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지역지구제 [내부링크]

공인중개사시험 기본이론 부동산학개론 부동산정책론 지역지구제 1. 지역지구제의 목적 ① 토지를 지역･지구･권역 등으로 나누어 각각의 지역･지구 내의 용도를 지정하여 지정된 용도에 맞도록 이용함으로써 토지를 효율적으로 이용하는 기법의 하나이다. ② ‘어울리지 않는 토지이용(nonconforming use)’을 규제함으로써 부(-)의 외부효과를 제거 또는 감소시켜 자원배분을 보다 효율적으로 할 수 있다. 즉, 토지이용의 효율성 제고, 집적 이익의 증대, 공공서비스를 위한 토지의 원활한 공급, 재산권 보호 및 편익분배의 조정 등 여러 목적을 달성하기 위한 정책수단으로 이용되며, 때로는 저소득층을 위한 토지공급수단으로 이용되기도 한다. 최근에는 현재의 토지이용행위에 제한을 가하는 정책수단으로 활용하..

외부효과 (外部效果) [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산정책론 외부효과 (1) 외부효과의 개념과 특징 외부효과란 어떤 경제활동과 관련하여 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 가져다주면서도 이에 대한 대가를 받지도 지불하지도 않는 상태를 말한다. 즉, 한 사람의 행위가 제3자의 경제적 후생에 영향을 미치지만, 그에 대한 보상이 이루어지지 않는 현상을 말한다. 이때 제3자에게 유리한 효과를 미치는 것을 정(+)의 외부효과(positive externality: 외부경제)라 하며, 불리한 효과가 발생하는 것을 부(-)의 외부효과(negative externality: 외부불경제)라 한다. ① 부동산의 부동성과 연속성(인접성)은 외부효과와 관련이 있다. ② 외부효과는 생산과정뿐만 아니라 소비과정에서도..

정부의 시장개입 [내부링크]

공인중개사시험 기본이론 부동산학개론 부동산정책론 정부의 시장개입 1. 정부의 시장개입 필요성 정부가 부동산시장에 개입하는 이유는 두 가지 기능, 즉 정치적 기능과 경제적 기능을 수행하기 위해서이다. (1) 사회적 목표달성 : 정치적 기능 정치적 기능으로는 사회적 목표를 달성하기 위해 시장에 개입하는 것이다. 그런데 개입의 정도와 내용은 시대적 상황이나 그 나라가 처해 있는 사회적･경제적･정치적 환경에 따라 달라진다. ① 사회적 목표는 형평성일 수도 있고 효율성일 수도 있으며, 그 밖의 다른 목표일수도 있다. ② 저소득층의 주택공급에 관한 여러 가지 주택정책은 사회적 목표 달성의 하나의 방법이다. (2) 시장실패의 수정 : 경제적 기능 시장실패란 부동산시장에서 어떤 이유로 인해 사적 시장의 메커니즘이 자원..

부동산문제 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산정책론 부동산문제 1. 의의 부동산문제란 부동산과 인간과의 관계가 악화됨에 따라 나타나는 지가상승, 부동산투기, 국토이용의 문란, 환경의 파괴, 주택공급부족, 부동산 거래질서의 문제 등 이다. 2. 토지문제 (1) 토지의 부족(물리적 토지문제) 토지의 부증성 때문에 수요가 증가할수록 토지의 부족문제는 더욱 심각해진다. 인구의 집중과 토지이용상의 문제, 지가문제 등은 불가피한 현상이다. (2) 지가고의 문제(경제적 토지문제) 토지공급은 한정되어 있는데 경제가 발전할수록 토지수요는 증가하기 때문에 지가의 상승은 필연적이다. 또한 투기적 수요로 인하여 경쟁이 심할수록 지가는 더욱 폭등하게 된다. (3) 토지이용의 비효율성 지가수준이 불합리하게 높으면 토지의 분할 이용..

입지이론 빈출지문 및 예제 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산시장론 입지이론 01 (베버, 뢰슈)는 운송비･노동비･집적이익을 고려하여 비용이 (최대화, 최소화)되는 지점이 공장의 최적입지가 된다고 보았다. 02 편재원료를 많이 사용하는 공장과 중량감소산업은 (원료, 시장)지향형 입지를 선호한다. 03 상권은 점포의 매출이 발생하는 구역을 정의하는 공간개념으로 상품이나 서비스의 종류에 따라 규모가 (유사하다, 다르다) 04 상권획정을 위한 접근법에서 고급 가구점과 같은 전문품점의 경우 (시장침투, 분산시장)접근법이 유용하다. 05 (크리스탈러, 허프)는 재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화되며 서로 다른 크기의 도달범위와 최소요구범위를 가진다고 보았다. 06 상업입지이론으로 레일리의 소매인력법칙 : 두 도시의 상거래흡인력은..

상업입지 인력이론 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산시장론 상업입지 (2) 인력이론 두 물체 간의 인력은 거리에 반비례하고 질량(상권)의 크기에 비례한다는 만유인력법칙을 원용하여 대상점포에 고객을 유인할 수 있는 정도를 파악하는 것인데, 이에는 레일리의 “소매인력법칙”과 허프의 “중력(확률)모형”이 있다. 레일리는 상권의 분할을 강조한 확정론적 접근방법을, 허프는 상권의 중첩을 강조한 확률론적 접근방법을 사용한다는 차이점이 존재한다. 그 외 레일리 이론을 보완하여 상권경계를 실제 측정한 컨버스의 분기점모형도 존재한다. 1) 레일리(J. W. Reilly)의 소매인력의 법칙 레일리는 1930년대 미국 텍사스 주의 225개 도시에 관한 소매상권 연구로부터 ‘소매중력법칙’을 처음으로 소개했다. 이 이론은 두 도시의 중..

상업입지 중심지이론 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산시장론 상업입지 1. 상권(배후지, hinterland) (1) 상권의 개념 배후지 또는 시장지역(market area)이라고 하며 고객이 존재하는 지역(권역)을 말한다. (2) 조 건 배후지의 인구밀도와 지역면적이 크고 고객의 수준이 높은 것은 가장 좋은 배후지의 조건이다. 또한 상점의 수요분석에 있어서는 현재뿐만 아니라 미래의 배후지로서 성장할 후보지도 감안하여야 한다. (3) 범 위 점포의 크기와 시간의 변화 그리고 지역요인의 변화에 따라 상권의 범위는 고정되어 있지 않고 유동적이다. (4) 상권의 판매에 따라 1차 상권(판매액의 75%), 2차 상권(15%), 3차 상권(그 외)으로 분류하는데, 1차상권이 고객이 가장 많다. 2. 상권획정방법과 상권분포이..

입지이론 주거입지 공업입지 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산시장론 입지이론 1 부동산입지론의 개요 1. 입지와 입지선정의 개념 ① 입지(立地)의 의의 입지란 어떤 경제활동주체가 보유하고 있는 부동산이 자리잡고 있는 장소･위치를 말한다. 또는 그 장소를 정하는 행위 또는 장소를 차지하고 있는 상태 등을 의미한다. ② 입지선정 경제활동의 주체가 점유하는 장소를 입지라 한다면, 입지선정이란 어떤 입지주체가 추구하는 입지조건을 갖춘 토지를 발견･선정하는 활동을 의미한다. 2. 용도별 입지선정요인 2 주거입지 개별가구의 목적은 효용극대화에 있다. 그러면 개별가구는 도시 내에 어디에 입지해야 하는가? 그것은 주택서비스가격과 교통비용에 의해 결정된다. 주택서비스비용은 도심에서 가까울수록 높고 멀수록 낮아지므로 도심에 가까울수록 소비..

지대이론 도시공간구조론 [내부링크]

공인중개사 시험 기본심이론 부동산학개론 부동산시장론 빈출지문 및 예제 01 고전학파는 토지를 자본과 구별(하였으며, 하지 않았으며), 토지의 자연적 특성을 강조하고, 지대를 (불로소득, 생산비)로 간주했다. 02 (리카도, 튀넨)은 토지비옥도의 차이 및 비옥한 토지의 한정, 수확체감의 법칙의 작용을 지대 발생원인으로 보았다. 03 절대지대설에 따르면 토지 소유자는 최열등지에 대해서는 지대를 요구할 수 (있다, 없다). 04 위치지대설에 따르면 다른 조건이 동일한 경우, 지대는 중심지에서 거리가 멀어질수록 (상승, 하락)한다. 05 마샬은 (일시적, 항구적)으로 토지와 유사한 성격을 가지는 생산요소에 귀속되는 소득을 준지대로 설명하고, (단기적, 장기적)으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득으로 보..

도시공간구조 이론 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산시장론 도시공간구조 토지이용 행태는 하나의 도시 내에서 공간구조를 형성하게 되는데, 하나의 도시 전체를 놓고 보면, 일정한 구조화된 도시활동 행태를 볼 수 있다. 즉, 경제활동 입지가 모여서 토지이용 행태를 만들고 이것이 하나의 도시에 투영되어 ‘도시공간구조’가 형성되는 것이다. 동심원이론, 선형이론, 다핵심이론으로 이어지는 도시공간구조이론은 도시의 발달역사와 밀접한 관련이 있다. 1. 단핵이론 도시의 중심이 하나인 소도시에 적합한 이론이다. (1) 버제스(Burgess)의 동심원이론 제19･20･22･24･25･28회 시카고 대학의 교수인 사회학자 버제스가 1925년 제시한 도시구조모델로서 시카고를 연구대상으로 하여 경험적으로 도출된 모델이다. 버제스의 동..

지대이론 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산시장론 지대이론 정리학습 지대의 개념 ① ‘지대(地代：land rent)’란 일정기간 동안 토지를 이용하는 대가로 토지소유자에게 지불하는 대가를 의미한다. 즉, 토지가 제공하는 공간에 대한 임대료를 말한다. ② ‘지가(地價：land value)’란 일정시점에서 토지의 교환 대가로 지불되는 매매가격을 의미한다. 이러한 지가는 장래 발생하는 지대를 이자율로 할인한 값이 된다. 지가(토지가치) = 지대 / 이자율 1. 지대에 대한 논쟁 (1) 지대논쟁 제11회 ① 지대에 관한 논쟁의 핵심은 지대를 토지로부터 생산된 재화의 가격에 영향을 주는 ‘생산비로 인정하느냐’의 문제이다. ② 지대는 불로소득이므로 생산비로 인정할 수 없다는 것이 고전학파의 주장이며, 지대를..

부동산시장 빈출지문 및 예제 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산시장론 부동산시장 빈출지문 및 예제 01 부동산시장의 특징 중 하나는 특정 지역에 (다수, 소수)의 판매자와 구매자가 존재한다는 것이다. 02 완전히 동질적인 아파트라 하더라도 아파트가 입지한 시장지역이 달라지면 서로 (동일, 다른)가격이 형성될 수 있다. 03 부동산시장은 (전국적, 국지적)의 특징이 있기 때문에 (균질적, 개별적)인 가격형성이 가능하다. 04 부동산시장은 수요와 공급의 조절이 (쉽고, 곤란하고) 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 (높다, 적다). 05 부동산시장은 교환기능이 있다. 부동산시장에서는 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유권 및 임차권 등이 교환된다. 06 주거분리란 (고소득계층과 저소득계층의 주거지역, 주거지역과 상업지역..

효율적 시장이론 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산시장론 효율적시장이론 1. 효율적 시장의 의의 부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가치에 반영하는가 하는 것을 ‘시장의 효율성’이라 한다. 그리고 ‘효율적 시장’이란 새로운 정보가 지체 없이 즉각적으로 시장가치에 반영되는 시장을 말한다. 따라서 효율적 시장이 되면 어느 누구도 초과이윤을 획득할 수 없는 시장을 말한다. 즉, 자원배분이 합리적으로 이루어지는 시장을 말한다. 2. 효율적 시장의 유형 부동산시장에서 부동산가격이 어떤 종류의 정보를 신속히 반영하고 있느냐에 따라 효율성의 정도를 상대적으로 평가할 수 있다. 효율적 시장의 유형은 정보의 양에 따라 약성 효율적 시장, 준강성 효율적 시장, 강성 효율적 시장으로 분류된다. (1) 약성 효율적 시장 ①..

부동산시장 균형 주택시장 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산시장론 부동산시장 균형 주택시장 부동산시장의 균형 1. 부동산의 단기시장 (1) 단기시장의 분석이유 단기시장분석을 저량분석이라고 한다. 단기시장을 분석하는 이유는 크게 두 가지 측면에서 파악을 할 수 있다. ① 부동산공급은 부동산수요에 대응하여 일어나게 된다. 그런데 부동산공급은 단기에는 가용생산요소가 매우 제한되어 있기 때문에 부동산공급은 장기간에 이루어 진다. 따라서 단기에는 수급조절의 곤란성으로 가격 왜곡 가능성이 높아짐에 따라 단기시장분석이 요구되어진다. ② 소모가 잘 이루어지지 않는 내구재인 부동산은 재구매수요가 빈번하지 않은 특성으로 인하여 부동산공급자 입장에서 부동산수요추정이 매우 어려워진다. 이로 인해 수급조절의 곤란성으로 인하여 가격이 변동 → ..

시장 및 부동산시장의 개념 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산시장론 시장 부동산시장 시장의 개념 1. 시장의 의의 시장이란 수요자와 공급자가 모여서 거래를 하는 특정의 장소를 말하는 구체적 시장을 의미하였으나 유통경제의 발달과 더불어 장소적 제한을 받지 않는 공간적 개념을 말하는 추상적 시장으로 확장되고 있다. 2. 시장의 형태 시장의 형태는 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장으로 나누어지며, 불완전경쟁시장은 독점시장과 과점시장 그리고 독점적 경쟁시장으로 나누어진다. (1) 완전경쟁시장 ‘완전경쟁시장’이란 수많은 생산자와 소비자가 주어진 시장가격하에서 동질(同質)의 상품을 자유롭게 사고파는 시장을 말한다. 완전경쟁시장의 성립조건은 다음과 같다. ① 다수의 판매자와 구매자：다수의 수요자와 공급자가 존재하므로 개별수요자와 공급자는 ..

공인중개사 시험 부동산의 경기변동 빈출지문 및 예제 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 부동산의 경기변동 01 부동산경기는 도시별로 다르게 변동할 수 있고 같은 도시라도 도시안의 지역에 따라 다른 변동 현상을 보일 수 있다. 02 부동산경기는 각 주기별 순환국면 기간이 (일정한, 일정치 않은) 경향을 보인다. 03 일반적으로 건축착공량과 부동산거래량 등이 부동산경기의 측정지표로 활용된다. 04 2005년 정부의 8·31 부동산대책과 같은 외부충격으로 주택경기가 하강한다면 이는 (무작위적, 순환적) 경기변동에 해당한다. 05 방학동안 대학가 원룸의 공실이 늘어나는 것은 (무작위적, 계절적) 경기변동에 해당한다. 06 봄·가을의 반복적인 거래건수 증가는 (계절적, 추세)변동요인에 속한다. 07 부동산시장이 일반경기의 확장국면에 해당하는 경우에는..

부동산경기변동 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 부동산경기변동 (1) 부동산경기변동의 개념 및 특징 ① 부동산경기의 개념 부동산경기는 일반경기와 아주 밀접한 관계를 가지고 있다. 왜냐하면, 부동산경제는 일반경제를 구성하고 있는 가장 중요한 부문 중의 하나이다. 부동산경기는 일반적으로 건축경기를 말하는데, 이 중에서 중심이 되는 경기는 주거용 부동산의 건축경기를 의미하는 경우가 많다. 주거용 부동산경기를 협의의 부동산경기라 하며, 광의의 부동산경기는 주거용과 상업용･공업용 부동산경기를 포함한 개념이며, 최광의의 부동산경기는 광의의 부동산경기에 토지경기를 포함한 개념이다. 부동산경기순환에는 장기순환과 단기순환의 두 가지 형태가 있는데, 장기순환은 15 ~22년을 주기로 단기순환은 약 3~4년..

인플레이션 및 일반경기변동 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 인플레이션 일반경기변동 인플레이션 1. 인플레이션의 의의 여러 가지 상품의 평균가격을 물가라고 한다. 이때, 물가와 화폐가치는 반비례하므로 물가가 상승하면 화폐가치는 하락하게 되므로 실물자산 소유자는 유리하나 화폐자산 소유자는 불리하게 된다. (1) 인플레이션(inflation) 물가가 상승하고, 화폐가치가 하락하는 현상을 말한다. (2) 디플레이션(deflation) 물가가 하락하고, 화폐가치가 상승하는 현상을 말한다. 정리학습 스태그플레이션 스태그플레이션(stagflation)이란 스태그네이션(stagnation)과 인플레이션(inflation)의 합성어 로서 경기는 불황(침체)인데도 불구하고 물가상승이 지속되는 현상을 의미한다. 2. 인플레이션의..

공인중개사 수요와 공급의 탄력성 빈출지문 및 예제 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 수요와 공급의 탄력성 01 수요의 가격탄력성이 비탄력적이면 가격의 변화율보다 수요량의 변화율이 더 (크다, 작다) 02 미세한 가격변화에 수요량이 무한히 크게 변화하는 경우 완전(탄력적, 비탄력적)이다. 03 물리적 토지공급량이 불변이라면 토지의 물리적 공급은 토지가격 변화에 대해 (완전탄력적, 완전비탄력적)이다. 04 임대주택 수요의 가격탄력성이 1인 경우 임대주택의 임대료가 하락하더라도 전체 임대료 수입은 (증가한다, 감소한다, 변하지 않는다). 05 어느 부동산과 밀접한 대체재가 시장에 출현한다면, 그 부동산에 대한 수요의 탄력성은 이전보다 더 (커진다, 작아진다). 06 부동산의 용도전환이 용이하면 할수록 부동산 수요의 가격탄력성이 (커진다, 작아..

공급의 가격탄력성 균형의 변화 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 공급의 가격탄력성 3 공급의 가격탄력성 1. 의 의 부동산가격이 변할 때 공급량이 얼마나 변화하는가를 측정하는 척도이다. 즉, 부동산가격의 변화율에 대한 공급량의 변화율이다. 공급의 가격탄력성 ＝공급량의 변화율 / 가격의 변화율 2. 탄력성의 크기 3. 공급의 가격탄력성 결정요인 ① 측정기간의 장기와 단기유무 측정기간이 단기일수록 공급은 비탄력적이고, 반면에 장기이면 탄력적이다. ② 생산에 소요되는 기간의 유무 제품의 생산에 소요되는 기간이 짧을수록 탄력적이고 제품의 생산에 소요되는 기간이 길수록 비탄력적이다. ③ 생산량 증가에 따른 비용의 변화 생산량이 증가할 때 비용이 급격히 상승할수록 공급의 가격탄력성은 적다. ④ 재화의 저장 정도 재화의 저장이 어..

수요의 탄력성 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 수요의 탄력성 1 탄력성의 개념 탄력성(elasticity)이란 독립변수가 1% 변할 때 종속변수가 몇 % 변하는지를 나타내는 지표이다. 즉, 독립변수들의( 가격, 소득, 관련재 가격) 변화에 대해 종속변수가 얼마나 변화하는지 파악하기 위한 정량적(quantitative) 지표이다. 정리학습 1. 독립변수 및 종속변수 ① 독립변수：종속변수를 설명해 주거나 원인이 되는 변수를 말한다. ② 종속변수：독립변수가 변화함에 따라 그 영향으로 변하는 변수를 말한다. 2 수요의 탄력성 ‘수요의 탄력성’은 독립변수의 변화에 대해 수요량이 얼마나 민감하게 반응하는가를 하나의 수치로 나타내 보이는 것을 말한다. 그런데 어떤 독립변수에 대해 종속변수(부동산수요)를 측정하느냐..

부동산시장의 균형가격 결정 빈출지문 및 예제 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 균형가격 결정 빈출지문 및 예제 01 부동산의 초과공급은 임대료를 (상승, 하락)시키는 요인으로 작용하며, 초과수요는 임대료를 (상승, 하락)시키는 요인으로 작용한다. 02 해당 지역 주민들을 위한 녹지 공간 확충은 해당지역 아파트의 임대료를 (상승, 하락)시키는 요인이다. 03 균형상태인 시장에서 건축원자재의 가격이 하락하면 균형거래량은 (증가, 감소)하고 균형가격은 (상승, 하락)한다. 04 수요가 불변이고 공급이 증가하는 경우, 새로운 균형가격은 (상승, 하락)하고 균형거래량은 (증가, 감소)한다. 05 공급이 불변이고 수요가 감소하는 경우, 새로운 균형가격은 (상승, 하락)하고 균형거래량은 (증가, 감소)한다. 06 주택의 수요와 공급이 모두 증가..

공인중개사 시험 부동산경제론 균형시장의 변동 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 균형시장의 변동 (1) 수요변화와 공급변화가 독립적인 경우 ① 수요변화의 경우 은 공급이 일정한 가운데 수요변화가 있을 때 균형가격의 변동과 균형거래량의 변동에 대해서 나타내고 있다. 공급이 일정한 가운데 수요가 D0에서 D1으로 감소하면, 균형가격은 P0에서 P1으로 하락하고 균형거래량은 Q0에서 Q1으로 감소한다. 공급이 일정한 가운데 수요가 D0에서 D2로 증가하면, 균형가격은 P0에서 P2로 상승하고 균형거래량은 Q0에서 Q2로 증가한다. ② 공급변화의 경우 는 수요가 일정한 가운데 공급변화가 있을 때 균형가격의 변동과 균형거래량의 변동에 대해서 나타내고 있다. 수요가 일정한 가운데 공급이 S0에서 S1으로 증가하면, 균형가격은 ..

공인중개사 시험 부동산학개론 시장균형과 균형점의 결정 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 시장균형과 균형점의 결정 (1) 균형점의 개념 ① 균형점의 의의 어느 가격수준에서 수요와 공급이 일치하고 있다면 수요자들과 공급자들이 모두 만족하게 되므로 초과공급과 초과수요가 발생하지 않는 상태를 ‘균형점’이라 한다. ② 균형가격과 균형수급량의 계산사례：아파트의 수요함수는 Qd＝ 900 － P이고, 공급함수는 Qs＝P－100일 때 균형가격과 균형량을 구해보자. 균형가격은 수요량(Qd)과 공급량(Qs)이 일치할 때의 가격이다. 따라서 균형조건(Qd ＝ Qs)을 이용하면, 900 － P ＝ P － 100이므로 2P ＝1,000이 된다. 그러므로 균형가격(P)은 ￦ 500이다. 균형가격(P) ￦ 500을 수요함수에 대입하면, Qd ＝ 900 － 5..

부동산의 수요와 공급 빈출지문 및 예제 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 부동산의 수요와 공급 빈출지문 및 예제 01 수요량은 일정기간에 (실제로 구매한, 구매하고자하는) 수량이다. 02 공급량은 주어진 가격수준에서 공급자가 공급하고자 하는 (최대, 최소)수량이다. 03 주택가격이 상승하면 주택공급량은 (증가, 감소)한다. 04 (유량, 저량)의 예로는 주택재고량, 부동산의 자산가치 등이 있다. 05 가구 수의 증가는 아파트에 대한 (수요량, 수요)의 변화 요인이고, 아파트 가격의 하락은 (수요량, 수요)의 변화 요인이다. 06 건축자재 가격이 상승하면 주택가격이 변하지 않는다면 주택공급은 (증가, 감소) 할 것이다. 07 아파트와 단독주택의 관계가 대체재라고 가정할 때 아파트의 가격이 상승하면, 단독주택의 수요가 (증가, 감..

부동산수요와 공급의 특징 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 부동산수요와 공급의 특징 (1) 부동산수요 특징 부동산수요는 부동산의 특성으로 인하여 일반 경제재의 수요와는 다른 다음과 같은 특징들이 있다. ① 부동산은 일반 경제재에 비하여 대체로 가격비중이 크므로 구매자금을 저축하는데 오랜 시간이 요구된다. ② 부동산 수요활동의 판단에 영향을 미치는 주안점은 수요활동의 주체와 부동산의 종류에 따라 현저한 차이가 있다. ③ 부동산은 구매결정을 함에 있어서 검토되어야 할 사항이 일반 경제재에 비하여 전문적이고 복잡하다. ④ 부동산은 구매절차에 있어서도 일반 경제재와는 다른 특수한 방법이 이용된다. ⑤ 수요의 탄력성은 일반 경제재와 같이 부동산에도 원칙적으로 적용되는 것이나 그 폭은 부동산의 종류와 기간에 따라 각기 상이..

부동산 공급 함수 법칙 곡선 변화 요인 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 부동산공급 1. 개념 공급이란 일정기간 동안에 주어진 가격수준으로 생산자가 재화와 서비스를 판매하고자 하는 욕구를 말한다. 공급량이란 어떤 일정기간에 생산자가 상품을 일정한 가격으로 시장에서 판매하고자 하는 의도된 상품의 수량을 말한다. ① 공급과 공급량은 일정기간을 명시해야 하는 유량의 개념이다. 예를 들면, 일정기간 동안에 시장에 공급된 주택의 양은 유량(flow)공급이고, 현재 주택시장의 존재량은 저량(stock)공급이다. ② 공급과 공급량에서 ‘판매하고자 하는’의 의미는 사전적 개념임을 알 수 있다. ③ 공급행위는 각 가격 수준에서 공급자가 기꺼이 공급하려 하고 공급할 수 있는 유효공급을 말함이지, 막연히 판매하고자 하는 양의 개념이 아니라는 것이..

부동산의 수요 수요함수 수요법칙 수요곡선 수요변화 요인 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 부동산수요 1. 개 념 수요(Demand)란 소비자가 일정기간 동안에 부동산을 구매 또는 임차하고자 하는 욕구(demand)를 말하며 부동산 수요량은 특정 가격수준에서 부동산을 구매하고자 하는 의사와 능력이 있는 수량을 의미한다. ① 수요량이란 일정시점이 아니라, 일정기간을 명시해야 하는 유량(flow)의 개념이다. ② 수요는 소비자가 실제 구입한 양을 의미하는 것이 아니라, ‘구입하고자 하는’ 의도된 양을 나타내는 사전적 개념이다. ③ 수요행위는 구매력이 수반된 유효수요를 의미한다. 유효수요란 막연히 구입하려는 수량이 아니라 실제 구입할 능력과 구입의사가 있는 수요를 말한다. 또한, 구매력이란 자신이 가지고 있는 현금, 저축, 금융대출금 등이 포함된 가..

부동산의 속성 존재가치 빈출지문 및 예제 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산의 속성 01 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념, 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다. 02 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 03 지하공간의 이용이 증대되고 초고층건물이 늘어남에 따라, 토지소유권의 구체적 범위의 해석에 대해서는 법원의 판단에 의존하기도 한다. 04 현행 지적도는 토지의 경계를 입체적으로 표현(하고 있다. 하지 못하고 있다.) 05 토지 지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 등의 권리를 (지표권, 지중권)이라 한다. 06 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에 상응하는 용..

부동산의 속성 존재가치 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산의 속성 존재가치 부동산의 속성 또는 본질적 가치는 일반적으로 부동산을 자연적･인공적 자원의 총화라는 개념, 즉 복합적 개념으로 이해하고 있다. 바로우(R. Barlowe)는 부동산을 자연, 위치, 공간, 생산요소, 소비재, 자산 및 자본이라 하고 있다. 1 자연으로서의 부동산 자연으로서의 토지는 인간의 삶에 필요한 장소를 제공하면서 모든 생산활동을 위한 요소이다. 토지는 생산할 수 없으므로 유한성을 극복하기 위해서 효율적인 이용을 강조하여 최유효이용의 개념이 중시된다. 그리고 자연으로서의 토지가치를 점차 크게 인식하기 때문에 토지는 개발보다는 보전을 위한 노력이 필요하다. 2 공간으로서의 부동산 공간에서 창출되는 기대이익의 현재가치를 부동산가치로 본다면, 이는..

부동산의 특성 빈출지문 및 예제 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산의 특성 01 (부동성, 개별성) 때문에 부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법(등기)이 동산과 다르게 되는 이론적 근거가 된다. 02 (부동성, 영속성)은 부동산 시장을 국지화시키는 역할을 한다. 03 (영속성, 부동성) 때문에 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정)이론이 적용되지 않는다. 04 토지의 자연적 특성인 (부증성, 영속성)이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다. 05 토지는 다른 생산물과 마찬가지로 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 (있다, 없다) 06 (영속성, 부증성) 때문에 토지의 집약적 이용과 토지 부족 문제의 근거가 된다. 07 (개별성, 부증성) 때문에 일물일가의 법칙이 배제되며,..

건물의 특성 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 건물의 특성 건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되기 때문에 생산할 수 있고 감가도 발생하는 내구소비재로서 다음과 같은 특성을 가진다. 1. 비영속성(非永續性) 건물은 토지와 달리 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재로서 내용연수를 가진다. 따라서 시간이 흐르면 소모･마멸되는 비영속성의 특성이 있다. 2. 생산가능성(生産可能性) 건물은 다른 상품과 같이 생산이 가능한 축조물이며 개･보수 등으로 어느 정도 수명을 연장하고 효용성도 증가시킬 수 있다. 3. 동질성(同質性) 건물은 인위적인 축조물이기 때문에 동일한 자재와 구조를 사용한 동종의 건물을 생산할 수 있으므로 동질성의 특성을 가진다. 4. 이동가능성(移動可能性) 주택이나 빌딩 등 건물은 원칙적으로..

토지의 특성 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 토지의 특성 1. 자연적 특성 토지의 자연적 특성은 토지가 본래부터 지니고 있는 물리적 특성으로서 선천적, 원천적, 본질적, 근원적, 불변적인 특성이 있다. (1) 부동성(不動性 지리적 위치의 고정성, 비이동성) 부동산은 다른 재화와 달리 이동할 수 없다는 것으로, 토지 그 자체는 움직이지 않고 지리적 위치도 변화시킬 수 없다는 특성이다. 이 같은 성질을 부동성, 위치의 고정성, 비이동성이라 한다. ① 부동산과 동산을 구별하는 근거 부동성에 초점을 맞추어 움직이는 재산을 동산, 움직이지 않는 재산은 부동산이다. 부동산은 공시방법으로 등기를 하는데 반해 동산은 점유로써 공시를 한다 ② 부동산시장은 불완전 시장, 추상적(抽象的) 시장, 구체적 시장 자본시장 측면에서는..

부동산의 특성 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산의 특성 부동산의 특성이란 부동산만이 가지고 있는 부동산 고유의 성질을 말한다. 이는 토지의 특성과 건물의 특성으로 구분할 수 있으며, 토지의 특성은 토지 그 자체가 가지고 있는 자연적 특성과 인간의 부동산활동에 의해서 나타나는 인문적 특성으로 구별된다. 자연적 특성은 부동산의 본원적인 성격이므로 물리적, 선천적, 불변적이다. 그리고 인문적 특성은 인간과의 관계에서 나타나는 성격이므로 인문적, 후천적, 가변적이다.

부동산의 분류 빈출지문 및 예제 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산의 분류 01 (부지, 택지)는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천, 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다. 02 지적법상 하나의 지번을 가진 토지의 등록단위를 의미하는 용어를 (획지, 필지)라고 한다. 03 (후보지, 이행지)는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다. 04 (부지, 공지)는 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지로, 건축법령에 의한 건폐율 등의 제한으로 인해 필지 내에 비어있는 토지를 말한다. 05 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 (건부지, 나지)라 한다. 06 (맹지, 대..

주택의 분류 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 주택의 분류 1. 주택의 의의 ‘주택’이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분 한다(｢주택법｣ 제2조 제1호). 2. 주택의 분류 (1) 단독주택 1) 의 의 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다(주택법 제2조 제2호). 2) 분류(｢주택법 시행령｣ 제2조) ① 단독주택 일반적으로 1건물에 1세대가 거주하는 주택을 말한다[단독주택의 형태를 갖춘 가정 어린이집･공동생활가정･지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]. ② 다중주택 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 학생 또는 ..

토지의 분류 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 토지의 분류 1. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 분류 지목이란 토지의 주된 사용 목적에 따라 그 종류를 구분 표시하는 명칭인데, 한 필지에 한 개의 지목(일필일목주의 원칙)만이 설정된다. 지목은 용도에 따라 분류하고 있다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상에서 지목의 종류는 총 28개로 구성되어 있다. 2. 부동산활동에 따른 토지의 분류 (1) 부지(敷地)와 택지(宅地), 대지(垈地) ① 택지(宅地) 택지는 지상에 건축물이 있거나 향후에 건축물로 이용할 수 있는 토지를 말한다. 즉, 주거용･상업용･공업용 등으로 이용 중이거나 그 이용목적으로 조성된 토지이다. ② 부지(敷地) 건축용지 외에 하천, 도로 등의 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지가 ..

부동산의 개념 빈출지문 및 예제 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산의 개념 01 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 (복합개념의 부동산, 복합부동산)이라 한다. 02 (복합개념의 부동산, 복합부동산)이란 부동산을 법률적･경제적･기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다. 03 부동산을 생산요소, 자산, 자본, 공장재단, 소비재 등으로 파악하는 것은 부동산의 경제적 개념에 해당한다. 04 (좁은, 광의) 의미의 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다. 05 법률상의 공장재단, 광업재단, 어업권, 항공기 등은‘의제부동산’으로서 (협의, 광의)의 부동산에 속한다. 06 준부동산은 등기･등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준..

부동산의 개념 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산의 개념 복합개념으로서 부동산의 개념과 범위를 설명할 때, 부동산의 유형적 측면으로서 물리적 개념, 부동산의 무형적 측면으로서 경제적 개념과 법률적 개념으로 구분한다. (1) 유형적 측면 - 기술적(물리적) 개념의 부동산 유형적 측면은 기술적 측면으로서 부동산의 물리적･자연적･공학적 측면을 말한다. 따라서 기술적 개념의 부동산에는 공간(space), 자연(nature), 환경(environment), 위치(situation, location) 등의 개념을 포함한다. (2) 무형적 측면 - 경제적 개념의 부동산, 법률적 개념의 부동산 ① 경제적 개념의 부동산(경제적 측면의 부동산 개념) 경제행위와 관련된 생산, 분배, 교환, 소비 및 투자의 관점에서 부동산을 보는..

복합부동산과 복합개념의 부동산 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 복합부동산과 복합개념의 부동산 1. 복합부동산 토지와 건물은 법률상 각각 별개의 부동산이다. 그러나 부동산거래활동이나 평가활동 등에 있어서는 토지와 건물이 함께 그 대상이 되는 경우도 있다. 이처럼 토지와 그 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 인식될 때 이를 ‘복합부동산’이라 한다. 2. 복합개념의 부동산 복합개념의 부동산이란 부동산을 유형적 측면인 물리적 측면(기술적 측면)과 무형적 측면인 경제적 측면 및 법률적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다. 복합개념의 부동산은 부동산학적 개념의 부동산이며, 부동산활동의 범위를 확정시켜 준다. 그리고 부동산의 3대 측면, 즉 기술･경제･법률적 측면이..

부동산학 서설 빈출지문 및 예제 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산학 01 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다. 02 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다. 03 부동산학의 접근방법 중 (종합식, 중점식) 접근방법은 부동산을 기술적･경제적･법률적측면 등의 복합개념으로 이해하여, 이를 종합해서 이론을 구축하는 방법이다. 04 부동산학의 접근방법 중 (의사결정론적, 행태과학적) 접근방법은 인간은 합리적인 존재이며, 자기이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본가정에서 출발한다. 05 부동산학의 연구대상은 부동산활동 및 부동산현상을 포함한다. 06 (부동산활동, 부동산현상)이라는 표현은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 활동에 착안점을 둔 사고방..

지목의 종류 28개 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 지목의 종류 28개 1. 전(전) 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물･원예작물(과수류는 제외한다)･약초･뽕나무･닥나무･묘목･관상 수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용(食用)으로 죽순을 재배하는 토지 2. 답(답) 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼･연(蓮)･미나리･왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지 3. 과수원(과) 사과･배･밤･호두･귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 “대”로 한다. 4. 목장용지(목) 다음 각 목의 토지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 “대”로 한다. 가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지 나. 축산법 제2조 제1호에 따른 가축을 사육하는 축..

부동산활동 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산활동 1. 부동산활동의 의의 부동산활동이라 함은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 관리적 측면의 일련의 사회적･경제적･법률적 행위를 말하며, 이는 복합적･응용적 성격을 가지고 있다. 2. 부동산활동의 주체 부동산활동을 부문별로 보면 정부부문, 사적부문, 전문협회 부문으로 구분할 수 있다. 다음은 각 부문별 부동산활동의 내용은 다음과 같다. (1) 정부부문의 활동 ① 관리활동 중앙정부나 지방자치단체 소유의 부동산을 직･간접적으로 관리하고 있다. ② 규제활동 정부는 지역지구제 등 여러 법적 장치를 통하여 부동산활동을 규제한다. ③ 보조활동 정부는 공공주택의 공급, 주택보조금의 지급 등에 지원 기능도 수행한다. ④ 과세활동 정부는 과세활동을 통하여 부동산활동을 간접적..

부동산학의 이념과 원칙 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산학의 이념과 원칙 1. 부동산학의 이념과 방향 부동산이 추구하는 최고의 가치, 즉 이념은 ‘부동산과 인간과의 관계개선’이다. 이러한 관계개선이 추구해야 할 이념의 방향은 다음과 같이 나타낼 수가 있다. (1) 부동산학의 일반적 이념 ① 효율성(效率性 : Efficiency)의 원리 경제적 원리로서 최소의 인적･물적 자원과 시간을 투입하여 최대의 산출을 얻자는 원리이다. 효율성은 민간부문에서 가장 중요시되고 있지만 공공부문에서도 예외는 아니다. 토지의 이용에 있어서는 부동산정책의 목표일 수도 있다. ② 형평성(衡平性 : Equity)의 원리 토지의 또 하나의 문제는 토지소유에 있어서의 형평성 내지는 토지이용으로부터 발생하는 이익의 분배에 있어서 형평성의 문제이다...

부동산학의 접근방법과 연구대상 [내부링크]

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산학의 접근방법과 연구대상 1. 부동산학의 접근방법 부동산학은 부동산을 대상으로 하는 인간의 활동을 연구하여 인간과 부동산과의 관계를 개선하고자 하는 학문이다. 즉, 부동산과 관련된 여러 가지 문제점 파악과 동시에 해결방법의 제시와 부동산활동의 능률화를 도모할 수 있도록 연구하는 학문이다. 이러한 행위를 하기 위해서 부동산학 자체의 연구목적･범위･방법 등에 따라 부동산학의 어디에 초점을 두느냐에 따라 부동산학의 접근방식은 차이가 있다. (1) 법･제도 접근방법 부동산이론을 체계화하는 데 있어서 그 이론의 기초를 법률과 제도 측면에 두는 방법을 법･제도 접근방법이라 한다. (2) 분산식･중점식･종합식 접근방법 ① 분산식 접근방법 일반적 주변과학(법학, 경제학, 공학..

부동산학의 개관 [내부링크]

공인중개사 시험 대비 기본이론 부동산학개론 부동산학의 개관 1. 부동산학의 정의 부동산학은 복잡한 현대의 부동산 문제를 해결하기 위하여 학제적 접근을 취하는 전문적인 학문 영역으로 등장하였다. 부동산학의 정의는 여러 학자에 따라 다음과 같이 정의한다. (1) 부동산학은 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다(김영진 교수). (2) 부동산학은 부동산현상의 정확한 인식을 기하고 바람직한 부동산활동을 전개해가기 위해 부동산의 물적･경제적･법적 제측면을 연구하는 종합응용과학이다(이창석 교수). (3) 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여, 부동산의 법적･경제적･기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다(조주현 교수). (4) 부동산학이란 토지와 토지상에..