건물 바닥 결로 현상, 임대인의 수리 의무 [내부링크]

개요 건물 바닥에 결로현상이 발생할 경우, 그 원인이 건물 구조상의 하자에 있는 경우에는 임대인은 그 수리 의무가 있습니다. 관련법 및 판례 민법 제623조는 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 대법원 판례는 “건물의 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 않은 등의 하자가 있어 결로현상이 발생하는 경우 임대인은 건물 벽에 나타난 습기의 발생 원인을 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하거나 바닥 공사를 하여 주는 등 조치를 취하여 임차인이 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하여 줄 의무가 있다”고 판시하고 있습니다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876판결). 질문 A가 B로부터 주택을..

계약기간이 남아있는 경우 보증금 반환 가능한가요? [내부링크]

질문: 현재 서울시 소재 빌딩 지하1층 상가를 월세 100만원에 1억의 보증금과 함께 1년 동안 임대하고 있는데, 사업상의 사정으로 인해 계약을 중도 해지하고 싶습니다. 이 경우 보증금을 반환받을 수 있는지 궁금합니다. 답변: 현재 상가건물 임대차보호법에 따르면, 이 법은 상가건물 임대차에 관한 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 목적으로 합니다. 그러나 이에 규정되지 않은 사항은 민법의 규정에 따라 처리됩니다. 중요한 점은 귀하가 정당한 이유 없이 일방적으로 계약을 해지한다면 그 책임은 귀하에게 있으며, 남은 계약 기간 동안 보증금 및 월세를 지불해야 합니다. 따라서 보증금을 반환받을 수 있는지 여부는 계약 해지의 근거와 이유, 그리고 임대인과의 협의 등에 따라 달라질 수 있습니다...

상가임대차보호법에서 최우선변제권이란? [내부링크]

재산 보호를 위한 상가건물임대차보호법은 대항력과 소액임차인, 최우선변제권 등의 제도를 도입하여 소시민들의 재산권을 강화하고 있습니다. 여기에서는 임차인의 임대보증금을 보호하는 방법 중 하나인 최우선변제권에 주목하겠습니다. 상가임대차보호법에서 최우선변제권이란? 최우선변제권은 임차인이 대항조건(건물 인도 및 사업자 등록)을 충족하면 발생하는 권리를 의미합니다. 최우선변제권이 있는 경우, 임차목적물이 경매나 공매를 통해 소유권이 이전되더라도 경매 절차에서 다른 권리자들보다 최우선으로 일정액의 보증금을 받을 수 있습니다. 최우선변제권은 특별한 확정일자 없이 대항조건만 충족하면 부여됩니다. 그러나 최우선변제권은 임차보증금이 소액일 때에만 적용됩니다. 소액 보증금의 범위는 "상가건물 임대차보호법"에서 규정되어 있으..

상가임대차보호법에서 우선변제권이란? [내부링크]

우선변제권이란? 우선변제권이란 특정 채권자가 채무자의 전 재산 또는 특정 재산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 채권의 변제를 받을 권리를 말합니다. 상가임대차법 제5조(보증금의 회수)의 제2항에 따르면 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차 건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 이 권리를 우선변제권이라고 합니다. 즉, 배당절차에서 대항요건과 확정일자를 갖춘 상가 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다는 의미입니다. 우선변제권 요건 확정일자 부여: 상가 임차인이 우선변제권을 갖기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 부여받아야 합니..

상가임대차보호법에서 대항력 효력 발생 시기 [내부링크]

대항력 효력 발생 시기 대항력은 대항 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다. (1) 발생 시기 대항력의 효력은 건물 인도와 사업자등록이라는 두 가지 요건을 동시에 충족한 다음 날에 발생하며, 이는 두 요건 중 나중에 충족된 날의 익일에 발생합니다. 즉, 대항력의 효력은 대항 요건을 모두 충족한 다음 날에 발생합니다. (2) 존속 요건 건물의 인도와 사업자등록은 대항력을 확보하는 요건일 뿐만 아니라 유지해야 하는 요건입니다. 대항력을 주장하기 위해서는 대항 요건을 계속 유지해야 합니다. 경매에서 대항력을 주장하기 위해서는 배당요구종기일까지 계속해서 대항 요건을 유지해야 한다는 의미입니다. 대항력 구비에 관한 주의 사항 (1) 계약서와의 일치 여부 임대차의 목적물이 등기부등본, 건축물 관리대장, 사업자등록신청..

상가임대차보호법에서 대항력이란? [내부링크]

현재 사용 중인 우리 사무실이 갑자기 소유자가 변경되거나 경매에 걸릴 경우, 기존 임대인과의 계약 내용은 어떻게 처리될까요? 새로운 소유자에게 기존 임대차 계약을 주장할 수 없다면, 현재의 사무실에서 나가야 할 가능성도 있습니다. 하지만, 상가임대차보호법은 이러한 상황에서 임차인의 이익을 보호하기 위해 대항력과 최우선변제권이라는 방법을 제공하고 있습니다. 이 글에서는 임차인을 보호하는 대항력에 대해 알아보겠습니다. 대항력이란? 대항력은 "임차인이 새로운 건물주에 대해 임차권을 주장할 수 있는 권리를 갖는 힘"입니다. 상가임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을..

지상 스튜디오임대 층고 7미터 초역세권 대박입니다. [내부링크]

지상 스튜디오 임대 찾고 계신가요? 대박 매물이 하나 나왔습니다. 층고 높은곳은 7미터, 낮은곳은 3.5미터 대박입니다. 정남향으로 한겨울에도 내부는 더워요!!! 창은 3중창으로 단열 잘되는것 같습니다. 평수는 실136평 25미터*20미터 입니다. 주차는 대박입니다(건물에 60대 들어가는 자주식 주차타워있습니다)

사무실임대계약연장시기 [내부링크]

사무실임대계약연장시기는 임대차계약서에 명시된 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 즉, 임대차기간이 2년인 경우, 1년 6개월부터 1개월 전까지가 사무실임대계약연장시기입니다. 계약갱신요구권 임차인은 사무실임대계약연장시기에 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료된 후에도 계속해서 임차인이 임차한 사무실을 사용하고자 하는 의사를 표시하는 권리를 말합니다. 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없습니다. 정당한 사유로는 다음과 같은 것들이 있습니다. 임차인이 사무실의 전부 또는 일부를 파손하여 임대인의 재산권을 침해한 경우 건물의 재건축 또는 대수선이 필요한 경우 임대차계약서에 계약갱신요구권을 제한하는 조항이 있는 경우 ..

사무실임대보증금인상한도 [내부링크]

2023년 12월 20일 기준, 사무실임대보증금인상한도는 연 5%입니다. 이는 상가건물임대차보호법 시행령 제4조에 따라 규정된 것으로, 임대인이 차임 또는 보증금의 증액을 청구할 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못하도록 규정하고 있습니다. 예를 들어, 기존 보증금이 10,000만원인 경우, 임대인은 최대 500만원까지 보증금을 인상할 수 있습니다. 다만, 임대차계약을 체결하거나 기존에 임대료를 인상한 뒤로부터 1년 이내에는 다시 증액할 수 없습니다. 사무실임대보증금인상한도의 적용대상 상가건물임대차보호법의 적용대상은 다음과 같습니다. 임대차 목적물이 상가건물인 경우 임대차기간이 2년 이상인 경우 임차인이 상가의 영업을 목적으로 하는 경우 따라서 위의 요건을 모두 충..

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등기부등본 열람 및 보는 법 쉽게 알려줍니다. [내부링크]

등기부등본이란 등기부등본이라는 것은 부동산이나 토지에 대한 중요한 정보가 기록된 문서입니다. 이 문서를 통해 부동산 거래 시 소유자, 소유권 이전 내역, 부동산 특징, 지번, 면적 등을 확인할 수 있습니다. 이는 국가의 등기 제도에 따라 발급되며, 부동산 거래와 소유와 관련된 법적인 정보를 제공합니다. 요약하면, 등기부등본은 부동산에 대한 법적인 규정을 이해하고 정확한 거래를 위해 필요한 중요한 문서입니다. 등기부등본 열람하는 방법 2023.12.06 - [이것저것] - 토지대장 무료열람 방법과 주의사항 토지대장 무료열람 방법과 주의사항 토지대장과 등기부등본 토지 거래는 복잡한 과정을 거치기 때문에 토지대장과 등기부등본은 꼭 확인해야 하는 필수 서류입니다. 토지대장은 토지 거래 시 중요한 문서로, 토지의..

토지대장 무료열람 방법과 주의사항 [내부링크]

토지대장과 등기부등본 토지 거래는 복잡한 과정을 거치기 때문에 토지대장과 등기부등본은 꼭 확인해야 하는 필수 서류입니다. 토지대장은 토지 거래 시 중요한 문서로, 토지의 위치, 지번, 지목, 면적, 소유권, 개별공시지가 등 다양한 정보를 담고 있습니다. 토지대장을 확인할 때에는 반드시 등기부등본과 비교해야 하는데, 이는 두 서류의 정보가 상이할 수 있기 때문입니다. 토지대장은 지자체(시, 군, 구청)에서 관리되며 등기부등본은 법원 등기소에서 관리됩니다. 서로 다른 관리 기관에서 관리되기 때문에 정보 불일치가 발생할 수 있으므로 정확한 확인이 필요합니다. 2023.12.06 - [이것저것] - 등기부등본 열람 및 보는 법 쉽게 알려줍니다. 등기부등본 열람 및 보는 법 쉽게 알려줍니다. 등기부등본이란 등기부..

강남 스튜디오 임대 신사역 도보 30초 초대박 자리 [내부링크]

이번에 소개해드리는 매물은 신사역 도보 30초 거리의 스튜디오임대 매물입니다. 대로변에서 아주 잘보이는 노출도 높은 건물에 지하 썬큰까지 멋진 초대박 스튜디오입니다. 강남 스튜디오 제원 위치 : 강남구 논현동 임대층 : 지하1층 사이즈 : 80평 층고 : 5미터 특징 본 강남스튜디오임대 매물은 현재는 방송스튜디오겸 사무실로 사용중에 있습니다. 기업에서 전용으로 스튜디오로 활용하고 계시지만 계약만기가 다가오고 있어 임대진행하게 되었습니다. 제공해드리는 사진과 현재의 모습은 구조적 차이가 있지만, 참고하시기 좋게 이전 사진을 첨부해드립니다. 현재 모습이 궁금하신 분께는 메일이나 카톡으로 현재모습을 보내드리도록 하겠습니다. 위치는 신사역 도보 30초거리에 도산대로에서 바로 보이는 건물이라 입지 조건이 아주 좋..

임대인이 권리금 회수 방해하면 손해배상 책임 [내부링크]

개요: 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하거나, 임대차계약의 체결을 방해하는 행위를 하여 임차인의 권리금 회수를 방해한 경우에는 임대인에게 손해배상책임을 부과하고 있습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 대구지방법원 2016. 9. 1. 선고 2015가합3796, 2016가합114 판결 질문: 임대인이 신규 임차인에게 무리한 조건을 제시하여 협의가 결렬되었을 경우, 임대인은 손해배상 책임이 있는지? 답변: 네, 임대인은 손해배상 책임이 있습니다. 판례에 따르면, 임대인이 신규 임차인에게 통상적인 임대차계약의 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 임차인의 권리금 회수를 방해한 경우에는 정..

권리금과 보증금은 별개 [내부링크]

개요: 권리금은 임대차계약과 별개로 신규 임차인이 임차인에게 지급하는 금원으로, 임대인은 권리금을 받은 것을 이유로 보증금을 감액할 수 없습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제10조의3제2항 질문: 임차인이 권리금을 받았으니 보증금에서 공제해야 하는지? 답변: 아니요, 임차인이 권리금을 받았으니 보증금에서 공제해야 한다는 임대인의 주장은 받아들여질 수 없습니다. 권리금은 임대차계약과 별개의 계약으로, 임대차보증금과는 별개의 성질의 금원입니다. 임차인이 권리금을 받은 것은 임대차계약의 종료와 관련된 사항으로, 임대인은 임차인이 권리금을 받은 것을 이유로 보증금을 감액할 권리가 없습니다. 따라서 제시된 사례의 경우, 임차인은 임대인에게 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다.

경매로 건물 소유권 이전되더라도 대항력 있는 임차인은 임대차관계 유지 가능 [내부링크]

개요: 상가건물 임대차보호법 제8조에 따르면, 임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만, 선순위 담보권자가 없고, 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외적으로 임대차관계가 유지됩니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제8조 질문: 건물이 경매되는 경우에도 권리금을 받을 수 있는지? 답변: 네, 가능합니다. 상가건물 임대차보호법 제8조에 따르면, 선순위 담보권자가 없고, 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외적으로 임대차관계가 유지됩니다. 이 경우 낙찰자는 임대인의 지위에서 권리금 규정의 적용을 받게 되므로, 임차인은 기간 만료 등으로 임대차 계..

임대인의 재건축 요청시 계약갱신거절 가능 [내부링크]

개요: 상가건물 임대차보호법 제10조제1항 단서 제7호 다목에 따르면, 임대인은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 따라서 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 정도가 아니더라도 임대인이 재건축을 계획하고 있다면 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제10조제1항, 제7호 다목 대구지방법원 2008. 7. 22. 선고 2008나8841 판결 질문: 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 재건축하기 위하여 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지? 답변: 네, 가능합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조제1항 단서 제7호 다목은 ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’라..

전차인의 계약갱신요구권 행사 가능 [내부링크]

개요: 전차인은 임차인의 동의를 받아 전대차계약을 체결한 경우, 임차인의 계약갱신요구권을 대위하여 행사할 수 있습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제10조제1항, 제2항, 제13조제2항 질문: 임대인의 동의를 받아 전대차계약을 체결한 전차인이 임차인과의 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임대인이 점포를 비워달라고 요구하는 경우, 전차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지? 답변: 네, 가능합니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있으며, 임대인의 동의를 얻어 전대차한 전차인의 보호를 위하여 전차인에게도 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 따라서 사안의 경우에 전차인은 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 이는 임차인의 계약갱신요구권..

임대인의 갱신거절 통지에도 불구하고 임차인의 계약갱신요구 가능 [내부링크]

개요: 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 그러나 임대인이 먼저 임차인에게 갱신거절 통지를 한 경우에도 임차인이 임대인에게 갱신요구를 할 수 있습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제10조제1항, 제4항 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 질문: 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 하기 전에 임대인이 먼저 임차인에게 갱신거절통지를 한 경우에도 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있는지? 답변: 네, 가능합니다. 임대인의 갱신거절 통지에 동법 제10조제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은..

5년 이상 상가임대차기간 설정 가능 [내부링크]

개요: 상가건물 임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있지만, 임대차계약의 계약기간의 상한을 정하는 규정은 없습니다. 따라서 계약자유의 원칙에 따라 임대인과 임차인이 합의에 따라 5년 이상의 임대차기간을 설정할 수 있습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제10조제2항 질문: 상가임대차에서 법으로 보호하는 기간은 5년이지만, 5년 이상의 기간으로도 보장받을 수 있나요? 답변: 네, 가능합니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있지만, 임대차계약의 계약기간의 상한을..

임대차 종료 후 재계약 차임 인상 유효성 [내부링크]

개요: 임대차계약이 종료된 후 임대인과 재계약을 하는 경우, 상가건물 임대차보호법 제11조에 따른 차임 증액 규정이 적용되지 않으므로, 임대인과 임차인이 합의한 차임은 무효가 되지 않습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제11조, 제2항 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 질문: 임대차계약 기간이 종료하여 임대인과 재계약을 하면서 기존 차임에서 15% 인상된 금액으로 차임을 정한 경우 대통령령에서 정하는 9%를 초과한 부분은 무효가 되는지? 답변: 아니요, 무효가 되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조제1항에서는 임대차기간 중에 차임 증액을 청구할 수 있는 요건을 규정하고 있는데, 그 중 하나가 “임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정..

일방적 차임 인상 약정 효력 [내부링크]

개요: 상가임대차계약에서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있도록 정한 약정은 상가건물 임대차보호법 제11조에 위반하여 효력이 없습니다. 따라서 임차인은 임대인의 일방적인 차임 인상요구를 거절할 수 있습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제11조, 제15조 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233 판결 질문: 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있도록 정한 약정의 효력 답변: 아니요, 효력이 없습니다. 대법원 판례에 따르면, 상가임대차계약에 있어서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 그 동의가 없는 경우에는 상가건물 임대차보호법 제11조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 합니다. 그렇지 아니하고 임대차계약에 있어서 임대..

사업자등록신청서상의 임대차 목적물 소재지가 등기부와 불일치한 경우 우선변제권 주장 가능 여부 [내부링크]

개요: 상가건물 임차인이 사업자등록을 하였으나, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우, 그러한 사업자등록으로는 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 취득할 수 없고, 따라서 우선변제권도 주장할 수 없습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제3조제1항 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결 질문: 사업자등록신청서상의 임대차 목적물 소재지가 등기부와 불일치한 경우 우선변제권 주장 가능한지? 답변: 아니요, 주장할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하..

상가 전대한 임차인의 우선변제권 행사 가능 여부 [내부링크]

개요: 상가 임차인이 점포를 전대한 경우, 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하지 않은 경우, 임차인은 상가건물 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 없습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제3조제1항, 제5조제2항 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 질문: 상가를 전대한 임차인의 우선변제권 행사 가능 여부 답변: 상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 대항력 또는 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 합니다. 그러나 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자..

상가건물 임차인의 폐업신고 후 우선변제권 유지 여부 [내부링크]

개요: 상가건물 임차인이 폐업신고를 한 경우, 폐업신고일로부터 대항력과 우선변제권이 소멸합니다. 따라서 폐업신고 후 다시 사업자등록을 하였다고 하더라도 기존의 우선변제권은 유지되지 않습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제3조제1항, 제5조제2항 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결 질문: 상가건물의 임차인이 폐업신고를 한 후 다시 같은 장소에서 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우에는 기존의 우선변제권이 유지되는지 여부 답변: 아니요, 유지되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 대항력 또는 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가..

상가 임차보증금 우선변제권 확보방법 [내부링크]

개요: 상가 임차인이 임대차등기가 없는 경우에도 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제3조제1항, 제5조제2항 질문: 임대차등기를 하지 못하는 경우, 임차보증금을 보호할 수 있는 방법은 없나요? 답변: 네, 있습니다. 상가건물 임대차보호법에 따르면, 임대차계약이 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 확정일자를 받은 경우 임차건물의 경매 시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 따라서 귀하의 경우에도 건물에 입점하고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 임대차계약서에 확정일자를 받으면 임차건물의 경매 시 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 확정일자는 관할..

보증금액 감액 후 소액임차인 최우선변제권 행사 [내부링크]

개요: 임차보증금이 감액된 경우, 감액된 보증금액에 따라 소액임차인으로서의 요건을 갖추었다면 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제3조의2제1항 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결 질문: 보증금액이 감액된 경우 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있나요? 답변: 예, 가능합니다. 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다고 ..

전차인의 최우선변제권 행사 [내부링크]

개요: 전차인이 임대인의 동의를 얻어 상가건물 임차인으로부터 상가를 전차한 경우, 전차인은 전차 후 상당한 기간 내에 소액임차인으로서의 요건을 갖추었다면 임차인의 최우선변제권을 대위하여 행사할 수 있습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제3조의2제2항 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 질문: 전차인이 경매절차에서 임차인의 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있나요? 답변: 예, 가능합니다. 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여, 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면, 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원..

상가 소유자 아닌 사람과 임대차계약 체결 시 상가건물 임대차보호법 적용 여부 [내부링크]

개요: 상가 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우에도 상가건물 임대차보호법이 적용될 수 있습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제2조제1항 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결 질문: 상가의 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우에도 상가건물 임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권자로서 보호받을 수 있나요? 답변: 예, 가능합니다. 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다”고 판시하였습니다. 이 판..

임대차 종료 시 목적물반환 의무와 폐업신고 [내부링크]

개요: 임대차관계가 종료되면 임차인은 임대차목적물을 임대인에게 반환하여야 하고, 그 의무는 임대인의 보증금반환의무와 동시이행관계에 있습니다. 따라서 임차인은 임대차목적물을 반환하는 데에 그치지 않고, 임대인 등 제3자가 그 임차부분에서 다시 영업을 할 수 있도록 폐업신고 절차를 이행해야 합니다. 관련법 및 판례: 민법 제615조, 제654조 민법 제536조제1항 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결 질문: 임대차계약 종료 후 보증금을 받으려면 폐업신고 절차도 해줘야 하나요? 답변: 네, 해야 합니다. 임대차관계가 종료되면 임차인은 임대차목적물을 임대인에게 반환하여야 합니다. 이는 임차인의 계약상의 의무이며, 임대인의 보증금반환의무와 동시이행관계에 있습니다. 따라서 임차인이 목적물반..

임차상가건물의 강제경매 신청 시 인도 요건 [내부링크]

개요: 임차인이 임차상가건물에 대한 보증금반환청구소송의 확정판결을 받은 경우, 경매 신청 시 인도 요건이 달라집니다. 관련법 및 판례: 민사집행법 제41조 상가건물 임대차보호법 제5조제1항, 제3항 질문: 보증금반환청구소송의 확정판결을 받아 임차상가건물에 대해 강제경매를 신청하는 경우, 임차상가건물을 인도해야 하는지 답변: 아니요, 임차상가건물을 인도하지 않아도 경매신청을 할 수 있습니다. 민사소송의 확정판결에 기하여 강제경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하여야만 경매가 진행될 수 있습니다. 그러나 상가건물 임대차보호법에서는 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을..

원상회복 미비의 정도에 따른 임차보증금 반환 [내부링크]

개요: 임차인이 점포의 원상회복을 일부 이행하지 않은 채 명도한 경우, 임대인이 임차보증금의 반환을 거절할 수 있는지 여부는 원상회복 미비의 정도에 따라 달라집니다. 관련법 및 판례: 민법 제615조, 제654조 민법 제536조제1항 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결 질문: 원상회복이 미비된 부분이 사소한 경우, 임대인은 임차보증금 전액의 반환을 거절할 수 있나요? 답변: 아니요, 임대인은 임차보증금 전액의 반환을 거절할 수 없습니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 이를 이유로 임차보증금 전액의 반환을 거절하는 것은 공평의 관념에 반하여 부당합니다. 따라서 귀하의 경우에도 원상회..

상가건물 경매로 인한 소유권 변동 시 양수인의 임대인의 지위 승계 [내부링크]

개요: 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 따라서 상가건물의 임차인이 대항력을 취득한 후 임차건물의 소유자가 경매로 변경된 경우에도 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항 대법원 2017.3.22. 선고 2016다218874 판결 질문: 임대를 한 상가건물의 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는지 여부 답변: 예, 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다. 대법원 판례에 따르면, 상가건물의 임차인이 대항력을 취득한 후 임차건물의 소유자가 경매로 변경된 경우에도 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다. 이는 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 ..

상가건물 임대차보호법상 대항력 인정을 위한 사업자등록 요건 [내부링크]

개요: 상가건물 임대차보호법상 대항력을 인정받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 구비하여야 합니다. 사업자등록은 임대차계약의 당사자임을 공시하는 효과가 있으므로, 임대차계약의 목적물과 사업장 소재지가 일치하는 것이 중요합니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제3조제1항 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다 44238 판결 질문: 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우, 대항력을 인정받을 수 있나요? 답변: 아니요, 인정받을 수 없습니다. 대법원 판례에 따르면, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우, 특별한 사정이..

건물 공동임차 시 임차인 명의와 임대보증금 반환 [내부링크]

개요: 건물 공동임차 시 임차계약서상 임차인을 공동임차인 중 1인으로 하기로 약정하였더라도, 임대차계약의 실질적 내용은 공동임차인 모두가 임차인임을 전제로 합니다. 따라서 임대보증금 반환 시에도 공동임차인 모두에게 반환해야 합니다. 관련법 및 판례: 민법 제278조 민법 제450조제1항 대법원 1999. 8. 20. 선고 99다18039 판결 질문: 건물 공동임차 시 임차인을 공동임차인 중 1인으로 하기로 약정한 경우 누구에게 임차보증금을 반환해야 하는지 답변: 임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다. 따라서 건물 공동임차 시에도 임대차계약의 당사자는 공동임차인 모두입니다. 민법 제278조는 “본절(민법 제3절 공동소유)의 규정은 소유권 이외의 재산권에 준용한다.”라고 규정하여 채권의 경우에도 공동소..

상가 임차인의 대항력 구비 요건 및 임대차등기 불가 시 대처 방법 [내부링크]

개요: 상가 임차인은 임대차계약을 체결하고 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 제3자에 대하여 대항력을 취득하여 임대차기간 동안 그 건물에서 영업을 계속할 수 있습니다. 만일, 임차인이 건물인도 및 사업자등록을 신청하기 전에 임차건물에 저당권이나 가압류 등의 권리설정이 되어 있었다면 대항력이 없으므로 퇴거당할 수 있습니다. 또한, 상가 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자까지 받은 경우, 일정한 요건 하에 일정한 금액을 한도로 하여 임차보증금에 대한 우선변제권이 있습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제3조제1항, 제5조제1항, 제2항, 제3항 질문: 건물주가 임대차등기를 거부하는 경우, 대항력을 취득하여 임차보증금을 보호받을 수 있는 ..

상가건물 임대차보호법 적용 대상, ‘상가건물’의 실질적 판단 기준 [내부링크]

개요: 상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차에 대하여 적용됩니다. 따라서 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황･용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단해야 합니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제2조제1항 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 질문: 임차인 甲이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에 서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 경우, 위 임차부분이 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물에 해당하..

부가가치세액, 상가임대차보호법상 '차임'에 포함되지 않음 [내부링크]

개요: 임차인이 부담하기로 한 부가가치세액은 상가건물 임대차보호법상 '차임'에 포함되지 않습니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제2조제2항 수원지방법원 2009. 4. 29. 선고 2008나27056 판결 질문: 임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법상 '차임'에 포함되는지 여부 답변: 상가건물 임대차보호법 제2조제2항은 "이 법에서 '차임'이라 함은 임대인이 임차인으로부터 받는 금전 그 밖의 경제적 이익을 말한다."라고 규정하고 있습니다. 우리 판례는 이와 관련하여 "임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법 제2조제2항에 정한 '차임'에 포함되는지 여부에 관하여 보건대, 부가가치세법 제2조, 제13조, 제15조에 의하면 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 ..

구분점포 통합 임대차, 합산 보증금 기준 [내부링크]

개요: 구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 경우, 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는 기준은 합산한 임차보증금액을 기준으로 합니다. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제2조제1항, 제2항 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결 질문: 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서를 작성하였는데, 이 경우 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 정함에 있어 각각의 임차보증금액을 기준으로 하는지 합산한 임차보증금액을 기준으로 하는지 궁금합니다. 답변: 상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 사회적･경제적 약자인 임차인들 을 보호하고 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위한 법률입니다. 따라서 임대차보증금의 상한을 설정하여 일정액수 이하의 보증금이 정하여..

법인도 상가임대차보호법 적용될까? [내부링크]

개요: 영리를 목적으로 설립된 법인이 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지 여부. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제3조제1항, 제2항 상법 제4조, 제5조 법인세법 제111조 질문: 영리를 목적으로 설립된 법인이 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있나요? 답변: 네, 가능합니다. 상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 사회적･경제적 약자인 임차인들 을 보호하고 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위한 ｢민법｣의 특별법입니다. 따라서 영세상인들을 보호하기 위한 법률이라 할 것이므로 귀하가 속한 영리를 목적으로 하는 법인도 상인으로 볼 수 있습니다. 법인도 상인이 될 수 있다는 근거는 다음과 같습니다. 상법 제4조: “자기 명의로 상행위를 하는 자를 상인 이라고 한다.” 상법 제5조: “..

전차인도 상가임대차보호법 적용될까? [내부링크]

개요: 서울 소재 의류전문 대형쇼핑몰에 임차해 있는 상인이 구분소유자와의 임대차계약을 체결하지 못하고, 상가운영위원회와 전대차계약을 체결한 경우에도 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지 여부. 관련법 및 판례: 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신요구권) 상가건물 임대차보호법 제13조 (전차인의 계약갱신요구권) 부동산 법률상담 사례 및 판례 178 질문: 구분소유자와의 임대차계약을 체결하지 못하고, 상가운영위원회와 전대차계약을 체결한 경우에도 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있나요? 답변: 네, 가능합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 그러나 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 ..

임대차기간 종료 직전 해지 통지, 3개월 후 효력 발생 [내부링크]

개요: 임대차기간이 종료되기 직전에 임차인이 해지 통지를 하더라도, 그 효력은 3개월이 지난 후 발생하므로, 임대인은 3개월 동안은 차임을 청구하고 임대차보증금을 반환하지 않을 수 있습니다. 관련법 및 판례: 「주택임대차보호법」 제6조제1항, 제6조의2 질문: 임차인이 임대차기간 종료 이틀을 앞두고 이사를 가겠다고 하니 당장 임대차보증금을 반환해달라고 합니다. 임대인이 임대차계약갱신 여부 통지를 하지 않았는데, 어떻게 해야 할까요? 답변: 「주택임대차보호법」에 따르면, 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절 등을 통지하지 않은 경우, 임대차계약은 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합..

주택임차권등기명령 후 재임대, 어떻게 해야 할까? [내부링크]

개요: 주택임차권등기명령을 받은 임차인이 주택을 재임대하는 방법에 대해 알아봅니다. 관련법 및 판례: 「주택임대차보호법」 제3조의3제5항: 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 「주택임대차보호법」 제3조의3제6항: 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 질문: 주택임차권등기명령을 받은 임차인이 주택을 재임대하려면 어떻게 해야 할까요? 답변: 주택임차권등기명령을 받은 임차인이 주택을 재임대하려면 다음과 같은 방법이 있습니다. 새로운 임차인에게 임차권등기가 말소될 것이라는 신뢰를 주는 방법 새로운 임차인에게 임대인이 최초 임차인에게 보증금을 반환하고 임차권등기를 말소할 것이라는..

주택임차권등기명령, 이사 해도 대항력·우선변제권 유지 [내부링크]

개요: 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 방법에 대해 알아봅니다. 관련법 및 판례: 「주택임대차보호법」 제3조의3: 임차인은 임차주택의 소유권이 양수인에게 이전되는 시점까지는 대항요건을 계속 갖추고 있어야 합니다. 다만, 임차인이 임차주택에 대한 임차권등기를 한 경우에는 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지합니다. 대법원 2000. 4. 17. 선고 99다60659 판결: 「주택임대차보호법」 제3조의3에 의한 임차권등기를 한 임차인은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지합니다. 질문: 이사를 가면 대항력과 우선변제권을 상실한다고 하는데, 주택임차권등기명령을 받으면 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있나요? 답변: 네, 맞습니다. 「주택임대차보호법」이 개정..

경매로 보증금 일부만 배당받은 임차인의 주택 인도 의무 [내부링크]

개요: 임차인이 경매절차에서 보증금 전액에 대한 배당을 요구하였으나, 일부만을 배당받은 경우, 나머지 보증금을 반환받기 위하여 임차주택을 먼저 경락인에게 인도해야 하는지에 대해 알아봅니다. 관련법 및 판례: 「주택임대차보호법」 제3조의5 단서: 임차인이 「민사집행법」에 따라 임차주택에 대하여 경매가 개시된 경우에 임차인이 우선변제권을 행사하여 배당을 받은 때에는 그 배당액을 한도로 하여 임차권이 소멸한다. 다만, 임차인이 배당요구를 하였으나 배당받지 못한 보증금의 잔액이 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 대법원 1994. 2. 22. 선고 93다 55241 판결: 임차인의 보호를 위한 ｢주택임대차보호법｣의 취지에 비추어 볼 때 우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보..

1년 임대차계약 만료 후 묵시적 갱신, 최단 존속기간 2년 적용 [내부링크]

개요: 1년 임대차계약을 체결한 후 별도의 의사표시 없이 약정기간이 경과한 경우, 묵시적 갱신 여부와 그 경우의 임대차기간이 최단 존속기간인 2년으로 되는지에 대해 알아봅니다. 관련법 및 판례: 「주택임대차보호법」 제4조제1항: 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 「주택임대차보호법」 제6조제1항: 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 ..

주택 임차인의 임대차기간 선택권 [내부링크]

개요: 주택 임대차기간은 당사자 간의 자유로운 약정으로 정할 수 있지만, 「주택임대차보호법」 제4조제1항에 따라 임대차기간을 2년 미만으로 정한 경우에도 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 관련법 및 판례: 「주택임대차보호법」 제4조제1항: 기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결: 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조제1항 소정의 대항요건..

임대차 목적물 대지 양도 후에도 우선변제권 행사 가능해요! [내부링크]

개요: 임대차 목적물인 건물의 대지가 계약기간 중 타인에게 양도된 경우, 임차인은 대지의 환가대금에 대하여도 우선변제권을 행사할 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제3조의2제2항: 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다 26133 전원합의체 판결: 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 질문: 제가 임대차계약을 체결한 건물의 대지가 계약기간 중 타인에게 양도되었습..

대항력만 행사한 임차인, 경매 시 우선변제권 배당 못 받아요! [내부링크]

개요: 대항력과 우선변제권을 동시에 가진 임차인이 대항력만 행사한 경우, 경매 시 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제3조의2제2항: 주택 임차인은 주택의 인도와 주민등록 전입 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 대법원 2008. 10. 23. 선고 2008다64601 판결: 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못했던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인..

임대차계약서에 동·호수 빠져도 우선변제권 행사 가능해요! [내부링크]

개요: 임대차계약서에 아파트의 동·호수가 빠져 있어도 확정일자를 받았다면 우선변제권을 행사할 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제3조의2제2항: 주택 임차인은 주택의 인도와 주민등록 전입 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결: 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없습니다. 질문: 저는 2년 전 12월 1일 甲 소유 아파트를 임차보증금 2,000만원에 임차기간 12개월의 임대차계약을 체결하고 주민등록 전입신고를 마친 후 그 아파트에 거주하여 왔습..

보증금액 감액해도 소액임차인 최우선변제권 행사 가능해요! [내부링크]

개요: 임차인이 처음 임대차계약을 체결할 때는 보증금이 많아 소액임차인 요건에 해당하지 않았지만, 이후 보증금을 감액하여 소액임차인 요건에 해당하게 된 경우, 최우선변제권을 행사할 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제8조제1항: 소액임차인은 경매절차에서 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있습니다. 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결: 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은..

전차인도 소액임차인의 최우선변제권 행사 가능해요! [내부링크]

개요: 전차인이 대항력 있는 임차인으로부터 주택을 전차한 경우, 전차인도 경매절차에서 소액임차인의 최우선변제권을 행사할 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제3조의2제2항: 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인은 임차인의 지위를 승계한 것으로 본다. 주택임대차보호법 제8조제1항: 소액임차인은 경매절차에서 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결: 전차인이 대항력 있는 임차인으로부터 주택을 전차한 경우, 전차인은 전차 후 상당한 기간 내에 전입신고를 한 경우 임차인의 최우선변제권을 대위하여 행사할 수 있다. 질문: 임대인의 동의를 얻어 ｢주택임대차보호법｣상 대항력을 갖춘 임차..

배당요구 하지 않아도 대항력 인정받을 수 있어요! [내부링크]

개요: 소액임차인이 경매절차에서 배당요구를 하지 않았더라도 대항력을 인정받을 수 있는지 알아봅니다. 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제3조: 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 마친 때에는 대항력이 발생합니다. 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 등 판결, 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결: 소액임차인이 경매절차에서 배당요구를 하지 않았더라도 임대차의 대항력을 인정받을 수 있습니다. 질문: 근저당권 등 제3자의 권리가 설정되지 않은 서울 소재 주택을 임차보증금 4,000만원에 임차하여 입주와 주민등록 전입신고를 마쳤는데, 그 후 집주인의 채권자가 임차주택에 대하여 강제 경매를 신청하여 매각되었습니다. 그러나 지방출장 등으로 바빠서 배당..

소액임차인의 최우선변제 청구, 이렇게 하세요! [내부링크]

개요: 소액임차인은 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있습니다. 소액임차인이 최우선변제를 받으려면 어떻게 해야 할까요? 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제8조: 「주택임대차보호법」에 따른 소액임차인은 주택의 경매절차에서 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있습니다. 대법원 2015. 12. 23. 선고 2015다55628 판결: 소액임차인이 최우선변제를 받기 위해서는 경매개시 전에 권리신고 겸 배당요구 신청을 하여야 합니다. 질문: 임차주택이 경매개시되었을 경우 소액임차인의 권리신고 겸 배당요구 신청절차는 어떻게 되는지요? 답변: 법원은 주택에 대한 경매절차를 진행시키면서 소액임차인의 유무 및 그 우선변제권행사 여부를 확실하게 하기 위하여 우선 집행관으로 하여금 소액임차..

임대인이 주택의 소유자가 아닌 경우에도 임차보증금 반환 청구 가능 [내부링크]

개요: 임대인이 주택의 소유자가 아닌 경우에도 임차보증금 반환 청구 가능 여부에 대해 알아봅니다. 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제3조제1항: 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결: “주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.” 질문: 임차인 甲은 2021. 1. 30. 임대인 乙과 임대차계약을..

월세 연체시 보증금에서 공제 가능한지 [내부링크]

개요: 월세를 연체한 임차인이 보증금에서 공제를 주장할 수 있는지 여부에 대해 알아봅니다. 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제3조제1항: 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결: 임차보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결: 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금..

경매절차에서 대항력 없는 임차인과 새롭게 임대차계약 체결한 경우 대항력 인정 여부 [내부링크]

개요: 경매절차에서 임차인이 대항력을 갖추지 못한 경우, 그 임차인은 경매절차에서의 낙찰인에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 그러나 임차인이 낙찰인과 새로운 임대차계약을 체결한 경우에는, 그 임차권은 낙찰인이 소유권을 취득하는 즉시 대항력을 취득하게 됩니다. 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제3조제1항: 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361 판결: “甲은 乙2가 낙찰대금을 납부하기 이전부터 이 사건 주택에 관하여 주민등록상 소유자 아닌 甲이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 甲의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수..

단독주택이 다세대 구분건물로 변경된 경우 기존 전입신고의 효력 [내부링크]

개요: 단독주택이 다세대 구분건물로 변경된 경우 기존 전입신고의 효력에 대한 내용입니다. 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제3조제1항: 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결: 건축 중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단되어야 한..

연립주택 전입신고 시 호수 잘못 기재, 대항력 인정될까? [내부링크]

개요: 연립주택 전입신고 시 호수를 잘못 기재한 경우, 주택임대차보호법상의 대항력 인정 여부에 대한 내용입니다. 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제3조제1항: 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결: "주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 인정될 것입니다." 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결: "신축 중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록 이전 시 잘못된 현관문의 표시대..

임차인의 배우자만 주민등록 전입이 된 경우에도 대항력 인정되는지? [내부링크]

개요: 임차인의 배우자만 주민등록이 전입된 경우에도 대항력이 인정되는지 여부에 대한 내용입니다. 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제3조제1항: 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정: "｢주택임대차보호법｣ 제3조제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다." 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결: "주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 ..

전세권설정계약서에 확정일자 부여 시 주택임대차보호법 보호 여부 [내부링크]

개요: 임차인이 임대차계약서와 별도로 전세권설정계약서를 체결하고, 그 전세권설정계약서에 확정일자를 받았을 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 여부에 대한 내용입니다. 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제3조제1항: 임대차기간이 2년을 초과하는 경우, 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 민법 제191조: 등기하지 않은 권리는 제3자에게 대항하지 못합니다. 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결: "주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약당사자, 계약목적물..

명의신탁자가 임대인인 경우에도 주택임대차보호법 적용될까? [내부링크]

개요: 임대인이 주택의 명의신탁자인 경우, 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요? 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제2조: "이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다." 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결: "주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것" 질문: 귀하의 경우, 임대인이 주택의 소유자가 아닌 명의신탁자입니다. 따라서, 등기부상 주택의 소유자가 임대인이 아닌..

옥탑방도 주택임대차보호법 적용될까? [내부링크]

개요: 다가구주택의 옥탑을 주거용으로 임차한 경우, 옥탑이 불법건축물이라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있을까요? 관련법 및 판례: 주택임대차보호법 제2조: "이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다." 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결: "주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를..

미등기 전세계약, 주택임대차보호법 적용되나요? [내부링크]

미등기 전세계약, 주택임대차보호법 적용되나요? 내용요약: 주택의 전세계약을 체결하였으나, 전세권 설정등기를 하지 않은 경우에도 주택임대차보호법이 적용됩니다. 이는 주택임대차보호법 제12조에 따라 미등기 전세계약에 대해서도 주택임대차보호법을 준용하기 때문입니다. 관련 법조항: 주택임대차보호법 제12조 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다. 사례: A씨는 B씨로부터 주택을 전세보증금 5억 원에 임차하였습니다. 전세권 설정등기는 하지 않았습니다. 계약기간이 만료되었는데, B씨는 A씨에게 주택을 명도하라고 요구하였습니다. A씨는 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사할 수 있을까요? 질문: A씨는 주택임대차보호법에 따라 계약갱신..

다가구주택 중개 시 공인중개사의 다른 임차인 보증금 설명의무 [내부링크]

다가구주택 중개 시 공인중개사의 다른 임차인 보증금 설명의무 다가구주택 중개 시 공인중개사는 다른 임차인의 임차보증금 등 권리관계를 확인하고 설명할 의무가 있습니다. 이를 위반하여 임차인이 손해를 입은 경우, 공인중개사는 손해배상책임을 지게 됩니다. 관련 법조항: 공인중개사법 제32조(중개대상물의 확인 및 설명의무) 사례: A씨는 다가구주택 13세대 중 1세대를 임차하기로 하고, 공인중개사 B씨를 통해 임대차계약을 체결하였습니다. B씨는 A씨에게 해당 주택에 설정되어 있는 근저당권에 대해서만 설명을 하였고, 다른 임차인들의 임차보증금 등에 대해서는 안내를 받지 못했습니다. A씨는 임대차계약 종료 후, 건물에 대한 경매가 진행되었으나, 다른 임차인들의 소액배당금 등에 밀려 배당을 받지 못했습니다. A씨는 ..

개업공인중개사의 잘못된 정보제공으로 인한 손해배상책임 [내부링크]

개업공인중개사의 잘못된 정보제공으로 인한 손해배상책임 내용요약: 개업공인중개사는 부동산 중개를 함에 있어 중개대상물의 권리관계, 소유권 및 이용관계, 주변환경, 교통여건, 가격 등 중개대상물의 거래에 관한 중요사항을 의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다. 만약 개업공인중개사가 이러한 중요사항에 관하여 그릇된 정보를 제공하여 의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결함으로써 손해를 입었다면, 개업공인중개사는 손해배상책임을 지게 됩니다. 관련 법조항: 공인중개사법 제34조(중개대상물의 확인 등) 민법 제757조(불법행위의 내용) 사례: A씨는 B씨로부터 아파트를 임차하기로 하고, B씨의 소개로 개업공인중개사 C씨와 중개계약을 체결하였습니다. C씨는 A씨에게 임대차 계약에 따른 피담보채무의 이자액이 연 5%라고 설명하였는데..

보험설계사, 보험계약자에 영화티켓 제공 가능할까? [내부링크]

펀드 투자 손실로 분쟁 발생 시, 이렇게 해결하세요 펀드 투자로 손실을 입었을 때, 투자자는 어떻게 해야 할까요? 펀드 투자 손실로 분쟁이 발생한 경우, 투자자는 다음과 같은 방법으로 분쟁을 해결할 수 있습니다. 1. 금융감독원 금융감독원은 금융투자업자와 이해관계인 사이에 발생하는 분쟁의 조정을 심의·의결하기 위해 금융분쟁조정위원회를 두고 있습니다. 금융투자업자와 분쟁이 있는 이해관계인은 금융감독원장에게 분쟁의 조정을 신청할 수 있으며, 금융감독원장은 합의권고 및 분쟁조정위원회의 심의를 요청할 수 있습니다. 금융분쟁조정위원회는 투자자와 금융투자업자 간의 분쟁을 조정하는 데 있어 다음과 같은 역할을 합니다. 분쟁의 당사자 간의 합의를 권고 분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 조정안을 제시 조정안이 수용되지 않을 ..

펀드 투자 손실로 분쟁 발생 시, 이렇게 해결하세요 [내부링크]

펀드 투자 손실로 분쟁 발생 시, 이렇게 해결하세요 펀드 투자로 손실을 입었을 때, 투자자는 어떻게 해야 할까요? 펀드 투자 손실로 분쟁이 발생한 경우, 투자자는 다음과 같은 방법으로 분쟁을 해결할 수 있습니다. 1. 금융감독원 금융감독원은 금융투자업자와 이해관계인 사이에 발생하는 분쟁의 조정을 심의·의결하기 위해 금융분쟁조정위원회를 두고 있습니다. 금융투자업자와 분쟁이 있는 이해관계인은 금융감독원장에게 분쟁의 조정을 신청할 수 있으며, 금융감독원장은 합의권고 및 분쟁조정위원회의 심의를 요청할 수 있습니다. 금융분쟁조정위원회는 투자자와 금융투자업자 간의 분쟁을 조정하는 데 있어 다음과 같은 역할을 합니다. 분쟁의 당사자 간의 합의를 권고 분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 조정안을 제시 조정안이 수용되지 않을 ..

묵시적 갱신 중 계약 해지 시 중개보수 지급 여부 [내부링크]

묵시적 갱신 중 계약 해지 시 중개보수 지급 여부 서론 부동산 거래를 중개하는 공인중개사는 중개 보수를 받을 권리가 있습니다. 중개 보수는 중개업자가 중개 업무를 수행한 대가로 받는 보수로, 중개 대상물의 거래대금에 일정 비율을 곱하여 산정됩니다. 관련법조항 공인중개사법 시행규칙 제27조(중개보수의 지급)에 따르면, 중개업자는 중개의뢰인 쌍방으로부터 중개보수를 받을 수 있으며, 그 일방으로부터 받을 수 있는 중개보수는 ‘공인중개사법 시행규칙’으로 상한 요율을 정하고 있습니다. 사례 2016년 최초 1년 계약 후 현재 묵시적 갱신 중입니다. 임대인에게 나가겠다고 통고했고, 3개월 후 임대차를 종료하기로 했습니다. 제가 주선한 새 임차인과 인수인계하는 과정에서 임대차종료일보다 훨씬 앞서 점포를 양도하기로 했..

계약이 해제된 경우, 중개보수 지급 여부 [내부링크]

계약이 해제된 경우, 중개보수 지급 여부 서론 부동산 거래를 중개하는 공인중개사는 중개 보수를 받을 권리가 있습니다. 중개 보수는 중개업자가 중개 업무를 수행한 대가로 받는 보수로, 중개 대상물의 거래대금에 일정 비율을 곱하여 산정됩니다. 관련법조항 공인중개사법 제31조(중개보수의 청구)에 따르면, 개업공인중개사는 알선한 중개 업무에 관해 중개의뢰인에게 소정의 중개보수를 청구할 수 있습니다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우는 중개보수를 받을 수 없습니다. 사례 소유하고 있는 원룸을 보증금 5백만원 월세 80만원에 임대차하기로 하고 계약금 50만원을 받았습니다. 그런데 임차인이 잔금 지급일을 열흘 앞두고 사정이 생겨 계약을 이행하기 어렵다고 ..

중개업자의 중개보수 과도한 요구, 어떻게 대처할까? [내부링크]

중개업자의 중개보수 과도한 요구, 어떻게 대처할까? 서론 부동산 거래를 중개하는 공인중개사는 중개 보수를 받을 권리가 있습니다. 중개 보수는 중개업자가 중개 업무를 수행한 대가로 받는 보수로, 중개 대상물의 거래대금에 일정 비율을 곱하여 산정됩니다. 관련법조항 공인중개사법 시행규칙 제27조(중개보수의 지급)에 따르면, 중개업자는 중개의뢰인 쌍방으로부터 중개보수를 받을 수 있으며, 그 일방으로부터 받을 수 있는 중개보수는 ‘공인중개사법 시행규칙’으로 상한 요율을 정하고 있습니다. 사례 임대차만료일 전 피부 관리실을 양도하는 과정에서 중개업자가 권리금과 임대차 계약 중개보수를 각각 2백만원, 1백만원을 계산하여 3백만원을 청구했습니다. 질문 중개업자의 중개보수 과도한 요구, 어떻게 대처할까요? 답변 중개의뢰..

중개업자의 과실로 계약이 해제된 경우, 중개보수 반환 청구 가능 [내부링크]

중개업자의 과실로 계약이 해제된 경우, 중개보수 반환 청구 가능 서론 부동산 거래를 중개하는 공인중개사는 중개 보수를 받을 권리가 있습니다. 중개 보수는 중개업자가 중개 업무를 수행한 대가로 받는 보수로, 중개 대상물의 거래대금에 일정 비율을 곱하여 산정됩니다. 관련법조항 공인중개사법 제34조(중개인의 과실로 인한 손해배상)에 따르면, 개업공인중개사가 고의 또는 과실로 중개의뢰인에게 손해를 입힌 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 사례 역삼동에서 미용실을 운영하려고 기존 화장품 매장을 인수했습니다. 시설공사 전문 업체와 협의하던 중 중개업자의 설명과 다르게 급수, 배수 설비를 추가 설치할 수 없어서, 미용실을 할 수 없다는 것을 이제야 알았습니다. 잔금도 치르기 전에 중개 보수를 지급했는데 다시 ..

계약금만 수수하고 계약이 해제된 경우, 중개보수는? [내부링크]

계약금만 수수하고 계약이 해제된 경우, 중개보수는? 서론 부동산 거래를 중개하는 공인중개사는 중개 보수를 받을 권리가 있습니다. 중개 보수는 중개업자가 중개 업무를 수행한 대가로 받는 보수로, 중개 대상물의 거래대금에 일정 비율을 곱하여 산정됩니다. 관련법조항 공인중개사법 시행규칙 제27조(중개보수의 지급)에 따르면, 중개업자는 중개의뢰인 쌍방으로부터 중개보수를 받을 수 있으며, 그 일방으로부터 받을 수 있는 중개보수는 ‘공인중개사법 시행규칙’으로 상한 요율을 정하고 있습니다. 사례 소유하고 있는 상가를 부동산중개업소의 소개로 보증금 3천만 원 월차임 2백만 원에 임대차계약을 체결하고 계약금 2백만 원을 받았습니다. 임차인이 일방적으로 임대차 계약을 해제하려고 하는데, 부동산중개업소에서 중개보수 207만..

권리금 중개보수, 상한 요율이 없나요? [내부링크]

권리금 중개보수, 상한 요율이 없나요? 서론 상가 임대차계약에서 권리금은 임대차계약의 양도 및 양수에 따라 발생하는 무형의 재산적 가치를 말합니다. 권리금은 중개대상물이 아니므로, 공인중개사법에 따른 중개보수 상한 요율이 적용되지 않습니다. 관련법조항 공인중개사법 시행령 제10조(중개대상물)에 따르면, 중개대상물은 부동산 및 그 권리에 관한 거래로, 권리금은 중개대상물에 해당하지 않습니다. 사례 경영상태가 양호한 음식점을 운영 중인 A씨는 개인 사정으로 권리금 5천만원을 받고 임차권을 양도하기로 했습니다. 신규임차인을 소개한 개업공인중개사에게 권리금 중개수수료 5백만원을 지급하기로 구두 약정했습니다. A씨는 권리금 중개보수 상한 요율이 0.9%인데, 5백만원은 너무 과한 것이 아닌지 궁금합니다. 질문 권..

계약 체결 시 중개 보수 지급, 꼭 해야 하나요? [내부링크]

계약 체결 시 중개 보수 지급, 꼭 해야 하나요? 서론 부동산 거래를 중개하는 공인중개사는 중개 보수를 받을 권리가 있습니다. 중개 보수는 중개업자가 중개 업무를 수행한 대가로 받는 보수로, 중개 대상물의 거래대금에 일정 비율을 곱하여 산정됩니다. 관련법조항 공인중개사법 시행령 제27조의2(중개보수의 지급 시기)에 따르면, 중개보수의 지급 시기는 개업 공인중개사와 중개 의뢰인 간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 사례 부동산 중개업소를 통해 상가 임대차계약을 체결했습니다. 부동산 중개업자가 계약을 체결하면서 중개 보수 지급을 요청해서 지급했습니다. 계약 체결할 때 중개 보수를 지급하는 것이 맞습니까? 질문 계약 체결 시 중개 보수를 지급하는 것이 맞습니까?..

묵시적 갱신 중 중개보수는 누가 내나요? [내부링크]

묵시적 갱신 중 중개보수는 누가 내나요? 서론 임대차계약은 2년 계약을 기본으로 하고, 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인 또는 임차인이 계약 갱신 여부를 상대방에게 통지하지 않으면 계약이 자동으로 갱신되는 묵시적 갱신 규정이 있습니다. 이러한 묵시적 갱신 중에 임차인이 이사를 가게 되면 중개보수를 누가 부담해야 할지 궁금해하는 분들이 많습니다. 관련법조항 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)에 따르면, 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있으며, 임차인이 해지 통보한 때로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 임차인이 임대차계약 기간을 채우지 못하고 임차인의 사정으로 나갈 때는, 임대인이 손해배상 차원에서 중개보수를 청구할 수 있습니다. 사례 사무실을 2년..

권리금 지급 후 원상복구 범위, 어떻게 판단할까? [내부링크]

권리금 지급 후 원상복구 범위, 어떻게 판단할까? 서론 상가임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임차물을 원상회복하여 인도해야 합니다. 이때 원상회복의 범위는 임대차 계약서에 명시된 내용에 따라 결정됩니다. 하지만 계약서에 명시되지 않은 경우, 법률의 규정을 따라야 합니다. 관련법조항 민법 제623조는 임대차 종료 시 임차인의 원상회복 의무에 대해 규정하고 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다. 임차인은 목적물을 원상회복하여 반환하여야 한다. 다만, 사용으로 인한 자연적인 손모는 상계할 수 있다. 사례 A씨는 권리금 3천만원을 지급하고 커피숍을 인수하였습니다. 임대차 계약서에는 “임차인은 계약이 종료된 경우 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.”라는 약정이 있습니다. 임대인은 계약 종..

상가임대차 계약서 특약의 ‘원상복귀’, ‘원상복구’로 해석하는 것이 타당한가? [내부링크]

상가임대차 계약서 특약의 ‘원상복귀’, ‘원상복구’로 해석하는 것이 타당한가? 서론 상가임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임차물을 원상회복하여 인도해야 합니다. 이때 원상회복의 범위는 임대차 계약서에 명시된 내용에 따라 결정됩니다. 하지만 계약서에 명시되지 않은 경우, 법률의 규정을 따라야 합니다. 관련법조항 민법 제623조는 임대차 종료 시 임차인의 원상회복 의무에 대해 규정하고 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다. 임차인은 목적물을 원상회복하여 반환하여야 한다. 다만, 사용으로 인한 자연적인 손모는 상계할 수 있다. 사례 A씨는 상가임대차 계약을 체결하면서 계약서 제5조에 임차인의 시설물에 대한 ‘원상복귀’를 명시하였습니다. A씨는 계약 체결 당시 특약으로 기재한 ‘원상복귀’라는 문구를 원..

전 임차인의 시설까지 철거하고 원상복구, 꼭 해야 할까요? [내부링크]

전 임차인의 시설까지 철거하고 원상복구, 꼭 해야 할까요? 서론 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임차물을 원상회복하여 인도해야 합니다. 이때 원상회복의 범위는 임대차 계약서에 명시된 내용에 따라 결정됩니다. 하지만 계약서에 명시되지 않은 경우, 법률의 규정을 따라야 합니다. 관련법조항 민법 제623조는 임대차 종료 시 임차인의 원상회복 의무에 대해 규정하고 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다. 임차인은 목적물을 원상회복하여 반환하여야 한다. 다만, 사용으로 인한 자연적인 손모는 상계할 수 있다. 사례 A씨는 전 임차인이 시설한 점포에 권리금을 지급하고 인수하여 임대차 계약을 했습니다. 임대차 기간이 만료하면서 임대인에게 해지 통고를 했는데, 임대인이 이전 임차인의 시설까지 철거하는 ‘원상 복..

사소한 원상회복 불이행 시 임대차보증금 반환 거부, 부당할까요? [내부링크]

사소한 원상회복 불이행 시 임대차보증금 반환 거부, 부당할까요? 서론 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임차물을 원상회복하여 인도해야 합니다. 이때 원상회복의 범위는 임대차 계약서에 명시된 내용에 따라 결정됩니다. 하지만 계약서에 명시되지 않은 경우, 법률의 규정을 따라야 합니다. 관련법조항 민법 제623조는 임대차 종료 시 임차인의 원상회복 의무에 대해 규정하고 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다. 임차인은 목적물을 원상회복하여 반환하여야 한다. 다만, 사용으로 인한 자연적인 손모는 상계할 수 있다. 사례 A씨는 상가를 임차하여 사용하던 중 계약이 종료되었습니다. A씨는 계약 종료 전에 상가를 인도하였으나, 건물주는 상가 바닥이 파손되었다고 하면서 보증금 3천만원을 돌려주지 않았습니다. A씨..

임대차 종료 시 임대인의 원상복구 비용 공제, 부당할까요? [내부링크]

임대차 종료 시 임대인의 원상복구 비용 공제, 부당할까요? 서론 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임차물을 원상회복하여 인도해야 합니다. 이때 원상회복의 범위는 임대차 계약서에 명시된 내용에 따라 결정됩니다. 하지만 계약서에 명시되지 않은 경우, 법률의 규정을 따라야 합니다. 관련법조항 민법 제623조는 임대차 종료 시 임차인의 원상회복 의무에 대해 규정하고 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다. 임차인은 목적물을 원상회복하여 반환하여야 한다. 다만, 사용으로 인한 자연적인 손모는 상계할 수 있다. 사례 A씨는 2년 전 9평 정도 가게를 임차하였고 계약 종료일인 2023년 5월 10일로부터 3개월 전에 재계약 의사가 없음을 건물주에게 통보하였습니다. 만기 후 임대인은 A씨에게 원상회복이 되지 않..

상가 임대차, 바닥 장판 닳은 것까지 임차인 책임일까요? [내부링크]

상가 임대차, 바닥 장판 닳은 것까지 임차인 책임일까요? 서론 상가 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임차물을 원상회복하여 인도해야 합니다. 이때 원상회복의 범위는 임대차 계약서에 명시된 내용에 따라 결정됩니다. 하지만 계약서에 명시되지 않은 경우, 법률의 규정을 따라야 합니다. 관련법조항 민법 제623조는 임대차 종료 시 임차인의 원상회복 의무에 대해 규정하고 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다. 임차인은 목적물을 원상회복하여 반환하여야 한다. 다만, 사용으로 인한 자연적인 손모는 상계할 수 있다. 사례 상가 임대차 계약이 종료되고 임차인은 임대인에게 상가를 인도했습니다. 그런데 임대인이 바닥 장판이 시커멓게 변색하고 바닥 일부가 파손된 곳이 있다면서, 임대차보증금에서 보수비 50%인 50만..

전기승압 공사 비용 부담 주체 [내부링크]

전기승압 공사 비용 부담 주체 서론 상가 임대차 계약에서 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 따라서, 임대인은 임차인의 영업을 위한 시설에 필요한 비용까지 청구할 수는 없습니다. 관련법조항 민법 제623조(임대인의 의무) 민법 제626조(임차인의 의무) 사례 A씨는 도매 점포 겸 제조업 용도로 임대차계약을 체결하고 임대인에게 계약금을 지급했습니다. 냉온방기 등 필요한 장비를 설치하기 위해서는 전기승압공사를 해야 합니다. A씨는 전기승압공사 비용을 임대인에게 요청할 수 있을까요? 질문 전기승압공사 비용은 임대인에게 청구할 수 있을까요? 답변 전기승압공사 비용의 부담 주체는 임대차계약 체결 내용, 당사자의 합의, 추가 시설의 수..

낡은 창문 교체 등 시설비 청구 가능 여부 [내부링크]

낡은 창문 교체 등 시설비 청구 가능 여부 서론 상가 임대차 계약에서 임차인은 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 또한, 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 지출한 경우, 임차인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존할 때 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 청구할 수 있습니다. 관련 법조항 민법 제623조(임대인의 의무) 민법 제626조(임차인의 의무) 사례 경기도 부천에서 미술학원을 운영하는 A씨는 임대인의 동의를 받아 낡은 창문, 현관문 등을 교체하고 내부 시설을 수리했습니다. 임대차기간이 만료될 예정인 A씨는 낡은 창문으로 다시 교체해야 하는지, 아니면 비용을 청구할 수 있는지 궁금해하고 있습니다. 질문 A씨의 경우 낡은 창문을 새것..

상가 임대차에서 주방 누수 수리 책임은 누구에게? [내부링크]

상가 임대차에서 주방 누수 수리 책임은 누구에게? 서론 상가 임대차 계약에서 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 따라서, 임대차 건물의 주 배관은 건물의 기본 설비에 해당하므로, 임차인의 고의 또는 과실 등 특별한 사유가 없다면 임대인이 수선 책임을 부담합니다. 관련법조항 민법 제623조(임대인의 의무) 사례 A씨는 상가건물의 점포를 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. 아래층에서 물이 샌다고 하여 확인해 보니, 상가건물의 주 배관 2층 부위에서 누수가 발생하는 것으로 보입니다. 질문 이 경우 누수에 대한 책임 및 수리비는 누가 부담해야 할까요? 답변 위 사례에서 주 배관은 건물의 기본 설비에 해당하므로, 임차인의 고의 또는 ..

상가 임대차에서 누수 문제 해결 방법 [내부링크]

상가 임대차에서 누수 문제 해결 방법 서론 상가 임대차계약에서 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 따라서, 임대차 건물에서 누수가 발생한 경우, 임대인은 누수를 수리하여 임차인이 목적물을 정상적으로 사용할 수 있도록 해야 합니다. 관련법조항 민법 제623조(임대인의 의무) 사례 A씨는 서울 등촌동에서 교습소를 운영하고 있습니다. 장마철이 되자 벽에서 물이 뚝뚝 떨어져 업무에 지장이 많습니다. A씨는 임대인에게 누수 수리를 요청했지만, 임대인은 단순히 습기가 차는 문제라고 주장하며 수리를 거부하고 있습니다. 질문 누수가 심한데 임대인이 수리를 거부하는 경우, 임차인은 어떻게 해야 할까요? 답변 누수가 발생한 경우, 임차인은 다..

안전진단 D등급 상가건물에서 임차인 내보내기 [내부링크]

안전진단 D등급 상가건물에서 임차인 내보내기 서론 안전진단 D등급은 건물의 주요부분에 결함이 있어 안전에 문제가 있어서 긴급하게 보수 또는 보강이 필요한 상태를 말합니다. 따라서, 안전진단 D등급인 상가건물의 경우 임대인은 건물의 안전을 확보하기 위해 재건축을 계획할 수 있습니다. 관련법조항 상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 사례 A씨는 상가건물의 점포를 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. A씨가 입점한 지 3년이 지난 후, 건물주 B씨는 안전진단 결과 D등급이 나와 재건축을 계획하게 되었습니다. B씨는 A씨에게 재건축 계획을 알리고 계약갱신을 하지 않겠다는 의사를 밝혔지만, A씨는 명도를 거부하고 있습니다. 질문 안전진단 D등급인 상가건물에서 임차인을 내보낼 수 있는 방법은 무엇인가요? 답변..

상가 임대차에서 자동문 설치비용 청구 가능 여부 [내부링크]

상가 임대차에서 자동문 설치비용 청구 가능 여부 서론 상가 임대차 계약이 종료되면 임차인은 점포의 내부를 원래 상태로 회복하고 임대인에게 반환해야 합니다. 따라서, 임차인이 설치한 자동문 등의 시설은 임대차 계약이 종료되면 임차인이 철거하고 원상회복해야 합니다. 관련법조항 민법 제623조(임대인의 의무) 제634조(임차인의 과실) 사례 A씨는 상가건물의 점포를 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. 임대차 계약 체결 당시 임대인의 동의를 받고 점포 내부에 자동문 등을 설치했습니다. 임대차 계약이 종료될 경우, A씨는 자동문 설치비용을 임대인에게 청구할 수 있을까요? 질문 상가 임대차에서 자동문 설치비용을 임대인에게 청구할 수 있는지 여부는 어떻게 판단할까요? 답변 민법 제623조에 따르면, 임대인은 목적물을..

상가 임대차에서 환풍기 수리 책임은 누구에게? [내부링크]

상가 임대차에서 환풍기 수리 책임은 누구에게? 서론 상가 임대차계약에서 임대인은 건물의 구조 및 설비를 유지하여 임차인이 이를 사용·수익하도록 할 의무가 있습니다. 따라서, 임차인의 고의 또는 과실 없이 환풍기가 고장이 났을 때는 일반적으로 임대인이 수리 책임을 부담합니다. 관련법조항 민법 제623조(임대인의 의무) 사례 A씨는 상가건물의 점포를 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. 어느 날, 점포 내부의 환풍기가 고장이 나서 작동이 멈추었습니다. A씨는 임대인에게 환풍기 수리를 요청했지만, 임대인은 수리 책임이 없다고 주장하고 있습니다. 질문 점포 안 환풍기 수리 책임은 누구에게 있을까요? 답변 민법 제623조에 따르면, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를..

점포 안 환풍기 수리 책임은 누구에게 있을까요? [내부링크]

점포 안 환풍기 수리 책임은 누구에게 있을까요? 서론 상가건물 임대차계약에서 점포 안 환풍기 수리 책임은 임대인에게 있는 것이 일반적입니다. 관련법조항 민법 제623조(임대인의 의무) 사례 A씨는 상가건물의 점포를 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. 어느 날, 점포 내부의 환풍기가 고장이 나서 작동이 멈추었습니다. A씨는 임대인에게 환풍기 수리를 요청했지만, 임대인은 수리 책임이 없다고 주장하고 있습니다. 질문 점포 안 환풍기 수리 책임은 누구에게 있을까요? 답변 민법 제623조에 따르면, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 따라서, 임차인의 고의 또는 과실 없이 환풍기가 고장이 났을 때, 임대인은 감가상각비나 수선비 등의 ..

건물에 도둑이 들었을 때, 건물주의 책임은? [내부링크]

건물에 도둑이 들었을 때, 건물주의 책임은? 서론 건물에 도둑이 들었을 때, 건물주는 도난 물품에 대한 책임을 지지 않습니다. 다만, 출입문 등 건물의 일부가 훼손된 경우에는 임차인의 과실이 없으면 건물주가 수리할 책임이 있습니다. 관련법조항 민법 제623조(임대인의 의무) 제634조(임차인의 과실) 사례 A씨는 서울에 위치한 건물의 2층 사무실을 임차하여 운영하고 있습니다. 어느 날, A씨 사무실에 도둑이 들어 출입문을 파손시키고 물건을 훔쳐 달아났습니다. A씨는 건물주에게 도난 물품에 대한 배상과 출입문 수선을 요구할 수 있을까요? 질문 건물에 도둑이 들었을 때, 건물주의 책임은 어떻게 될까요? 답변 민법 제623조에 따르면, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요..

상가 장기수선충당금, 누가 부담해야 할까요? [내부링크]

상가 장기수선충당금, 누가 부담해야 할까요? 상가 장기수선충당금은 건물의 주요 시설 교체 및 보수 등에 필요한 비용으로, 공동주택의 경우 소유자가 부담하지만, 상가의 경우 부담 주체가 명확하지 않습니다. 관련법조항 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조의2(수선적립금의 징수 및 사용) 사례 영등포에 위치한 집합건물 구분상가 소유주 A씨는 임대차계약 종료에 따라 임차인 B씨로부터 장기수선충당금 반환을 요구받았습니다. A씨는 장기수선충당금은 소유자가 부담하는 것이므로 B씨가 부담할 의무가 없다고 주장하였으나, B씨는 상가의 주요 시설에 대한 수선에 사용되었으므로 반환받아야 한다고 주장하였습니다. 질문 상가 장기수선충당금의 부담 주체는 누구일까요? 답변 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서는 장기수..

임차인이 주선한 신규임차인과 계약해야 할까요? [내부링크]

임차인이 주선한 신규임차인과 계약해야 할까요? 서론: 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수를 보호하고 있습니다. 따라서 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선할 경우, 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수기회를 방해할 수 없습니다. 관련법조항: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항: 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1항: 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인이 되려는 자에게 임대차계약을 체결하지 아니하도록..

경매로 상가가 넘어갔다면 권리금 회수 가능할까요? [내부링크]

경매로 상가가 넘어갔다면 권리금 회수 가능할까요? 서론: 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수를 보호하고 있습니다. 따라서 임차인은 경매로 상가가 넘어갔더라도 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있습니다. 관련법조항: 상가건물 임대차보호법 제8조 제1항: 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다른 임차인을 주선하여 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하여서는 아니 된다. 상가건물 임대차보호법 제8조 제2항: 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인이 되려는 자에게 임대차계약을 체결하지 아니하도록 하는 행위를 하여서는 아니 된다. 사례: A씨는 가압류, 근저당설정 등 선순위 권리가 없는 상가건물에 계약 기간 5년으로 입점했습니..

임대차기간이 많이 남았는데 신규임차인을 주선했을 때, 계약해야 하나요? [내부링크]

임대차기간이 많이 남았는데 신규임차인을 주선했을 때, 계약해야 하나요? 서론: 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수를 보호하고 있습니다. 따라서 임차인이 임대차기간이 많이 남았더라도 신규임차인을 주선할 수 있습니다. 관련법조항: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항: 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1항: 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인이 되려는 자에게 임대차계약을 체결하지 아니하도록 하는 행위를 하여서는 아니 된다. 사례: A씨는 1년 전 건물을 신축..

상가권리금, 세금 신고해야 할까요? [내부링크]

상가권리금, 세금 신고해야 할까요? 서론: 상가권리금은 상가임차인이 영업권, 노하우, 인테리어 등을 양도하는 대가로 받는 금액을 말합니다. 상가권리금은 소득세법에 따라 기타소득으로 분류되므로, 당사자는 해당 소득세의 납부 대상이 됩니다. 관련법조항: 소득세법 제16조 제1항 제17호: 기타소득 부가가치세법 제25조 제1항: 부가가치세 과세표준 사례: A씨는 슈퍼를 운영 중인데 최근 임대인의 동의를 얻어 권리금을 받고 편의점으로 권리양도양수 계약을 맺었습니다. 권리금 9천만원을 받기로 하였는데, A씨는 권리금에 대한 세금은 신고하지 않아도 되나요? 질문: 상가권리금은 세금 신고를 해야 할까요? 답변: 네, 상가권리금은 세금 신고를 해야 합니다. 상가권리금은 소득세법에 따라 기타소득으로 분류되므로, 권리금을..

임대인의 재사용 통보에도 권리금 보상해야 할까요? [내부링크]

임대인의 재사용 통보에도 권리금 보상해야 할까요? 서론: 상가임대차법은 임차인의 권리금 회수를 보호하고 있습니다. 따라서 임대인이 임차인에게 재사용을 통보했더라도, 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 방해해서는 안 됩니다. 관련법조항: 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있습니다. 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 임대차계약을 체결하지 아니하도록 하는 행위 임대차계약의 체결을 방해하는 행위 임대차계약의 체결을 위한 교섭을 방해하는 행위 사례: A씨는 상가건물의 임대인입니다. B씨는 A씨에게 임차한 상가..

묵시적 갱신 중 계약 해지, 권리금 보호받을 수 있습니다 [내부링크]

묵시적 갱신 중 계약 해지, 권리금 보호받을 수 있습니다 서론: 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수를 보호하고 있습니다. 임차인이 묵시적 갱신 중인 임대차 계약을 해지할 경우에도 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있습니다. 관련법조항: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있습니다. 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 임대차계약을 체결하지 아니하도록 하는 행위 임대차계약의 체결을 방해하는 행위 임대차계약의 체결을 위한 교섭을 방해하는 행위 사례: A씨는 보증금 2천만원, 월세 1백만원의 상가건물..

임차인의 권리금 반환 요구, 임대인의 대응 방법 [내부링크]

임차인의 권리금 반환 요구, 임대인의 대응 방법 서론: 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수를 보호하고 있습니다. 그러나 임대인이 권리금 회수를 방해한 경우에도 임차인은 임대인에게 권리금을 직접 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 관련법조항: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있습니다. 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 임대차계약을 체결하지 아니하도록 하는 행위 임대차계약의 체결을 방해하는 행위 임대차계약의 체결을 위한 교섭을 방해하는 행위 사례: A씨는 상가건물의 임대인입니다. B씨..

권리금 중개보수, 계약 해제 시에도 지급해야 하나요? [내부링크]

권리금 중개보수, 계약 해제 시에도 지급해야 하나요? 서론: 권리금 중개보수는 권리금 거래에 대한 중개를 한 부동산중개업자에게 지급하는 수수료입니다. 권리금 중개보수는 일반적으로 권리금의 5~10% 수준으로 책정됩니다. 사례: A씨는 어린이집을 권리금 5천만원에 인수하기로 하고, 중개업자를 통해 신규 임차인 B씨를 소개받았습니다. 하지만 임대인이 월세를 100만원에서 150만원으로 인상하여, A씨와 B씨는 임대차 계약을 체결하지 못했습니다. 이에 따라 권리금 계약도 해제되었습니다. 질문: A씨는 중개업자에게 권리금 중개보수를 지급해야 할까요? 답변: A씨의 경우, 임대인의 월세 인상 요구로 인해 권리금 계약이 해제되었습니다. 따라서 A씨는 중개업자에게 권리금 중개보수를 지급할 필요가 없습니다. 추가 설명..

음식점 자리에 빨래방 계약 거절, 권리금 방해일까요? [내부링크]

음식점 자리에 빨래방 계약 거절, 권리금 방해일까요? 서론: 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수를 보호하고 있습니다. 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 해서는 안 됩니다. 관련법조항: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있습니다. 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 임대차계약을 체결하지 아니하도록 하는 행위 임대차계약의 체결을 방해하는 행위 임대차계약의 체결을 위한 교섭을 방해하는 행위 사례: 서울에 위치한 음식점을 운영하는 A씨는 4년 임대차기간이 만료되어 새 임차인을 구해 ..

임대인이 직접 쓰겠다고 나가라고 하면, 권리금은 받을 수 있을까요? [내부링크]

임대인이 직접 쓰겠다고 나가라고 하면, 권리금은 받을 수 있을까요? 서론: 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수를 보호하고 있습니다. 그러나 임대인이 직접 사용하겠다고 나가라고 하면, 임차인은 권리금을 받을 수 있을까요? 관련법조항: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있습니다. 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 임대차계약을 체결하지 아니하도록 하는 행위 임대차계약의 체결을 방해하는 행위 임대차계약의 체결을 위한 교섭을 방해하는 행위 사례: 서울에 위치한 음식점을 운영하는 A씨는 전 임차인에..

임차인의 월세 연체와 권리금 회수기회 보호 [내부링크]

임차인의 월세 연체와 권리금 회수기회 보호 서론: 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다. 다만, 임차인이 월차임을 3개월 이상 연체한 사실이 있었을 경우, 특별한 사정이 없다면 임차인은 권리금 회수기회 보호를 받을 수 없습니다. 관련법조항: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있습니다. 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 임대차계약을 체결하지 아니하도록 하는 행위 임대차계약의 체결을 방해하는 행위 임대차계약의 체결을 위한 교섭을 방해하는 행위 사례: 수유동의 상가 임대..

10년 만기 후 주인이 들어오는 경우의 권리금 보호 [내부링크]

10년 만기 후 주인이 들어오는 경우의 권리금 보호 서론: 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 하는 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 관련법조항: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있습니다. 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 임대차계약을 체결하지 아니하도록 하는 행위 임대차계약의 체결을 방해하는 행위 임대차계약의 체결을 위한 교섭을 방해하는 행위 사례: 금천구에서 편의점을 운영하는 임..

과도한 월세 인상과 권리금 회수 방해 [내부링크]

과도한 월세 인상과 권리금 회수 방해 서론: 상가임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 하는 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 관련법조항: 상가임대차보호법 제10조의4 제2항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있습니다. 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 임대차계약을 체결하지 아니하도록 하는 행위 임대차계약의 체결을 방해하는 행위 임대차계약의 체결을 위한 교섭을 방해하는 행위 사례: 네일샵을 운영하는 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전..

월세 연체와 권리금 회수기회 보호 [내부링크]

월세 연체와 권리금 회수기회 보호 서론: 상가임대차보호법 제10조의4는 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호하고 있습니다. 다만, 임차인이 월차임을 3개월분 이상 연체한 적이 있었다면 특별한 사유가 없는 한 권리금 회수기회 보호 적용을 받을 수 없습니다. 관련법조항: 상가임대차보호법 제10조의4 제2항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있습니다. 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 임대차계약을 체결하지 아니하도록 하는 행위 임대차계약의 체결을 방해하는 행위 임대차계약의 체결을 위한 교섭을 방해하는 행위 사례: 구로구 온수동에서 분..

권리금 포기 약정의 효력 [내부링크]

권리금 포기 약정의 효력 서론: 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다. 따라서, 임차인이 임대차 종료 시 권리금을 포기하기로 약정하는 것은 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없을 수 있습니다. 관련법조항: 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호하고 있습니다. 사례: A씨는 주택을 상가로 개조하여 임차인을 구했습니다. 임대차기간을 5년으로 하면서 임대료도 주변 시세보다 저렴하게 책정했습니다. 5년 전 계약 체결 시에 임대차 종료할 때 임차인이 권리금을 주장하지 않기로 약정했는데, 지금 와서 임차인이 원상복구는커녕 권리금을 달라고 하고 있습니다. 질문: 권리금 포기 약정이 유효한가요? 답변: 특별한 경우가 아니라면 임차인의 권리금 ..

권리금 수수한 양도인이 근처에서 다시 개업한 경우의 손해배상 청구 [내부링크]

권리금 수수한 양도인이 근처에서 다시 개업한 경우의 손해배상 청구 서론: 상가건물 임대차보호법은 영업을 양도한 경우 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종 영업을 하지 않아야 할 의무를 규정하고 있습니다. 양도인이 이러한 의무를 위반하여 근처에서 다시 영업을 개업한 경우, 양수인은 양도인을 상대로 영업금지가처분 신청과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 관련법조항: 상가건물 임대차보호법 제10조의2 제1항은 영업을 양도한 경우 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종 영업을 하지 않아야 할 의무를 규정하고 있습니다. 사례: A씨는 2016년 7월 부동산중개업자 박 모 씨에게 권리금 ..

경매로 인한 상가임대차 권리금 회수기회 보호 [내부링크]

경매로 인한 상가임대차 권리금 회수기회 보호 서론: 상가건물에 경매가 실행된 경우, 임차권은 소멸하지만 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다. 다만, 경매로 인한 상가임대차 권리금 회수기회 보호에 관한 내용은 관련법에서 규정하고 있지 않습니다. 관련법조항: 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임대차계약이 해지된 경우 임차인은 임대인에게 임차보증금을 반환받을 권리를 가지는 것으로 규정하고 있습니다. 사례: A씨는 2013년 9월 20일 서울시 소재 상가건물을 보증금 3천만원과 월차임 250만원(부가세 포함)에 임대차계약을 체결하고 사업자 등록을 마쳤습니다. 그런데 2014년 11월 20일에 저당권(3억원)을 설정한 후순위 저당권자가 경매를 실행하여 상가건물이 매각되었습니다...

전차인은 권리금 회수 기회를 보호받을 수 없나요? [내부링크]

전차인은 권리금 회수 기회를 보호받을 수 없나요? 서론: 상가건물 임대차보호법은 전대차 관계에 대하여 제한적으로만 적용되고 있습니다. 따라서, 전차인은 권리금 회수 기회에 대해서는 관련법으로 보호를 받을 수 없습니다. 관련법조항: 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다. 이 조항은 전대차 관계에는 적용되지 않습니다. 사례: A씨는 임대인의 동의를 받고 보증금 1천만원, 월차임 1백만원으로 2년간 전대차 계약을 체결 후 사업자등록을 했습니다. 계약 만료할 때 새로운 전차인을 구해서 권리금을 받고 전대인에게 전대차 계약을 요구했으나, 전대인이 이를 거절하고 점포를 비워달라는 해지 통고를 받았습니다. 질문: 전차인은 권리금 회수 기회를 보호받을 수 없나요? 답변: 네..

임대인의 과도한 임대료 요구로 권리금 회수 방해 [내부링크]

임대인의 과도한 임대료 요구로 권리금 회수 방해 서론: 상가임대차법은 임차인의 권리금 회수를 보호하고 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 됩니다. 관련법조항: 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 신규 임차인에게 요구할 수 있는 사항을 규정하고 있습니다. 이 조항에 따르면, 임대인은 신규 임차인에게 임대료 및 보증금을 요구할 수 있습니다. 사례: A씨는 보증금 1천만원, 월세 75만원으로 상가를 임차하여 영업을 하고 있습니다. A씨는 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선하였으나, 임대인이 보증금 2천만원, 월세 1백만원으로 임대조건을 변경하여 신규 임차인이 계약을 포기하였습니다. 질문: 임대인의 과도한 임대료 요구는 권리금 회수 방해로 볼 수 있습니까?..

임대인이 신규 임차인의 특정 업종을 거부할 수 있을까요? [내부링크]

서론: 상가임대차법은 임대인이 신규 임차인의 업종을 제한할 수 있는 권리를 인정하고 있습니다. 다만, 임대인의 업종 제한이 정당한 사유 없이 이루어진 경우, 임차인은 권리금 회수를 방해받은 것으로 보아 손해배상을 청구할 수 있습니다. 관련법조항: 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 신규 임차인에게 요구할 수 있는 사항을 규정하고 있습니다. 이 조항에 따르면, 임대인은 신규 임차인의 업종을 제한할 수 있는 권리를 인정받고 있습니다. 사례: A씨는 휴대폰 대리점을 운영하고 있습니다. A씨는 음식점을 운영하려는 B씨를 구해서 임대인에게 주선했습니다. 그러나 임대인은 음식점은 안 된다고 하며 계약을 거절했습니다. 질문: 임대인이 업종을 이유로 계약을 거절할 수 있습니까? 답변: 임대인은 임차인에게 신규 ..

임대인이 직접 사용한다고 하면서 권리금 회수를 방해할 때, 어떻게 해야 할까요? [내부링크]

임대인이 직접 사용한다고 하면서 권리금 회수를 방해할 때, 어떻게 해야 할까요? 서론: 상가임대차법은 임차인의 권리금 회수를 보호하기 위해 다양한 규정을 두고 있습니다. 임대인이 임대차 기간이 끝나면 본인 등이 직접 사용한다는 등 정당한 사유 없이 임차인의 신규 임대차계약 체결 요구를 거절할 수 없으며, 만약 임대인의 정당하지 못한 사유로 임차인이 권리금 회수에 손해가 발생한다면, 임대인은 임차인의 손해를 책임져야 합니다. 사례: 강남역에서 4년째 커피숍을 운영 중인 A씨는 임대차계약이 만료되면 본인 아들이 영업할 예정으로 재계약을 해줄 수 없다고 임대인에게 통보를 받았습니다. A씨는 기존에 권리금을 주고 들어왔고, 인테리어 비용과 영업비용 등을 많이 투자한 상태입니다. A씨는 권리금을 회수할 방법이 없..

임대료 증액 요구 거부 [내부링크]

임대료 증액 요구 거부 기존 임대차계약이 유효하므로, 임대인의 일방적인 임대료 증액 요구를 거부할 수 있습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조(임차인의 지위 승계) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 사례: 2016년 6월 종로에서 계약기간 2년으로 상가를 임차했는데 지난달 건물이 팔렸습니다. 임대차기간이 1년이나 남았는데 바뀐 임대인이 월세를 50% 인상한다고 통보해 왔습니다. 임대인은 지금 임대료 인상에 동의하지 않으면, 1년 후에 임대료를 100% 인상하거나 저를 내보낸다고 합니다. 월세를 올려줘야 하나요? 질문: 월세를 올려줘야 하나요? 답변: 사업자등록을 마친 대항력 있는 임차인과 임대인의 지위를 승계한 새 임대인과 사이에서 기존 임대차계약 내용은 그대로 유효합니다. 그래..

임차인의 합의 번복 [내부링크]

임차인의 합의 번복 임대차계약의 합의는 원칙적으로 유효하지만, 특별한 사유가 있는 경우는 재협의 또는 거부가 가능합니다. 관련 법조항: 민법 제626조(임대차의 종료) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구) 사례: 2016년 9월 송파구 먹자골목에서 보유하고 있는 상가에 대해 보증금 5천만원 월세 3백만원, 임대기간 1년으로 임차인을 구했습니다. 임차인과 임대차계약이 만료 2개월 앞두고 동일한 임대료에 1년 더 연장 합의하는 것으로 문자를 주고받았습니다. 그런데 임차인이 주변보다 월세가 과하다고 하면서 합의를 번복하고 월세를 감액해 달라고 합니다. 임대인은 합의를 번복한 임차인에게 월세를 감액해야 할 ..

보증금과 월세 동시 증액 청구 [내부링크]

보증금과 월세 동시 증액 청구 상가 임대차보호법상 상한 요율 이내라면 보증금과 월세를 동시에 증액 청구할 수 있습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구) 사례: 1년 전 제기동에서 보증금 5백만원 월세 85만원에 임차 기간 1년으로 임대차계약을 체결했습니다. 이번에 임대인이 보증금과 월세를 각각 5% 증액 요청하고 있습니다. 보증금과 월세를 동시에 인상할 수 있나요? 질문: 보증금과 월세를 동시에 인상할 수 있나요? 답변: 상가의 환산보증금이 일정 금액(서울 6억 1천만원) 이하일 때 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%를 초과하지 못합니다. 따라서, 귀하의 경우 보증금 5백만원의 5%인 25만원, 월세 85만원의 5%인 4만 2500원의 범위 내..

임대료 감액 청구 요청만 하면 되나요? [내부링크]

임대료 감액 청구 요청만 하면 되나요? 임대료가 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우, 임차인은 임대인에게 임대료 감액을 청구할 수 있습니다. 관련 법조항: 민법 제633조(차임의 감액) 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구) 사례: 신내동에서 보증금 2천만원 월세 200만원에 중화요리 전문점을 운영 중입니다. 임대차계약 체결하고 1년이 지났는데, 주변 비슷한 면적의 점포에 비교해 월세가 50만원이나 비쌉니다. 기대했던 것보다 상권이 형성되지 않아 매출이 좋지 않습니다. 시세에 맞게 조정할 방법이 없나요? 질문: 월세가 너무 비싸서 감액할 수 있을까요? 답변: 비록 임대료가 주변 시세보다 고액이더라도, 임대인과 임차인이 합의한 임대차..

임대인의 구두 합의 부정 [내부링크]

임대인의 구두 합의 부정 구두 합의는 원칙적으로 유효하지만, 임대인이 합의를 부정하는 경우 입증이 중요합니다. 관련 법조항: 민법 제626조(임대차의 종료) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구) 사례: 역삼동에서 보증금 8천만원 월세 6백만원에 미용실을 운영 중입니다. 지난달 2년의 임대차 만료일을 앞두고 임대인과 같은 조건으로 2년 더 연장하는 것으로 전화 통화했습니다. 그런데 임대인이 재계약하기로 한 적 없고 계약서를 새로 작성한 적도 없다면서, 점포를 비우든지 아니면 월세를 대폭 인상하겠다고 통보해 왔습니다. 월세를 인상해야 합니까? 질문: 임대인이 구두 합의를 부정하고 월세 증액을 요구합니다...

교통유발부담금 부담주체 [내부링크]

교통유발부담금 부담주체 교통유발부담금은 시설물의 소유자가 부담하는 것이 원칙입니다. 관련 법조항: 도시교통정비 촉진법 제28조(교통유발부담금) 사례: 송파구에서 부동산중개업을 운영하고 있습니다. 음식점을 운영하려는 임차인과 중개를 알선 중에 임대인이 교통유발부담금을 임차인이 부담한다는 조건의 특약을 요구합니다. 임대인은 식당을 이용하는 손님들이 많기 때문에 임차인의 부담이라고 하고, 임차인은 건물주차장이 유료인데 교통유발부담금까지 부담하는 것은 부당한 것이라고 하는데, 과연 누가 부담해야 합니까? 질문: 교통유발부담금은 누가 부담해야 합니까? 답변: 교통유발부담금은 시설물의 소유자가 부담하는 것이 원칙입니다. 도시교통정비 촉진법 제28조에서는 "시장은 도시교통정비지역에서 교통 혼잡의 원인이 되는 시설물의..

환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금 보호 [내부링크]

환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금 보호 환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금은 선순위 저당권이 없더라도 보호받을 수 있습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조(보증금의 보호) 상가건물임대차보호법 제5조(임차인의 대항력) 민법 제329조(저당권의 효력) 민법 제330조(저당권의 효력) 사례: 강남에서 커피숍을 운영하고자 점포를 물색 중입니다. 서울에서 환산보증금이 9억원 초과할 때 상가가 경매 진행되면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다고 아는데, 저당권이 없는 상가는 걱정 없다고 들었습니다. 맞는 말입니까? 질문: 환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금은 어떻게 보호받을 수 있나요? 답변: 네, 환산보증금 9억원 초과 상가건물 임대차보증금도 선순위 저당권이 없으면 보호받을 ..

임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우 임대인의 월세 공제 여부 [내부링크]

임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우 임대인의 월세 공제 여부 임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우에도 임대인은 밀린 월세를 공제할 수 있습니다. 관련 법조항: 민법 제629조(임차인의 차임지급의무) 민법 제631조(차임의 증감) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구) 사례: 동대문구에서 상가건물을 소유하고 임대업을 하고 있습니다. 일면식도 없는 사람으로부터 1층 임차인의 보증금에 대한 채권 양도를 받았으니 임대차 만료 시에 본인에게 보증금을 반환해 달라는 내용증명을 받았습니다. 그런데 임차인은 5개월째 월세가 밀렸고 영업이 지지부진하여 앞으로도 월세 받기가 쉽지 않아 보입니다. 앞으로 임대차보증금에서..

연체이자 12%의 유효성 [내부링크]

연체이자 12%의 유효성 연체이자 12%는 무효일 수도 있지만, 그 유효성은 구체적인 사정에 따라 판단됩니다. 관련 법조항: 민법 제629조(임차인의 차임지급의무) 민법 제631조(차임의 증감) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구) 사례: 2017년 5월 임대인이 작성한 계약서 양식에 따라 임대차 계약을 체결했습니다. 그런데 계약 내용 중 월차임 연체 시 12%의 연체료를 부과한다는 내용도 있고, 월세는 선급 지급하는 것으로 약정했습니다. 임대인이 계약서를 인쇄해 오고, 이의를 제기할 만한 분위기 아니라서 계약서에 날인했습니다. 이런 불공정한 약정은 무효 아닌가요? 질문: 연체이자 12%의 유효성은 ..

상가임대차보호법상 임대료 증액 상한 요율 [내부링크]

상가임대차보호법상 임대료 증액 상한 요율 상가임대차보호법상 임대료 증액 상한 요율은 연 5%입니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구) 상가건물임대차보호법 시행령 제4조(차임 증액의 상한) 사례: 2018년 8월이면 최초 임대차 계약 이후 3년 만기가 됩니다. 현재 보증금 3천만원 월세 160만원인데, 임대인이 입점 후 임대료를 한 번도 올린 적이 없다고 하면서 월세를 한꺼번에 30만원 인상해 달라고 합니다. 법적으로 임대인이 올릴 수 있는 상한이 있나요? 질문: 상가임대차보호법상 임대료 증액 상한 요율은 어떻게 되나요? 답변: 상가건물임대차보호법은 임대료의 증액 청구를 연 5%로 제한하고 있습니다. 또한, 임대차계약 또는 약정한 ..

전세를 월세로 전환하는 데 임대인의 일방적 요구는 유효한가? [내부링크]

전세를 월세로 전환하는 데 임대인의 일방적 요구는 유효한가? 전세를 월세로 전환하는 데 임대인의 일방적 요구는 유효하지 않습니다. 관련 법조항: 민법 제629조(임차인의 차임지급의무) 민법 제631조(차임의 증감) 사례: 보증금 3억원 2년 전세로 계약을 했습니다. 1년 지난 시점에 건물주가 바뀌면서 보증금 5천만원만 남기고 나머지는 월세로 돌리겠다고 합니다. 임대인은 월세 전환을 거절하면 법적으로 명도절차를 진행한다는 내용증명도 보내왔습니다. 질문: 전세를 월세로 전환하는 데 임대인의 일방적 요구는 유효한가요? 답변: 민법 제629조는 임차인은 약정된 차임을 지급할 의무가 있다고 규정하고 있습니다. 또한, 민법 제631조는 차임의 증감은 당사자 간의 합의에 의하여 이루어져야 한다고 규정하고 있습니다. ..

5% 초과 임대료 증액 약정의 효력 [내부링크]

5% 초과 임대료 증액 약정의 효력 5% 초과 임대료 증액 약정은 무효일 수 있지만, 그 약정의 효력은 구체적인 사정에 따라 다를 수 있습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구) 민법 제104조(권리행사의 자유) 민법 제105조(권리행사의 제한) 사례: 2016년 2월 20일 보증금 3천만원과 월차임 2백만원에 2년 계약을 하고, 2018년 2월에 월차임을 250만원으로 증액하여 재계약 하였습니다. 5%를 초과하여 지급한 차임을 돌려받을 수 있을까요? 질문: 5% 초과 임대료 증액 약정의 효력은 어떻게 될까요? 답변: 임대인과 임차인의 임대료 증액에 대한 약정은 사적자치의 원칙에 따라 유효하고 그 내용은 양당사자를 구속할 수 있습..

월세 연체액이 보증금을 초과해도 월세를 내야 하는지 [내부링크]

월세 연체액이 보증금을 초과해도 월세를 내야 하는지 월세 연체액이 보증금을 초과해도 임차인은 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임대차 기간 만료일까지 월세를 부담해야 합니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 상가건물임대차보호법 제10조의 8(임대차의 해지) 사례: 미용실을 운영 중인데, 영업이 부진하여 월세를 지급하지 못하고 있습니다. 임대차 기간 3년 중 아직 1년이 남아 있습니다. 다음 달이면 월세 연체액이 보증금을 초과해서, 임대차계약을 해지해도 반환받을 수 있는 보증금이 없습니다. 영업을 중지하고 가게를 비우면, 더는 월세를 지급하지 않아도 되나요? 질문: 월세 연체액이 보증금을 초과해도 월세를 내야 하나요? 답변: 네,..

월세 감액 청구 [내부링크]

월세 감액 청구 경제사정의 변동으로 인하여 월세 감액 청구가 가능할 수 있습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구) 사례: 사당동에서 전자 대리점을 운영하고 있습니다. 2016년 2월 20일에 임대차계약 체결했고, 임대인은 2018년 2월 20일 갱신 시에 월세 5% 인상을 요구합니다. 지금 대리점 매출이 떨어지고 경기가 안 좋아서 임대료를 올려줄 수 있는 상황이 아닙니다. 임대인에게 지금의 월세보다 내려 달라고 요구할 수 있는지요? 질문: 월세 감액을 청구할 수 있는지요? 답변: 네, 월세 감액을 청구할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제14조는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 ..

재계약 시 임대료 증액 한도 [내부링크]

재계약 시 임대료 증액 한도 재계약 시에도 임대료 증액 한도는 5%입니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 상가건물임대차보호법 시행령 제10조(임대료 증액의 상한) 사례: 2015년 6월 20일 아파트 단지 상가를 계약 기간 3년, 보증금 1천만원, 월차임 60만원으로 임차 후 영업 중입니다. 계약 기간 중 인상할 수 있는 한도가 5%라고 알고 있습니다. 계약 종료 후 재계약 시점인 2018년 6월 20일에는 5% 한도에 구애받지 않고 더 많이 올려달라고 할 수 있는 건가요? 질문: 재계약 시에도 임대료 증액 한도는 5%인가요? 답변: 네, 재계약 시에도 임대료 증액 한도는 5%입니다. 상가건물임대차보호법 시행령 제10조는 임대료 증액의 상한을 연간 5%로 규정하고 있습니다..

계약갱신요구의 방법 [내부링크]

계약갱신요구의 방법 계약갱신요구는 서면으로 해야 하지만, 형식은 자유롭습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 사례: 다음 달 말일이 임대차계약 만료일입니다. 임대인에게 계약 갱신 요구를 해야 한다고 들었는데 정해진 형식이 있습니까? 질문: 계약갱신요구를 어떻게 해야 합니까? 답변: 임차인의 계약갱신요구 행사의 형식과 방법은 정해진 바가 없습니다. 따라서, 임차인이 계약갱신요구를 했다고 입증할 수 있는 방법이라면 어떤 방법이라도 가능합니다. 일반적으로는 계약갱신요구한 내용을 포함한 내용증명 우편을 발송하거나 관련 내용에 관해 임대인과의 전화통화를 녹취하는 방법이 많이 사용됩니다. 내용증명 우편을 발송하는 경우, 계약갱신요구서를 작성하여 임대인의 주소지로 우편을 발송하면 됩니..

혜택을 많이 받은 임차인의 계약갱신요구권 [내부링크]

혜택을 많이 받은 임차인의 계약갱신요구권 임차인이 임대인에게 혜택을 많이 받았다 하더라도, 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 사례: 3년 전인 2016년 임차인을 들일 때, 5년 후 재건축 계획을 고지하면서 임대료를 주변보다 훨씬 저렴하게 책정했습니다. 그리고 임대차 계약 만료를 앞두고 임차인에게 명도를 요청했는데, 임차인은 상가임대차법의 계약갱신요구권 10년을 주장하면서 앞으로 7년 더 영업한다고 합니다. 임차인을 내보낼 수 없나요? 질문: 임차인을 내보낼 수 없나요? 답변: 아쉽지만, 임차인을 내보내기 어렵습니다. 임대인은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 ..

임대인의 재건축 요구에 대한 대응 [내부링크]

임대인의 재건축 요구에 대한 대응 임대인이 재건축을 이유로 명도 요구를 하더라도, 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 사례: 2016년 5월 마포에서 계약 기간 2년으로 상가를 임차해서 영업하던 중, 2017년 5월경 상가건물이 팔렸습니다. 바뀐 건물주는 건물을 재건축한다면서 2018년 5월 임대차 만료일 이후 점포를 비울 것을 요구합니다. 질문: 임대인이 재건축한다면 나가야 하나요? 답변: 아니요, 임대인이 재건축한다 하더라도 나가실 필요 없습니다. 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르..

문자메시지로 계약갱신 요구 [내부링크]

문자메시지로 계약갱신 요구 문자메시지로 계약갱신 요구를 하더라도 효력이 발생하지만, 추후 입증이 어려울 수 있으므로, 내용증명 우편 송부나 전화 녹취를 이용하는 것이 일반적입니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 사례: 두 달 후에 임대차 계약 1년 만기가 됩니다. 임대인에게 계약 갱신요구를 통해 계약을 연장하려고 하는데, 임대인에게 문자 메시지만 보내도 그 효력이 발생하나요? 질문: 문자메시지로 계약갱신 요구를 하면 효력이 발생하나요? 답변: 네, 문자메시지로 계약갱신 요구를 하더라도 효력이 발생합니다. 상가건물임대차보호법 제10조는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하..

환산보증금과 계약갱신요구권 [내부링크]

환산보증금과 계약갱신요구권 환산보증금이 일정 금액을 초과하더라도 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제2조(정의) 상가건물임대차보호법 제3조(적용 범위) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 사례: 보증금 2억원 월세 8백만원에 상가를 임차하고 있습니다. 영업을 시작한 지 2년 만에 상가건물이 팔려 임대인이 변경되었습니다. 환산보증금이 9억 초과하면 상가임대차법 보호 적용 제외라고 하는데, 임대인이 나가라고 하면 나가야 하나요? 질문: 임대인이 나가라고 하면 나가야 하나요? 답변: 아니요, 임대인이 나가라고 해도 나가실 필요 없습니다. 상가건물임대차보호법은 환산보증금의 다과에 따라 적용 범위가 다릅니다. 환산보증금이 일정 금액(서울 9억)을 초과하는 임대차의..

교회 임차인의 계약갱신요구권 [내부링크]

교회 임차인의 계약갱신요구권 교회는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 않으므로, 임대인은 계약갱신요구권을 거부할 수 있습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제2조(정의) 상가건물임대차보호법 제3조(적용 범위) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 사례: 상가 2층을 임차하여 교회를 운영 중입니다. 올해 2년째이며 신도 수도 상당히 늘어 안정화되고 있는데 임대인이 재계약을 거부하고 있습니다. ‘상가건물 임대차보호법’에 따라 10년 동안 임차할 수 있다고 들었는데, 임대인이 교회는 해당 안 된다고 하는데, 맞나요? 질문: 교회는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받나요? 답변: 아니요, 교회는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 않습니다. 상가건물 임대차보호법은 사업자등록을 신청하고 임차인이 ..

리모델링을 이유로 명도 요구에 대한 대응 [내부링크]

리모델링을 이유로 명도 요구에 대한 대응 임대인의 리모델링은 임대차계약 해지 사유가 될 수 없으므로, 임차인은 계약 종료 기간까지 영업할 수 있습니다. 또한, 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신) 사례: 2016년 6월 화곡동에서 보증금 3천만원 월세 150만원, 계약 기간 2년으로 임대차 계약을 체결하고, 2018년 12월 현재 자동 연장 중입니다. 최근 건물이 매매되어 새로운 임대인이 리모델링을 이유로 명도를 요구합니다. 질문: 새로운 임대인의 요구 대로 3개월 후 나가야 하나요? 답변: 아니요, 나가실 필요 없습니다. 임대인의 리모델링은 임대차계약 해지 사유가 될 수 없습니다. 따..

새 임차인에 대한 임대차기간 [내부링크]

새 임차인에 대한 임대차기간 임대인과 임차인은 임대차기간을 1년, 2년, 5년 등 협의해서 정할 수 있습니다. 다만, 임차인에게 불리한 내용은 상가임대차법에 따라 효력이 없습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제2조(정의) 상가건물임대차보호법 제3조(적용 범위) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 사례: 10년간 미용실을 운영한 후 새 임차인을 구해 권리금을 받아 나오려고 하는데, 임대인은 새 임차인에게 계약 기간을 1년만 주겠다고 합니다. 질문: 1) 일반적으로 2년씩 계약을 하는 것으로 알고 있는데, 1년 계약도 가능한 건가요? 2) 계약서에 ‘무조건 1년만 영업을 한다.’고 명시한 경우에도 임대차보호법으로 새 임차인이 10년을 주장 할 수 있나요? 답변: 일반적으로 임대차기간은 2..

상가임대차 보호기간 10년의 시작일 [내부링크]

상가임대차 보호기간 10년의 시작일 상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사할 수 있습니다. 따라서, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면, 임대차기간은 최초 임대차기간을 포함하여 10년까지 보호받을 수 있습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 사례: 3년 전 아버지가 돌아가시면서 어머니와 제가 상가건물을 유산으로 물려받았습니다. 그리고 어머니께서는 10년 넘게 영업 중인 임차인들과 새롭게 계약서를 작성했습니다. 최근 이 건물을 원하는 금액에 매도할 기회가 생겼는데, 매수인은 임차인들을 내보내는 조건을 제시했습니다. 그런데 임차인들은 상가임대차 법에 의해 계약서를 다시 쓴 날로부터 새롭게 10년간 보호받을 수 있다고..

임대차기간 1년, 만료일은 2017년 11월 18일? 11월 19일? [내부링크]

임대차기간 1년, 만료일은 2017년 11월 18일? 11월 19일? 임대차기간을 1년으로 약정할 때, 임대차만료일은 임대차종료일을 명기하지 않았더라도 임대차기간의 기산일로부터 1년이 되는 날의 전날입니다. 따라서, 사례의 경우 임대차만료일은 2017년 11월 18일입니다. 관련 법조항: 민법 제157조(기간의 기산일) 민법 제160조 제2항(기간의 만료) 사례: 2016년 10월 19일 임대차 계약을 체결하고 11월 19일 잔금 일에 입주하면서, 임대차기간은 임대차종료일을 명기하지 않고 1년(12개월)으로 약정하였습니다. 질문: 임대차만료일은 2017년 11월 19일인가요? 아니면 11월 18일인가요? 답변: 임대차기간의 기산일은 일반적으로 민법 제157조에 따라 해석합니다. 임대차 기간을 일, 주, ..

상가임대차, 건물 매매 후 재건축 명도 요구, 어떻게 대처해야 할까요? [내부링크]

상가임대차, 건물 매매 후 재건축 명도 요구, 어떻게 대처해야 할까요? 상가임대차법상 임차인은 최초의 임대차기간을 포함하여 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 건물 매매 후 재건축 명도 요구를 받은 경우, 임차인은 어떻게 대처해야 할까요? 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 상가건물임대차보호법 제2조(정의) 사례: 작년 11월 권리금을 지급하고 가게를 인수했습니다. 그런데 불과 1년도 채 지나지 않아 건물이 매매되었고, 새 임대인은 건물을 철거하고 재건축한다고 통보해 왔습니다. 새 임대인이 내년 5월까지 가게를 비울 것을 요구하는데 그냥 나가야 하나요? 질문: 건물 매매 후 재건축 명도 요구를 받은 경우, 어떻게 대처해야 할까요? 답변: 건물 매매 후 재건축 ..

상가임대차 계약갱신요구권, 재계약 후에도 그대로 유지? [내부링크]

상가임대차 계약갱신요구권, 재계약 후에도 그대로 유지? 상가임대차법상 임차인은 최초의 임대차기간을 포함하여 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 재계약을 하게 되면 새로운 10년의 계약갱신요구권이 발생하는지 궁금해하는 분들이 많습니다. 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 사례: 현 점포에 2016년 1월 처음 입점하여 문방구를 운영하는 임차인입니다. 2018년 12월까지 임대료 증감 없이 묵시적으로 임대차 계약이 갱신되었습니다. 그리고 바뀐 건물주와 2019년 1월에 월세를 인상하면서 계약서를 새로 작성하였습니다. 이때 임대차 계약을 다시 체결한 날부터 10년간 다시 보장받을 수 있는지요? 질문: 재계약을 하면 다시 5년이 보장됩니까? 답변: 아니요, 재계약을 ..

2기 차임연체 계약해지 특약의 효력 [내부링크]

2기 차임연체 계약해지 특약의 효력 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제11조 (차임연체와 해지) 사례: 임대료가 주변보다 고액인 데다 최근 영업도 부진하여 2개월 분의 월세를 연체하였습니다. 그리고 며칠 전 임대인으로부터 계약을 해지한다는 내용증명을 받았습니다. 계약 체결 당시에 임차인이 월세를 2개월 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 특약했습니다만, 정말 계약이 해지되는 건가요? 질문: 2기 차임연체 계약해지 특약의 효력이 있습니까? 답변: 아니요, 2기 차임연체 계약해지 특약의 효력이 없습니다. 상가건물임대차보호법 제11조에 따르면, 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 따라서, 임차인의 차임연체가 2기 미만인 경우, 임대인은 계약을 해지할..

임대인의 변경에 따른 임차인의 계약 해지 요청 [내부링크]

임대인의 변경에 따른 임차인의 계약 해지 요청 관련 법조항: 민법 제629조 (임대차의 해제) 상가건물임대차보호법 제10조 (계약갱신요구권) 사례: 강서구에서 음식점을 운영 중입니다. 임대차 만기일 아직 2년이 남아 있으나, 최근 경영 상태가 좋지 않아 임대인에게 계약 해지를 요청했으나 거절당했습니다. 그런데 최근 임차 중인 상가가 팔렸습니다. 임차물이 매매되면 임차인이 계약을 해지 할 수 있다고 들었습니다. 맞나요? 질문: 임대인이 바뀌면 임차인이 계약을 해지할 수 있습니까? 답변: 그렇습니다. 임대인이 바뀌면 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 민법 제629조에 따르면, 임대인은 임차인의 동의 없이 그 권리를 양도하는 경우 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 마찬가지로 임대인이 임차인의 동의 없이 ..

해약금의 산정 [내부링크]

해약금의 산정 관련 법조항: 민법 제554조 (계약의 해제와 손해배상) 사례: 송파구 마천동에 조그만 상가를 소유하고 있는데, 편의점을 운영하려는 임차인을 소개받았습니다. 공인중개사가 보증금 1천만원 월세 40만원으로 중재한 후, 임차인은 계약금 1백만원을 제 계좌로 송금했습니다. 며칠 후 본 계약을 체결하면서 준비한 자금이 넉넉지 않은 임차인 사정 때문에 보증금을 5백만원으로 조정하고 월세를 45만원으로 약정했고, 계약금은 이미 송금 받은 100만원으로 명시했습니다. 그런데 임차인이 개인 사정으로 계약을 해지하면서 보증금 5백만원에 대한 10%만이 해약금이 되므로 50만원은 돌려달라고 합니다. 질문: 해약금은 보증금의 10%가 맞습니까? 답변: 아니요, 해약금은 당사자 간에 약정한 금액으로 정해집니다...

가계약금 반환 청구권 [내부링크]

가계약금 반환 청구권 관련 법조항: 민법 제554조 (계약의 해제와 손해배상) 상가건물임대차보호법 제2조 (정의) 사례: 동생과 함께 커피숍을 운영하려고 점포를 알아보던 중 맘에 드는 상가가 있어, 며칠 뒤 정식 계약을 하기로 하고 우선 임대인 계좌로 가계약금 100만원을 송금했습니다. 그런데 커피숍을 운영할 수 없는 사정이 생겨 임대인에게 가계약금을 돌려달라고 했더니, 임대인이 돌려줄 수 없다고 거절합니다. 법적으로 돌려받을 수 없나요? 질문: 가계약금을 돌려받을 수 있습니까? 답변: 그렇습니다. 가계약금을 돌려받을 수 있습니다. 가계약금은 본계약 체결을 위한 예약금 성격의 금전입니다. 가계약금이 본계약의 중요 부분이 확정되지 않은 계약의 준비 단계에 지급된 것이라면, 가계약은 임대인과 임차인 사이에 ..

건물 매도 시 임대차계약 해지 약정의 효력 [내부링크]

건물 매도 시 임대차계약 해지 약정의 효력 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조 (계약갱신요구권) 사례: 2015년 2년 약정으로 임대차 계약을 체결했고 지금은 묵시적 갱신 중입니다. 계약 체결할 때 “건물 매매 시 임차인은 아무 조건 없이 계약을 해지하고 상가를 명도한다.”라고 특약을 하였습니다. 최근 임대인이 건물 매매를 시도하고 있는데 최초의 약정대로 건물이 매매되면 바로 나가야 하나요? 질문: 건물 매도 시 임대차계약 해지 약정의 효력이 있나요? 답변: 아니요, 건물 매도 시 임대차계약 해지 약정의 효력이 없습니다. 상가건물임대차보호법 제3조에 따르면, 임차인은 임대차기간이 만료되면 임대인의 동의 없이 10년의 범위에서 계약을 갱신할 수 있습니다. 따라서, 임대차계약서에 건물 매도 시 임대차계..

임차인의 계약 해지 요청 [내부링크]

임차인의 계약 해지 요청 관련 법조항: 민법 제629조 (임대차의 해제) 상가건물임대차보호법 제10조 (계약갱신요구권) 사례: 종로에서 2층 상가를 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. 임대인이 장기간 임차하면 임대료를 저렴하게 한다고 해서 5년으로 임대차계약을 체결했습니다. 1년 영업했는데 매출이 기대했던 것에 비교해 턱없이 모자라 매월 큰 적자를 보고 있습니다. 초기 시설 비용은 포기할 각오하고, 임대인에게 계약 해지 요청 했으나 임대인은 새로운 임차인은 맞춰놓고 나가라고 합니다. 새 임차인을 구하지 못하면 임대차 만료일까지 월세를 내야 합니까? 질문: 임대인이 계약 해지를 거절하면 어떻게 해야 합니까? 답변: 임차인이 계약 해지를 요청했는데 임대인이 거절하는 경우, 임차인은 다음과 같은 방법을 모색할..

임차인의 부속물매수청구권 [내부링크]

임차인의 부속물매수청구권 관련 법조항: 민법 제623조 (부속물매수청구권) 상가건물임대차보호법 제3조의2 (권리금 회수 기회 보호) 사례: 고시원 운영하고 있는 임차인입니다. 임대료는 보증금 1억원 월세 5백만원이며, 5년 전에 권리금 1억5천만원을 지급하고 입점했습니다. 임대인에게 재계약을 요청했으나, 임대인은 거절하면서 임대인의 딸이 이 시설물을 인수하여 고시원을 운영하려고 합니다. 재계약을 하지 못한다면 부속물매수청구권을 행사할 수 있는지요? 한다면 그 금액은 어떻게 산정 하나요? 질문: 부속물매수청구권을 행사할 수 있습니까? 답변: 네, 부속물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 민법 제623조에 따르면, 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 ..

임차인의 명도 거절 시 임대인의 임의점거 금지 [내부링크]

임차인의 명도 거절 시 임대인의 임의점거 금지 관련 법조항: 민법 제245조 (점유의 보호) 민사집행법 제271조 (강제집행의 신청) 민법 제103조 (선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위의 무효) 사례: 동대문시장 내 1층 상가에 단기임대 3개월(4월 3일부터 7월 3일까지) 및 임대료 450만원 선납으로 약정했습니다. 계약서에 ‘만기일에 명도하지 않으면 임대인이 임의로 상품과 집기 비품을 들어내도 임차인은 민·형사상 이의를 제기하지 않는다.’라는 조항을 삽입했습니다. 질문: 이 특약이 효력이 있습니까? 답변: 아니요, 이 특약은 효력이 없습니다. 민법 제245조에 따르면, 점유자는 타인의 점유를 방해하거나 침해하는 행위를 하지 못합니다. 따라서, 임대인은 임차인의 동의 없이 임차인의 점유를 침..

권리금 계약 해제 및 계약금 반환 [내부링크]

권리금 계약 해제 및 계약금 반환 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조의2 (권리금 회수 기회 보호) 사례: 치킨점을 인수하기로 하고 권리양수도 계약을 체결했습니다. 그런데 임대인이 월세를 현재 150만원에서 200만원으로 올려 달라고 해서 제가 그렇게는 못 한다고 했습니다. 그래서 현재 임차인에게 권리 계약금을 돌려달라고 했더니 못 돌려주겠다고 합니다. 권리계약서에는 해약하는 쪽에서 계약금을 포기해야 한다는 조항만 있습니다. 질문: 권리금 계약 해제 및 계약금 반환이 가능한가요? 답변: 네, 권리금 계약 해제 및 계약금 반환이 가능할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제3조의2에 따르면, 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호해야 합니다. 따라서, 임대인의 무리한 임대조건 변경 등 신규임차인의 ..

임차인의 계약 해지권 [내부링크]

임차인의 계약 해지권 관련 법조항: 민법 제629조 (임대차의 해제) 상가건물임대차보호법 제10조 (계약갱신요구권) 상가건물임대차보호법 제3조의2 (권리금 회수 기회 보호) 사례: 상가 임대차계약(보증금 1500만원 월세150만원) 만기일이 2016년 10월 31일입니다. 임차인은 2016년 10월 10일 임대인에게 계약 종료일인 31일에 보증금을 반환해 달라는 해지 통고를 하였으나, 임대인은 묵시적 갱신 상태이므로 3개월분 차임을 요구합니다. 질문: 임차인은 임대차만료일 직전에 계약을 해지할 수 있나요? 답변: 네, 임차인은 임대차만료일 직전에 계약을 해지할 수 있습니다. 주택임대차와 달리 상가임대차 묵시적 갱신의 경우, 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 조건..

묵시적 갱신 중 임대인의 계약 해지 [내부링크]

묵시적 갱신 중 임대인의 계약 해지 관련 법조항: 민법 제629조 (임대차의 해제) 상가건물임대차보호법 제10조 (계약갱신요구권) 상가건물임대차보호법 제3조의2 (권리금 회수 기회 보호) 사례: 2015년 6월 30일 역삼동에서 상가건물을 보증금 8000만 원, 월차임 900만 원에 2년 계약을 하고 사업자등록을 했습니다. 현재 묵시적 갱신 중인데, 임대인이 일방적으로 해지할 수 있습니까? 질문: 묵시적 갱신 중 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있습니까? 답변: 네, 묵시적 갱신 중 임대인은 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있습니다. 임대인이 계약 해지의 통고를 하면, 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 귀하의 경우, 환산보증금이 일정 금액(서울 9억)을..

상가건물 매매 시 임차인의 계약 해지권 [내부링크]

상가건물 매매 시 임차인의 계약 해지권 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조 (임차인의 범위) 상가건물임대차보호법 제4조 (대항력) 상가건물임대차보호법 제10조 (계약갱신요구권) 상가건물임대차보호법 제3조의2 (권리금 회수 기회 보호) 사례: 임대인이 건물을 매매했다고 하면서 새로운 임대인을 소개했습니다. 오늘 매매계약을 체결했고 다음 달에 잔금을 치른다고 합니다. 새 임대인이 잔금을 치르지도 않았으면서 이런저런 조건을 제시하고 있는데, 계약을 해지할 수도 있습니까? 질문: 상가건물 매매 시 임차인이 계약을 해지할 수 있습니까? 답변: 네, 상가건물 매매 시 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제3조에 따르면, 상가건물 임차인은 임대인 또는 그로부터 임차권을 승계한 자에 대하여 ..

묵시적 갱신 중 계약 해지 시 신규 임차인 주선 의무 여부 [내부링크]

묵시적 갱신 중 계약 해지 시 신규 임차인 주선 의무 여부 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제10조 (계약갱신요구권) 상가건물임대차보호법 제3조의2 (권리금 회수 기회 보호) 사례: 상가 2층을 2015년 1월 보증금 5천만원, 월세 3백만원에 임차하였고 지금은 묵시적 갱신 중입니다. 2017년 6월 말 임대인에게 임대차계약을 해지하겠다고 통보했는데, 임대인은 새로운 임차인을 데리고 오지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 새로운 임차인을 구해야 합니까? 질문: 묵시적 갱신 중 계약 해지 시 신규 임차인을 구해야 합니까? 답변: 아니요, 묵시적 갱신 중 계약 해지 시 신규 임차인을 구할 의무는 없습니다. 상가건물임대차보호법 제10조에 따르면, 임차인은 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 임..

임대차 종료 후 보증금 반환 청구 방법 [내부링크]

임대차 종료 후 보증금 반환 청구 방법 관련 법조항: 민법 제629조 (임대차의 해제) 상가건물임대차보호법 제10조 (계약갱신요구권) 상가건물임대차보호법 제3조의2 (권리금 회수 기회 보호) 사례: 2016년 6월 계약 기간 1년으로 상가 임대차계약을 체결했는데, 매출이 기대에 훨씬 못 미쳐 재계약하지 않기로 했습니다. 2017년 2월부터 임대인에게 임대차 끝나는 날(2017년 6월)에 보증금을 돌려달라고 요청했는데, 임대차 만료일이 지났음에도 임대인은 보증금을 주지 않고 있습니다. 질문: 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 어떻게 해야 합니까? 답변: 임대인이 임대차 만료일이 지났음에도 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 다음과 같은 방법으로 보증금을 반환받을 수 있습니다. 임대차보증금 반환 청..

상가 임대차에서의 임차권 양도 [내부링크]

상가 임대차에서의 임차권 양도 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조 (임차인의 범위) 상가건물임대차보호법 제10조 (계약갱신요구권) 상가건물임대차보호법 제3조의2 (권리금 회수 기회 보호) 사례: 임대차 기간 5년으로 계약을 체결하고, 현재는 4년째 학원을 운영하고 있습니다. 학원을 좋은 조건에 인수할 분이 생겼는데, 학원 양수도 하는데 임대인이 꼭 동의해야 합니까? 그렇지 않다면 제가 5년을 채워야 합니까? 질문: 임차권 양도시 임대인의 동의가 필요한지요? 답변: 네, 임차권 양도시 임대인의 동의가 필요합니다. 상가건물임대차보호법 제3조의2(권리금 회수 기회 보호)에 따르면, 임차인은 특별한 사유가 없는 한 임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 없습니다. 따라서, 귀하의 경우 임대인의 동의를 얻지..

24시간 이내에 상가 임대차 계약 해약 가능할까? [내부링크]

24시간 이내에 상가 임대차 계약 해약 가능할까? 관련 법조항: 민법 제629조 (임대차의 해제) 사례: 상가 임대차 계약을 체결하고 집에 와서 생각해 보니 성급히 결정한 것 같아서 계약을 해제하고 싶습니다. 아직 24시간이 지나지 않았기 때문에 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있다고 들었는데 맞나요? 질문: 24시간 이내에 상가 임대차 계약을 해약할 수 있습니까? 답변: 아니오, 24시간 이내에 상가 임대차 계약을 해약할 수는 없습니다. 민법 제629조에 따르면, 임대차 계약은 양 당사자의 합의가 있어야만 해약할 수 있습니다. 따라서, 상대방이 계약 해제에 동의하지 않는다면, 특별한 사유가 없는 한 일방적으로 계약을 해제하고 지급한 계약금을 반환받기 어렵습니다. 상대방이 계약 해제에 동의하지 않는..

연속하지 않은 차임 연체로 인한 계약 해지 [내부링크]

연속하지 않은 차임 연체로 인한 계약 해지 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제10조의8(차임연체에 의한 계약해지) 사례: 식당을 운영 중에 영업이 부진하여 2017년 1월, 3월, 5월에 월세를 임대인에게 지급하지 못했습니다. 며칠 전 임대인으로부터 해지 통보를 받았습니다. 저는 월세를 연체하지 않으려고 부단히 노력했고, 3회 연체하긴 했지만 연달아 밀리지도 않았는데 점포를 내주어야 하나요? 질문: 연속하지 않은 차임 연체에도 임대인이 계약을 해지할 수 있는지요? 답변: 네, 연속하지 않은 차임 연체에도 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의8에 따르면, 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인이 연속해서 연체하는 것..

사업자등록이 없는 경우 상가임대차법의 보호 [내부링크]

사업자등록이 없는 경우 상가임대차법의 보호 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조(임차인의 범위) 상가건물임대차보호법 제4조(임대인의 지위승계) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권) 사례: 신림동에서 보증금 5백만원 월세 50만원 점포에서 세탁소를 운영 중입니다. 올해 2년째 영업 중인데, 임대인이 건물 재건축한다고 하면서 재계약하지 않겠다고 합니다. 저는 사업자등록을 하지 않아 ‘상가건물 임대차보호법’의 보호를 받지 못한다고 하는데 그냥 쫓겨나야 합니까? 질문: 사업자등록이 없는 경우에도 상가임대차법의 보호를 받을 수 있는지요? 답변: 네, 사업자등록이 없는 경우에도 상가임대차법의 일부 보호를 받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물로써 영리 목적의 영업용으..

임차인의 위법건축물 설치 시 대처 방법 [내부링크]

임차인의 위법건축물 설치 시 대처 방법 관련 법조항: 건축법 제19조(허가대상 건축물) 건축법 제29조(허가의 절차) 건축법 제89조(이행강제금) 건축법 제92조(철거명령) 상가건물임대차보호법 제3조(임차인의 범위) 상가건물임대차보호법 제4조(임대인의 지위승계) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권) 상가건물임대차보호법 제32조(임대차보증금의 우선변제) 사례: 임차인이 상가 주차장을 불법 개조하여 음식점 영업장으로 사용하고 있습니다. 최근 관할 구청으로부터 위법건축물의 철거 시정 명령을 받았습니다. 그런데 임차인은 철거할 의사가 전혀 없습니다. 질문: 임대인은 어떻게 해야 합니까? 답변: 임대인은 다음과 같은 방법으로 대처할 수 있습니다. 임차인에게 위법건축물의 철거를 요구합니다. 임대인은 임차인이..

상가건물 임대차보호법상 우선변제권과 전대차 [내부링크]

상가건물 임대차보호법상 우선변제권과 전대차 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조(임차인의 범위) 상가건물임대차보호법 제4조(임대인의 지위승계) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권) 상가건물임대차보호법 제32조(임대차보증금의 우선변제) 사례: 음식점을 운영하려고 보증금 2천만원 월세 120만으로 임대차 계약을 체결하면서 계약금 2백만원을 지급했습니다. 그런데 영업할 수 없는 개인 사정이 생겨 임대인에게 양해를 구했더니 계약금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 만약 제가 동생에게 전대하고, 동생이 사업자등록을 마치고 확정일자를 받으면 우선변제권을 행사할 수 있는지요? 질문: 상가건물 임대차보호법상 우선변제권을 유지하기 위해 동생에게 전대하는 경우, 동생이 사업자등록을 해야 하는지요? 답변: 네, 동생이..

상가건물 임대차보호법 우선변제권 적용을 받지 못하는 경우 보증금 보호 방법 [내부링크]

상가건물 임대차보호법 우선변제권 적용을 받지 못하는 경우 보증금 보호 방법 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조(임차인의 범위) 상가건물임대차보호법 제4조(임대인의 지위승계) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권) 상가건물임대차보호법 제32조(임대차보증금의 우선변제) 사례: 환산보증금이 6억 1천만원을 초과하는 상가건물에 임차하려고 합니다. 해당 상가건물에는 근저당설정 금액도 많고 여러 임차인이 있습니다. 보증금에 대해 안전장치를 걸어 둘 만한 다른 방법이 없을까요? 만약 경매에 넘어가면 어떻게 해야 할까요? 질문: 상가건물 임대차보호법 우선변제권을 받지 못하는 경우 보증금을 보호받는 방법은 무엇인가요? 답변: 상가건물 임대차보호법상 우선변제권을 받지 못하는 경우, 임차인은 다음과 같은 방법으로..

상가 임대차 계약의 명의변경 시 주의할 점 [내부링크]

상가 임대차 계약의 명의변경 시 주의할 점 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조(임차인의 범위) 상가건물임대차보호법 제4조(임대인의 지위승계) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권) 사례: 2017년 7월 최초 계약일로부터 5년이 되는 상가의 임대인입니다. 얼마 전 임차인에게서 전화가 와서 부부가 이혼할 예정인데, 실질적으로 운영 예정인 부인 이름으로 임대차 계약서를 다시 써 달라고 합니다. 특별히 주의해야 할 부분이 있나요? 질문: 상가 임대차 계약의 명의변경 시 주의해야 할 점은 무엇인가요? 답변: 상가 임대차 계약의 명의변경은 임대차계약의 당사자 중 한 명이 계약상 지위를 다른 사람에게 양도하는 것을 말합니다. 상가 임대차 보호법에서는 임차인의 범위를 "건물의 전부 또는 일부를 임차하여 사..

신축 상가건물에 임차인이 불법증축하면 누구 책임인가요? [내부링크]

신축 상가건물에 임차인이 불법증축하면 누구 책임인가요? 관련 법조항: 건축법 제19조(허가대상 건축물) 건축법 제29조(허가의 절차) 건축법 제89조(이행강제금) 건축법 제92조(철거명령) 사례: 3개월 전 사용 승인받아 상가임대를 놓은 임대인입니다. 상가 3칸에 공동화장실로 구성되어있는데, 상가 1칸 임대차 계약 체결 당시 임차인이 카페를 하고자 하는데 내부가 아닌 외부에 화장실을 설치한다고 하여 허락을 하였고, 문제가 발생하면 철거 등 법적 책임은 임차인이지는 것으로 구두로 합의했습니다. 그런데 만약 이행강제금이 나오거나 철거 명령이 떨어진다면, 임대인은 어떻게 조처를 해야 하는지요? 질문: 신축 상가건물에 임차인이 불법증축을 하면 누구의 책임인가요? 답변: 임차인이 계약 체결 시 아무 말이 없다가,..

전차인, 계약갱신요구권이 있을까? [내부링크]

전차인, 계약갱신요구권이 있을까? 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권) 사례: 동물병원에 shop in shop으로 개인사업자 등록을 하고 입점한 지 1년이 돼갑니다. 임차인인 동물병원 원장과 전대차 계약서를 썼으며 건물주 동의도 받았습니다. 그런데 원장이 성격 차이를 이유로 나갈 것을 요구하고 있습니다. 전차인에게는 계약갱신요구권이 없는지요? 질문: 전차인도 계약갱신요구권이 있을까요? 답변: 네, 전차인도 계약갱신요구권이 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권) 제1항에 따르면, 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임차인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 경우, 전대차 계약은 상가건물임대차보호법의 적..

외국인도 상가건물에 전세권 설정할 수 있나요? [내부링크]

외국인도 상가건물에 전세권 설정할 수 있나요? 관련 법조항: 부동산등기법 제49조(등록번호의 부여절차) 출입국관리법 제10조(외국인등록) 사례: 상가건물을 임대차하여 무역업을 준비 중인 중국인입니다. 외국인도 상가건물에 전세권을 설정할 수 있나요? 질문: 외국인도 상가건물에 전세권을 설정할 수 있나요? 답변: 네, 외국인도 상가건물에 전세권을 설정할 수 있습니다. 외국인은 출입국관리법에 의한 외국인등록을 하고, 출입국관리사무소에서 부동산 등기용 등록번호를 부여받음으로써 전세권자가 될 수 있습니다. 전세권설정 등기 절차는 내국인과 동일하며, 다만, 외국인은 주민등록초본 발급이 안 되기 때문에 이를 증명할 수 있는 서류로 외국인등록사실증명서를 출입국관리사무소 또는 관할관청 민원여권과에서 발급받아 첨부하시면 ..

법인 건물 직원과 계약 체결 시 확인 서류 [내부링크]

법인 건물 직원과 계약 체결 시 확인 서류 관련 법조항: 상법 제34조(대표권의 대리) 사례: 법인 소유의 상가를 임차하려고 합니다. 법인의 대표자가 아닌 법인 소속 직원과 계약을 체결하게 되면 확인해야 할 서류는 어떤 것이 있나요? 질문: 법인 건물 직원과 계약 체결 시 확인해야 할 서류는 무엇인가요? 답변: 법인 건물 직원과 계약을 체결할 때는 다음과 같은 서류를 확인해야 합니다. 법인등기부등본: 법인의 존재와 권한을 확인하기 위한 서류입니다. 법인 인감증명서: 법인의 대표자 또는 법인 직원이 법인의 명함으로 사용할 수 있는 인감증명서입니다. 사용인감계: 법인 직원이 사용인감을 사용하는 경우, 법인 대표자의 인감도장과 사용인감 도장을 대조하여 확인할 수 있는 서류입니다. 직원의 신분증: 직원의 신분을..

임대차계약 체결 시점에 따라 대항력이 없을 수 있을까요? [내부링크]

임대차계약 체결 시점에 따라 대항력이 없을 수 있을까요? 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등) 사례: 2014년 12월 31일 영등포에서 상가건물을 보증금 8천만원과 월차임 6백만원에 5년간으로 계약을 하고 사업자등록을 하였습니다. 그런데 2018년 3월 1일에 건물이 매매되어 양수인으로부터 건물을 명도해 달라는 해지 통고를 받았습니다. 임대차 계약기간 등이 건물 양수인에게 승계되지 않나요? 질문: 임대차계약 체결 시점에 따라 대항력이 없을 수 있을까요? 답변: 네, 임대차계약 체결 시점에 따라 대항력이 없을 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항에 따르면, 임차인은 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 갖습니다. 대항력을 갖춘..

어린이집은 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 없을까요? [내부링크]

어린이집은 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 없을까요? 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제2조(정의) 사례: 아파트 단지 내에서 어린이집을 위탁받아 운영하고 있습니다. 사업자등록을 하지 않고 고유번호를 발급받은 비영리법인입니다. 임대차 만료일이 다가오면서 임대인이 재계약 시에는 월세를 450만원으로 증액해 달라고 요구하고 있습니다. 어린이집은 상가임대차법에서 규정한 임대료 증액 상한선(5%)을 적용받을 수 없을까요? 질문: 어린이집은 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 없을까요? 답변: 네, 어린이집은 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조(정의)에 따르면, "사업자등록 대상이 되는 건물로서 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차"를 말합니다. 따라서, 사..

공장도 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 있을까요? [내부링크]

공장도 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 있을까요? 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제2조(정의) 상가건물임대차보호법 제3조(대항력) 사례: 2017년 6월 30일 서울시 소재 상가건물을 보증금 5천만원과 월차임 3백만원에 공장 용도로 임대차하였습니다. 임차인은 제조업으로 사업자등록을 하였고, 공장의 주된 부분을 제조업에 사용하고 있습니다. 임차인은 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 있는지 문의합니다. 질문: 공장도 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 있습니까? 답변: 네, 공장도 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조(정의)에 따르면, "사업자등록 대상이 되는 건물로서 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차"를 말합니다. 따라서, 사업자등록을 마친 임차..

전차인도 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 있을까요? [내부링크]

전차인도 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 있을까요? 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조(대항력) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권) 상가건물임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등) 사례: 임차인과 전대차 계약을 체결한 전차인이 있습니다. 임차인과 전차인 모두 임대인의 동의를 받았고, 전차인은 사업자등록을 신청했습니다. 전차인은 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 있는지 문의합니다. 질문: 전차인은 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 있습니까? 답변: 네, 전차인은 상가건물 임대차보호법을 일부 적용받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조에 따르면, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 대항력이 있는 임차인은 ..

최우선변제권으로 보증금 보호받을 수 있을까요? [내부링크]

최우선변제권으로 보증금 보호받을 수 있을까요? 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호) 사례: 관악구에서 보증금 1천만원, 월세 70만원에 식당을 운영 중인 임차인이 있습니다. 임차인은 상가건물이 경매될 경우 보증금 6천5백만원 이하일 때는 소액 임차인으로 최우선 변제를 받을 수 있다고 하는데, 본인의 경우 보증금이 1천만원으로 최우선 변제권을 받을 수 있는지 문의합니다. 질문: 보증금 1천만원, 월세 70만원일 때 최우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 있습니까? 답변: 아니요, 보증금 1천만원, 월세 70만원일 때 최우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 없습니다. 상가건물임대차보호법 제14조에 따르면, 소액 임차인은 환산보증금이 6천5백만원 이하일 때 최우선 변제권을 받을 수..

확정일자 받으면 보증금 안전할까요? [내부링크]

확정일자 받으면 보증금 안전할까요? 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조(대항력) 상가건물임대차보호법 제8조(우선변제권) 사례: 보증금 5천만원, 월세 100만원에 식당을 임대차할 계획인 임차인이 있습니다. 이 상가의 등기부등본에 근저당이 2억원 설정되어 있습니다. 임차인은 보증금이 걱정되어 확정일자를 받으면 보증금을 안전하게 보호받을 수 있는지 문의합니다. 질문: 확정일자를 받으면 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니까? 답변: 네, 확정일자를 받으면 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제3조에 따르면, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 대항력이 있는 임차인은 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도 임대차 관계를 ..

대항력을 가질 때는 경매 매수인에게 보증금 청구 가능할까요? [내부링크]

대항력을 가질 때는 경매 매수인에게 보증금 청구 가능할까요? 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조(대항력) 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권) 사례: 2013년 12월에 사업자등록을 신청하고 식당을 운영 중인 임차인이 있습니다. 임차인은 건물을 임차할 당시에 근저당 설정 등이 없었으며, 최근 이 건물이 경매로 넘어갔습니다. 임차인은 임대차 만료일까지 영업하고 임대차 기간이 만료할 때 경매 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있을까요? 질문: 임차인은 경매 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있을까요? 답변: 네, 임차인은 경매 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제3조에 따르면, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 대..

근생건물 임대차 계약갱신요구권 행사 가능 여부 [내부링크]

근생건물 임대차 계약갱신요구권 행사 가능 여부 관련 법조항: 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신요구권) 사례: 임대인은 2022년 12월 31일 2년 계약으로 근생건물을 임대하였습니다. 임대인은 건물 매도 시 명도 문제로 인해 연장 계약을 하지 않고 비워주길 희망합니다. 질문: 임대인은 3개월 전에 묵시적 갱신을 거절하고 명도를 요구할 수 있습니까? 아니면 임차인이 무조건 계약갱신 요구권을 행사하면 10년 동안 임차해야 합니까? 또한 임대료를 현재 임대료의 연 5% 이내에서만 상향 조정할 수 있습니까? 답변: 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면, 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다..

공장매매시 누락된 토지 소유권이전 청구 소송 가능할까? [내부링크]

공장매매시 누락된 토지 소유권이전 청구 소송 가능할까? 관련 법조항: 민법 제544조(매도인의 담보책임) 민법 제562조(매도인의 채무의 범위) 부동산등기법 제49조(소유권이전등기의 청구) 사례: 공장건물과 공장용지 2필지가 있는 상황에서, 공장건물이 있는 주필지만 매매계약을 체결하고, 나머지 1필지를 누락한 경우, 매수인은 누락된 토지에 대한 소유권이전등기 청구 소송을 할 수 있을까요? 질문: 매수인은 공장건물 전부를 매수했다는 이유로 누락된 토지를 무상으로 이전해 달라고 요구하고 있습니다. 반면, 매도인은 유상으로 이전해야 한다고 주장하고 있습니다. 이 경우, 매수인은 어떻게 해결해야 할까요? 답변: 이 사례는 주필지에 대한 매매계약이 나머지 필지에 대한 매매계약도 포함하고 있는지 여부에 따라 달라집..

주택 임차 벽지 곰팡이 수리 의무는? [내부링크]

주택 임차 벽지 곰팡이 수리 의무는? 주택 임차 중 벽지에 곰팡이가 생겼다면 누가 수리해야 할까요? 결론부터 말씀드리면, 일반적인 사용 중 곰팡이가 생겼다면 이는 임차인이 수리할 의무가 없습니다. 임대차법 제31조는 임대인이 임차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 규정하고 있습니다. 즉, 임대인은 임차인이 목적물을 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 하며 수리가 필요하면 수리를 해주어야 합니다. 따라서 임차인이 특별한 사정 없이 일반적인 방법으로 주택을 사용하였는데, 벽지에 곰팡이가 생겼다면 이는 임차목적물 자체에 문제가 있는 것이어서 임차인이 이를 수리해 줄 의무가 없습니다. 그러나 임차인이 특별하게 사용하다가 벽지에 곰팡이가 생겼다면 이는 임차인에게 과실이 있어..

무릎 통증이 있을 때 하면 망하는 운동 5가지 [내부링크]

무플통증, 무릎은 우리 몸에서 가장 큰 관절로, 하중을 많이 받는 부위입니다. 무릎이 아프면 일상생활에도 불편함을 느끼고, 심한 경우 보행이나 운동이 어려워질 수 있습니다. 무릎 통증을 완화하기 위해서는 적절한 운동이 도움이 될 수 있습니다. 하지만 무턱대고 무릎에 무리를 주는 운동을 하면 오히려 통증을 악화시킬 수 있습니다. 무릎 통증이 있을 때 하면 망하는 운동 5가지 스쿼트 근육에 무리가 가서 통증을 악화시킬 수 있습니다. 스쿼트는 무릎을 굽히는 동작으로, 무릎 주변 근육에 큰 힘이 가해집니다. 무릎 통증이 있는 경우 무리하게 스쿼트를 하면 근육에 무리가 가서 통증을 악화시킬 수 있습니다. 연골에 손상을 줄 수 있습니다. 스쿼트는 무릎에 큰 충격을 가하는 운동입니다. 무릎 통증이 있는 경우 무리하게..

다이어트 중일 때 꼭 섭취해야 할 5가지 슈퍼푸드와 그 특징 [내부링크]

다이어트 중일 때 꼭 섭취해야 할 5가지 슈퍼푸드와 그 특징 다이어트는 단순히 체중 감량을 넘어 건강한 생활 습관을 만드는 과정입니다. 이러한 과정에서 식사는 중요한 부분을 차지합니다. 그래서 오늘은 다이어트 중에 꼭 섭취해야 할 5가지 슈퍼푸드와 그 특징에 대해 알아보겠습니다. 1.닭 가슴살 닭 가슴살은 다이어트 음식의 대표주자입니다. 그 이유는 단백질이 풍부하고, 지방이 적기 때문입니다. 단백질은 근육을 유지하고 증가시키는 데 필요하며, 포만감을 유지하는 데에도 도움을 줍니다. 이러한 특징 덕분에 닭 가슴살은 적은 칼로리로 포만감을 느낄 수 있게 해주어 다이어트에 이상적인 음식입니다. 2.달걀 달걀은 다이어트 중에 꼭 포함해야 하는 음식 중 하나입니다. 달걀은 단백질이 풍부하며, 필수 아미노산을 모두..

무릎 아플 때 좋은 음식 5가지 [내부링크]

무릎 아플 때 좋은 음식 5가지 무릎 아플 때 무릎 통증, 이게 참 고민이죠? 일상생활에서 불편함을 주는 무릎 통증, 그래서 준비했습니다. 무릎 통증을 완화시키는데 도움을 줄 '맛있는 음식 5가지'! 함께 알아볼까요? 1. 오메가-3 지방산이 많아요 염증을 줄이는 데 탁월한 오메가-3 지방산이 많이 든 음식을 먹어보세요. 연어, 참치, 고등어 같은 생선류나 아마씨, 월넛, 치아씨 등이 좋습니다. 이런 음식들을 먹으면 관절염으로 인한 무릎 통증이 줄어들 수 있어요. 염증 감소 효과 오메가-3 지방산은 우리 몸의 염증 반응을 줄이는 데 도움을 줍니다. 이는 관절염, 심장병, 뇌졸중 등 다양한 만성 질환의 위험을 줄일 수 있습니다. 특히, 류마티스 관절염 같은 염증성 질환의 증상 완화에 효과적이라고 알려져 있..

강남사무실임대 모르면 폭망 하는 10가지 팁 [내부링크]

강남사무실임대 모르면 폭망 하는 10가지 팁 강남지역에서 사무실 임대는 기업들에게 매우 중요한 결정입니다. 이 도심지에서 사무실을 선택할 때는 다양한 측면을 고려해야 합니다. 입주 일정, 임대료, 주차 시설, 공간 크기 등 여러 요소가 고려되어야 하며, 이러한 결정들은 기업의 성공에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 강남의 사무실 임대 시장은 복잡하고 다양한 선택지로 가득차 있습니다. 이에 따라 어떤 공간이 기업의 최선의 선택이 될 것인지 신중하게 결정해야 합니다. 1. 강남사무실임대 입주 날짜 기준 1달 전부터 구한다. 가끔 사무실을 급하게 구하시거나 6개월 뒤, 심하게는 1년 뒤에 입주 예정이라고 하는 고객님들도 있습니다. 너무 급하게 구하게 되면 공실 위주로 볼 수밖에 없다 보니 좋은 매물을 안..

사무실 잘 고르는 법 [내부링크]

사무실 잘 고르는 법 예산, 입주시기, 위치, 주변환경, 인테리어, 주차등등 모든 조건을 완벽하게 갖춘 100점짜리 사무실이 아닌 2~3개 정도의 우선순위 위주로 70~80점짜리 사무실을 찾는게 가장 중요합니다. 싸고 좋은 매물은 없습니다. 한명당 몇평정도 공간이 필요한가요? 일반적으로 룸없이 사용한다는 조건으로 1명당 2평정도를 생각하시면 이해하기 좋습니다. 룸의 크기나 용도에 따라 룸2개 추가할 시 10평~15평정도 추가 하시면 됩니다.

강남 필라테스 임대 매물이 역삼동에 나왔어요 [내부링크]

강남 필라테스 임대 매물이 역삼동에 나왔어요 이번에 소개해드리는 매물은 강남 역삼동에 위치하고 있는 필라테스 임대 현장입니다. 인테리어 컨디션 아주 양호하고 시설물 또한 최상급 컨디션을 자랑하고 있습니다. 큰룸과 작은룸, 휴계실등등 각종 부대시설이 완벽하네요. 강남 필라테스 임대 매물은 어느 지역에 있나요? 강남 필라테스 임대 현장은 역삼동입니다. 정확한 위치는 세브란스 사거리 인근으로 도곡렉슬등 대단지 아파트들을 배후로 삼고 있어서 마케팅만 잘하셔도 안정적인 수입을 창출 할 수 있을것으로 보입니다. 강남 필라테스 임대 내부구조는? 내부는 인포테스크가 있고 큰룸1개와 작은룸2개, 창고, 휴계실등이 마련되어있으며, 외부로는 남녀 구분된 화장실이 있습니다. 내부 인테리어 컨디션이 아주 훌륭하여, 시설물을 그..

청담동 사옥임대 높은 층고 6미터가 나와? [내부링크]

청담동 사옥임대 높은 층고 6미터가 나와? 이번에 소개해드리는 매물은 청담동 사옥임대 입니다. 청담공원블럭에 위치하고 있는 본 매물은 주변 사옥임대 매물중에서도 가장 특별한 매력을 가지고 있습니다. 반지하~지상3층까지 총4개층으로 이루어진 본 사옥임대 매물은 여러 장점을 보유하고 있습니다. 청담동 사옥임대 주변환경은 어때요? 청담동 사옥임대 매물의 환경은 주변에 청담공원이 위치하고 있습니다. 근처에 공원이 있다보니 점심식사 후 가볍게 산책을 하며 업무에서 쌓였던 피로나 스트레스를 해소하기 좋습니다. 또한 근처에는 호텔도 있어서 외국에서 방문하셔야 하는 고객분이 계시다면 이곳으로 안내해드리는 것도 방법이 될 것 같습니다. 청담동 사옥임대 내부 구조 알려주세요 본 매물은 반지하~지상3층까지 총 4개층으로 이..

서초동 사옥임대 남부터미널역 도보1분 초역세권 [내부링크]

서초동 사옥임대 남부터미널역 도보1분 초역세권 서초동 사옥임대 매물 위치 및 외관 서울특별시 서초구 서초중앙로6길 5에 위치한 남부터미널역 초역세권의 신축 빌딩 통임대 매물은 귀하의 비즈니스에 최적화된 선택입니다. 이 매물은 외관과 내부가 1년 미만으로 깔끔한 신축 빌딩으로, 현대적이고 세련된 디자인으로 손님들을 맞이할 수 있습니다. 서초동 사옥임대 시설 및 특징 이 빌딩은 지하철역과 도보 1분 거리에 위치해 편리한 교통 접근성을 자랑합니다. 주차는 필로티 주차장 구조로 미니 매장과 인포메이션으로 활용 가능하며, 자주식 주차로 차종 제한이 없습니다. 건물 내부는 지하 1층부터 상위 층까지 약 4.7m의 높은 층고와 각 층마다 소형 테라스 및 루프탑 공간이 마련되어 있어 업무 환경을 더욱 편리하게 만들어 ..

역삼동 사옥임대 풀 리모델링으로 새것처럼.. [내부링크]

역삼동 사옥임대 풀 리모델링으로 새것처럼.. 안녕하세요! 오늘 소개해 드릴 매물은 강남 언주역 역세권에 위치한 최상의 사무실입니다. 이 매물은 대규모 리모델링이 완료된 신축급 건물로, 보증금 3억, 월 임대료 2,000만원, 관리비는 자체관리로 제공됩니다. 이 외에도 여러 가지 혜택과 편의시설이 포함된 최고의 옵션을 제공합니다. 역삼동 사옥임대 기본정보 알려줘요 이 사무실은 23년 3월에 대규모 대수선 신축급 리모델링이 완료된 최신 시설을 자랑합니다. 언주역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나며, 주변에는 다양한 편의시설이 위치해 있습니다. 역삼동 사옥임대 구조는 어때요? 내부는 노출천정과 층당 천정형 시스템 냉난방기, 바닥난방 등의 최신 시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 층당 내부 인테리어는 동일하..

반포동 사옥임대 신축급 리모델링 완료 [내부링크]

반포동 사옥임대 신축급 리모델링 완료 안녕하세요! 오늘 소개해 드릴 서초 반포동 사옥통임대 매물은 강남 서초 지역에서 월세 가성비가 최상인 사옥 중 하나입니다. 23년 대수선 리모델링을 거친 이 사옥은 월세 1,700만원으로 합리적인 금액에 입주 가능합니다. 특히 입지는 신논현역 도보 8분 거리로, 조용한 주택가에 위치하면서도 강남 인프라 권 내에 있는 최상의 위치를 자랑합니다. 반포동 사옥임대 입지 소개 이 사옥은 신논현역 도보 8분 거리에 자리하고 있습니다. 주변은 조용한 주택가이며, 신논현역 역세권에 위치하여 맛집, 회식 장소, 편의 시설들을 편리하게 이용할 수 있습니다. 반포동 사옥임대 건물 외관 이 사옥은 2023년 7월에 대수선 리모델링을 마치고 새롭게 준공되었습니다. 롱브릭 외장재를 사용하여..

선정릉역 사무실임대 대로변 최상급 컨디션 [내부링크]

선정릉역 사무실임대 대로변 최상급 컨디션 이번에 소개해드리는 매물은 선정릉역 인근의 멋진 사무실입니다. 신축급 빌딩으로 최상급의 컨디션을 자랑하고 있으며, 주변에서도 눈에 띄는 외관으로 랜드마크빌딩 역할을 담당하고 있습니다. 정남향 밝은 사무실에서 기분좋게 업무 보세요. 선정릉역 사무실임대 매물의 주변 환경은 어때요? 선정릉역 사무실임대 매물은 대로변에 위치하고 있습니다. 게다가 9호선이 개통된 이래 수많은 빌딩들이 새로 들어서고 인프라가 구축되다보니 강남권 다른 지역들에 비해 뒤쳐지는 부분없이 아주 편리한 교통, 금융, 여가시설등이 밀집하고 있습니다. 주변에는 식당가가 있어서 직원들 점심 걱정도 없다고 하겠습니다. 선정릉역 사무실임대 내부구조는 어떤가요? 본 사무실은 실43평으로 40평대 매물을 찾고 ..

논현동 사옥임대 신논현역 도보3분 초역세권 [내부링크]

논현동 사옥임대 신논현역 도보3분 초역세권 이번에 소개해드리는 매물은 논현동에 위치한 사옥임대 매물입니다. 신논현역 도보2분거리의 초역세권으로 아주 많은 장점을 가진 사옥임대 매물입니다. 필로티주차에 테라스, 지하없이 지상층만 온전히 사용하기 좋은 귀한 매물입니다. 논현동 사옥임대 특징은 무엇인가요? 본 매물은 일반적인 사옥과는 결이 다르다고 할 수 있습니다. 한마디로 말해 겉멋이 들지 않아 단정한 모습을 가진 사옥이라 소개하고 싶습니다. 특히, 지하가 없다는 점을 장점으로 말씀드리겠습니다. 대부분의 업무시설로 임대를 원하는 업체중에서 지하가 필요한 업종은 거의 없는것 같습니다. 해서, 사옥통임대를 하셔서 지하는 방치되는 경우가 대부분인데요, 지하를 파기 위해서 건물주들은 높은 건축비를 감당해야 하는데,..

삼성동 사무실임대 삼성중앙역 초역세권 [내부링크]

삼성동 사무실임대 삼성중앙역 초역세권 이번에 소개해드릴 매물은 삼성동 사무실임대 초역세권 매물로 삼성중앙역 도보30초 거리의 대박 위치를 자랑하고 있습니다. 특히 넓은 사이즈대비 초저렴한 임대료는 주변의 모든 시세를 파괴하는 초 가성비를 가진 매물이기도 하네요. 이렇게 좋은 사무실은 아주 빠른 시간에 계약이 되리라 생각됩니다. 삼성동 사무실임대 매물의 주변 환경 본 사무실은 삼성중앙역 도보 30초거리로 대로변 빌딩입니다. 봉은사 방향으로 위치하고 있으며, 바로 옆에 공원이 있어서 점심시간을 이용해 산책하기가 정말 좋겠더라구요 주변에 식당가가 있어서, 직원분들 점심 걱정도 전혀 없을것으로 생각됩니다. 삼성중앙역 초역세권 사무실임대는 내부 구조가 어떤가요? 업무공간 + 룸7개 + 탕비실 + 층별 남녀구분화장..

삼성동 단기 사무실임대 고급스러운 집기 풀셋팅 [내부링크]

삼성동 단기 사무실임대 고급스러운 집기 풀셋팅 이번에 소개해드리는 매물은 강남 삼성동 단기 사무실임대로 내부에 인테리어 집기가 모두 셋팅된 풀옵션 사무실입니다. 특히, 단기 사무실로 초기 보증금이 부담스러운 사장님들께 인기가 많은 스타일입니다. 공유 오피스보다 자유롭고 더 저렴하게 임대가 가능하며, 원하는 집기 필요한 만큼 셋팅 해드립니다. 삼성동 단기 사무실임대는 몇평이고 내부구조는 어떤가요? 본 사무실은 실50평의 사무실입니다. 내부는 업무홀과 룸3개 설치되어있습니다. 업무홀은 책상 20개도 넘게 셋팅이 가능하지만 현재는 12개 들어가 있습니다. 더 많은 책상이 필요하시면 말씀만 해주세요. 강남 삼성동 단기 사무실임대 다른 혜택은 없나요? 지금 보고 계신 사무실은 인테리어 컨디션이 최상급으로 유지되고..

역삼동 사무실임대 40평 인테리어 룸2개 아주훌륭 [내부링크]

역삼동 사무실임대 40평 인테리어 룸2개 아주훌륭 이번에 소개해드리는 사무실은 역삼동 사무실임대 40평 매물입니다. 실평수는 38평이지만 편의상 40평으로 말씀드렸습니다. 보증금 2500만원에 임대료는 160만원 관리비는 45만원 책정되었습니다. 역삼동 사무실임대 40평 내부구조는? 본 사무실의 내부 구조는 업무홀과 룸2개, 탕비실, 외부남녀분리화장실로 되어 있습니다. 업무홀이 크지는 않지만 사용중인 룸2개가 상당히 큰 사이즈로 나왔습니다. 현재 룸2개는 모두 회의실로 사용중으로 한개팀이 들어가 사용할 수 있을정도로 사이즈가 좋습니다. 역삼동 사무실임대 40평 입지조건 설명 본 사무실의 위치는 2호선 역삼역을 이용하기 좋은 위치에 있습니다. 도보로는 7분정도 걸릴것 같네요. 특히나 대로변에 위치하고 있어..

강남구도시관리공단 공영주차장 정보 [내부링크]

빌라 매매 계약 해제, 어떤 절차를 밟아야 할까? [내부링크]

제목: 빌라 매매 계약 해제, 어떤 절차를 밟아야 할까? 사례: 빌라 매매 계약을 체결한 매수인입니다. 계약서 상 건물 상태는 양호한 것으로 표시되어 있었고, 잔금은 아직 두 달 정도 남은 상황입니다. 계약한지 일주일 후, 매도인으로부터 방수공사와 외벽보수 도색 공사를 하기 위해 금액의 반을 보태달라는 연락을 받았습니다. 계약서에는 이러한 내용이 없었고, 또한 계약 당시 살 층이 맨 윗층이라고 안내 받았으나, 알고보니 한 층이 더 있었습니다. 이 사실을 알고 있었다면 계약을 하지 않았을 것입니다. 계약금을 돌려받고 계약을 파기하기 위해 법적으로 어떤 절차를 밟아야 할까요? 질문: 빌라 매매 계약 해제 절차 답변: 빌라 매매 계약 해제를 위해서는 다음과 같은 절차를 밟아야 합니다. 매도인에게 계약 해제 의..

아파트 매매계약 잔금지급 지연 시 매수인의 대응 방안 [내부링크]

제목: 아파트 매매계약 잔금지급 지연 시 매수인의 대응 방안 사례: 매수인은 아파트 매매계약을 체결한 후 중도금을 납입하였으나, 잔금 지급일에 인감도장 문제로 잔금 지급이 지연되었습니다. 매수인은 잔금을 지급할 의사가 있으나, 매도인은 매수인의 귀책사유로 계약이 완료되지 않았다며 계약 해제 또는 매매금액 조정을 요구하고 있습니다. 질문: 매수인의 대응 방안은? 답변: 매수인은 매도인의 계약 해제 주장을 인정할 수 없으며, 매매잔금을 변제공탁한 후 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 승소판결이 확정되면 이를 토대로 소유권이전등기를 하는 방법으로 부동산의 소유권을 가져올 수 있습니다. 매매잔금 지급 이전이지만 계약금 단계를 넘어 중도금을 지급한 경우라면 이미 이행에 착수한 경우로 그 상대방은 일방적으로 계약을..

부동산 임대차 계약, 애완동물 금지 특약 위반 시 계약 해지 가능할까? [내부링크]

제목: 부동산 임대차 계약, 애완동물 금지 특약 위반 시 계약 해지 가능할까? 사례: 실거주 목적으로 분양받은 새아파트에 처음에 못들어가고 월세를 주면서 특약으로 애완동물 금지가 명시되어있습니다. 1년이 좀 지난 시점에 세입자가 애완견을 키우고 있다는 것을 인지했습니다. 집주인은 계약서 특약사항을 근거로 계약을 파기하고 세입자를 내보낼 계획입니다. 기간을 2달정도 주고 내보내고 집주인이 실거주할 계획입니다. 질문: 계약 파기가 가능한지, 세입자에게 어떤식으로 전달해야 하는지 답변: 네, 계약 파기가 가능합니다. 임대차 계약서에 애완동물 금지 특약이 명시되어 있다면, 세입자가 이를 위반한 경우 집주인은 계약을 해지할 수 있습니다. 계약서에 명시된 바와 같이, 집주인은 세입자에게 계약 해지 통지를 해야 합니..

부동산 공동소유 지분 처분, 소송 없이 가능할까? [내부링크]

제목: 부동산 공동소유 지분 처분, 소송 없이 가능할까? 사례: 토지 및 건물이 부, 본인, 남동생 총 3명의 명의로 되어 있습니다. 본인의 지분은 1/3이며, 현재 아버지가 부동산 담보로 대출을 1억 원을 받았고, 추후 1억 5천만 원으로 늘릴 예정입니다. 본인은 담보제공자로 올라가 있습니다. 본인은 아버지의 대출로 인해 경제적 부담이 커져, 본인이 가지고 있는 1/3 지분을 처분하고 싶습니다. 소송을 걸지 않고 지분을 처분할 수 있는 방법은 없을까요? 질문: 소송 없이 지분 처분 가능한지, 담보제공자로 대출이 올라가 있는 상태에서 지분 처분 시 문제는 없는지 답변: 소유권에 관하여 공동으로 소유하는 수인의 공유자 중 1인은 언제든지 지분의 전부 또는 일부를 처분할 수 있습니다. 따라서, 귀하가 가지고..

부동산 매매계약, 계약금 반환받지 못하면? [내부링크]

제목: 부동산 매매계약, 계약금 반환받지 못하면? 사례: A씨는 부동산 매매계약을 체결하고 계약금 1,000만원을 지급했습니다. 그런데 B씨는 일방적으로 계약을 해제하고 계약금을 돌려주지 않고 있습니다. 질문: 계약금을 반환받지 못하면 어떻게 해야 할까요? 답변: 계약금을 반환받지 못하면, A씨는 B씨를 상대로 민사 소송을 제기할 수 있습니다. 민법 제565조에 따르면, 매매의 당사자 일방이 매매계약을 해제한 때에는 상대방은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 따라서, A씨는 B씨에게 계약금의 배액인 2,000만원을 청구할 수 있습니다. 판례: 대법원은 "매매의 당사자 일방이 매매계약을 해제한 때에는 상대방은 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 계약금을 받은 당사자가 그 배액을 상환한 때에는 그러하지 아니하..

부동산 매매 계약, 중도금 선 지급으로 계약해제 방지하기 [내부링크]

제목: 부동산 매매 계약, 중도금 선 지급으로 계약해제 방지하기 사례: 2달 전 부동산 매매계약을 체결하고 계약금도 지불한 매수인입니다. 계약서에는 중도금에 대한 약정은 따로 없이, 계약금+잔금으로 계약을 체결했습니다. 부동산 가격이 계속 오르고 있는 상황이고, 현재 잔금까지 아직 3개월가량 남은 상태라 매도자가 변심하여 배액배상을 하고 계약을 파기할까봐 불안합니다. 매도자 계좌로 일방적으로 2천만원을 입금하고, "중도금조로 2천만원 입금했습니다" 라는 문자를 전송하였고 부동산에도 알렸습니다. (계약서에 다른 특약조건 없음, 이전에 매도자의 계약파기의사 없었음) 지금 매도자는 "합의되지 않은 돈은 중도금으로 인정할 수 없다. 다시 2천만원을 돌려주겠다." 라며 화를 내고 있는 상황입니다. 부동산에서도 합..

부동산 매매 계약금 반환, 매도인이 일방적으로 해지한다면? [내부링크]

제목: 부동산 매매 계약금 반환, 매도인이 일방적으로 해지한다면? 사례: 어제 부동산 매매를 위해 구두계약 후 계약금으로 천만원을 매도인에게 입금하였는데 매도인 측에서 변심하여 일방적으로 계약을 해지하겠다고 합니다. 이로인해 손해본게 이만저만이 아닌데... 이럴 경우 2천만원을 돌려받을 수 있나요. 질문: 매도인이 일방적으로 계약을 해지하면 계약금의 배액을 청구할 수 있나요? 답변: 네, 매도인이 일방적으로 계약을 해지하면 계약금의 배액을 청구할 수 있습니다. 민법 제565조 제1항에 따르면, "매매의 당사자 일방이 매매계약을 해제한 때에는 상대방은 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 계약금을 받은 당사자가 그 배액을 상환한 때에는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있습니다. 판례: 대법원은 "민법 제5..

전세자금대출 불가로 인한 계약금 반환, 어떻게 될까요? [내부링크]

제목: 전세자금대출 불가로 인한 계약금 반환, 어떻게 될까요? 사례: 임차인 A씨는 올해 7월경 12월 입주하는 조건으로 부동산을 계약했습니다. 계약 당시 KB시세의 60%까지 전세자금대출이 가능하다는 조건을 제시받았고, 부동산에서 대출관련된 서류를 작성하여 전달받았습니다. 그런데 입주 한 달을 앞두고 대출담당자로부터 대출이 불가능하다는 연락을 받았습니다. A씨는 이미 관련 서류를 모두 재출하였는데, 한 달 전에 이러한 통보를 받자 황당함을 느꼈습니다. 질문: 전세자금대출 불가로 인해 계약이 무효화되는 경우, 계약금을 반환받을 수 있을까요? 답변: 임대차계약서 내용을 보아야 하겠지만, 일견 보기에는 임대인과 임차인 사이에서 전세자금대출을 전제로 하여 임대차계약을 체결하였으므로 만일 어떤 이유때문이건 전세..

비주거용 건물의 주거용 개조와 주택임대차보호법 적용 여부 [내부링크]

비주거용 건물의 주거용 개조와 주택임대차보호법 적용 여부 질문: 비주거용 건물이라도 주인의 승낙을 받고 각종 제한물권이 설정되기 전에 주거용으로 쓰이는 경우에만 주택으로 인정되는 것으로 아는데 맞는지요? 답변: 네, 맞습니다. 비주거용 건물이라도 주인의 승낙을 받고 각종 제한물권이 설정되기 전에 주거용으로 쓰이는 경우에만 주택으로 인정됩니다. 주택임대차보호법 제2조는 "이 법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다"고 규정하고 있습니다. 따라서 주택임대차보호법의 적용을 받으려면 임대차 목적물이 주택이어야 합니다. 대법원 판례는 "주거용건물인지 여부는 임대차 목적물의 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정해야 하..

무허가 건물의 임차인의 보증금 반환 방법 [내부링크]

무허가 건물의 임차인의 보증금 반환 방법 질문: 위와 같이 무허가 건물의 소유주와 관련 부수 토지의 소유주가 같은 임대인과 임대차 계약(일반전세)을 체결하여 거주하다 존속기간이 훨씬 경과하였음에도 소유주(임대인)으로부터 전세보증금을 반환받지 못하였을 시 임차인이 본 무허가 건물에 대해 경매 신청을 할 수 없다면 관련 부수 토지를 대상으로 경매신청을 할 수가 있는지 그리고 일정한 요건을 갖춘 대항력 있는 임차인이라면 우선변제 등 보호를 받을 수 있는지요? 답변: (1) 관련 부수 토지의 경매 신청 민사집행법 제81조제1항 제2호는 미등기건물에 대해 경매를 신청하는 경우 ‘건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류’를 제출하도록 요구하고 있습니다. 따라서 무허가 건물은 강제집행의 대상이 될 수 없습니다. 그러나 ..

주택임대차보호법상 임차인의 승계계약 거절권 [내부링크]

주택임대차보호법상 임차인의 승계계약 거절권 질문: 주택임대차계약기간이 1년 남았는데 동 주택이 매매되었습니다. 이 경우 임차인이 동 주택에 서 더 이상 거주하고 싶지 않아 새로운 매수인과 승계계약을 거절하고 전세금을 돌려달라고 할 수 있는지요? 답변: 네, 임차인은 임대차계약기간이 만료되기 전이라도 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 새로운 매수인과 승계계약을 거절하고 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 주택임차인은 주택의 점유, 주민등록(전입신고) 및 확정일자를 갖추고 있으면, 임차주택의 경매절차에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 위의 경우 임차인은 점유와 주민등록을 갖추고 있으므로, 대항력을 갖추고 있습니다. 따라서 임차인은 새로운 매수인과 승계계약을 거절하고..

주택임대차보호법상 계약기간 및 중개보수 부담 [내부링크]

주택임대차보호법상 계약기간 및 중개보수 부담 질문: (1) 주택임대차보호법에 계약기간이 24개월입니다. (2) 12개월 계약 시 법적보호는 보장할 수 있는지요? (3) 중개보수 부담은 임차인, 임대인 중 어느 쪽인가? 답변: (1) 주택임대차보호법 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”고 규정하고 있습니다. 따라서 주택임대차보호법상 임대차계약의 최단기간은 2년입니다. (2) 12개월 계약 시 법적보호는 보장될 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조는 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 규정하고 있습니다. 따라서 임대차기간을 1년으로 정한 약정이 임차인에게 불리하다면 이는 무효가 되며, 임차인은 2년간의 임대차기..

전세금 인상, 법적 보호 방법은? [내부링크]

전세금 인상, 법적 보호 방법은? 질문: 전세권 설정등기를 하고 거주하다가, 전세금을 인상하여 줄 경우 인상한 부분에 대한 법적 보호 방법이 있는지요? 답변: 네, 전세금을 인상하여 줄 경우 인상한 부분에 대한 법적 보호 방법이 있습니다. 전세권 설정등기를 하고 거주하다가 전세금을 인상하여 줄 경우, 인상한 부분에 대한 전세권을 설정할 수 있습니다. 전세권 설정등기를 하면, 임차인은 인상한 부분에 대한 보증금을 우선적으로 반환받을 권리를 갖게 됩니다. 따라서 임대인이 임차인에게 보증금을 반환할 때, 인상한 부분의 보증금은 우선적으로 반환되어야 합니다. 전세권 설정등기를 하려면, 임차인과 임대인이 전세권설정계약서를 작성하고, 그 계약서를 공증하여야 합니다. 또한, 전세권설정등기를 하기 위해서는 등기소에 전..

오피스텔 경매, (현)임차인이 낙찰받을 수 있을까요? [내부링크]

오피스텔 경매, (현)임차인이 낙찰받을 수 있을까요? 질문: 오피스텔 최우선 순위로 전입신고를 완료하고 확정일자도 받아서 현재 점유를 하고 있습니다. 그 후로 근저당 두건이 각각 3,500만원, 2,000만원이 설정 되어 있습니다. 문제는 점유를 잃은 (전)임차인이 보증금을 돌려받지 않았어요. (1) (현)임차인이 경매를 신청하여 낙찰대금에서 전액 돌려받을 수 있을까요? (낙찰대금이 4,000만원을 초과한다고 가정) (2) 낙찰대금이 3,500만원일 경우 전세금으로 대체하여 매입할 수가 있을까요? (나머지500만원을 어떻게 되나요?) (3) (전)임차인도 배당 신청하여 받을 수가 있을까요? 답변: (1) (현)임차인이 경매를 신청하여 낙찰대금에서 전액 돌려받을 수 있을까요? 네, (현)임차인은 경매를 신..

임차인이 주민등록을 일시적으로 이전한 경우, 1순위 자격 유지 가능할까요? [내부링크]

임차인이 주민등록을 일시적으로 이전한 경우, 1순위 자격 유지 가능할까요? 질문: 가족들은 계속 거주하고 있는데 일시적으로 계약당사자인 본인만 주민등록을 이전했습니다. 가족이 계속 거주하고 있다는 사실을 확인하고, 일시적으로 임차인만 주민등록을 이전했다는 사실을 입증하면 1순위 자격을 유지할 수 있는지요? 답변: 네, 가족이 계속 거주하고 있다는 사실을 확인하고, 일시적으로 임차인만 주민등록을 이전했다는 사실을 입증하면 1순위 자격을 유지할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 주택임차인이 임차주택의 경매절차에서 우선변제를 받으려면, 주택의 점유, 주민등록(전입신고) 및 확정일자를 갖추고 있어야 합니다. 위의 경우 임차인이 주민등록을 전출한 것은 임대차계약의 본질적인 내용을 변경하는 것..

건물이 매매로 인하여 소유권자가 변경된 경우 임차인의 계약해지 [내부링크]

(1) 임차중인 건물이 매매로 인하여 소유권자가 변경되면 임차인은 그를 이유로 임대차 기간과 관계없이 계약해지를 요구할 수 있는지요? 답변: 네, 가능합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 "임대인의 권리 또는 지위를 양수한 자는 그 양수한 날로부터 6월 이내에 목적물을 인도받을 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인이 임대차계약을 체결한 임대인이 아닌 제3자에게 소유권이 이전된 경우, 임차인은 새로운 임대인에게 목적물 인도를 요구할 수 있습니다. 만약 새로운 임대인이 목적물을 인도받을 수 없다고 통지하거나, 목적물을 인도받더라도 임차인이 계속 거주하기를 원하지 않는다면, 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (2) 전세등기가 없는 임차인이 제3자에게 소유자(임대인)의 허락을 받고 전대..

임차기간 특약사항의 유효성 [내부링크]

임차기간 특약사항의 유효성 질문: 임차인이 작년 11월에 입주하였는데 본인의 사정에 의해 이사를 가려고 합니다. 그런데 임대인이 자기도 전세를 살고 있기 때문에 자기의 전세만기 된 날과 임차해준 집의 전세만기 된 날이 현재는 맞지만 이제 새로 전세를 놓으면 계속 날짜가 엇갈려 본인의 집에 들어올 수 없다고 난색을 표합니다. 이 경우 새로운 임차인과의 계약 시 특약사항에 합의된 임차개월 수를 적은 것이 나중에 임차인이 임대차보호법에 의해 2년을 주장할까 걱정이 됩니다. 특약사항에 기재된 것만으로도 임대인은 24개월을 임차 안 해도 가능한 것인지요? 답변: 질문자의 경우, 임대차계약의 임차기간을 2년 미만으로 정하는 특약사항이 유효할 수 있는지 여부가 문제됩니다. 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 법..

지하층 대피소의 주거용 임대차보호법 적용 여부 [내부링크]

지하층 대피소의 주거용 임대차보호법 적용 여부 질문: 1층과 2층은 주거용, 지하층은 대피소로 되어있는데(등기부상), 지하층의 대피소를 주거용으로 임차할 경우 주택임대차보호법 적용대상이 되는지요? 답변: 주택임대차보호법의 적용 여부는 단순히 건축물대장이나 등기부와 같은 공부에 의해서 형식적으로 판단할 것이 아니고, 임대차계약체결 당시의 실제용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려해서 합목적적으로 판단해야 합니다. 위 사례에서 지하층이 등기부상 대피소로 되어 있더라도, 임대차계약 체결 당시 지하층이 실제로 주거용으로 사용되고 있었고, 임차인이 이를 주거용으로 임차한 것이라면, 임차인이 주택임대차보호법에서 규정한 대항력을 취득할 수 있습니다. 따라서 지하층 대..

임대차계약의 무단 전대 및 월세 미납에 따른 명도소송 [내부링크]

임대차계약의 무단 전대 및 월세 미납에 따른 명도소송 질문: 4층에 입주한 임차인이 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 전대를 하고 월세를 계속 미납하고 있습니다. 이에 원 계약자에게 이에 대한 책임을 물으면 그 전차인을 내보내라고만 합니다. 이에 아버님은 명도소송을 하려고 준비 중입니다. 그러나 법률지식이 없어서 알아보라 하시는데요, 명도소송은 원 임차인에게 해야 하는지 불법점유 중인 전차인에게 해야 하는지요? 답변: 명도소송은 불법점유 중인 전차인에게 해야 합니다. 임대차계약에서 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 전대하는 것은 원칙적으로 금지되어 있습니다. 이러한 무단 전대는 임대인의 권리를 침해하는 행위입니다. 위 사례에서 원 임차인이 임대인의 동의 없이 전대를 한 경우, 원 임차인은 임대인에 ..

임차인의 일방적 임대차해지 요구에 대한 임대인의 대응 [내부링크]

임차인의 일방적 임대차해지 요구에 대한 임대인의 대응 질문: 주택의 임차인이 약정기간 1년으로 임대차계약 체결 후 6개월이 경과한 시점에서 임차인의 개인적 사유로 임대인에게 일방적으로 임대차해지를 요구하며 보증금의 반환 및 월 차임지급을 거절하고 있습니다. 상기상황에서 임대인은 임차인의 계약해지 요구를 약정기간 존속을 이유로 거절할 수 있는가? 즉 임차인의 사정에 의한 것이므로 새로운 임차인이 정해지고 그때 보증금을 반환해도 되는지 알고 싶습니다. 임차인이 월 차임지급을 거절할 경우 차임연체가 2기이상인 경우 임대인은 차임연체를 이유로 계약 해지할 수 있는지요? 답변: 1. 임차인의 일방적 임대차해지 요구에 대한 임대인의 대응 주택임대차보호법 제6조 제1항은 "임대차의 존속기간은 2년으로 한다."라고 규..

아파트 소유권자 사망 후 상속인 전부 임대인으로 계약 체결의 법적 문제 [내부링크]

아파트 소유권자 사망 후 상속인 전부 임대인으로 계약 체결의 법적 문제 질문: 아파트 소유권자가 사망하였으나 상속등기가 되어 있지 않아 상속인 전부를 임대인으로 하여, 서명날인 받고 계약을 체결하고자 합니다. 법적인 문제는 없는지요? 답변: 법적인 문제는 없습니다. 민법 제1027조는 "상속인은 피상속인의 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다."라고 규정하고 있습니다. 따라서 아파트 소유권자의 사망으로 상속인들은 피상속인의 아파트에 대한 소유권을 공동으로 취득하게 됩니다. 상속등기가 되어 있지 않은 경우에도 상속인들은 공동으로 아파트의 소유권을 행사할 수 있습니다. 따라서 상속인 전부를 임대인으로 하여 임대차계약을 체결하는 것은 법적으로 문제가 없습니다. 주의사항 다만, 상속등기가 이루어지면 상속인 중 1인..

재건축대상 지역의 주택 임대차 종료 약정의 효력 [내부링크]

재건축대상 지역의 주택 임대차 종료 약정의 효력 질문: 재건축대상 지역의 주택을 임차하면서 ‘관리처분계획 인가시 임대차가 종료한다.’는 것으로 약정하고 임대차계약을 체결하였습니다. 이 경우 주택임대차보호법상 2년간의 임대차 기간이 보장되는지요? 답변: 관리처분계획 인가일 이전에 체결한 경우 주택임대차보호법 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 관리처분계획 인가일 이전에 체결한 임대차계약의 경우, 임대차 기간은 원칙적으로 2년입니다. 위 사례에서 임대차계약서에 “관리처분계획 인가시 임대차가 종료한다.”는 약정이 있더라도, 이는 임대차계약의 해제사유에 불과합니다. 따라서 관리처분계획이 인가되더라도, 임대차계약은 2년이..

권리금 잔금 미지급과 상가임대차 계약의 효력 [내부링크]

권리금 잔금 미지급과 상가임대차 계약의 효력 질문: 권리금계약금을 치루고 상가건물임대차 계약도 하였습니다. 권리금잔금과 임대차잔금도 같은 날인데 만약 양수인이 권리금 잔금을 치르지 않고 상가임대차 잔금만 치룰 경우 임대차 계약은 유효한지요? 답변: 권리금 잔금 미지급으로 인해 상가임대차 계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 권리금은 임차권의 양도대가로, 임대차계약과는 별도의 계약으로 체결됩니다. 따라서 권리금 잔금 미지급으로 인해 임대차계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만, 권리금 잔금 미지급은 권리금계약의 해제 사유가 될 수 있습니다. 따라서 권리금 잔금을 미지급한 양수인은 기존 임차인에게 권리금계약을 해제당할 수 있습니다. 권리금계약이 해제되면, 기존 임차인은 양수인에게 권리금계약금을 반환받을 수 ..

주택임대차 보증금 증액 시 확정일자 [내부링크]

주택임대차 보증금 증액 시 확정일자 질문: 주택임대차 2년 만기도래로 다시 연장하고 임대차 보증금증액사항이 발생할 경우 기존계약서 뒷면에 인상된 보증금과 지급일자 그리고 수령인을 명기하면 확정일자가 이미 되어 있기에 위의 계약서는 하자가 없는 계약서인지 아니면 기존계약서에 확정일자가 있더라도 변경된 보증금증액이므로 다시 확정일자를 받아야 되는지요? 답변: 기존 계약서에 확정일자가 있는 경우, 보증금 증액 부분에 대해서는 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다. 주택임대차보호법 제8조 제2항은 "임대차의 당사자는 임대차계약의 내용을 증명하는 서류를 작성하고 이를 임대인과 임차인이 각자 보관하여야 한다."라고 규정하고 있습니다. 이때, 임대차계약의 내용을 증명하는 서류에는 임대차계약서와 확정일자 등이 포함됩니..

상가건물임대차계약의 계약기간과 월세 [내부링크]

상가건물임대차계약의 계약기간과 월세 질문: 상가건물임대차보호법 적용이 안 되는 4억 원 초과 상가입니다. 그런데 임대인이 계약을 3년으로 하되, 2년 후에 월세를 올린다고 합니다. 계약기간이 3년인데 2년 후에 월세를 올릴 수 있습니까? 단순히 임대차계약기간만 3년으로 하고, 월세에 대한 부분은 특약 등에 의해 별도로 계약할 수 있는 것입니까? 통상 계약기간이 3년이라 함은 그 안에 보증금·월세·기간 이렇게 통합해서 하는 것이 아닌가요? 답변: 네, 가능합니다. 상가건물임대차보호법은 4억 원 초과 상가의 경우 적용되지 않습니다. 따라서 위 사례는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 일반 상가임대차의 경우입니다. 일반 상가임대차의 경우, 임대차계약 기간과 월세는 당사자 간의 합의에 따라 자유롭게 정할 수 ..

오피스텔 중개수수료 부담, 임차인이 이사할 경우? [내부링크]

오피스텔 중개수수료 부담, 임차인이 이사할 경우? 질문: 오피스텔(사무용)을 임대기간 1년으로 월세계약 하고 난후 1년이 지난 시점에서 임대인이 일방적으로 15%정도 차임인상을 요구하고 있어 다른 곳으로 이사하고자 할 경우 중개보수 부담은 어느 쪽에서 부담하여야 하는지요? 답변: 임대인이 부담합니다. 상가건물임대차보호법은 4억 원 초과 상가의 경우 적용되지 않습니다. 따라서 위 사례는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 일반 상가임대차의 경우입니다. 일반 상가임대차의 경우, 임대차계약 기간이 1년 미만인 경우에는 임대차계약은 1년으로 봅니다. 따라서 위 사례에서 임대차계약 기간은 1년입니다. 임대차계약 기간이 1년인 경우, 임차인은 임대차계약 종료 3개월 전까지 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있습니다...

보증금 증액 요구 시 5% 상한제한, 계약 종료 3개월 전에도 적용될까? [내부링크]

보증금 증액 요구 시 5% 상한제한, 계약 종료 3개월 전에도 적용될까? 질문: 임대차계약 종료 3개월 전에 보증금증액을 요구하는 경우에도 5%가 적용 되는지요? 답변: 네, 5%가 적용됩니다. 주택임대차보호법 제7조 제1항은 "임대인은 임대차계약의 존속 중에 보증금을 증액하려면 임차인의 동의를 얻어야 한다. 이 경우 증액되는 보증금은 종전의 보증금의 20분의 1을 초과하지 못한다"고 규정하고 있습니다. 따라서 임대차계약 종료 3개월 전에 보증금증액을 요구하더라도, 임대인은 임차인의 동의를 얻어야 합니다. 또한, 증액되는 보증금은 종전의 보증금의 5%를 초과하지 못합니다. 결론 위 사례에서 임대인이 임차차계약 종료 3개월 전에 보증금증액을 요구한다면, 임대인은 임차인의 동의를 얻어야 합니다. 또한, 증액..

묵시적 갱신 후 임대료 인상 요청, 소급 적용 가능할까? [내부링크]

묵시적 갱신 후 임대료 인상 요청, 소급 적용 가능할까? 질문: 2년 계약기간 만료 후 묵시적 갱신이 되어 임차인이 계속 거주하고 있는 상황에서 임대인이 소급하여 만기시점에 임대료를 올려달라고 할 때 임대료를 올려줘야 하는지요? 답변: 아니요, 임대료를 올려줄 필요가 없습니다. 주택임대차보호법 제6조 제2항은 "임대인은 임대차계약의 존속 중에 임대료를 증액하려면 임차인의 동의를 얻어야 한다"고 규정하고 있습니다. 따라서 임대인이 임대료를 올리려면 임차인의 동의를 얻어야 합니다. 위 사례에서 임차인은 묵시적 갱신이 된 후에도 임대료 인상에 동의하지 않고 있습니다. 따라서 임대인은 임차인의 동의 없이 임대료를 올릴 수 없습니다. 소급 적용의 가능성 임대인이 소급하여 만기시점에 임대료를 올려달라고 요구할 수 ..

중개대상물 확인·설명서의 허위 기재, 개업공인중개사 행정처분 [내부링크]

중개대상물 확인·설명서의 허위 기재, 개업공인중개사 행정처분 질문: 개업공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 난방의 하자, 벽지균열, 에어컨 누수 여부 등에 대해 사실과 다르게 기재한 경우, 개업공인중개사를 행정처분할 수 있는지? 답변: 네, 개업공인중개사를 행정처분할 수 있습니다. 공인중개사의업무 및 부동산거래신고에관한법률 제25조(중개대상물확인·설명)의 규정에 따르면 공인중개사는 의뢰를 받은 경우에 당해 중개대상물의 상태,입지 및 권리관계,법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하도록 되어 있습니다. 따라서 공인중개사는 중개대상물의 하자에 대해서도 중개의뢰인에게 정확하게..

베란다 누수와 옥상 방수 불량, 개업공인중개사의 업무상 과실 [내부링크]

베란다 누수와 옥상 방수 불량, 개업공인중개사의 업무상 과실 질문: 베란다 샷시 실리콘 사이로 빗물이 새어들고 옥상에서도 방수가 잘 안 되는 부분을 확인·설명하지 않았을 경우 개업공인중개사의 업무상 과실에 해당 되는지요? 답변: 네, 개업공인중개사의 업무상 과실에 해당될 수 있습니다. 공인중개사의업무 및 부동산거래신고에관한법률 제25조(중개대상물확인·설명)의 규정에 따르면 공인중개사가 의뢰를 받은 경우에 당해 중개대상물의 상태,입지 및 권리관계,법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하도록 되어 있습니다. 따라서 공인중개사는 중개대상물의 하자에 대해서도 중개의뢰인에게 정확하..

하자 있는 집 임대차 계약 해제 [내부링크]

하자 있는 집 임대차 계약 해제 질문: 임대인이 보일러 배관에 하자 있는 집을 아무런 하자가 없다고 해서 계약을 체결하였는데, 임차인이 계약해제 할 수 있는지요? 답변: 네, 임차인은 계약해제 할 수 있습니다. 민법 제627조 제1항은 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하여야 하고, 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있다"고 규정하고 있습니다. 여기서 유지의무란, 목적물을 정상적으로 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무를 말합니다. 위 사례에서 보일러 배관의 하자는 임대인이 유지의무를 위반하여 발생한 하자에 해당합니다. 따라서 임대인은 임차인에게 하자담보책임을 부담합니다. 하자담보책임의 내용은 다음과 같습니다. 하자보수: 임대인은 하자를 보수하여 임차인에게 사용, 수익에 필요한 상태를 회복하여..

매매 후 한 달 만에 누수, 전 주인에게 책임을 물을 수 있을까? [내부링크]

매매 후 한 달 만에 누수, 전 주인에게 책임을 물을 수 있을까? 질문: 매매계약을 체결한지 한 달도 안 되어 집 내부 천장 쪽에서 누수현상이 발생했는데 그 책임은 누구에게 있나요? 전 주인에게 담보책임을 물어 수리비를 요구해야 하나요? 아니면 현 주인이 알아서 수리해야 하나요? 답변: 전 주인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 민법 제580조는 "매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 매수인은 그 하자로 인한 손해의 배상을 청구하거나 계약의 해제를 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 여기서 하자란, 목적물의 성질이나 용도에 따라 요구되는 객관적인 기준에 미달하는 상태를 말합니다. 위 사례에서 누수는 매매목적물인 집의 하자에 해당합니다. 따라서 현 주인은 전 주인에게 하자담보책임을 청구할 수 있습니다..

빌라 반 지층 전세 누수 하자담보책임 [내부링크]

빌라 반 지층 전세 누수 하자담보책임 질문: 빌라 반 지층을 전세로 계약한 후 3개월 후 임차인이 누수로 인해 이사를 가는데, 임차인이 요구하는 금액을 임대인이 물어 주어야 하는지? 답변: 결론부터 말씀드리면, *임차인이 요구하는 금액 중에서 *누수로 인한 피해에 대한 비용은 임대인이 부담해야 합니다. 설명: 민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있다"고 규정하고 있습니다. 여기서 유지의무란, 목적물을 정상적으로 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무를 말합니다. 위 사례에서 누수는 임대인이 유지의무를 위반하여 발생한 하자에 해당합니다. 따라서 임대인은 누수로 인한 피해에 대한 비용을 부담해야 합니다. 임차인이 요구하는 금액 중에서 누수로 ..

매매 계약서의 특약 조항과 하자담보책임 [내부링크]

매매 계약서의 특약 조항과 하자담보책임 질문: 매매 계약 당시 하자가 없었고 특약 사항에 현 시설 현 상태로의 계약이라고 작성하였다면 등기 이전 후 아랫집 내부 천장 쪽에서 물이 새는데 그 책임은 누구에게 있는지? 답변: 매도인이 책임을 지는 경우가 많습니다. 민법 제580조는 "매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 매수인은 그 하자로 인한 손해의 배상을 청구하거나 계약의 해제를 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 여기서 하자란, 목적물의 성질이나 용도에 따라 요구되는 객관적인 기준에 미달하는 상태를 말합니다. 위 사례에서 아랫집 내부 천장에서 물이 새는 것은 하자에 해당합니다. 따라서 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 청구할 수 있습니다. 특약 조항의 효력 매매 계약서의 특약 조항은 원칙적으로 계약의..

아파트 매매 후 하자담보책임 [내부링크]

아파트 매매 후 하자담보책임 질문: 아파트를 2016년 12월 30일 계약하고 2017년 1월 31일 소유권 이전을 하였다. 2017년 7월 20일 노후로 인하여 거실 천정이 무너졌다. 이 경우 매도인과 매수인 누가 책임을 져야 하는지? 답변: 매도인이 책임을 진다. 민법 제580조는 "매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 매수인은 그 하자로 인한 손해의 배상을 청구하거나 계약의 해제를 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 여기서 하자란, 목적물의 성질이나 용도에 따라 요구되는 객관적인 기준에 미달하는 상태를 말합니다. 위 사례에서 거실 천정이 무너진 것은 노후로 인한 하자에 해당합니다. 따라서 매도인은 매수인에게 하자담보책임을 부담합니다. 매도인이 책임을 지지 않는 경우 매도인이 하자담보책임을 지지 않..

공동주택 누수 피해 발생 시 개업공인중개사의 역할 [내부링크]

공동주택 누수 피해 발생 시 개업공인중개사의 역할 질문: 공동주택에서 윗집의 배수관이 터져 아랫집 천정으로 물이 흘렀고, 윗집에서 수리비만 공탁하고 이사 가려고 합니다. 개업공인중개사 입장에서는 어떻게 처리해야 하는지? 답변: 개업공인중개사는 다음과 같은 방법으로 문제를 해결할 수 있습니다. 당사자 간 협의 중재 개업공인중개사는 당사자 간 협의를 중재하여 문제를 해결할 수 있습니다. 개업공인중개사는 당사자의 입장을 경청하고, 합리적인 해결책을 제시하여 당사자가 서로를 이해하고 협의할 수 있도록 도울 수 있습니다. 중재자 역할 수행 개업공인중개사가 당사자 간 협의가 이루어지지 않을 경우, 중재자로 나설 수 있습니다. 개업공인중개사는 당사자로부터 동의를 얻어, 중재자로서의 역할을 수행할 수 있습니다. 중재자..

누수 하자 발생 시 개업공인중개사의 책임 [내부링크]

누수 하자 발생 시 개업공인중개사의 책임 질문: 빌라 매매 중개 시 개업공인중개사가 벽부분에 얼룩이 있다고 지적하였으나, 매수인이 도배 공사를 한 후 다시 누수가 발생한 경우, 개업공인중개사의 책임은 어디까지인지? 답변: 개업공인중개사의 책임은 없습니다. 관련 법조항: 민법 제580조 (매매의 목적물의 하자) 개업공인중개사법 제34조 (중개사의 책임) 해설: 민법 제580조는 "매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 매수인은 그 하자로 인한 손해의 배상을 청구하거나 계약의 해제를 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 여기서 하자란, 목적물의 성질이나 용도에 따라 요구되는 객관적인 기준에 미달하는 상태를 말합니다. 개업공인중개사법 제34조는 "중개사가 중개를 한 목적물에 하자가 있는 경우 중개사는 그 하자에..

빌라 매매 후 누수 하자담보책임 [내부링크]

빌라 매매 후 누수 하자담보책임 질문: 빌라를 매매하여 소유권이전을 한 후 입주하기 전 도배를 하려고 하는데 기존 도배지에 누수 흔적이 있어 떼어보니 벽에서 누수가 발생한 경우, 전 소유자에게 방수작업 비용을 청구할 수 있습니까? 답변: 결론부터 말씀드리면, 예, 전 소유자에게 방수작업 비용을 청구할 수 있습니다. 관련 법조항: 민법 제580조 (매매의 목적물의 하자) 해설: 민법 제580조는 "매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 매수인은 그 하자로 인한 손해의 배상을 청구하거나 계약의 해제를 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 여기서 하자란, 목적물의 성질이나 용도에 따라 요구되는 객관적인 기준에 미달하는 상태를 말합니다. 따라서 빌라 매매의 경우, 매도인은 매수인이 빌라를 정상적으로 사용할 수 있..

주택 매매 중개 후 하자담보책임 [내부링크]

주택 매매 중개 후 하자담보책임 질문: 주택을 매매 중개한 후 잔금을 치르고 매수자가 이사를 하여 입주를 하고 미처 발견 못한 중대한 하자를 발견했다면, 하자담보책임은 누구에게 있습니까? 답변: 결론부터 말씀드리면, 매도자가 하자담보책임을 부담합니다. 관련 법조항: 민법 제580조 (매매의 목적물의 하자) 개업공인중개사법 제34조 (중개사의 책임) 해설: 민법 제580조는 "매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 매수인은 그 하자로 인한 손해의 배상을 청구하거나 계약의 해제를 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 여기서 하자란, 목적물의 성질이나 용도에 따라 요구되는 객관적인 기준에 미달하는 상태를 말합니다. 따라서 주택 매매의 경우, 매도인은 매수인이 매매목적물을 정상적으로 사용할 수 있도록, 해당 주택..

주택 임대차 계약해제, 결로현상이 계약해제 사유가 될까요? [내부링크]

주택 임대차 계약해제, 결로현상이 계약해제 사유가 될까요? 질문: 계약금을 지급한 후, 임차인이 도배 하려고 집에 왔다가 예전 임차인이 사용했던 옷장 뒤에 결로현상을 발견한 경우, 임차인은 계약해제를 청구할 수 있을까요? 답변: 결론부터 말씀드리면, 가능합니다. 임차인이 계약금을 지급한 후, 도배 하려고 집에 왔다가 예전 임차인이 사용했던 옷장 뒤에 결로현상을 발견한 경우, 임차인은 계약해제를 청구할 수 있습니다. 민법 제543조 제1항은 "매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 매수인은 그 하자로 인한 손해의 배상을 청구하거나 계약의 해제를 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 여기서 하자란, 목적물의 성질이나 용도에 따라 요구되는 객관적인 기준에 미달하는 상태를 말합니다. 결로현상은 벽이나 천장에 물방..

상가건물임대차의 묵시적 갱신 [내부링크]

상가건물임대차의 묵시적 갱신 질문: 상가건물임대차도 주택임대차와 마찬가지로 묵시적 갱신되나요? 답변: 네, 맞습니다. 상가건물임대차도 주택임대차와 마찬가지로 묵시적 갱신됩니다. 상가건물임대차보호법 제29조 제2항은 "임대차기간이 만료된 경우에도 임대인이 계약의 갱신을 요구하지 아니하고 임차인이 임차건물을 계속 사용수익하는 경우에는 그 기간은 종전의 임대차기간과 동일한 기간으로 본다."고 규정하고 있습니다. 따라서, 상가건물임대차의 경우에도 임대차 계약 기간이 만료된 후에도 임대인과 임차인이 아무런 의사표시 없이 그대로 임대차 관계를 유지하는 경우, 그 임대차 관계는 종전의 임대차 기간과 동일한 기간으로 묵시적으로 갱신됩니다. 예시: 상가건물임대차 계약 기간이 2년인 경우 계약 기간이 만료된 후 임대인이 ..

묵시적 갱신, 계속 주장 가능할까? [내부링크]

묵시적 갱신, 계속 주장 가능할까? 질문: 묵시적 갱신으로 2년 더 살고 또 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제까지 거주할 수 있나요? 답변: 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 다시 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조제2항은 "임대차의 존속기간은 2년으로 하되, 임차인이 2년을 초과하여 계속 거주할 의사가 있음을 임대인에게 통지한 때에는 임대인은 그 통지를 받은 날부터 6개월이 지나면 계약을 해지할 수 있다."고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인은 2년 이내라 하더라도 언제든지 계약해지를 통지할 수 있지만, 2년을 초과하여 계속 거주할 의사가 있음을 임대인에게 통지한 경우에는 임대인이 임차인의 의사에 반하여 계약을 해지할 수 없습니다. 따라서, 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 2..

묵시적 갱신 후 해지통지의 효력발생 시기 [내부링크]

묵시적 갱신 후 해지통지의 효력발생 시기 질문: 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제까지 거주할 수 있나요? 답변: 묵시적 갱신이 된 경우 민법상 기간의 정함이 없는 임대차가 됩니다. 그러나 주택임대차보호법에 의하여 주택의 경우 임차인은 2년의 임차기간을 보장 받을 수 있습니다. 따라서 묵시적 갱신으로 2년을 더 살고 또 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 다시 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 다만, 임차인이 2년을 초과하여 계속 거주할 의사가 있음을 임대인에게 통지한 경우에는 임대인이 임차인의 의사에 반하여 계약을 해지할 수 없으므로, 임차인은 2년을 더 거주할 수 있습니다. 따라서, 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 2년 이내라면 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 ..

임대차 목적물 영리목적 사용 1년 6개월 이상, 권리금 회수기회 방해 정당사유 [내부링크]

임대차 목적물 영리목적 사용 1년 6개월 이상, 권리금 회수기회 방해 정당사유 질문: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에 따르면, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우를 권리금 회수기회 방해의 정당한 사유로 보고 있습니다. 여기서 영리목적으로 사용하지 아니한 경우는 임대차 종료 시점 이후 1년 6개월 이상 사용하지 않은 경우를 의미하는 것인지, 아니면 임대차 종료 시점 이전의 1년 6개월 이상 사용하지 않은 경우도 포함하는지 궁금합니다. 답변: 답변드리겠습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 말하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대차 종료 이후 1년 6개월 이상 상가건물을 ..

임대차기간 연장 합의, 주택임대차보호법에 위반되면 무효? [내부링크]

임대차기간 연장 합의, 주택임대차보호법에 위반되면 무효? 질문: 임대차기간을 1년 3개월로 연장하기로 합의하고 세입자 서명 확인서를 받았는데, 임차인이 2년으로 주장한다면 어떻게 해야 하나요? 답변: 주택임대차보호법 제4조에 따르면 임대차 계약기간을 2년 미만으로 정할 수는 있으나, 2년 미만으로 정한 기간은 임차인만이 주장할 수 있습니다. 즉, 귀하의 경우 임대차기간을 1년 3개월로 연장하기로 합의하였더라도, 그 약정은 임차인에게 불리한 것으로 판단되어 효력이 없게 됩니다. 따라서 임차인이 2년으로 주장한다면, 임대인으로서는 임차인에게 2년으로 계약기간을 정하는 재계약을 체결할 것을 요구할 수 있습니다. 임차인이 이를 거부할 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 임대차계약을 해지하기..

집합건물 관리규약, 표준규약보다 우선할까? [내부링크]

집합건물 관리규약, 표준규약보다 우선할까? 질문: 경기도 건물관리규약표준 준칙과 달리 관리규약을 제정하였는데, 구분소유자 총회에서 결의되어 제정된 관리규약은 표준관리규약 준칙보다 우선하여 효력이 있는지요? 답변: 네, 구분소유자 총회에서 결의되어 제정된 관리규약은 특별한 사정이 없는 한 표준관리규약 준칙보다 우선하여 적용됩니다. 집합건물법 제28조 제4항에 따라 시·도지사가 보급하는 표준규약은 개개 집합건물의 규모와 형태 등을 감안하여 개개 집합건물의 구분소유자들이 규약을 제정·변경·폐지함에 있어서 참고할 기준이 되는 것입니다. 따라서 표준규약은 그 내용이 법률의 효력을 갖는 것이 아니고 대통령령에 해당하지도 않으므로, 집합건물의 관리규약을 반드시 표준규약대로 제정·변경·폐지하도록 하는 강제성을 가지는 ..

전세권 vs 확정일자, 차이점은? [내부링크]

전세권 vs 확정일자, 차이점은? 질문: 전세권과 확정일자의 차이점에 대해 문의드립니다. 관련 법조항: 주택임대차보호법 제3조(임차인의 우선변제권) 사례: ㅇㅇ씨는 야탑동 오피스텔에 전세를 살고 있습니다. 전세 입주시 등기부등본을 확인하고, 특이사항이 없어서 전입신고 및 확정일자를 받아 두었습니다. 답변: 전세권과 확정일자는 모두 전세금을 보호하기 위한 제도이지만, 그 성격과 효력에서 차이가 있습니다. 전세권은 부동산등기법에 따라 설정하는 권리로, 부동산의 소유권에 대한 종속적인 권리입니다. 따라서 전세권 설정 후에는 전세권 등기가 등기부에 기재되며, 전세권 설정자는 전세금에 대한 우선변제권을 가지게 됩니다. 확정일자는 주택임대차보호법에 따라 등기소에서 부여하는 날짜로, 전세권 설정과 마찬가지로 전세금에..

주택임대차보호법상 임대차 갱신 및 해지에 대한 쟁점 [내부링크]

주택임대차보호법상 임대차 갱신 및 해지에 대한 쟁점 질문: 주택임대차보호법상 임대차 갱신 및 해지에 관한 다음과 같은 쟁점에 대한 답변을 구합니다. 임대인 및 임차인이 만료 1일~30일(29일)전에 갱신거절통지를 할 경우, 임대차는 묵시로 갱신되는 것인지. 임대인 및 임차인의 만료 1일~30일(29일)전에 통지한 갱신거절(계약해지)통지가 계약이 연장되는 것을 저지시키지 못함은 위와같으나, 임대차를 더이상 존속하고 싶지 않다는 임차인의 의사마저도 부정되는 것인지. 계약해지통보의 효력발생을 기산점을 (사례로 예를들면) 2016. 12. 01.부터 정해야하는지, 갱신된 이후(연장된 계약의 시점)인 2016. 12. 14.부터로 정해야하는지. 임차인의 임대차를 존속하지 않겠다는 의사는 언제든지 철회가 가능한 것..

공동명의 부동산 매매 시 대리인과의 계약, 이렇게 하세요 [내부링크]

공동명의 부동산 매매 시 대리인과의 계약, 이렇게 하세요 질문: 공동명의 부동산을 매수하고자 합니다. 공동명의자는 4명이며, 2명은 국내에, 2명은 해외에 거주하고 있습니다. 계약서를 작성할 때 유의해야 할 항목에 대해 질문드립니다. 관련 법조항: 민법 제563조 (매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 사례: A는 공동명의 부동산을 매수하고자 합니다. 공동명의자는 A, B, C, D입니다. A는 국내에 거주하고, B와 C는 해외에 거주하고 있습니다. A는 B와 C가 대리인을 통해 계약을 체결하고자 합니다. 답변: 공동명의 부동산 매매 시에는 공동명의자 전원의 동의가 필요합니다. 따라서 4명 전원과 계약..

주택임대차 재계약 시 확정일자, 어떻게 해야 할까? [내부링크]

주택임대차 재계약 시 확정일자, 어떻게 해야 할까? 질문: 주택임대차 재계약 시 보증금의 증감이 없는 경우에 새로 확정일자를 받게 되면, 기존의 확정일자의 효력은 상실되는지 여부에 대한 궁금증이 있습니다. 관련 법조항: 주택임대차보호법 제8조(확정일자) ① 임대차계약서에는 그 계약이 이루어진 날을 적어야 한다. ② 제1항에 따른 날을 적은 임대차계약서에는 확정일자를 받아야 한다. ③ 확정일자는 「민법」 제165조에 따른 공증인의 인증이나 법원, 그 밖의 국가 또는 지방자치단체의 공무원이 부여하는 것으로 한다. 사례: A는 2023년 1월 1일 B로부터 주택을 임차하면서 보증금 1억 원에 확정일자를 받았습니다. 이후 2023년 12월 31일 A와 B는 보증금을 그대로 유지하면서 임대차계약을 재계약하였고, ..

상가건물 임대차계약의 갱신요구권과 연체차임 [내부링크]

상가건물 임대차계약의 갱신요구권과 연체차임 질문: 상가건물 임대차계약의 갱신요구권과 연체차임에 관한 법률상 규정과 판례를 정리하여 설명해주세요. 답변: 1. 상가건물 임대차계약의 갱신요구권 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리인 갱신요구권을 부여하고 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다. 2. 연체차임 임차인이 차임을 지급하지 않거나 지급할 수 없는 경우를 차임연체라고 합니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 3. 상가건물 임대차계약의 갱신요구권과 연체차임의 관계 임차인..

묵시적 갱신시 해지 통지 후 월세 지급의무는? [내부링크]

묵시적 갱신시 해지 통지 후 월세 지급의무는? 질문: 묵시적 갱신시 해지 통지 후 임차인이 거주하다가 이사를 하는 경우, 나머지 월세를 임대인에게 지급해야 하나요? 답변: 네, 맞습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따르면, 임대인이 해지통지를 한 경우 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 따라서 해지통지 후 3개월이 지나기 전까지는 임대차 관계가 여전히 존속하는 것으로 보아야 합니다. 따라서, 임차인이 해지통지 후 1개월 동안 거주하다가 이사를 하게 된다면, 나머지 2개월에 대한 월세를 임대인에게 지급해야 할 것입니다. 임차인이 도중 이사한 것은 일방적인 조치일 뿐, 그렇다고 약정 월세 지급의무를 면하는 것은 아니기 때문입니다. 이러한 해석은 법원 판례에..

상가 임대차, 신규 임차인 선정과 갱신요구권 [내부링크]

상가 임대차, 신규 임차인 선정과 갱신요구권 질문: 상가 임차인이 한 상가에서 5년 영업을 영위하여 계약갱신청구권이 소멸된 상태에서 다시 계약을 할 경우 다른 임차인이 들어온 것으로 보아 다시 5년간의 계약갱신청구권이 부여되나요? 임차인이 2년정도의 영업을 영위한 뒤 새로운 임차인에게 권리금을 받고 권리의무승계계약을 한 경우 새로운 임차인에 대하여 다시 5년간의 계약갱신청구권이 부여되는지, 아니면 기존임차인의 임대차기간을 포함하여 5년간의 계약갱신청구권이 부여되는건가요? 답변: 아니요, 부여되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조제2항에 따라 임차인은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 계약갱신요구권을 주장할 수 있습니다. 따라서, 이미 임대차계약 기간..

상가 임대차 시 새로운 임차인에게 월세 인상 시 적정 수준은? [내부링크]

상가 임대차 시 새로운 임차인에게 월세 인상 시 적정 수준은? 질문: 상가 임대차 시 기존 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받고 넘기려고 하는데, 임대인이 새로운 임차인에게 월세를 현저히 올려 계약을 원합니다. 이 경우 월세 상한이 어느 정도가 적당할까요? 답변: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호에 따르면, 임대인은 신규임차인에게 현저히 고액의 보증금 또는 차임을 요구하여 계약이 체결되지 않도록 하는 것은 금지됩니다. 다만 현저히 고액의 차임 또는 보증금인지 여부는 상가건물에 대한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 판단하게 됩니다. 따라서 새로운 임대차의 임대료를 정하는데 일률적인 상한 비율 등 수치적인 제한은 없고, 현저히 고액의 임..

임차주택이 양도된 경우 질권자는 임대인에게 임차보증금 반환 청구 불가 [내부링크]

임차주택이 양도된 경우 질권자는 임대인에게 임차보증금 반환 청구 불가 질문: A는 乙 소유 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급한 뒤 위 주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었다. A는 자신의 채권자 甲에게 위 임차보증금에 관하여 질권을 설정해 주었고, 乙은 질권 설정을 승낙하였다. 이후 B가 위 임차주택을 양수하였다. 甲은 乙에 대하여 담보한도액 내에서 임차보증금 반환을 청구할 수 있을까? 답변: 아니요, 甲은 乙에 대하여 임차보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 주택임대차보호법은 임차인이 대항력을 갖추면 임대주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 규정합니다. 따라서 임대주택이 양도된 경우 임대인은 임차보증금반환채무를 면하게 되고, 질권자는 임대인에..

중도금 지급기일 전에 중도금 지급한 경우 매도인의 계약해제 불가 [내부링크]

중도금 지급기일 전에 중도금 지급한 경우 매도인의 계약해제 불가 질문: 甲은 乙과 그의 토지를 매수하기로 계약을 체결하고 계약금을 지급하였는데, 중도금 지급기일이 한 달 정도 남은 상태에서 乙의 토지가 있는 지역에 대한 고도제한조치완화 방침이 발표되자 乙이 甲에게 매매대금증액을 요청하였고, 甲은 이에 대해 답을 하지 않았습니다. 그 후 甲은 중도금 지급기일 한 달 전에 乙의 사무실을 방문하여 중도금에 해당하는 액수의 수표를 乙에게 제공하였으나 乙은 이를 받지 않았습니다. 甲은 乙에게 중도금을 받을 것을 촉구하는 내용증명을 보냈고, 乙은 甲이 중도금을 지급하려 한 때부터 5일 후에 계약금배액을 공탁하면서 토지매매계약을 해제하겠다고 하였습니다. 이 경우 계약의 효력이 어떻게 되는지요? 답변: 매도인의 계약해..

매도인이 사망한 경우, 상속등기 없이 바로 매수인에게 소유권이전등기 가능 [내부링크]

매도인이 사망한 경우, 상속등기 없이 바로 매수인에게 소유권이전등기 가능 질문: 매도인이 사망한 경우, 상속등기 없이 바로 매수인에게 소유권이전등기 가능한지요? 답변: 네, 가능합니다. 등기신청이 적법하지만 등기명의인의 사망 후에 행해진 등기의 효력에 관한 판례에 따르면, 등기원인이 이미 존재하고 있으나 아직 등기신청을 하지 않고 있는 동안 등기권리자 또는 등기의무자에 관하여 상속이 개시되어 피상속인이 살아있다면 그가 신청하였을 등기를 상속인이 신청하는 경우, 또는 등기신청을 등기공무원이 접수한 후 등기를 완료하기 전에 본인이나 그 대리인이 사망한 경우와 같이 그 등기신청이 적법한 이상 등기가 행해질 당시 등기명의인이 사망하였다는 이유만으로는 그 등기를 무효라고 할 수 없다고 합니다. 따라서, 매도인이 ..

전세를 월세로 전환할 때 보증금과 월세 계산법 [내부링크]

전세를 월세로 전환할 때 보증금과 월세 계산법 질문: 전세를 월세로 전환할 때 보증금과 월세를 어떻게 계산해야 하는지 궁금합니다. 답변: 전세를 월세로 전환할 때는 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없습니다. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 현재의 대통령령에 따르면, 1호는 연 10%, 2호는 연 4.75%입니다. 따라서, 전세를 월세로 전환할 때는 그 전환되는 금액에 4.75%를 곱한 금액 이내에서 월세를 정해야 합니다...

상가임대차법상 3기 차임연체의 의미 [내부링크]

상가임대차법상 3기 차임연체의 의미 질문: 상가임대차법상 3기 차임연체의 의미는 무엇인가요? 답변: 상가임대차법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 여기서 3기란 연속한 3기인지 총 연체기간이 3기인지, 2기의 차임연체 후 연체액을 지급한 뒤 다시 1기의 차임을 연체하였다면 임대차계약을 해지할 수 있는지, 상임법 제10조제1항과 제10조의8의 3기의 차임연체가 동일한지 여부에 관하여 궁금하신 것 같습니다. 이에 대한 답변은 다음과 같습니다. 3기란 연속한 3기인지 총 연체기간이 3기인지 상임법 제10조의8에서 말하는 3기는 연속한 3기를 의미하는 것이 아닙니다. 총 연체 차임액의 합계가 3기에 달하는 것을 의미합니다. 예..

주택임대차보호법, 경매로 1/2 지분 매수 시 임차보증금 전액 반환 책임은? [내부링크]

주택임대차보호법, 경매로 1/2 지분 매수 시 임차보증금 전액 반환 책임은? 질문: 주택의 1/2 지분을 경매로 매수한 경우, 나머지 공유자와 함께 임차인의 임대차 보증금 전부에 대해 임차인에게 지급할 책임이 있는지 궁금합니다. 답변: 주택임대차보호법 제3조제4항에 따르면 임차주택을 양수한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 따라서 경매를 통해 1/2 지분을 취득한 새로운 소유자는 임대인 지위의 승계인으로서 보증금을 반환할 책임을 집니다. 이 때 보증금 반환채무의 성질은 분할채무와 불가분채무 중 어느 것으로 인정될지가 문제됩니다. 분할채무의 경우 공유지분 범위 내에서만 반환의무가 있는 반면, 불가분채무의 경우 임차인의 청구에 따라 보증금 전액을 일단 반환하고 다른 공유자의 부담 부분에 대하여 구상권을 행..

계약명의신탁에서 매도인이 악의인 경우, 매도인의 책임은? [내부링크]

계약명의신탁에서 매도인이 악의인 경우, 매도인의 책임은? 질문: 계약명의신탁에서 매도인이 악의인 경우, 명의신탁약정과 그 등기가 무효가 된다고 하는데, 매도인은 명의신탁자 또는 명의수탁자에게 어떠한 책임을 부담하게 되는지 궁금합니다. 답변: 계약명의신탁에서 매도인이 악의인 경우, 매도인은 명의신탁자 또는 명의수탁자에게 소유권이전에 관한 채무를 부담하지 않습니다. 즉, 매도인은 부동산의 소유권을 보유하게 되고, 명의수탁자는 매도인에게 대금반환을 청구할 수 있게 됩니다. 다만, 매도인이 무효사실이 밝혀진 후에 계약상대방인 명의수탁자 대신 명의신탁자가 그 계약의 매수인으로 되는 것에 대하여 동의 내지 승낙을 한 경우에는 명의신탁자가 매도인에 대해 소유권이전등기청구를 할 수 있습니다. 관련 법조항: 부동산실권리..

부부 상가 임대차 계약, 가능할까요? [내부링크]

부부 상가 임대차 계약, 가능할까요? 질문: 개인운영신고(사회복지시설)에 대표자와 시설장이 각각 있음. 이때 상가건물의 주인은 대표자의 남편일 때 상가 임대차계약 성립여부? 답변: 법무부 혁신행정담당관의 2019년 5월 3일자 질의회신에 따르면, 부부간에 상가건물 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다. 다만, ｢상가건물 임대차보호법｣은 적용되지 않으므로, ｢민법｣의 임대차 규정이 적용됩니다. 관련 법조항: 민법 제830조(부부의 재산 구분) 상가건물 임대차보호법 제2조(적용 범위) 사례: 개인운영신고(사회복지시설)에 대표자 A와 시설장 B가 각각 있습니다. 이때 상가건물의 주인은 대표자의 남편인 B입니다. 이러한 경우, 부부간에 혼인 신고 전에 재산관계에 대하여 계약을 체결하고 등기를 하지 않는 한, 민..

공동명의 임대차계약서, 확정일자 부여되나요? [내부링크]

공동명의 임대차계약서, 확정일자 부여되나요? 질문: 부득한 사정으로 공동사업자가 아님에도 상가임대차계약을 공동연명으로 하였을 경우, 원본계약서 1부에 확정일자를 부여받을 수 있는지 궁금합니다. 답변: 법무부 법무심의관실의 2019년 5월 10일자 질의회신에 따르면, 사업자등록이 공동명의가 아님에도 불구하고 상가임대차계약서상 임대인이 2인 이상인 경우에도 원본계약서 1부에 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 상가임대차법 제4조 제1항은 "임차인은 임대차계약의 체결을 증명하기 위하여 임대인과 계약서에 확정일자를 받아야 한다"라고 규정하고 있습니다. 여기서 "임대인"이란 임대차계약의 당사자인 임대인을 의미합니다. 따라서, 임대인이 2인 이상인 경우에도 각 임대인이 계약서에 서명 또는 날인하고, 그 서명 또는 날..

재건축 계획 고지, 갱신 거절의 정당한 사유일까? [내부링크]

재건축 계획 고지, 갱신 거절의 정당한 사유일까? 질문: 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 가목은 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 "임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우"를 규정하고 있습니다. 여기서 "임대차계약 체결 당시"의 의미는 무엇일까요? 최초 개약 당시를 보아야 할지, 1년마다 체결하는 임대차 계약으로 보아야 할까요? 답변: 법무부 법무심의관실의 2019년 5월 10일자 질의회신에 따르면, 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 가목에서 말하는 "임대차계약 체결 당시"는 최초로 임대차계약을 체결하는 당시뿐만 아니라, 갱신계약을 체결하는 당시도 포함한다고 합니다..

경매 진행 중인 주택 임차권등기신청, 배당요구만으로 가능할까? [내부링크]

경매 진행 중인 주택 임차권등기신청, 배당요구만으로 가능할까? 질문: 임차권등기신청 요건 중 계약기간의 만료가 있습니다. 만약 임대차계약기간은 남아있으나 경매가 진행중인 주택임차인이 배당요구를 한경우 계약해지의 의사표시를 한것이므로 배당요구신청일을 기준으로 계약이 만료된 것으로 보고 임차권등기신청을 할 수 있는지요? 관련 법조항: 민사집행법 제148조(배당받을 채권자의 범위) 주택임대차보호법 제3조의2(임차인의 경매신청권) 대법원 1996.7.12. 선고 94다37646 판결 사례: 2023년 7월 1일, 2024년 7월 1일까지 임대차계약을 체결한 주택에 대하여 경매가 개시되었습니다. 임차인은 2023년 8월 1일에 배당요구를 하였습니다. 답변: 네, 할 수 있습니다. 배당요구는 임차인이 보증금반환을 ..

12년 장기 임차인도 상가권리금 회수기회 보호받을 수 있다? [내부링크]

12년 장기 임차인도 상가권리금 회수기회 보호받을 수 있다? 질문: 12년 넘게 상가에서 영업을 했는데 임대인이 다른 업종으로 사용하겠다고 해서 상가권리금 회수기회 보호받을 수 없나요? 묵시적 갱신된 임대차기간이 끝나기 전에 신규임차인을 구해 임대인에게 소개해도 거절당하면 손해배상청구할 수 있나요? 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 사례: 2004년도에 상가를 월세로 임대기간을 2년으로 하여 계약하고 동년 10월 30일에 입주하여 현재까지 묵시적 갱신으로 계속 사용되어 왔는데, 열흘전에 임대인이 갑자기 나타나 자기가 현업종이 아닌 타업종으로 사용해야 하겠으니 가게를 비워줬으면 좋겠다고 하네요. 답변: 12년 넘게 상가에서 영업을 했다고 하더라도, 임대차기간이 종료되..

최상층세대만 사용하는 옥상, 공용부분일까 전유부분일까? [내부링크]

최상층세대만 사용하는 옥상, 공용부분일까 전유부분일까? 질문: 최상층세대만 사용할 수 있도록 구획된 아파트옥상은 공용부분일까요? 옥상 누수가 발생한 경우, 누수 보수는 누가 해야 할까요? 관련 법조항: 집합건물법 제3조(공용부분) 집합건물법 제6조 사례: 아파트 옥상으로 나가는 비상문과는 별도로 최상층세대의 다락방에서 옥상으로 출입할 수 있는 미닫이 문이 있고 옥상바닥에 툇마루타일이 설치되어 있으며 일정구간 휀스(울타리가) 설치되어 최상층세대에서 이용할 수 있도록 되어 있습니다. 그런데 이부분에 누수가 발생하는 문제가 생겼습니다. 답변: 최상층세대만 사용할 수 있도록 구획된 아파트옥상은 공용부분으로 볼 가능성이 높으나, 구체적인 판단은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 집합건물법 제3조에 따르면, 구..

묵시적 갱신 후 계약갱신청구권, 적용되나요? [내부링크]

묵시적 갱신 후 계약갱신청구권, 적용되나요? 질문: 묵시적 갱신 후 계약갱신청구권이 적용되는지 궁금합니다. 관련 법조항: 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신청구권) ① 임차인은 임대차기간이 끝날 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 있다. 임차인이 2년 이상 거주한 경우 임차인이 임대차계약 체결 당시에 1세대 1주택을 소유하고 있지 아니한 경우 사례: A씨는 2023년 1월 1일 OO 오피스텔을 임대하고 있습니다. 임차인 B씨는 2020년 1월 1일 2년 주거계약을 체결하고 현재까지 묵시적 갱신으로 거주하고 있습니다. 2023년 12월 31일 임대차기간이 만료되기 전에 B씨는 A씨에게 계약갱신청구권을 행사합니다. 답변: 네, 적용됩니다. 주택임대차보호법 제6조..

아파트매도 한참지난후 누수, 매도인은 책임 없다 [내부링크]

아파트매도 한참지난후 누수, 매도인은 책임 없다 관련 법조항: 민법 제667조: 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 민법 제668조: 하자담보책임의 청구는 매수인이 물건을 인도받은 날부터 6개월 내에 하여야 한다. 사례: 2022년 11월에 아파트 매매 계약을 체결하고, 2023년 2월에 잔금을 지급하였습니다. 잔금 지급 당시에는 누수가 없었고, 2023년 7월에 누수가 발생하였습니다. 질문: 매도인은 누수에 대한 책임이 있는지요? 답변: 매도인은 책임이 없습니다. 민법 제667조에 따르면, 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 하자담보책임은 매매계약 체결 당시에 존재하는 하자에 대한 책임을 의미합니다. 따라서, 매매계약을 체결한 후에 발생한 하자는 하자담..

아파트잔금후 누수, 하자담보책임은 없다 [내부링크]

아파트잔금후 누수, 하자담보책임은 없다 관련 법조항: 민법 제667조: 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 민법 제668조: 하자담보책임의 청구는 매수인이 물건을 인도받은 날부터 6개월 내에 하여야 한다. 사례: 2022년 4월 11일 아파트 매매 계약을 체결하였고, 2022년 5월 10일 잔금을 지급하였습니다. 잔금 지급 당시에는 누수가 없었으나, 2023년 8월 7일 윗집에서 누수가 발생하였습니다. 질문: 매도인과 부동산은 누수를 고지하지 않았다는 사유로 하자담보책임이 있는지요? 답변: 하자담보책임은 없습니다. 민법 제667조에 따르면, 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 하자담보책임은 매매계약 체결 당시에 존재하는 하자에 대한 책임을 의미합니다. 따..

상가누수, 양수인에게 책임이 있다고 보이고, 양도인에게 전가시켜야 [내부링크]

상가누수, 양수인에게 책임이 있다고 보이고, 양도인에게 전가시켜야 관련 법조항: 민법 제667조: 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 민법 제668조: 하자담보책임의 청구는 매수인이 물건을 인도받은 날부터 6개월 내에 하여야 한다. 사례: 2020년경 양도인이 1층에서 식당영업을 하기 위하여 인테리어를 하고 주방바닥을 설치하고 영업을 하다가 2023년 5월경 권리금을 받고 양수인에게 양도를 하고 양수인도 내부수리를 안하고 양도인이 넘겨준 상태로 영업을 하고 있습니다. 2023년 8월경 지하실을 임대차 하려고 보니 지하 층 천장에 물이 떨어진 것을 발견하고 보니 주방 위치에서 지하로 물이 떨어집니다. 질문: 누가 수리를 해줘야 하는지요? 답변: 양수인에게 책임이 있다고 보입니다. ..

아파트 누수, 하자담보책임을 물을 수 있을까요? [내부링크]

아파트 누수, 하자담보책임을 물을 수 있을까요? 관련 법조항: 민법 제667조: 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 민법 제668조: 하자담보책임의 청구는 매수인이 물건을 인도받은 날부터 6개월 내에 하여야 한다. 사례: 2023년 1월 20일 아파트 매매 계약을 체결하고, 4월 20일에 잔금을 지급하였습니다. 잔금 지급 당시에는 누수가 없었던 것으로 확인되었으나, 8월 10일에 아랫집에서 누수가 발생하였습니다. 아랫집은 누수 발생 4개월 전부터 누수가 있었다고 주장하고 있습니다. 질문: 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있을까요? 답변: 매수인이 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있는 가능성이 있습니다. 민법 제667조에 따르면, 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에..

아파트 누수, 하자담보책임을 물을 수 있을까요? [내부링크]

아파트 누수, 하자담보책임을 물을 수 있을까요? 관련 법조항: 민법 제667조: 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 민법 제668조: 하자담보책임의 청구는 매수인이 물건을 인도받은 날부터 6개월 내에 하여야 한다. 사례: 2018년 준공된 아파트를 2022년 9월 20일 매수한 A씨는 2023년 7월 19일 아래층으로 누수가 발생하였다는 사실을 알게 되었습니다. 누수 원인은 A씨가 매수한 아파트로 밝혀졌습니다. 질문: A씨는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있을까요? 답변: A씨가 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있는 가능성이 있습니다. 민법 제667조에 따르면, 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 하자담보책임은 매매계약 체결 당시에 존재하는 하자에 ..

잔금 후 누수, 매도인은 하자담보책임을 지지 않을까요? [내부링크]

잔금 후 누수, 매도인은 하자담보책임을 지지 않을까요? 관련 법조항: 민법 제667조: 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 민법 제668조: 하자담보책임의 청구는 매수인이 물건을 인도받은 날부터 6개월 내에 하여야 한다. 사례: 20년 된 아파트를 매도한 A씨는 매매계약서에 "잔금 후에 발생한 하자에 대하여는 매도인의 책임이 없다"는 특약을 넣었습니다. 잔금 지급 후 6개월이 지난 후, 매수한 B씨는 화장실에서 누수를 발견하였습니다. 질문: A씨는 B씨에게 하자담보책임을 지지 않을까요? 답변: A씨는 B씨에게 하자담보책임을 지지 않을 가능성이 높습니다. 민법 제667조에 따르면, 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 하자담보책임은 매매계약 체결 당시에 존재..

아파트 누수로 인한 철거비용 청구 [내부링크]

아파트 누수로 인한 철거비용 청구 관련 법조항: 민법 제667조: 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 민법 제668조: 하자담보책임의 청구는 매수인이 물건을 인도받은 날부터 6개월 내에 하여야 한다. 사례: 부동산 중개업자 A씨는 305호 매수인 B씨와 매도인 C씨로부터 아파트 매매를 중개하였습니다. 잔금이 치뤄진 후 4개월이 지난 시점에 305호에서 누수가 발생하였습니다. A씨는 B씨, C씨와 함께 누수 수리를 위해 협의하던 중, 205호의 붙박이장을 철거해야 한다는 사실을 알게 되었습니다. A씨는 205호와 협의하여 20만원의 철거비를 지불하고 철거를 진행하였습니다. 이후, B씨와 C씨는 각각 250만원씩 500만원을 205호에게 지급하고 누수 수리를 완료하였습니다. 그러나 ..

상가임대차계약 후 누수로 인한 계약해제 및 손해배상 [내부링크]

상가임대차계약 후 누수로 인한 계약해제 및 손해배상 관련 법조항: 민법 제623조: 임대인은 목적물을 임차인에게 사용, 수익하게 할 의무를 부담한다. 민법 제624조: 임대인이 목적물을 사용할 수 없는 상태로 제공한 때에는 임차인은 임대인에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다. 민법 제640조: 계약은 당사자의 일방이 그 의사표시의 중요부분에 착오를 한 때에는 취소할 수 있다. 사례: 신규임차인 A씨는 현재임차인 B씨로부터 상가임대차계약을 체결하고, 권리금계약도 체결하였습니다. 계약 당시 B씨는 누수가 한 곳만 있다고 고지하였으나, A씨가 입주 후 누수 견적을 의뢰하던 중 누수가 곳곳에 더 있다는 사실을 알게 되었습니다. A씨는 B씨에게 계약해제를 요구하였으나, B씨는 계약해제를 거절하였습니다. 질문: A..

아파트 매매계약 후 누수로 인한 손해배상 [내부링크]

아파트 매매계약 후 누수로 인한 손해배상 관련 법조항: 민법 제667조: 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 민법 제668조: 하자담보책임의 청구는 매수인이 물건을 인도받은 날부터 6개월 내에 하여야 한다. 민법 제670조: 하자의 내용을 알지 못하고 매매계약을 체결한 경우에는 하자담보책임을 지지 않는다. 사례: 매수인 A씨는 매도인 B씨로부터 아파트를 매수하기로 계약을 체결하였습니다. 계약 당시 B씨는 누수가 없다고 고지하였으나, A씨가 입주 후 리모델링을 하던 중 밑에 층에서 올라와 누수가 있다는 사실을 알게 되었습니다. A씨는 B씨에게 계약해제를 요구하였으나, B씨는 계약해제를 거절하였습니다. 질문: A씨는 B씨를 상대로 손해배상을 청구할 수 있을까요? 답변: A씨는 B씨를..

상가임대차계약 후 누수로 인한 계약해제 및 손해배상 [내부링크]

상가임대차계약 후 누수로 인한 계약해제 및 손해배상 관련 법조항: 민법 제623조: 임대인은 목적물을 임차인에게 사용, 수익하게 할 의무를 부담한다. 민법 제624조: 임대인이 목적물을 사용할 수 없는 상태로 제공한 때에는 임차인은 임대인에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다. 민법 제640조: 계약은 당사자의 일방이 그 의사표시의 중요부분에 착오를 한 때에는 취소할 수 있다. 상법 제63조: 중개업자는 선량한 관리자의 주의로써 중개업무를 수행할 의무를 부담한다. 사례: 신규임차인 A씨는 현재임차인 B씨로부터 상가임대차계약을 체결하고, 권리금계약도 체결하였습니다. 계약 당시 B씨는 누수가 한 곳만 있다고 고지하였으나, A씨가 입주 후 누수 견적을 의뢰하던 중 누수가 곳곳에 더 있다는 사실을 알게 되었습니다..

건물 매도에서 누수로 인한 손해배상 [내부링크]

건물 매도에서 누수로 인한 손해배상 관련 법조항: 민법 제667조: 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 민법 제668조: 하자담보책임의 청구는 매수인이 물건을 인도받은 날부터 6개월 내에 하여야 한다. 사례: 매도인 A씨는 매수인 B씨에게 건물을 매도하기로 계약을 체결하였습니다. 계약서에는 누수 없음을 고지하였으나, B씨가 입주 후 마루바닥이 누수로 인해 못쓰게 되었습니다. 질문: A씨는 B씨에게 누수로 인한 마루바닥 수리비용을 배상해야 할까요? 답변: A씨는 B씨에게 누수로 인한 마루바닥 수리비용을 배상해야 합니다. 민법 제667조에 따르면, 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 하자담보책임은 매도인이 매매목적물의 하자를 고지하지 않았거나, 매매목적물에 ..

누수 고지의무 위반으로 인한 계약해지 [내부링크]

누수 고지의무 위반으로 인한 계약해지 관련 법조항: 민법 제667조: 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 민법 제668조: 하자담보책임의 청구는 매수인이 물건을 인도받은 날부터 6개월 내에 하여야 한다. 사례: 매수인 A씨는 매도인 B씨로부터 아파트를 매수하기로 계약을 체결하였습니다. 계약서에는 누수 없음을 고지하였으나, 매수인이 입주 전 인테리어 견적을 받기 위해 방문하였을 때 누수 흔적을 발견하였습니다. 질문: A씨는 B씨와의 계약을 해지할 수 있을까요? 답변: A씨가 B씨와의 계약을 해지할 수 있는 가능성은 있습니다. 민법 제667조에 따르면, 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 하자담보책임은 매도인이 매매목적물의 하자를 고지하지 않았거나, 매매목적..

상가 임대차 중 누수로 인한 손해배상 [내부링크]

상가 임대차 중 누수로 인한 손해배상 관련 법조항: 민법 제623조: 임대인은 목적물을 임차인에게 사용, 수익하게 할 의무를 부담한다. 민법 제624조: 임대인이 목적물을 사용할 수 없는 상태로 제공한 때에는 임차인은 임대인에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다. 사례: 집합상가 5층 중 3층의 임대인 A씨는 4층의 누수로 인해 3층의 임차인 B씨가 영업에 지장을 받았다는 이유로 손해배상을 청구받았습니다. 질문: A씨는 B씨에게 손해배상을 해야 할까요? 답변: A씨는 B씨에게 누수로 인한 피해액 상당의 손해배상을 해야 할 것으로 보입니다. 민법 제623조에 따르면, 임대인은 목적물을 임차인에게 사용, 수익하게 할 의무를 부담합니다. 또한, 임대인이 목적물을 사용할 수 없는 상태로 제공한 때에는 임차인은 임..

상가 임대차 종료 후 원상복구 범위 [내부링크]

상가 임대차 종료 후 원상복구 범위 관련 법조항: 민법 제615조: 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다. 사례: 임차인이 상가를 임차하여 독서실로 사용하고 있습니다. 임대차 계약기간 만료 후 퇴거시 원상복구를 요구받고 있습니다. 임대차계약서에는 원상복구에 대한 특약이 없습니다. 질문: 원상복구의 범위는 어떻게 판단할까요? 답변: 임대차 종료 후 원상복구의 범위는 임대차계약의 내용과 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 임대차계약서에 원상복구에 대한 특약이 없는 경우, 임차인은 임차받았을 때의 상태로 반환하면 됩니다. 따라서, 위 사례에서 임차인은 인수할 때 독서실로 되어 있으면 그 독서실 상태대로 반환해야 합니다. 그러나, 임대차계약의 목적에 따라 원상복구의 범위가 달라질..

임차인의 원상복구 의무 [내부링크]

임차인의 원상복구 의무 관련 법조항: 민법 제615조: 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다. 사례: 임차인이 기존에 고시원을 운영하던 건물을 권리금을 지불하고 인수하여 현재까지 고시원을 운영하고 있습니다. 임대차 계약기간 만료 후 퇴거시 원상복구를 요구받고 있습니다. 답변: 임차인의 원상복구 의무는 임대차계약의 내용과 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 종래의 판례에 따르면, 임차인은 임차받았을 때의 상태로 반환하면 된다고 해석하였습니다. 따라서, 임차인이 기존 고시원을 인수하였더라도, 고시원이 있던 시설대로 원상복구할 의무는 없었습니다. 그러나 최근의 판례에 따르면, 임차인이 이전의 임차인의 임차목적물을 양수하여 임대차를 계속하였으면 그 이전의 임차인이 설치한 시설물까..

상가 임대차 계약 종료 후 원상복구 [내부링크]

상가 임대차 계약 종료 후 원상복구 관련 법조항: 민법 제615조: 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다. 사례: 상가 임대차 계약서에 원상복구에 대한 특약이 없는 경우, 임대인은 임차인에게 임대차 계약 종료 후 원상복구를 요구할 수 있을까요? 답변: 민법상 임대차 계약 종료 후 임차인의 원상복구 의무는 당사자의 약정에 의하여 정해집니다. 따라서, 임대차 계약서에 원상복구에 대한 특약이 없다면, 임차인은 원상복구 의무가 없습니다. 그러나, 임대차 계약의 목적물인 상가는 임대인의 소유이고, 임대차 계약의 목적은 임대인이 임차인에게 상가를 사용·수익하게 하는 것입니다. 따라서, 임대차 계약 종료 후 임차인은 임대인의 소유권을 침해하지 않고 임대인이 상가를 정상적으로 사용·수익할 수 ..

임대차 종료 후 원상복구 관련 문의 [내부링크]

임대차 종료 후 원상복구 관련 문의 관련 법조항: 민법 제615조: 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다. 민법 제622조: 임대인은 임차인이 목적물을 원상으로 회복하기 전에는 보증금을 반환하지 못한다. 사례: 임차인이 임대차 종료 후 상가 전면을 자바라 형태의 문으로 교체하였고, 임대인은 원상복구를 요구하여 보증금에서 원상복구 비용 300만원을 차감하고 반환하였습니다. 이후 임대인이 원상복구를 하지 않고 그 상태 그대로 다시 임대차를 타인과 진행하였을 경우, 임차인은 부당이익금으로 반환을 요구할 수 있을까요? 답변: 임차인은 부당이익금으로 반환을 요구하기 어렵습니다. 임차인이 임대차 종료 후 원상복구를 하지 않은 경우, 임대인은 임차인에게 원상복구 비용의 지급을 청구할 수 있습..

주택 원상복구 입증 책임 및 보증금 반환 [내부링크]

주택 원상복구 입증 책임 및 보증금 반환 관련 법조항: 민법 제615조: 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다. 민법 제622조: 임대인은 임차인이 목적물을 원상으로 회복하기 전에는 보증금을 반환하지 못한다. 사례: 아파트에 대해 건설사(임대인)와 개인(임차인)이 전세로 임대차 계약을 체결하였고, 계약 기간 만료로 계약 해지 예정입니다. 임대인은 과도한 원상 복구를 요구하면서 보증금 중 2000만원을 차감하여 반환 후 원상 복구 이행 이후 반환하겠다고 주장하고 있습니다. 임차인은 입주 시 사진 등을 찍지 못했으며, 에어컨 설치를 위해 구멍을 뚫은 정도의 훼손은 있었습니다. 답변: 1. 원상 복구 대상 여부에 대한 입증 책임은 임대인에게 있습니다. 임대차계약 종료 후 원상복구를 하..

원상복구 범위, 강화마루 일부분 파손 [내부링크]

원상복구 범위, 강화마루 일부분 파손 관련 법조항: 민법 제615조: 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다. 사례: 임차인이 거주하던 7년 된 아파트의 강화마루바닥의 1평 정도가 물기에 젖어 변색되었고, 임대인은 전체를 교체하고 청소비용을 요구하고 있습니다. 답변: 임차인의 원상복구 범위는 임차인이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것입니다. 따라서, 임차인의 원인행위로 발생한 하자보수의 범위(질의 내용에 관한 1평 정도)에 대하여 임차인의 책임으로 하자보수를 하면 될 것입니다. 임대인이 전체를 교체하고 청소비용을 요구하는 것은 임차인의 원인행위로 발생한 하자보수의 범위를 넘어서는 것으로, 임차인은 이를 거절할 수 있습니다. 결론: 임차인은 임차받았을 때의 상태로 변색된 1평..

상가 임차인의 원상복구 범위 [내부링크]

상가 임차인의 원상복구 범위 관련 법조항: 민법 제615조: 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다. 사례: 현 임차인이 전 임차인의 인테리어를 일부분 수용한 상태에서 새 임차인을 구하였고, 임대인은 전 임차인의 인테리어까지 원상복구를 요구하였습니다. 답변: 임차인의 원상복구 범위는 임차인이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것입니다. 따라서, 임차인이 전 임차인의 인테리어를 수용한 상태에서 임차를 시작한 경우, 전 임차인이 설치한 인테리어까지 원상복구할 의무는 없습니다. 다만, 임차인이 종전과 같은 영업시설을 인수하여 임대차계약을 체결한 경우, 임차인이 설치하지 아니한 것이라도 철거를 해서 원상회복을 해야 할 수 있습니다. 결론: 위 사례에서 임차인은 전 임차인의 인테리어까지..

아파트 창문 부재, 하자담보책임 [내부링크]

아파트 창문 부재, 하자담보책임 관련 법조항: 민법 제611조: 매도인은 목적물의 하자로 인하여 매수인이 손해를 입은 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 민법 제634조: 매도인은 목적물의 하자로 인하여 매수인이 손해를 입은 때에는 계약 당시의 상태를 회복하여 매수인에게 반환할 책임이 있다. 사례: 2013년 분양된 아파트의 복층(탑층)공간의 작은창문이 분양시 콘그리트로 막혀있었고, 이를 인지하지 못한 2차매수자가 매도인에게 창문공사를 요구한 경우, 매도인은 하자담보책임을 부담할까요? 답변: 2차매수인은 창문 부재라는 사실을 알았거나 아니면 과실로 이를 모르고 매수하였으므로 매도인에게 이를 수리해 달라고 요구할 수 없습니다. 즉 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 결론: 2차매수인은 창문 부재라는 사실..

위반건축물 매수인의 원상복구 요구, 임차인의 보호 [내부링크]

위반건축물 매수인의 원상복구 요구, 임차인의 보호 관련 법조항: 민법 제615조: 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다. 주택법 제8조: 건축물의 용도변경, 증축, 개축, 재축, 이전, 대수선 또는 멸실 등과 같이 건축물의 상태가 변경된 경우 변경된 상태로 건축허가를 받지 아니한 경우에는 그 변경된 상태를 원상회복하여야 한다. 사례: 다세대주택 베란다 증측으로 인한 위법건축물의 경우, 임차인은 위반건축물임을 인지하고 계약체결을 했습니다. 해당 주택이 매매될 경우, 매수인이 위반된 내용에 대해 철거를 요구할 수 있을까요? 답변: 매수인은 임대인의 지위를 승계하고, 임차인은 위반건축물 부분도 임차한 것이므로, 매수인이 임차인의 동의 없이 임의로 철거를 할 수 없습니다. 즉 임차인이 ..

임차인의 원상복구 범위, 시트지 부착 [내부링크]

임차인의 원상복구 범위, 시트지 부착 관련 법조항: 민법 제615조: 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다. 사례: 임차인이 임대인의 허락을 받고 싱크대 시트지를 부착한 경우, 임차인은 임대차계약 종료 시 시트지를 원상복구해야 할까요? 답변: 일반적으로 원상복구라는 의미는 당초 입주할 때의 상태대로 해 놓는 것을 의미합니다. 따라서 엄격한 의미에서 시트지를 부착하여도 이는 현상이 변경된 것이기 때문에 시트지가 없는 상태대로 원상회복을 해야 합니다. 다만, 법원실무에서는 시트지를 부착한 것 정도의 경미하고 외관을 나쁘게 하는 것이 아닌 변경에 대하여는 원상회복을 잘 인정하지 않고 있습니다. 따라서, 이 사례에서도 시트지가 있는 상태에서 외관이 크게 나쁘지 않다면 이를 원상회복하라고..

상가 임차인의 무단 벽면 철거, 손해배상 청구 소송 [내부링크]

상가 임차인의 무단 벽면 철거, 손해배상 청구 소송 관련 법조항: 민법 제615조: 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다. 민법 제750조: 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 사례: 상가 임차인이 임대인과 협의 없이 벽면을 철거한 경우, 임대인은 임차인을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 질문: 임차인이 임대인 몰래 벽면을 철거했는데, 임대인은 어떻게 대처해야 하나요? 답변: 임대인은 임차인을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기해야 합니다. 임차인의 무단 벽면 철거는 임대차계약상의 원상복구의무를 위반한 행위입니다. 따라서, 임대인은 임차인을 상대로 민법 제750조의 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상 ..

상가 임차인의 원상복구 의무, 분전반은 포함될까? [내부링크]

상가 임차인의 원상복구 의무, 분전반은 포함될까? 관련 법조항: 민법 제615조: 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다. 사례: 2층에 위치한 실70여평의 사무실에 칸막이시설이 여러개 되어서 나누어져 있습니다. 최초 임차인이 칸막이 시설을 해놓은 상태대로 그 후로 여러번 임차인이 바뀌었으며, 그 칸막이시설이 계속 그대로 넘어왔습니다. 현 임차인은 2년계약으로 임차하였지만, 기존 10년넘게 사용되어져 오던 칸막이시설을 본인의 차례에서 철거하였습니다. 문제는 최초 칸막이시설을 할 때, 전기 분전반의 위치를 기존 벽에서 칸막이로 옮겼고, 이번에 철거업자가 칸막이 철거를 하면서 분리된 전기분전반을 기존 벽면으로 옮기는 작업은 별도로 전기업자를 불러야 하여, 전기업자에게 견적을 내보니 8..

상가 임차인의 원상복구 의무, 기준시점은? [내부링크]

상가 임차인의 원상복구 의무, 기준시점은? 관련 법조항: 민법 제615조: 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다. 사례: 분양한지 10년된 상가에 최근 5년 동안 상가를 임차하여 사무실로 사용하다가 퇴거를 할려고 합니다. 사용전에 이전 세입자는 식당으로 사용하였고 상가천정에 형광등을 함몰LED전등으로 교체하였고 벽면에 함몰LED전등을 설치하였습니다. 5년전 입주계약서에는 협회양식(~원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다)으로 구체적인 원상회복의 내용없이 일반적으로 작성되었습니다. 임대인은 분양당시(10년전)로 원상회복을 요구하고, 임차인은 10년전 상태는 알수가 없고 입주당시(5년전)로 원상회복을 할려고 합니다. 질문: 원상회복의 기준시점을 언제로 보는게 맞는지요? 답변: 원상회복..

상가 임차인의 원상복구 의무, 페인트칠은 어떻게? [내부링크]

상가 임차인의 원상복구 의무, 페인트칠은 어떻게? 관련 법조항: 민법 제615조: 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다. 사례: 상가 건물 외벽이 나무로 되어있는데, 임차인이 페인트칠을 하고 싶다고 하였습니다. 퇴거 시 원상복구를 해야 하는 경우, 페인트칠한 부분도 원상복구를 해야 하는지 궁금합니다. 질문: 퇴거 시 페인트칠한 부분도 원상복구를 해야 하는지요? 답변: 원상복구란 당초 있었던 상태대로 회복하여 주는 것을 말합니다. 따라서, 이 경우 다시 페인트칠을 하는 것은 가능하지만 나무자재로 복구하는 것은 비용이 너무 많이 들기 때문에 어렵다고 할 것입니다. 따라서, 사전에 어떤 상태로 원상회복할 것인지를 임대인과 정한 다음에 공사를 시작해야 합니다. 결론: 사전에 임대인과 어..

상가 임차인의 원상복구 의무, 전 임차인의 시설까지 포함될까? [내부링크]

상가 임차인의 원상복구 의무, 전 임차인의 시설까지 포함될까? 관련 법조항: 민법 제615조: 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다. 사례: 종전 임차인이 기존 상가 사용 중 상가 뒷부분에 불법 증축을 했고(2016년 3월 이전 임차인이 공사한듯 합니다.) 현 임차인이 19년도에 들어오게 되었습니다. 임대차 계약이 종료되고, 임대인은 현 임차인에게 원상복구를 요구하였고, 현 임차인은 전 임차인이 설치한 시설까지 원상복구할 의무가 없다고 주장하였습니다. 질문: 현 임차인의 주장이 맞습니까? 답변: 현 임차인의 주장은 대법원 판례상 원칙적인 해석에 부합합니다. 대법원은 원상복구의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결시 현시설물 상태로 계약서에 명시되어 있는 경우, 임차인이 개조한 범위..

상가 임차인의 원상복구 의무, 전 임차인의 시설까지 포함될까? [내부링크]

상가 임차인의 원상복구 의무, 전 임차인의 시설까지 포함될까? 관련 법조항: 민법 제615조: 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다. 사례: 전임차인이 미술교습소를 운영하던 상가를 현 임차인이 동종업으로 운영하다가 임대차 계약이 종료되었습니다. 임대인은 현 임차인에게 원상복구를 요구하였고, 현 임차인은 전 임차인이 설치한 시설까지 원상복구할 의무가 없다고 주장하였습니다. 질문: 현 임차인의 주장이 맞습니까? 답변: 현 임차인의 주장은 대법원 판례상 원칙적인 해석에 부합합니다. 대법원은 원상복구의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결시 현시설물 상태로 계약서에 명시되어 있는 경우, 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 임..

베이직스 2022 베이직북 14 3세대, 가성비 좋은 노트북을 찾는 당신에게 [내부링크]

베이직스 2022 베이직북 14 3세대, 가성비 좋은 노트북을 찾는 당신에게 베이직스 2022 베이직북 14 3세대는 가성비 좋은 노트북을 찾는 당신에게 안성맞춤입니다. 윈도우11 Pro, 인텔 CPU, 8GB 메모리, IPS 디스플레이, 14인치 모니터 등 기본적인 기능을 모두 갖추고 있으며, AS도 우수합니다. 윈도우11 Pro로 업무 효율을 높여보세요 베이직스 2022 베이직북 14 3세대는 최신 운영체제인 윈도우11 Pro를 탑재했습니다. 윈도우11 Pro는 기존 윈도우10보다 더욱 개선된 기능과 성능을 제공하여 업무 효율을 높여줍니다. 인텔 CPU로 강력한 성능을 경험하세요 베이직스 2022 베이직북 14 3세대는 인텔 CPU를 탑재하여 강력한 성능을 제공합니다. 문서 작업, 인터넷 서핑, 동영..

상가임대차계약의 특약, 효력이 있을까요? [내부링크]

제목: 상가임대차계약의 특약, 효력이 있을까요? 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조의2 제1항 상가건물임대차보호법 제3조의3 제1항 사례: 대전 광역시에 위치한 상가의 임대차계약을 체결하면서, 임대료 조정은 2년 단위로 시장 상황에 맞추어 조절하기로 특약하였다. 임대차기간은 2023년 10월 16일부터 2028년 10월 15일까지로, 임대료는 월 250만 원이다. 질문: 위 사례에서, 임대인이 특약에 따라 임대료를 5% 이상 증액할 수 있을까요? 답변: 결론부터 말하자면, 임대인은 특약에 따라 임대료를 5% 이상 증액할 수 없습니다. 설명: 상가건물임대차보호법 제3조의2 제1항에 따르면, 임대인은 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 다만, 임대차계약의 내용..

임대료 인상 및 남편 명의 변경으로 계약갱신요구권 행사 가능 여부 [내부링크]

임대료 인상 및 남편 명의 변경으로 계약갱신요구권 행사 가능 여부 질문: 임대인이 계약갱신요구권을 거절하자, 임차인은 임대료를 25% 인상하고 계약을 다시 작성하면 다시 10년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요? 또한, 남편 명의로 변경하고 전대차를 하면 새로운 임대차계약으로 인정될 수 있나요? 답변: Ⅰ. 요약 임대료를 25% 인상하면 새로운 임대차계약으로 인정될 가능성은 낮습니다. 남편 명의로 변경하는 것도 새로운 계약으로 볼 여지도 있으나, 단지 10년간 계약갱신요구권을 회피하기 위하여 한 것으로 볼 경우에는 동일한 임대차계약으로 볼 수도 있습니다. 임대인이 전대차에 동의를 해 주지 아니할 수도 있으므로 조심해야 합니다. Ⅱ. 설명 (1) 임대료 인상 상가건물임대차보호법 제3조의2 제1항에 따르면..

낙찰자에게 대항력 있는 임차인의 임차보증금 청구 소송 [내부링크]

낙찰자에게 대항력 있는 임차인의 임차보증금 청구 소송 관련 법조항: 민법 제621조 (임차권의 대항력) 주택임대차보호법 제3조 (대항력의 요건) 민사소송법 제266조 (소송목적의 범위) 민사집행법 제261조 (압류의 효력) 사례: 경매로 낙찰받은 자를 상대로 대항력있는 임차인이 계약기간 만료시, 낙찰자인 임대인을 상대로 계약해지 통보 후, 임대차기간 만료일에 임차보증금을 반환하지 않는 경우, 임차보증금을 반환받을 방법과 임차인은 낙찰자인 임대인을 상대로 임차보증금 반환소송을 해서 승소한 후 강제집행이 가능한지 여부 질문: 낙찰자인 임대인이 임차보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 어떻게 보증금을 반환받을 수 있는지? 답변: 낙찰자인 임대인이 임차보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 다음과 같은 방법으..

매수인과 임대차계약 체결시 대항력 문제, 어떻게 해결할까? [내부링크]

매수인과 임대차계약 체결시 대항력 문제, 어떻게 해결할까? 관련 법조항: 민법 제621조 (임차권의 대항력) 주택임대차보호법 제3조 (대항력의 요건) 사례: 매도인에게 임대권한을 위임받지 않고, 단순히 임대차하는데 협조(현장방문)를 얻은 매수인이 매매계약 진행 중에 신규 임대차계약을 체결하였습니다. 매매 계약이 무난히 진행되어 전세잔금일에 매매잔금을 치뤄 소유권이전등기가 경료되었습니다. 질문: 매수인의 소유권이전과 동시에 대항력을 자연스럽게 갖추게 되는지, 아니면 새로운 소유자인 매수인과 임대차계약을 다시 체결해야 하는지? 답변: 매수인의 소유권이전과 동시에 대항력을 자연스럽게 갖추지 못합니다. 임대차계약은 채권계약으로 반드시 임대차목적물의 소유자와 계약을 체결해야 하는 것은 아닙니다. 소유자가 아니더라..

대항력 없는 임차인의 보증금반환 [내부링크]

대항력 없는 임차인의 보증금반환 관련 법조항: 민법 제621조 (임차권의 대항력) 주택임대차보호법 제3조 (대항력의 요건) 사례: 매매 및 전세 잔금일이 같은 날로, 전세 잔금일과 동시에 소유자가 변경되는 경우, 대항력 없는 임차인의 보증금반환에 대한 법적 문제점을 문의한 사례입니다. 질문: 대항력 발생 전에 소유자가 변경되어 새로운 매수인에게 대항력이 인정될 수 있는지? 매도인과 체결한 계약서의 확정일자는 유효한지? 매도인 매수인 중 누구에게 보증금반환청구를 해야 하는지? 답변: 대항력 발생 전에 소유자가 변경되어 새로운 매수인에게 대항력이 인정되지 않습니다. 대항력이 인정되지 아니하는 경우 확정일자도 우선변제권에 대한 그 효력이 없습니다. 원칙적으로 매도인에게 보증금반환청구를 해야 합니다. 해설: 민..

전세임차인의 대항력과 국세압류 [내부링크]

전세임차인의 대항력과 국세압류 관련 법조항: 민법 제621조 (임차권의 대항력) 민법 제329조 (질권의 우선권) 민법 제330조 (전세권의 우선권) 민법 제331조 (저당권의 우선권) 사례: 전세임차인이 대항력을 갖춘 후, 임대인의 재산에 국세압류가 설정된 경우, 임차인의 대항력에 영향을 미치는지 문의한 사례입니다. 질문: 임차인의 전세보증금이 나중에 설정된 국세2건에 대하여 대항력을 완전히 갖출 수 있나요? 임대인이 등기상 갑구의 압류 2건을 말소시킬 의지가 없으면, 임차인이 임대인에게 전세보증금반환에 대한 권리주장이 가능한지요? 압류 2건을 임차인이 직접 해결가능 여부와, 혹시 가능하다면 향후 보증금에서 공제 가능 한지요? 기타, 임차인이 전세보증금의 확보를 위해, 취해야 하는 행동이 있다면 무엇을..

다세대주택 임대차계약시 대항력과 주소표기 [내부링크]

다세대주택 임대차계약시 대항력과 주소표기 관련 법조항: 민법 제621조 (임차권의 대항력) 주택임대차보호법 제3조 (대항력의 요건) 사례: 다세대주택 임대차계약시, 층수를 누락하고 [서울특별시 서울구 서울동 00빌라 301호]라고 기재했을 경우, 대항력이 인정받을 수 있는지 문의한 사례입니다. 질문: 층수를 누락한 주소로 계약을 맺은 경우, 대항력이 인정받을 수 있는지요? 답변: 층수를 누락한 주소로 계약을 맺은 경우, 대항력이 인정받을 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3조는 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 계약서, 주민등록전입, 점유를 요건으로 규정하고 있습니다. 따라서, 계약서에 해당 주택의 지번과 동호수를 정확히 기재하고, 그 지번에 계약한 해당 호수에 주민등록전입을 하고, 점유(거주)하여야 대항..

임대차 계약서 주소와 대항력 [내부링크]

임대차 계약서 주소와 대항력 관련 법조항: 민법 제621조 (임차권의 대항력) 사례: 신축 입주하는 아파트 임대차 계약서를 작성한 경우, 지번주소가 나오기 전 롯트주소로 계약서를 작성하거나, 등기사항전부증명서랑 건축물대장이 나오기 전 지도에 2필지로 잡혀 00외 1필지로 계약서를 작성한 경우, 대항력에 문제가 생길 수 있는지 문의한 사례입니다. 질문: 롯트주소로 작성한 계약서를 지번주소로 변경해야 할까요? 00외 1필지로 작성한 계약서를 00외 2필지로 변경해야 할까요? 답변: 롯트주소와 실제 지번 주소 사이에 동일성을 인정할 수 있으면 롯트주소만으로 인정됩니다. 그러나 나중에 복잡할 수 있으므로 다시 계약서에 실제 지번 주소로 정정해 놓은 것이 유리합니다. 00외 1필지가 00외 2필지와 동일성을 인정..

연장재계약 후 임차인의 대항력은? [내부링크]

연장재계약 후 임차인의 대항력은? 관련 법조항: 민법 제329조 (질권의 우선권) 민법 제330조 (전세권의 우선권) 민법 제331조 (저당권의 우선권) 민법 제621조 (임차권의 대항력) 사례: 임차인이 4년 거주 후 쌍방 합의하에 계약을 연장하려고 합니다. 임대인이 임대사업자이어서 묵시적 갱신이 안되고 계약서를 재작성하자 합니다. 임차인 거주 중 임대인이 후순위로 주택담보대출을 실행하였다면, 계약 갱신 후에 임차인의 순위에 변동이 있을까요? 질문: 계약을 연장할 때 임차인의 우선순위는 어떻게 될까요? 보증금을 인상하는 경우 임차인의 우선순위는 어떻게 될까요? 답변: 임차인의 우선순위는 계약을 연장한 당시를 기준으로 합니다. 따라서, 계약을 연장할 때 임대인의 부동산등기부등본을 발급받아 다른 제한물건이..

상가 사용대인(사용차인)의 제3자 대항력 [내부링크]

상가 사용대인(사용차인)의 제3자 대항력 관련 법조항: 상가임대차보호법 제3조 (대항력 등) 상가임대차보호법 제4조 (전대차의 대항력) 사례: 임차인(B)은 임대인(A)과 상가 임대차계약서를 작성하면서, "B는 C(B의 배우자)에게 목적물의 전부 또는 일부를 무상으로 사용대차할 수 있으며, 임대인은 이에 동의한다." 는 특약사항을 약정하였습니다. 임차인(B)은 2022. 3. 1. 사용차인(C)과 목적물 전부에 대하여 무상으로 사용대차 계약을 체결하였고, 사용차인(C)은 2022. 3. 10. 관할 세무서에 사업자 등록을 마쳤습니다. 질문: 사용차인(C)에게 제3자 대항력이 발생하는지요? 사용차인(C)에게 제3자 대항력이 발생하지 않느다면, 임차인(B) 또는 사용차인(C)이 제3자 대항력을 갖추기 위하여..

다가구 주택 경매에서 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 [내부링크]

다가구 주택 경매에서 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 질문: 다가구 주택이 경매되어 주인이 바뀌었습니다. 임차인 A씨의 전입신고일은 2006년 6월 21일이고 최선순위 설정한 금융기관의 근저당권 설정일은 7년 뒤인 2013년 10월 29일입니다. 세입자 A씨는 배당요구를 하지 않았습니다. 이때 A씨의 임차보증금을 새로운 집주인(낙찰자)이 인수하는것이 맞나요? 답변: 네, 맞습니다. 임차인 A씨는 대항력 있는 임차인으로서, 낙찰받은 매수인이 반환받지 못한 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 주택임대차보호법 제3조는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 따라서, 임차인..

임차인의 대항력, 직계가족 전입 및 임차권등기명령 [내부링크]

임차인의 대항력, 직계가족 전입 및 임차권등기명령 관련 법조항: 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) 주택임대차보호법 제31조 (임차권등기명령) 사례: 18년도부터 상가건물에 거주하던 임차인이 보증금을 받지 못한채 다른 주택으로 이사를 가야 하는 상황입니다. 임차인은 b주택으로 이사를 나가면서 전세대출을 받아야하므로 b주택에 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. a주택에 직계가족을 전입하여두면 대항력에 문제가 안될까요? 임대인 동의하에 전대차 계약도 고려하고 있습니다. 답변: 상가건물이라도 실제 주택으로 사용하고 있으면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 임차인이 그 가족만 임대차목적물에 주소를 두고 자신은 전출한 경우에도 대항력이 인정됩니다. 따라서 임차인이 직계가족을 두고 전출해도 대항력에는 큰 문제가 ..

법인소유 오피스텔 경매에서 임차인의 대항력 [내부링크]

법인소유 오피스텔 경매에서 임차인의 대항력 관련 법조항: 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) 주택임대차보호법 제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸) 사례: 법인 소유의 오피스텔에 1순위로 전세중인 홍길동씨. 경매가 진행되어 임차보증금보다 경비, 임금채권, 당해세 등이 우선 배당되고 보증금 전액 확보가 되지 않을 경우, 전세 계약기간 만료후에도 낙찰자에게 보증금 반환 및 전세존속을 주장할 수 있는지 궁금합니다. 답변: 네, 법인소유 오피스텔도 임차인이 대항력을 주장할 수 있습니다. 임차인이 대항력이 있다면 배당절차에서 일부 또는 전액 보증금을 배당받지 못한다면, 낙찰받은 매수인에게 배당받지 못한 나머지 보증금 잔액을 받을 때까지 집비우기를 하지 않으셔도 됩니다. 또한 대항력은 보증금 뿐만 아니라 계약기간도..

주택임대차보호법상 대항력, 임대인과 주소지가 동일해도 인정되나요? [내부링크]

주택임대차보호법상 대항력, 임대인과 주소지가 동일해도 인정되나요? 관련 법조항: 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) 주택임대차보호법 제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸) 사례: 3년 기한으로 업무차 외국으로 간 임대인이 분양받은 아파트에 신규 입주하게 된 홍길동씨. 전입신고를 하러 주민센터에 가보니 임대인 가족 모두가 전입신고 되어 있었습니다. 임대인에게 알아보니 아파트 잔금대출을 받기 위해서였다고 합니다. 현재 홍길동씨의 전세금으로 대출은 모두 갚았고, 전입신고도 마친 상태입니다. 질문: 임대인하고 주소지가 동일해도 대항력 유지에 문제가 없는지요?? 전세금 보호에 우려되는 점은 없는지, 있다면 어떤 조치가 필요한지요?? 답변: 네, 임대인하고 주소지가 동일해도 대항력 유지에 문제가 없습니다. 주택임대..

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권, 수분양자와 임대차 계약이 유효한지? [내부링크]

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권, 수분양자와 임대차 계약이 유효한지? 관련 법조항: 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) 주택임대차보호법 제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸) 사례: 임대물건은 한국토지주택공사에서 분양한 10년공공임대아파트이며, 분양전환시기가 되어 LH와 분양계약서를 작성하고 분양 전환(연부취득)을 받은 물건입니다. 임대인(수분양자)은 2)번의 연부취득상태에서 (등기상소유자는 한국토지주택공사임) 보증금2억에 월세를 내놓은 상태입니다. 질문: 수분양자와 임대차계약을 체결한 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있나요? 답변: 네, 수분양자와 임대차계약을 체결한 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조는 임대차의 대항력 및 우선변제권에 대한 규정입니..

외국계 중견기업의 임대차 대항력 취득 [내부링크]

외국계 중견기업의 임대차 대항력 취득 질문: 외국계 중견기업이 임대차계약을 맺을 경우 대항력을 취득하여 추후 경매과정에서 배당을 받을 수 있을까요? 전세권 등기를 하였을 경우 문제없이 순위 배당 가능할까요? 답변: 외국계 중견기업이 임대차계약을 맺을 경우, 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다. 따라서, 대항력을 취득하여 경매과정에서 배당을 받을 수 없습니다. 전세권 등기를 하였을 경우, 전세권은 부동산에 대한 권리로서, 경매과정에서 배당을 받을 수 있습니다. 다만, 전세권 설정일자에 따라 배당 순위가 결정됩니다. 설명: 주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 보호하기 위한 법률입니다. 따라서, 법률상 중견기업에 해당하는 외국계 기업은 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다. 대항력이란 제3자에..

상가 경매 시 선순위 대항력있는 임차인의 영업권 보장받을 수 있을까요? [내부링크]

상가 경매 시 선순위 대항력있는 임차인의 영업권 보장받을 수 있을까요? 관련 법조항: 상가임대차보호법 제8조 상황: 상가 임대차에서 임차인이 대항력을 갖추고 있는 경우, 경매로 인하여 임차권이 소멸하는지 여부와 영업권이 보장되는지에 대한 질문이 있습니다. 질문: 상가 경매 시 선순위 대항력있는 임차인은 낙찰자에게 계속해서 영업권을 보장받을 수 있을까요? 답변: 네, 가능합니다. 상가임대차보호법 제8조는 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다. 따라서, 상가 임대차에서 선순위 대항력을 갖춘 임차인은 경매로 인하여 임차권이 소멸하지 않으며, 기존..

다가구주택 경매 집행 시 대항력 갖춘 임차인들끼리의 배당 순서 [내부링크]

다가구주택 경매 집행 시 대항력 갖춘 임차인들끼리의 배당 순서 질문: 다가구 주택 경매가 개시되고 낙찰이 된 상태에서 배당이 되면, 소액 보증금이 규모가 아닌 임차인들끼리의 배당 순서는 어떻게 되나요? 대항력과 우선변제권을 갖춘 순서대로 배당이 되나요 아니면 우선변제권을 가진 사람들끼리 안분이 되나요? 현재 권리는 1순위 근저당권자가 경매를 신청했고, 후순위로 임차인들이 있는 상태입니다. 답변: 다가구 주택 경매에서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인들끼리의 배당 순서는 다음과 같습니다. 소액임차인 확정일자 받은 임차인 법조문: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항 민사집행법 제134조 제1항 민사집행법 제148조 설명: 소액임차인 소액임차인은 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따라 보증금이 주택의 가격의..

근저당 설정 후 재계약 시 대항력 순위 [내부링크]

근저당 설정 후 재계약 시 대항력 순위 관련 법조항: 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 주택임대차보호법 제8조 제1항 (우선변제권) 사례: 임차인이 2020년 11월 1일에 근저당 설정 이전에 전세금 3억에 임대차계약을 체결하고, 2022년 1월에 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2022년 10월에 전세금 증액 없이 월세로 전환하는 조건으로 재계약을 체결하였습니다. 질문: 근저당설정일보다 재계약일자가 뒤로 밀린 경우, 전세금의 대항력 순위가 근저당권보다 뒤로 밀리는지 답변: 아니요, 종전 순위가 그대로 유지됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임차인은 임대차의 목적물인 건물에 대항력을 갖추면 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 이 사례에서 임차인은 종래 임대차계약에..

임대인의 사기로 인한 임차인의 대항력 상실 및 보증금 반환 청구 [내부링크]

임대인의 사기로 인한 임차인의 대항력 상실 및 보증금 반환 청구 관련 법조항: 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 주택임대차보호법 제8조 제1항 (우선변제권) 민법 제126조 (사기의 효과) 민법 제544조 (점유자의 권리) 민법 제390조 (불법행위로 인한 손해배상) 사례: 임차인이 2022년 6월에 2억에 전세계약을 체결하고, 2022년 8월에 매매가 2억에 매매거래를 완료하였습니다. 매수인(임대인)은 매매거래가 끝나자 대부업체를 통해 본인거주 1순위 대출 1억을 실행받았습니다. 대출을 해준 대부업체는 대출금 실행 당시 전입세대 열람을 여러 번 하는 등 1순위 서류상에 전혀 하자 없었다고 합니다. 그러나 임대인은 임차인의 신분증 및 도장을 도용해 임차인의 대항력을 상실시켰습니다. 질문: 임차인은..

대항력을 갖춘 상가 임차인의 계약갱신요구권과 권리양도양수 [내부링크]

대항력을 갖춘 상가 임차인의 계약갱신요구권과 권리양도양수 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제5조 제1항 (계약갱신요구권) 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 사례: 선순위 근저당권이 있는 상가건물에 임차인이 2022년 7월에 대항력을 갖추고 임차권을 취득하였습니다. 그 후 2022년 8월에 가압류 등기가 되었습니다. 질문: 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약을 갱신하면 가압류보다 후순위가 되는지 임차권을 양도하면 가압류보다 후순위가 되는지 답변: 아니요, 갱신된 임대차도 기존 임대차의 연장으로 인정되어 우선변제권이 있습니다. 상가건물임대차보호법 제5조 제1항에 따르면, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신요구권을 행사하면 거절할 수 없습니..

전세권등기가 말소되지 아니한 건물에 새로운 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 [내부링크]

전세권등기가 말소되지 아니한 건물에 새로운 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 관련 법조항: 민법 제329조 (전세권의 효력) 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 주택임대차보호법 제8조 제1항 (우선변제권) 사례: 등기부상 상가 3층 건물 중 1층 전부에 전세권 5,000만원 2004년도에 설정되어 있는 상태입니다. 3층 건물 전체에 근저당설정은 없습니다. 1층에 새로운 상가 임대차계약하려고 하는데요. 새로운 세입자가 계약할 경우, 전세권을 1층 전부 설정해 놓은 것 때문에 경매 시 어떻게 되는지 궁금합니다. 2층과 3층은 선순위 세입자 있습니다. 1층 새로운 계약은 보증금 2,500만원입니다. 2층과 3층도 그리 큰 금액의 보증금은 아닐 것 같습니다. 질문: 1층 전부에 대하여 설정된 전세권이..

상가임대차의 대항력과 비영리법인의 대항력 여부 [내부링크]

상가임대차의 대항력과 비영리법인의 대항력 여부 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 사례: 비영리 재단법인이 상가임대차계약을 체결하고, 전입신고 및 확정일자도 받았습니다. 비영리 재단법인은 상행위를 하고 사업자등록번호를 가지고 있습니다. 질문: 비영리 재단법인은 대항력을 갖추었는지 여부 답변: 네, 대항력을 갖추었습니다. 상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 "임차인은 임대차의 목적물인 건물에 대항력을 갖추면 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 대항력을 갖추기 위해서는 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 합니다. 비영리법인도 상행위를 하는 경우 사업자등록을 할 수 있습니다. 따라서, 비영리 재단법인이 상행위를 하고 사업자등록번호를 가지..

대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 증여를 이유로 한 계약해지 [내부링크]

대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 증여를 이유로 한 계약해지 관련 법조항: 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 주택임대차보호법 제4조 제1항 (계약갱신청구권) 사례: 2022년 6월 5일 주택임대차계약을 체결하고, 2022년 8월 17일 잔금을 처리하고 입주하였습니다. 전입신고 및 확정일자도 받았습니다. 임대인은 92세 할머니인데, 손자에게 증여하겠다고 임차인에게 거주사실을 증빙할 용도로 주민등록 등본을 요청하고 있습니다. 임차인은 임대인의 변경을 이유로 계약을 해지할 의사가 많습니다. 질문: 임차인이 증여를 이유로 계약을 해지할 수 있는지 해지시점은 증여가 완료된 시점이어야 하는지 주민등록 등본을 보내도 해지하는데 지장이 없는지 답변: 가능합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임차인은 임대차의..

상가건물임대차보호법의 대항력과 사업자등록 [내부링크]

상가건물임대차보호법의 대항력과 사업자등록 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 사례: 보증금 50만원, 월세 2만원의 상가임대차계약이 체결되었습니다. 임차인은 임차건물에 사업자등록을 하지 않은 상태에서 2023년 3월 27일 부동산 매매로 인하여 소유권이 이전되었습니다. 새임대인이 차임 인상을 요구하였으나, 임차인이 거절하였고, 임대인이 임차인에게 퇴거를 요구하였으나, 임차인은 거절하고 기존 임대차를 주장하고 있습니다. 질문: 임차인이 임차건물에 사업자등록을 하지 않았으므로 대항력이 없다는 이유로 임대인이 임차인에게 명도를 요구할 수 있을까요? 답변: 네, 임대인이 임차인에게 명도를 요구할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이..

상가임대차보호법 대항력과 주소 변경 [내부링크]

상가임대차보호법 대항력과 주소 변경 관련 법조항: 상가임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 상가임대차보호법 제3조 제2항 (우선변제권) 사례: 신축상가 분양계약서 주소대로 임대차 계약서상에 A동 101호로 기재하고 계약서 작성 확정일자 받고 사업자등록을 하였습니다. 추후 보존등기가 나와보니 1동 101호로 나왔습니다. 질문: 임대차계약서 상의 주소를 수정하고 다시 확정일자 받아야 하는지, 사업자등록증도 정정해야 하는지 궁금합니다. 답변: 임대차계약서 상의 주소를 수정하고 다시 확정일자 받아야 하며, 사업자등록증도 정정해야 합니다. 상가임대차보호법 제3조 제1항은 "임차인은 임대차의 목적물인 건물에 대하여 대항력을 갖추면 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 대항력은..

가등기 설정 전후 임차인의 대항력 [내부링크]

가등기 설정 전후 임차인의 대항력 관련 법조항: 민법 제104조 (권리의 효력) 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 사례: 임대차계약 체결 후 가등기가 설정되었는데, 임차인의 전입+점유가 가등기 전이나 후에 설정됨에 따라서 임차인의 대항력에 차이가 있는지 궁금합니다. 질문: 가등기는 소유권에만 작용하는 게 아닌가... 설사 본등기가 이루어지더라도 임차권(대항력)의 성립에는 문제가 없는 게 아닌가 싶어서 질문 드립니다. 답변: 민법상 권리에는 항상 우선 순위가 있습니다. 대부분의 경우 그 우선순위는 먼저 설정된 것이 우선한다는 것입니다. 임차권도 대항력 등이 있는 경우에는 동일하게 적용됩니다. 이는 전체 권리 관계를 따져서 살펴야 하고, 가등기도 나중에 본등기를 하면 소유권자가 되기 때문에 동일하게 ..

임차인 명의 변경 시, 임대차계약서와 전입신고 수정 필요 [내부링크]

임차인 명의 변경 시, 임대차계약서와 전입신고 수정 필요 관련 법조항: 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 주택임대차보호법 제3조 제2항 (우선변제권) 사례: 임대차계약기간 만기 전에 부득이하게 이사를 하게 되어서, 계약자인 와이프만 제외하고 새로운 집을 남편 명의로 계약을 한 후 잔금 후 아이와 남편만 전입신고를 했습니다. 와이프 명의로 된 전 임대차기간이 만기가 되어 보증금을 돌려받고, 새로 계약한 집을 임대인과의 협의로 남편 명의에서 와이프 명의로 계약자를 바꿔서 계약서를 작성하려고 합니다. 질문: 이때 기존 임차기간은 그대로 작성하고 계약서만 수정해도 되나요? 임차인 계약자가 변경이 되었는데 임대차신고를 다시 해야 하나요? 답변: 임차인 명의 변경은 당사자 변경에 해당하여 별도로 임대차계약서..

기존 전입신고 유지해도 대항력, 우선변제권 유지 가능 [내부링크]

기존 전입신고 유지해도 대항력, 우선변제권 유지 가능 관련 법조항: 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력) 주택임대차보호법 제3조 제2항 (우선변제권) 사례: 딸 명의로 전세계약을 하고 어머니와 딸이 함께 전입신고를 하여 거주 중입니다. 계약 만기에 맞춰서 전세금을 감액하여 계약을 다시 해야 하는데, 어머니 명의로 전세계약을 하고 확정일자를 받을 예정입니다. 기존 전입신고를 유지해도 대항력과 우선변제권이 가능한지 문의드립니다. 질문: 기존 전입신고를 유지해도 대항력과 우선변제권에는 문제가 없을까요? 답변: 기존 전입신고를 유지해도 대항력과 우선변제권에는 문제가 없습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임차인은 임대차의 목적물인 건물에 대하여 대항력을 갖추면 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 ..

다가구주택 임차인의 이동과 대항력, 우선변제권 [내부링크]

제목: 다가구주택 임차인의 이동과 대항력, 우선변제권 주택임대차보호법 제3조 ① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. 주택임대차보호법 제4조 ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2..

부모님이 거주하는 경우 대항력 인정 여부 [내부링크]

제목: 부모님이 거주하는 경우 대항력 인정 여부 관련 법조항: 주택임대차보호법 제3조 제1항 사례: A씨는 주택임대차계약을 체결하고, 본인은 다른 지역에서 생활하고 있지만 부모님이 전입신고를 하고 실거주하고 있습니다. A씨는 전세권을 설정하려 하는데, 임대인 측에서 대항력이 없다고 주장합니다. 질문: A씨의 경우 대항력이 인정되나요? 답변: A씨의 경우 대항력이 인정됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다."라고 규정하고 있습니다. 여기서 "임차인"은 임대차계약의 당사자를 말하며, 임차인 본인뿐만 아니라 그 가족도 포함됩니다. 따라서 A씨의 부모님은 A씨의 가족으로서 A씨를 대신하여 주택을 점유하고 있다고 볼 수..

주택임대차보호법의 적용대상을 자세히 알아보기 [내부링크]

제목: 주택임대차보호법의 적용대상을 자세히 알아보기 주택임대차보호법 제1조 (목적)이 법은 세입자의 주거 안정과 임대인의 재산권을 보호하고 주택임대차계약의 공정한 성립과 이행을 도모함으로써 주택 임대차 관계의 안정을 유지하고 그로 인한 분쟁을 예방하려는 것을 목적으로 한다. 제2조 (적용 범위) 이 법은 주택임대차계약에 의한 주택의 임대차 관계에 적용한다.다만, 제1항의 규정에도 불구하고 본인이 사용하기 위하여 그 주택을 소유ㆍ점유하면서 그 주택을 별도로 사용하지 아니하는 경우에 그 임대차 관계는 이 법에 의하지 아니하고 특별한 사정이나 관습에 의하여 정한다. 안녕하세요, 여러분! 오늘은 주택임대차보호법의 적용대상에 대해 자세히 알아보려고 합니다. 주택임대차보호법은 국내에서 주택 임대 시 세입자와 임대인..

주택임대차보호법의 목적과 주요 내용을 알아보자 [내부링크]

법조항: 주택임대차보호법 제1조 및 제2조 안녕하세요, 여러분! 오늘은 주택임대차보호법에 대해 알아보고자 합니다. 주택임대차보호법은 국내에서 주택 임대 시 세입자와 임대인 양측의 권리와 의무를 규정하는 중요한 법률입니다. 이 법의 주요 목적과 내용을 함께 살펴보겠습니다. 1. 주택임대차보호법의 목적: 주택임대차보호법은 세입자의 주거 안정과 임대인의 재산권 보호를 목적으로 합니다. 주택 임대 시 발생할 수 있는 갈등과 분쟁을 예방하고 조정함으로써 안정적인 주거 환경을 제공하려는 것이 이 법의 주된 목적입니다. 2. 주택임대차보호법의 주요 내용: 가. 임대인과 세입자의 권리와 의무 규정: 임대인은 주택을 적법하게 유지하고 수리해야 합니다. 세입자는 월세를 정해진 기일에 지급하고 주택을 적정하게 사용해야 합니..

주택임대차보호법, 무엇을 보호하는 걸까요? [내부링크]

주택임대차보호법, 무엇을 보호하는 걸까요? 주택임대차보호법 제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 내용: 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관한 민법의 규정을 보완하여 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 특별법입니다. 주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위하여 다음과 같은 사항을 규정하고 있습니다. 임대차 계약의 존속기간 주택임대차보호법은 임대차 계약의 존속기간을 2년으로 규정하고 있습니다. 임대차 계약의 존속기간이 2년을 초과하는 경우에도 임차인은 2년마다 임대차 계약을 갱신할 수 있습니다. 임대료 인상의 상한 주택임대차보호법은 임대료 인상의 상한을 5%로 규정하고 있습니다. 임대인은 임차인의..

보증금의 반환 의무, 어떻게 되나요? [내부링크]

주택임대차보호법 제3조(임대차의 종료와 보증금) ① 임대차의 기간이 끝나거나 해지된 때에는 임대인은 임차인에게 목적물을 인도하고 보증금을 반환하여야 한다. 내용: 임대차 계약이 종료된 경우, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 보증금은 임차인이 임대차 계약을 체결할 때 임대인에게 맡기는 돈으로, 임차인이 임대차 계약을 위반하여 손해를 입힌 경우 임대인이 이를 변제하기 위한 목적으로 사용됩니다. 보증금의 반환 시기 임대차 계약이 종료된 때에는 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 임대차 계약이 종료되는 시기는 다음과 같습니다. 임대차 기간의 만료 당사자 간의 합의에 따른 계약 해지 임대인의 계약 해지 임차인의 계약 해지 보증금의 반환 방법 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 때에..

임대료 인상의 상한 제한, 왜 필요한 걸까요? [내부링크]

주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 내용: 임대료 인상은 임대인과 임차인이 임대차 계약을 체결할 때 임대료의 금액과 상승률을 정하는 것을 말합니다. 임대료 인상은 임대인의 재산권을 침해할 수 있지만, 임차인의 주거 안정을 위협할 수 있다는 점에서 공익적인 측면도 고려해야 합니다. 임대료 인상의 상한 제한, 왜 필요한 걸까요? 임대료 인상의 상한 제한은 다음과 같은 이유로 필요합니다. 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 임대료 인상은 임차인의 주거비 부담을 증가시켜 주거 안정을 위협할 수 있습니다. 특히, 저소득층이나 취약계층의 경우 임대료 인상을 감당하기 어려워 집을 빼야 하는 상황에 처할 수 있습니다..

임대인의 일방적인 계약 해지, 언제 가능한가요? [내부링크]

제목: 임대인의 일방적인 계약 해지, 언제 가능한가요? 내용: 임대차 계약은 임대인과 임차인이 계약서에 명시한 조건에 따라 임대물을 임대하고 임차하는 것을 말합니다. 임대차 계약은 원칙적으로 임대인의 일방적인 의사표시로 해지할 수 없습니다. 하지만, 주택임대차보호법에서는 임대인의 일방적인 계약 해지를 제한하는 규정을 두고 있습니다. [주택임대차보호법 제6조(계약의 해지)] ① 임대인은 임차인의 동의 없이 계약을 해지하지 못한다. ② 제1항에도 불구하고 임대인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 임차인에게 계약 해지의 의사표시를 할 수 있다. 1. 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하였을 경우 2. 임차인이 임차 목적물을 계약 내용과 다른 용도로 사용하였을 경우 3..

임대차 계약기간, 2년 보장받을 수 있어요? [내부링크]

제목: 임대차 계약기간, 2년 보장받을 수 있어요? 내용: 임대차 계약을 체결할 때, 임대차 계약기간은 임대인과 임차인이 자유롭게 정할 수 있습니다. 하지만, 주택임대차보호법에서는 임대차 계약기간을 최소 2년으로 보장하고 있습니다. 예시: 2년으로 계약한 임대차 계약은 그대로 2년간 유지됩니다. 1년으로 계약한 임대차 계약은 임차인이 2년으로 주장할 수 있습니다. 임대차 계약기간을 정하지 않은 경우, 임차인이 2년으로 주장할 수 있습니다. 왜 임대차 계약기간을 2년으로 보장할까요? 임대차 계약기간을 2년으로 보장함으로써, 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 보호하기 위한 것입니다. 임대차 계약기간이 짧으면, 임대인이 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 구할 수 있기 때문에, 임차인은 언제든지 거주지를 잃..

임차인의 주거 안정을 위한 주택임대차보호법 [내부링크]

내용: 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법입니다. 주택임대차보호법의 목적 주택임대차보호법의 목적은 임차인의 주거 안정을 보장하는 것입니다. 이를 위해 임대인이 임차인에게 임대차 계약을 해지할 수 있는 사유를 제한하거나, 임차인이 임대차 계약을 갱신할 수 있는 권리를 보장하는 등의 내용을 담고 있습니다. 주택임대차보호법의 적용 대상 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에만 적용됩니다. 주거용 건물이란 사람이 거주하기에 적합한 건물로서, 주택, 오피스텔, 다가구주택, 다세대주택 등이 포함됩니다. 주택임대차보호법의 주요 내용 주택임대차보호법의 주요 내용은 다음과 같습니다. 임대인의 계약 해지 제한 임차인의 계약 ..

묵시적갱신 평생가능? [내부링크]

상가임대차 묵시적 갱신 평생가능? 사례 2013년부터 상가를 임차하고 있는 A씨가 있습니다. A씨는 처음에는 2년 단위로 계약을 체결하였으나, 이후 묵시적 갱신으로 13년째 임차를 하고 있습니다. B씨는 A씨에게 건물을 사용하겠다며 퇴실을 요구합니다. 질문 A씨는 B씨의 퇴실 요구를 거절할 수 있나요? 답변 A씨는 B씨의 퇴실 요구를 거절할 수 없습니다. 상가임대차보호법 제10조에 따르면, 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 다만, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. A씨의 경우, 최초 임대차기간 2년과 묵시..

중도금을 치른 후 매도인이 사망한 경우, 어떻게 해야 할까요? [내부링크]

중도금을 치른 후 매도인이 사망한 경우, 어떻게 해야 할까요? 질문 매매계약을 체결하고 중도금까지 치른 후 매도인이 사망하였습니다. 이런 경우에 계약서를 재작성해야 하는지, 아니면 기존 계약서를 그대로 사용할 수 있는지 궁금합니다. 답변 매매계약을 체결한 후 매도인이 사망하면 그 상속인 명의로 등기 후 상속인 사이에 다시 매매계약을 체결한 후 소유권이전등기를 하는 것이 아닙니다. 사망한 매도인에게서 매수인에게 바로 소유권이전등기를 할 수 있습니다¹. 이런 경우라도 매도인의 상속인들이 매도인 명의로 소유권이전등기에 필요한 매도용인감증명서 등을 발급받아 이를 근거로 매수인에게 소유권이전등기를 하면 됩니다¹. 만일 해 주지 아니하면 소송을 제기하면 됩니다¹. 추가정보 상속인들 앞으로 상속등기를 해야 하고 또한..

상가임대차, 묵시적 갱신과 법리 [내부링크]

상가임대차, 묵시적 갱신과 법리 상가임대차보호법 제10조 5항 임대인이 제1항의 기간 내에 계약갱신 요구의 통지를 하지 아니한 경우에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임차인은 제1항에 따른 계약갱신 요구의 통지를 한 것으로 본다. 임대인이 임차인이 계약갱신 요구의 통지를 한 사실을 알고도 묵인한 경우 임대인이 임차인이 계약갱신 요구의 통지를 한 사실을 알지 못하였으나, 임대차계약의 목적물의 전부 또는 일부를 매도하거나 임차인이 영업을 계속할 수 없는 사유가 발생한 경우 해설 상가임대차보호법 제10조 5항은 임대인이 계약갱신 요구에 대한 통지를 하지 않은 경우에도 임차인이 계약갱신 요구를 한 것으로 보는 경우를 규정하고 있습니다. 1호는 임대인이 임차인이 계약갱신 요구를 한 사실을 알고도 묵..

서울 중심에서 25분거리 스몰웨딩, 하우스웨딩 대박자리 나왔습니다. [내부링크]

이번에 소개해드리는 매물은 스몰웨딩과 하우스웨딩을 하기 좋은 대박자리입니다. 3개층짜리 90평 건물과 800평의 대지를 같이 임대하게 됩니다. 각종 이벤트와 웨딩관련 업체에 강력추천 드리는 매물입니다. 경쟁..

강남 소형사옥임대 논현역 도보5분 600만원 [내부링크]

이번에 소개하는 매물은 논현역 도보5분의 1~4층까지 사용하는 사무실입니다. 현재 강남에 나온 소형사옥중 가장 미니미한 사이즈이지만 남들과 다른 특별한 매물을 찾는 대표님께 추천드립니다. 역세권에 단독 60..

역삼동 저렴한 대형 지하 사무실임대 [내부링크]

역삼동 저렴한 지하 사무실임대 추천드립니다. 강남역 도보 10분거리로 거리적 호불은 있겠으나, 강남권역만 아니라면 도보10분거리는 초역세권으로 취급받는것을 생각하면 그리 무리한 위치라고 할 수는 없겠습니..

논현동 자연채광 지하사무실임대 밝은 반 복층구조 [내부링크]

이번에 소개해드리는 사무실은 논현동 신축 빌딩으로 여러층중 지하공간을 소개하고자 합니다. 논현동 지하사무실임대 매물은 자연채광이 들어오는 반복층 구조의 사무실로 독보적인 스타일의 공간을 가지고 있습..

개포동 사옥 임대 통임대 가성비 좋은 사무실 빌딩입니다. [내부링크]

이번엔 강남 개포동에 위치한 통임대 사옥 매물을 소개해드릴까 합니다. 건물은 몇 해 전 내외관 리모델링을 통해 크게 컨디션이 좋아졌으며, 강남 중심가 대비 상대적으로 저렴한 임대료가 장점인 사옥 임대 매물..

서초동 소형 사무실 임대 깔끔하고 저렴한 가성비 매물입니다. [내부링크]

서초동 소형 사무실 임대 깔끔하고 저렴한 가성비 매물입니다. 이번에 소개해드리는 사무실은 서초동에 위치하고 있는 소형 사무실 임대 매물입니다. 주차도 자주식으로 1대 가능하며, 엘리베이터도 있습니..

신사동 복층 스튜디오임대 층고 5미터 지하까지 엘리베이터 들어와요 [내부링크]

이번 매물은 신사동 복층 스튜디오임대 사무실입니다. 층고는 5미터에 복층구조라 많은 문의가 예상되는 스튜디오입니다. 특히, 엘리베이터가 지하까지 내려온다거나 내부에 탕비시설도 잘되어있고 출입문의 폭이..

강남 스튜디오임대 층고 4미터 200만원대 [내부링크]

이번에 소개해드리는 매물은 논현동에 위치한 스튜디오임대 사무실입니다. 강남 스튜디오 중 가장 가성비 좋은 매물이라는 생각에 바로 소개올립니다. 층고 4미터에 실평30평 나오는 스튜디오임대 매물로 현재 호..

송파구 사옥임대 인테리어 아주 좋아요~ [내부링크]

송파구 사옥임대 인테리어 아주 좋아요~ 이번에 소개해드리는 사무실은 인테리어가 아주 훌륭한 사옥임대 매물입니다. 지하2~지상6층 건물로 지하와 지상1층은 주차장으로 사용중에 있습니다. 주차는 총 20대..

신사동 연기학원, 엔터테인먼트 사무실임대 강력추천 매물 [내부링크]

안녕하세요~ 강남사무실임대 전문 중개 부동산 오피스매거진입니다. 이번에 소개해드리는 매물은 신사동에 위치한 연기학원 자리입니다. 현재는 연기학원으로 사용중에 있으며, 동종업종뿐 아니라 엔터사무실등에..

삼성동 사옥임대 숲세권과 역세권을 동시에.. [내부링크]

이번에 소개해드리는 매물은 삼성동 사옥통임대 입니다. 신축급으로 최근 리모델링 완료하였습니다. 주변 시세대비 저렴하게 진행하고 있어서 좋은기회 놓치지 않으셨으면 좋겠습니다^^ 300평 지하1~지상5층 주차8..

신사동 사무실임대 가성비 아주 훌륭합니다. [내부링크]

신사동 사무실임대 가성비 아주 훌륭합니다. 이번에 소개해드리는 매물은 압구정역세권에 위치한 가성비 사무실입니다. 신사동에서 좀처럼 찾아보기 힘든 가성비 매물인데요 30평 3000/200/관포라는 좋은 자격..

루프탑 사옥임대 한강이 한눈에 보이는.. [내부링크]

이번에 소개해드리는 매물은 전층 한강이 한눈에 보이는 한강뷰 사옥임대 입니다. 본 사옥임대 매물은 루프탑이 특히 멋진데요 아랫층들은 통창으로 한강을 한눈에 볼 수 있고 윗층들은 넓은 테라스와 좋은 루프탑..