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성산시영 재건축 아파트 단지내상가 실 매물 분석 [내부링크]

오늘은 이전 글(마포구 성산시영 재건축 분석)에 이어 주목받는 성산시영 재건축 수익성이 과연 좋을까 - 최근 정비구역 지정 소식을 알리며, 서울 서편/마포구의 강자로 주목받고 있는 성산시영에 대해서 살펴보... blog.naver.com 마포구 성산시영 아파트 단지내상가 (썩상, 재건축상가) 물건 분석을 분석해보고자 한다. 성산시영 아파트 단지내상가 - 단지내상가 주요 특징 - 현재, 아파트 세대수의 경우, 3,170세대에서 4,823세대로 증가 예정 (임대, 일반분양 및 상가소유주에게 분양권 부여 관련 숫자는 충분) - 24평 위주 단지로 구성이 되므로 30평대 이상의 평형은 아파트 소유주가 먼저 선택할 것으로 예상되며 상가소유자는 24평 배정 가능성 높음 - 현재, 상가의 위치와 형태가 매우 애매해서 제척하기가 매우 쉽지 않은 형태임 (* 지금까지 검토한 - 알박기가 아니며, 도로에 접한 - 상가 중에서 가장 제척이 어려운 상가임) * 아파트-상가 간의 협상이 치열할 것으로 예상

상가개발 이익이 아파트 개발이익보다 큰가? 단지내상가 대지가치에 대한 이해 [내부링크]

- 최근 단지내상가 투자 이해를 돕고자 여러 글을 작성하였는데, 아파트 대지 평균 가치 = 상가 대지의 평균 가치 위 명제에 대해 일부 지역 썩상 관련 컨설턴트/강사들/소유자들을 중심으로 심한 태클이 들어오는 상황이다. (매도가 잘 안되서?! ㄷㄷㄷ) 이에 해당 명제에 대해 간단하게 얘기해보고자 한다. - 물론, 지하~4층으로 이루어진 상가1층의 대지가치는 아파트 대지 2배 정도로 가치를 인정받을 수 있다. (위 명제와 헷갈리면 안된다.) (무슨 얘기인지 이해가 안가시면, 이전 글을 참조하시라) 단지내상가 투자 시장 이해하기 3편 - 상가는 아파트 몇배 받나요 단지내상가 글을 작성하면서 가장 많이 받는 질문이 - 상가 대지지분은 아파트 대지지분 몇 배 받을 수 있... blog.naver.com - 과거 10여년 전 (스마트폰이 태동하기 이전)에는 쿠팡도, 지마켓도, 마켓컬리도 없었을 시기가 있다. 아파트 주민들의 모든 생활 편의는 아파트 단지내 상가를 통해 이루어졌다. 분양 가격도

투자는 이렇게 하는 것이다! [내부링크]

최근 3년 정도, 단지내상가(썩상, 재건축상가) 투자 관련하여 많은 분들과 정보를 교류하고, 인사이트를 나누고, 함께 스터디를 했었는데, 따조백장님만큼 제대로/꼼꼼히 검증하는 분을 만난 적은 거의 없었던 것 같다. 아래 글을 보시라. 강남 재건축상가 최근감평사례, 층별감평분석 나무님께서 재건축상가 감평에 관한 글을 최근에 올렸습니다. 핵심은 재건축상가를 투자할때 "상가대... blog.naver.com 투자는 이렇게 하는 것이다! 철저한 분석을 통해 지갑을 열어야 한다! 돈 버는게 쉬운 일이 아니다! 뼈를 깍는 분석(검증) 작업과 투자 사례, 경험, 리스크에 대해서 면밀히 살펴보아야 한다. 강사/블로거/중개인들의 한두마디에 휘둘려서는 절대 아니된다! 존경하는 벤자민 그레이엄의 투자에 관한 정의를 다시 한번 찾아보자. 벤자민 그레이엄 , 현명한 투자자 1장 [서론] 책의 목적 - 건전한 투자전략 수립 & 실행하도록 안내하는 것 - 건전한 투자원칙이 건전한 실적... blog.naver

9호선 4단계연장 수혜 - 고덕주공9단지 [내부링크]

최근 경부고속도로 지하화에 따른 서초의 재건축 유망주, 조합설립 임박한 개포지역 재건축 유망주 등을 살펴보았다. 오늘은 9호선 4단계 연장(고덕·강일) 관련 재건축 유망 아파트에 대해 알아보자. 대상은 강동구 고덕주공9단지 아파트! * 고덕주공1단지 : 고덕아이파크(2011년) * 고덕주공2단지 : 고덕그라시움(2019년) * 고덕주공3단지 : 고덕아르테온(2020년) * 고덕주공4단지 : 고덕숲아이파크(2018년) * 고덕주공5단지 : 고덕센트럴아이파크(2019년) * 고덕주공6단지 : 고덕자이(2021년) * 고덕주공7단지 : 고덕롯데캐슬베네루체(2019년) * 고덕주공8단지: 도심복합사업 진행(철거완료) * 고덕주공9단지 : 정밀안전진단 진행중(재도전) (결론 먼저 말해볼까? 강동구에 마지막 남은 주공 아파트? 고민없이 그냥 산다.) [단지 개요] 고덕주공9단지 - 주공 이름값한다. 광활한 주차장! - 단지명: 고덕주공9단지 - 주소: 서울시 강동구 명일동 257 - 준공: 1

아파트 투자 시장에 참여하는 자세 ㅡ 압구정 바라보기 [내부링크]

부동산 투자 중에 가장 기대 수익률이 낮은 투자가 아파트 투자가 아닐까 라는 생각은 부동산 투자를 처음 시작했을 때부터 지배적인 내 생각이다. 다른 부동산 자산 대비해서 대출 규제 또한 심해서, 건물/상가/지산/오피스 등의 대출 규제와는 다른 차원의 고달픔 반면에, 시장 유동성이 풍부하고 변동성이 적은 것이 낮은 수익률 대비해서 큰 장점이랄까? 전국민이 가장 관심 있어하는 투자 대상이다 보니, 그만큼 보유하기도 처분하기도 쉽기 마련이다. 어렸을 적부터 위인전기를 많이 읽어라고 하는게 무엇 때문일까? 바라고 그리는 것을 구체화 해가는 작업이 성공과 자기개발에 있어 첫번째 단추와 같은 것이 아닐까 한다. 어렸을 때 가장 많이 들었던 얘기. 너 꿈이 머니? 부동산, 특히 아파트 투자 시장에 입문했을때부터 하루도(?) 빠짐없이 아파트 시세를 체크해왔다. 특히 재건축 아파트의 경우, 아파트 시장의 선두마차/견인차와도 같은 역할을 하는건 누구나 아는 얘기. 그렇기에 우리는 아파트 시장을 볼 때

10억따리 개포동 최저가 성원대치2단지 재건축 분석 1편 [내부링크]

현재 부동산 시장은, 저금리를 바탕으로 하는 풍부한 유동성으로 시장이 밀려올라가는 상황('16~'21 부동산 시장)이 아님을 모두가 알고 있을 것이다. 지금은 고금리와 인플레이션이 장기화 되어가는 가운데, 이자납입 여력이 충분한, 자금력을 바탕으로 하는 실수요자 관점에서의 상급지로의 매수가 상승을 견인하고 있다. 그래서 여전히, 지역별로(급지별) 차별화된 장세가 계속되고 있다. 현재의 부동산 시장과 맞지 않는 전략은 이미 올라버린 상급지를 매수하기 위해 아직 오르지않은 하급지를 매도하는, 일명 '갈아타기 전략'이다. (갈아타기는 올 상반기 적정했을 전략임) 지금은, 아직 반등하지 않는 2급지를 대상으로, 내년 중하반기 미국 기준금리 인하로 인해 대출금리 상승에 대한 공포감이 가시며, 이에 더해 경기회복 등으로 위험자산 선호 현상이 재차 강화되는 기대 등을 통해 2급지 까지로도 부동산 온기가 전파되는 것을 노려야 할 타이밍! 그런 면에서 1급지임에도 불구하고, 본격적인 반등 국면에 접

10억따리 개포동 최저가 성원대치2단지 재건축 분석 2편 [내부링크]

오늘은 지난 글에 이어 개포동 최저가 아파트 성원대치2단지 재건축 분석을 해보고자 한다. (2편!!) [성원대치2단지분석 1편] 10억따리 개포동 최저가 성원대치2단지 재건축 분석 1편 현재 부동산 시장은, 저금리를 바탕으로 하는 풍부한 유동성으로 시장이 밀려올라가는 상황('16~&#x27... blog.naver.com 개포동 성원대치2단지 성원대치2단지 반대편의 '디에이치자이개포' 재건축 사업성이 있느냐 없느냐? 혹은 재건축 진행이 잘 될것이냐 어려울 것이냐를 두고 여러가지 측면에서 바라볼 수 있을 것이다. 먼저는, 1. 직접적인 재건축 사업성 2. 내부적인 이해충돌(한강변, 평형별 대지지분 격차) 3. (현실적인 걸림돌) 부담되는 분담금? 4. 기타 ㅡ 희망 평형 배정(높은 평형)에 관한 욕망 등의 내용들이 주요하게 바라봐야 할 요소일 것이다. 1. 직접적인 재건축 사업성 (용적률) - 용적률 174%의 3종 주거지역의 재건축 단지는 법적허용용적률 300%의 정비구역계획, 임대

주목받는 성산시영 재건축 수익성이 과연 좋을까 [내부링크]

- 최근 정비구역 지정 소식을 알리며, 서울 서편/마포구의 강자로 주목받고 있는 성산시영에 대해서 살펴보겠다. - 성산시영은, 서울 재건축 투자의 진입 문턱 같은 가격대 아파트로 많은 투자자들의 관심을 예전부터 받고 있었다. 성산시영 재건축 조감도 (까르님 블로그 사진) [단지 개요] 성산시여 아파트 항공뷰 (월드컵경기장 인근) - 단지명: 성산시영 아파트 - 주소: 서울시 마포구 성산동 446 - 준공: 1986년 - 세대수: 3,710세대 (33개동, 14층) - 용적률: 148% (3종 일반주거지역) - 평형: 20평(1,330세대,방2욕1), 대지12.99평 21평(1,120세대, 방2욕1), 대지13.12평 23평(1,260세대,방3욕1), 대지15.43평 [단지 특징] 성산시영 - 특징: 월드컵경기장역(6호선) 초역세권 디지털미디어시티역(6,경의중앙,공항철도) 600m 마포구청, 월드컵경기장 인접 - 초등학교: 1~27동 성원초 배정 28~33동 신북초 배정 [재건축 관련

단지내상가 썩상 개포우성7차 매물분석 - 결론은 대박! [내부링크]

오늘은 이전 글 (개포우성7차 재건축 분석)에 이어 조합설립 D-45 개포우성7차 재건축 분석 - 개포지구는 2단지 재건축인 래미안 블레스티지를 기점으로, 3단지 재건축 디에이치 아너힐스, 4단지 재건... blog.naver.com 개포우성7차 단지내상가 물건 분석을 분석해보고자 한다. 개포우성7차 - 아파트와 상가는 같은 필지(번지) - 상가-아파트 주요 합의사항 *정관 산정비율 0.025 * 독립정산제 * 분양가는 조합원분양가 (상가 대지지분 기여 아파트 건축분) + 일반분양가 (나머지 부분) (대략 정리하면, 상가소유주의 아파트분양가 중 15% 정도는 조합원분양가, 85% 정도는 일반분양가) * 상가 위치,규모,형태 등 상가와 아파트 합의 결정 (협의가 아닌 합의*) * 분양순서는 아파트 조합원 후 상가소유주 분양 -단지내상가 주요 특징 -대청역(3호선) 지하철과 아파트간 지하 연결 통로 신설을 통해 지하상가 배치로, 상가 입장에서는 공부상지하 면적을 활용하여 대지지분 용적률

추석 이후 불타오르네! 조정 시 매수! [내부링크]

* 장단기 금리차 : 장기금리(보통 10년)와 단기금리(보통 2~3년) 차이를 말하며, 일반적인 상황에서는 장기금리가 더 높아서 장단기 채권의 금리차이는 '+' 를 보인다. 장단기 금리차가 역전 되는 현상은 장기채권 금리가 급락을 하던지 단기채권 금리가 급등을 하면서 발생을 하는데, 장기채권 금리의 급락은 경기불황이 예상되는 상황일 때, (장기채권 금리는 성장률과 물가상승률 등 반영) 단기채권의 금리 급등은 기준금리를 과도하게 올리는 상황일 때 이루어지며, (단기채권은 기준금리 영향을 직접적으로 받는다.) 이렇게 장단기 금리차이가 역전한 경우 (단기채권 금리가 장기채권금리보다 더 높을 때) 대부분 경기침체를 동반한다.(예외 상황도 있다.) * 모든 경기침체에서는 장단기 금리차가 역전되었고, 반면, 역전될때마다 경기침체가 발생하지는 않았다. - 미국 장단기 금리차는 2020년 코로나 팬데믹 상황에서의 셧다운과 성장률 충격으로 인한 살포성 저금리 환경에서 2022년 급격한 인플레이션을

경부고속도로 지하화 수혜 - 서초구 현대아파트 재건축 분석 [내부링크]

- 경부고속도로 지하화가 눈앞으로 다가왔다. 오세훈 시장 재직 시절, 청계천 Ver.2 로 남길 기념비 같은 작품을 야심차게 준비중이다. - 지난 23년 7월, 서울시 발표에 따르면, 무려! 26년 착공 예정이다. (기존 착공 계획보다 1년 당겨옴) 서초구 10년 노력이 현실화가 되는 시점이다. 경부 고속도로 지하화 (자료: 연합뉴스) - 한남IC에서 양재IC는 왕복12차선을 지하에 뚫고, 상부는 거대한 공원화(리니어 파크) 구상 중이다. (해당 구간은 서울시 추진) - 양재IC에서 동탄까지는 지상도로는 두고, 지하에 추가로 터널을 뚫는다. (해당 구간은 국토교통부 추진) * 자세한 내용은 이전 글을 참조하자 경부고속도로 지하화 앞당긴다 ! 2040 수도권 광역도시계획 발표 (23.07.08) - 발표주체: 서울시·경기도·인천시 - 광역도시계획: 도시계획 ... blog.naver.com - 오늘은 거대 선형 리니어 파크가 8년안에 현실화된다는 것을 베이스로, 경부고속도로 지하화에

서초동 현대아파트 단지내상가 (썩상) 매물분석 - 강남서초 내, 투자성 최고! [내부링크]

오늘은 이전 글(서초 현대아파트 재건축 분석)에 이어 경부고속도로 지하화 수혜 - 서초구 현대아파트 재건축 분석 - 경부고속도로 지하화가 눈앞으로 다가왔다. 오세훈 시장 재직 시절, 청계천 Ver.2 로 남길 기념비 같은 ... blog.naver.com 서초동 현대아파트 단지내상가 (썩상, 재건축상가) 물건 분석을 분석해보고자 한다. 서초동 현대아파트. 아파트와 상가는 같은 필지(번지) - 단지내상가 주요 특징 - 현재, 아파트 세대수 412》 540세대로 재건축 시, 30평형 이상 세대는 전체 70% 수준인 378세대 내외 건축 예상 - 27평 보유자 69명 중 20~30명 정도를 제외한 대다수 아파트 소유자가 30평형 이상을 희망할 듯 → 30평대 이상의 평형은 아파트 소유주가 먼저 선택할 것으로 예상되며 상가소유자는 24평 배정 가능성 높음 - 상가는 같은 필지, 단지 입구쪽 북측에 위치하나 도로를 접하고 상가 크기 자체가 작아서 여러 면에서 협상력 약함 - 다행히(?) 상가

재건축 단지내상가 제척 및 토지분할 2편 - 개포시영 중심상가 개포자이르네 상가분리재건축 사례 [내부링크]

- 오늘은 상가 제척 및 상가 분리재건축 사례 1곳을 설명하고자 한다. - 아파트로부터 상가가 제척당한 케이스로 개포시영, 청담삼익, 고덕주공6, 이촌동 렉스 등이 많이 거론이 된다. (진행되고 있는 사업장 중에서는 서초진흥, 개포우성5,개포주공6/7차, 가락프라자 등이 많이 거론이 된다 ) - 오늘은 이 중 개포시영 아파트의 상가 제척에 관하여 얘기해보겠다. (강남권에서 재건축이 활발히 진행되고 있는 지역이 반포지역과 개포지역이다 보니 인근 제척 사례에 많은 관심이 있긴 하다!) 개포시영 중심상가 (개포자이르네로 분리재건축) 개포 자이르네 조감도 - 먼저, 통상적인 이해와 다른 점은 개포시영아파트와 상가는 제대로된 합의가 존재하였다는 점이다. - 당시, 상가와의 정관비율 0.2로 협의하였으며, 이는, 조건을 충족하는 상가소유주 대부분에게 아파트 분양권리를 보장하겠다는 것이었다. (이 당시 상가협의가 진행되던 조합들은 정관비율 0.2로 협의하는 것도 매우 일반적이었다. 예: 둔촌주공

MZ 재건축 투자의 성지 광명 하안주공12단지 분석 [내부링크]

오늘은 경기도 재건축 유망 아파트에 대해 알아보자. 대상은 광명시 하안주공 12단지 아파트! (하안주공 1~12단지 재건축 대장이라고 불리운다.) [단지 개요] 하안주공 12단지 - 단지명: 하안주공 12단지 아파트 - 주소: 경기도 광명시 하안동 110 - 준공: 1,990년 (33년차) - 세대수: 2,392세대 (24개동, 15층) - 용적률: 155% (2종 일반주거지역) - 평형 : 17평/23평(630세대), 24평(352세대), 28평/31평(590세대) 독산역 마을버스(좌측), 철산역 마을버스(우측) [단지 특징] - 특징: 독산역(1호선, 신안산선) 직선거리 600m 독산역 마을버스 이용 13분 소요 철산역 마을버스 이용 17분 소요 - 배정초: 하안남초 (초품아) - 인접 단지 기준으로는 신축 없으며, 인근 준신축 단지 시세의 경우, 철산래미안자이(2,072세대, 09년식, 25평 9.2억), 광명두산위브트레지움(1,248,09년, 25평 8.5억) - 3,500세

단지내상가 썩상 반포미도 매물 초간단 분석 [내부링크]

- 블로그에 몇 분이 질문하셔서 초간단 매물 분석을 해보려고 한다. - 아주 간단하게 하는 것이니, 이번 분석에 대한 태클은 사절~~* - 분석대상은 서초구 반포미도 1차 아파트 단지내상가(썩상) 1층 매물 반포미도1차 단지내상가 고터 300m 도보 5분 컷~ 11.5억, 1층 대지 3평 * 매물은 '소망부동산' 에서 매물정보 확인 - 1층 대지지분 3평 11.5억 - 나무 추정 권리가 평당 2억 (입주권협의는 원만히 된다는 가정) - 해당물건 권리가 6억 + 프리미엄 5.5억 - 반포미도 (재건축) 24평 일반분양가 18억, 신축시세 26억 추정 - 입주권 부여 시, 일분 18억+P 5.5억인 23.5억으로 시세 26억 아파트 Get! - 단, 취득세 / 복비 등 상가의 경우 5천만원 감안 - 또한 아파트가 아닌 상가인데, 월세가 아주 낮거나 공실일 것이다. 11.5억짜리 재건축 아파트를 사도 4억 전세(12개월치 월세 2천)는 받는데, 상가로 공실 10년 가면, 2억 손해 - 결

MZ 재건축 투자의 성지 2편 상계주공5단지 분석 [내부링크]

오늘은 MZ가 선호하는 재건축 아파트 투자 2편으로, 서울 시내 유망 재건축 아파트에 대해 알아보자. 용산을 중심으로, 광명시와 정반대에 위치한 노원구! 서울 3대중심지까지의 거리도 비슷 대상은 강북의 꿈과 희망, MZ 재건축러의 워너비~~* 상계 재건축의 선두주자 바로, 노원구 상계주공 5단지 아파트! [단지 개요] - 단지명: 노원구 상계주공 5단지 아파트 - 주소: 서울시 노원구 상계동 721 - 준공: 1,987년 (36년차) - 세대수: 840세대 (11평 단일, 19개동, 5층!) - 용적률: 93% (2종 일반주거지역) [단지 특징] - 특징: 노원역 200m 4,7호선 더블역세권! 창동역(GTX C) 7호선 1 정거장 - 배정초: 상수초 - 인접 단지 기준으로는 신축 없으며, 인근 준신축 단지 시세의 경우, 포레나노원(20년 준공, 1,062세대) 24평 8.5억 / 34평 12억 - 상계5 재건축 시 24평 11.5억, 34평 14.5억 예상 [재건축 관련 현황] -

단지내상가 투자 시장 이해하기 3편 - 상가는 아파트 몇배 받나요 [내부링크]

단지내상가 글을 작성하면서 가장 많이 받는 질문이 - 상가 대지지분은 아파트 대지지분 몇 배 받을 수 있나요? - 이 단지는 왜 2배인가요? 여기는 2.5배인가요? 이런 질문들이다. 기존 글, 단지내상가 투자시장 이해하기 2편을 통해서 잘 설명했다고 생각했으나, 아파트와 상가의 대지 가치에 대한 근본적인 이해에 대한 설명이 조금 부족하지 않았나 싶다. (무슨 얘기인지 모르는 분들은 아래 글을 참고하시기라~~) 단지내상가 투자 시장 이해하기 2편 단지내상가 (썩상,입주권상가) 시장 이해하기 2탄! 지난번 글에서는 단지내상가 시장은 크게 2분류로, 강남... blog.naver.com 단지내상가 투자 시장 이해하기 1편 단지내상가 (입주권상가, 썩상) 시장 상황을 살펴보자! - 현재, 단지내상가(입주권상가, 썩상) 거래 시장은... blog.naver.com 오늘은 아파트-상가 협의가 진행되고 있는 한 곳의 협약서로 가장 심플한 이해를 해보고자 한다. 결론부터 말하면 기본적인 이해를 가

광명 하안주공 3단지 재건축 분석 [내부링크]

최근 하안주공 12단지 글 이후 블로그 댓글 등을 통해 하안주공 단지 대상 재건축 분석 요청이 있었다. (적극적인 피드백을 드리는 차원에서!!) 친한 후배 또한, 추석 전까지 하안주공 3단지 매수를 검토 중이어서 관련 분석 요청이 있었다. 이에, 오늘도 경기도 재건축 유망 아파트인 광명시 하안주공 3단지 아파트를 분석해보겠다. [단지 개요] 하안주공 3단지 - 단지명: 하안주공 3단지 아파트 - 주소: 경기도 광명시 하안동 650 - 준공: 1,989년 (34년차) - 세대수: 2,220세대 (13개동, 15층) - 용적률: 163% (2종 일반주거지역) - 평형 : 15평(900세대), 17평(540세대), 18평(60세대), 20평(540세대), 22평(180세대) ※12단지(17~31평) 보다 더 작은 평형으로 구성 하안주공3단지 대중교통 이용 - 독산역(1호선) 16분 하안주공3단지 대중교통 이용 - 철산역(7호선) 17분 [단지 특징] - 특징: 독산역(1호선, 신안산선)

조합설립 D-45 개포우성7차 재건축 분석 [내부링크]

- 개포지구는 2단지 재건축인 래미안 블레스티지를 기점으로, 3단지 재건축 디에이치 아너힐스, 4단지 재건축 개포 자이프레지던스, 8단지 재건축 디에이치 자이 개포, 끝으로 1단지 재건축 디에이치 퍼스티어 아이파크가 입주를 앞두고 있는 시점으로, 가히 역변을 보여 주고 있는 상황이다! (개포주공 5~7단지도 조합설립 이후, 열심히 달리고 있다!) - 또한 개포주공과 쌍벽을 이루는 입지인 개포우성1~7차 또한 사업추진에 속도를 내고 있다. 개포우성1·2차는 대치동 재건축 대장으로, 우(개포우성1,2차)·선(대치선경)·미(대치미도)로 불리어지며 안전진단을 통과하였다. 개포우성3차는 경·우·현 통합재건축 (개포경남, 개포우성3차, 개포현대1차)을 신속통합기획 방식으로 진행하려 준비중이며 개포우성4차는 지난달 조합설립을 완료했다. (소형단지인 개포우성5·6단지는 아직 뚜렷한 움직임은 없다?! 아시는분?) - 오늘은 개포지구 주요 재건축의 마지막 Key와 같은 단지인 개포우성7차 재건축 아파

벤자민 그레이엄 , 현명한 투자자 6장 [내부링크]

6장 요약 1. 비우량등급 채권과 우선주 약세장에서 70이하에 살 수 있는 채권이라면, 100 수준에서는 사지 않는 것이 상식이다. 즉, 염가가 아니면 피해야 한다. 2. 외국국채 외국국채는 수익률이 높더라도 남들에게 양보해야 한다. 3. 신규발행 증권 - 신규발행 증권에는 특별한 판매술이 동원되므로, 자칫하면 이런 판매술에 넘어가기 쉽다. - 대부분 신규발행 증권은 시장 여건이 발행자에게 유리할때 발행되므로, 투자자에게는 불리할 수 밖에 없다. 4. 신주발행 - 일반적으로 신주는 기존 주주들이 신주인수권을 행사하며 모두 소화하므로, 상장화사가 유상증자 방식으로 신주를 발행할 때에는 판매에 큰 노력을 기울일 필요가 없다. - 비상장회사가 주식을 대중에게 공개적으로 판매하면서 상장회사로 전환하는 경우, 대개 지배주주들이 시장 여건이 유리할 때 주식을 매각하여 자금을 회수하려는 목적임에 따라 대중은 그 과정에서 손실을 본다. #벤자민, #그레이엄, #현명한, #투자자, #6장

도정법 개정 ! 재건축 역세권 아파트 용적률 상향 [내부링크]

- 오세훈 시장의 시대를 맞이하야 정비사업(재건축· 재개발) 전성시대를 구가하고 있음 - 서울시의 강경한 스탠스도 여기저기서 발견되지만, 여러 사업장에서 20년 이내 가장 다양한 정책으로 효과적인 정비사업 추진을 지원하고 있음 - 기본적으로 노후 거주주택, 저밀도 거주주택에 대한 정비사업 니즈가 강하며, 또한, 고밀도 복합개발도 균형감 있게 정책을 펼쳐 나가고 있다. - 이 중에서도 특히 주목해야할 부분은 역세권을 중심으로 한 고밀도 개발이다! (재개발, 재건축 모두!) (* 역세권 기준은 이전 글을 참고하도록 하자! ) 이번 글에서는 최근 발의된 완화 정책 중, 재건축의 용적률 상향 부분에 대해서 살펴보자! 1. 역세권 활성화 사업 / 역세권 복합개발(고밀주거) - 역세권 청년주택, 역세권 시프트 등은 있으나 ...... - 이 부분에 대해서는 이전 글 내용을 참조하자! 서울시 역세권 활성화 사업으로 수혜가 되는 지역 앞으로 서울 부동산은 여기만 보면 끝! 서울시 역세권 활성화 사

경부고속도로 지하화 앞당긴다 ! [내부링크]

2040 수도권 광역도시계획 발표 (23.07.08) - 발표주체: 서울시·경기도·인천시 - 광역도시계획: 도시계획 체계 상 최상위 계획 (도시기본계획/관리계획은 광역도시계획을 따름) - 광역도시계획 포함 사업 * 수도권 제1순환고속도로 지하화 * 경부고속도로 (경부간선도로) 지하화 * 경인선·경부선 지하화 * GTX A·B·C 조기 건설 추진 * GTX E·F 신규 노선 신속히 확정 - 이제 도시기본계획에 따라, 재건축재개발 정비계획 수립 시, 간선도로 · 철도 지하화를 가정하여 정비계획을 작성해야 함 2040 수도권 광역도시계획 - 2040 수도권 광역도시계획 주요 내용 * 교통정체가 심한 일부 간선도로와 철도 구간은 복층으로 만들어 통행량을 분산 * 수도권 제1순환고속도로, 경인고속도로, 경부간선도로, 동부간선도로, 경인선, 경부선 등 지하화 속도 * 지하화를 통해 여유가 생긴 상부공간 녹지화해 시민들을 위한 여가·문화 공간 배치 [ 참조 ] 윤석열 대통령 공약 중 : 경부고속

일원동 상록수 재건축 분석 [내부링크]

강남구 재건축 유망 아파트에 대해 알아보자. 대상은 강남구 일원동 상록수 아파트! [단지 개요] 일원동 상록수 아파트 - 단지명: 상록수 아파트 - 주소: 서울시 강남구 일원동 734 - 준공: 1993년 - 세대수: 740세대 (2개동, 15층) - 용적률: 109% (2종 일반주거지역) - 평형 90m2,101m2 (중형 구성) [단지 특징] - 특징: 일원역 230m, 상록수 공원 품고 있음 - 대모초, 대왕중 - 인접 단지 기준으로는 신축 없으며, 인근 준신축 단지 시세의 경우, 일원 디에이치포레센트(184세대, 21년식, 24억), 일원 루체하임(850세대,18년식, 25억) - 용적률이 넉넉하기에 현재 세대수 보다 많은 1,200 ~ 1,400세대 구성이 가능하며, 상가소유주의 아파트입주권 배분에도 넉넉한 숫자 - 1,200세대로 신축 재건축 시, 34평 25억 / 24평 20억 예상 [재건축 관련 현황] 상록수 아파트 토지 현황 - 예비안전진단 승인, 정밀안전진단 추진단

단지내상가 썩상 일원동 상록수 매물분석 [내부링크]

오늘은 이전 글 (일원동 상록수 재건축 분석)에 이어 일원동 상록수 재건축 분석 강남구 재건축 유망 아파트에 대해 알아보자. 대상은 강남구 일원동 상록수 아파트! [단지 개요] - 단지명:... blog.naver.com 일원동 상록수 아파트 단지내상가 물건 분석을 분석해보고자 한다. * 작성자는 해당 물건을 소유하지 않았음을 밝힌다. 일원동 상록수 - 아파트와 상가는 같은 필지(번지) - 투자리스크 : 상가-아파트(산정비율 0.1 등) 합의, 상가 제척 리스크 - 상가 제척 : 리스크 낮다. ( 상가 제척 사례와 제척 소요기간 그리고 상가 제척 시, 아파트의 건축선 후퇴, 일조권 조정, 도로 매각 등 건축규모 축소 등으로 인한 아파트의 손해 내용은 별건 글로 작성하려한다.) - 전형적인 알박기 상가의 위치 이므로, 해당 상가를 제척하고 진행하는 건 극악의 난이도. '불가능한 수준이다.' 라고 봐도 무방 - 상가-아파트 간 합의 불발(산정비율 0.1 미합의) 리스크는 '제척 미진행'

한남3구역 급매 마지막 열차는 ?! [내부링크]

- 최근 1년 많은 지인들이 한남3구역 입주권을 매수했다! (백선생님, 신원장님, 한원장님 등등 ~~) 그야말로 완전 Nice ! 디에이치한남 (한남3구역 재개발) - 개인적으로 최근 1년 가장 추천하던 매물은 둔촌주공 분양권과 한남3구역 입주권 이었다! - 한3은 작년 고점 P 10~11억까지 달리다가, 최근 1년 조정장으로 P가 6억원 수준까지 하락! (간간히 등장한 P 4.5억 수준의 매물은 한두시간만에 소화~~) 그러던 한남3이 ... - 이제다시 P 10억 이하 물건은 찾을래야 찾아볼수가 없는 상황으로 복귀~~* - 마지막 열차 이제 떠났나요?! 이제 정말 없는건가요?! - 그렇게나 시끄럽던, 비대위도 민원문제도 이제 다 정리가 됐다. - 이제 다 왔다. 비대위도, 민원문제도 이제 다 끝났다! 휴우~~* 될놈될, 갈놈갈~~! - 한남동 좋나요? 인근 한남동 대장들의 가격 추이를 보도록 하자~~* 나인원한남(좌측), 한남더힐(우측) 나인원 한남 (최저 매도호가 96억원(75평

부동산 투자하기 좋은 시기맞나요 [내부링크]

부동산 투자자들의 강점이자 단점은 투자 시장에 대한 지나친 확신! 부동산불패! 인플레이션! 버티면 이긴다! 부동산 시장은 열심히 바라보지만 다른 거시적 경제상황에 대해서는 ...... 우리는 매일매일 살아숨쉬는 금융 시장을 직시해야하지 않을까? 오늘은 매일 체크하는 몇가지 지표들을 같이 공유해 보고자 한다. 가장 먼저는 금리이다. 미국채 10y, 미국채 2y, 미국채 장단기스프레드(10y - 2y 금리차) - 미국채 금리는 지난 잭슨홀 미팅 이후로 다소 안정화 단계로 진입 (비둘기파 적인 멘트로 시장에서 해석) (* 비둘기= peaceful = 평화로운 = 금리인하 기조) - 특히 2y은 상대적으로 큰 폭의 하락을 보여줌 (현재가 미국 기준금리 상단임을 확인) - 이에따라 미국 장기물과 단기물의 금리차이는 3개월 이내 최고치인 '-68bp' 수준으로 상승 - 장단기금리차가 상승하면 보통, 유동성이 확대되고 대출과 투자가 늘어나는 경기회복, 위험자산 선호 신호로 받아들여진다. - 추이

재건축 단지내상가 제척 및 토지분할 1편 [내부링크]

오늘은 조금 민감한 이슈에 대해 다뤄보겠다. [재건축 추진중인 아파트 단지내상가의 제척과 관련된 이야기] 아마도 단지내상가(썩상)를 투자하거나, 투자를 검토하는 모든 분들이 한번쯤은 겪었을 의문과 고민들이 아닐까 싶다. 재건축 진행하는 단지 치고 아파트 추진위원장이 '상가 제척하겠다!' 고 엄포 놓지 않는 단지를 본 적이 없다. 제가 자주 하는 말...... - 먼저, 문제가 발생하는 배경을 알아보자! [모든 재건축 현장에서 동일하게 겪는 아파트/상가의 갈등] Case 1. 원만한 합의가 가능 아파트 소유주는 추진위원회를 구성한다. 추진위원회는 조합설립동의서를 걷는다. 상가소유주는 조합설립에 동의하지 않는다. 상가소유주는 아래 사항을 요구한다. - 좋은 위치로 상가 이전 - 아파트 입주권 (일반분양가) - 아파트와 동일한 대지지분 평당 권리가액 인정 (전체 상가소유주 대지지분 권리가액 합산금액은 동일한 면적의 아파트대지지분 권리가액와 동일) (=상가대지가 500평이면, 500평 총

단지내상가 투자 시장 이해하기 2편 [내부링크]

단지내상가 (썩상,입주권상가) 시장 이해하기 2탄! 지난번 글에서는 단지내상가 시장은 크게 2분류로, 강남구/서초구 내 단지내상가 vs 1기 신도시 (분당, 일산, 평촌, 중동) 로 형성이 되어있음을 설명하며, 강남구/서초구 물건 특징을 살펴보았다. 단지내상가 입주권상가 썩상 , 시장 이해하기 1편 단지내상가 (입주권상가, 썩상) 시장 상황을 살펴보자! - 현재, 단지내상가(입주권상가, 썩상) 거래 시장은... m.blog.naver.com 이번에는 1기 신도시 단지내상가 시장을 살펴보자! 먼저 개인적으로는, 분당/일산 등의 단지내상가 투자 관련하여 강의를 하거나 블로그를 쓰시는 많은 분들의 주장을 보면서 실소를 머금을 수 밖에 없었다. 해당 투자에 대한 기본적인 이해가 부족하다보니, 몇몇 사례를 가지고 확대/적용 하여 설명을 하고있다. 이걸 믿고 투자를 한다? 큰 손해와 실패로 연결될 수 밖에 없다는 점이다. 첫번째로는 1기 신도시 상가를 설명할 때 보통 상가(1층 기준)의 대지지

단지내상가 썩상 서초신동아 사례 [내부링크]

이제는 Bye, Bye ~ 서초신동아 아파트 단지내상가를 살펴보자! (이제는 재건축 이주 단계에 들어선 단지) 입지는 무렵 강남역과 700m, 도보 10분 이내, 그리고 평당 1억원 훌쩍 뛰어넘는 서초그랑자이 사이에 위치한다! 그 유명한 '서이초' 초품아 단지이다 ;; 강남역과 서초그랑자이 사이에 위치! 서초 독수리 5형제 중 셋째를 맡고 있었다. [ 서초신동아 아파트 ] - 주소: 서울시 서초구 서초동 1333, 1334, 1334-1 - 세대수 : 998세대 7개동 (최고 14층) - 준공: 1978년 12월 - 평형: 82~180m2의 중대형 세대로만 구성 - 용적률: 192% (생각보다 높다! 중층 재건축) 서초신동아 아파트 [재건축 추진 이력] - 2015.04 : 조합설립인가 - 2017.03 : 사업시행인가 - 2018.05 : 관리처분인가 3분 아니, 3년만에 재건축 순삭! 그런데, 그 이후 5년간의 기다림~ ( why? 서이초 일조권 관련 환경영향평가 + 상가와의 분

장기금리 폭등으로 부동산 시장 다죽는다?! [내부링크]

美 국채 금리 금융위기 직전 수준 재상승…‘고금리가 뉴노멀’ 미국 국채 금리가 또다시 16년 만에 최고치를 기록하며 글로벌 금융 시장 불안감을 키우고 있다. 선물 시장 투자자들은 미 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하 시기 전망을 내년 중반 이후로까지 늦추고 있는 것으로 naver.me 최근, 미국 10년물 금리가 '07년 이후 최고치를 돌파하며, 긴장감을 조성하고 있음! 최근 급등세를 연출중인 미국채 10년물 와, 이거 다 죽는거 아니야?! 라며, 벌벌 떨고 있을 부동산 투자자 분들께, 10년물 금리가 상승하는 이면에 대해서 아주 쉽게 풀어서 얘기해보려고 한다! 기준금리 이제 안올리는거 아니였어? 대출금리 또 엄청 오르는거 아니야?! 출처: REFINITIV, KB증권 장기국채금리 (10년 만기 국고채)는 아래와 같이 3가지로 분해해서 볼 수 있음 * 장기국채금리 = ① Breakeven Inflation Rate + ② Real Short Term Rate + ③Term Pr

1기 신도시 특별법 이슈에서 본 분당 재건축 [내부링크]

- 현재, 국회 국토교통위원회에서는 '1기 신도시 재정비 관련 13개 특별법안'의 '병합심사'가 진행중 (올해 말까지 입법 논의가 진행될 전망) 21년 분당 아파트 가격에 불을 질렀던 해당 법안은 24년 마스터플랜 설립이라는 민주당의 한발 빼는 발언으로, 분당의 뜨거운 감자로 자리매김! 긍정적인 측면이 많으나, 아이러니 하게 이로 인해 재건축이 지연될수 있는 점, 실질 용적률 상승분이 기대 만큼 크지 않은 점 등을 살펴보고, 분당 재건축의 현안을 정리해 보려고 한다! [ 1기 신도시 특별법 중 공공기여에 관한 부분 ] - 특별정비구역으로 지정, 최대 용적률 450% 적용 증가분 70% 공공기여 (공공주택,기반시설 건설) 1. 공공주택 인수가격은 기본형건축비로, 부속토지 인수가격은 감정평가액의 50% 2. 공공임대주택 인수가격은 공공건설임대주택 표준건축비로, 부속토지는 기부채납 - 예를 들어 분당의 3종 지역은 성남시 조례에 따라 용적률 280%까지 재건축이 가능하다. 여기서 1기 신

단지내상가 썩상 도곡삼익 사례 [내부링크]

오늘은 아직 조합설립이 안된 아파트 단지내상가 거래 사례를 분석해보고자 한다. ( 작성자는 해당 물건을 소유하지 않았음을 밝힌다. ) 단지내상가 - 도곡삼익 편 도곡삼익 아파트 강남구 도곡동 도곡삼익 아파트 [단지 개요] - 단지명: 도곡삼익 아파트 - 주소: 서울시 강남구 도곡동 869번지 - 준공:1983년 - 세대수 247세대 (13층) - 용적률 177% - 평형 113m2, 165m2 (중대형 구성) - 특징: 숲세권(도곡공원), 강남세브란스병원 400m 매봉역 900m, 강남역 직선거리 1.2km, - 학군: 언주초등학교(학업성취도95%), 도곡중, 중대부고/숙명여고/은광여고 등 -비고: 실거주 만족도 아주 우수. 학군지/학원가 접근도 우수! 도곡중학교 - 인근 소형 구축 34평 시세 (최저 매도호가) * 도곡아이파크(16년차, 321세대, 21억) * 래미안그레이튼2차(13년차, 464세대, 27억) * 래미안도곡카운티(10년차, 397세대, 29억) - 중대형 평형과

재건축 추진 아파트 도곡우성 분석 [내부링크]

강남구 재건축 추진 아파트에 대해 조금 더 알아보자 대상은 바로, 강남구 도곡우성 아파트! 일전에는 도곡삼익 아파트와 단지내상가 물건에 대해서 분석해 보았다. 단지내상가 썩상 도곡삼익 사례 오늘은 아직 조합설립이 안된 아파트 단지내상가 거래 사례를 분석해보고자 한다. ( 작성자는 해당 물건을 ... blog.naver.com [단지 개요] - 단지명: 도곡우성 아파트 - 주소: 서울시 강남구 도곡동 934-10번지 - 준공: 1986년 - 세대수: 390세대 (2개동, 15층) - 용적률: 179% - 평형 93m2,101m2 (중형 구성) - 특징: 초중고 품아, 양재역 660mm, 싸리고개공원(아파트 쪽문)에서 강남역 1.1km - 학군: 초중고품아 특입지, 대치학원가 라이딩(셔틀버스) 용이, 언주초등학교(학업성취도95%), 도곡중/은성중/은광여고 등 - 비고: 실거주 만족도 우수 [단지 개요] - 인근에 신축이 없고, 대부분 재건축/리모델링 등을 추진 중인 상황임 - 인근 소형

단지내상가 썩상 도곡우성 물건분석 [내부링크]

오늘은 이전 글 (도곡우성 아파트 분석)에 이어 재건축 추진 아파트 도곡우성 분석 강남구 재건축 추진 아파트에 대해 조금 더 알아보자 대상은 바로, 강남구 도곡우성 아파트! 일전에는 도곡... m.blog.naver.com 조합설립이 아직 안된 아파트의 단지내상가 도곡우성 아파트 단지내상가 물건 분석을 분석해보고자 한다. ( 작성자는 해당 물건을 소유하지 않았음을 밝힌다. ) 아파트와 상가는 같은 필지 - 투자리스크 : 상가-아파트(산정비율 0.1 등) 합의, 상가 제척 리스크 - 상가 제척 : 리스크 낮다. ( 상가 제척 사례와 제척 소요기간 그리고 상가 제척 시, 아파트의 건축선 후퇴, 일조권 조정, 도로 매각 등 건축규모 축소 등으로 인한 아파트의 손해 내용은 별건 글로 작성하려한다.) (강남구에서는 흔히 그렇다. 개포시영은 다른 배경으로 접근해야한다. 극악한 은마까지도 합의를 해서간다.) - 상가-아파트 간 합의 불발(산정비율 0.1 미합의) 리스크는 '제척 미진행'는 가정하

벤자민 그레이엄 , 현명한 투자자 3장 [내부링크]

3장. 지난 100년간의 주가흐름을 살펴보았을 때 경기순환에 따라 주가는 올랐다가 내렸다가를 반복하면서 큰 변화를 보여왔다. 투자자들은 이 책에서 주장하는 바를 맹목적으로 믿어서는 안되고 그렇다고 월가의 전문가들 의견 맹목적으로 받아들여서는 안된다. 결국 판단은 각자 스스로 내려야 하며 그 책임도 스스로 져야한다. 그러나 어느 방법을 선택해야할지 확신이 서지 않는다면, 결국에는 신중한 방법을 선택해야한다. 역사를 이해해야 미래 예측이 용이하듯이 현명한 투자자는 증권시장의 역사를 파악해 주가에 영향을 미치는 중요한 요소들을 이해해야한다 과거의 실적 자료 및 주가흐름만 보고 향후 10년의 주가 순이익 배당 및 성장률을 예측 하기는 힘들겠지만 주식 투자에 일관된 전략이 필요하기 때문에 상승종목을 찾거나 초과수익을 내려고 시도하지 말고 자제력을 발휘하면서 일관된 전략을 유지하는게 중요하다.

서울시 역세권 활성화 사업 , 강동역 성내동 [내부링크]

본 글에서는 서울특별시 역세권 활성화사업이 진행되고 있는 '성내동 도시정비형 재개발사업'에 관해 살펴보고자 한다. 현재 진행되고 있는 서울시 역세권 활성화 사업은 총 22곳이며 아래와 같다. 1.시범사업(`19.09) 방학역,공릉역,홍대입구역, 보라매역,서울대벤처타운역(신림선) 2. 확대사업(`20.05) 미아역,왕십리역, #강동역,둔촌역,장승배기역,구디역,염창역,온수역 3. `21년 선정: 삼양사거리역,둔촌역B,논현역, 공덕역,합정역,당산역,이수역 4. `22년 선정: 사가정역,왕십리역B,신독산역 역세권 활성화 사업의 전반적인 내용에 대해서는 이전(아래 링크) 글을 참고 바란다. 서울시 역세권 활성화 사업으로 수혜가 되는 지역 앞으로 서울 부동산은 여기만 보면 끝! 서울시 역세권 활성화 사업으로 수혜가 되는 지역 * 도심(3) - 강남... blog.naver.com - 위치: 강동구 성내동 19-1번지 일대 (대지면적 : 18,103m2) - 사업유형: 도시정비형 재개발사업 (서

벤자민 그레이엄 , 현명한 투자자 4장 [내부링크]

4장. 방어적 투자자 방어적 투자자는 주식과 채권 보유 비중이 5:5이어야 하며,약세장이 길어져서 저평가 주식이 늘면 주식의 비중을 50% 이상으로 늘리고 반대로 주가가 지나치게 상승하면 주식 비중을 50% 이하로 채권 비중 올려야한다. 하지만 추천하는 전략은 5대5 전략으로 최고의 수익을 가져다 주진 않지만 상승시 절반의 포트폴리오에서 나오는 수익만으로도 만족하게 되고,하락시 과감한 투자자보다 손실이 적다는 심적인 위안을 얻을 수 있다. 즉, 안정적인 수익과 방어가 동시에 이루어진다 방어적 투자가 정답은 아니니 포트폴리오 소유자의 기질과 태도에 따라 결정 하는 걸 추천한다. #현명한투자자 #벤자민그레이엄 #4장

주요 도심 재건축 트렌드 , 서초진흥 및 여의도 아파트 [내부링크]

최근 신속통합기획, 역세권 활성화사업 등으로 용적률이 대폭 상향되어 주상복합 아파트로 개발되고 있는 사례들이 많이 생기고 있음 이 중 아파트 재건축에 해당하는 사례 몇 가지를 확인해보자 함 아파트는 동간거리 멀고 건폐율도 낮게 짓는게 좋은거지, 주상복합은 별로 아니야??? 강남역 서초진흥 아파트 * 개발 취지 1. 강남-서초 업무/상업 중심축을 연결하는 도심 복합주거단지 개발 2. 경부고속도로 녹지와 단지를 연결하는 녹지생태도심 조성 3. 서울의 상징적 경관을 형성하는 다채로운 스카이라인 계획 [Before] 서초진흥아파트 재건축 전 [After] * 기존 '3종 주거지역'에서 '서울시 신속통합기획' 을 통해 '준주거지역'으로 용도변경 * 용적률 500%, 50층 9개동 주상복합으로 개발 * 서초대로변 연도형 스트리트 상가를 4개층 배치 * 주요공공기여 : 2만톤 규모의 '공공 저류조 설치' (임대아파트 위주의 단순 공공기여와 차별화) 경부간선도로 상부 공원화 계획과 연결해 인근 공

주상복합 아파트 리뷰 , 용산 시티파크 [내부링크]

최근, 중심지 주상복합의 인기는 지속 중~~! 높은 건폐율(동간 간격이 좁음)에도 불구하고, 최근 선호되는 트렌드는 생활 편의, 커뮤니티 시설 등 접근성! 용산 시티파크 주상복합 용산 시티파크 주소: 서울 용산구 서빙고로 35 (한강로3가 63-389) 세대수: 421세대 (3개동) 층수: 최고 43층 준공: 07년 08월 주상복합 (용적률 548%, 건폐율 29%) 타입: 41평 ~ 64평 (41평형) 최근거래(22.09) : 24.5억 / 현재 매도호가 27억 (53평형) 최근거래(22.04) : 28.0억 / 현재 매도호가 30억 실거래가 주상복합 상가는 생각보다 컴팩트하게 배치! 전면부 중심상가와 양측 연도형 스트리트 상가로 간결하게 배치! 용산 시티파크 주상복합 상가 마치, 디에이치자이개포에서 보여주는 전면부의 웅장함을 보여주고 있음! 디에이치자이개포 전면부 높은 건폐율(동간 간격이 좁음)에도 불구하고, 최근 선호되는 트렌드는 생활 편의, 커뮤니티 시설 등 접근성! "수영장

단지내상가 투자 시장 이해하기 1편 [내부링크]

단지내상가 (입주권상가, 썩상) 시장 상황을 살펴보자! - 현재, 단지내상가(입주권상가, 썩상) 거래 시장은 크게 2분류로 볼 수 있다. - 강남구/서초구/송파구 vs 1기 신도시 은마아파트 단지내상가 분당 단지내상가 - 강남구/서초구의 경우, 실제 상가소유주에게 입주권을 부여한 실제 사례가 쌓이면서 투자의 효익이 검증되고 있는 시점 - 입주권 부여 상가 사례(아래 글 참조)를 본다면, '강남구/서초구에서 그 시작이 태동되었다.' 라고 해도 과언이 아니다. 단지내상가 재건축(독립정산제 방식 등 비교) * 재건축 진행 시, 단지내상가의 경우 입주권부여가 Default가 되고 있는 추세 이에 시장에서 채택하고 있... blog.naver.com - 그리하여 강남구/서초구의 수많은 단지들은, 서로를 벤츠마크 삼으며 진화발전 中 - 조합장/소유주들은 인근 단지의 사례들을 참조하고, 서로 교류하며 그 장점과 사례들이 전파되고 있음 (선구자적 지위) - 강남구/서초구 입주권 투자의 장점이자 단

벤자민 그레이엄 , 현명한 투자자 5장 [내부링크]

5장. 주식투자의 장점 - 인플레이션에 의한 구매력 감소를 상당부분 방어해줄 수 있다. (채권은 방어 못함) - 장기적으로 볼때 주식이 채권보다 수익률이 높았다 - 주식선정 4대기준 1.과도하지 않은 적정 선에서 분산투자 하기 (보유 종목수 10개~30개) 2.재무구조가 건전한 대기업 우량주 중에서 선정하기 3.장기간 지속적으로 배당을 지급했던 기업들 중 선정 4.과거 7개년 동안의 평균이익 고려해서 매수 가격 엄격하게 설정 (PER 20 이하 등) - 성장주를 장기간 투자 및 보유하면 경이로운 수익을 안겨주지만 문제는 가격이 지나치게 높다는 점 - 성장주는 상당히 불확실하고 리스크가 크므로 방어적인 투자자들에게는 적합하지 않다.

서울시 역세권 활성화 사업으로 수혜가 되는 지역 [내부링크]

앞으로 서울 부동산은 여기만 보면 끝! 서울시 역세권 활성화 사업으로 수혜가 되는 지역 * 도심(3) - 강남, 여의도, 종각/광화문/서울역 * 광역중심(7) - 용산, 잠실, 청량리/왕십리, 마곡, 창동/상계, 상암/수색, 가산/대림 * 지역중심(12)- 수서/문정, 목동, 마포/공덕/동대문, 상수, 신촌, 천호/길동, 사당/이수 봉천, 연신내/불광, 망우, 미아 서울시 2040 역세권 활성화 사업 ?! - 일정 기준 입지조건을 만족하는 역세권 토지의 용도 지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 공공임대시설 및 생활서비스 시설로 확충하는 사업 (임대아파트 30%, 공공기여시설물 70% 가능) - 서울시에서는 2020.05 제정된 조례*를 통해 (* 서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례) 아래와 같이 23개소에 대하여 사업을 진행중이며, 현재 각 구별로 상시 신청이 가능 현재 진행중인 역세권 활성화 사업 대상지 역세권 활성화 사업에서 역세권이라

벤자민 그레이엄 , 현명한 투자자 1장 [내부링크]

[서론] 책의 목적 - 건전한 투자전략 수립 & 실행하도록 안내하는 것 - 건전한 투자원칙이 건전한 실적이 됨 - 증권분석 기법보다는, 주로 투자 원칙과 투자 태도 다룸 [현명한 투자자 1장] 투자: 철저한 분석을 통해서 원금의 안전과 충분한 수익을 약속 받는 행위 투기: 투자의 요건을 충족하지 못하는 행위 방어적투자자는 일반적인 정상 상황에서 주식과 채권의 비율을 50%:50%로 가져가되 현재의 시장상황과 기대수익률에 따라 채권과 주식의 비중을 조율 공격적투자자는 논리적/합리적인 기준으로 저평가 된 종목 공략해야 하며 초과수익을 얻기 위해서는 본질적으로 건전하고 유망하며 월스트리트에서 인기가 없는 전략을 따라야 함

단지내상가 재건축 과정 , 상가협의체 [내부링크]

1. 정비기본계획 수립 - 지자체 10년 단위 수립 - 5년 단위 수정 등 2. 안전진단 - 1년 내외 소요 - 추진위원회 설립을 위한 동의서 징구 (소유주 50% 동의 시 승인) 3. 정비구역 지정 - 1년 내외 소요 4. 추진위원회승인 - 상가소유주 상가협의체(법적 임의단체) 설립 - 상가협의체와 추진원원회(승인 전)는 상가재건축 관련 협약서 검토 • 협약서 쟁점사항 : 정관비율, 분양가, 독립정산제, 상가사업주도권, 개발이익정산방법, 감평사 선정 등 명시 - 상가협의체와 추진위원회(승인 전)는 상가재건축 관련 협약서 체결 (조합창립총회 시 최종 승인 받기로 함) (협약서 내용은 정관에 반영되며, 추후 조합원 전체 총회 2/3 등에 의해서도 취소불가함을 공증/확인) - 조합창립총회 (각 동별 50% 이상, 전체 75% 이상 찬성 시) 5. 조합설립인가 - 조합설립 후 의사결정은 전체 조합원총회에서 결정 - 설계사, 시공사, 정비업체 선정 - 투기과열지구, 조합설립 후 조합원 지위

단지내상가 재건축 , 독립정산제 방식 등 비교 [내부링크]

* 재건축 진행 시, 단지내상가의 경우 입주권부여가 Default가 되고 있는 추세 이에 시장에서 채택하고 있는 2가지 상가 재건축 방식에 대하여 정리해보고자 함 (독립정산제 방식 vs 권리가 확정 방식) [독립정산제] 방식 • 설명 - 일정 규모 상가소유주에게 아파트 입주권을 부여 - 상가 사업은 아파트와 분리하여 상가주도로 진행 - 상가 사업 이익도 상가소유주가, 손실도 상가소유주가 가짐 (이 개념이 '독립정산제') • 사례: 강남3구 대부분의 재건축에서 진행되는 방식 - 강남구 압구정2~5구역 (0.1) - 강남구 은마아파트 (0.1) - 강남구 개포우성4차 (0.075) - 서초구 반포 자이 (반포주공 3단지) - 서초구 반포래미안퍼스티지(반포주공2단지)(0.18) - 서초구 방배 그랑자이 (방배경남) (0.2) - 서초구 원베일리 (반포경남, 신반포3차) (0.1) - 서초구 신반포 2차 (0.1) - 서초구 메이플자이 (신반포4차) (0.1) - 서초구 프레스티지바이래미안

독립정산제 상가협의체 협약서 주요 쟁점 [내부링크]

1. 정관 內 산정비율 (보통, 독립정산제의 경우) - 도정법시행령 63조2항 내 정관 산정비율 ( 예: 0.1 ) - 조합원최소분양가(=조합원최소평형분양가) X 산정비율보다 상가가액이 크면 입주권 부여 2. 감정평가사 선정 - 도정법상 2개 이상의 감정평가사 지정 필요 - 상가에 대한 감정평가회사 선정 (3가지 방식) 1. 시청1+조합1 2. 시청1+조합1+상가1 3. 시청1+상가1 3. 상가소유주 아파트 분양가 - 분양가 방식 1.조합원분양가 2.조분+평당500만원 3.조분~일분 사이에서 결정 4.일반분양가 5.MAX (조분, 일분) 4. 개발이익 정산 - 상가 소유 대지 보다 작게 상가를 지을 경우, 해당 대지에 아파트를 짓고 개발이익을 정산 받음 - 상가를(공부상) 지하에 지을 경우, 상가 소유 대지에 대한 용적률을 매각하여 수익 발생가능 (위와 같음 개념임) 5. 분양대금 납부 - 이주비/중도금대출 - 아파트 조합원과 동일한 방식 - 현물납부 가능 (상가를 분양받지 않는 경

벤자민 그레이엄 , 현명한투자자 2장 [내부링크]

2장. 투자와 인플레이션 - 인플레이션은 투자의 수익실현 후 실질수익률을 다소 경감시킬수는 있지만, 투자수익률 자체와의 연관성은 없음 - 투자자산 별 '수익-비용'에 어떻게 영향을 주는지 판단해야함, 오판 주의! - 주식: 인플레이션은 기업의 금융비,원가상승 등 비용을 높여 기업이익을 저해할 확률이 높음 (보통 호황기에 인플레이션이 있어 주가가 상승할거라고 느끼기 쉬우니 주의!) - 실물자산 (금,미술품,부동산 등): 일반적으로 물가상승을 방어한다. 하지만, 보관비용, 불확실한 가격변동, 큰 투자금 고려해서 감당 가능한 투자인지 확인 필요 - 주식, 채권, 실물 등 투자 다각화로 위험줄이기

오세훈 시장이 그려가는 서울의 미래 - 글로벌 혁신 허브 (연설 듣고와서 업뎃!) [내부링크]

- 내일(13일) 오전 9시 50분, 신라호텔에서 진행되는 오세훈 서울시장 특별 연설 들으러 갑니다. - 사전에 안내된 강연 내용은 아래와 같습니다. - 서울 내 부동산 투자에 관심이 많은 투자자 나무는 이 기회릘 놓칠 수 없죠! - 오세훈 시장이, 1천개 기업이 동시 입주가능한 세계 최대 규모 [ 서울 유니콘 창업허브 ]를 언제 조성할 것인지, 어디에 조성할것인지! 어떻게 조성할 것인지! 잘 듣고 오겠습니다! ^^ - 좋은 투자 인사이트를 얻어왔으면 하네요! - 듣고 와서 정리글 올리겠습니다~~*