 제기하는 소송을 말합니다. 계약의 종료(또는 종료될 예정) + 임차인의 인도 거부(또는 무대응) 시 명도소송 요건이 충족되어 소송 진행이 가능합니다. 소송에서는 적법한 갱신거절 또는 계약해지 여부, 법률의 적용 여부 등을 중점으로 다툼이 발생합니다. 따라서 명도소송 전 충분한 검토로 소송 방향을 잡고, 흠결 사항을 최소화하는 전략을 구성한다면 소송 및 집행을 진두지휘할 수 있습니다. 1. 명도소송비용 법무법인 명도는 수임료를 정찰제로 운영하고 있고, 소송 난이도가 아닌 소송 유형에 따라 변호사 보수를 책정하여 의뢰인의 선택의 폭을 넓혔습니다. (1) 주거용 200만 원 (2) 상가 350만 원 (3) 그 외 500만 원 (4) 특수명도 3

명도소송의 모든것 [TIP] [내부링크]

안녕하세요 법무법인 명도 입니다. 법무법인 명도에서 ‘명도소송’ TIP을 공개하고자 합니다! 우선, 명도소송이 뭔지 알아야겠죠? 1. 명도소송이란? 권원 없이 타인의 토지, 건물 등을 점유하고 있는 자를 상대로 토지와 건물 등의 인도를 구하는 소송을 말합니다. 쉽게 말해 임대차계약이 끝났는데도 임차인이 집을 비워주지 않을 경우 명도소송을 한다고 생각하면 됩니다. 명도소송의 가장 많은 사례는 월세를 내지 않거나, 임대차계약 종료 후에도 부동산을 인도하지 않는 경우입니다. 그 밖에 ① 제3자가 불법으로 점유를 하는 경우 ② 부동산인도명령신청이 기각된 경우 ③ 임대인의 동의 없이 제3자와 전대차계약 체결한 경우 등의 사례가 있습니다. 명도소송에 대해서 알아봤으니 절차에 대해서도 알아봐야겠죠? 2. 명도소송 절차 [Step 1] 소장접수 및 송달 명도소송 절차는 다른 민사소송과 동일합니다. 명도소장을 법원에 접수하면 법원은 그 소장을 임차인(또는 점유자)에게 전해줘야 합니다. 이를 ‘송달절

제60화 - 내 딸의 이혼과 명도(4) [내부링크]

[법무법인 명도, 변호사웹툰] [빠른상담신청] [카톡상담] [명도 잘하는 사람들] [자세히 알아보기] 법무법인 명도 서울특별시 서초구 반포대로23길 26 1층,2층 법무법인 명도 수원분사무소 경기도 수원시 영통구 센트럴파크로128번길 28 1층 법무법인 명도 북부분사무소 서울특별시 도봉구 도봉로168길 20-6 1층 2022년 03월 04일 기준 [ 의뢰현황 6,602건 / 판결결정 5,021건 ] "본 게시물"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가 가능합니다.

[명도소송사례] - "안성 공도읍" 빌라 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “안성 공도읍” 빌라 명도소송 [사실관계] 의뢰인은 소유자 A씨와 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 소유자 A씨와 부동산담보신탁계약을 체결하였고 같은 날 소유권이전등기를 경료하면서 소유권을 취득하였으며, 이에 따라 소유자 A씨와 우선수익자 사이에 대출 계약이 실행되었습니다. 이후 소유자 A씨는 부동산담보신탁계약 체결 시 발생한 대출금에 대해 수개월 이자를 변제하지 못하였고, 의뢰인은 우선수익자로부터 이 사건 부동산의 환가처분 요청을 받았습니다. 이에 의뢰인은 공매 처분절차를 개시하기 위해 현장을 확인하고자 방문하였습니다. 그러나 방문한 현장에서는 불법점유자 B씨가 거주를 하고 있었고 이에 의뢰인은 나가달라고 요청을 하였으나, 자신은 소유자 A씨와 임대차계약을 체결했다며 퇴거 요청을 단박에 거부하였습니다. 결국 의뢰인은 부동산담보신탁계약이 결여된 특수한 이 사건 명도소송을 진행하고자 신탁명도 전문로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을

가집행 선고(1심)에 따른 강제집행 후 가집행부 선고 취소(2심) [내부링크]

[법무법인 명도] 가집행 선고(1심)에 따른 강제집행 후 가집행부 선고 취소(2심) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필부장입니다. 얼마 전 전화 한 통을 받았습니다. 1심 가집행 판결 주문에 의해 부동산인도 집행을 마쳤는데, 2심에서 판결이 뒤집혔다는 것입니다. 이에 집행 채무자가 찾아와 점유를 회복하는 집행을 해달라고 하면서 그렇지 않을 경우 집행에 대한 이의 및 집행관에 대하여 손해배상을 청구하겠다는 것입니다. 전화를 한 사람은 평소 가깝게 지내던 집행관 사무소 직원이었고, 집행 실무를 맡은 지 얼마 되지 않은 경력을 갖고 있었습니다. 현장에서 만나게 되면 최근에 있었던 애매한 집행상황들을 공유하고 이에 대해 토론을 하면서 지루한 집행 현장의 시간을 알차게 보내기도 했습니다. 다시 돌아와 해당 직원은 위와 같은 질문을 받고 생각해 보니 그동안 점유를 회복하는 집행 사례를 본 적은 없었는데, 이는 1심 판결이 2심에서 뒤집히는 경우가 거의 없었기 때문이었습니다. 그래서 이 문

명도집행(강제집행)절차를 확인하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 명도집행(강제집행) 절차를 확인하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송의 종착지는 어디일까요? 바로 목적물을 인도받는 것입니다. 소송에서 패소한 임차인이 결과에 승복하여 목적물을 자진 인도하면 좋겠지만, 사실상 소송비용 등을 협의하기 위하여 점유기간을 최대한 지연시키는 경우가 많습니다. 진행 상황과 기회비용을 따져보는 것도 좋지만 임대인의 명도 계획대로 진행해야 목적물을 안전하게 인도받을 때까지 임차인에게 휘둘리지 않을 수 있습니다. 1. 집행권원 소송에서 승소하게 되면, 청구취지와 같은 내용의 주문이 선고됩니다. 또한 판결문을 송달받은 날로부터 2주 내로 쌍방 상소하지 않을 경우 판결이 확정됩니다. 강제집행의 경우 판결 확정 전이라도 가능한데, 바로 제3항의 ‘가집행’ 주문 때문입니다. 2. 주거, 상가집행 절차 (1) 강제집행신청서 접수 강제집행은 집행 절차를 실시할 곳의 관할법원 집행관실에 신청하게 됩니다. (2) 접수증 수령 및 비용 납부

[명도소송사례] - “성남 분당구” 아파트 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “성남 분당구” 아파트 명도소송 [사실관계] 의뢰인은 임차인과 주택임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 임차인과 2019년부터 2년간 전세보증금 2억 5천만 원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였고 계약만료 8개월 전 근무지가 해외로 이전될 예정에 있어 아파트를 매매하고자 하였다가 해외 파견이 취소되면서 이 사건 아파트에 실거주 해야 하는 상황에 이르렀습니다. 이에 의뢰인은 계약만료 5개월 전 임차인에게 실거주를 목적으로 계약갱신 거절의사를 통지하였습니다. 그러나 임차인은 8개월 전에는 매매한다고 부동산 중개사무소에 집을 내놓았다가 왜 갑자기 실거주로 말을 바꾸냐며 계약갱신청구권을 행사하겠다고 의사를 표시하였습니다. 결국 의뢰인은 당장 거주할 곳이 없어 이삿짐은 이삿짐센터에 보관해 놓고 임시 숙소를 마련하여 숙식을 해결하며 명도소송을 진행하고자 명도 전문로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만나 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 저희 법무법인 명도는 의뢰인

[명도소송사례] - "서울 동대문구" 상가 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 동대문구” 상가 명도소송 [사실관계] 의뢰인은 임차인과 상가임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 임차인과 2006년부터 이 사건 상가 1층 전체에 대해 2년간 보증금 300만 원, 월세 33만 원으로 하는 상가임대차계약을 체결하였고, 이후 현재까지 묵시적 갱신 되어왔습니다. 의뢰인은 2020년 4월 경 임차인과 이 사건 부동산의 지하실 전체를 보증금 100만원, 월세 10만 원으로 하는 임대차계약을 추가로 체결하였습니다. 이후 지하실 부분의 월세 10만 원이 입금되던 날, 임차인의 명의가 아닌 알 수 없는 자의 명의로 월세가 입금된 것을 확인한 의뢰인은 께름칙하여 지하실을 찾아가 보았고 지하실에는 임차인이 아닌 알 수 없는 자가 점유하고 있는 것을 알게 되었습니다. 결국 의뢰인은 임차인과 불법점유자에게 임대차계약 해지를 통고하고 퇴거를 요청하였으나, 임차인과 불법점유자는 되려 이사비를 요구하며 퇴거를 하지 않았고 이때부터 월세 또한 지급하지 않았습니다. 이에

환산보증금을 초과하고 기간의 약정이 없는 임대차와 갱신요구권 [내부링크]

[법무법인 명도] 환산보증금을 초과하고 기간의 약정이 없는 임대차와 갱신요구권 (대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경 변호사입니다. 최근 상가건물 임대차에 있어서 환산보증금을 초과하는 임대차가 묵시적으로 갱신되어 약정된 기간이 없고, 이후 임대인이 해지 통지를 한 경우 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부에 대한 대법원 판결이 선고되었습니다. 사실관계를 보면, 임대인과 임차인은 2015. 3. 31.부터 2018. 3. 30.까지 보증금 3억 원, 월차임 2,250만 원으로 하는 임대차계약을 체결하였고, 이후 월차임을 2,200만 원으로 감액하는 내용의 임대차계약을 갱신하였으나 별도의 기간은 정하지 아니하였습니다. 이후 임대인은 임차인에게 해지를 통지하였고, 해당 통지는 2019. 4. 5. 임차인에게 도달하였으며, 임차인은 2019. 9. 4. 임대인에게 갱신을 요구하였습니다. 민법 제635조는 기간의 약

주택임대차보호법과 명도소송 [내부링크]

[법무법인 명도] 주택임대차보호법과 명도소송 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송은 임대차계약이 종료되거나, 종료될 예정임에도 상대방이 인도를 거부할 경우 가능합니다. 임대차계약의 종료는 계약이 해지(임대차계약의 종료)되거나 갱신 거절 후 계약만료일이 도래 (종료될 예정)되었을 때를 말합니다. 1. 계약갱신의 거절 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 각 호에 의한 사유로 계약갱신의 거절 통지가 임차인에게 적법하게 도달 하였어야 하거나 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 각 호에 따른 사유 발생 시, 그 사유를 근거로 갱신거절을 하게 됩니다. 그러나, 갱신거절 사유를 통지하였다는 사정만으로 명도소송 요건.......

제59화 - 내 딸의 이혼과 명도(3) [내부링크]

[이혼명도사례] - "용인 기흥구" 아파트 이혼명도소송 [내부링크]

[이혼명도사례] “용인 기흥구” 아파트 이혼명도소송 [사실관계] 의뢰인과 A씨는 남매이고, A씨와 B씨는 혼인관계에 있었습니다. A씨는 2015년 B씨와의 혼인 즈음 이 사건 부동산을 매수하기 위하여 의뢰인으로부터 1억 원을 차용하였고, 나머지는 금융기관에 대출을 받아 소유권이전등기를 경료 후 B씨와 함께 거주를 시작하였습니다. 그러나 의뢰인은 2019년까지 차용금을 변제받지 못하여 A씨를 상대로 대여금청구소송을 제기하였고 이 소송은 A씨와 의뢰인 사이에 이 사건 아파트를 매도하는 계약을 성립하는 것으로 원만히 조정되었으며, 매매대금은 의뢰인과 A씨 사이에 발생한 대여금 채권 1억원을 상계하고 A씨의 금융기관 피담보채무를.......

부동산점유이전금지가처분의 활용 [내부링크]

[법무법인 명도] 부동산점유이전금지가처분의 활용 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 타조는 조류 중에서도 특히 뇌가 작아, 자기 새끼도 기억하지 못할 정도의 기억력을 가지고 있다고 합니다. 또한 심리학에서는 타조의 어리석은 행동을 바탕으로 타조 증후군(ostrich syndrome)이란 용어도 만들었습니다. 타조가 맹수나 사냥꾼을 만나면 모래에 머리를 파묻는 행동을 두고 생겨난 말인데요, 어려운 일이 발생하면 해결하려 하지 않고 현실을 부정하며 회피하거나 소극적으로 임해 나중에 심각한 화를 입게 되는 경우를 의미합니다. 하지만 이런 타조에게도 장점이 있습니다. 바로 타조가 지닌 강력한 면역체계인데요, 타.......

전세보증금반환소송 이렇게 준비하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 전세보증금반환소송 이렇게 준비하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료되어 임대인에게 건물을 인도하며 보증금반환을 요청했더니, ‘새로운 세입자가 구해지면 돈을 빼서 주겠다’며 보증금을 반환하지 않는 경우가 있습니다. 마치 임차인이 채무자인 것처럼 적반하장으로 배 째라 하는 임대인. 이 경우 지체 없이 보증금반환청구소송을 진행해야 합니다. 만약 다른 채권자들이 있을 경우, 다른 채권자들보다 강제집행이 늦는다면 소송에서 승소하더라도 집행할 임대인의 재산이 없을 수도 있기 때문입니다. 1. 보증금반환청구소송 보증금반환청구소송은 임대인이 어떠한 사유로든 보증금의 지급.......

제58화-내 딸의 이혼과 명도(2) [내부링크]

[명도소송사례] - “서울 관악구” 아파트 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 관악구” 아파트 명도소송 [사실관계] 의뢰인은 임차인과 주택임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 임차인과 2019년부터 2년간 보증금 1억 원, 월세 50만 원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 이후 의뢰인은 혼인을 준비하고 있어 이 사건 아파트에 실거주를 예정 중에 있었고 이에 임차인에게 계약만료 2개월 전 실거주를 사유로 계약갱신 거절 의사를 문자로 통지하였으나, 임차인으로부터 아무런 답장을 받지 못했습니다. 이에 의뢰인은 지속적으로 통화를 시도하였으나, 이미 전화는 차단되어 있는 상태였고 문자와 카톡도 임차인이 수신하였음은 확인되었으나 별다른 답장을 받지 못했습니다. 결국 의뢰.......

상가건물 임대인의 계약갱신 거부사유 중 임차인이 3기의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우 [내부링크]

[법무법인 명도] 상가건물 임대인의 계약갱신 거부사유 중 임차인이 3기의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김창범 변호사입니다. 상가건물임대차보호법 ('이하 상가임대차법') 제10조 제1항에서는 임대인이 임대차 기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 정당한 사유들을 규정하고 있고 그중 상가임대차법 제10조 제1항 제1호에서는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 라고 규정하고 있습니다. 상가임대차법 제10조 제1항 제1호와 관련하여, 임차인이 3기의 차임액을 연체한 후 임대인에게 차임 연체액을 지급한 경우에도.......

세입자내보내기 전문가 도움이 필요한 이유 [내부링크]

[법무법인 명도] 세입자내보내기 전문가 도움이 필요한 이유 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 1. 명도소송의 요건 명도소송은 계약갱신 거절 또는 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 경우 소송 요건이 충족되어 소제기가 가능합니다. (1) 기한 만료로 인한 임대차계약의 종료 주택임대차보호법에서는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이 (2020. 12. 10. 이전 계약은 6개월 전부터 1개월 전 사이), 상가건물임대차보호법에서는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 당사자 일방이 계약갱신의 거절 의사를 표시한 경우, 기한 만료로써 계약이 종료됩니다. (2) 계약해지로 인한 임대차계약의 종료 주택의 경우 민법을 준용하.......

[가족명도사례] - “서울 종로구” 빌라 가족명도 [내부링크]

[가족명도사례] “서울 종로구” 빌라 가족명도 [사실관계] 의뢰인과 임차인들은 형제입니다. 의뢰인은 1994년 이 사건 부동산의 소유권을 취득하여 모친을 모시고 함께 거주하다 혼인을 사유로 모친과 분가를 하게 되었고, 이후 형제들인 임차인들이 모친과 합가하게 되었습니다. 이후 2019년 경 모친이 사망하고 의뢰인은 이 사건 부동산을 정리하고자 임차인들에게 이사할 것을 요청하였습니다. 그러나, 임차인들은 이사 요청을 거부하였고, 이 사건 부동산은 모친보다 일찍 사망한 부친의 소유라며 법정상속분에 따른 소유권을 주장하였습니다. 결국 의뢰인은 임차인들을 퇴거시키기 위해 명도 전문로펌을 수소문하다 저희 법무법인 명도와 만.......

실거주 계획이 없음을 번복한 임대인의 인도청구에 대한 방어사례 [내부링크]

[법무법인 명도] 실거주 계획이 없음을 번복한 임대인의 인도청구에 대한 방어사례 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 오늘은 제가 수행한 사건 중 임차인이 갱신요구권을 행사하자, 임대인이 실거주 계획이 없다며 임차인의 갱신요구권 행사에 동의하였다가 수일이 지나 그 의사를 번복하여 임차인에게 계약기간 만료를 이유로 인도청구를 한 사안에서, 임차인을 대리하여 방어에 성공한 사례를 소개해 드리고자 합니다. 사안은 이렇습니다. 임차인이 임대차 기간 만료 전 갱신요구권을 행사하자, 임대인은 실거주할 의사가 없음을 밝힘과 아울러 기존 임대차보증금을 5% 증액하자고 하며 위 갱신요구를 수용하였습니다. 그.......

제57화-내 딸의 이혼과 명도(1) [내부링크]

[명도소송사례] - “서울 강남구” 단독주택 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 강남구” 단독주택 명도소송 [사실관계] 의뢰인은 임차인과 주택임대차계약을 체결하지 않았습니다. 의뢰인은 2008년 이 사건 단독주택의 소유권이전등기를 마친 뒤 소유권을 취득하였고, 단독주택의 1개 층을 임대하기 위해 공인중개사 사무소를 운영하는 공인중개사에게 이 사건 단독주택의 열쇠를 맡겼습니다. 이후 공인중개사로부터 별다른 소식이 없어 건물관리를 위해 단독주택을 찾아갔으나, 알 수 없는 2명의 사람이 거주하고 있었으며 어찌 된 일인지 물어보니 임대차계약을 체결하고 입주했다는 허무맹랑한 이야기를 듣게 되었습니다. 이에 의뢰인은 본인이 이 건물의 소유자라며 그 자리에서 이야기하였고 임차.......

상대방의 담보공탁금 압류 및 추심 [내부링크]

[법무법인 명도] 상대방의 담보공탁금 압류 및 추심 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 오늘은 1심에서 패소한 임차인이 항소하며 강제집행정지를 위해 공탁한 담보공탁금을 임대인이 압류 및 추심하는 절차에 대해 사례를 들어 알아보겠습니다. 임대인 A씨는 B씨와 임대차계약을 체결하였고 이후 B씨가 월세를 미납하기 시작했습니다. 이대로 두고 볼 수만 없었던 A씨는 법무법인 명도를 찾아와 명도소송과 미납 월세 청구소송을 의뢰하였으며 문제없이 1심에서 승소하였습니다. 하지만 B씨는 이에 불복하여 항소장을 법원에 접수하였고 동시에 강제집행정지신청을 하였습니다. B씨는 강제집행정지 담보공탁금으로 현금 2,00.......

전세보증금반환소송 전 확인해야 할 것 [내부링크]

[법무법인 명도] 전세보증금반환 소송 전 확인해야 할 것 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 종료됐을 때 보통 임차인이 먼저 나가면 임대인이 집을 확인한 후 이상 없는 경우 보증금을 돌려주곤 합니다. 그러나, 부동산은 인도했는데 보증금반환이 되지 않는 경우 어떻게 대처해야 할까요? 보증금반환소송 다음 세입자가 구해지지 않는 등의 문제로 이전 세입자에게 반환할 보증금이 없는 경우, 하자 보수의 문제로 보증금을 묶어두는 경우 등 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 사유는 다양합니다. 그러나, 하자 보수의 문제가 발생했다고 하더라도 임차인의 동의 없이 보증금에서 수리 비용 등을 임의로 공제하여 반환할 순.......

[원상회복 청구사례] - “서울 관악구” 주택 원상회복 [내부링크]

[원상회복 청구사례] “서울 관악구” 주택 원상회복 [사실관계] 의뢰인은 임차인과 주택임대차계약을 체결하였다. 의뢰인은 2018년 임차인과 이 사건 단독주택에 대해 2년간 보증금 1억 6천만원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였고, 이후 계약만료 6개월 전 (임대차3법 시행 전) 임차인에게 갱신거절의사를 통지하였으나, 이를 임차인이 거부하여 의뢰인은 명도소송을 제기한 뒤 승소판결을 받고 건물을 인도받았습니다. 이후 의뢰인은 건물 내부를 점검하기 시작했습니다. 그러나 기존에 설치되어 있던 싱크대는 철거되어 존재하지 않는 상태였고, 임대인의 동의 없이 거실과 방 사이의 벽을 허물어 놓은 것을 확인하였습니다. 결국 의뢰인.......

‘1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’에 대한 해석 [내부링크]

[법무법인 명도] ‘1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’에 대한 해석 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 상가건물임대차보호법이 정한 권리금회수기회권의 예외 중 하나인 ‘1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’에 대해 처음으로 대법원의 해석을 알 수 있는 판결이 선고되었습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은, 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정함으로써 임차인의 권리금회수기회권을 보호하고 있습니다. 다만, 여기에는 몇 가지 예외가 있는데요, 같은 조 제2항 각호에서 그 예외를 구체적으.......

상가권리금 꼭! 확인하세요 [내부링크]

[법무법인 명도] 상가권리금 꼭! 확인하세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 상가건물임대차보호법상 (이하 ‘상임법’) 권리금 조항이 신설(2015. 5. 13.) 되기 전까지 권리금을 회수하려면 임대인에게 권리금 중 상당액(ex. 바닥권리금)을 지급하기도 하고, 한 푼도 못 건지고 나왔는데 임대인이 같은 업종으로 장사를 하는 경우 등 임대인이 임차인의 권리금을 침탈하는 행위가 비일비재했습니다. 권리금 조항이 신설되고도, 대법원 판례가 나올 때까지 (대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 손해배상) 권리금 소송에서 임차인이 승소하는 경우가 드물기도 했습니다. 그러나 대법원 판례가 나온 현재까지도 권리금소송의 요건을.......

[명도소송사례] - "인천 부평구" 아파트 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “인천 부평구” 아파트 명도소송 [사실관계] 의뢰인은 임차인과 주택임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 임차인 A와 2017년부터 2년간 보증금 1억 3천만 원, 월세 80만 원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였고 1년 뒤인 2018년 임차인 A의 요청으로 임차인 A의 배우자인 임차인 B를 임대차계약의 당사자로 변경하는 임대차계약서를 다시 작성하게 되었습니다. 이후 임차인 B는 2019년 임대차계약 만기 5개월 전 의뢰인에게 계약갱신을 거절하겠다는 의사를 표시하고 보증금반환을 요청하였습니다. 이에 의뢰인은 보증금을 반환해 주고 건물을 인도 받으려 했으나 최초 임대차계약 당시 임차인 A에게 보증금을 지급받으며 그.......

강제집행 - 이중인격 [내부링크]

[법무법인 명도] 강제집행 - 이중인격 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필부장입니다. 이중인격이라 함은 한 사람이 두 가지 이상의 서로 구분되는 정체성을 지닌 채 개인의 행동을 번갈아 가며 통제하는 것으로 보통 부정적인 의미로 사용됩니다. 하지만, 어쩔 수 없이 이중인격을 넘어 다중인격이 되어야 하는 운명의 집행현장 일상을 소개해 드리려 합니다. 법무법인 명도는 명실상부한 명도소송 전문 로펌입니다. 따라서 진행하는 사건 수도 업계에서는 독보적일 수밖에 없는데요, 명도소송이 많을수록 강제집행 사건도 비례하여 많아질 수밖에 없습니다. 따라서 하루에 집행 건수만 평균 5건 이상 진행이 되고 있고, 이로 인해 수도권.......

명도소송과 부동산담보신탁(2) [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송과 부동산담보신탁(2) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 신탁부동산이란 부동산 소유권을 담보로 신탁사와 신탁계약을 체결한 후, 신탁계약을 담보로 은행으로부터 대출 받는 것을 말합니다. 부동산 소유권 담보를 기초로 하고 있기 때문에 신탁부동산에 대한 임대차계약 체결 시, 소유권자인 신탁사의 동의를 받으셔야 합니다. 만약 소유권자의 동의 없이 임대차계약을 체결한다면 불법 임대차가 되므로 임차인은 소유권자에게 대항력을 행사할 수 없어, 소유권자가 제기하는 명도소송에서 패소하게 됩니다. 1. 신탁부동산임을 확인하려면? 소유권에 대한 사항은 건물 등기부등본 상 ‘갑구’에서 확인할 수 있.......

[명도소송사례] - "서울 용산구" 아파트 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 용산구” 아파트 명도소송 [사실관계] 의뢰인은 임차인과 주택임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 임차인과 2014년부터 1년간 보증금 1천만원, 월세 280만원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였고 이후 당사자 간 합의에 의해 1년씩 임대차계약을 연장해왔습니다. 그러나 임차인은 2016년부터 매년 차임을 간헐적으로 지급하며 일부금씩 연체하기 시작하였습니다. 이에 의뢰인은 임차인의 사정이 좋지 않은 것으로 판단하여 좋은 마음으로 납부를 독촉하지 않고 연체차임을 지급해 주길 기다렸으나 임차인은 끝까지 연체차임을 지급하지 않았고 의뢰인에게 연락 또한 하지 않았습니다. 결국 의뢰인은 임차인에게 뒤늦.......

기간의 정함이 없는 환산보증금 초과 상가임대차와 갱신요구권 [내부링크]

[법무법인 명도] 기간의 정함이 없는 환산보증금 초과 상가임대차와 갱신요구권 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 상가건물 임대차에서 기간을 정하지 않은 임대차가 간혹 있는데요. 환산보증금을 초과하지 않는 상가임대차의 경우, 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항에 의하여 임대차 기간을 1년으로 간주합니다. 상가건물 임대차보호법 제9조(임대차 기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 그런데 환산보증금을 초과하는 상가임대차의 경우, 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항이 적용되.......

전세보증금반환 꼭 이 글을 읽고 준비하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 전세보증금반환 꼭 이 글을 읽고 준비하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 전세계약이 끝났는데도 임대인이 ‘다음 세입자가 구해지지 않아 보증금 마련을 못했다’며 전세보증금을 반환하지 않는 경우가 있습니다. 이런 경우 어떻게 대처해야 할까요? 새로운 거주지에 들어갈 여력이 있다면 임차권등기명령 신청을 통해 대항력을 유지하거나, 여력이 없다면 점유를 지속하며 보증금반환 청구를 해야 합니다. 1. 임차권등기명령 새로운 거주지에 들어갈 금전적 여유가 있다면 이사를 나가기 전, 임차권등기명령 신청을 해야 합니다. 임차권등기가 설정된다면 이사로써 점유가 해제된다고 하더라도 점유권에 대한 대.......

[명도소송사례] - "김포 통진읍" 빌라 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “김포 통진읍” 빌라 명도소송 [사실관계] 의뢰인은 사실혼 관계의 배우자인 피고와 이 사건 부동산에 함께 거주하였습니다. 의뢰인은 피고와 2007년 협의이혼을 한 뒤 1년 후 혼인신고 없이 동거를 시작하였으며, 2016년 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기 후 소유권을 취득하였습니다. 이후 의뢰인은 2017년 피고의 유책 사유가 발생하여 더 이상 동거상태를 유지할 수 없다는 판단에 부동산에서 먼저 퇴거하였고 이후 피고에게 퇴거를 요청하였습니다. 그러나 피고는 이를 무시하고 의뢰인을 상대로 사실혼 관계 파탄에 따른 이 사건 부동산을 재산분할 대상으로 소송을 제기하였습니다. 이에 의뢰인은 피고를 자신의 부.......

임대인 지위 승계와 임차인의 이의 [내부링크]

[법무법인 명도] 임대인 지위의 승계와 임차인의 이의 (대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 (이하 임대차보호법)은 모두 양수인 (그 외 임대할 권리를 승계한 자)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하여 임차인이 임대차보호법이 정하는 대항력 요건을 갖추었다면 건물의 소유자가 바뀌더라도 임대인의 지위가 그대로 새로운 소유자에게 승계됨을 정하고 있습니다. 우리 법원은 위 규정이 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권.......

천차만별 명도소송비용 정확히 확인하자! [내부링크]

[법무법인 명도] 천차만별 명도소송비용 정확히 확인하자 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. ‘명도소송은 소송을 빨리 제기할수록 좋다’ 라는 불문율이 있습니다. 심지어 소송을 몇 번 겪어보신 임대인들의 경우 분쟁이 발생조차하지 않은 임대차계약 체결 당시부터 제소전화해를 체결하기도 합니다. 하지만 현실적으로 모든 임대차계약을 제소전화해할 순 없으므로, 결국 명도소송은 요건이 발생하는 즉시 최대한 빠르게 제기하는 게 최선일 수밖에 없습니다. 또한, 명도소송의 경우 대부분 소송 요건이 충족된 상태에서 제기되므로 특별한 사정이 없는 한 임대인이 승소할 확률이 높습니다. [포스팅 참조] 그러나 소송에서 전부 승소.......

[명도방어사례] - “서울 종로구” 아파트 명도방어 [내부링크]

[명도방어사례] “서울 종로구” 아파트 명도방어 [사실관계] 의뢰인은 임대인과 주택임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 임대인과 2017년부터 2년간 전세보증금 6억 7천만 원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였고 2019년 만기 전 전세보증금을 1천만 원 증액하는 조건으로 2년 연장 계약을 체결하였습니다. 이후 의뢰인은 2021년 만기 4개월 전 임대인에게 계약갱신청구권을 행사하였고 이에 임대인은 전세보증금을 5% 증액하는 것으로 계약 연장에 합의하였습니다. 그러나 2주 뒤 임대인은 입장을 번복하여 실거주를 사유로 계약 갱신을 거절하겠다는 의사를 표시하였고 이에 의뢰인은 이미 갱신계약이 합의되었음을 주장하며 퇴거를 거.......

명도소송의 시작 - 계약 해지 통보 [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송의 시작 계약 해지 통보 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권팀장입니다. 2022년 임인년(壬寅年) 새해가 밝았습니다. 새해 목표는 다들 세우셨나요? 새해엔 누구나 금연, 다이어트 등 새로운 목표를 다짐하고, 어제와 다른 자신을 꿈꿉니다. 이런 우리의 결의를 굳건하게 만들 목표를 향해 거침없이 돌진한 한 사람의 이야기를 해 볼까 합니다. 그는 초등학교도 제대로 다니지 못했고, 1977년경 어머니가 지병으로 쓰려져 15세에 소년 가장이 됐습니다. 결국 어머니는 지병으로 돌아가셨고, 여동생을 혼자 키워야 했습니다. 음식물 쓰레기통을 보면 잔반을 주워 먹을 정도의 가난에 시달렸습니다. 그러다 우연히 신.......

명도소송과 부동산담보신탁 [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송과 부동산담보신탁 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약 시 해당 부동산의 등기부등본을 꼭! 확인하셔서 임대인과 소유자가 동일한지 확인하셔야 합니다. 만약 신탁을 원인으로 소유권이 신탁사로 이전됐다면, 소유권자에게 임대차계약에 대한 확인을 받으셔야 하며, 소유권자의 동의 없이 임대차계약을 체결하게 된다면 임차인은 소유권자에게 대항력을 행사할 수 없습니다. 1. 신탁부동산 신탁부동산이란, 건물 소유권이 신탁회사로 이전된 부동산을 말합니다. 소유자는 은행(이하 ‘우선수익자’)에서 많은 금액의 대출을 받기 위하여 신탁회사(이하 ‘수탁자’)와 ‘소유권’을 담보로 신탁계약을 체.......

제56화-종중의 땅(6) [내부링크]

제55화-종중의 땅(5) [내부링크]

[명도소송사례] - "서울 서초구" 카페 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 서초구” 카페 명도소송 [사실관계] 임대인과 임차인은 상가임대차계약을 체결하였습니다. 임대인은 2019년 임차인과 이 사건 카페에 대해 상가임대차계약을 체결하며 임대보증금 반환청구권이 질권 기타 담보의 목적이 되거나 제3자에 의해 강제집행될 때 본 임대차계약을 해지할 수 있음. 을 특약 하였습니다. 이후 2020년 의뢰인은 법원으로부터 임차인의 보증금반환청구채권에 대한 채권압류 및 추심명령 결정문을 받았고 이후 제3자로부터 지급요청서까지 받게 되었습니다. 이에 의뢰인은 임차인에게 제3자에 대한 채무를 이행하고 강제집행을 중단시켜 줄 것을 요청하면서 만약 강제집행이 중단되지 않으면 통지를 받.......

주택매수 후 명도소송 [내부링크]

[법무법인 명도] 주택매수 후 명도소송 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 컨설턴트입니다. 오늘은 주택매수 이후 2기 이상 연체 이력이 있는 임차인을 내보내기 위한 명도소송은 어떻게 해야 하는지에 대해 사례를 들어 설명드리겠습니다. 대출규제로 모두가 힘들어하는 와중에 투자도 하고 일도 열심히 하여 돈을 모아 주택을 매입한 김광소씨. 김광소씨는 매매계약시 해당 부동산에 이미 임차인이 거주 중인 사실과 2기이상 월세를 연체했다는 사실을 확인하였습니다. 김광소씨는 임차인에게 연락하여 인사하며 매매계약으로 소유주가 바뀌었으니 이제 저에게 월세를 입금해주시면 됩니다. 라고 안내 하였습니다. 또한 미납된 2기이상.......

세입자내보내기 비용과 절차를 확인하세요 [내부링크]

[법무법인 명도] 세입자내보내기 비용과 절차를 확인하세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송은 어떻게 진행되나요? 법무법인 명도만의 특화된 업무가 있나요? 오늘은 명도소송 상담 시 가장 많이 물어보시는 위 질문들에 대해서 포스팅해 보도록 하겠습니다. 명도소송 절차 1. 소송 전 소송요건 충족 지난번 포스팅을 통해 설명드렸듯이 명도소송은 요건이 충족되어야지만 가능합니다. 물론, 요건이 충족되지 않은 상태라도 소제기는 가능하지만 이러한 소송은 일반적인 소송 (승소를 위한)이라기보단 전략상의 소제기 (합의를 위한)라고 볼 수 있습니다. 2. 소송의 흐름 (1) 소장 접수 관할 법원에 소장을 접수하면, 사건번.......

[경매명도사례] - "대전 서구" 빌딩 명도집행 [내부링크]

[경매명도사례] “대전 서구” 빌딩 명도집행 [사실관계] 의뢰인은 빌딩을 부동산임의경매 절차를 통해 낙찰 받았습니다. 의뢰인은 2018년 부동산임의경매 절차를 통해 “대전 서구” 소재 빌딩을 낙찰 받아 소유권을 취득하였고 즉시 소유권이전등기를 완료하였습니다. 이후 의뢰인은 부동산경매 단계에서 부동산현황조사서를 통해 면밀하게 권리분석을 한 후 낙찰 받았기에 문제가 없으리라 판단하였습니다. 그러나 의뢰인이 빌딩에 방문하자 8, 9, 10층에 무단점유자가 존재하고 있음을 확인하였고 이에 무단점유자에게 소유권자임을 알리고 퇴거를 요청하였으나 되려 무단점유자는 전 소유자에게 인테리어 공사대금을 지급받지 못하였다며 의.......

숙박시설, 공유오피스 등 다수점유자 건물의 인도청구 [내부링크]

[법무법인 명도] 숙박시설, 공유오피스 등 다수점유자 건물의 인도청구 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥 변호사입니다. 오늘은 점유자가 다수이고, 점유자가 실제로 점유하고 있는지 등 점유상황을 파악하기 어려워 강제집행이 상당히 난해한 모텔, 고시원, 여관 등 숙박시설과 공유오피스 상가 (이하 “다수점유자 건물”)의 인도청구에 대해서 살펴보고자 합니다. 아시다시피, 점유자가 다수인 경우 다수 점유자 모두를 퇴거시키고 해당 점유부분을 인도받기 위해서는 원칙적으로 다수 점유자 모두를 상대로 인도청구를 하여 본안판결을 받아 이를 집행권원으로 삼을 필요가 있습니다. 다수점유자 건물의 경우, 임차인은 임대인과 체.......

명도집행(강제집행) 절차를 알려드립니다. [내부링크]

[법무법인 명도] 명도집행(강제집행) 절차를 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송은 보통 항변 사유가 없는 임차인(차임 연체 등)을 대상으로 진행하는 경우가 많아 소송 자체는 빠르게 종료되는 경우가 많습니다. 그러나, 소송을 아무리 신속하고 완벽하게 하였다고 하더라도, 집행을 할 수 없다면 판결문은 무용지물이 되기 때문에 명도소송은 강제집행의 성패가 가장 중요하다고 할 수 있습니다. 명도소송의 판결이 선고되면, 판결 주문 제3항 ‘가집행할 수 있다’를 근거로 부동산에 대한 강제집행이 가능합니다. 판결 확정 여부에 따라 ‘가집행, 강제집행’으로 구분하는데, 판결 확정되기 전의 강제집행은 강.......

제53화-종중의 땅(3) [내부링크]

[신탁명도사례] - "파주시 문발동" 빌라 명도소송 [내부링크]

[신탁명도사례] “파주시 문발동” 빌라 명도소송 [사실관계] 의뢰인(수탁자)과 위탁자는 부동산담보신탁 계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 2018년 위탁자와 이 사건 빌라에 대한 부동산담보신탁 계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마치고 소유권을 취득하였습니다. 이후 위탁자는 채무를 불이행하여 기한의 이익을 상실하였고 이에 의뢰인은 우선수익자의 요청에 따라 처분절차를 개시하였습니다. 의뢰인은 위탁자에게 처분예정 통지를 한 뒤 현장을 확인하기 위해 방문하였으나, 누군지 알 수 없는 불법점유자가 현장을 점유하고 있음을 확인하였습니다. 결국 의뢰인은 부동산담보신탁과 연계 된 명도소송이 진행 가능한 로펌을 오랜 기간 수.......

강제집행 - 사랑제일교회 사례를 보며 [내부링크]

[법무법인 명도] 강제집행 - 사랑제일교회 사례를 보며 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필부장입니다. 지난 2021. 11. 05. 사랑제일교회 제5차 강제집행이 불능되었다라는 언론기사를 접하게 되었습니다. 사회적‧종교적 이슈도 많고, 재개발 사업 지체에 따른 장위10구역 조합의 경제적 손실이 막대한 현장이므로 각종 이목이 집중되어 있는 곳이기도 합니다. 5차 강제집행의 집행불능 사유를 보면 채무자 신도들이 목숨을 담보로 한 강렬한 저항을 하였고, 투신 예고 등 신도들의 행동들이 위험의 도가 지나쳤기에 강제집행을 중단하고 철수하였다. 라고 기사에서 확인할 수 있었습니다. 그리고 10일 뒤인 2021. 11. 15. 6차 강제집행은.......

주택임대차보호법과 명도소송 [내부링크]

[법무법인 명도] 주택임대차보호법과 명도소송 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송은 법률상의 사유로 임대차계약이 종료되거나, 종료 될 예정이어야 가능합니다. 임대차계약이 기한 만료로써 종료되려면 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호에 의한 사유로 계약갱신의 거절 통지가 임차인에게 적법하게 도달 하였어야 하며, 임대차계약의 기한 만료 전, 임대차계약이 해지되기 위해선 민법 제640조에 의거 차임연체액이 2기에 달하였을 때 계약해지 통지가 임차인에게 적법하게 도달 하여야 합니다. 만약 계약해지 통지 전 임차인이 월세를 일부라도 납부하면 2기(2개월)의 차임 연체가 해소되어 명도소송 요건이 충족되지 않.......

[명도소송사례] - "서울 강서구" 아파트 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 강서구” 아파트 명도소송 [사실관계] 임대인과 임차인은 주택임대차계약을 체결하였습니다. 임대인은 2019년 임차인과 이 사건 아파트에 대해 주택임대차계약을 체결한 후 계약만료 4개월 전 사망하였고, 이후 의뢰인(임대인의 자녀)은 임대인으로부터 부동산을 상속받아 소유권을 취득하고 임대인의 지위를 승계하였습니다. 이후 의뢰인은 임차인에게 실거주를 목적으로 하는 계약갱신거절 통보를 전화와 문자메세지로 여러차례 통지하였습니다. 이에 임차인은 이사를 간다는 의사를 의뢰인에게 표시 하였다가 갑자기 태도를 바꾸어 연락을 피하며 잠적을 하였습니다. 결국 의뢰인은 계약만료와 동시에 부동산을 인도 받.......

가설건축물이 존재하는 부동산의 명도 가능성 [내부링크]

[법무법인 명도] 가설건축물이 존재하는 부동산의 명도 가능성 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정현종변호사입니다. 임대인은 토지를 임대하고 임차인이 토지 위에 가설건축물을 축조하는 경우가 종종 있습니다. 임대인은 원상회복과 관련하여 가설건축물의 철거를 구함으로써 위와 같은 임차인의 가설건축물 축조의 제지를 고려할 수 있으나, 가설건축물에 관한 법정지상권 성립이 아울러 문제되는 경우가 있습니다. 즉, 가설건축물이 건물로 인정되는 경우 임대인의 가설건축물 철거 청구에 제한이 따르게 될 여지가 있고, 가설건축물이 건물로 인정되는 사정은 임대인에게 불리한 사정으로 작용할 가능성이 높습니다. 대법원은 최근 가설건.......

주택임대차보호법과 명도소송(2) [내부링크]

[법무법인 명도] 주택임대차보호법과 명도소송(2) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 지난번 포스팅에서 명도소송은 법률상 사유로 임대차 계약이 종료되거나, 종료될 예정이어야 가능하다. 고 설명드렸습니다. ‘임대차계약이 종료’되거나, ‘종료될 예정’이란, 정확히 무슨 말일까요? 임대차계약의 종료는 1. 계약 해지 (임대차계약의 종료) 2. 갱신 거절 후 계약만료일 도래 (종료될 예정) 로 나뉩니다. 1. 계약 해지(임대차계약의 종료) <단순 인도청구 예시> 민법 제640조를 준용하여 차임 2기 연체 시 계약 해지 통보를 하게 되고, 해지 통보 도달 즉시 해지의 효력이 발생하여 명도소송의 요건이 충족되게 됩니다. 2. 갱신.......

제54화-종중의 땅(4) [내부링크]

가설건축물에 대한 법정지상권 성립여부 [내부링크]

[법무법인 명도] 가설건축물에 대한 법정지상권 성립여부 (대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다224821 토지인도 판결) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 경매절차를 통해 토지를 매수하고자 할 때, 반드시 검토하여야 하는 것이 법정지상권 성립여부인데요 최근 법무법인 명도가 수행한 사건에서 법정지상권과 관련하여 의미있는 판결을 받아 소개하고자 합니다. 민법 제366조는 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 이는 건물의 경제적 가치 등을 고려한 공익을 목적으로 인정하는 권리로 당사자 약.......

전세보증금반환 알아두셔야 할 것! [내부링크]

[법무법인 명도] 전세보증금반환 알아두셔야 할 것 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 전세계약이 끝났는데도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는다면 어떻게 대처해야할까요? 오늘은 최소한의 법률적 장치를 통해 전세보증금을 법적으로 보장받는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 전세계약 체결 시 (1) 전입신고 전세계약을 체결하였다면 즉시 임대차계약서와 신분증을 지참하여 관할 주민센터를 방문하셔서 전입신고를 하셔야 합니다. 부동산 인도 + 전입신고를 하면 그 다음 날 0시부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다. *대항력이란? 전셋집에서 살고 있는 도중에 임대인이 변경되더라도 주택임대차보호법상의 임차인의 권리.......

[명도방어사례] - "부천시 내동" 상가 명도방어 [내부링크]

[명도방어사례] “부천시 내동” 상가 명도방어 [사실관계] 의뢰인(임차인)과 임대인은 상가임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 2016년부터 임대인과 임대차보증금 7,000만원, 월차임 370만원으로 하는 임대차계약을 체결하였고 매년 만료일 전 갱신계약을 체결하였으며, 2021년 한차례 묵시적 갱신이 되었습니다. 이후 임대인은 이 사건 도매단지 전체를 2021년 9월을 잔금일로 하여 제3자와 매매계약을 체결하였고, 잔금 지급일 약 3개월 전에 임차인들에게 건물을 비워줄 것을 통지하였습니다. 이에 의뢰인은 당장 건물을 비워달라는 임대인의 요청에 응할 수 없는 상황이었습니다. 결국 임대인과 의뢰인의 협상이 결렬되어 임대인은 의뢰.......

명도소송비용 꼭! 확인하고 준비하세요 [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송비용 꼭! 확인하고 준비하세요 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송의 뜻은 무엇일까요? 밝을 명(明)에 건널 도(渡) ‘밖으로 건네다’라는 의미를 갖고 있습니다. 편의상 ‘명도소송’이라고 불리지만, 법률상 용어는 ‘인도소송’이 맞습니다. 명도소송은 비교적 법리가 쉽다고 생각하셔서 때가 닥쳐서야 진행하시는 경우가 많습니다. 그러나, 주택임대차보호법과 상가임대차보호법이 임차인에게 유리하게 개정되고 있는 추세라 임대인의 권리는 축소되고 있어 임차인과 분쟁이 예견되는 즉시 명도소송을 준비하시는 게 의뢰인의 손해를 줄이는 방법일 수 있습니다. 특히, 명도소송의 경우 부동산 시장.......

[명도소송사례] - “서울 강남구” 빌라 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 강남구” 빌라 명도소송 [사실관계] 의뢰인(임대인)과 임차인은 주택임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 2018년부터 1년간 임차인과 임대차보증금 2,000만원, 월차임 100만원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였고 2019년 임대차계약은 1회 묵시적 갱신되었습니다. 임차인은 임대차계약 체결 이후 월세를 하루 또는 이틀씩 연체하기 시작하며 지급시기를 제대로 지키지 않았습니다. 이에 의뢰인은 지급일에 정확하게 월세를 지급해달라며 수차례 임차인에게 요청하였으나, 되려 임차인은 의뢰인에게 부당한 요구라며 큰소리를 내기 시작했습니다. 임차인과의 잦은 말다툼에 지친 의뢰인은 임차인과의 대화를 중단하였.......

명도소송 준비 주택임대차보호법을 꼭 확인하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송 준비 주택임대차보호법을 꼭 확인하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권팀장입니다. 여기 한 청년이 있습니다. 재수 끝에 입학한 지방의 어느 이름 없는 대학을 그저 그런 성적으로 졸업한 그는, 교수의 추천으로 부도 직전의 중소기업에 취직해 사회생활을 시작했습니다. 동기들은 하루가 멀다하고 더 나은 회사로 이직했지만, 그에겐 아무런 기회도 주어지지 않았습니다. 그는 연구 개발을 맡았지만, 회사의 지원도 관심도 없는 속에서 일해야 했습니다. 1년여의 세월을 한탄만 하고 보내던 중 그는 ‘지금 내가 맡은 일에 열중해 보자. 방법은 그것뿐이다!’ 라고 마음가짐을 바꿨습니다. 그리고 묵묵하.......

명도소송비용 ‘꼭!’ 읽어보세요 [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송비용 꼭! 확인하고 준비하세요 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송이란, 부동산을 점유할 권한이 없는 임차인으로부터 부동산을 인도받기 위한 소송을 말합니다. ‘부동산을 인도받는다’의 의미는 임차인(점유자)의 점유를 해제시킨 후 임대인(소유자)이 점유를 온전히 회복하는 것을 말합니다. 판결이 확정된 후 집행권원을 토대로 강제집행을 했을 때, 해당 부동산에 있는 임차인의 물건 일체를 반출하게 되는데, 이러한 행위로써 임차인의 점유가 해제됩니다. 그렇다면 이러한 명도소송 절차에서 발생하는 변호사보수는 어떤 것이 있을까요? 1.명도소송 비용 법무법인 명도는 2013년부터 수임료를 정.......

제52화-종중의 땅(2) [내부링크]

[명도소송사례] - “부산 해운대구” 카센터 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “부산 해운대구”카센터 명도소송 [사실관계] 의뢰인(임대인)과 임차인은 상가임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 2014년부터 2년간 임차인과 임대차보증금 4,000만원, 월차임 330만원으로 하는 임대차계약을 체결하였고 2016년, 2019년 각 연장계약을 체결하였습니다. 임차인은 2019년 임대차 연장계약 체결 이후 2020년부터 12개월 간 월차임을 지급하지 않았습니다. 이에 의뢰인은 임차인의 사정을 들어 보고자 임대차를 맺은 자신의 건물에 찾아갔으나, 건물에는 임차인이 아닌 알 수 없는 법인이 자신의 건물을 점유하며 카센터를 운영하고 있었습니다. 임대인은 즉시 임차인을 상대로 해지통보를 하였고, 해지통보를 받.......

명도소송비용 모든 것을 알려드립니다. [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송비용 모든 것을 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송은 대부분 임차인의 귀책사유로 발생합니다. 임차인과 끊임 없이 다투다가 끝끝내 명도 소송을 알아보고, 착수하시는 분들이 대부분인데요, 명도소송은 현장 중심 업무이고, 임차인이 무리한 합의금을 요구하거나, 소송을 지연시켜 임대인의 손해를 야기하는 등 변수가 많으므로 미리 준비하여 대응해야 추가적인 손해의 발생을 막을 수 있습니다. 그렇다면 가장 먼저 알아야할 것은 명도소송의 요건일 것입니다. 주택임대차의 경우, 가장 대표적인 해지 사유는 차임 연체입니다. 주택임대차에서 차임 연체로 인한 해지는 민법 제640조에.......

명도집행(강제집행) 방법과 절차를 확인하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 명도집행 방법과 절차를 확인하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도집행은 소송만큼이나 부동산을 인도받는 절차가 까다롭습니다. 단순히 빌려준 돈을 받는다거나 유체동산을 돌려받는 것이 아니기 때문에, 집행 현장에서 예상치 못한 변수와 돌발 상황이 발생하기도 합니다. 그래서 소송 의뢰만큼이나, 판결문을 가져오셔서 강제집행을 의뢰하시는 분들이 많습니다. 명도소송에서 승소한 후 부동산을 인도받는 절차는 어떻게 될까요? 1. 판결 선고 판결 선고 이후 당사자들에게 판결문이 송달 개시됩니다. 상소 기한은 판결문을 송달받은 날로부터 2주이며, 위 기한이 지나면 판결이 확정됩니다. 2. 강제집행신.......

전세보증금반환소송 꼭 확인하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 전세보증금반환소송 꼭 확인하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대인도 임차인도 감당하기 어려울 만큼 전세 보증금이 천정부지로 치솟는 요즘입니다. 전세 보증금이 매매값과 비등할 정도로 높아진 탓에 임대차계약이 끝났음에도, 임차인에게 돌려줄 전세 보증금을 마련하지 못하는 임대인이 많아지고 있습니다. 임차인 입장에선 전세 보증금을 최대한 빨리 돌려받아야 이사 갈 곳에 계약금, 잔금을 넣을 텐데.. 이사는 가야 하고, 보증금은 언제 돌려받을지 모르겠다면? 지체 없이 보증금반환소송을 진행하셔야 합니다. 보증금반환 소송의 진행 1. 임대차계약의 갱신거절 또는 해지통보 주택임대차보호법 제6조.......

[권리금소송사례] - “서울 강남구” 상가권리금 [내부링크]

[권리금소송사례] “서울 강남구” 상가권리금 [사실관계] 임차인(의뢰인)과 임대인은 상가임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 2014년 임대인과 임대차보증금 1억원, 월차임 800만원으로 하는 상가임대차계약을 체결하였고 2016년 계약만료 전 2018년까지로 계약을 갱신하였습니다. 임대인은 의뢰인에게 계약만료 3개월 전 갱신거절 통보를 하였고 이에 의뢰인은 순대, 족발 업종의 신규임차인을 만나 권리금 1억 2천만원으로 하는 권리양도양수계약 체결을 하였으며 이후 임대인에게 신규임차인을 주선하였습니다. 그러나 임대인은 족발과 순대업종은 ‘냄새가 난다는 이유’로 이를 거절 하였습니다. 결국 의뢰인은 다시 신규임차인을 물색.......

제51화-종중의 땅(1) [내부링크]

관리비 미납과 단전·단수 [내부링크]

[법무법인 명도] 관리비 미납과 단전·단수 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 집합건물은 별도의 관리단을 구성하거나 구분소유자들이 개별적인 계약을 통해 건물을 관리하곤 하는데요, 점유자(소유자 또는 임차인)가 관리비를 납부하지 아니하는 경우 관리주체가 단전·단수조치를 할 수 있다는 내용의 관리규약을 정하거나 약정을 하는 경우가 많습니다. 실제로 장기간 관리비의 미납으로 단전·단수를 하는 경우가 발생하곤 하는데요, 규약이나 약정이 있다고 하여 무작정 단전·단수를 한다면 형사상 업무방해죄로 처벌받을 수 있습니다. 더불어 불법행위가 성립할 경우 영업이익 상당의 손해를 배상하여야 할 수도 있는데.......

재산명시절차 감치명령이 나올 수 있습니다. [내부링크]

[법무법인 명도] 재산명시절차 감치명령이 나올 수 있습니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 컨설턴트 입니다. 오늘은 법의 힘을 빌어 상대방의 재산을 알아 볼 수 있는 ‘재산명시’ 에 대해 이야기 해보려 합니다. 명도소송 판결 후 집행까지 정상적으로 완료하여 부동산을 인도받은 김여섯씨 소송과 집행비용들을 임차인에게 청구하여 회수하는 절차만 남아있었는데요. 임차인에게 비용들을 청구하자 ‘배째! 없어!’ 라고 답변하며 연락을 끊어버린 임차인. 여기서 김여섯씨는 어떻게 해야 임차인의 재산을 파악하여 비용을 모두 청구하고 회수할 수 있을까요? Q. 재산명시신청이 뭔가요? A. 채무를 변제하지 않는 채무자에게 재.......

부동산담보신탁과 명도소송 [내부링크]

[법무법인 명도] 부동산담보신탁과 명도소송 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. ‘오피스텔 전세 사기’ 집 구하기가 하늘의 별 따기인 요즘, 이런 헤드라인의 기사를 종종 접하실 겁니다. 1. 신탁 부동산이란? 쉽게 말해, 건물 소유권이 신탁회사로 넘어간 부동산을 말합니다. 부동산 소유자(이하 ‘위탁자’)가 소유권을 이전하면서까지 신탁 계약을 체결하는 이유는 대출을 최대한 많이 받기 위함인데, ‘소유권을 담보’로 신탁회사(이하 ‘수탁자’)와 신탁계약을 체결하고, ‘신탁계약서를 담보’로 은행(이하 ‘우선수익자’)에서 많은 금액의 대출을 받게 됩니다. 2. 신탁 부동산임을 확인하려면? 건물 등기부등본에서 소유권에 대.......

차임연체에 따른 임대차계약 해지 [내부링크]

[법무법인 명도] 차임연체에 따른 임대차계약 해지 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김승훈변호사입니다. 임대차계약에서 임차인의 차임연체는 임대차계약의 해지 사유가 되는데요, 이러한 법리는 상가임대차, 주택임대차 그리고 임대주택 및 공공주택의 경우 모두 요건이 다르므로 이에 대하여 살펴보고자 합니다. 상가임대차의 경우 상가임대차의 경우 2015. 5. 13. 제10조의8 규정이 신설됨에 따라 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있게 되었습니다. 이 조항이 신설되기 이전에는 3기의 차임연체 사실이 갱신거절 사유로만 규정되어 있었으므로 민법에 따라 2기의 차임연체만으로 임대차계약.......

[명도소송사례] - “구리시 갈매동” 상가 명도소송 [내부링크]

명도사례 “구리시 갈매동” 상가 명도소송 [사실관계] 임대인(의뢰인)과 임차인은 상가임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 임차인과 2020년 2년간 임대차보증금 3000만원, 월차임 150만원으로 하는 임대차계약 후 임차인의 요청에 의해 제3자에게 전대를 승낙하였습니다. 그러나 의뢰인은 임차인에게 계약 직후 첫 달의 월차임만을 지급받은 후 계약기간 동안 단 한번도 월차임을 지급받지 못하였습니다. 결국 의뢰인은 임차인에게 임대차계약 해지통보를 하였으나, 전대를 승낙한 것이 소송에 문제가 있을 것 같다는 불안함에 명도전문 로펌을 수소문 하다 저희 법무법인 명도에 이 사건 위임계약을 체결하였습니다. [결과] 법무법인 명도.......

10년이 지난 임대차, 갱신을 거절하는 방법 [내부링크]

[법무법인 명도] 10년이 지난 임대차, 갱신을 거절하는 방법 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 양현석변호사입니다. 상가 임대인 갑과 임차인 을은 성실히 각자의 의무를 이행하여 10년이 넘게 원만한 임대차관계를 유지하여왔습니다. 그러나 주변에 신축 상가건물이 들어서면서 경쟁력이 없어지자, 갑은 자신의 상가를 재건축하기로 마음을 먹었고 을에게 정중히 재계약을 할 수 없다는 의사를 전달하였습니다. 지난 10년간 성실히 임차인으로서 의무를 이행해주셔서 진심으로 감사드립니다. 최근 상가건물이 노후화되어 찾아오는 고객들이 줄고 있어 경제적으로 어려운 상황입니다. 이를 타개하는 방법은 재건축을 하는 수밖에 없다고 판단하.......

단기 임대차계약 [내부링크]

[법무법인 명도] 단기 임대차계약 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박지수변호사입니다. 최근 부동산, 특히 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법이 개정되어 단기임대가 성황입니다. 단기 임대차계약은 대학가의 학생부터 오피스텔, 사무실 임대, 자녀 교육을 위하여 거주할 곳을 마련해야 하는 등 다양한 목적으로 널리 사용되고 있습니다. 명도소송과 관련해서는 임차인이 인도를 거부하여 소송을 제기하는 중, 소송 결과를 기다려 인도 받기 위하여 임시거처를 마련한 경우에도 단기임대차계약을 체결하기도 합니다. 당사자 간 의사가 합치하여 임대차계약 기간을 단기로 하는 임대차계약을 체결하였음에도 불구하고, 임대차계약 기간.......

[명도소송사례] - “서울 용산구” 상가 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 용산구” 상가 명도소송 [사실관계] 임대인(의뢰인)과 임차인은 상가임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 임차인과 2015년 2년간 임대차계약 후 묵시적 갱신을 거쳐 2020년 임대차계약 만료를 앞두고 있었습니다. 의뢰인은 건물의 준공 이후 약 50년이 경과되어 안전진단을 실시하였고, 그 결과 ‘상당부분 노후화가 진행’, ‘안전성을 보장할 수 없는 상태’, ‘재건축의 여지를 고려해 보는 것이 바람직’하다며 D등급의 판정을 받게 되었습니다. 의뢰인은 위와 같은 사유로 임차인과의 임대차 계약만료 6개월 전 갱신거절 통지를 하였습니다. 그러나 임차인은 안전진단 결과를 믿지 못하겠다며 갱신거절을 거부하는.......

상가임차인의 코로나로 인한 매출급감에 따른 임대차계약 해지권 [내부링크]

[법무법인 명도] 상가임차인의 코로나로 인한 매출급감에 따른 임대차계약 해지권 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 홍석룡변호사입니다. 법원은 최근 코로나로 인하여 매출이 급감한 상가임차인의 경우, 임대차계약을 해지 할 수 있다는 취지의 판시를 하여 화제가 되었습니다. 즉, 최근 하급심 법원은 코로나로 인하여 매출이 급감한 상가임차인에 대하여 사정변경 원칙을 적용하여 임대차계약 해지권을 인정한 것으로서, 법원은 기존의 사정변경 원칙에 따른 해지를 거의 인정하지 않는 경향에도 불구하고 위와 같은 판결을 통하여 사정변경으로 인한 계약해지를 인정하였다는 측면에서 큰 의미를 갖습니다. 또한 위와 같은 판결과 더불어, 법.......

명도집행 방법과 비용을 확인하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 명도집행 방법과 비용을 확인하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송에서 패소하더라도 실제 강제집행이 들어올때까지 자진 인도를 하지 않는 임차인들이 많습니다. 더구나, 실제 강제집행이 들어오더라도 일명 ‘점유자 바꿔치기’로 제3자가 점유하여 집행을 불능되게 하는 경우도 많습니다. 결국, 판결문이 있어도 무용지물인 상태에서 비로소 법무법인 명도를 찾아오시는 안타까운 경우가 많습니다. 그래서 오늘은 명도집행 절차와 방법에 대해 알려드리겠습니다. 1. 명도 집행의 준비 ① 집행권원 집행권원은 승소 판결된 집행문을 얘기합니다. ② 제증명(본집행의 경우) 판결이 확정되어 본집행을 할 경.......

무상사용 중인 부모, 형제, 친척에 대한 인도청구 [내부링크]

[법무법인 명도] 무상사용 중인 부모, 형제, 친척에 대한 인도청구 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이상옥변호사입니다. 오늘은 부모, 형제, 친척(이하 “가족”)에게 무상으로 부동산을 사용하게 하였으나, 나중에 신뢰관계 훼손 등 사정이 변경되어 위 부동산 반환을 요청했음에도, 가족이 거부하고 있는 경우 그 가족 등을 상대로 인도청구가 가능한지에 대해 살펴보고자 합니다. 법무법인 명도가 처리한 명도소송 사건 중에는 부모, 형제, 친적 등 가족간의 명도 분쟁 사건도 다수 있는바, 구체적인 사례를 통해 설명드리겠습니다. A는 자기 소유 집에 자신의 노모 B로 하여금 살도록 하였습니다. 그런데 갑자기 친 형 C가 모친인 B를 모.......

제50화-쓰레기더미(6) [내부링크]

[명도방어사례] - “서울 서초구” 아파트 명도소송방어 [내부링크]

[명도방어사례] “서울 서초구” 아파트 명도소송방어 [사실관계] 임차인(의뢰인)과 임대인은 주택임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 임대인과 2019년 2년간 임대차보증금 6억 원으로 하는 임대차계약 후 2021년 계약만료를 앞두고 있었습니다. 임대인은 의뢰인에게 계약만료 6개월 전 본인이 부동산에 실제 거주할 것이므로 임대차계약의 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하였습니다. 이후 의뢰인은 당장 이사 갈 수 있는 곳이 없어, 임대인과 보증금을 증액하여 계속 거주하기로 합의하였습니다. 그러나 임대인은 계약만료 후 태도를 달리하여 의뢰인을 상대로 명도소송을 제기하였습니다. 결국 의뢰인은 임대인의 명도소송을 방어하기 위해.......

제49화-쓰레기더미(5) [내부링크]

[명도소송사례] - “서울 강남구” 아파트 명도소송 [내부링크]

“서울 강남구” 아파트 명도소송 [사실관계] 임대인(의뢰인)과 임차인은 주택임대차계약을 체결하였다. 의뢰인은 임차인과 2018년경 2년간 임대차계약 후 만기 전 갱신계약을 체결하였습니다. 임대차 갱신계약이 계속 중 이던 때, 임차인은 의뢰인에게 개인사정으로 이사를 나가게 되었다며 연락을 하였고, 같은 날 이 사건 부동산을 전세나 월세 무엇으로 내놓을지 물으며 언제든지 나가겠다고 하였습니다. 본래 임대차계약 중 임차인이 이사를 하는 경우 임대인의 부동산중개수수료를 모두 부담하는 것이 일반적이나, 의뢰인은 그동안 임차인과의 신뢰관계가 많이 쌓였던 터라, 임차인을 배려하여 임대인 중개료를 부담하지 않도록 조율하였습.......

강제집행 - 찰나의 선택 [내부링크]

[법무법인 명도] 강제집행 - 찰나의 선택 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필부장입니다. 대체로 채무자가 부재중인 강제집행 현장은 큰 어려움 없이 인도집행이 마무리 됩니다. 현장에선 채무자의 점유만 확인하고 신속하게 강제집행을 마무리 하는데요. 채무자가 부재중인 현장이라도 큰 현장의 경우에는 어떻게 알았는지 채무자들이 소식을 듣고 부리나케 나타나곤 합니다. 그리곤 이미 강제집행이 진행되고 있는 현장을 목격하면 이성을 잃습니다. 이번에 소개드릴 현장은 드라마 촬영 세트장입니다. 11월에 개봉 예정인 모 웹 드라마의 촬영현장으로써 신탁되어 있는 부동산에 권한 없는 제 3자로부터 촬영장을 임차하여 사용중인 드.......

명도소송비용 쉽게 알려드립니다! [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송비용, 쉽게 알려드립니다! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도 소송은 보통 임차인이 입장을 번복하여 약속을 이행하지 않았을 때 임대인이 진행합니다. 예를 들어, 임차인이 ‘만기일에 나가겠다’고 했는데 막상 만료일이 다가오자, ‘한 달만 더 살겠다’며 나가지 않는 경우입니다. 명도소송은 때가 돼서 준비하시기보다 미리 준비하셔서 의뢰인의 건물 사용 계획을 실현하셔야 합니다. 소송을 통해 집행권원을 확보함으로써 임차인에 의해 좌지우지되지 않고, 임차인이 무리한 합의금을 요구하는 등의 행태를 방지할 수 있습니다. 이렇듯 명도소송의 중요성을 알았다면, 가장 먼저 궁금하실게 아무래도.......

[명도소송사례] - “하남 풍산동” 상가 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “하남 풍산동” 상가 명도소송 [사실관계] 임대인(의뢰인)과 임차인은 상가임대차계약을 체결하였습니다. 임차인은 임대차계약을 맺은 후 처음 1,2개월은 월세를 밀리지 않고 잘 납부 했습니다. 그러나 3개월째부터 월세의 일부금만 납부하기 시작했고 4개월째부터는 월세를 아예 납부하지 않았습니다. 그렇게 시간이 흘러 6개월의 월세가 연체되었습니다. 이에 의뢰인은 임차인을 찾아가기도 하고 내용증명, 문자를 통해 미납한 월세에 대해 납부할 것을 안내하였습니다. 하지만 그럴 때 마다 임차인은 지급일을 차일피일 미루기만 하였습니다. 의뢰인은 결국, 더 이상 월세를 받을 수 없겠다는 판단을 하여 임대차계약 해지통.......

내 땅에 타인의 명의로 된 건축물이 있다? [내부링크]

[법무법인 명도] 내 땅에 타인의 명의로 된 건축물이 있다? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김휘윤 컨설턴트 입니다. 본인 소유 부동산의 권원 없는 점유자에 대하여 인도를 구하는 소송절차를 ‘명도소송’이라고 합니다. ‘명도소송’은 일반적으로 주택, 아파트, 상가 등이 대다수이지만 이에 국한되지 않고 하천, 임야, 공항 등 다양한 부동산에 대하여서도 진행되곤 합니다. 이번에는 다소 생소한 부동산인 ‘토지 인도 및 건물 철거’에 대하여 말씀드리고자 합니다. ① 토지에 대한 임대차계약 체결 후 임차인이 불법으로 건물을 증축한 경우 ② 내 소유의 토지에 타인이 권원 없이 토지를 점유하며 건물을 소유하고 있는 경우 이러한.......

세입자 내보내기, 빠르게 대처하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 세입자 내보내기, 빠르게 대처하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. ‘소송 한 번 하면 최소 1년은 걸린다던데...’ ‘소송은 길어지고, 밀린 월세는 보증금을 넘어가고...’ 강제로 짐을 빼버릴 수도 없는 노릇이라 답답하기만 하실 겁니다. 명도 소송의 특성상 최대한 신속하게 소송 절차와 강제집행 절차를 진행해야 합니다. 이 과정에서 민사소송법을 준용하여 소송 절차가 지연되지 않도록 노련한 대응으로 소송을 신속하게 진행해야 합니다. 세입자가 소송 및 강제집행을 지연시키는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 그중에서도 가장 악의적인 것이, 강제집행을 하러 갔더니 세입자(점유자)가 바뀌어 강제집행.......

[명도소송사례] - “용인 기흥구” 아파트 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “용인 기흥구” 아파트 명도소송 [사실관계] 임대인(의뢰인)과 임차인은 母子관계에 있다. 의뢰인은 아들과 아들의 처에게 이 사건 부동산에서 무상으로 거주하며 부부생활을 할 수 있게 해주었고 이에 응한 임차인들은 거주를 시작하였습니다. 그러나 얼마못가 임차인들의 혼인생활이 파탄에 이르렀고 의뢰인의 아들은 이 사건 부동산에서 퇴거하여 처와 별거를 시작하였으며 아들의 처는 아들을 상대로 이혼소송을 제기한 상태에 있었습니다. 따라서 의뢰인은 아들이 부동산에서 퇴거하자 임차인들을 상대로 부동산에 관한 사용대차를 해지하고 부동산을 인도하라는 통지를 하였습니다. 하지만 임차인(아들의 처)은 묵묵부답으.......

상가건물 임차인의 갱신거절권에 대한 논란 [내부링크]

[법무법인 명도] 상가건물 임차인의 갱신거절권에 대한 논란 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 상가건물 임차인에게 보장되는 ‘갱신요구권’은 많이 알려진 권리인데요, ‘갱신거절권’은 다소 생소한 단어일 것입니다. 임차인의 갱신거절권은 상가건물임대차보호법에는 규정되어 있지 않은 권리인데요, 주택임대차보호법과 구별되는 부분입니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면, 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하면서.......

명도소송비용, 꼭 확인하고 준비하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송비용, 꼭 확인하고 준비하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도 소송이란? 간단하게 말해 ‘세입자를 내보내는 소송’을 말하며 임대차 계약의 해지 및 갱신 거절, 기한 만료 등의 사유가 발생했을 때 소송을 진행하게 됩니다. 부동산 대란으로 집구하기가 하늘의 별따기인 요즘, 새로운 집을 구하기보다 소송에 대응하여 점유 기간을 늘리는 세입자들이 늘어나고 있습니다. 이에 따라, 명도 소송에 대한 문의도 폭발적으로 증가하고 있는데요. 명도 소송을 진행할 때, 의뢰인들께서 가장 궁금해 하시는 것은 아무래도 ‘변호사 비용’입니다. 그래서 법무법인 명도의 소송 비용에 대해서 속시원하게 설.......

주택임대차보호법 개정 전 체결한 매매계약과 임차인의 갱신요구권 [내부링크]

[법무법인 명도] 주택임대차보호법 개정 전 체결한 매매계약과 임차인의 갱신요구권 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 일명 임대차3법이라 불리는 주택임대차보호법 개정법률 중 임차인의 갱신요구권과 관련된 규정이 시행된지 벌써 1년이 지났는데요, 하급심 판례가 다양한 해석을 내놓으면서 여전히 혼란은 계속되고 있습니다. 특히 법률은 이를 믿고 따르는 시민의 신뢰를 위해 안정성을 갖추어야 하는데요 최근 선고된 수원지방법원 2021가단509457 판결은 이와 같은 신뢰가 고려되지 아니한 판결이어서 논란은 계속될 것으로 보입니다. 수원지방법원 2021가단509457 판결은 지난 25일 서울중앙지방법원 2021나22762 판.......

‘명도소송비용’ 꼭 확인 후 결정하세요. [내부링크]

[법무법인 명도] ‘명도소송비용’ 꼭 확인 후 결정하세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송이란 정당한 권한 없이 부동산을 점유하고 있는 대상에게 부동산을 인도 받기 위해 제기하는 소송으로, 쉽게 말해 임대인이 임차인(세입자)을 내보내는 소송입니다. 주택임대차보호법에선 임대인의 ‘실 거주’ 사유를 정당한 갱신 거절 사유로 보고 있습니다. 예를 들어 임대인은 실 거주의 사유로 갱신 거절 의사를 전달하였고, 임차인이 이를 거절한 채로 계약 만기일이 도래한다면, 계약 만기 이후부터 임차인은 ‘불법 점유’상태가 됩니다. 따라서 정당한 권한 없이 부동산을 점유한 상태라고 할 수 있습니다. 또한, 임차인이 월.......

[명도소송사례] - “광양시 중동” 아파트 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “광양시 중동” 아파트 명도소송 [사실관계] 임대인과 임차인은 2020년 8월부터 2021년 8월까지 1년간 보증금 300만원, 월차임 35만원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 임차인은 2020년 12월부터 지속적으로 차임을 연체하였고, 임대인의 연락까지 받지 않으며 이내 잠적하였습니다. 이후 임대인은 지속적으로 임차인과 대화로 해결하고자 접촉을 시도하였지만 임차인을 회피하기 일쑤였습니다. 이후 계약만료일이 점점 다가오는데도 임차인은 여전히 차임연체와 더불어 임대인의 연락을 피했고, 결국 계약만료 1달 전, 임대인은 명도사건의 경험이 많은 명도 전문로펌을 찾다 저희 법무법인 명도와 이 사건 위임계약.......

보증금반환 청구소송 [내부링크]

[법무법인 명도] 보증금반환 청구소송 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권팀장입니다. 박원북씨는 며칠 전 사랑하는 사람과 이별을 했습니다. 헤어진 여자친구는 마지막으로 그에게 말했습니다. “오빠 우리 쿨하게 헤어져. 구질구질하게 질척거리지 않았으면 좋겠어.” 그는 이 말을 듣고 편의점 파라솔에 앉아 꺼이꺼이 울면서 소주를 먹었습니다. 그리고 마음먹었습니다. ‘그래, 질척거리지 말자. 이 동네를 떠나 반드시 성공하자!!’ 다음 날, 자신의 빌라 임대차 계약 기간을 보고 임대차 종료 시점이 3개월 앞으로 다가왔음을 알고, 집주인에게 연락해 이사할 예정이니 보증금을 반환해 달라고 말했습니다. 하지만 집주인은 새로 들.......

세입자 내보내기, 서둘러 준비하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 세입자 내보내기, 서둘러 준비하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 주택임대차에서 계약해지할 수 있는 경우와 갱신거절을 할 수 있는 경우에 대해 알아보겠습니다. 1. 계약해지 주택임대차보호법은 민법의 특별법으로 민법 제640조를 준용하여 ‘차임연체액이 2기에 달하는 때’ 계약해지를 할 수 있습니다. 여기서 말하는 차임 2기 연체란 현재 월세 미납액이 2개월일때를 말하는데, 차임을 연달아 연체한 경우가 아니어도 됩니다. 그렇다면 계약해지는 어떤식으로 진행할까요? 계약해지는 차임 연체가 해소되기 전, 상대방에게 계약해지에 대한 의사표시가 명시적으로 도달한 경우 계약해지의 효력이 발생합니다.......

제48화-쓰레기더미(4) [내부링크]

공유물 소수지분권자의 명도청구 [내부링크]

[법무법인 명도] 공유물 소수지분권자의 명도청구 명도만 생각합니다 법무법인 명도 양현석변호사입니다. 오늘은 공유물 소수지분권자의 명도청구 등 공유물 보존행위에 관하여 간단한 사례에서 시작하여 최근 2가지 판례를 중심으로 살펴보도록 하겠습니다. 우선 간단한 사례입니다. 甲과 乙이 X 토지를 각 1/2지분으로 소유하고 있습니다. 이때 제3자인 A가 아무런 권원 없이 X토지를 점유하면서 X토지 위에 Y건물을 건축하였습니다. 이때 甲은 A에게 Y건물의 철거를 구하고, X토지의 반환을 구할 수 있을까요? 공유물의 ‘보존행위’는 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해 하는 사실적·법률적 행위입니다. 대법원 판례는.......

명도집행과 집행비용 [내부링크]

[법무법인 명도] 명도집행과 집행비용 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대인이 명도소송에서 승소했음에도 세입자가 나가지 않는다면 강제집행을 하여야 합니다. 관할 법원 집행관사무소에 판결문 등의 근거서류를 제출하며 명도집행을 신청하는 것이 절차의 시작이라 하겠습니다. 이후 집행관이 현장에 계고를 나가고, 고지한 자진인도 기한 내에도 세입자가 응하지 않을 경우 임대인이 집행비용을 예납하고 기일을 지정해 본 집행을 진행하게 됩니다. 집행비용의 산출은 명도목적물의 크기, 층수, 내부에 소재한 유체동산의 양 등 상황과 조건에 따라 달리 산출됩니다. 또한 명도 본 집행시 점유자 문제, 집행목적물의 현황에 따른.......

제47화-쓰레기더미(3) [내부링크]

[명도소송사례] "서초구 잠원동" 아파트 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] "서초구 잠원동" 아파트 명도소송 [사실관계] 임대인과 임차인은 2016년 12월부터 2018년 12월까지 보증금 1천만 원, 월차임 120만 원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였고 이후 계약은 묵시적으로 갱신되었습니다. 임차인은 2020년 3월부터 차임을 일체 지급하지 않았고, 결국 7기 이상의 차임이 연체되어 임대인은 2021. 3. 19.경 임차인에게 계약해지 의사를 전달하였습니다. 이후 임차인은 2021년 2월까지 연체된 차임을 지급하겠다고 간곡하게 요청하였고, 임대인은 차임 연체액 지급 조건으로 계약 유지에 합의 하였습니다. 그러나 임차인은 약속한 지급 기한까지 아무런 금원을 지급하지 않았습니다. 따라서 조.......

부동산담보신탁과 명도소송 [내부링크]

[법무법인 명도] 부동산담보신탁과 명도소송 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 요즘 부동산 소유자분들이 부동산담보신탁의 형태로 대출을 받는 경우가 많습니다. ‘부동산담보신탁’이란 과연 어떤 것일까요? 부동산담보신탁은 3자간에 이루어지는 계약입니다. 건물소유자 A가 B 신탁회사에게 건물의 소유권을 이전하고, C 은행이 A에게 대출을 실행하는 구조입니다. 부동산을 담보로 하여 대출을 받는 것은 흔히 알고있는 ‘근저당권’과 비슷하지만 위와 같은 특수한 구조에 기인해 부동산 소유자는 조금 더 많은 금액의 융통을, 금융기관은 좀 더 안정적인 담보를 확보할 수 있다는 점에서 차이가 있습니다. 다만 담보신탁의 경우, 신.......

[명도소송사례] - “인천 서구” 다세대주택 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] "인천 서구" 다세대주택 명도소송 [사실관계] 원고는 2018년 9월 이 사건 부동산에 관하여 위탁자와 담보신탁계약을 체결하고 같은 날 소유권을 취득하였습니다. 신탁계약상 수익증서를 교부받은 우선수익자는 위탁자가 채무불이행을 하자 원고에게 처분절차를 요청하였고, 처분절차를 진행하는 과정에서 신원미상의 제3자가 해당 부동산을 점유중인 사실을 파악하였습니다. 불법점유자는 위탁자와 임대차계약을 맺었다고 주장하였으나, 해당 부동산의 소유권은 원고에게 있었기에 이는 적법하지 않은 임대차계약이었습니다. 처분절차를 요청한 우선수익자는 그의 어려운 사정을 고려해 수차례 자진인도를 요청하였지만.......

권리금소송의 모든것 [TIP] [내부링크]

안녕하세요 법무법인 명도입니다. 많은 분들께서 권리금과 권리금소송에 대해 어려워하시는데요, 관행적으로 상가 임대차에서 임차인 간에 주고받는 권리금은 자영업을 하고 계신 분들, 자영업을 생각하고 계신 분들께는 매우 중요합니다. 권리금과 권리금소송을 이해한다는 것은 권리금 분쟁시 명확하게 대응할 수 있는 기초가 되기에 매우 중요하다고 할 수 있습니다. 그럼 천천히 권리금의 정의부터 알아볼까요? 2015. 5. 13. 일명 권리금보호법이 신설된 후, 권리금의 정의는 다음과 같습니다. 1. 권리금의 정의 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설(비품), 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가.......

세입자 내보내기, 호미로 막을 것을 가래로 막는다? [내부링크]

[법무법인 명도] 세입자 내보내기, 호미로 막을 것을 가래로 막는다? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 사례를 하나 들어보겠습니다. 열심히 일해 모은 전재산으로 조그마한 상가를 노후 대책으로 마련한 이준오씨. 열심히 쓸고 닦으며 건물을 관리하던 준오씨는, 가게를 하기 위해 영업장을 알아보던 김휘연씨와 보증금 2천만 원, 월세 150만 원으로 임대차계약을 체결했습니다. 한두 달은 꼬박꼬박 월세가 입금됐지만, 어느 날부터 휘연씨는 며칠씩 월세를 늦게 내더니 결국 몇 달치를 연체하였습니다. 애가 탄 준오씨는 독촉을 했으나, 휘연씨의 눈물어린 부탁으로 기다리길 수차례, 연체 액수는 보증금의 2/3 이상에 이르게 되었습니.......

제46화 - 쓰레기더미(2) [내부링크]

[명도소송사례] - “용인시 수지구” 아파트 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “용인시 수지구” 아파트 명도소송 [사실관계] 임대인과 임차인은 2018년 7월부터 2020년 7월까지 2년간 보증금 3천만 원, 월차임 110만 원으로 주택임대차계약을 체결하였고, 2020년 8월 임대인과 임차인은 상호간 협의 하에 임대차계약을 갱신하였습니다. 하지만 임차인은 임대차 계약을 갱신한 직후 한 달 분의 월차임만을 지급하고 이후부터 월차임을 전혀 지급하지 않았습니다. 지난 2년간의 계약 기간 동안 임차인과 아무 문제가 없었기 때문에, 임차인에 대한 신뢰를 바탕으로 계약을 갱신했던 임대인은 황당했습니다. 어떠한 사유로 차임이 연체되는 것인지, 언제까지 이를 지급할 것인지를 물어보기 위해 연락을 취했지.......

부동산점유이전금지가처분 왜 중요할까요? [내부링크]

[법무법인 명도] 부동산점유이전금지가처분 왜 중요할까요? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호팀장입니다. 명도소송을 고민하거나 준비하고 계신 분들이 한 번쯤은 접하게 되는 단어가 있습니다. 바로 ‘부동산점유이전금지가처분’입니다. 오늘은 ‘부동산점유이전금지가처분’에 대해 알아보겠습니다. 임대인 박주유씨는 소유하고 있는 상가건물에 대해 임차인 권석렬씨와 임대차계약을 체결하였습니다. 하지만 코로나 사태로 인하여 생각보다 장사가 잘 되지 않았고, 임차인 권석렬씨는 결국 3개월분의 월세를 미납하고 말았습니다. 이에 임대인 박주유씨는 명도소송을 진행하여 승소 판결을 받아 부동산인도 강제집행을 진행하게 되었.......

상가권리금, 정확히 이해하고 빠르게 대응하세요! [내부링크]

[법무법인 명도] 상가권리금, 정확히 이해하고 빠르게 대응하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차 중에서도 고난도의 이해력을 요구하는 것이 상가임대차라 할 수 있을 것입니다. 특히 그 중, 권리금의 개념은 우리 법에 들어온 지 10년도 지나지 않아 법규와 상관습 사이의 간격을 잘 알지 못하는 분들이 많습니다. “권리금”이란, 잘 아시다시피 영업을 하는 사람 또는 하려는 사람이 그 시설, 거래처, 노하우, 위치에 따른 이점 등 유/무형의 재산적 가치를 양도하거나 양수할 때 지급하는 대가를 말합니다. 일반적으로 바닥, 시설, 영업권리금으로 세분화할 수 있죠. 권리금 보호규정은 기존 임차인과 신규 임차인이 체결.......

임대목적물 수리비의 부담 주체 및 범위 [내부링크]

[법무법인 명도] 임대목적물 수리비 부담의 주체 및 범위 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박지수변호사입니다. 임대차 목적물 수리비 부담의 주체와 범위에 대한 문제는 임대차계약 기간 중 필연적으로 발생하는 문제로서, 구체적으로 임대차 목적물 수리비 부담의 주체와 범위가 어디까지인지 알아둘 필요가 있습니다. 이는 명도소송에서 금전청구를 하는 경우와 임대차보증금에서 공제할 금액을 산정하는 데 있어서도 중요한 문제입니다. 이하 관련 판례와 사례를 통해서 수선의무의 주체와 범위를 알아보도록 하겠습니다. 다만, 민법상 전세권은 등기부상 표현되는 물권적 의미의 전세권을 의미하는 것이므로, 전세권설정을 받지 않는 통상.......

[명도소송사례] - “서울 강남구” 빌라 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 강남구” 빌라 명도소송 [사실관계] 임대인과 임차인은 2018년 8월부터 2019년 8월까지 1년간 보증금 1천만 원과 월차임 120만 원으로 주택임대차계약을 체결하였고, 이후 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었습니다. 하지만 임차인은 2019년 12월을 마지막으로 월차임을 지급하지 않아 2021년 1월 기준으로 12기 이상의 차임을 연체하기에 이르렀습니다. 최초 계약 당시의 보증금은 임차인의 연체 차임액을 충당하기에도 모자라 이미 모두 소진된 상황이었고, 초과된 금액을 상환하겠다는 임차인의 약속 또한 번번이 지켜지지 않았습니다. 결국 임대인은 임차인에게 퇴거를 요청하였으나, 임차인은 이를 거부하였고 나날이.......

법인의 실거주 사유에 기한 갱신거절 인정 범위의 확대 [내부링크]

[법무법인 명도] 법인의 실거주 사유에 기한 갱신거절 인정범위의 확대 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 홍석룡변호사입니다. 2020. 7. 31. 주택임차인의 임대차계약갱신요구권을 도입하는 주택임대차보호법 (법률 제17470호)가 시행되었습니다. 위 개정법 시행 이후, 법인인 임대인의 경우 임대인 실거주를 사유로 갱신거절 가능한지 여부에 관하여 많은 견해가 대립하였습니다. 즉, 임대인은 개정법에 규정된 대표적 갱신거절 사유인 임차목적물에 실제 거주할 예정임을 이유로 임차인의 갱신 요구에도 불구하고 임대차 관계를 종료할 수 있는데, 법인인 임대인의 경우에도 ‘거주’를 사유로 갱신 거절할 수 있는 것인지 여부가 쟁점이 되어.......

명도소송의 모든것 [TIP] [내부링크]

"세입자 내보내기" 초동대처가 중요합니다. [내부링크]

[법무법인 명도] "세입자 내보내기" 초동대처가 중요합니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 원만하게 종료되지 않아 골머리를 앓는 임대인분들이 많으십니다. 여러분들의 고민인 세입자내보내기, 간단하게 알려드립니다. 명도소송은 ‘상대방’을 정확히 특정해서 제기하여야 합니다. 법원에 소장을 접수하면 법원은 상대방에게 이를 발송하고, 상대방이 이에 대한 답변을 하면 재판절차가 진행됩니다. 재판이 끝나면 판결이 선고되고, 임차인이 자진인도를 하지 않으면 이 판결에 기해 강제집행을 진행합니다. 그런데, 임차인이 중간에 다른 사람을 들이거나 제3자에게 집을 무단으로 전대하게 되면 명도소송.......

제45화 - 쓰레기더미(1) [내부링크]

[명도소송사례] - “서울 구로구” 아파트 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 구로구” 아파트 명도소송 [사실관계] 임대인과 임차인은 2019년 5월부터 2021년 5월까지 2년간 보증금 2억 2천만 원과 월차임 40만 원으로 주택임대차계약을 체결하였습니다. 하지만 임차인은 2020년 7월을 마지막으로 이후부터 월차임을 지급하지 않아 8기 이상의 차임을 연체하기에 이르렀습니다. 확인 결과, 임차인은 사망하였고 임차인의 친인척들이 임차인이 생전에 본인들에게 보증금을 양도하였다며 자신들에게 보증금을 반환하라는 주장을 하였습니다. 결국 임대인은 연체 차임의 청구 및 보증금의 반환을 요구하는 양수인들이 진정한 양수인인지의 여부와 임차인의 상속 관계 등을 명확히 정리하기 위해 전문 로.......

강제집행 - 집행조서 등본의 중요성 [내부링크]

[법무법인 명도] 집행조서 등본의 중요성 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필부장입니다. 명도소송을 제기하기 전 필수적으로 하는 절차가 부동산점유이전금지가처분입니다. 부동산점유이전금지가처분이란 채무자에게 부동산 사용은 허용 해주되 점유를 바꾸지 못하도록 고시하는 보전처분 절차입니다. 이후 채무자가 점유를 바꾼다면 형사처벌이 될 수 있으므로 채무자에게는 심적 압박이 될 수 있는 아주 중요한 절차입니다. 하지만, 이 중요한 절차는 실무에서 10분 내로 종료가 됩니다. 그렇다 보니 집행조서등본도 간단하게 작성이 되고 있습니다. ① 집행이 된 경우 채무자를 만나거나, 강제 개문하여 수색을 통해 채무자의 점유를 확.......

[명도소송사례] - “군포시 금정동” 아파트 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] "군포시 금정동" 아파트 명도소송 [사실관계] 임대인과 임차인은 2020년 9월부터 2022년 9월까지 2년간 전세보증금 1천만 원과 월차임 50만 원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 하지만 임차인은 임대차계약 직후 단 한 차례의 차임만을 지급하였을 뿐, 나머지 차임은 일체 지급하지 않고 모르쇠로 일관하였습니다. 이에 임대인은 2021년 3월 유선으로 계약 해지 의사를 통지하였고, 문자메시지로 재차 이를 통지하였으나 임차인에게서 어떠한 대답도 들을 수 없었습니다. 임대인은 답답한 마음에 해당 부동산을 찾아가 어떠한 사유로 인해 차임을 지급하지 않는지 물어보려 했지만 단 한 번도 임차인을 만날.......

강제집행정지결정과 담보 [내부링크]

[법무법인 명도] 강제집행정지결정과 담보 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 명도소송 판결문의 주문을 보면 ‘위 제1항은 가집행할 수 있다’는 문구를 볼 수 있는데요, 이는 판결이 확정되지 않았더라도 집행을 할 수 있다는 의미입니다. 가집행이 해제조건부의 임시 집행이기는 하나, 실질적으로 본집행과 다를 바 없기에 가집행 선고가 포함된 1심 판결이 선고되었다면 항소심이 진행되는 동안에 가집행이 되지 않도록 강제집행을 정지시킬 필요가 있습니다. 그러기 위해서는 항소심을 제기함과 동시에 강제집행정지신청을 해야 합니다. 강제집행신청서에는 항소를 제기하는 이유와 강제집행정지가 필요한 이유에 대한.......

제43화 - 내 땅에 묘지가 있다(5) [내부링크]

[명도소송사례] - “파주 조리읍” 빌라 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “파주 조리읍” 빌라 명도소송 [사실관계] 원고는 2019년 2월 이 사건 부동산에 관하여 위탁자(원 소유자)와 담보신탁계약을 체결하고 같은 날 소유권이전등기를 경료하여 소유권을 취득하였습니다. 원고는 피고가 채무불이행을 지속하므로 신탁계약에 따라 우선수익자의 환가처분요청에 의해 이 사건 부동산에 대한 처분절차를 진행하고자 하였으나, 신원을 알 수 없는 자가 이 사건 부동산을 점유 중인 사실을 확인하였습니다. 이후 원고는 불법점유자에게 퇴거를 요청하였으나, 이를 거부당하였고 빠르게 명도소송을 진행하기 위해 전문 로펌을 수소문 하다 법무법인 명도에서 상담을 받고 사건위임계약을 체결하였습니다. [결.......

명도소송, 명도가 잘합니다. [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송, 명도가 잘합니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 만약 임대차 관련 분쟁이 있어, 검색창에 '명도소송'이라고 입력하면 수십 개의 업체가 검색되는 걸 볼 수 있습니다. 그 결과를 보면 더 고민에 빠집니다. ‘소송을 하는 것도 머리가 아픈데? 대체 어디에 사건을 맡겨야 하지?’ 그런 고민을 하고 있을 여러분께, 법무법인 명도가 왜 명도소송을 잘하는지 수많은 장점 중 딱 3가지만 말씀드리겠습니다. 첫째, 법무법인 명도는 의뢰인의 일을 내 자신의 일이라고 여깁니다. 법무법인 명도는 소송 시작부터 끝까지 의뢰인의 일은 곧 내 자신의 일이란 마음가짐으로 업무를 진행합니다.......

[명도소송사례] - “남양주 다산동” 아파트 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “남양주 다산동” 아파트 명도소송 [사실관계] 임대인과 임차인은 2019년 6월부터 2021년 6월까지 2년간 보증금 3천만 원, 월차임 80만 원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 임차인은 계약기간이 1년 반이 지나도록 6개월분의 월세만 지급하였고, 이에 임대인은 차임 연체를 이유로 임대차계약 해지 의사를 표시하였습니다. 해지통보를 받은 임차인은 임대인이 그간의 차임연체를 유예해주었다고 생각했는데 갑자기 계약을 해지하는 것은 부당하므로 무효라고 주장하였습니다. 또한 이후부터 임대인의 연락을 전혀 받지 않고, 만나서 대화로 문제를 원만히 해결해보려던 임대인의 방문에도 굳게 문을 걸어 잠갔습니다.......

제44화 - 내 땅에 묘지가 있다(6) [내부링크]

“세입자 내보내기” 절차를 알려드립니다. [내부링크]

[법무법인 명도] “세입자 내보내기” 절차를 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 세입자를 내보내야 할 상황이 왔을 때, 어떻게 진행해야 하는지 임대인들께서 많이 궁금해 하시는데요, 이번에는 그 절차를 알려드리겠습니다. 1. 갱신거절 또는 해지의 통보 우선 임대차계약의 갱신을 거절하거나, 즉시 해지됨을 통보하여야 합니다. 갱신거절의 사유로는 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있었거나, 임대인 또는 그 직계 존·비속이 실제 거주하는 경우 등이 있습니다. 갱신거절의 통보는 2020. 12. 20.을 기준으로, 위 날 이전에 체결한 임대차는 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 위 날 이후에.......

명도소송, 주택과 상가의 차이점 [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송, 주택과 상가의 차이점 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김휘윤 팀장입니다. “내가 명도소송을 하게 될 줄 꿈에도 몰랐습니다.” 명도소송 업무를 진행하다보면 흔히 듣는 말입니다. 인생에 있어서 내 집 마련은 대다수 국민들의 목표이고, 어렵게 마련한 내 집에 임차인의 귀책사유로 마찰이 생긴다면, 임대인은 임차인을 내보내기 위하여 명도소송을 진행하게 됩니다. 하지만 대부분 명도소송이나 임차인과의 갈등을 일상에서 고려하지 않으므로 급하게 소송부터 진행하시는 분들이 많습니다. 명도소송은 사전 준비가 중요합니다. 오늘은 명도소송의 요건 중 차임연체에 대한 주택과 상가의 차이점을 말씀드리고자.......

명도집행은 전문가 상담을 받고 진행하세요. [내부링크]

[법무법인 명도] 명도집행은 전문가 상담을 받고 진행하세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송 판결이 선고된 후에도 임차인이 자진해서 나가지 않으면 강제집행을 하는 수밖에 없습니다. ① 판결문 등의 강제집행에 필요한 서류를 구비해 ② 관할 집행관사무소에 강제집행신청을 하고 ③ 비용을 납부하면 강제집행이 개시됩니다. 판결이 선고된 대로 아무 탈 없이 명도집행이 되면 좋지만, 현장에는 너무나 많은 변수가 존재합니다. 그래서, 혼자서 명도집행을 진행하셨거나 경험이 많지 않은 곳에 집행을 의뢰하였던 많은 분들이 “집행불능조서”를 가지고 법무법인 명도에 오시는 안타까운 경우가 많습니다. 명도집행은 반.......

명도소송의 상대방 [내부링크]

[법무법인 명도] 명도소송의 상대방 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 양현석변호사입니다. 명도소송에서 가장 중요한 것 중 하나가 ‘목적물을 얼마나 빨리 명도받을 수 있을 것인가’입니다. 목적물을 신속히 명도받기 위해서는 명도의무자를 정확하게 파악하여 그를 상대방으로 하여 명도소송을 제기해야 합니다. 오늘은 명도를 신속하게 완수하기 위하여 명도소송의 상대방을 3가지 사례를 통해서 확인해 보는 시간을 갖겠습니다. 명도소송은 일반적으로 ➀ 해당 물건을 현실적으로 점유하고 있는 사람 또는 ➁ 임대차계약 등 약정의 상대 당사자가 소송의 상대방이 됩니다. 그런데 실제 사례에서는 물건을 현실적으로 점유하고 있는 사람이.......

제41화 - 내 땅에 묘지가 있다(3) [내부링크]

[임대차3법 명도사례] - “남양주 다산동” 실거주 명도소송 [내부링크]

[임대차3법 명도사례] “남양주 다산동” 실거주 명도소송 [사실관계] 임대인과 임차인은 2019년 1월부터 2021년 1월까지 2년간 전세보증금 2억 7천만 원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 임차인은 계약만료 약 2달 전인 2020년 11월 경 임대인에게 내용증명으로 계약갱신을 요구하였고, 이에 임대인은 실거주 할 것임을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하였습니다. 거절의사를 전달 받은 임차인은 임대인의 계약갱신거절 통지에 대해 어떠한 답변도 하지 않은 채 묵인하였습니다. 이후 계약만료일이 점점 다가오는데도 임차인은 여전히 임대인의 연락을 받지 않았고, 임대인은 임차인이 계약만료와 동시에 자진퇴거 하지 않을.......

임대인의 실거주 사유에 기한 갱신거절 인정 범위의 확대 [내부링크]

[법무법인 명도] 임대인의 실거주 사유에 기한 갱신거절 인정 범위의 확대 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 홍석룡변호사입니다. 2020. 7. 31. 주택임차인의 임대차계약갱신요구권을 도입하는 주택임대차보호 (법률 제17470호)가 시행되었습니다. 위 개정법 시행 이후, 임차인이 존재하는 주택을 매수한 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절 가능한지 여부에 관하여 많은 견해가 대립하였습니다. 즉, 주택을 매도할 예정인 임대인은 본래 실거주할 것으로 볼 수 없으므로 임차인의 갱신요구에 관하여 갱신 거절할 수 없는 것인지 여부가 쟁점이 되어 왔습니다. 최근 하급심 법원은 최근 위와 같은 논의에 대하여 일응의 판단 기준을 제시한 바 있.......

제42화 - 내 땅에 묘지가 있다(4) [내부링크]

[명도소송사례] - “광주 도척면” 주택 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “광주 도척면” 주택 명도소송 [사실관계] 임대인과 임차인은 2018년 2월부터 2020년 2월까지 2년간 보증금 500만 원 및 월차임 30만 원으로 하는 주택임대차계약을 구두로 체결하였고, 이후 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었습니다. 임차인은 이 사건 최초 임대차계약 당시 보증금 500만 원 중 200만 원만 지급한 뒤 막무가내로 입주하여 점유를 시작하였습니다. 임대인은 임차인과의 다툼을 피하기 위해 잔여 보증금을 포기하고 차임만 받는 것으로 해 주었는데도, 임차인은 2020년 7월부터는 이마저도 지급하지 않았습니다. 결국 임대인은 고민 끝에 임대차계약을 더 이상 지속하기 어렵다는 판단을 하여 명도소송만을 전문.......

법인의 실거주 [내부링크]

[법무법인 명도] 법인의 실거주 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 일명 임대차3법 중 마지막 규정이 최근 시행되었는데요, 약 1년 전 시행된 주택임차인의 갱신요구권과 관련된 분쟁은 여전히 계속되고 있습니다. 임대차3법이 처음 도입된 후, 법무법인 명도는 주택임차인의 갱신요구권과 관련된 사건을 여러 건 수행하였는데요. 하급심 판결이 조금씩 일관성을 가지고 있음을 느끼고 있습니다, 하급심 판결이 조금 더 누적되면 어느 정도 법원의 입장을 정리해볼 수 있을 것 같습니다. 이와 관련하여 오늘 이야기 나눌 주제는 ‘법인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는지’입니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 임.......

“명도소송비용” 속 시원하게 확인하세요. [내부링크]

[법무법인 명도] "명도소송비용" 속 시원하게 확인하세요. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송을 진행할 때, 가장 먼저 궁금한 것은 아무래도 “소송비용”이겠지요. 그래서 명도가 속 시원하게 알려드립니다! 1. 변호사 수임료(변호사 보수) 명도소송은 반드시 전문가의 조력을 받아야 합니다. 절대로 “간단한” 소송이 아니며, 간혹 이렇게 생각하시고 혼자 소송을 진행하신 분들이 잘못된 판결로 인해 집행이 안 된다며 명도를 찾으시는 안타까운 사례가 많습니다. 2. 법원실비 1) 인지대(인지 또는 인지액) 인지대는 법원에 내는 서비스 비용으로, 보통 주민센터에서 초본 등을 발급할 때 수수료를 내는 것과 같은.......

"세입자내보내기" 비용을 모두 알려드립니다. [내부링크]

[법무법인 명도] "세입자내보내기" 비용을 모두 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 대부분의 임대인들께서는 “명도소송”보다 “세입자내보내기”로 포털사이트에서 정보를 검색하고 계시는데요. “명도”란 단어는 아직 일반적으로 익숙지 않은 법률용어 같습니다. 본론으로 들어가서, 많은 분들이 명도소송을 준비하시면서 비용이 얼마나 들어가는지 궁금해 하시는데요. 그렇다면 명도소송시 발생하는 비용들은 어떤 것이 있는지 설명 드리겠습니다. 1) “변호사 수임료” 법무법인 명도는 2013년부터 수임료정찰제를 운용하고 있습니다. 2) 법원실비(본안) 법원에 소장을 접수할 때 인지대와 송달료를 납부하.......

강제집행 - 현장보관의 강제집행 [내부링크]

[법무법인 명도] 현장보관의 강제집행 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필부장입니다. 부동산인도 강제집행 절차를 처음 접한 의뢰인들이 하나같이 이해하기 힘들어 하는 것이 있습니다. 그것은 누가 봐도 쓰레기인 짐들을 보관창고로 이동시키고 경매를 통해 금전으로 낙찰을 받아야 한다는 것인데요 (채무자는 몇 년동안 잠적하여 나타나지 않고 사실상 짐을 찾아갈 가능성도 낮음). 우리가 보기에는 쓰레기이지만 채무자에게는 재산일 수 있다는 논리로 집행부는 창고에 보관을 명합니다. 집행부의 명대로 진행하기 위해서는 노무비용과 운반차량 비용, 창고보관료, 동산경매 비용 및 폐기비용 등이 발생되고, 이 비용의 부담은 채권자.......

제40화 - 내 땅에 묘지가 있다(2) [내부링크]

상가권리금의 개념과 특성 [내부링크]

[법무법인 명도] 상가권리금의 개념과 특성 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박지수변호사입니다. 2015년 상가건물임대차보호법이 개정되면서 상가 임차인의 권리금 회수기회를 법적으로 보장받을 수 있게 되었지만, 여전히 상가건물의 권리금에 대한 분쟁이 만연합니다. 법적으로 보호되는 권리임에도 불구하고 상가권리금에 대한 분쟁이 발생하는 이유는 권리금 및 권리금계약의 특성을 잘 이해하지 못한 채 상가권리금 계약을 한 경우가 많기 때문입니다. 권리금은 사업운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용으로, 상가의 숨은 가치를 반영하여 현재 가치를 측정한 금액을 의미합니다. 즉, 기존의 임차인이 영업 활동을 통해 쌓아 올린 유.......

[임대차3법 명도사례] - “서울 강남구” 아파트 명도소송 [내부링크]

[임대차3법 명도사례] "서울 강남구" 아파트 명도소송 [사실관계] 임대인과 임차인은 2019년 2월부터 2021년 2월까지 2년간 전세보증금 8억원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 임차인은 2020년 11월 경 임대인에게 문자메시지로 계약갱신을 요구하였고, 이에 임대인은 실거주 사유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하였습니다. 임대인의 계약갱신 거절의사를 확인한 임차인은 임대인에게 명도소송을 제기 하라는 의사를 표시를 하였고, 임대인은 임차인과의 임대차계약기간이 얼마 남지 않은 상황에서 임대차3법의 이슈로 패소할 수 있다는 생각에 불안한 마음을 갖고 있었습니다. 이후 임대인은 명도관련 사건만을 전문적.......

계약갱신청구권을 알려드립니다. [내부링크]

계약갱신청구권을 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 오늘은 주택임대차보호법 중 2020년 7월 31일부터 신설된 계약갱신요구에 대해 알아보려 합니다. 상가의 경우 법적으로 10년간 계약갱신 청구를 할 수 있게 되어 있습니다. 반대로 주택의 경우에는 계약갱신요구를 할 수 없었으나 이제는 할 수 있게 되었습니다! 예시를 통해 알아보도록 하겠습니다. 임차인인 배지터씨는 전세계약을 체결하였습니다. 이후 배지터씨의 계약만료일이 다가오자 임대인인 손오공씨는 이유없이 계약만료일에 맞춰 이사를 나가달라고 요구하였습니다. 배지터씨는 부르마씨와 신혼생활중이였으며 아이까지 생겨 당장 이사를 가기.......

제39화 - 내 땅에 묘지가 있다(1) [내부링크]

상가명도소송 구체적으로 알아보자 [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] 상가명도소송 구체적으로 알아보자 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 상가의 계약기간이 만료 되었거나, 해지사유가 발생하였을 때 임대인은 상가명도소송을 준비하게 됩니다. 먼저 상가명도소송을 준비하면서 한 가지 “꼭!” 기억해야 할 것이 있습니다. 상가건물임대차보호법은 임대료가 3기 이상 연체된 경우 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다만 코로나 사태로 인해 임시규정이 신설되어 2020년 9월 29일부터 6개월간의 미납임대료에 대해서는 미지급 기준으로 포함되지 않습니다. 무엇부터 해야 할까? 임대차계약의 해지사유가 발생하였을 때, 명도소송을 제기하기 위해서는 임대차계약.......

민법 제565조의 해제권 행사 [내부링크]

[법무법인 명도] 민법 제565조의 해제권 행사 (대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 정민경변호사입니다. 부동산시장의 급변으로 매매계약을 체결한 후 계약을 해제하고 매매를 하지 않거나, 더 좋은 조건으로 매매계약을 체결하고 싶어하는 경우가 발생하곤 하는데요, 이때 적용되는 규정이 민법 제565조입니다. 민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있.......

제38화 - 외도와 명도(6) [내부링크]

명도소송과 부동산점유이전금지가처분 [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] 명도소송과 부동산점유이전 금지가처분 명도만 생각합니다. 법무법인 명도, 김휘윤 팀장입니다. 임대차계약 체결 이후 임차인의 차임 연체, 불법 전대 등 귀책 사유가 발생한다면 임대인은 명도소송을 고민하게 됩니다. ‘명도소송’을 검색해보신 분이라면, ‘부동산점유이전금지가처분’이라는 단어를 자주 접하게 되실 텐데요. 간단히 설명드리면 ‘부동산점유이전금지가처분’은 부동산에 대하여 현 임차인 등 점유자가 제3자에게 점유 이전을 못하게 하기 위하여 신청하는 ‘보전처분’입니다. 그렇다면 ‘부동산점유이전금지가처분’이 명도소송 뒤에 꼬리표처럼 따라다니는 이유가 뭘까요? 한 사례를 들어 말씀.......

명도소송비용 자세히 알아보자 [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송비용] 명도소송비용 자세히 알아보자 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송이란 부동산임대차계약을 통해 임차인이 사용하다가 계약이 만료 또는 해지가 된 상황이거나 정당한 권리가 없는 임차인이 퇴거를 하지 않는 상황, 부동산 경매를 통해 소유권을 확보하였으나 점유자에게 인도명령을 청구할 수 없을 때, 명도소송을 통해 판결을 받는 것을 말하는데요. 간략히 말씀드리자면 살고 있는 사람을 퇴거시키고 부동산 내에 물건을 밖으로 모두 반출한 뒤 부동산을 인도받는 것을 말합니다. 그렇다면 명도소송시 발생하는 비용들은 어떤 것이 있는지 설명 드리겠습니다. 1) “변호사 수임료” 법무법인 명.......

제37화 - 외도와 명도(5) [내부링크]

명도집행의 절차와 비용 [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송비용] 명도집행의 절차와 비용 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송 판결 후 부동산을 인도하지 않는 채무자에 대해 채권자는 강제집행을 할 수 있는 권리가 발생하는데요. 금번 포스트는 명도집행의 절차와 비용을 알아보겠습니다. 첫 번째 명도집행의 절차는 아래와 같습니다. 1) 신청서 접수 “집행력 있는 판결정본”과 “송달증명원”을 발급받아 “강제집행신청서”를 작성하여 집행관사무소에 접수합니다. 2) 계고 계고절차는 집행관이 채무자에게 강제집행이 진행될 것을 고지하여 채무자가 자발적으로 이사 갈 수 있도록 하는 절차입니다. 3) 본집행 2항의 계고기간이 도과하였으나, 채무자가 나.......

사업자등록상 임대차목적물의 특정과 대항력 [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송비용] 사업자등록상 임대차목적물의 특정과 대항력 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 상가건물임대차에 있어서 ‘사업자등록’은 매우 중요하다고 알고 있는데요, 그것은 ‘대항력’을 갖추는 요건이기 때문입니다. 상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. ‘건물의 인도’와 ‘사업자등록’이 중요한 이유입니다. 문제는 사업자등록을 ‘대충’하는 경우가 많다는 데 있습니다.......

"상가명도소송" 빠른 준비가 필요합니다. [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] "상가명도소송" 빠른 준비가 필요합니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 코로나 사태로 인하여 어려움을 겪는 자영업자들을 위해 지난 2020. 9. 29. 상가임대차보호법 제10조의 9로 계약갱신요구등에 관한 임시특례가 시행되었고, 2021. 3. 29. 종료되었습니다. 임시특례 시행기간(6개월)동안의 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 아니한다는 것인데요. 시행기간동안 임차인이 차임을 연체하였다고 하더라도 1) 10년 갱신요구권 2) 권리금회수기회권 3) 차임연체로 인한 해지 위 3항의 권리를 잃지 않도록 임차인을 특별히 보호 하였습니다. 해당기간동안 임대인의 입장에서는 월세가 입금되.......

제35화 - 외도와 명도(3) [내부링크]

명도소송비용을 알려드립니다. [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송비용] 명도소송비용을 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 민사사건에서 명도소송은 가장 많이 발생하는 사건인데요. 법무법인 명도는 명도관련 사건의 수임 및 판결을 약 1만여건 경험하면서 명도소송은 “시간”이 핵심이라고 생각합니다. 시간이 지날수록 임대인이 겪는 손해가 더욱 커지므로 빠르게 사건의 방향을 잡아 올바르게 대응하는 것이 중요합니다. 금번 포스트는 명도소송을 준비하는 분들이 가장 궁금해 하는 명도소송비용을 말씀 드리겠습니다. 명도소송에서 발생하는 비용은 크게 두가지로 나뉩니다. 1) 법원비용 2) 변호사선임비용 첫 번째 법원비용 법원비용은 소송비용을 말하는.......

명도소송의 소소한 기술 [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] 명도소송의 소소한 기술 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권 팀장입니다. ‘악마는 디테일에 있다, (The devil is in the detail)’란 속담이 있습니다. 어떤 것이 대충 보면 쉬워 보이지만 제대로 해내려면 예상했던 것보다 더 많은 시간과 노력을 쏟아부어야 한다는 것을 의미합니다. 이 속담은 무언가를 할 때는 철저하게 해야 한다는, 세부사항이 중요하다는 의미의 ‘신은 디테일에 있다.’ (God is in the detail)라는 표현에서 유래됐다고 합니다. 우리는 흔히 명도소송이 쉽고 간단하며 누구나 할 수 있는 소송이라고 알고 있습니다. 그러나 사건을 진행하다보면 ‘악마는 디테일에 있다.’는 말처럼 의.......

[명도소송사례] - “시흥 신천동” 다세대주택 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “시흥 신천동” 다세대주택 명도소송 [사실관계] 원고는 2019년 6월 부동산경매를 통해 임차인이 점유하고 있는 부동산을 낙찰받아 소유권을 취득하였습니다. 원고는 임차인이 대항력이 없음을 확인하여 낙찰 이후 부동산인도명령결정을 받아 강제집행을 신청하였으나, 임차인 외 제3자가 거주하고 있어 강제집행은 불능 되었고, 승계집행문 부여신청도 법원의 불허가 결정을 받았습니다. 결국 원고는 소유권 이전 후 6개월이 초과하였고 명도소송 및 강제집행이 어려울 것으로 판단하여 명도전문 로펌을 찾다 법무법인 명도에서 상담을 받고 사건위임계약을 체결하였습니다. [결과] 법무법인 명도는 이 사건의 임차인이 사망한.......

제36화 - 외도와 명도(4) [내부링크]

[명도소송사례] - “서울 송파구” 주택 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 송파구” 주택 명도소송 [사실관계] 임대인과 임차인은 2019년 1월부터 2021년 1월까지 2년간 보증금 2,000만원, 월세 150만원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 임차인은 2019년 10월부터 2020년 5월까지 약 8개월에 걸쳐 월세를 지급하지 않고 임대인의 연락도 받지 않았습니다. 이에 임대인은 2020년 6월 5일 임차인에게 이 사건 임대차계약해지 의사를 표시하였습니다. 임대인의 해지의사를 전달받은 임차인은 임대인에게 밀린 월세를 보증금에서 공제하고 마음대로 하라는 취지로 회신하였고, 이에 임대인은 더 이상 대화로 해결이 불가능하다는 판단을 하여 명도사건을 전문적으로 수행하는 로펌을 수소문.......

제32화 - 누구냐 넌(6) [내부링크]

1개의 임대차관계에 관한 수개의 임대차계약서가 존재하는 경우의 기준계약서 [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송비용] 1개의 임대차관계에 관한 수개의 임대차계약서가 존재하는 경우의 기준계약서 명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 홍석룡 변호사입니다. 임대인과 임차인 간 임대차계약을 체결하는 경우, 한 개의 임대차관계에 관하여 수개의 계약서를 작성하는 경우가 종종 있습니다. 임대차계약 내용을 변경하고자 임대인과 임차인이 기존 임대차계약서 폐기에 합의한 사정을 확인할 수 있는 경우에는 나중에 작성된 계약서가 양자 간 임대차법률관계를 규율하는 기준계약서가 될 수 있는 점은 분명해 보입니다. 그렇다면 한 개의 임대차관계에 관한 수개의 임대차계약서가 존재함에도 불구하고, 임대인과 임차인의 간 임대차.......

[명도소송사례] - “수원 권선구” 주택 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] - “수원 권선구” 주택 명도소송 [사실관계] 임대인들과 임차인은 2008년 10월부터 2010년 10월까지 2년간 보증금 1,500만원 및 월 차임 55만원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였고, 매년 묵시적 갱신이 이루어 졌습니다. 임차인은 2020년 2월부터 5월까지 총 4기의 차임을 연체하였고, 임대인들의 연락 또한 일체 받지 않았습니다. 결국 임대인들은 차후에도 지속적으로 월세가 연체 될 것이라는 판단을 하여 명도소송만을 전문으로 하는 로펌을 수소문 한 끝에 법무법인 명도와 이 사건위임계약을 체결하였습니다. [결과] 법무법인 명도는 임대인들을 대리하여 계약해지통보를 내용증명으로 진행하였고, 이 사건 임대차계약.......

"세입자 내보내기" 반드시 유의해야 할 점 [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] "세입자 내보내기" 반드시 유의해야 할 점 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 최근 국회에서는 부동산 시장의 안정을 위해 다주택자에 대한 세금중과정책을 발의하여 시행중에 있으며 1주택자의 세금을 줄이는 정책도 활발히 논의되고 있습니다. 중과세를 피하기 위해 다주택자는 보유중인 주택을 매도하고, 똘똘한 한 채에 실거주를 하는 현상들이 나타나고 있는데요. 실거주를 위해 임대인이 임차인에게 계약만료 전 계약갱신거절 의사를 표시하면 대부분의 임차인들은 다양한 이유로 계약갱신청구권을 행사하는 상황이 발생하고 있습니다. 결국 위와 같.......

제33화 - 외도와 명도(1) [내부링크]

제증명 발급 및 신청 [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] 제증명 발급 및 신청 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 이준호 팀장입니다. 명도소송의 경우, 임대인이 승소하면 부동산인도 강제집행을 통해 목적물을 인도받을 수 있으며 반대로 임차인은 임대차보증금의 반환을 요구하거나, 판결된 사건에 대하여 불복할 수 있습니다. 이번 시간에는 부동산인도 강제집행에 필요한 부서류에 대해 알아보겠습니다. 임대인인 배지밀씨는 임차인의 차임연체를 사유로 명도소송을 진행하여 승소하였습니다. 판결문을 수령한 배지밀씨는 바로 법원의 집행관사무소에 강제집행신청을 하였으나, 집행관사무소에서는 제증명이 없다며 반려하였습니다. 몹시 흥분한 배지밀씨는 법무법인 명.......

[명도소송사례] - “서울 송파구” 아파트 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] - “서울 송파구” 아파트 명도소송 [사실관계] 임대인과 임차인은 2018년 10월부터 2020년 10월까지 2년간 전세보증금 7억원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 임차인은 2020년 7월 31일 (임대차3법 시행일) 임대인에게 계약갱신청구를 하였고, 이에 임대인은 2020년 8월 4일 임차인에게 실거주를 사유로 하는 계약갱신거절의 의사표시를 하였습니다. 이후 임차인은 계약갱신청구를 하여 계약이 2년 연장되었으니 이사 갈 이유가 없다며, 임대인에게 최후통첩을 하였고 임대인은 임대차3법이 시행된지 얼마 되지 않아 혼란스러운 상황에서 명도전문로펌을 수소문 하다 법무법인 명도의 상담을 받고 이 사건위임계약을.......

제34화 - 외도와 명도(2) [내부링크]

제31화 - 누구냐 넌(5) [내부링크]

강제집행 - 민사불개입의 원칙 [내부링크]

[법무법인 명도, 강제집행] 민사불개입의 원칙 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필부장입니다. 칼은 어떤 용도로 사용했느냐에 따라 상반된 결과물을 가져올 수 있습니다. 사람을 살리는 수술도구로 사용할 수 있는 반면 같은 칼이라도 사람을 죽이는 범죄에 사용될 수도 있습니다. 맛있는 음식을 조리하는 도구로써 생활의 편리함을 주기도 하지만, 사용하다가 손을 다치는 경우도 발생하게 됩니다. 이렇듯 칼이라는 도구가 사용하는 사람의 목적, 기술에 따라 우리에게 이롭게 쓰이기도 하고, 해롭게 쓰이기도 합니다. 하지만, 분명한 건 칼이라는 도구는 인간을 이롭게 하기 위한 목적으로 만들어졌다는 것입니다. 대한민국은 법치국가.......

[명도소송사례] - “서울 성동구” 아파트 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 성동구” 아파트 명도소송 [사실관계] 임대인은 임차인과 2018년 6월부터 2020년 6월(임대차3법 시행 전)까지 2년간 전세보증금 8억원으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 임차인은 임대차기간동안 전구 등의 소모품을 모두 임대인에게 교체 해달라며 수 십차례 전화를 하는 등 무리한 요구를 하였고, 벽에 커다란 구멍을 내는 등의 행위를 하였습니다. 위와 같은 사유로 더 이상 임대차계약을 연장할 수 없다는 판단을 한 임대인은 임대차계약기간 만료 3개월 전 임차인에게 임대차계약을 종료하겠다는 의사를 표시하였으나, 임차인은 이사를 거부하고 명도소송으로 다투자는 취지의 의사를 표시했습니다. 결국 임.......

제30화 - 누구냐 넌(4) [내부링크]

동시이행의 항변권과 연체 차임의 공제 [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] 동시이행의 항변권과 연체 차임의 공제 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 배지원 팀장입니다. 일반적인 월세 계약의 경우, 계약 시 임차인은 임대인에게 보증금을 지급하고, 매달 정해진 기일에 월 차임을 임대인에게 납부하며, 계약 종료 시 임대차목적물을 임대인에게 명도해야 하지요. 반대로 임대인은, 임차인에게 정해진 날로부터 임대차목적물을 인도 및 사용하게 하여야 하며, 계약 종료 시 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 합니다. 이렇듯, 통상의 임대차계약은 서로가 서로에게 의무를 가지게 하는 “쌍무계약”이라고 할 수 있습니다. 예를 들어, 임대차계약이 종료된 상황에서 임대인이 목적물의 명도.......

[명도소송사례] - “충남 홍성군” 다세대주택 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “충남 홍성군” 다세대주택 명도소송 [사실관계] 원고는 신탁회사로서 2019년 10월 위탁자와 부동산담보신탁계약을 체결하고 동년 11월 소유권이전등기를 마침으로써 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였습니다. 위탁자는 이 사건 부동산을 관리하기 위해 방문하였다가 A가 무단으로 점유하고 있는 사실을 확인하였고, 부동산에 전입신고까지 해놓은 상태였습니다. 원고나, 위탁자, 우선수익자 그 누구도 A의 이 사건 부동산 점유를 승낙한 사실이 없는 바, 원고는 무단점유자인 A에 대한 명도소송을 위해 부동산담보신탁 사건을 수 백여건 수행한 저희 법무법인 명도를 찾아주셨고 사건을 의뢰하셨습니다. [결과] 법무법인 명도.......

명도소송비용 전부 알려드립니다. [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] 명도소송비용 전부 알려드립니다. 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 많은 변호사들이 모인 법무법인이 상호를 “명도”로 정하고 오직 명도관련 사건만을 수임한다는 것은 결코 쉬운 결정이 아니었습니다. 수 천건의 명도사건을 수행하면서 변호사수임료는 왜 홈페이지에 기재하지 않는지, 명도소송비용, 명도소송수임료, 명도비용, 건물명도비용 등 다양하게 광고는 노출되는데 막상 클릭해서 글을 읽어보면 도대체 수임료가 얼마라는 건지, 전화를 걸어 명도소송비용을 물어보면 왜 정확하게 비용을 안내하지 않는지, 왜 꼭 상담을 받아야만 수임료가 정해지는지, 변호사수임료 외에 차임연체, 기간만료 등.......

저당권설정등기 이후 임대차보증금 증액 [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송비용] 저당권설정등기 이후 임대차보증금 증액 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정현종 변호사입니다. 주택임대차의 경우 해당 주택에 설정된 저당권보다 먼저 대항력을 취득하였다면 해당 주택이 저당권의 실행으로 경매로 넘어가 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있고, 임대차 보증금을 지급받을 때까지 주택을 인도할 수 없다고 주장할 수 있습니다. 그런데 임대차 보증금은 고정 불변의 것이 아니라 임대차 존속 중에 변동되기도 합니다. 만약 임대차 보증금이 임대차 존속 중에 증액되었는데, 후순위 저당권이 실행되어 경락된 경우, 임차인은 증액된 보증금 전액을 지급받을 때까지 주.......

제28화 - 누구냐 넌(2) [내부링크]

명도소송 후 비용청구는? [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] 명도소송 후 비용청구는? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 김휘윤 팀장입니다. 큰 맘 먹고 명도소송을 제기하고, 승소판결을 받았다면 소송절차가 드디어 끝났다는 안도감이 들 것입니다. 하지만 한 편으로는 명도소송을 하기 위하여 지출하였던 비용을 따져보며 한숨을 내쉬기도 하지요. 이 같은 과정에서 많은 분들은 생각합니다. 법적 절차에 따라 승소판결을 받아 판결문상에도 소송비용은 피고가 부담한다고 명시되어 있는데 소송에 들였던 모든 비용을 상대방에게 청구할 수 있지 않을까? 일반적으로 민사소송법 제98조에 따라 소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다. 그렇다면 여기서 소송비.......

[명도소송사례] - “서울 서대문구” 상가 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 서대문구” 상가 명도소송 [사실관계] 임대인은 임차인과 2020년 4월 ~ 2021년 4월까지 1년간 보증금 1,000만원, 월세 110만원을 지급하는 것으로 상가건물임대차계약을 체결하였습니다. 임차인은 계약 첫 달부터 월세를 지급하지 않았고, 임대인의 연락까지 모두 피했습니다. 임대인은 임차인을 배려하여 2020년 11월까지 미지급차임에 대한 분할상환 등 해결책을 제시했지만, 임차인은 묵묵부답으로 일관하였고, 결국 임대인은 명도전문로펌을 수소문하여 법무법인 명도와 사건위임계약을 체결하고 임차인을 대상으로 명도소송을 제기했습니다. [결과] 법무법인 명도는 임대인을 대리하여 부동산인도청구 및 계약기간동.......

명도소송 내용증명 꼭 보내야 하나요? [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] 명도소송 내용증명 꼭 보내야 하나요? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 상담을 하다보면 많은 분들께서 질문하는 것이 명도소송비용은 어떻게 되는지. 월세명도소송, 전세명도소송간의 차이점이 있는지. 계약갱신청구권 그리고 계약갱신요구권에 대한 질의 그리고 부동산점유이전금지가처분은 꼭 해야 하는지 등입니다. 이중에서도 가장 많은 비중을 차지하는 질문은 “내용증명을 꼭 보내야 하느냐“ 인데요, 먼저 내용증명은 어떤 기능을 하는지 알아보고자 합니다. 내용증명이란? 공적기관인 우체국을 통해 그 우편과 그 내용물의 발송사실, 발송시기, 수취인 및 수취시기 등을 증명받는 제도입니다. 내용.......

제29화 - 누구냐 넌(3) [내부링크]

계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례 기간의 종료 [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송비용] 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례 기간의 종료 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 코로나19로 어려움을 겪는 분들이 많은데요, 특히 큰 어려움을 겪고 있는 자영업자들을 위해 지난 2020. 9. 29. 상가건물임대차보호법 제10조의9로 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례가 신설되어 시행되었습니다. 임차인이 2020. 9. 29. 개정 상가건물임대차보호법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다고 하여, 위 기간 동안에는 임차인이 차임을 연체하였다고 하더라도 10년 갱신요.......

[명도소송사례] - “서울 관악구” 빌라 명도소송 [내부링크]

[명도소송사례] “서울 관악구” 빌라 명도소송 [사실관계] 임대인은 임차인과 2013년 5월 ~ 2015년 5월까지 2년간 보증금 500만원, 월세 35만원을 지급하는 것으로 주택임대차계약을 체결하였고 위 계약은 2년 마다 묵시적으로 갱신되어 왔습니다. 임차인은 2016년 7월까지 총 14개월의 차임을 미지급하였으며, 이에 임대인은 보증금에서 위 연체차임을 모두 공제하였고, 이후에도 지속적으로 차임을 지급받지 못했습니다. 임대인은 2020년 7월 내용증명으로 임대차계약 해지의 의사를 통지하였고 해지의 의사표시는 임차인에게 도달하였으며, 그로부터 한달 뒤 임대인은 소송을 제기하지 못한 채 지병으로 사망하였습니다. 의뢰인들은 사망한 임.......

당사자 사망과 당사자표시정정 [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송비용] 당사자 사망과 당사자표시정정 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 명도소송 업무를 수행하다보면 임차인이 사망한 사실이 확인되는 경우가 종종 발생하곤 합니다. 임차인의 차임연체, 연락두절 등으로 명도소송을 제기하고, 소장을 송달되지 않아 주소보정을 위해 임차인의 초본 등을 발급받았는데 임차인이 사망한 사실을 확인한 것입니다. 이 경우 임차인의 상속인을 확인하는 절차를 진행하게 되는데요, 임차인의 가족관계증명서, 기본증명서, 말소자초본 등을 발급받아 상속인을 확인할 수 있습니다. 문제는 명도소송 자체를 ‘사망한 자’를 대상으로 제기했다는 것입니다. 죽은 자는 당.......

명도소송 전문가의 상담이 필요한 이유! [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] 명도소송 전문가의 상담이 필요한 이유! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 최근 들어 임대차 3법 등 각종 임대차 분쟁으로 인해 명도소송이 많이 늘고 있습니다. 실제로 명도소송을 포털사이트에 검색하면 연관검색어가 월세명도소송, 명도소송비용, 명도소송절차, 명도소송기간, 명도소송방법, 강제집행, 명도, 명도전문변호사 갱신청구권 등 매우 다양하게 검색되고 있습니다. 또한 명도소송을 직접 진행하다가 어려움을 당한 사례를 많이 확인할 수 있었습니다. 명도소송 꼭 전문가의 도움이 필요할까요? 명도소송을 하기 위해서는 임차인이 임대료(월세)를 지급하지 않았거나, 기간이 만료되었거나, 불법.......

제26화 - 배려가 낳은 결말(6) [내부링크]

명도소송 변호사 조력이 필요한 이유는? [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] 명도소송 변호사의 조력이 필요한 이유는? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 박일권 팀장입니다. 요즘은 인터넷의 발달로 인한 법률정보의 취합이 손쉬워져 누구든 쉽게 전자소송을 통해 소 제기가 가능합니다. 특히나 명도소송은 절차가 복잡하지 않다고 여기고 많은 분이 나 홀로 소송을 진행하는 경우가 많습니다. 나 홀로 소송을 진행해 본 분들은 경험해 보셨겠지만, 전자소송 사이트를 열면 도움말이 있음에도 이해하기 힘든 용어와 잦은 보정명령 등 그 절차가 간단하지만은 않습니다. 『암묵지와 형식지』 ‘암묵지와 형식지’는 경영학 이론 중 하나로써, 헝가리 출신의 물리학자이자 철학자 마이클 폴라니.......

제27화 - 누구냐 넌(1) [내부링크]

임대인 사망 후 보증금의 반환청구 [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] 임대인 사망 후 보증금의 반환청구 명도만 생각합니다. 법무법인 명도, 정현종 ...

권리금소송의 모든것 [TIP] [내부링크]

안녕하세요 법무법인 명도입니다. 많은 분들께서 권리금과 권리금소송에 대해 어려워하시는데요, 관행적으...

명도소송의 모든것 [TIP] [내부링크]

안녕하세요 법무법인 명도 입니다. 법무법인 명도에서 ‘명도소송’ TIP을 공개하고자 합니다! 우선, 명...

제25화 - 배려가 낳은 결말(5) [내부링크]

명도소송에는 어떤 비용이 들까? [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] 명도소송에는 어떤 비용이 들까? 안녕하세요 법무법인 명도 배지원 팀장입니다. 이번 포스팅은, 억울한 한 임대인의 이야기로 시작해 보겠습니다. 열심히 일을 해 모은 돈으로 서울 한 자락에 위치한 작은 아파트를 신혼집으로 마련한 이준오씨. 임차인의 전세 기간이 끝나면 입주하여 신혼생활을 할 꿈에 부풀었습니다. 그런데, 2020. 7. 31.이 되자 주택임대차보호법 개정안이 시행되고 맙니다. 전세기간 만료일에 맞추어 결혼 일정 등을 계획해 둔 이준오씨는 마음이 복잡했습니다. 그런데 아니나 다를까, 임차인은 만료일을 1개월 앞두고 계약갱신요구권을 행사하였습니다. 임차인과 여러 번 협의를 시도해 봤지만.......

명도소송비용 알아보자! [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] 명도소송비용 알아보자! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 일반적인 임대차계약은 임대인과 임차인의 합의에 의해 이루어 집니다. 따라서 문제가 생기면 상호간의 협의점을 찾기 마련인데요, 이때 협의점에 도달하지 못하면, 임대인 또는 임차인은 상대방의 귀책사유로 계약을 해지 또는 갱신거절을 하게 됩니다. 오늘은 많은 분들께서 궁금해 하실 명도소송시 발생되는 명도소송비용에 대해서 말씀드리고자 합니다. 먼저 명도소송비용 중 명도소송 변호사수임료 인데요, 법무법인 명도는 수임료 정찰제를 시행하여 1) 주거 명도소송의 경우 금 200만원 2) 상가 명도소송의 경우 금 350만원 3) 건물+토지 명도.......

제23화 - 배려가 낳은 결말(3) [내부링크]

강제집행 - 밥상차리기 [내부링크]

[법무법인 명도, 강제집행] 밥상차리기 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 서권필부장입니다. 십년이 지났음에도 배우 황정민씨가 영화제에서 발표했던 수상소감은 아직도 여러사람의 뇌리속에 남아 있습니다. 잠시 소감을 인용하면 아직도 이 소감을 들었을때의 감동이 사라지지 않는데요, 화려한 스포트라이트 이면에 감춰진 수많은 스탭들의 노고를 치하하고 그들에게 영광을 돌리는 최고의 소감이라 생각됩니다. 강제집행도 집행관이 집행을 완결하기 위해서는 수많은 스탭들의 수고가 필요합니다. 채권자의 신청부터 집행노무자, 창고보관업자, 차량운반업자, 열쇠기술자 등 각자의 역할이 톱니바퀴처럼 맞아 돌아가야 강제집행은 문제없이.......

제24화 - 배려가 낳은 결말(4) [내부링크]

부동산명의신탁과 횡령 [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송비용] 부동산명의신탁과 횡령 (대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결) 명도만 생각합니다. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’, 일명 부동산실명법이 제정된지 벌써 25년이 넘었는데요, 이와 관련하여 지속적으로 판례가 변경되어 왔습니다. 부동산실명법은 간단하게 자기 소유의 부동산을 제3자 명의로 소유하는 것, 즉 ‘명의신탁’을 금지하는 것인데요, 부동산실명법 제4조는 명의신탁약정은 물론 명의신탁약정에 따른 물권변동도 무효로 한다고 정하고 있습니다. 명의신탁은 크게 세 가지 유형이 있습니다. 신탁자가 수탁자와 명의신탁계약을 체결한 후.......

명도소송 합리적으로 선택하세요! [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] 명도소송 합리적으로 선택하세요! 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 임대차계약이 만료되거나 상대방의 귀책사유로 인해 명도소송을 준비하는 분들께서 첫 번째로 고민하는 것이 어떤 소송을 해야 하는지. 두 번째로 명도소송절차는 어떻게 되는지, 세 번째로 명도소송비용이 얼마인지, 인데요. 임대차계약에서 임대인이 임차인의 퇴거를 청구하는 경우는 명도소송이 되며, 임차인이 임대인에게 보증금의 반환을 청구하게 되는 경우에는 보증금반환청구소송이 됩니다. 명도소송의 절차는 민사소송의 절차와 동일하나, “명도”라는 특수성이 있어 반드시 부동산점유이전금지가처분 또는 계약해지까지 진행되어.......

명도소송 이후 강제집행은 어떻게 하나요? [내부링크]

[법무법인 명도, 명도소송] 명도소송 이후 강제집행은 어떻게 하나요? 명도만 생각합니다. 법무법인 명도입니다. 명도소송 판결 이후 채권자는 채무자에 대해 강제집행을 할 수 있는데요, 소송을 하면서 발생된 명도소송비용도 만만치 않은데, 부동산까지 자진인도 하지 않는 임차인에 대해 오늘은 강제집행을 할 수 있는 절차를 알려 드리고자 합니다. 강제집행절차는 아래와 같습니다. 강제집행 신청서접수 – 강제집행 인도고지(계고) - 강제집행 – 유체동산 매각 1) 강제집행 신청서의 접수 부동산 소재지 관할 법원 집행관사무실을 내방, 비치된 강제집행신청서를 작성하고 “집행력 있는 판결정본 + 송달증명원”을 함께 접수합니다. 2) 강.......

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