노원 상계주공 재건축 사업성 분석

1. 상계주공 5단지 재건축 현황이 가장 빠름 2. 용적률 93% 저층 아파트(5층)으로 사업성이 좋아보임 (150% 근사치로 나오면 좋은 편임) 3. 다만, 용적률에 비해 대지지분 12.2평이라 아쉬움(보통 10후반이 사업성이 좋은 편임) 4. 이는 840세대 전부 11평 소형세대로 이루어져있어서 그럼 5. 소형세대에 토지지분이 적을 경우, 조합원 물건의 감정평가액이 작게 나올 수 밖에 없음. 6. 감정평가액이 작을 경우, 추가 분담금이 커질 수 밖에 없음 7. 상계주공 5단지 11평 현재 실거래가가 4~5억 선 인 것을 감안하면, 배보다 배꼽이 더 큰 상황임 8. 인근 신축 아파트인 노원포레나(2020.11)의 경우 59m2 기준 시세 8.5억 9. 59m2 기준 상계주공 5단지 11평 4.5억 + 추가분담금 4억하면 이미 8.5억임...(주공5단지=포레나??) 결론 : 상계주공 5단지 몸테크 하는 것 보다, 노원포레나 신축 매수하는 것이 좋아보임....

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