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출발 역전의 용사 [내부링크]
이곳은 부동산 개발과 관련된 나의 일상을 편하게 적는 곳이다. 딱히 누가 보라고 작성하는건 아니지만 앞으로 부동산개발정보에 대하여 공유할 생각이니 필요한 사람들은 보고 도움되길 바란다. 시행바닥에서 굴러먹은지 벌써 13년째 그간 날고긴다는 사람들 다 만나보았고 사기꾼잡배들도 다 만나보았다. 그간 아파트개발은 물론 빌딩개발 ,soc제안사업 그외 p.m(프로젝트매니저)등 온갖 일들도 진행해 보았고 남들이 평생벌지 못할 돈도 만지며 원없이 써보기도하고 ..... 무튼 그 과정에서 많은 것들을 배웠다. 특히 그중 가장 중요한 깨닳음이라 할수있는건 욕심을 부리면 망한다는거다. 적당히 욕심을 버릴줄 아는 능력이 필요하다.(나에게 하는말임) 자~~그간 많이 쉬었으니까 이제 다시 나아가보자
테라스 빌라 [내부링크]
요새 아파트값이 계속 상승한다 아무리 하락한다해도 강남권은 절대 떨어지지 않을거다. 우리나라 행정을 움직이는 공무원 분들도 다들 강남에 사는 분들이고 자신들의 자산가치가 하락하는 행정계획을 만들리 만무하다. 때문에 반사이익으로 빌라시장이 크게 부흥했다. 아파트 전세값으로 서민들의 내집마련의 꿈을 이룰수 있기 때문이다. 그런데 다들 알다시피 시설도 구닥다리고 실제면적은 적은데 분양면적은 넓고 말도 안되는 가격에 판매를 한다. 건축주가 조금만 욕심을 버리면 정말 좋은 집을 서민들에게 공급할수있다. 몇몇 건축주들이 이러한 명분으로 움직이고는 있는데 공급이 그리 많지 않아 (빌라시장 규모가 워낙에 크다보니)간에 기별도 안간다. 그래서 내가 제대로 기획해볼란다. 럭셔리한 테라스 빌라로 모두 보면 아~소리나는 그런 집으로
개발부지 검토시 믿지말아야 할 대표적 3가지 말 [내부링크]
사업부지 검토시 믿지말아야할 말 사업부지를 소개하는 중개사 혹은 중간소개자들이 추천해줄때 대부분 하는말이 있다 1.지주를 내가 꽉잡고 있다 자신이 지주를 핸들링하고 있기 때문에 자신 아니면 계약이 안된다고 말한다 여기서 함정은 지주는 전혀 그렇게 생각 안하고 있다는것이다. (지주입장에선 그저 자신의 땅을 팔아주는 사람일뿐이다) 막상 그말믿고 계약금 준비해서 가면 지주가 약속장소에 안나오고 잠수 타는경우가 많다 (돈 더 받고싶은 욕심에) 만일 자금을 빌려서 준비해갔는데 이런 상황이 만들어 진다면 상당히 입장이 곤란해진다 때문에 이부분을 꼭 염두하고 진행해야한다 . 2.시장(또는 관련공무원)이 지인이라 인허가 문제 없다 이말도 부동산 시장에서 참많이들 한다 . 아파트 개발 부지혹은 도시개발사업부지 등을 조사하다보면 많이 접한다. 인허가 가능성과 지인인것과는 전혀 별개의 문제이다 인허가는 실정법에서 허용하는 선에서 가능한것이고 인허가권자를 잘안다고 해서 법률에 위배되는 것을 만들어낼수는
오늘도 사업부지 검토 [내부링크]
화성 남양쪽에 사업부지가 인터넷에 올라와서 부동산에 전화해보니 외근중이라 들어가서 확인해본다길래 다시 연락하기로하고 끊고 다음날 다시하니 또 외근중이라 한다.-_- 미안하다며 내일은 미리 확인해두겠다고 말하길래 알겠다고 연락달라고하고 끊고 문자로 명함을 전송했다. 다음날 다시 연락해보니 아직도 확인 안했다 한다. 에휴 중개하시는 분들 좀만 더 협조해주시면 좋으련만 하긴 워낙에 연락오는 사람들이 많아서 정신없으실테니 어쩔수 없지 ,원래 목마른 사람이 우물판다하지 않았나. 이따 다시 한번 더연락해봐야지 그나저나 사업부지 대략 5-6개 정도 검토가 끝나서 이중 한군데에 깃발을 꼽아야 하는데 고민이다. 원래 개발 현장이라는 곳이 한군데 깃발을 꼽으면 그 옆으로 주욱~ 확산이 된다. 분양이 잘되면 동네 부동산 ,지주들이 연락와서 근처 개발을 제안하기 때문이다. 지를때 지르더라도 신중하게 생각한후 지르자 ~~
유럽풍 외관 [내부링크]
-개발노하우 유럽풍 외관 수 2017. 2. 20. 15:11 이웃추가 본문 기타 기능 현재 계획중인 테라스 빌라의 외관은 유럽풍외관으로 지어볼생각이다 . 유럽풍 외관의 특징은(특히 북유럽) 친환경 ,실용성,심플함의 조회이다 . 해당지형지물을 활용하여 장점으로 살리고 햇빛이 들어오는 위치와 바람이 통하는 위치를 살려 추운겨울에도 잘견딜수 있도록 만든다 또한 간결한 선과 면으로 이루어져 심심하지도 않고 그렇다고 과하지도 않다 무엇보다 인공적이지 않은 느낌이 매력적으로 다가온다 워낙에 복잡한걸 싫어하고 심플하게 생각하는걸 좋아하는 나의 취향에도 딱적합하다 . 정리하자면 "보여지는것을 위한 공간이 아니라 ,꾸미지 않은 사람과 자연의 조화"쯤이 맞을듯하다.
빌라부지 검토시 평면배치하는법 [내부링크]
-개발노하우 빌라부지 검토시 평면배치하는법 수 2017. 2. 20. 15:47 이웃추가 본문 기타 기능 지적도 스케일을 1/1000 로 축척해서 출력 ㅡ대지안의 공지 (각지자체마다 다르지만 기본 2미터 잡으면 넉넉함)확인 ㅡ인접대지 경계선 (이것도 2미터잡으면 넉넉함) ㅡ일조권 확인 (일조권은 정북방향대지 한면에만 적용되며 만일 층당 2.8미터로 높이 5층 14m올릴때 ,8미터폭 북도로가 있다 가정하면 14*1/2 =7m 를 이격해야함,여기에 대지안의 공지 혹은 인접대지 경계 2m추가 하면 정북방향에서 총 9m를 이격해야함 ,때문에 도로 중간 4미터 시작부위부터 계산해서 9미터 가량이격 해야함,내땅에서부터 재면 5m되겠죠? *주차계획도 포함하여야 하나 여기선 논외로함 위세가지를 지적도에 표기한후 건물 배치를 위한 유니트를 가로 8 *세로 21 =168m2(50.82평) 종이로 오림 이렇게 되면 건물 한동의 규격임 50.82평 /2=25.41평 2세대 여기 25.4평 안에 실 전용면
화성시 봉담 부지 [내부링크]
화성시 봉담면 , 인터넷 부동산 사무실에 연락해서 우연찮게 얻어걸린 부지 현상변경허가 구역 이라지만 7구역이기에 인허가 상에도 문제는 없을듯하고 자연녹지 취락지구라서 건폐율이 많이 나와서 좋다.(50%) 일조권도 없고 ,설계를 간략하게 스케치로 그려보니 2동 16세대 나오는데 수익률도 제법 괜찮고 (시행사는 설계사무소에 가설계를 의뢰하기전에 기본적인 설계배치는 할줄 알아야 한다.설계사무소에 계속 가설계를 부탁하면 나중엔 안해주기때문에 미리 배치해보고 수익성이 맞는다 싶으면 그때 의뢰해야 한다.) 주위에 초등학교도 있고 한데 대학교 정문쪽에 붙어있는 부지이다 보니 약간 씨끄러울것 같긴하다. (직접 밤에 확인해봐야 알겠지) 그리고 대학가 특성상 주위에 분양을 위한 빌라들 보단 직접 월세수익을 올리기 위한 수익성 건물들 (원룸,다가구)이 포진해 있다. 실지로 대학생들만 사는 곳이라면 이곳은 그냥 수익성으로만 접근해야 하는 부지인데 고급빌라 컨셉하고 맞을지 의문이다. 일단 내일 가격확낮춰서
중정스타일의 복층 옥상 [내부링크]
-인테리어 중정스타일의 복층 옥상 수 2017. 2. 21. 23:43 이웃추가 본문 기타 기능 복층 옥상에 중정을 활용한 방식을 적용하면 좋을것 같다, 일반적으로 복층옥상은 테라스로 쓰는데 옆에서 보면 이런식으로 되어있다 중간에 목재로 차양막 같은것을 달기도 하고 위에서 보면 이렇게 되어있다 기껏해야 식탁 의자 놓고 정원꾸미는데 특히 비오는 날은 아예 사용을 못하게 된다 때문에 이것을 보완해 보는 생각을해보았다 이렇게 층고를 높인후 옥상공간 주변 안쪽까지 가려줄수있도록 말이다 그리고 복층방은 폴딩창을 만들어 개방감을 확보하면 옥상공간은 마치 앞마당이 된다 위에서 보면 이렇게 말이지 평상시엔 이정도로 오픈하고 비가 올땐 다덮어지도록 하면 될듯하다 아니면 채광을위해 플라스틱 투명 아크릴로 덮어도 되고 (물론 뚜껑 덮는건 불법이다) 그리고 만일 같은 높이의 건물이 있다해도 프라이버시 침해받을일도 없을 것이기에 수영장을 매립식으로 만들어도 된다 아마도 이와 비슷해질것이다 설계사와 상의해보
욕실 공간 [내부링크]
난 기본적으로 매립식 욕조가 설치되어있는 욕실을 좋아한다. 예전에 욕조에서 나오다 발헛딛어서 넘어진적이 있어서 그런가 매립식 욕조를 보면 마음이 편해진다. 때문에 테라스 빌라에 들어갈 컨셉은 아마도 매립식이 들어 갈듯하다. 그리고 추가로 창문 , 지금 사는곳에 욕실에 창문이 없는것이 너무나 불만이다.(난 지금 내가 지은 아파트에서 살고있다.그러나 그때는 몰랐다 욕실의 중요성을) 욕실이 너무 목적성이 있다는게 싫다. 그냥 편하게 즐길수 있는 곳일수 있지 않나? 즐기기 위해선 채광과 환기 편안함 세박자가 맞아야 할듯하다. 건식 욕실이다. 음, 대소변 보는거 부부사이에 다보일듯 한데 참고할만하다. 이건 보기엔 좋은데 창이 없어서 별로다 . 이 스타일들은 추진해볼만하다. 노멀하면서 심플하네 일단 채광 ,편안함등은 느껴진다. 이렇게 꾸미기 위해선 부부안방 뒷편 공간에 배치하면 될듯하다. 부부안방의 창은 좌우측 한곳으로 크게 설치하면 될듯하고 한번 도전해봐야지 바다가 보이는 욕실이라 전망이 아
화성시 반월동부지 검토 [내부링크]
-부지검토 화성시 반월동부지 검토 수 2017. 2. 22. 17:32 이웃추가 본문 기타 기능 화성시 반월동 부지를 검토해보았다 자연녹지 600평인데 수원시 같은 경우 자연녹지는 다세대 주택이 불가하지만 화성시는 가능하다 , 위치는 주위에 아파트로 둘려 쌓여있고 조용하고 조망이 좋다 특히나 생활권이 영통이라 더할나위 없이 좋다 근데 건폐율 문제로 수익이 안나오는게 함정 ㅋㅋ 또 한가지 문제는 해당부지 진입까지 버스정류장에서 너무멀어서 차로 다녀야함 초등학생 자녀를 둔 집들은 문제가 됨
무빙월 활용 [내부링크]
30평 공간을 어떻게 보다 실용적으로 활용할까라는 고민을 출발으로 구글서치를 해본결과 이케아 광고가 눈에 들어옴 벽을 접고 펼수 있도록 만들어 냈다. 영상을 보면 어느정도 감이 올거다. 그래서 이것을 모티브로 공간을 획기적으로 활용할수있는 평면을 구상해보았다.
무빙월을 활용한 공간배치 극대화 방법 [내부링크]
-인테리어 무빙월을 활용한 공간배치 극대화 방법 수 2017. 2. 22. 22:49 이웃추가 본문 기타 기능 보통 정해진 평면에선 거실공간의 활용이 정해져있다 . 빌라들 같은 경우 30평 거실이라 해도 폭이 너무 좁아 답답하기 그지 없다 거실 쇼파놓고 티비장에 아트월 넣고 하면 엄청나게 좁은느낌이 든다 보통 이런식이다 . 좀더 공간활용에 신경쓴 빌라의 경우 이건 좀 났다 그래서 생각해본것이 무빙월을 사용하여 확트인 공간을 연출하는것이다. 방3개 부부욕실 ,드레스룸,가족욕실 주방 구조일경우 방구획을위한 가벽없이 무빙월을 한쪽 벽면에 두고 사용함으로서 3개방의 면적을 활용할수 있다 평상시에 무빙월을 r1왼편에 밀어넣었다가 R1과 r2의 경계에 이동시키고 무빙월 양쪽에있는 문을 열고 닫는 방문으로 사용하면 방이 만들어진다 .그리고 r3에 있는 문을 폴딩도어로 설치해놓고 접었다 폈다 하면 작은방이 만들어진다 ,평상시엔 활짝열어놓고 있으면 거실이 엄청 큰 공간으로 변한다 이런식으로 말이다
화성시 남양부지 검토 [내부링크]
-부지검토 화성시 남양부지 검토 수 2017. 2. 24. 18:42 이웃추가 본문 기타 기능 화성시청 인근 부동산등을 다니며 부지들을 돌았다 세군데 부지를 검토했는데 두군데는 위치는 좋으나 전원주택 단지 내에 있어서 구색이 안맞을듯 싶다 나머지 한군데는 위치도 좋고 땅 사정상 내년상반기에 허가 접수를 해야하는 사정이 있지만 계약금만 걸어놓고 준비시켜도 될듯하여 긍정적으로 보였다 일단 부동산 사장님께 축척 1/1000로 지적도 출력해달라해서 자를 대고 그자리에서 스케치로 간략하게 설계를 그려보았다 -대지안의 공지 계산 -인접대지 경계 -건물간 인동간격 -주차장 설치기준 각각 계산후 건물을 배치해봤다 어랍쇼 문화재 구역 확인해서 높이 계산해보니 4층이하,11미터 층고를 2.8씩 잡으면 11.2미터인데 경사지붕을 설치하면 17m까지는 가능한데 4층이상은 안된단다 뭐 필로티 설치안해도 그나마 주차가 될듯한데 안되면 세필지로 분할하면 될듯하다 세필지로 나누면 465평 /3= 155평 계획관
드레스룸 &파우더룸 [내부링크]
부동산개발관련 드레스룸 &파우더룸 수 2017. 2. 24. 22:00 이웃추가 본문 기타 기능 드레스룸과 파우더룸을 계속 써치해봤다 . 딱히 눈에 들어오는것이 없다. 요샌 아파트들도 여성들 화장지우기 편하라고 세면대를 건식으로 만든다. 옷을 벗을때 화장을 한채로 옷을 갈아 입으면 옷에 화장이 묻을테니 편하게 화장을 먼저 지우고 옷을 갈아 입을수 있도록 하는게 좋겠지 드레스룸안에 파우더룸을 같이 넣기엔 드레스 룸이 너무 작아질것같고 따로 넣자니 전체면적의 한계가 있고 고민좀 해봐야겠다 거의 방만한 크기의 드레스 룸이다 드레스룸을 따로 특화시켜서 해야 할듯한데 좀더 공간을 활용한 방식을 계속 찾아봐야겠다 이정도 면적이면 가능할듯 싶다 이건 너무 크고 이정도도 가능할것같다. 이쁘네 ㅎㅎ 아마 침실에서 드레스 룸으로 이런식으로 들어오지 않을까 싶다 이건 아예 오픈해 두었는데 음 그래도 뭔가 여는 맛이 있어야 하지 않을까 밑에는 파우더룸들 이런식의 파우더룸을 만들고 싶다 파우더룸들이 딱히
수원 세류동부지 [내부링크]
-부지검토 수원 세류동부지 수 2017. 2. 27. 18:49 이웃추가 본문 기타 기능 수원 세류동부지를 핸들링 하던 부동산에서 연락이 왔다 . 가격이 올랐다고 그래서 얼마나 올랐나 물어보니 당초보다 1억4천이 올랐다함 에휴 이 부지는 특성상 차별화된 컨셉을 위해 가뜩이나 마진없음에도 계획잡아 지으려하는건데 토지가격이 상승되면 그 피해는 고스란히 소비자에게 전가 되는데 .. 쨌든 알겠다고 한후 전화를 끊고 생각해보았다 "그래도 뭔가 좀 남아야 하는거 아닌가 ?;" 당초에 수익성있게 잡아놓아야 미분양시 버틸수 있는데 토지대 상승으로 이젠 그럴 여유 조차 없어졌다 아 고민되네 ~
화성시 남양부지 2 검토 [내부링크]
-부지검토 화성시 남양부지 2 검토 수 2017. 3. 1. 16:54 이웃추가 본문 기타 기능 검토하던 화성시 남양부지 근처에 부탁해두었던 자연녹지부지가 나왔다고 부동산 사장님께 연락이 왔다. 얼만전 그쪽자리가 괜찮아 부동산 사장님께 지주와 접촉해달라고 부탁했는데 연결이 된듯하다. 전화를 끊고 다음지도를 다시한번 확인해보니 주위에 빌라들이 듬성듬성보인다. 시내와 위치는 조금 떨어져있는데 인구가 밀집되어있는곳은 일조권과 조망,공기등이 좋지않아 오히려 시내에서 조금 떨어진 이런곳이 주택으로서의 제역할(여유,안정,안락함)을 할수 있다 여겨진다. 더군다나 해당토지 주변에 빌라단지가 지어져 사람이 살고 있다는것은 이미 그것이 검증되었다는 증거이기도 하다. 지적도를 출력해서 간단하게 배치 해보니 2동 반이 나온다 . 세대수로 따지면 20세대 , 전세대 정 남향 배치 4베이로 가능할듯하고 땅이 커서 필로티로 1층 주차장을 올릴필요가 없어서 1층 세대전부 개인정원 공간을 꾸밀수 있는구조가 가능할
Led 조명을 활용한 인테리어 [내부링크]
-인테리어 Led 조명을 활용한 인테리어 수 2017. 3. 2. 14:48 이웃추가 본문 기타 기능 조명을 활용한 방식을 좋아하진 않지만 내 취향만을 고집 할순없기에 써치 해보았다. 뭔가 느낌있다 ㅋ 나만그런가? 이건 참 마음에 든다 옥상정원 꾸밀때 활용하면좋을듯 하다. 건물외관에 활용? 거울에세면대 인상적이네 이건 눈에 확들어오네 근데아이들있는 집은좀 위험할듯 중국집 인가?ㅋㅋ 모던하고 좋다
3d그림을 활용한인테리어 [내부링크]
-인테리어 3d그림을 활용한인테리어 수 2017. 3. 6. 16:13 이웃추가 본문 기타 기능 3d그림을 활용한 인테리어들이다. 너무 현실적이다 ㅎㅎ 부분적으로 활용하면좋을듯 하다 이건 뭐 거의 공중부양이네 왠지 걸을때 조심하게 될것 같은 느낌 앉아서 티비를 보면 기분이 어떨지 궁금하다. 이건 좀 별로 ; 몰디브 바다위 호텔느낌 화장실 갈때마다 돌고래에게 인사 할 분위기 하늘이 바라보이는 객실이라 음 좋다 이 그림도 쇼파에 앉아서 바라보면 마음이 평온해 질듯 하다. 아이들 방은 이렇게 꾸며주면 좋을듯하다 별이 보이는 그림으로 별자리들을 동서남북 위치에 그려주면 별자리도 배우고 잠도 솔솔 잘오겠지?ㅎㅎ 언젠가 한번 활용해봐야지
사업계획서를 작성하다 [내부링크]
-일상 사업계획서를 작성하다 수 2017. 3. 10. 23:45 이웃추가 본문 기타 기능 화성건 관련하여 토지 계약전 자금계획 수립을 위해 은행에 대출관련 대화를 나눴다 좀더 심조깊은 대화를 진행하기위해 사업계획서를 작성했다 ,총 10장 내외이다, 사업계획서는 비교적 심플하고 간단하게 몇마디 내용으로도 내용전달이 확실하게 되도록 만드는것이 핵심이다 , (대게 구구절절 내용량이 많게 작성하는데 그렇게 되면 오히려 읽는 사람은 지루하고 건성건성 보게 되어 전달력이 떨어진다.) 일단 은행 지점장에게 메일로 보냈고 다음주에 직접 미팅하기로 하였다, 다음주엔 시공사 ,감정평가사등 만나야 할 사람이 많다, 휴 부지런히 달리자 ~
수원 권선동 근생 시설 기본계획 [내부링크]
-일상 수원 권선동 근생 시설 기본계획 수 2017. 3. 16. 1:31 이웃추가 본문 기타 기능 아는 선배님이 수원 권선동에 땅을 계약하려고 기초 계획을 잡아 달라고 부탁해서 간략하게 잡아보..려 했으나 넘나 체크할것이 많아 종일 시간투자 함 지구단위 계획구역이라서 지형도면 확인하고 , 건축 허용용도, 이격거리 ,이면거리 ,높이제한 기준 용적률 ,상한용적률 ,건폐율 등등 싹 체크하고 (지구단위 계획구역은 실시계획이 미리 잡혀 있어서 조례와 더불어 별도로 확인해야함) 지적도를 도면에 앉히고 용적률 건폐율을 따져서 개략적인 건축연면적 틀을 잡아보고 그에 맞추어 법정 주차대수에 따른 주차 계획을 잡아 보니 면적에 맞게 나온다 휴~ (초기 건축선 표시중) 먼저 1층 면적을 잡아보고 (전체 도면) 지하층을 꼭 넣어 달라해서 지하층에 폭 1.5미터 짜리 썬큰을 만들고 폴딩도어를 설치해 개방성을 확보해놓았다. 이곳에 파라솔 설치하고 정원을 만들어 주면 아마도 최고의 쉼터가 만들어 질듯하다.
용인시 자연녹지 [내부링크]
용인시 자연녹지 1500평을 검토중이다, 가격은 평당 170만원이라는데 중간에 도로를 내야하기에 가격은 좀더 오른다 거기에 진입로 확보 추가 비용까지 얼추40세대가 나오는데 공사비를 높히고 분양가를 낮춰서 그런지 수익이 안나온다 -_- 더군다나 주택규모 30세대 이상인경우 주택법에 의거 사업승인 대상이라서 두번에 나눠 공급해야한다 이래저래 해야할것이 많다 허나 잘 계획하면 자연녹지 지역이라 도심속 휴양지느낌의 빌라타운을 조성가능하다. 이틀째 낑낑대며 합리적인 공사비와 분양가를 책정하기 위하여 이렇게 저렇게 계획을 계속해서 수정해본다. 요샌 매일 새벽에 퇴근하는데 이러다 훅가는가 아닌가 모르겠네 ㅋㅋ
용인 부지 토지분할 [내부링크]
-부지검토 용인 부지 토지분할 수 2017. 3. 22. 14:48 이웃추가 본문 기타 기능 용인시 자연녹지를 이래저래 검토해봐도 수익률이 받쳐주질 못한다 아무래도 분할된 토지들에 대한 용적률을 다찾지 못하기 때문인듯하다. 때문에 필지별로 알맞게 다시 분할하였다. 워낙에 토지 단가가 싸서 이정도로도 사업성이 나올거라 생각하고 그냥넘어가려했던것인데 역시 방심하면 안된다 . 처음 토목설계회사에서 이렇게 5필지로 분할된 토지를 보내왔다 .abcde 총 5필지(a,c부지는 지워서 사진엔 표기가없다) 사실 뒤쪽으로 (e부지쪽 ) 땅이 더있다, 2단계로 연계해서 개발하려고 미리 도로를 계산하고 토목설계회사가 저렇게 보내온것이다. 분할 수정하려고 도면을 앉히고 기초계획선을 그려본다 중간에 전화로 설계사무소 친구와 상의해보니 도로를 e부지가 왼쪽을 관통하는것이 아닌 우측으로 하는것이 더 좋다는의견이다. 바로 실행에 들어갔다 ㅋㅋ 전체면적 계산후 필지별면적을 요리빼고 저리 더하고 설계하기 기장 좋은
화성시 임대가조사를 위해 부동산을돌다. [내부링크]
-일상 화성시 임대가조사를 위해 부동산을돌다. 수 2017. 3. 29. 15:42 이웃추가 본문 기타 기능 화성시 부지 문제로 인근시세 파악을 위해 남양 시청부근에 갔다가 부동산을 돌았다 남양동쪽은 남양신도시 개발로인해 급격히 부동산 수요가 늘어났다. 그런데 이수요층이 남양자체 인구가 아니라 안산시에서 대거 유입된듯하다. 남양 안산간 직통도로가 현재 공사중이며 내년이면 완공한다고 한다. 안산보다 시세가 저렴하고 공기가 좋기에 그들이 이곳으로 거주를 이동하는게 아닌가 싶다. 한군데 부동산사장님이 자신들이 보유하고 있던 부지 정보를 계속 이야기 해주신다 . 난 그냥 전세가와 월세가만 알면 되는데 ㅎㅎㅎ 이젠 그냥 토지이용계획원만 봐도 대략적으로 몇동 몇세대 머릿속에 바로 들어오기에 굳이 해당 부지를 가보지 않아도 답이 나온다 . 여기서 소개해주신 부지는 딱봐도 답이 없다, 땅가격에 높아 최소 3동 이상을 지어야하는데폭이 좁아 건물을 2동뿐이 배치하기가 어렵다. 근데 부동산사장님께서는
지하층 썬큰설치 노하우 [내부링크]
-개발노하우 지하층 썬큰설치 노하우 수 2017. 3. 30. 2:25 이웃추가 본문 기타 기능 지하층은 빛이 들지 않아 어둡고 습해 사람이 지내기 힘들다 . 때문에 1층사이드 공간에 썬큰을 설치하여 지하층도 지상공간처럼 빛을 들게 만들기도 한다. 필로티 썬큰 공간 썬큰 공간은 주로 왼쪽 혹은 오른쪽 아니면 뒤쪽에 설치할수 있다 썬큰 공간 위치 저위도면을 평면으로 보면 이렇게 된다 그림 1번 위치에 썬큰공간이 설치되어있다 1번이 아니면 2번 3번에 설치 하는것이 보통이다. 지하에서 보면 이런 형태이다 . 지하층 썬큰 공간 썬큰을 설치하면 지하층에 폴딩도어를 설치하여 개방감과 쾌적함을 확보하고 썬큰 공간으로 빛이 들어오기에 채광을 누릴수 있게된다. 여기까지가 기본적인 설계사무소들이 계획하는 썬큰공간 설치 가이드 라인이다. 그러나 이러한 계획은 토지면적이 작은부지혹은 가로세로 폭이 작은 일반주거지에서는 건축주 입장에선 불리해질수도 있다. 사업주입장에선 건폐율을 많이 찾아야 면적이 넓어져
차세대 신개념 진공청소기 [내부링크]
무겁게 청소기 본체를 들고 다닐 필요없이 호스만 들고 다니면서 각위치의 구멍에 꽂고 스위치를 누르면 자동으로 청소기가 작동되는 시스템 흡입구에 청소기 호스만 꽂으면 됨 거실,침실,주방등 각각의 위치에 호스를 꽂는 곳이 있어서 무거운 진공 필터통을 집안에서 들고 다닐 필요가 없는 중앙집진식시스템 -청소기 본체 소음으로부터 해방 -진공청소기의 후폭풍으로 재비산 먼지 방지 -청소호스만 탈착하여 사용하므로 간편하고 보간이 용이 앞으로의 현장에 적용해볼생각이다. 매우 유용할것~기대됨
스케치업을 배우다. [내부링크]
-일상 스케치업을 배우다. 수 2017. 4. 11. 15:25 이웃추가 본문 기타 기능 머리속에들어있는것을 상대에게 전달하는 최고의 방법은 머릿속에 상상된것을 현실화 시키는것이다 대부분의 의사소통과정에서 자신의 의사를 정확히 의도한대로 전달하는건 상당히 어렵다. 예로 나는 동그라미를 설명하는데 상대는그것을 마름모로 받아들이는 오류발생 가능성이 존재한다 때문에 상대가 완벽한 동그라미로 인식하게 만들려면 그에대한 배경과 부연설명들이 필요하며,이는 많은 시간을 요한다. 구구절절 100마디 말보다 실제체험 한번이 더 났다는 말도 있지않은가 이를 위해 몇일전 부터 스케치업을 배우게 되었다.(3d구현 프로그램) 평면도 연습중 평면도를 그려보는데 캐드와 좀 달라서 어리버리하다.사용법을 몰라서 지웠다 그렸다 반복하며 이것저것 버튼도 눌러보고 ㅋ 벽체도 올리고 창틀도 넣어보고 어렵지만 재밌다.마치 어린시절 레고하는 느낌(?) 단지 배치도 연습 단지를 그리고 건물도 배치 해보았는데 뭔가 많이 허접해
화성시 반월동 부지검토 [내부링크]
스케치업을 연습하다보니 점점 폐인이 되어가는듯하다. 벌써 몇일째 새벽3-4시가 되어서야 귀가한다. 한번 시작하면 끝을 보는 성격이라 손가락에 마비가 올때까지 한다.조절좀 해야겠다. 일전에 부지를 찾으로 화성시 반월동 근처 부동산에 들른적있었는데 부동산사장님께연락이 왔다. 부동산사무실 바로 뒤쪽 부지가 나왔단다. 총 1200평 자연녹지이며 평단가는 지주가 400만원을 부르는것을 380까지 내려놨다고 하신다. 자연녹지가 건폐율 20%인데 이땅을 일반주거지로 환산하면 (일반주거지 60%) 거의 3배에 해당하니 380*3=1140만원 꼴이다. 1140만원에 주거용지를 사면 수익률이 절대 남지않는다.사장님께 쉽지 않아 보인다 말씀드리니 그래도 검토해보라하신다.-_- 솔직히 주위 아파트단지 ,초등학교 바로옆이기에 위치는 좋기때문에 알겠다고 한후 혹시나 하는마음으로 캐드에 도면배치해보고 수익률 맞추려 토지가격을 조절해보니 평당 250만원은 되야 그나마 검토해볼만하다 .중간에 도로로 빠져나가는 부
용인 김량장동부지 검토 [내부링크]
-부지검토 용인 김량장동부지 검토 수 2017. 5. 1. 18:44 이웃추가 본문 기타 기능 오늘 시간이 좀 남아 전에 부동산 사장님께서 알려 주셨던 부지 기초계획을 잡아보았다 . 일단 이부지는 일조권이 적용되는 부지이며 경사도까지 있기에 (남쪽이 높음)아마도 시행사가 설계의뢰하면 시중에 설계사무소들은 틀에박힌 설계로 빌라 몇세대 ,원룸몇세대 식으로 계획을 잡을것이다.또한 그러한 설계는 수익성이 안맞기에 현재이부지가 안팔리고 있는이유이기도 하다. 기초계획 일단 주차계획을 잡아보니 8대 가량이 들어간다.이는 이 부지에 8세대를 지을수있다는 말과 같다,8세대를 놓고 수지계산을 해보니 수익률 8%정도가 나온다,(휴 쉽진않네) 허나 구체적 계획단계에접어들어 차별적인 프리미엄을 각세대마다 할당한다면수익률이 좀더 오를 여지가 있기에 이정도로도 진행 해볼만하다. 기초계획으로 일조권적용으로 북측인접대지 에서 건축선을 후퇴시키고 계단실을 가로가 아닌 세로로 놓고 일조적용받는 세대와 아닌 세대 2세
식량보관창고 [내부링크]
요새 트렌드가 공동주택에 식량 보관 창고를 설치하는 사례들이 부쩍 늘고있다. 이것저것 검색하던중 재미난것이 있어서 담아왔다. 음식을 흑속에 묻어두고 일정온도가 유지되어 최상의 신선함을 만들어낸다.(?) 재미있는 아이디어네 ㅎㅎ
서울 전농동 부지 [내부링크]
전농동 부지 검토의뢰가 들어왔다. 사무실 이사님아시는분땅이라며 좋은조건을 제시해주셨다. 지번을 불러주셔서 토지이용규제 정보사이에가서 토지이용계획원을 확인해보니 일조권이 심하게 먹는 부지이다. 젠장,ㅋㅋ 토지가 100여평되는데 일조후퇴하고 인접토지 후퇴하고 건물앉힐수있는 면적이 얼마안된다. 문제는 일조후퇴후 계단실코어가 폭이좁아 주차동선이 안나온다 . 그래도 혹시나 하고 캐드에 도면앉혀보니 역시나이다. 결론:지주분이땅팔기 힘들어보일듯하다
지주가 말을바꾸다. [내부링크]
-일상 지주가 말을바꾸다. 수 2017. 5. 26. 16:58 이웃추가 본문 기타 기능 추진하고 있는 용인부지의 지주가 당초 5억5천에서 6억으로 가격을 올렸다 . 이유는 남편때문이라고만하며 자세하게 말을 못한다. 이유가 있어서가 아니라 그냥 땅값 더 받고 싶은것이겠지 ㅋㅋ원래 물건을 팔때 가격을 잘받아도 손해본듯한느낌이 드는게 당연한거다. 부동산시장에선 특히나 이러한 사고가 더 두드러지나보다. 뭐 한두번도 아니기때문에 요즘은 물건을 접수받고 초반 부지 검토시 매도가격보다 조금 더 높혀서 수지계산을 한다. 그렇게 해서 남으면 사업진행하면 되고 실제로 가격이 매도가격과 동일하면 더 남아서 좋고 ㅋ 무튼 급할건없으니 부동산사장님께 여유롭게 진행해달라 전했다.
수원 인계동부지 [내부링크]
간민에 수원 인계동 빌라부지를 검토해보았다 아는 부동산 부장님이 소개해주셨는데 지번을 받고 로드뷰를 살펴보니 위치는 괜찮다 주위에 빌라들로 둘러쌓여있다. 주위에 경쟁대상이 많을수록 난 더 좋다. 그만큼 우리 상품은 특화되어있기때문이다. 그런데 함정은 이부지는 일조권을 받는 부지이다, 부지의 북쪽과 서쪽일부가 일조권을 위해 후퇴해야하는 지형이다. 이래저래해서 캐드에 도면을 앉혀보니 두동 12세대가 나온다 잘하면 14세대까지 나오겠다 . 이대로는 수익이 안나올텐데. 혹시나 하고 수지계산을 해보니 수익이 안나온다 . 그도그럴것이 수원의 주거지역시세가 진즉에 평당1000만원을 넘어갔다. 평균 1200까지하는 부지들도 시장에 돌아다닌다. 이가격이면 3년전 서울 강북시세와 거의 맞먹는다. 이가격으로 부지를 매입하면 아마 동네막빌라업자들도 3룸기준 3억가까이 분양가를책정해 분양해야 할듯하다. (수원평균 빌라분양가가 1억 8천 ~2억) 또 한가지 수원은 아직까지 주거 5개층이상이 허용이 안된다.
계획하던 한곳을 드롭시키다. [내부링크]
수원 세류동에 진행하던 부지를 드롭시켰다. 초기에 부동산에서 연락이와서 진행하던 부지였으며 부동산과 몇차례 미팅끝에 금액과 계약조건 까지 협의가 완료되어 계약날자까지 잡아두었던 부지인데 갑자기 부동산부장님이 전화해서 지주가 금액을 더 올려 달라고 했다한다. 친인척중에 건설회사에 다니는 사람이 있는데 그 땅은 위치가 좋아서 가격을 더 높이 받아야 한다고 했다한다.그것도 평당 100만원이나 더 올려서 .. 이렇게 되면 사업성이 거의 없어져서 진행을 못하게 된다. 언제나 그렇듯 부동산계약은 장담못한다.언제 맘이 바뀔지 모르니까 , 예전에 충남 당진에 아파트 부지를 계약하려고 지주와 금액,조건 확정후 자금셋팅까지 마친후 계약 당일 날 지주가 일이 생겼다며 약속장소에 나오지 않고 잠수탄 경우도 있었고 , 서울 내발산동엔 지주가 갑자기 예정에 없던 중도금을 현찰로 준비해주지 않으면 계약을 안하겠다고 해서 울며 겨자먹기로 그렇게 진행했던적도 있었다. 때문에 계약서에 도장을 찍기전까지는 아무것도
스케치업 브이레이3d프로그램을 배우다 [내부링크]
기본 평면도로는 사람들을 이해시키는데 한계가 있어서 그간 스케치업을 배웠다. 처음엔 어리버리했지만 이젠나름 그런대로 내생각을 표현해내는데 수월해졌다. 허나 뭔가 좀 부족한듯 싶었다. 좀더 현실감있게 해볼수 있는 방법이없을까하고 생각하다가 3d프로그램을 배우는것이 좋겠다는 생각이 들었다. 건물이 지어지고난후 실제 어떤느낌일지를 표현하는 가장좋은 대안이 될듯하여 3d프로그램인 브이레이 프로그램을 스케치업프로그램과 연동하여 사용해보았다. 아래 스케치업프로그램과 연동하여 3d로 작업한 비교 사진들이다. 스케치업 프로그램 작업 브이레이 3d작업 위아래 느낌 차이가 확연하다. 작업해놓고 보니 역시 배우길 잘했다라는 생각이 든다.ㅋㅋㅋ 다음은 거실,주방,욕실,방 포인트들만 확대해서도 작업해봐야 겠다.
스케치업 브이레이 연습 [내부링크]
스케치업 브이레이를 연습하며 파트별로 각각의 공간을 구성해보았다. 먼저 주방은 북유럽 스타일을 모티브로 최대한 모던하게 구성해보았다. 일단 마블제질로 만든 식탁과 잔과 음료를 넣을수 있는 상단을 구성하고 전체적인 분위기를 밝게 구성해보았다. 여긴 서재겸 작은방이다. 이방은 아이방으로 활용해도되고 가족들간 서재로 활용해도 되게끔 구성해보았다. 이방의 문은 폴딩도어로 만들었으며 거실과 연결되어있기에 도어를 오픈하면 거실을 확장해서 사용할수 있어 확트인 개방감을 연출할수있다. 근데 채광이 좀더 밝게 나왔으면 좋았을텐데 해놓고 보니 저렇네-,.- 서재쪽에서 바라본 거실모습이다. 거실에 샹들리에가 너무 커 보이는데 원급법때문이다.실제로는 저렇게 크지 않을듯하다. 상부천장에 몰딩을 작업하여 고급스러움을 연출하고 우측에 벽등을 설치하여 엔틱스러움을 더했다. 테라스쪽에 있는 안방풍경이다. 투명통창을 설치하여 채광+개방감+통풍 세가지 요소를 다 충족시켰으며, 테라스쪽에는 작은 티테이블을 놓고 차한잔
용인 부동산을 돌다. [내부링크]
간만에 용인 등지의 부동산을 한바퀴 돌고왔다 . 새로 수요가 몰리는곳으로 찾아서 돌았더니 수요층이 어디서 어디로 이동하는지 대충 흐름이 보인다. 예전부터 느끼는거지만 서울도시보다 지방의 부동산사장님들이 훨씬 친절함(?)아니 정이라고 하는게 맞을듯하다.서울같은곳은 업자취급하며 별로 반기질않는데 지방으로 갈수록 더 친절함이 느껴진다. 어느곳란 손수 음료수도 내어오시고 이런저런 말씀들도 많으시기에 부동산 한곳당 30여분이 넘게 걸렸다. 그리고 다들 제잘 잘좀지어달라고 말씀하신다. 기존에 지어진 막빌라들을 보면 정말 한숨이 나올만큼 엉터리로 지어져있다. 우리 컨셉을 보여주었더니 다들 무조건 팔아줄테니 어서 지으라 하신다. 사무실에 들어와서 토지이용원을 출력들을 해서 전체적인 검토를 위해 정리하였다. 입지 ,규모, 단가별로 정리해서 이번주내내 기초설계에 들어가볼 생각이다, 덕분에 이번 한주는 컴앞에서 좀비처럼 어버버거릴듯 ㅋㅋ
루프탑의 차별화 [내부링크]
-인테리어 루프탑의 차별화 수 2017. 8. 29. 16:31 이웃추가 본문 기타 기능 옥상 루프탑에 뭔가 색다르게 꾸미고 싶어 고민중이다 기껏해야 인조잔디 혹은 우드목재 깔고 정원수 심어주면 끝이었는데 뭔가 관리 하기 편하고 부담스럽지 않은것이 없을까 고민하다 여기저기 써치해보다 괜찮은것을 발견 가족들이 모여 앉아 담소를 나눌수있는 공간을 꾸미는게 핵심인데 일단 이 컨셉은 자연친화적으로 모래바닥을 깔고 맨발로 다닐수 있도록 하는것 마치 해수욕장에 와있는듯한 (?)기분을느끼도록 그리고 중간에 고기굽는 식탁에 둘러 앉아 각자 자유롭게 고기를 구워먹을수 있는 컨셉을 가미하면 좋을듯하다 아래 사진에서 나오는 방식인데 좀더 작게 부담없는 싸이즈로 제작하여 모래 바닥 중앙에 위치하게 하면 좋치 않을까 ? 아니면 벽쪽으로 한면만 보이는 간이 바. 식으로? 흠 좀더 연구해보고 적용해봐야겠다
사물 인터넷 iot [내부링크]
-일상 사물 인터넷 iot 수 2017. 10. 13. 19:26 이웃추가 본문 기타 기능 4차 산업혁명으로 새로운 시대에 도래했다 무인자동차로 인하여 운전면허가 필요없는세상 집안의 모든 사물이 인터넷에 연결되어 중앙시템하에 통제가 가능해지고 인간의 편리성은 그어느때보다 발전되어 사람이 직접함으로서 들일 노동의 에너지와 시간들을 더 이상 낭비하지 않게 되었다 물론 당장 내일 눈앞에 구현되는 것은 아니다 하지만 이미 서서히 우리 주위에 알게 모르게 스며들고 있고 우리는 이를 눈치채지 못하고 있다 따지고 보면 4차산업 별것없다 이미 나와있는것들 그간 기술적으로 만들어진것들을 융합하고 응용하는것뿐이다 위치기반 버스정류장 안내 시스템이라던지 실시간 교통상황조회기반 네비게이션이라던지 이미 우린 4차 산업의 산물로서 그것들을 누리며 살아가고 있다 또 전세계 열풍을 일으키는 포켓몬고역시 구글이 발매하기전에 이미 kt 가 5년전 올래 캐치캐치라는 스마트 게임을 발매된 내용이었다 4차산업 시대의 핵
저품질 블로그 다시시작 [내부링크]
#저품질 블로그 #재테크 투자정보 #부동산투자 5년만에 다시시작하려하는데 블로그 자체가 저품질인듯하다. 몇번 깨적거리다가 쓰다말다쓰다말다했는데 틈틈히 생각정리 글도 적고 해야겠다. 저품질이니 짧아도되고 ,내용신경안써서 좋고 ,노출신경안써도 되고 , 방문자 눈치안봐도 되고 편하네~ 나야 15년넘게 그간 계속 부동산업계에서 활동해왔지만 요즘 같은 시기에 처음진입한 초보자들은 많이 힘들고 공포스러울 거다. 이래저래 돌아다니면서 정보파악 ,시장동향 이런것들 생각정리하며 적어놓는게 중요한 시기인듯하다. 무분별한 낙관론 금지 ,극도의 비관론 금지 그저 철저하게 냉철한 현실주의로 몸부림 쳐야하는시기
부동산 대세하락장?? [내부링크]
#부동산 하락장 #저평가지역 #공포팔이 부동산 대세하락장이 진입했으니 팔아야한다 또는 이제 하락장이 오니 팔아야한다. 라는 주장들 솔솔나오고 시장은 언론들과 각종 채팅창들에서 공포로 도배 커뮤니티들도 관련글들 퍼날르고 공포조성 ,이렇게 서로가 서로를 공포를 가속시킴 공포팔이들 이때다 싶어 득세한다~~ 팔아야한다?사야한다? 시장은 두가지 주제로 나뉘는데 하락장 두어번겪어본 내가 객관적으로 생각하는바는 하락장은 초입에 하락이 일어나고 그다음은 횡보로 침체식으로 꾸역꾸역 나아감 그러다 전세가 소진되거나 오르는 식으로 회복하면 매수세가 좀 일어나는거고 그렇게 다시 회복해 나아가는거고 그러니 30%넘게 (주의:정확히 표현하면 30%수치가아니라 상승분 반납한곳)확빠진 급매거래찍힌곳은 더 내려갈까 염려마시길 이제 거기서 매도매수 줄다리기로 꾸역구역 나아가니까~ 지금은 팔때가 아니고 싼매물 줍줍할때 , 단 현금으로 ~ 6억하던 아파트 *2% 금리에서는 원금상환빼고 금리로만 120만원이었는데 6억짜
묵동 도시정비형재개발 검토 [내부링크]
묵동에서 재개발 한다고 pm해줄수있는지 관련자분들이 연락옴 알겠다고 하고 일단 검토후 연락주겠다고하고 검토해봄 [도시계획 지적도] 지리적위치는 역세권 350m구역안에 들어오기에 도시정비형재개발로 장기전세임대주택건립사업(구:역세권 시프트)으로 풀어나가는 방향이 맞을듯싶네 단구역내에 5미터넘는 관통도로가있어서 폐도가 불가능하기에 단지를 하나로 만들고 중간에 관통도로를 만들어주어야 하기에 도로 부지매입 도로개설등 쓸데없는 비용이 발생될우려가있음(사업성 저하) 뭐 어차피 기부체납하고 용적률완화좀 더 받는거지 뭐~ 검토해보니 뭐야뭐야 도시재생활성화구역이잖아~ 마을만들기 사업했고 생활권계획상 전면철거재개발을 권장하는데 안되면 마을만들기 사업하라고 되어있네,, 실지로 xx마을 이라는 타이틀로 마을만들기 사업진행하고 있고 22년말까지 목표로 하고있는데 진행사항보면 아마 1년더 연장해서 내년까지 도시재생구역 뉴딜 사업연장하지 싶음,예산이 500억이나 넘잖아 ~ 예산들여서 마을 조성해놓는건데 재개발하
청년신혼부부버팀목전세자금대출 한도상향 드디어 전세시장 볕드나?? [내부링크]
첨부파일 221004(조간)_청년_신혼부부_버팀목_전세대출_한도가_확대됩니다(주택기금과).hwp 파일 다운로드 청년 ,신혼부부 전세자금대출 한도상향 결론부터이야기하면 신혼부부: 수도권은 보증금 4억 -3억 대출 지방은 보증금 3억 -2억대출 청년:보증금 3억 -2억대출 금리는1.5%-2% 고정금리 단 신혼부부는 합산 5천만원 이하 적용 신혼부부 합산소득이 너무 낮은감이있으나 그래도 저소득층의 중저가 전세시장 유입에 좀더 탄력을 받을 수 있을거라 생각이듬 주택시장은 밑에서 위로 흐르는데 밑에게 채워져서 위로 가게되는 구조 예- 원룸-다세대-빌라-저가아파트-중가아파트-상위아파트-하이엔드 하위가 채워지지 않으면 그 위 중위는 채워지기 힘듬,그래서 이런정책들이 중요함 또한 하위와 상위간격이 커지게되면 반드시 새로운 중위가 만들어지게됨 지금시장은 경매꾼들의 놀이터 경매꾼들이 싸고 좋은거 많다고 바겐세일장이라고 하고 열심히 경매 준비중 ,금리가 더 상승한다고 언론이 형성되면 더욱 공포로 휩싸이
서울 재개발 노후도기준 바뀐다.지하빌라30y->20y [내부링크]
첨부파일 김경.hwp 파일 다운로드 주요골자: 모아타운 신통,도심공공주택,모든재개발에 반지하있는 철콘 공동주택(빌라) 30년에서 ->20년으로완화로 추진 이렇게되면 그동안 노후도가 안나와서 진행안되던곳들 ,지하층 많은곳들 관악구나 신림,봉천하고 강북쪽 재개발들 진행 가능해지겠네 30년하고 20년하고 노후도계산할때 차이가 엄청나게 큼 이 법안 접하자마자 주루룩 하고 떠오르는곳들있는데 이제 좀 개발되겠구먼 함정은 지하까지 주택으로 지은 옛날 빌라들은 당시에 건축법 완화(?)해줘서 빼곡빼곡하게 지은곳들이 많은데 이말은 사업성이 많이 떨어진다는말 ,그러니 사업성도 잘보고 들어가야함 ,무턱대고 추진세력들에 휩쓸려 돌진하며 타이밍 놓치면 물림~ 잘 선별하시길~
2040서울도시기본계획(안) 확정-서울투자 보물지도 [내부링크]
2040 서울 도시기본계획 원안 동의로 의결되었는데 당초 오세훈시장이 발표한 대로 진행됨,사실 민주당시의회에서 국민의힘으로 거의 물갈이다되었으니 뻔한결과이지만 공청회과정에서 시민들의견 담아서 보완조정되는경우도 있음 도시기본계획은 10년마다 검토하고 도시관리계획은 그안에든 내용을 바탕으로 5년마다 정비토록하는것이기에 ,중요한점은 도시관리계획(주택계획,도로교통기반시설계획,환경,녹지계획,토지용도계획등등 )은 도시기본계획을 토대로 나오는것이기에 부동산을 공부하는 사람이라면 필수적으로 공부해놓아야함 *새로 길날곳,지하철생길곳,토지 종상향될곳,주택공급될곳,재개발될곳 등등 이런정보들 나옴 소위 투자강사들이 어느도시 어느곳 하고 찍는 근본에는 이러한 도시기본계획을 참고하여 이루어지는경우가 많음 무튼 본론으로 돌아와서 계획주요내용은 보행일상권,수변중심 공간재편,중심지 기능혁신,도시계획대전환,기반시설입체화,미래교통인프라등 6대목표설정하고 이를 실현하기 위한 공간계획등을 제시하고있음 -보행일상권은 도보
도심공공주택사업 적용 바뀐다~~투자는 이렇게 [내부링크]
국민의힘 김정재 의원이 의안 두개 올림 8월에 의안올렸는데 한동안 의안 내용이 올라오지않아서 기다리다가 이제 올라와서 내용확인 1,공공주택 특별법 일부개정 쪽방촌에서 반대가 너무나오고 욕들 많이하니까 토지등 소유자 입주권주겠다는 내용 공공주택지구 지정 1년전에 소유주들은 입주권을 주고 그후등기는 현금청산규정적용 원래 공공주택 특별법은 외곽에 신도시 조성할때 싸그리 밀어서 수용해버리고 개발하는거라서(소위 보상받았다~~라고 말하는 시골 지주들이 이에 해당) 진도도빠른데 도심권을 그러겠다고하니 말들이 많은것 반대도 많고 사회적 합의가 이루어지지 않는것 같으니 처방으로 토지등 소유자들에게 입주권을 부여하겠다고 하는것인데 서울역 쪽방촌 인근 개발 가속화를 위하여 진행하는것인데 재정해놓으면 다른 곳들도 가능하기에 역근처 노후된 쪽방촌들은 앞으로 이러한 방식이 적용될가능성이 농후함 ,개발이 원활히 진행되기위해서는 당연히 주는것이있어야 가능하겠죠~ 다주택자도 준데요~~ 다음 개발될곳들이 어딜까?비
[속보]11.09부동산규제지역해제및완화방안(해설) [내부링크]
이번 3차 부동산 관계장관회의 결과로 완화대책들이 나왔는데 크게 1.부동산 시장 현안대응방안 2.규제지역추가해제방안 3.공시가격 현실화 계획수정방안 방안들이 논의됨 1.부동산 시장 현안대응방안 1)최근 부동산 시장 동향및 평가 -매매/전세 정부의 시장을 바라보는 시각은 5년간 상승분에 비하면 아직 많이하락하지는 않았다고 생각,조금더 떨어지게 두겠다라는 시각인듯 하지만 전세는 역대 최대수준 하락이라고 명시하였고 월세역시 상승추세이긴하나 그리크지 않다고 보고있는시각 , 시장이 현재 어려움을 겪고있음을 인지하고있으며 -미분양 현재 미분양은 장기평균적으로는 양호한수준이며, 지방과 수도권외곽의 미분양확대현상에 대해 주시하고있음을 나타냄 -인허가분양 현재 인허가 분양물이 줄어듬에 따라 중장기적으로 공급부족을 우려 하고있음 이러한 공급부족이 지속된다면 당연히 상승의 압력은 거세질수밖에없겠죠 소결: 5년간 급등했기에 조정은 불가피함, 정부가 원하는 것은 경착륙이아닌 연착륙 이를위해 단계별로 후속적
고진감래(투자는 이렇게하세요) [내부링크]
78년도에 전년대비 토지가가 49% 급등했었죠 그때 아들딸 구별말고 하나만 낳아 잘키우자 기조였는데 정관수술하면 청약가점주기로 했습니다. 그때 처음 도입되고 분양된아파트가 반포주공3단지에요 그당시 모든 남성들이 정관수술로 고자가 되어 청약해서 반포주공3차는 일명 고자아파트로 불리웠죠 그때 너도나도 아파트를 분양받고자 기하급수적으로 고자들이 늘어나는 일명 고자의 시기였어요 그로부터 지금 많은 시간이 지났습니다. 고자가 되면서까지 얻은 그 아파트들은 부모님들은 자식들에게 물려주셨고 그 자식들은 지금 대한민국 최고에 버금가는 아파트에 떵떵거리며 살고있습니다. 반포주공3단지가 지금의 반포자이 아파트입니다. 고자의 시기가 지나고 바로 모든 금방주인들 폐업시킨 imf가왔죠 97년 98년 집값이 신나게 곤두박질치고 다들 전세로 이동했어요,그때 건설경기활성화대책이 나왔습니다. 99년이 되어 전세가가 미친듯이 오르고 매매도 회복이되었어요 그리고 2002년 대한민국~외치며 온국민 부동산 자산상승하고난
조정지역해제시 기존주택 처분조건대출 유효성(비조정지역되면 바뀌는것들) [내부링크]
규제지역에서 ->규제지역 해제시 1.규제지역 분양권청약시 1주택자는 처분조건으로 대출을 받았는데 규제지역지정이 해제된경우는 처분조건유지할 이유가없어짐 ,분양권 중도금대출도 포함 ->고로 처분안해도됨 ,해제후 잔금대출할시에도 처분조건서약안함 2.분양권 6개월 이내 전입 ->의무 없음 3.전매제한 해제 ->분양가상한제 단지,2020년 9월시행령에 포함되는단지 4.2주택 취득세 중과배제 ->2주택까지 취득세1%-3%(주택가액에따라) 단,조정해제되었더라도 일시적 2가구 취득세 중과 종전주택 2년안에 매도해야함 5.일시적2주택비과세 처분기한 ->3년 6.자금조달계획제출의무없음 ->6억이하주택 신고의무없음 7,ltv ->서민 실수요 70% 8.중도금대출 ->2건 9.재당첨제한 ->없음 10.비과세기준 ->22.9.26이후 비조정취득한경우 2년보유, 그이전에 조정일때 취득한 주택 2년거주요건적용, 11.다주택 장특공 ->30%가능 ,1주택 10년보유 80%
김포한강2신도시 -컴펙트시티 김포집주인들에게 악재인가?? [내부링크]
첨부파일 (석간)_수도권_서부지역의_광역교통_확충_등_지역현안_해결_추진(공공택지조사과) (1).pdf 파일 다운로드 입주물량으로 악재라고 하는 사람들이 있는데 결론부터말하자면 호재 그 근거를 살펴보면 주거 밀도가 높아짐, 주거단지는 듬성듬성 떨어져있는것보다 연달아 붙어있을때 그 효력이 커짐 연달아붙게된다는 의미는 더 많은 인구가 상주하게 된다는뜻 이번 김포 한강2신도시가 4.6만호예정된다 표기되어있는데 4.6만 *세대당 2.2명=10.12만 세대당 2.2명씩만잡아도 최소 10만인구가 더 불어나게됨 이에 따라 더많은 더 큰상권이 형성되게 됨 또한 김포한강2신도시를 역세권 콤펙트시티(일명 압축도시)개념을 도입하여 개발한다고 나왔는데 콤펙트시티의 구조를 들여다보면 고밀복합개발형태로 주거 일자리 상권 청사 복합쇼핑몰 환승센타를 공급하는 형태임 ,여기서 제일 중요한것은 일자리가 들어오게된다는 것인데 이면적은 마곡에 버금가는 일자리가 들어올수도 있다는말임, 물론 전체계획도를 봐야알겠지만 어림
앞으로 미분양 날곳들은 어디일까? [내부링크]
앞으로 미분양 날곳들은 어디일까? 그전에 지금 미분양 나는곳 부터 알아보자. 지금 미분양 나는곳들은 결과부터 말하자면 주변가격보다 분양가가 더 높은곳 -인덕원자이 분양가: 24평분양가 7.7억(미분양) 주변시세: 인덕원더퍼스트 7.2억 -봉담 라이젠느 분양가: 33평 5.5억(미분양) 주변시세: 봉당 한신더휴 5억 반대로 분양이 되는곳은 ? 주변가격보다 분양가가 현저히낮은곳 -에코델타시티 푸르지오센터파크 분양가:34평 4.88억(분양완료) 주변시세:명지대방노블 35평 5.4억 -파주운정 경남 분양가:25평 4억(분양완료) 주변시세: 운정아이파크 24평5억 -과천푸르지오벨라르테분양가:34평 7.9억(분양완료) 주변시세: 레미안슈르 34평14.8억 -수원힐스테이트 줍줍 분양가:25평 4.77억(분양완료) 주변시세:매교역 푸르지오sk 25평 7.9억 여기서 알수있는 사실 1. 앞으로 고금리와 자재비인상으로 건설사는 사업성이 감소하여 분양가를 필연적으로 더 올려야하는데 주위시세가 워낙에 높
광주 군공항이전 위한 특별법안(과연수혜지는?) [내부링크]
광주군공항을 위한 특별법 발의되었다. 광주군공항이 도심내에떡하니 자리잡고있어서 소음및 고도제한으로 광주시민들로서는 막대한 피해가 발생되고 있다. 해서 군공항이전하고 종전부지를 인근지역과 연계하여 거점으로 개발을 진행하게된다 (그린 스마트시티) 도심내에 왜 군공항이있게되었냐면 원래 이 지역이 광주에서는 외곽지였다는 사실 광주가 도시가 확장됨에 따라 어느덧 자연스레 도심에 위치하게 되어버린것이다. 이전 강의에서 회원들에게 공개한곳이기도 하다. 위지도를 보면 검정색 원이 광주공항의 위치인데 공항이 이전함으로서 일대 고도제한은 완화되게되고 그렇게되면 높은 건물들이 쏙쏙들어서게된다. 이 자체만으로도 토지가의 상승은 불을보듯 뻔하다. 흰색원은 아마도 직접적인 수혜를 받게되는 곳일것이다. 광주시는 도시게획을 보면 서측을 개발하고자 함이 의지가 드러난다. 바로 광주 송정역일대 말이다. 타도시와는 다르게 원도심인 광주역보다 서측지역인 송정역에 좀더 무게를 싣고있다. 그 이유에서 ktx를 광주역이 아
투자자가 할일-상승장과하락장 [내부링크]
상승장의 핵심은 사람들이 사게 만드는데 있고 하락장의 핵심은 사람들이 팔게 만드는데있음 상승할때 안사려는 사람들 어떻게든 사게끔 만들려 언론접촉 ,주변인들을 통한 간접경험들을 시키게 한후너도 나도 사게됨 그래야 본격적인 상승이 오게되는거고 하락할때 안팔려는 사람들 공포자극하고 너도나도 파는 모습 바라보게되고 흔들리게 되어 결국 팔려고 너도나도 날리게 되는것 그래야 본격적인 하락이 오게되는것임 대다수의 투자자들이 상승장에서 사놓고 주위사람 사게 만드는건 잘하는데 하락할때 주위사람들 팔게하고 다시 못사네, "상승장에서 사람들이 사게만든후 난 팔고 하락장에서 사람들이 팔게만든후 나는 사는것" 이게 투자의 핵심 ~
금융투자소득세(금투세)시행되면 어떤일이벌어질까? [내부링크]
금융투자소득세(이하 금투세)는 주식펀드채권els 금융상품투자로 얻은수익이 5000넘어가면 20%-25%세금내는것을 말함 (국내주식은 5000 해외주식채권 els는 250만원 비과세 ) 원은 문정부에서 23년1월부터 시행하기로하였으나 윤정부와여당이 2년유예를 제시하였음 그러나 민주당은 원래대로 23년1월 시행하자고 강행중 따지고보면 주식은 거래할때 거래세를 내고있음 그럼에도 금투세를 내는것은 이중과세우려가 있음 그리고 이제도는 후진국형 세금징수방식임 본인지정 계좌에에 별도계좌로 운영하다 수익이나면 1000만원이든 4000만원이든 수익이나면 일단 원천징수부터 해야함 그리고 나중에 종합소득세 확정신고를 통해 돌려받는 시스템임 이는 사회적 낭비임 더불어 장기투자로 수익을 많이 내는것보다 기본공제 5000만원을 매년팔아서 절세를 하는 사람들이 늘게됨 ,그렇기에 단타족만 양성하게됨 이로인해 증권사들은 수익이 늘어나기에 좋음 예전에 대만에서 빈부격차를 줄인다는 명목으로 1989년 주식양도세 (최
통화량과 집값의 비밀?? [내부링크]
표1 표1 파란선은 통화량(m2) 검정선은 주택가격 통화량이 올라갈수록 주택가격도 따라감 아래 표2,표3은 통화량지표(시중에 m2 돈이 얼마나 풀렸는지 확인) 표2 통화량 10년동안 얼마나 늘어났나 2001년 739조 2011년 1709조 통화량이 두배이상 많아짐 표3 2011년 1709조 2021년 3430조 이때도 역시나 통화량이 두배이상많아짐 --------------------------------------------------- 표1에서 보았다시피 통화량에따라 집값도 따라올라감 표 2,3처럼 통화량이 10년에 두배씩 올라감 그렇다면 자산보유하고있으면 10년 마다 자산이 두배가 된다는말 통화량 대비 집값이 고평가니 저평가니 이런거 따질것없고 그냥 들고서 등락을 거치며 모진풍파해치고나니 10년간 두배가 되었더이다~ 결론:집값다시오를까요?에 대한 답변 종결
집값이 오르는 시점 예측해봅시다 [내부링크]
청약경품이 아닌 미분양 계약시 bmw7 지급 ㄷ ㄷ ㄷ; 2010년 상승~ bmw7 받고 집값레이스~ 일석2조~ 개꿀~
의자뺏기놀이 [내부링크]
자본주의는 원래 의자뺏기놀이죠 의자9개에 사람들 10명이서 요이땅 하면 가서 앉는것인데 방금전까지만해도 서로 의리찾고 사랑찾고 하던사람들이 나살겠다고 개싸움으로 돌변해 결국 1명은 못앉고 낙오되는 구조죠,9명은 안도의 한숨을 쉬며 편안하게 다음단계로 넘어갈수있는거죠 은행대출100만원씩 이자 10만원적용해서 10명한테 1,000만원을 뿌리면 시장에 돈이1,000만원이 돌게되는데요, 은행에 들어갈땐 1,100만원이 들어가야합니다. 즉 각자 110만원씩 갚게되는거죠 그런데 분명 시장엔 돈이 1,000만원밖에없는데 총이자 돈 100만원 포함1,100만원을 어찌만들까요? 시장에서 이 돈이 만들어지려면 서로 속고속이다가 결국 1명은 돈을 다 읽게되는거죠 1명이 돈을 다읽게되면 그가 가지고있던 100만원을 9명이서 10만원씩 나눠가지면 9명은 각자 110만원이되어 그거 갚으면되거든요 결국 한명은 낙오가 되고 마는거죠 자본주의는 결국 이렇게 누구하나 낙오가되어야 살아남게되는 구죠입니다. 지금은 대
강남구 대청마을 모아타운 추가선정 [내부링크]
첨부파일 (석간)서울시, 모아타운 공모 강남구 대청마을 1곳 추가 선정.hwp 파일 다운로드 지난번 10월21일 모아타운 대상지 선정후 추가로 선정된곳인데 여기는 혐오시설들이좀있고 기반시설부족등으로 이래저래 선정될수있을만한 구역임에도 주민갈등이유로 부딪힌 곳인데 지난 서울시모아타운 선정 관련 포스트글에 주민갈등으로 추진안된곳들 미선정사유해소되고 재신청하면 가능하다 의견올렸는데 선정사유에' 모아타운으로 선정된 지역 내라도 상가 소유자 등이 사업추진에 반대하는 곳은 사업시행구역에서 제척토록 하여 존치 또는 개별적으로 정비할 수 있게끔 관리계획을 수립할 예정이다.' 라고 명시했네요 원래는 구역경계가 더 넓었었는데 갈등심한 바로 밑 남측구역은 제쳐두고 찬성많이 나오는 구역쪽으로 일단 선정한듯합니다. 그리고 향후 구역내에도 사업에 반대하는 주민들은 존치시켜주는 조건으로 갈등을 잠재우는 방향으로 미선정사유를 제거하고 선정한듯합니다. 지난 글에도 적었다시피 시국이 상승침수구역은 확률이 높아질수밖
2022.10.29-30 유술연맹대회 [내부링크]
유술연맹 대회있어서 시범 및 대회 참가 양옆에 제자이자 후배들 금메달 하나씩따고 나도 하나 받고 , 젊을때 소싯적 운동 안한 사람 없겠지만 꾸준히 운동하느냐가 중요 , 건강한 정신이 건강한 신체를 만들지만 건강한 신체도 건강한 마음을 만들어내는법, 건강한 마음을 위해 항상 꾸준히 운동합니다. 운동을 하면 제일먼저 나자신의 마인드를 컨트롤(힘듬에 포기하지 않고,한계를 넘어서게되는,감정을 자제할줄 아는)하게되는데 이러한 마인드컨트롤은 투자 함에 있어도 많은 도움이 됩니다. #무도인 #운동합시다 #유술 #유도 #나만경품못받네
이태원 할로윈데이 참사 [내부링크]
http://www.seoulilbo.com/news/articleView.html?idxno=570255 [속보] 할로윈데이 압사 참사 발생 - 서울일보 (서울일보/현은지 기자) 어제 밤 10시 15분경 서울 이태원 해밀턴호텔 옆 골목에서 할로윈데이 행사 도중 10여만명의 인파가 좁은 골목에 한꺼번에 몰리며 넘어져 안타까운 대형 압사 참사가 발생됐다.압사사고가... www.seoulilbo.com 밤사이에 이런 참사가 났네요 , 뎃글들에 왜 놀러갔냐며 비난 하는 글들도 있는데 자제하시고 일단 애도합시다. 앞날이 창창한 젊은이들 수백명이 참사를 당한거면 국가적 재난에 해당합니다. 정부의 신속한 사고수습 이루어지길 바랍니다. 소재파악안되는 실종자 가족들은 얼마나 애가 탈까요 삼가고인의 명목을 빕니다.
투자마인드-관계와 돈?? [내부링크]
모든 합리적인 인간의 행동과 의사결정에는 자신의 이익을 위함이 들어있습니다. 우리의 모든행동의 근원이 나 자신의 이익을 바탕으로 이루어지죠 인간 세상이 서로간의 이익을 추구하며 돌아가는 대전제 속에서 서로간의 관계안에서 상당한 이익을 추구하는 사람들이 있죠 그런 사람들의 공통점이 있습니다. 바로 인간관계에 대한 '진정성'을 가진 사람들입니다. 오늘 이야기 하고 싶은건 이인간관계의 방법인데 인간관계(人間關係, interpersonal relationship) 또는 대인관계(對人關係)는 둘 이상의 사람이 빚어 내는 개인적이고 정서적인 관계를 가리킨다. 인간관계란 사전적의미로 둘이상의 사람이 빚어내는 정서적인 관계를 가르키는데 이 '정서적인 관계'라는게 서로 따뜻한 감정의 반응을 만들어낸다는 것에 가깝습니다. 서로간에 계산적이지 않고 상대를 생각하면 좋은 감정을 느끼게된다는 말이죠 해서 관계와 돈에 대해서 이러한 뜻에 결합해보면 관계로 돈을 살순 있지만 돈으로 관계를 살순 없습니다. 무슨
투자마인드 -세상에대한이해 [내부링크]
세상을 많이 살아보았다=세상을 잘안다 이게 인과관계라기보다는 상관관계에 있는듯합니다. 세상에 대한 이해도는 꼭 시간과 비례하지는 않는것 같거든요 물론 어린아이와 어른의 세상에 대한 이해도는 분명 차이가 있지만 성인이되어 세상에 나와서 경험적측면에서 어떻게 살아왔느냐가 세상을 이해하는데 더 도움이되지 단순히 표면적 수치로 많은 시간을 살아왔다고 이해도가 상승하는 것은 아닌듯싶습니다. 우리가 성공을 위해서는 필수적으로 '세상에 대한이해' 가 수반됩니다. 이 이해도가 높은 사람들이 성공하는 경우가 많거든요 세상에 대한 이해도를 높히는데 도움이될만한 카테고리를 그냥 딱 떠오르는대로 언급해보자면 -사회가 작동하는방식 -내 존재에 대한 인식 -인간행동의 근원(타인에 대한이해) -성장을 위한 방법 -성공적인 라이프스타일이란?? 이런주제들에 대한 이해도가 높은사람들이 사회현상을 잘 이해하게되고 특히나 우리같은 투자하는 사람들에게는 정말 많은 도움이되는것같습니다. 인간은 사회적 동물이라그러는데 ,실
심폐소생술 주의사항 [내부링크]
https://youtu.be/DUaxt8OlT3o 이번 이태원 할로윈 사태로 심폐소생술 중요성에 대해서 다시한번 부각되고있는데 중요한점만 짚어보고자함 심폐소생술은 핵심이 누를때마다 피가 돌게하는게 중요한데 피가돌아서 결국 뇌로 들어가게하는것이 중요 영상에서보이듯이 누르면 피가퍼지고 손을떼면 피를 다시빨아들이고 반복해서 순환시킴이 목적 -일단 정확한 박자 (30회가량) -충분한 힘이 전제되어야함 누를때 팔꿈치를 펴고 일직선이된상태에서 수직으로 눌러주어야함 자세가 무너져서 팔꿈치가 굽혀지면 안됨 ,그렇게되면 하는 사람만 힘들고 환자에게 전달이 안됨 그리고 제일중요한것은 상황을 의심하지 말고 일단 심폐소생술을 하는게 중요 추행이니 뭐니 ,갈비뿌러지면 손해배상청구 당한다느니 이런거 생각하지말고 사람은 살리고봅시다~ 구호활동은 법률적으로도 그런것을 초월합니다.
3고시대 어떻게 버텨야할까 [내부링크]
https://v.daum.net/v/20221005094117317 한은 "물가상승률 상당기간 5~6%대 높은 오름세 전망" 한국은행은 지난달 소비자물가 상승률이 전월 대비 소폭 낮아졌지만 앞으로도 상당기간 높은 오름세를 보일 것으로 전망했다. 주요 산유국의 감산과 높은 원·달러 환율 등 불확실성이 큰 만큼 물가 상승 압력이 더 커질 수 있다는 분석도 나온다. 한은은 5일 오전 서울 본관 회의실에서 이환석 부총재보 주재로 '물가 상황 점검회의'를 개최하고 최근 물가 상황과 향후 v.daum.net 고물가 ,고금리,고환율 시대 어떻게 버텨야할까 우선 피부로 제일 먼저느끼게 되는것은 물가상승률 5%-6% 현금들고 있으면 가만히 있어도 내돈이 5%-6%까이고 있다는것 , 돈안쓰고 가만히 있는다고 하면 실지로 생활비나 다른 소득으로 5%-6%더 소비하게 된다는 말과 같음 그렇기에 이런시기에 자산을 지키기 위해서 해야할일은 현금을 쥐고 있는것보다는 어떻게든 생활비를 햇지할수있는 방안을 마련
연준 긴축완화기대감??(시장은 좀 안정될까?) [내부링크]
https://www.mk.co.kr/news/economy/10513515 연준 11월 FOMC 회의 시작…뉴욕증시는 하락 마감 - 매일경제 연준 11월 1~2일 FOMC 회의 11월에는 0.75%p 인상 유력 지난 주 ‘12월 빅스텝 기대’ 부각 이젠 자이언트 스텝 예상 팽팽 중국 경제 재개방 준비 소문에 국제 유가는 약 2% 상승 마감 www.mk.co.kr http://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4239369 미 10년물 국채 금리, 연준 긴축 완화 기대에 하락세…4.09%대 - 연합인포맥스 *그림1*(서울=연합인포맥스) 정윤교 기자 = 26일 아시아 시장에서 미국 10년물 국채 금리는 하락세를 나타냈다.연합인포맥스 해외금리 화면(6531)에 따르면 오전 10시 18분 현재 미국 10년물 국채 금리는 전장 대... news.einfomax.co.kr 며칠전부터 연준긴축완화 이야기가 솔솔나오고있다. 피벗(금리하락으로 방
연준 통화정책의 속내 [내부링크]
연준이 계속해서 이자를 높히고있는데 표면적으로는 인플레를 잡겠다고 말함 즉, 이자를 높혀서 시중 통화량을 거두어들여서 물건값을 내리겠다 이건데 이건 그냥 임시조치임 이게 시중에 (통화량)돈을 줄어들지몰라도 총통화량은 줄어들지가 않음 통화량은 시중에 도는돈을 말하고 총통화량은 우리나라의 총 돈의갯수(m2)를 말하는것임 시중 통화량의 조절->이자율조정 이게 시장섭리인데 이수식대로 따져보면 시중에 통화량이 많아지게되면 화폐가 흔해져서 물건값을 더줘야하는거고 이자율도 낮아지게되는것이고 반대로 시중에 통화량이 적어지게되면 당연 화폐가 귀해져서 물건값을 덜줘도 되는것이고 이자도 높아지게 되는것임 간단히 예를 들자면 만일 정부가 100만원 시중에 돈풀고 시중엔 돈이 100만원이전부 이고 집이두채뿐이라면 집값은 한채에 50만원 2채니까 총통화량이100만원인 상황 그런데 한은이 또 다시 100만원을 더 풀어서 시장에 총 200만원의 돈이생김 그렇게되면 총통화량이 두배가되어서 집값은 100만원이아니라
정부50조지원??이시국에??(그럼 부동산시장은??) [내부링크]
정부가 선제적대응으로 50조지원한다는 내용 채권회사 20조 회사채기업어음 16조 증권사 3조원 hug,hf 10조 50조 한번에 쓰는건 아니고 먼저 채안펀드 1.6조 먼저 24일 투입 일단 시공사 보증된pf 유동증권 ,회사채,기업어음 매입부터 부동산 경기 안좋아지니까 시공사,증권사,금융사들 급한불끄자는 말~ 시공사,저축은행 캐피탈사는 펙트체크에서 다루었고 증권사는 아직 안다루어 여기다 가 그냥 작성해보자면 거두절미하고 증권사는 일단 위험한곳들이 좀 있는데 a+ 그룹 한화 유안타 교보 현대차 ibk a 그룹 하이투자증권 bnk 유진 다올 sk 얘네들이 자기자본대비 브릿지론 규모가 좀 큼 부동산시장 좋으니까 그동안 같이 발담가서 대출주선 알선 자기자본투입 이런거 하면서 수수료 먹다가 탈나감 ,거기다가 분양게시일 1년이하 분양율60%미만 지역 또는 분양전 pf사업장들 대출해준것이 a군 증권사들이 가장 많음 특히나 요 동그라미에 가까이있을수록 장이 더 안좋아질수록 (관찰+요주의)주시해야하는
2022년 향후 정부부동산정책은 어떻게 흘러갈까? [내부링크]
정부부동산 규제정책이 규제 :규제지역-> 임대사업자-> 대출->양도세-> 보유세-> 취득세 대략이런식으로 나왔는데 완화정책도 완화:규제지역-> 임대사업자-> 대출-> 양도세-> 보유세-> 취득세 이런식으로 완화가 이루어질것임 (물론 정책의 순서는 가변적임) 정부의 규제지역지정및 정책의적용대상에 대한 완화는 역순으로 일어나는 경우가 많은데 서울 수도권 지방 순으로 규제지역 지정되었으니 역순으로 지방 수도권 서울순으로 완화가 이루어질것임 규제의 적용대상도 법인 다주택자 2주택자 1주택자 무주택자(전세자금)이렇게 이루어졌으니 역순으로 무주택자1주택자2주택자법인순으로 이루어질것임 정책방향에 대한 움직임을 발로만든 도표를 적용하자면 규제강화<———————————————>규제완화 왼쪽으로 갔다가 끝을찍으면 오른쪽으로 다시가게되고 우리나라 역대주택시장은 이러한 환경을 반복하며 거쳐왔음 부동산경기가 강할수록 민주당이 좋아하는 죄측 규제강화로가게되고 부동산이 안좋을 수록 우측 완화방향으로가게되는데
레고랜드 사태와 현실(우리에게 미치는 영향) [내부링크]
레고랜드사태로 말들이 많음 언론들은 하나같이 상황이 않좋다고 하고 그것을 읽은 사람들은 뭔지도 모르고 안좋다니까 그냥 안좋은가보다 하고있음 뭐가 안좋은건지 요즘돌아가는 상황이 실지로 우리에게 어떤 영향을 미치는지 간략하게 설명해보겠음 신용사회 작동방식 우리 사회는 신용사회임 .우리 모두 그 구성원임 경기가 좋을때 회사든 개인이든 모두 쉽게 돈을빌림 그것으로 회사를 운영하거나 가계를 이어나감 신용도가 높든 낮든 다빌려줌 , 이왕이면 신용도낮은 사람에게 이자를 더 많이 받을수있어서 신용도낮은사람에게 더 빌려줌 ,경기가 좋으면 신용이 안좋은 사람도 신용좋은 사람만큼 부도날확률이 희박하기에 , 그러나 반대로 분위기가 나빠지고 경기가 위축되면 신용이 낮은사람들에게 돈을 빌려주지 않음 ,그래서 신용좋은사람과 좋지않은사람의 이자 차이가 상당히큼 경기위축이 오랜기간 지속되면 신용좋지않은사람중 부도가 나는 사람들이 생기게됨 , 이렇게 일단 몇건이 터지다보면 어느누가 다음 부도대상이 될지 모르기때문에
2022.10.27 비상경제민생회의(부동산 완화정책) [내부링크]
첨부파일 221027(참고)_제11차_비상경제민생회의_후속조치_계획(주택정책과_등).hwpx 파일 다운로드 오늘발표된 국토부 규제완화정책내용 간략히 설명 중요한것만 짚어보자면 1.처분기한 연장 처분조건 청약담청자 기존주택 처분기한 6개월->2년으로 연장 기존 주담대 처분조건부 진행시 6개월->2년으로연장된바있는데 청약도 동일하게적용한다함 ->현재 시장에 나오는 처분조건 급매들좀 있는데 그 매물들 일부들어갈것 예상됨 *조치계획 :주택공급에 관한 규칙개정 12월 2.중도금 대출확대 기존9억이하주택 ->12억이하주택으로 상한확대 나중에 장이 안정되면 12억이하로 맞추는 식의 분양가 상승요인으로 작용하게 될것 (물론 분양가에대한 허그심사결과가 나와야하지만) ->9억넘는 서울 분양주택들 어느정도 경쟁률이 오르지않을까 싶음 *조치계획:hug,hf 조속개정 (바로시행) 3.규제지역추가해제 세종 인천 경기도 수도권 풀어주게 될것같음 ->분양권전매제한 해제6개월로 줄어듬 ,주담대10%더 나옴 거주없
블로그를 쓰게 된 이유 [내부링크]
한동안 사용하지 않아서 저품질 되다시피한 블로그를 다시시작하게되었는데 다시 시작하게된 이유는 일단 나좋을라고 .. 무슨말이냐면 부동산 시장이 침체가 시작되면 공부를 게을리하게됨 임장도 덜다니게되고 ,펼쳐지는 상황에 스스로 위축되는것은 누구나다 매한가지, 해서 그런상황에 영향받지 않고 공부를 더 열심히하려고 쓰게됨 , 블로그를 쓰게되면 써야할 내용들을 하나라도 더 공부하게 되어 셀프 동기부여가됨 ,그리고 생각이란것은 휘발성이 강하기에 관련된 떠오른 생각들 그때 그때 기록하기 위함이기도 하고 , 요새는 거시경제와 국내경제에 대해서 좀 더 공부를 하는중 경제가 돌아가는 정세에 따라 당연히 환경도 변화가 되기에 이부분을 신속히 파악하고자 현황들을 학습 해 나아가는중 , 시장에서 빨리 움직이려면 기본적인 공부를 통해 항시 흐름파악이 되어져있어야함 준비되어 있는자가 항상 기회를 가지게됨 기회가 왔을때 준비가 되어있지 않으면 그것은 기회가 아닌 그냥 지나가는 현상에 불과함,해서 언제나 준비된 상
2022.10,28전국 부동산가격종합(feat.토지 사도되요?)향후아파트가격은오른다?? [내부링크]
그냥 위 도표 한장으로 보면 됨 하락하고있는 실정은 다들 알고계실터 어디가 더빠지고 이런것보다 오늘 이야기 하고싶은것은 주택가격이 아닌 토지가격 위의 동그라미 안에 앞으로 쭈욱뻗은 라인이 토지가격 토지가격은 잘안빠짐 요새 어디어디 토지 사도 되요? 라고 묻는 질문들있으신데 토지가격은 imf와 금융위기때 말고는 매년 한자릿수 상승했음 심지어 금융위기때는 0.31% 심지어 서울수도권시장하락하던 2010-2014년도 전부조금씩 상승 1995-1997 연1%내외 상승 1998년 -13%하락 imf 2000년 0.67% 2002년부터본격상승 8.98% 2003년 3.43% 2004년 3.86% 2005년 4.98% 2006년 5.61% 2007년 3.88% 2008년 0.31% 서브프라임 2009년 0.96% 2010년 1.05% 2011년 1.17% 2012년 0.96% 2013년 1.30% 2014년 1.96% 2015년2.40% 2016년2.70% 2017년3.88% 2018년 4.58
22년10월 현재 상가 임대시장은 어떨까? [내부링크]
3/4반기 전국적으로 오피스는 상승하고 일반상가들 하락 (한국부동산원자료참고) 고금리 고물가 고환율 3고현상에 따라 경기침체 우려및 소비심리위축으로 전체 상가들 임대가격 하락 서울지역 오피스 대학가 주거지 배후지를 둔 소비상권 유동인구증가 상권회복세 보임 임대가격은 상승 전남지역은 인구고령화 인구유출 지속 물가상승에 따른 소비심리 위축 및 매출액감소로 임대가격 하락 기준/3개월단위 1.오피스(업무시설) -임대료 서울경기 인천지역 임대료 높은수준유지 서울 인천경기 충남 제주 상승 전북 보합 그외 시도 하락 인천은 부평상권대로변 대형오피스중심 임차수요활성화로 상승 광주는 상무지구 오피스들이 관리비 높아서 신규임차 어려운상태 금남로 충장로 상권 노후되어 수요감소중 -투자수익률 서울대구 제주 높음 전남충북강원 낮음 대구 동성로중심 동대구 상권에서 고속버스터미널 후적지개발등 재건축 재개발 정비사업 진행영향으로 투자수익률높음 충북은 상권침체지속우려와 고 이자비용부담에 따른 수요감소로 수익률낮음
투자마인드-중심 지키기 [내부링크]
지금 30%-40%초급매로 던지는 사람들은 내년에 더 돈줄마르고 어려워지는 시장 버팀목이 되는 한줄기 희망의 씨앗을 얻게 되는거고 ,그덕에 앞으로 어려워지는 시장에서 그나마 남은 내자산 지켜낼수 있게되는것이고, 반대로 지금 30%-40% 초급매를 줍줍 다니는 사람들은 장이 상승장이 아닌 시세로 회복되는 장만 도달해도 30%-40%기본 수익나는것이고 시장에서 누구보다 빨리 수익권을 만들어내게 되는것이지요 , 그 덕에 장이 다시 움직여서 분위기 좋아지게되어 사람들 몰릴때되면 일반세율 조건되는것이니 남들보다 한바퀴빠른거네요 하지만 아무 이유없이 겁먹고 싸게 던지는 사람들은 결국은 이유가 그냥남들 파니까 내것도 팔라고.파는것인데 근데 이게 또 안팔리니까 조바심에 주구장창 가격만 내리는데 결국 이런사람들은 같은 실수만 반복하지요 ,장이 좋아지고 사람들 우루루몰려 갈때 같이 따라가고 분위기 확꺾여서 상승분 반납했는데 다들 던지니까 따라서 같이 던지는거고 어떠한경우든 본인이 원하는대로 하는거고
금천구 시흥3.5동 모아타운 기본구상안(설명회개최) [내부링크]
https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002054938?sid=101 금천구, 시흥3·5동 모아타운 설명회 개최 서울 금천구(구청장 유성훈)는 19일 ‘시흥3·5동 모아타운(소규모주택정비 관리계획) 주민설명회’를 개최했다고 20일 밝혔다. 이번 설명회에서는 국토부 모아타운 후보지로 선정된 시흥3·5동 내 추진준비위원회 등 추진 n.news.naver.com 지난 강의에서 언급했던 지역 시흥동 모아타운 설명회 기본구상안 지난해 진입하신분들 축하~~ -시흥5동 모아타운 -시흥3동모아타운 그러하다~ 같이 읽어 볼 만한 글 https://blog.naver.com/whitebenz/222906500826 22.10.21서울시모아타운 대상지선정 <2022 하반기 모아타운 대상지 선정결과(26개소> 이번 하반기 모아타운 공모 발표됨 밴드방에서 의견... blog.naver.com
도심융합특구(대도시권혁신거점조성) [내부링크]
새로 입법예고 되는법안중 도심융합특구에 관한 특별법안 일단 도심융합특구가 무엇이냐면 청년인구유출 일자리감소,인구감소로 인하여 겸기침체들이 일어나고있는데 이에 대한 대응으로 대도시에 주거산업문화 거점을 새롭게 형성하는곳 특구는 지역발전특구,규제자유특구,연구개발특구 이런것들이 있는데 여기에 새롭게 도심융합특구라는 것을 만들겠다는것 특히나 주목할점은 여러특구지역의 특례를 중복하여 적용가능한점이 중요함 기존은 도시외곽에 산업단지 식으로 저밀도로 개발했으나 도심융합특구는 도시중심지에 고밀도로지어 접근성및 정주여건 양호하게 한다는것 이렇게되면 기업이나 일자리가 외곽이 아닌 도시중심지에 들어올수있게 되어서 일터-삶터-배움터-놀이터가 도심안에서 다 이루어지도록하겠다는것 서울시의 오세훈시장이 추진하고있는 보행일상권(비욘드조닝)과 같은 맥락 정부는 이게 시행되면 특구를 지정한후 지역특화기업 유치지원하고 수도권 기업이전지원,세제감면,연구개발지원 ,청년주택제공등을 통합적으로 제공할것임 이 법안 도심융합특
부동산 투자는 이런곳에(feat.초광역정부) [내부링크]
초광역정부란 인근 권역별로 각 지자체들간 하나의 정부를 구성하여 운영하는것을 말함 , 소위 메가시티 현재 지방권역별(5개 초광역정부) 메가시티를 조성 하는것이 국가계획 (소위 대통령 도시계획) 수도권(서울중심) 충청권(대전중심),호남권(광주중심) 대경권(대구중심),동남권(부산중심) 이런식으로 광역시를 중심으로 중심지 인근지역을 하나로 묶어서 초광역정부로 만든다는 계획 진행하기위해서는 지방끼리의 광역철도망을 깔고 ,광역거점을 만듬. 그렇게하기위해서는 먼저 지자체간 초광역협력이 필요함 , 광역단체간 연계와 협력을 통해 성장거점을 다극화시키어 수도권집중을 완화하는방안을 마련 이렇게되면 미래전략산업에 대한 정책선정을 중앙정부주도에서 초광역지방정부가 주도하게되고 또한 사람들은 이동수단의 변화에 따른 생활권 단위가 좀더 넓어지게 되어 주거시장에도 많은 변화가 생기게됨 무엇보다 수도권에 밀집되는 인구유출에 대해 초광역정부(메가시티)가 이를 견제하고 인구유출및 감소에 따른 부작용에 대응할수있게됨
펙트체크-건설사 PF 우발채무에 대하여(FEAT.위험지역들) [내부링크]
본 글은 KR 한국기업평가자료를 인용하여 작성 위는 부동산 PF대출구조인데 그냥 이해안하고넘어가도됨 시행사가 토지주이고 건설사는 공사를 하는 시공사이고 금융권은 대출을 해주는 금융기관인데 시행사가 토지를 매입할때 대출을 해줘야하는데 시행사가 신용이 모자라니까 시공사에게 시공을 주는 조건으로 신용보강을 해달라고하고 사업을 진행함 해서 시공사가 시행사대신 연대보증이나 시행사가 분양이안되서 돈을 못갚으면 채무인수를 하는 직접적 형태로 신용보강을 하여 대출을 받음 그러다 그로인해 부실사업장(미분양등)들이 발생해서 그동안 건설사가 하도 부도가나고 하니까 직접적신용보강의 형태가 아닌 자금보충 (분양이안되서 돈이모자라면 자기돈으로 매꾸는것) 책임준공(착공후 분양이안되도 준공을 책임지는것)등의 신용보강의 형태로 바뀌게됨 거기에 더해 종합금융투자사업자 제도를 도입하여 증권사를 중심으로 금융권 신용공여 증가 즉,건설사가 부담하던것을 ->건설사+금융기관(증권사,캐피탈사등등)같이 신용공여하게됨 그러던중
펙트체크-국내금융업권부동산PF우발채무점검 [내부링크]
KR자료인용 건설사가 토지를 매입하고(계약금) pf대출을 받아 잔금을 치루는데 pf대출은 전제가 인허가가 완료 되어야함,그러나 인허가가 길어지는 경우가 있는데 토지주가 인허가 완료전에 잔금을 치뤄달라고 하는경우가 있어서 이런경으 pf대출전 브릿지대출을 먼저 받은후 잔금을 치루고 인허가완료후 pf로 전환하는데 경기가 안좋아지니 은행들이 pf대출을 안해줌,그결과로 브릿지받아놓은 사업장들은 리스크가 커지면서 발만 동동구르고 있는 실정 여기서 언급하는 브릿지 여신 리스크가 중요한이유는 분양경기침체시 담보가치가 확 낮아짐 ,브릿지대출은 준공이 된후 미래가치를 전제로 대출을 하는것이라서 준공이되어야 가치가 높아지는데 착공도되지않은 사업장들이 대부분이라서 문제가 생기면 미래가치가 아닌 현재가치로만 평가되기에 대출금액 회수에 문제가 생김 ,이는곳 도산으로 이어질우려가있음 ,그렇기에 브릿지자금후 본PF로의 전환여부가 상당히 중요함 -저축은행 저축은행 PF대출은 4.2조수준 이중 요주의 PF대출은 2
화창한날에 압구정동 [내부링크]
멀리 충청도에서 올라오신 회원님만나서 맛있는 복요리 먹고 그간 못나눈 이야기들 나누며 즐거운 시간을 가졌네요 맛난 복요리를 많이 먹어서 복많이 들어오겠습니다. 귀한 1등급 특 한우도 선물로 주시고 , 너무 감사합니다. 잘 먹겠습니다. 맛난 음식에 한우까지 ..밥값해야겠네요 ㅎㅎ “소중한 시간 소중한 만남 감사합니다 .”
부동산 금융부실우려 (ㄷ ㄷ ㄷ 이거슨 호재) [내부링크]
부동산 부실우려하는 기사가나왔는데 이전에 이와관련하여 업계동향을 포스팅해놓았으니 아래 링크참조 https://blog.naver.com/whitebenz/222897361967 부동산 매물봇물터졌네 서울 중심지 토지들을 비롯해 전국의 토지들 (개발용,투자용) 봇물처럼 쏟아져나오고 있음 불과 몇개월전만... blog.naver.com 지금 마치 국내 부실채권 비율이 높아서 마치 폭탄의 뇌관처럼 설명하는 자극적인 기사들이 나오고 있는데 ,이게 뒤로갈수록 좀더 나오겠지 imf 발생,99년접어들며 금융부실은 전체여신중 12%가량되었었는데 현재 금융부실 비율을 보면 엄청 건전함 ~ 근데 이게 실지로 현재 부실채권비율인데 금융기관 건전성지표는 표면적으로는 좋음 어찌되었던 이 지표로만 보면 아직 한참남앆지만 이분의기로 가면 부실들 좀 나오게될것임(특히 지방건설사들),이게 만약 연쇄적으로 터져서 꼬리를 물고 물고 하지만 않는다면~아직은 버틸수준 (위험해질것 같으면 다시 관련포스트 올릴것임) 쨌든
마포구 염리삼성래미안 8억 하락거래이슈 [내부링크]
16억짜리 아파트가 8억에 거래 딱 반토막 ㄷ ㄷ ㄷ ; 앞 전 매수하신분가격은 15억4500 .. 이게 만약 실거래라면 이분은 마음이 많이 힘드실듯 .. 현재 호갱노노 실검1위 6,589명이 지켜보고있음 해당동호수 매매거래 히스토리를 보면 6년6개월간 +2.5억 수익이라고 나오긴하는데 앞전거래가격이 15억이넘고 전달 전세가격이 8억이넘는데 이것을 8억에 과연 팔수있을까? 뉴스에 나온내용으로는 전세살던부부에게 매도한것으로나오는데 등기확인해보았는데 타인의 정보를 공개하기는 좀 그래서 모자이크처리 ~ 박xx외 1명이라면 공동명의인가?? 지분거래도 여성분 3/4 ,남성분 1/4 반반도 아니고?? 전세가 4.2억에 들어있던 세입자가 +8억을 주고 사면 12.2억에 매수(사실 이것도 초급매가격) 하고 나머지 4.2억은 ㄷ ㅇ ?? 더 조사해보려다가 타인의 재산을 이렄ㅜㅇ저러쿵 언급하긴 뭣하고 그냥 여기까지만 ,, 워낙에 이슈가 되는것이니까 언급해보긴하는데 당사자들만 알겠지 ,비정상적인 거래라
좋은상사는 없다,상사를 좋게 만들면된다. [내부링크]
직장인들 누구나 다 품속에 사직서하나쯤은 품고다닐건데 못된상사에게 깨지고나면 욱~하고 사직서를 내밀려다가다도 집에있는 가족들을 생각하며 눈물을 머금고 참기 일수 '왜?나는 상사복이 이리도 없나?'라며 한탄해보고 참다참다 못참겠어서 사표내밀고 다른직장으로 이직해도 거기가도 비슷한 못된 상사가 있기마련 애당초 좋은 상사를 기대하는 내가바보~ 이럴땐 상사욕을 하며 한탄할것이아니라 실지로 상사를 좋은상사로 만들면됨 그냥 여기저기 다니며 부비트랩을 설치하고다니면 그중에 하나 걸림 그냥 쉽게 좋은상사다 생각하고 주위에 그렇게 널리 알리고 다니면됨 내가 대리이고 과장님이 못살게굴면 과장님 위 부장님과 면담할일이 생기면 부장님이 회사생활은 할만한가?라고 묻는다면 주저없이 부비트랩예시) '아네 김과장님이 정말 잘챙겨주시고 이끌어주셔서 정말 회사생활이 좋습니다. 과장님 정말 대단한분입니다. 회사를 위해 정말 열심히 하시고 특히나 요즘엔 회사를 위해 이러이런일(대충 꾸며서)도 하십니다.~' 이렇게 마무
2022.10월 대출금리 현황 [내부링크]
이전에 받아놓은 대출들 금리가 3%에서 시작한것이 현재 4%대로 진입 신협도 법인대출로 받은것이 4%대 그래도 아직 4프로 초반이네 새마을금고는 4%대후반 왜 때문에??같은 3%에서 출발했는데 !! 이자가 훅 늘어나네 ,흑흑.. 그나마 다행인건 신한은행 주담대는 2.9% 역쉬 1금융이야 ~이래서 사람들이 대출은 1금융에서 받으려고들하지 같이읽으면 좋은글 https://blog.naver.com/whitebenz/222904086870 부동산 금융부실우려 (ㄷ ㄷ ㄷ 이거슨 호재) 부동산 부실우려하는 기사가나왔는데 이전에 이와관련하여 업계동향을 포스팅해놓았으니 아래 링크참조 htt... blog.naver.com
주택시장의 트렌드 분류 (feat.방구석 여포들) [내부링크]
주택시장은 크게 2부류 트렌드를 아는자 , 트렌드에 뒤쳐지는자 주택시장이 활황에 따라 주택시장참여자들은 20년-21년 자산상승이 이루어졌고 22년은 자산의 하락을 맛보는중, 그간 가진돈 투자하느라 다 쓰고 버티느라 다써서 통장이 텅장되고 내가가진 자산은 애물단지로 전락, 지금 속은 썩어문드러지고있음...이들은 트렌드를 아는자들 반면 아무것도 하지않는 사람들은 여행이나 소비활동 하는식으로 애당초 자산은 옷,먹을것 ,소비영수증등의 애물단지들뿐 그냥 욜로하면서 통장이 텅장되었음,지금 속은 편함, 하락기사를보며 역시나 집안사길 잘했다며 집산사람들 고소해하며 자신이 투자에 감각이있다고생각하며 자부심을 느끼는중 ...이들은 트렌드에 뒤쳐지는자들 트렌드를 아는자나 뒤쳐지는자나 둘다 통장이 텅장된건 매한가지 그런데 명백한 사실 하나는 주택시장이 회복될때 트렌드를 아는자들의 애물단지는 다시 자산으로 변하지만 트렌드에 뒤쳐지는자들의 애물단지는 그냥 애물단지일뿐 ,그냥 그것으로 끝 이럴때 손가락빨고 쳐
22.10.21서울시모아타운 대상지선정 [내부링크]
<2022 하반기 모아타운 대상지 선정결과(26개소> 자치구 대표번지 *면적() 자치구 대표번지 *면적() 용산구 원효로4가 71 일원 24,962 마포구 합정동 369 일원 90,243 성동구 응봉동 265 일원 37,287 마포구 중동 78 일원 70,515 광진구 자양4동 12-10 일원 75,608 강서구 공항동 55-327 일원 96,903 중랑구 면목동 152-1 일원 88,040 강서구 화곡6동 957 일원 96,165 중랑구 면목동 63-1 일원 76,584 구로구 개봉동 270-38 일원 38,627 성북구 석관동 334-69 일원 74,114 금천구 시흥1동 864 일원 74,447 성북구 석관동 261-22 일원 48,178 금천구 시흥3동 950 일원 58,867 강북구 번동 411 일원 79,218 영등포구 도림동 247-48 일원 92,057 강북구 수유동 52-1 일원 73,549 영등포구 대림3동 786 일원 24,064 노원구 월계동 500 일원 85,
부동산전문가들의 22년 부동산시장 예측실패이유 [내부링크]
부동산 전문가들 거의다 22년 전망을 상승으로 예측했음 서울 수도권을 필두로 전국 상승률 예측 2.5% 그런데 보기좋게 빗나가고 말았음 (나도 사실 이렇게 급박하게 안좋아질줄은 생각못했음) 이런 전문가들 의견 믿고 신나게 21년도에 매수한사람들 급매에 떨고 머리싸메고 끙끙앓고있는중 예전 시장과 달랐던 결정적 이유가 몇가지가 있는데 제일 큰것이 대출규제 dsr 두번째 취득세율 세번째 전세자금대출에 길들여짐 규제강화가 다주택규제->1주택규제->무주택규제(전세대출) 점점 이런식으로 무주택자에게까지 규제를 가했음 해서 집도 못사고 (대출규제,취득세규제) 심지어 전세대출까지 규제 ㄷ ㄷ ㄷ ; 전세대출도 못받게 만들어놓은 문정부 규제정책이 이때부터 현금보유자 신용좋은 실수요들만 시장에 진입하였고 ,그것이 시장을 하락의 방향으로 이끌어 왔음 가격이 상승함에따라 시장참여자들이 받아줄수있는 여력을 넘어서고(빚을 무리하게 내야 매수가능하거나 아예 엄두가안남) 거기에 대출금리가 사정없이 올라가니 가계
부동산 침체장 대응방법 [내부링크]
부동산 침체장이 오면 여러가지 문제들이 발생하게 됨 지금 쯤 염려하고있는 사람들은 미리 준비하지 못했을터이고 (원래 잘 될때 미리 매도를 준비해야함)나는 우리 회원들에게 20년도 부터 매도준비를 강조해왔음(부동산투자는 전세가들어있기에 2년여전부터는 준비해야함) 21년도 한참 상승할때도 마찬가지였고 (사실 회원들에게 경고를 계속하면서도 이렇게 급격하게 꺾일줄은 몰랐음,좀더 쎄게 회원들에게 매도하라고 권유하지 못한것이 좀 아쉬움)어찌되었던 미리 준비못한 회원들도 상당수있는데 이번장은 강사들을 포함한 시장참여자들 대부분이 그럴것이라 생각듬 (21년 8월경 회원들과 밴드대화 내용중) 일단 현재는 금리를 계속해서 상승하는 국면임 금리가 상승된다는 말은 말그대로 현금을 융통하는것이 더비싸진다는말 시장에 돈이 귀해진다는 뜻임 때문에 시중에 돈이 잘 안돌게됨 ,그렇기에 우리들의 주머니에도 돈이 잘 안돌게되기때문에 앞으로 돈이나갈계획이있는 분들은 미리 현금을 구비해두지 않은사람들은 당장에 많은 어려
10월2주 주간아파트동향 [내부링크]
한국부동산원 참고 자료 전국 매매가격- 0.23%하락 가장 하락률 높은곳 :서울,경기,인천,세종,대전,대구 1위 세종 2위 인천 3위 대전 4위 경기 5위 대구 6위 서울 매매동향 서울 지속적으로 매물가격 하향 조정이 진행 중이며 추가 금리인상과 부동산 경기 하락 우려로 매수문의가 감소한 상황이 지속되는 가운데, 급매물 위주의 하락거래 발생하며 하락폭 확대 -강북 도봉구(-0.40%)는 도봉·창동 구축 위주로, 노원구(-0.40%)는 상계·중계·월계동 위주로, 은평구(-0.29%)는 진관·녹번·응암동 대단지 위주로, 서대문구(-0.28%)는 남가좌동 대단지와 홍은동 구축 위주로 매물 적체 지속되며 하락폭 확대 -강남 송파구(-0.31%)는 하락거래 발생한 잠실·송파·문정동 대단지 위주로, 강서구(-0.23%)는 내발산‧가양동 주요 단지 위주로, 강동구(-0.22%)는 고덕‧명일‧암사동 위주로 하락하며 하락폭 확대 인천 금리인상 등 부동산 경기 하락 우려로 매수문의가 감소하며, 서구(
22.10.15 카카오톡오류 [내부링크]
아뭐야 뭐야 카톡나만 안되는줄 알았네 . 카톡이 연락들이 안오길래 이상하다 싶어서 보내기 해보니 계속 먹통이길래 다음 뉴스 검색해보니 다음메인도 먹통 와...그래도 광고는 뜨네 ,대한민국은 역시 자본주의 나라 ㅋㅋㅋㅋ 아 근데 카톡 ,다음 포털, 티맵 ,카카오뱅크,다음과 연결된 모든것들이 안되는겨??? 우리가 일상에서 너무 다음에 이렇게 많이 의지했다는 사실 아니 바꾸어 이야기하면 다음이 우리 일상에 너무 들어와있다는 사실 이번일들을 계기로 대체제들이 틈을 비집고 나올수도있겠네 라인?네이버 밴드? 역시 견제세력이 있어야함 너무 한쪽으로만 몰리면 항상 이렇게 문제가 되면 불편을 겪는것은 소비자들의몫 똑똑한 소비자들 양쪽으로 대안을 만들어가며 나아가길 ~
부동산 침체장 아파트 분양계약해제 통보시 대처 [내부링크]
계속된 침체장으로 인해 아파트 미분양도 속출하고 있고 무엇보다 이런 시국에서는 주택거래가 안되기에 이게 연장선상으로 내집을 팔고 새집으로 이사가야 하는데 집도안팔리게 되고 지급해야하는 새로운 매수대금을 구하기가 만만치 않은 상황이 오게되고 그중 분양권 수분양자들 같은경우 잔금을 마련하지 못해 계약을 해제당하기도 하는 안좋은 결과를 맞기도 함 투자자들중 연체이자를 내면서 끌고가다가 전세를 맞추어 잔금을 치루고 해결한다는 내용의 이야기들도 하지만 무작정 끌고가다가는 해제를 당하는 경우가 있기에 이에대한 절차나 과정을 좀더 잘알고 대처해야 한다. 계약을 해지당하는 경우 -계약금을 납부하지않는경우 용이한 분양계약체결을 위하여 실무에서 보통 1차계약금(5%) 2차계약금(5%)으로 나누어 치루는 경우가 많은데, 1차계약금 납부후 계약입금예정일 도래후 2차계약금을 계속해서 납부하지 않는경우 14일 이상 유예기간을 정하여 2회이상 최고후 납부하지않은때 계약을 해지 가능 -중도금을 납부하지못한경우
전세빨리 빼는방법(feat.입주장) [내부링크]
전세가 전국적으로 소진이 잘안되고 있는데 구축은물론 신도시 혹은 입주장 전세들은 더욱 죽을쑤고있는 상황 다들 전세를 어떻게 하면 빨리 잘 뺄수있을까가 고민들일텐데 입주장에 대응할때는 꼭 다음 마인드를 새겨두어야한다. 1.전세는 오늘이 가장 비싼가격이다. 2.호구가되자 3.빨리 많이 움직인다. 저 마인드가 전세를 빨리 뺄수있는 a-z까지의 모든 마인드임 다른 마인드는 필요없음 ,이것저것 검색하고 찾아봐야 햇갈리기만 하고 오히려 더방해만 되기 마련 3억 짜리 전세시세이면 일주일후에는 2.8억이되고 한달후에는 2.5억까지도 내려갈수있음 입주장은 경쟁이기에 고민하는 사이 몇백씩 그순간에도 내려간 매물들이 나오고있음을 꼭 명심해야함 ,만일 오늘 계약하겠다면 무조건 오늘하는게 좋음 ,계산기 두드리는 사이 세입자는 더 싼매물로 이동함 내집을 마음에 들어하는 임차인이 오면 와주셔서 감사합니다.라는 마음가짐으로 대해야함 ,그분들은 실지로 우리가 잔금을 치루게 해주시는 감사한 입주자님이심 그분들이 가
최근 매수한 건물 22.9등기 [내부링크]
6월에 매수계약체결하고 9월에 등기한건물 (빨간색 썩은 -_-) 필지가 두개라서 1필지먼저 등기했는데 법인으로 대출조금받을때 금리 5%라서 부담없는 곳임 지금도 잘 찾아보면 금리 낮은곳들이 많음 일반상업지이고 용적률 1100%가능한곳 일대 1500평가량 한블럭을 주상복합 지으려고 미리 선점한건데 (남들은 온리 시세차익용으로 이런건물 매수하지만 나는 개발업자니까 개발도 가능,꿩먹고 알먹고 헤헤 -_-) 대략 이런식으로 계획하고있는곳 지금은 시장이 안좋고 p.f 도 어려우니 좀 쉬다가 2-3년 있다가 진행할예정 건물 매수할때 투자금 2억 정도인데 점포가 총 10개이니까 월세받고하면 이자도 충당되고 끌고나가다가 그안에 누가 돈많이 준다하면 매도할수도 있음 이런건물 살때는 싸게 매수하는게 핵심 사자마자 되팔면 이익나는 건물 , 팔때 시세 2배가량 예상되는 건물 도시계획상 빠르게 개발압력이 높아지는 지역 건물 건설사들이 매수하고 싶어하는 곳의 건물 이런건물 매수 추천~
부동산 매물봇물터졌네 [내부링크]
서울 중심지 토지들을 비롯해 전국의 토지들 (개발용,투자용) 봇물처럼 쏟아져나오고 있음 불과 몇개월전만해도 토지주들 배짱튕기며 안판다고 하는 매물들이 이젠 '어서 사가세요' 하는 분위기 현재 부동산 pf대출은 거의 안되고 브릿지 자금(2금융) 대출도 거의 올스톱되다시피 됨(1금융권이 pf를 안해주니 브릿지 자금 대출또한 아예 안됨) 나도 좋은 사업부지가 나와도 거의 검토를 안함 이게 문제가 뭐냐면 22년에 인허가 들어가서 22년 말 잔금 나가고 착공들어가야할곳들 그리고 22년에 토지가 매도되어 인허가 들어가서 1년정도 걸려서 23년도에 허가 나와서 착공될곳들 진행들이안되니 2-3년 공사하고 입주물량이되어야하는데 현재 착공이 거의 없다시피 해서 24년25년 26년까지 입주물량이 현저하게 줄어들게됨 ,금리 안정기에 돌입하게 될때 현재도 입주물량이 부족한 지역(서울 같은 경우지금도 입주물량이부족)은 더더 욱 입주물량이 부족하게 되고 이런곳들은 바로 전세가 상승으로 이어지게됨 정부가 신도시
부동산 하락장 서울 수도권 아파트가격 예측 [내부링크]
부동산 가격이 급속도로 빠지고 있는데 거의 경제위기급으로 가격이 빠짐 서브프라임때도 이렇게 빛의속도로 빠지진 않았음 아마도 인터넷 커뮤니티의 발달이 공포를 더더욱 조성하였기에 그러지않았나 생각이듬 , 20년도부터 급격한 급등이 일어났는데 (사실 빠른곳들은 19년도) 그래서 인지 20년도 가격까지 빠지면 거의 다빠진것으로 해석됨 ,시장이 현재 20년도 가격까지는 인정하는 분위기 20년도부터 22년까지 상승분 반납한가격이 초급매의 가격저항선이 되는중 여기 예를 들어보면 21.1월까지 촘촘하게 가격이 형성되어있는데 그뒤로는 거래가 거의 없는 상태에서 급등한구간이 나옴 급격하게 급등한 가격대에서는 매물 저항대가 형성되지 않음 그가격대에 산사람이 별로 없기에 가격이 쉽게 무너지고 그 밑에 군집되어있는 가격으로 매물대가 형성이됨 (군집되어 모여있는 거래가격대) 실지로 20년도부터 촘촘하게 거래되며 21년에 급등한 단지들이 전국적으로 대다수이기에 매물 저항대를 보면 20년도 상반기 가격이 저항대
한은 금리인상 그리고 2022년 10월 부동산 시장지표점검(위험요소들) [내부링크]
대출금리 6%를 상회함 6억짜리 ltv60%로 36,000만원 6%로 360개월 대출받으면 매월 원금100만 , 이자180만 total 매월 280만원씩 납부 해야함 300만원 받는 직장인이 세금떼고 월급받아서 걸어다니고 커피안마시고 밥안먹고 해야 갚을수 있음 ㄷ ㄷ ㄷ 맞벌이부부 둘이 300만원씩 총 600만원받으면 한쪽이 버는 돈은 홀라당 주택구입비용으로 들어가네 매매수급지수가 79.5 100보다 높으면 사려는 사람이 많고 (매도우위) 100보다 낮으면 팔려는 사람이 많음(매수우위) 지금은 현재 매수우위 사려는 사람이 배짱부리며 고를수있음 주택구입부담지수확인 주택구입부담지수는 소득의 25%를 대출로 갚을때 100으로 잡음 지금 200이 넘어가니까 두배인 소득의 50%를 대출로 갚아야하니 부담이 더더욱 높아짐 지표상으로 좋을게 아직 하나도 없는 상황 나열하자면 끝도없이 나오는 불완전 지표 거기에 더해 오늘 금리인상까지 이어져 시장의 공포는 더더욱 거세질전망 원래 금리인상자체가 문제
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