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당신도 부동산 전문가 !! 주택 & 상가 임대차 보호법 비교 정리 [내부링크]

임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 주택 임대차 보호법 제 10조 상가 임대차 보호법 제 15조 적용범위 주택 임대차 보호법 ` 자연인과 일정한 범위 법인 ` 보증금의 범위는 없으며 주거용 건물의 일부 또는 전부의 임대차 , 미등기 전세에도 가능 합니다 ` 일시 사용을 위한 임대차 적용 안됨 상가 임대차 보호법 ` 사업자등록의 대상이 되는 상가 건물의 임대차 중 보증금이 일정액 이하인 경우에 적용 (환산보증금 적용) ` 보증금이 일정액 초과하는 경우에도 대항력과 계약갱신요구제도 , 차임연체와 해지 , 권리금 등에 관한 규정은 적용 가능합니다 ` 일시 사용을 위한 임대차 적용 안됨 대항력 주택 임대차 보호법 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시 부터 대항력 발생 상가 임대차 보호법 건물의 인도와 사업자 등록을 신청한 다음날 0시 부터 대항력 발생 우선 변제권 주택 임대차 보호법 대항요건과 임대차계약서 증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정 상가 임대차 보호법 대항요건과 관할 세

판결 - 임대인이 변경되면 계약 해지 할수 있습니다 !! [내부링크]

[판시사항] 임차물에 대한 임대인과 신 소유자 사이의 임대인 지위양도의 계약만으로 임대인의 지위의 양도를 할 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우, 이의를 제기하여 임대인과의 임대차관계를 해지할 수 있는지 여부(적극) [결정요지] 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써

판결 - 임대인이 무상임대차 확인서를 써달라고 하는데... 큰일납니다!! [내부링크]

임대인이 담보대출을 받기위해서 임차인에게 무상임대차 확인서를 써주면 임대료를 깍아준다고 제안을 하는경우가 간혹 발생하는데요 이런경우에 무상임대차 확인서를 써주면 대항력이있는 임차인이라도 경매절차로 진행된 낙찰자에게 대항력을 주장할수 없습니다!! [판시사항] 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영된 경우, 임차인이 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것이 허용되는지 여부(소극) [판결요지] 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차

상가임대차 보호법 part.3 권리금 : 임대인의 방해 행위 , 임대인의 계약체결 거부 가능 여부 등 [내부링크]

권리금 권리금의 정의 “권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다 “권리금계약”이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다 권리금 회수기회의 보호 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다 ※ 권리금을 포기하기로 약정하였다 하더라도 상가임대차 보호법 제15조 (강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다 임대인의 방해행위 (임대인의 권리금 방해 금지4가지) 1. 임차인이 주선한 신규임차

상가임대차 보호법 part.2 임대차기간, 계약갱신 요구, 차임증감 청구 등 [내부링크]

임대차기간 최단존속기간의 보장 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다 계약갱신 요구 환산보증금을 초과하는 임차인도 계약갱신요구 가능합니다 계약갱신의 요구 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그러하지 않습니다 임대인이 계약 갱신 거절할수 있는 8가지 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ＊차임의 연체가 반드시 3기 연속될 것을 요하지 않고 전후 합하여 연체액이 3분기에 달하기만 하면됨 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상

판결 - 상가 2개호실의 우선변제 보증금의 범위는 합산액을 기준으로 합니다 !! [내부링크]

원심은, 원고가 2009. 10. 30. 소외인과 사이에 임대할 부분을 ‘이 사건 집합건물 중 2층 201호, 202호’, 보증금을 ‘1억 원’, 차임을 ‘200만 원’으로 기재한 단일한 계약서를 작성하여 이 사건 임대차계약을 체결하고, 그 무렵 위 201호 및 202호(이하 ‘이 사건 각 구분건물’이라 한다)를 인도받아 벽체 등에 의한 구분 없이 하나의 사업장으로 사용하면서 ‘’이라는 상호로 음식점을 운영하다가 2010. 4. 19. 청주세무서장으로부터 위 계약서에 확정일자를 받은 점 등에 비추어 보면, 이 사건 각 구분건물인 201호와 202호에 관하여 각각 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 보증금 1억 원, 차임 월 200만 원인 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 봄이 상당하다고 전제한 다음, 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 같은 법 시행령 제2조 제3항에 따라 환산한 금액을 포함하면 이 사건 임대차계약의 보증금액은 3억 원이 되어 상가건물 임대차보호법의 적

상가임대차 보호법 part.1 적용범위, 대항력과 우선변제권 [내부링크]

「상가건물 임대차보호법」의 적용 범위 법의 적용대상 「상가건물 임대차보호법」이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 그리고 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다 다만, 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 지역별로 정해진보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로서 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다 구분 보증금의 범위 서울특별시 9억원 이하 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시 6억 9천만원 이하 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역,부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 5억 4천만원 이하 그 밖의 지역 3억7천만원 이하 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하

판결 - 보증금을 돌려받지 못해서 거주중인데 월세를 내야하나요...?? [내부링크]

임대인이 보증금을 반환하지 않아 어쩔 수 없이 추가로 거주하는 경우에도 「민법」에 따르면 월차임은 기존 계약 조건대로 지급하여야 합니다 임대인의 사정으로 인하여 보증금이 제때 반환되지 않더라도 점유기간 동안은 임차인에게 차임지급의무가 있기 때문에 차임을 지급하지 않을 경우 보증금에서 공제될 수 있습니다 【판결요지】 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것은 당연하다. (대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219(반소) 판결) 동시이행의 항변권 쌍무계약(雙務契約)에서 상대방이 채무의 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할

임대인의 체납세금과 집주인이 법인인 경우 임차인의 보증금 보호....?? [내부링크]

주택을 소유한 개인·법인과 임대차 계약을 체결할떄 해당 주택에 담보물권(저당권 근저당권 등) 이 설정되어 있지 않더라도 확정일자 취득 시를 기준으로 개인·법인이 미납한 국세 및 지방세가 없는지 확인하여야 합니다 임대인의 미납세액이 압류가 되지 않은 상황이라면 등기부등본에 확인이 불가합니다......ㅜㅜ 미납된 국세 및 지방세의 법정기일 이 세입자의 확정일자 효력보다 앞설 경우 경매 · 공매 시 임차인의 보증금은 국세 · 지방세보다 후순위가 되어 보증금 회수가 어려울수 있기 때문입니다 그리고 해당 재산에 대해 부과된 세금이 당해세인 경우는 확정일자 취득시기와 관계없이 당해세가 우선적으로 변제 받습니다 단, 소액임차인의 경우는 당해세 보다 소액보증금 (=최우선변제금액)이 우선합니다 ※ 당해세 종류 국세 : 종합부동산세 , 증여세 , 상속세 지방세 : 재산세 , 지방교육세 ...등 미납국세 등 열람신청서 임차인의 보증금의 보호를 위해 임차인은 임대인의 미납국세 열람을 신청할수 가 있습니다

판결 - 이런 경우 대항력이 인정되지 않아요... 점유개정의 함정 [내부링크]

집주인이 집을 팔고 이사 가지 않으면서 그 집에 바로 임차인으로 변경된 경우 ※ 점유개정[占有改定] : 매도인이 목적물을 매수인에게 팔고 그것을 계속 임차하는 경우와 같이 양도인이 이후 양수인을 위하여 점유한다는 의사표시를 함으로써 인도의 효력이 생기는 간편한 인도방법 점유개정의 장점이라면 ` 매도인 입장에서는 주거지 변동이 없으니 주거지 이동에 대한 불편함, 아이들 학교 문제, 이사 비용 발생하지 않음 ` 매수인 입장에는 세입자 구할 필요 없으니 공실 걱정은 할 필요 없고 보증금 제외한 나머지 비용만으로만 잔금으로 납부하면 초기 비용도 줄일 수 있음 그런데..... 매도인이 매수인에게 소유권이전 해주면서 이사를 가지않고 바로 임차인으로 되어버리면 매도인이였던 임차인의 대항력은 매수인 명의로 소유권이전 등기가 경로 된 다음날 0시부터 대항력을 취득하게 되는데.... 문제는 매수인이 매매계약 잔금일에 대출을 받아서 소유권 이전 받은 경우라면 매도인이었던 임차인의 대항력은 후 순위가 됩

판결 - 집주인이 여러명인 경우 모두와 계약해야 하나요..?? [내부링크]

공유주택의 임대행위는 공유물의 관리행위에 해당되고, 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정 하도록 하고 있습니다 ＊관리행위 : 계약 , 해지 , 갱신거절 통지 「민법」 제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 「민법」 제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다. 【판결요지】 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 하는바 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로, 공유물의 관리행위에 해당하고, 따라서 공유자의 지분의 과

임차인 필독 !! 주택임대차 보호법 확인 사항 [내부링크]

계약체결시 대항력 및 우선변제권 확보 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할수 있고 계약서에 확정일자 까지 받으면 후순위 권리지나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있으며 , 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다 · 건물(토지)등기부 등본 상 (근)저당권 , 전세권 등 권리관계 확인하기 · 단독주택 , 다가구 주택 등 임대인 또는 공인중개사를 통하여 선수위 세입자별 전세 보증금 수준이 얼마인지 확인 · 선순위 (근)저당권과 전세금의 합이 주택가격의 70% 넘는 경우 유의 · 대항력을 갖출 때까지 (근)저당권설정을 하지 않겠다는 등 필요 특약사항 명시 및 요청 · 주택의 인도 , 전입신고와 동시에 확정일자 받기 계약기간 중 차임증액청구 · 계약기간 중이나 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인한 갱신시 차임·보증금을 증액하는 경우에는 기존 차임·보증금의 5%를 초과하여 증액하지 못하고 , 계약체결 또는 약

주택임대차 보호법 part.1 적용 범위 대항력과 우선변제권 [내부링크]

임대인 임차인 할거 없이 우리나라 국민이라면 기본적으로 알고 있어야 하는 주택임대차 보호법에 대하여 알아보도록 하겠습니다 주택임대차 보호법 part.1 ※ 주택 임대차는 당사자 간의 합의에 의해 성립되는 계약이며 "주택임대차 보호법"을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다 법에서 말하길 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다 요즘은 이기적인 임대인은 없는 거 같은데 법 자체가 임차인을 위한 법이니 밑바탕은 동등하게 해라!!라는 의미로 생각합니다 ^^ 인적 범위 : 자연인, 외국인 및 재외 동포, 법인 ` 자연인은 말 그대로 대한민국 국적을 가진 사람을 이야기합니다 ` 법인은 한국토지주택공사 와 주택 사업을 목적으로 하는 지방공사 그리고 중소기업 법 제2조 중소기업에 해당하는 법인은 가능하지만 일반 법인 회사는 안됩니다 ` 외국인 및 재외 동포는 예외적으로 가능한데요 외국인 등록을 하고 전입신고에 준하는 체류지 변경 신고가 되어야 합니다 물적 적용 범위 ` 주택 :

주택임대차 보호법 part.2 임대차기간 , 묵시적 갱신 , 갱신 요구권 및 차임증감 청구권 [내부링크]

임대차 기간 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다 만약 임대차 기간을 1년을 정한경우에 1년 후 이사를 가고 싶으면 보증금을 반환 받아서 이사를 가면 되고 , 계속살고 싶으면 2년을 주장하여 거주할수 있습니다 그리고 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 당연히 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다 계약의 묵시적 갱신 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다 ※ 다만, 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무

판결 - 실제 거주하려고 갱신 거절하였으나 .... 계약갱신요구 거절 안됩니다!! [내부링크]

주택임대차 보호법에 임차인이 계약갱신 요구를 행사 하였을때 임대인은 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 계약갱신 요구를 거절할수 있습니다 (「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서). 그러나 계약갱신 요구 행사 이후 매수인에게 소유권 이전 되었고 매수인이 실제 거주하기 위하여 임차인의 계약갱신 요구를 거절하였으나 거절할수 없다는 판결입니다 임대인 갑 등이 임차인 을과 체결한 임대차계약의 기간이 만료하기 전에 병 등과 임대차목적물인 부동산에 관한 매매계약을 체결한 다음, 을이 임대차계약의 갱신을 요구하는데도 병 등에게 위 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 그 후 병 등이 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 을의 계약갱신요구를 거절하며 을을 상대로 부동산의 인도를 구한 사안이다. 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입된 것으로서, 임차인의 계약갱신요구 시 임대인은 정당한

주택임대차 보호법 part.3 임차권등기명령 , 임차권의 승계 [내부링크]

임차권등기명령제도 “임차권등기명령제도” 란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도입니다 (『대한법률구조공단, 홈페이지 법률정보』 참조). 신청요건 및 방법 ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다 신청서는 대한민국 법원 전자 민원센터에 있는 양식명에 "임차권등기"를 입력하시면 다운 받으실수 있어요 대한민국 법원 전자민원센터 절차안내 민사 형사 가사 행정 특허 개인파산/회생 강제

판결 - 숙박시설 주택임대차 보호 받을수 있나요?? [내부링크]

공중접객업인 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 숙박업자가 고객에게 숙박을 할 수 있는 객실을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용할 수 있도록 하고 고객으로부터 그 대가를 받는 일종의 일시 사용을 위한 임대차계약으로서 객실 및 관련 시설은 오로지 숙박업자의 지배 아래 놓여 있는 것이므로 숙박업자는 통상의 임대차와 같이 단순히 여관 등의 객실 및 관련 시설을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용·수익하게 할 의무를 부담하는 것에서 한 걸음 더 나아가 고객에게 위험이 없는 안전하고 편안한 객실 및 관련 시설을 제공함으로써 고객의 안전을 배려하여야 할 보호의무를 부담하며 이러한 의무는 숙박계약의 특수성을 고려하여 신의칙상 인정되는 부수적인 의무로서 숙박업자가 이를 위반하여 고객의 생명, 신체를 침해하여 투숙객에게 손해를 입힌 경우 불완전이행으로 인한 채무불이행책임을 부담하고, 이 경우 피해자로서는 구체적 보호의무의 존재와 그 위반 사실을 주장·입증하여야 하며 숙박업자로서는