소액임차인 우선변제권(소액임차보증금)-주의점,위험성(압류후임대차, 기준일자, 매각대금, 보증금증감, 2001다14744, 2007다23203)

1. 압류후 임대차계약 주택임차인이 국세의 법정기일보다 먼저 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의한 우선변제권을 갖게 된 경우에 당해 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 국세에 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다. 그러나 당해 주택의 압류후에 임대차계약이 체결된 경우에는 주택임대차보호법 제8조에 해당하는 소액임차보증금이라고 하더라도 매각대금에서 우선변제 받을 수 없습니다. 2. 소액임차인 우선변제권 계산 기준일자 소액임차인 최우선변제의 기준일이 전입신고나 매각기일로 알고 계시는 분들이 있습니다. 이는 실무에 계시는 분들도 잘못 알고 계시거나 모르시는 분들도 많습니다. 소액임차인 최우선변제를 판단하는 기준은 전입일자나 매각기일이 아니라 최선순위 담보물권이 설정된 날입니다. 또한 근저당인 경우가 많아서 말소기준권리 날짜를 기준으로 소액임차인을 판단하는 경우가 대부분입니다. 말소기준권리가 담보물권이 아닌 가압류, 압류 등 채권인 경우에는 조금 다릅니다. 채권은 소액...

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