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법원 경매 권리분석 필수 확인 사항 및 사이트 [내부링크]

경매 물건을 매수할 때 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있는지를 하나하나 꼼꼼하게 살펴봐야 나에게 인수될 수 있는 리스크를 제거하고 완벽한 권리분석을 할 수 있는데요, 권리 분석에 필요한 사항과 유용한 사이트를 정리해 봤습니다. 경매 경험이 쌓이면 경매사이트의 유료 정보를 이용하는게 시간적으로 유리할 수 있지만, 초보라면 하나씩 확인해 보며 익혀두는 게 공부에 도움이 되겠죠? 반대로 생각하면 미리 유료 경매 사이트에 가입 하고 어떤 식으로 분석을 하는지 보는 것도 빠른 방법이 될 수 있겠네요. 각자 맞는 방식을 택해 공부하시길 바랍니다. 법원경매 권리분석 필수 확인 사항 및 사이트 1. 공적인 권리 확인 1) 부동산등기기록 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권..

계약전 세입자 행동요령, 전입신고일에 근저당 설정 피하는법 [내부링크]

전입신고를 한 날 근저당을 잡고 대출을 받은 임대인, 근저당에 밀려 전 재산인 보증금을 돌려받지 못할 위기에 놓인 세입자의 기사를 종종 접할 수 있습니다. 임차인이 전입신고를 해도 대항력이 그 다음 날 생기고, 잔금 치르고 이사하고 바로 전입신고를 해도 당일날 설정된 근저당 보다 후순위에 놓이게 된 보증금을 날릴 위기에 놓인 세입자를 위한 행동요령을 정리해 보았습니다. 전입신고의 효력 발생일 주택임대차보호법 제3조, 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때, 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 의 규정에 따라 등기부에 구체적 권리관계를 기록하지 않아도, 세입자가 주택을 넘겨받고, 전입신고를 하는 것만으로 다른 권리에 대항할 수 있는 힘을 갖게 됩니다. 그런데 도대체 왜 전입신고 다음날..

무순위, 계약취소분 아파트 청약 도전도 투자다 [내부링크]

지난 흑석자이 청약 이후 무순위, 계약 취소분 아파트 청약도 좋은 투자처임을 확신했습니다. 83만 대 1의 경쟁률이 나왔다는 건 저와 같은 생각을 하는 투자자가 그만큼 많다는 뜻이겠죠? 저는 아쉽게 탈락했지만 83만 대 1의 경쟁률을 뚫고 당첨되신 분은 역사에 길이 남을 경쟁률과 관심을 받은 아파트의 주인이 되었겠네요. 저도 그래서 앞으로 이런 기회를 꾸준히 살려볼 계획입니다. 그렇다면 무순위, 계약 취소분 아파트의 장점은 무엇일까요? 첫 번째 청약 통장을 사용하지 않아도 됨 모집 공고마다 조건이 다르지만 청약 통장을 사용하지 않아도 되는 장점이 있습니다. 청약 통장의 기회를 살려 둘 수 있으니 마치 보너스 라이프가 생긴 셈이지요. 두 번째, 거주기간, 전매제한 제외 역시 모집 공고에 따라 다르지만, 거..

SH가 공개한 분양이익, 브랜드 건설사 별 분양원가 [내부링크]

서울주택도시공사 SH에서 최초로 공개한 준공원가, 분양이익이 있어 공유합니다. 분양원가란? 공사에서 공급한 분양주택에 대한 원가를 의미합니다. 택지조성원가와 건설원가로 구성되며, 택지조성원가는 땅에 대한 원가, 건설원가는 건물에 대한 원가로 이해하시면 됩니다.분양원가와 분양가격의 차이 분양원가와 분양가의 차이는 분양원가는 주택을 짓기 위해 공사에서 들인 비용을 의미하고, 분양가격은 판매하기 위해 책정된 가격을 의미합니다. 공사에서 분양하는 공동주택은 주택법에 의한 분양가상한제를 적용받으며 구성형태가 유사합니다. SH, LH 같은 주택공사와 메이저 브랜드 건설사의 분양원가 비교도 있는데 과연 얼마나 차이가 있을까요? SH가 최초 공개한 평균분양가는 2013년부터 2020년 사이 공급된 29개 단지를 기준으..

아파트, 부동산 취득일, 양도일 정리 [내부링크]

부동산의 취득일, 양도일에 따라 - 일시적 1가구 2주택 비과세 - 매매 후 청약을 넣을 때 보유주택 수 계산 - 재산세 등 취득세, 양도소득세, 보유세에 영향을 주기 때문에 아파트 등 부동산 취득시기, 양도시기는 부동산 거래에 있어 중요합니다 그렇다면 과연 부동산 분양, 계약, 전매, 잔금, 등기 등 부동산 거래 중 과연 부동산의 취득시기와 양도시기는 언제 일까요? 오늘은 부동산 취득일, 양도일의 기준과 시기를 알아보겠습니다. 소득세법 98조, 양도 또는 취득의 시기 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 ..

농지 투자하고, 농지연금 받아볼까? 가입대상, 조건, 농지연금액 총정리 [내부링크]

부동산 공부를 하다보면 경매, 매매를 통해 농지도 투자할 상황이 발생합니다. 아파트, 단독주택, 상가, 오피스, 오피스텔 처럼 상대적으로 쉽게 접근할 수 있는 부동산은 몇 번의 경험이 쌓이면 잘 모르는 지역이더라도 쉽게 판단할 수 있겠는데, 토지에 한 번 투자하면 10년을 두고 오래 봐야 하는 경우도 있으니, 토지는 또다른 세상이더군요. 여기에 나이가 들면 뚜렷한 수입이 없이 은퇴를 맞이할 수 있으니 경제수명을 늘리기 위한 방법으로 은퇴 이후의 수입을 준비하기 위해 농지연금, 농지연금 가입대상, 조건, 절차, 서류를 정리해 보았습니다. 농지연금 이란? 만 60세 이상 고령농업인이 소유한 농지를 담보로 노후생활 안정자금을 매월연금으로 지급받는 제도로, “한국농어촌공사 및 농지 관리기금법” 제 10조(사업)..

경매초보를 위한, 경매 단계별 고려해야 할점 [내부링크]

부동산 상승기, 하락기를 떠나 부동산 투자를 고려하는 분들이라면 누구나 경매를 하나의 방법으로 생각하실 겁니다. 경매는 시세보다 저렴한 가격으로 부동산 물건을 획득하 수 있기 때문인데요, 경매 진행 단계별로 고려해야 할 것을 포인트를 정리해 보겠습니다. 1단계 목표설정가장 먼저 우리가 경매를 투자의 방법으로 고려하는 이유를 명확히 해야 합니다. 왜 우리는 경매를 할까요? 내 기준에 맞는 좋은 부동산 물건을 저렴하게 구입하기 위해서 아닌가요? 맞습니다. 여기서 포인트는 ”저렴하게 “입니다. 하지만 저렴이라는 함정에 빠져 경매를 고집할 이유는 없습니다. 경매 후 낙찰 명도, 새로운 임대차로 수익을 만들기까지의 시간, 노력, 번거로움 등을 고려할 때 최소의 노력으로 최대의 효과를 만들어 내면 그만이니까요. 그..

오피스텔 DSR, 주택수 관련 내수활성화 대책 [내부링크]

지난 3월 29일 배포된 내수활성화 대책에 주거용 오피스텔에 관련된 의미 있는 내용을 포함하고 있네요. 오피스텔 DSR, 주택수산입 관련 내수활성화 대책첫 번째로 주거용 오피스텔 DSR 산정 시, 일반주택에 비해 불리했던 오피스텔 DSR 산정 방식을 개선한다는 내용입니다. 현해 주거용 오피스텔은 주택법상 비주택으로 대출만기를 일괄 8년으로 고정하여 DSR을 산정해 동일 가격 아파트보다 DSR 비율이 불리했는데요. 예 연소득 5천만 원의 A 대출 1억 원, 연이율 5% 2억 원 동일 가격의 오피스텔, 아파트를 매입할 때 각각의 DSR은 - 오피스텔 : 대출 만기 8년 원리금 균등상환 DSR 30.4% - 아파트 : 대출만기 30년 원리금 균등상환 DSR 12.8% 로 8년 고정 계산으로 오피스텔 투자자의 ..

상가수익률 계산공식 (자기자본 vs 대출) [내부링크]

오랜만에 포스팅을 남기네요. 2022년 상반기, 경매 공부에 집중하다 보니 벌써 가을, 시간은 아무도 기다려주지 않지만, 신경을 쓰고 있지 않으면 더 빨리 가는 것 같아요. 항시 시간을 아껴 써야겠습니다. 경매에 이어 이번에는 상가투자 공부를 시작했습니다. 앞으로는 상가투자, 상가투자 시 확인할 사항 등에 대한 내용을 정리할 예정입니다. 오늘은 상가 수익률 계산하는 법을 알아보겠습니다. 상가수익률 계산하는 법 상가수익률을 계산할 때는 2가지 상황으로 나누어 살펴보겠습니다. 1. 은행 대출을 받지 않았을 때 상가 수익률 2. 은행 대출을 받았을 때 상가 수익률 순수 자기 자본으로 상가를 매매했을 때, 상가수익률 계산식 = (월 임대료 X 12개월 / 매매가 - 임대보증금) X 100 예) 월 임대료 200..

부동산 사이클, 금리 그리고 쇠퇴기 특징 [내부링크]

부동산 사이클, 쇠퇴기 특징 부동산 상승이 주변으로 이어지고 전국적인 부동산 상승이 있는 확산기를 지나면 호가만 높고 거래량이 적어집니다. 감당하기 힘들 정도로 가격이 올랐기 때문에 투자자나 실수요자나 매수를 포기하거나 덜 오른 지역으로 이동하게 되는데 정부 정책은 여전히 규제 일변이라면 부동산 거래는 줄어들기 때문입니다. 실수요자의 주택 구매 수요의 감소로 청약통장 가입률 낮아지고, 청약경쟁률 떨어지며, 미분양 증가 물량이 나타나기 시작합니다. 부동산 쇠퇴기의 투자는? 이미 상승기, 확장기를 경험했던 실수요자, 투자자라면 관성에 사로잡혀 쇠퇴기에도 여전히 시세차익을 내고 상승할 수 있다고 판단하고, 늦게 배운 도둑질 투자를 할 수 있습니다. 하지만 상승, 확장기를 지난 후 주택 구매 수요는 어떨까요? ..

부동산사이클, 상승기, 확산기 특징 [내부링크]

부동산은 생명처럼 성장하고 위축 되고를 반복합니다. 이번에는 부동산 시세가 상승하는 상승기 그리고 그 상승세가 이어져 다른 지역까지 옮겨가는 확산기의 특징을 알아보겠습니다. 부동산 사이클 상승기의 특징 부동산 상승기에는 부동산 투자가 활발해집니다. 많은 시세차익을 볼 수 있다는 심리가 있기 때문입니다. 주택공급은 수요에 맞춰 증가하게 되며, 많은 투자자들이 몰리면서 일시적으로 건설사의 공급 과잉 현상이 일어납니다. 투자자가 많다 보니 당연 실수요자는 상대적으로 적을 수 있으며, 부동산 분양, 공급과잉으로 일부 지역의 입주시기에 따라 전세 가격은 시세를 따라가지 못해 역전세가 발생할 수도 있습니다. 결국 가장 덜 피해를 보는 것은 "똘똘한 한 채" 입지가 좋은 곳은 이러한 영향을 덜 받기 때문입니다. 이런..

부동산 사이클, 침체기, 회복기의 특징 [내부링크]

모든 물건이 그렇겠지만, 부동산 역시 싸이클이 존재합니다. 부동산 침체기, 회복기, 상승기, 급등기 그리고 그 사이사이 작은 변형들을 매꾸며 부동산은 조금씩 흐름을 이어 나갑니다. 그렇다면 각 부동산사이클 마다의 특징은 무엇일까요? 지금부터 알아가 보겠습니다. 부동산 침체기 특징 부동산 시장이 침체에 빠지면 투자자가 없습니다. 계속 가격이 떨어질것이라고 생각하기 때문입니다. 급매물건만 겨우 거래가 될뿐이며 거래가격은 꾸준히 하락합니다. 반대로 전세가격은 보합 또은 일부 우상향 할 수 있습니다. 사려는 사람은 없지만 실거주는 필요하고, 투자자 역시 전세를 주어야 집값을 방어할 수 있기 때문입니다. 시세차익이 줄고, 정부규제도 줄다보니 차익형 부동산 보다, 수익형 부동산에 투자자의 관심이 높아지게 되며, 시..

부동산투자공식과 부동산싸이클 [내부링크]

부동산 투자공식 부동산 투자, 초기 자본금이 많이 들어가는 만큼 어디에 투자를 해야 할지가 관건입니다. 그런데 어느 곳에 투자를 해야 성공적인 투자가 될까요? 1. 역세권 2. 택지지구 3. 교통환경이 개선되는 지역 4. 계단식 아파트 5. 용적률이 높은 아파트 6. 학세권 7. 숲세권 8. 호세권 9. 몰세권 10. 기업입주 이런 이야기를 많이 들어보셨을 겁니다. 공식처럼 따라오는 부동산 투자 공식 같은 답이죠. 하지만 정답은 아닙니다. 위와 같은 요소를 가지고 있는 부동산이라면 당연이 가장 먼저, 가장 빠르게 상승하겠죠? 하지만 위 조건의 아파트가 너무 많이 상승했다고 판단되면 사람들은 주변의 대체제를 찾기 시작할 테고, 조건이 좋지 않았던 아파트도 먼저 오른 아파트 만큼의 상승률을 보여줍니다. 한마..

경매 기일입찰, 입찰방법, 입찰서식, 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 [내부링크]

경매 물건의 입찰기일이 되면 입찰을 위해 법원에 하나둘 사람들이 모이죠? 지난번 셀프경매견학으로 다녀온 고양시 의정부고양지원 경매법정의 기억이 아직도 생생합니다. 법원경매 셀프경매후기가 궁금하신 분들은 기존 포스팅을 참고 바랍니다. 2022.05.19 - [경매 독학] - 고양지원 법원경매후기 (입찰에서 개찰까지) 오늘은 경매 입찰 중 기일입찰에 대해 알아보겠습니다. 입찰방법, 종류 : 기일입찰과 기간입찰 입찰방법에는 기일입찰과 기간입찰이 있습니다. 기일입찰은 매각기일에 매수희망자로 하여금 입찰가격을 기재한 입찰표를 제출하고 개찰하여 최고가를 적어낸 입찰자가 최고가매수신고인으로 정하는 방법으로, 우리가 흔히 생각하고 알고 있는 경매 방법 입니다. 매각기일에 경매법정에서 입차료를 작성하고 최고가를 써낸 응..

가압류 신청방법, 가압류신청서 작성, 주의사항, 수수료, 관할법원 [내부링크]

채권자의 금전채권을 보전하기 위해 채무자의 재산을 확보하여 보전하는 권리인 가압류에 대해 알아보았습니다. 채권자의 소명만으로도 바로 신청 가능한 가압류 어떻게 신청 하는 걸까요? 알아보겠습니다. 가압류신청 관할법원 민사집행법상 가압류사건은 가압류할 물건의 소재지 지방법원이나 본안소송이 계속중이거나 앞으로 본안이 제소되었을 때 이를 관할 할 수 있는 법원 중 한곳에 제출하여야 합니다. 강제집행에 관하여는 당사자의 합의에 의한 합의관할은 인정되지 않습니다. 가압류 집행기관 유체동산의 가압류는 집행관이 이를 집행합니다. 채권자는 가압류결정정본을 가지고 가압류할 유체동산의 소재장소를 관할하는 지방법원 관할 집행관에게 집행위임을 하고 수수료를 납부하면 집행관은 채권자가 가압류결정정본을 송달받은 날로부터 14일 이..

경매 압류, 가압류 뜻, 차이 [내부링크]

경매에서 또는 경매가 뉴스에서도 종종 들어본 압류, 가압류 왠지 압류가 됐다고 하면, 무언가 잘 못 되었고, 큰일이 일어날것 같은 불안한 마음이 생기기도 한다. 그렇다면 압류, 가압류는 무슨 뜻일까? 오늘은 경매의 말소기준권리 중 하나인 압류, 가압류에 대해 알아보기로 하겠다. 가압류의 뜻 가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 강제집행이 곤란하게 될 때, 미리 채권에 대해 동산이나 부동산에 대해 압류하여 미래의 강제집행을 가능케 하기 위한 제도이다. 내가 1억을 빌려줬는데 채무자가 1억을 다 날릴것 같으니 집에 있는 자동차도 숨기고, 명품옷도 숨기고 이상하다... 가만이 있으면 내 돈 다 날릴것 같은데? 이럴 때 필요한 것이 가압류 가압류의 효력 1. 가압류 집행은 처분행위..

가등기 뜻, 효력, 종류 [내부링크]

10억짜리 아파트를 거래하기로 했습니다. 계약금은 1억, 중도금과 잔금일을 정하고 계약서도 부동산에서 작성했습니다. 그런데 이 사실을 아는 사람은 매도인과 매수인, 부동산 셋 뿐입니다. 만약 매도인이 중도금과 잔금일 전에 다른 부동산을 통해 계약금 1억을 받고 중복으로 무수히 많은 계약을 했다면 어떻게 될까요? 한마디로 눈뜨고 코베이겠죠? 그래서 필요한것이 가등기 입니다. 가등기 뜻 부동산등기법 제3조에 따라 장래에 행해질 본등기에 대비해 미리 그 순위 보전을 위해 하는 예비적 등기 이 가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급됨 가등기 효력 1. 가등기를 해도 본등기를 하지 않는 이상 매도인의 처분행위를 막을 수는 없습니다. 2. 제3자에 대하여도 대항력을 행사할 수 없..

말소기준권리, 근저당과 저당권의 차이 [내부링크]

말소기준권리를 보면 근저당, 저당권을 쉽게 볼 수 있습니다. 그런데 근저당과 저당권은 어떤 차이가 있을까요? 먼저 근저당을 알기 위해서는 저당을 알아야 하는데 저당권 중 특수저당권의 형태가 근저당이기 때문입니다. 저당권 이란? 채권자가 채무자 또는 제3자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물(부동산)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권(민법 356조) 대출이 필요한 집주인이 집을 담보로 은행에서 대출을 받았습니다. 은행은 채권자, 집주인은 채무자, 담보물은 집, 목적물의 점유는 여전히 집주인이 사용중 저당권의 성립요건과 특징 1. 저당권은 점유를 수반하지 않으므로 성립요건으로서 등기(등록)가 필요하다. - 채권자, 채무자, 원본 채권액, 이자의 발생시기 ..

농취증, 농지취득자격증명 조건 및 대상 [내부링크]

경매물건 검색을 하다보면 농지취득자격증명원을 요한다는 표시가 있죠? 과연 농지취득자격증명, 농취증은 무엇일까요? 농지취득자격증명이란 농지에 대한 취득 자격을 증명하는 문서로 경자유전이라는 말처럼 농지소유 자격과 소유상한을 심사해 농민에게만 농지의 매입을 허용하는 제도입니다. 비농민의 투기를 예방하고자 하는 것이지요. 농지취득자격증명원의 발급이 필요한 농지란 전, 답, 과수원, 형질변경하여 3년이상 농작물의 재배 또는 다년생 식물의 재배지로 이용한 토지로, 농지를 낙찰받은 낙찰자는 7일 이내로 농취증을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 만약 그렇지 못한경우, 낙찰허가는 받을 수 없으며, 입찰보증금도 몰수 되니 전, 답, 과수원을 경매하시는 분들은 농취증을 발급받을 수 있는 분들이어야 겠네요. 농지취득자격증..

내용증명 작성방법, 보내는법, 양식, 인터넷내용증명, 비용정리 [내부링크]

내용증명이란? 채무자가, 불법 점유자가 말이 통하지 않는다면 서류가 답이다. 내용증명이란 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우편관서가 공적으로 증명해주는 우편 서비스입니다. 채권·채무의 이행 등 권리의무의 득실 변경에 관하여 발송되는 우편물의 문서내용을 후일의 증거로 남길 필요가 있을 경우와 채무자에게 채무의 이행 등을 최고하기 위하여 주로 이용하는데 우체국에서는 문서내용과 발송사실만을 증명해 줄 뿐 내용증명 만으로 법적 효력이 발생 하지 안는다 하지만 소송으로 진행 할 때 유리한 자료로 이용할 수 있다. 특히 내용증명은 등기통상으로 취급되어 배달기록을 남기고 있으며 언제 배달하였다는 것을 증명하는 ‘배달증명’ 도 하고 있으니 내용증명을 받고도, 모르쇠로 일관하는 채무자를 ..

경매 전 확인사항, 불법건축물 뜻, 확인방법, 이행강제금 [내부링크]

경매에 입찰하기 전에 확인해야할 여러가지가 있죠? 1. 임차인 관련 전입신고, 확정일자, 배당요구, 임차보증금(전세/월세), 외국인여부(외국인등록, 거소지등록) 등 2. 경매 물건 관련 경매 물건의 매매시세, 전월세시세, 감정가, 상승장일 때, 하락장일 때 낙폭, 주변 공급물량, 매도/매수자 지표 등 3. 권리분석 관련 말소기준권리, 선순위권리, 후순위권리, 질권, 채권, 당해세, 유치권 등 그런데 종종 쉽게 지나치는게 있습니다. 경매물건의 불법건축물 여부입니다. 불법건축물이란, 불법으로 지어진 건축물을 뜻하는데, 건축 허가 없이 지어진 건축물 자체가 불법인 경우도 있고, 실제 건축물대장과 다르게 용도변경, 증축을 해서 사용하는 경우도 있습니다. 그렇다면 불법건축물 여부는 어떻게 확인할까요? 바로 건축물..

말소기준권리보다 늦은 임차인 전입신고, 전대차 대항력 [내부링크]

말소기준권리보다 전입신고가 늦은 임차인의 대항력은 후순위 권리로 당연히 소멸권리죠? 그런데 그게 아닌 경우도 있습니다. 말소기준권리보다 늦게 전입했음에도 선순위 권리를 갖는 임차인의 전입신고 어떤 경우 일까요? 바로 임차물의 전대를 통해 임차권양도가 발생한 경우입니다. 임차물 전대란 임차인이 그 임차물을 다시 제3자에게 사용 수익하게 하는 계약을 말합니다. 한 마디로 전대차! 보통 임차인이 있는 상황에서 후순위 근저당이 과도하게 잡혀, 새로운 임차인을 구하지 못할경우 이용하면 좋은 방법입니다. 임차인은 전대인이되고, 제3차는 전차인이 되고, 이런 상황에서 전차인은 종전 임대차계약상의 지위를 그대로 유지 합니다. 전차인은 근저당보다 빠른 선수위 권리자가 되고, 기존 임차인은 보증금 받아 나가서 좋고, 임대..

외국인의 대항력 조건, 언제 어떻게 생길까? [내부링크]

경매 물건에서 늘 조심해야 하는 것은 임차인의 대항력이죠? 임차인이 대항력을 가지려면 전입신고 + 부동산의 점유 여기에 확정일자를 받아 우선변제권리가 생긴다면 더더욱 좋구요! 그런데 외국인의 경우는 어떨까요? 외국인은 주민등록번호가 없습니다. 그래서 전입신고를 할 수 없지요. 그럼 외국인의 대항력 조건은 무엇일까요? 출입국관리사무소에서 외국인등록과 체류지 신고를 하게 되는데 이는 주민등록과 전입신고의 효과가 있습니다. 전입세대열람에 외국인의 전입사실을 확인할 수 없어서 당연히 대항력이 없는 외국인인줄 알았는데 출입국관리사무소에 외국인등록과 체류지 신고날짜가 있다면 외국인이라도 대항력이 생깁니다. 당연하죠. 외국인이라도 임차인인것은 사실이니까요 외국인은 이사하는 경우 전입일로부터 14일 이내에 새로운 체류..

최우선변제 주택/상가 소액임차보증금의 범위, 설정기준 및 확인방법 [내부링크]

1. 주택임차, 상가임차를 한 소액임차인의 보증금은 경매 배당 시 최우선변제를 받을 수 있습니다. - 경매개시결정의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수있습니다(주택임대차보호법 제8조). - 경매개시결정의 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을수 있습니다(상가건물임대차보호법 제14조) 2. 소액임차인의 소액임차보증금은 어디서 확인해야 할까요? 정답은 대법원 인터넷등기소 입니다. 3. 소액임차인의 소액임차보증금 기준시점은 언제일까요? 소액임차인의 기준 시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정 기준 이지 임차인이 임차한 시기가 아닙니다. 4. 보증금의 증감..

고양지원 법원경매후기 (입찰에서 개찰까지) [내부링크]

저의 첫 법원 경매 셀프 견학은 고양시에 있는 의정부지방법원 고양지원이었습니다. 물건은 지난 포스팅에서 언급한 파주 해솔마을5단지 삼부르네상스 45평형 아파트 기존 포스팅 참고 나의 첫 법원 경매 셀프 견학 (의정부지방법원 고양지원2021타경69645) - https://hybridmoney.tistory.com/m/57 나의 첫 법원경매 셀프견학(의정부지방법원 고양지원2021타경69645) 조금은 지루한 경매책을 내려놓고, 법원 경매 현장 분위기도 느끼고 절차를 체험하러 의정부지방법원 고양지원 법원 경매 견학을 다녀올 예정입니다. 인터넷을 찾아보니 재테크 강의를 듣거나, hybridmoney.tistory.com 고양지원 도착, 주차 법원경매는 10시에 시작한다는 하여 그전에 고양지원까지 도착하였으나,..

나의 첫 법원경매 셀프견학(의정부지방법원 고양지원2021타경69645) [내부링크]

조금은 지루한 경매책을 내려놓고, 법원 경매 현장 분위기도 느끼고 절차를 체험하러 의정부지방법원 고양지원 법원 경매 견학을 다녀올 예정입니다. 인터넷을 찾아보니 재테크 강의를 듣거나, 카페, 커뮤니티에서 단체로 가시기도 하지만 전 혼자, 셀프로 2022년 5월 18일 경매물건은 2021타경69645 당장 내일 참석할 법원을 찾아보니 마침 인근 고양지원에서, 조금 아는 지역의 경매물건이 나왔네요. 의정부지방법원 고양지원 위치는 고양시 마두역 맞은편 경매물건은 파주 운정신도시 해솔마을5단지 삼부르네상스. GTX A 운정역의 직접적인 수혜지역은 아니지만 운정신도시의 쾌적한 환경에 운정 호수공원도 인근. 가온초, 산내중, 해솔중 학군, 홈플러스, 이마트 도 반경 2km 이내에 있는 45평형 아파트 1390세대,..

임차인별 대항력 발생시점, 시간 [내부링크]

1. 전입신고 시 전입일 다음날 0시 2. 근저당 설정시 설정일 당일 3. 이혼 후 해당 주소지에 거주시 - 이혼일=전입일 다음날 0시 4. 전소유자, 거주 주택 매도 후 임차 시 - 소유권을 넘긴 날=전입일 다음날 0시 5. 법인 - 법인의 경우 2014년 이전 법인이 계샹을 하고 직원이 전입을 했다면 법인의 대항력은 없음 - 단, 2014년 이후 직원이 전입을 한경우 법인도 대항력 발생하며, 이때 조건은 법인은 중소기업만 해당 - 거주 직원이 퇴거 후 새로운 직원이 전입시 전입일자에 따라 대항력 발생일도 변동 - 법인 계약 시 전세권 설정을 해두는 것이 좋음 6. 외국인- 외국인 = 외국인등록, 체류지변경신고, 국내거소신고, 거소이전신고를 한경우 - 내국인 = 주민등록+전입신고 7. 상가임차인 - 관..

조세채권, 당해세, 경매비용의 배당순위 [내부링크]

배당순위 1순위 : 경매비용 2순위 : 최우선 변제 - 소액임차보증금, 체불임금 3순위 : 당해세 - 국세 : 상속세, 종합부동산세, 증여세, 재평가세 - 지방세 : 재산세, 자동차세, 도시계획세, 종합토지세 4순위 : 우선변제 - 담보물권 : 저당권, 전세권 - 임차인 : 전입+확정일자 - 당해세 이외 세금의 법정기일 5. 일반임금채권 6. 담보물권보다 늦은 조세채권 7. 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료 8. 일반채권 경매비용, 최우선변제, 댕해세의 경우 낙찰가의 인수가 아니라 낙찰된 금액 중 배당을 먼저 해주는 것일뿐입니다. 조세채권은 세금부과일이 배당기준일인데 언제 발생 할지 모르므로 당해세와 함께 계산하는 편이 입찰가 산정에 도움이 될듯합니다. 경매비용, 최우선변제금, 당해세(종합부..

대지권미등기 [내부링크]

대지권 미등기 경매에 나온 물권은 대부분 건물의 감정가와 토지의 감정가를 모두 가지고 있습니다. 부동산은 땅위에 있으니까요. 그런데 만약 대지권미등기라고 표시된 물건이 있습니다. 이런경우는 1. 대지권 단순누락 2. 대지권 없는 건물 입니다. 대지권 단순누락의 경우는 아파트, 오피스텔 처럼 건물의 호수마다 등기부등본이 생성이 되고 각 호수마다 토지에 대한 대지권을 등기해야 하나 대지권을 단순히 등기하지 않은 경우로 감정평가금액에 건물감정가, 토지감정가가 나뉘어 표시됩니다. 따라서 경매에 입찰 후 따로 대지권 등기를 해주면 됩니다. 하지만 정말로 대지권 없는 경우에는 감정평가금액이 건물가액으로만 표시됩니다. 즉, 토지 주인은 따로 있다는 이야기지요, 이런 경우 입찰 시 문제가 될 수 있으므로 입찰을 자제해..

말소기준권리, 강제경매등기 [내부링크]

말소기준권리 중 마지막 강제경매등기, 강제경매기입등기입니다. 근저당, 가압류, 전세권, 가등기 없이 바로 강제경매등기가 뜨는 경우입니다. 이런경우 임의 경매가 아닌 강제경매로 진행됩니다. 임의경매라는 것 자체가 근저당, 전세권, 가등기가 있다는 뜻이고 등기상 아무런 권리가 없이 바로 경매가 발생하면 경매등기 자체가 말소기준권리가 됩니다 이런경우는 거의 경매에서 볼 일이 없겠죠? 대부분은 근저당 또는 가압류 일테니까요. 2022.05.06 - [경매 독학] - 말소기준권리, 가등기 배당요구, 전세권과 차이

말소기준권리, 가등기 배당요구, 전세권과 차이 [내부링크]

말소기준권리인 가등기 전세권과 같이 가등기가 말소기준권리가 되려면 선순위로 가등기와 함께 배당요구가 있어야 합니다. 배당요구를 하게 되면 낙찰가에서 배당받고 나머지 금액을 받지 못해도 소멸되는 권리입니다. 하지만 배당요구를 하지 않으면 배당없이 낙찰자가 모두 인수하는 인수권리가 됩니다. 그런데 전세권과의 차이점이 있습니다. 전세권은 배당요구를 하지 않아도 전세권에 설정된 금액을 알 수 있지만, 가등기는 배당요구를 하지 않은 경우 금액을 알 수 없습니다. 따라서 가등기가 설정된 물건은 금액을 알 수 없기에 경매에 참여하기 어려운 물건입니다. 설령 권리가액을 알 수 있어도 소유권이전청구권 가등기가 승소하여 소유권이 이전되는 경우도 발생합니다. 하지만 이 모든것은 선순위 가등기+배당요구가 있을경우에만 해당하며..

전세권 VS 임차인 대항력 둘다 있는 경우 배당순서? [내부링크]

전입, 확정일자를 받아둔 임차인 그런데 불안한 마음에 전세권까지 등기를 했습니다. 거주하는 부동산이 경매에 넘어갔다면 어떻게 해야 할까요? 전세권에 기인한 배당요구를 해야 할까요? 임대차보호법상 보호받는 임차인으로서 배당요구를 해야 할까요? 예) 낙찰가 1억 전입 2020년 8월 1일 1억 확정 2020년 2월 1일 배당요구 2021년 1월 1일 전세권 설정 2020년 2월 1일 1억 근저당 2020년 7월 1일 1억 이런 경우 임차인으로 배당요구를 하였기 때문에 말소기준권리는 근저당이 됩니다. 전입일과 확정일중 늦은 것으로 순위를 정하고, 전세권자가 배당요구를 해야 말소기준권리가 될 수 있기 때문입니다. 임차인의 권리는 전입일과 확정일 중 늦은 일자로 순위를 판단하는데 말소기준권리보다 전입이 늦기 때문..

말소기준권리 전세권조건2가지 [내부링크]

전세권이란 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫓아 사용 수익 하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. 말소기준권 중 하나인 전세권의 경우 2가지 조건을 충족할 때 말소기준권리가 됩니다. 1. 선순위 전세권 2. 배당요구 선순위 전세권으로써 배당요구를 한 경우 말소기준권리가 됩니다. 전세권은 일부만 배당받아도 소멸이기 때문에 입찰자 입장에서는 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 예를 들어 전세권 2억, 낙찰가 1억, 배당 1억, 나머지 1억은 소멸 만약 선순위 전세권이 배당요구를 하지 않은 경우, 낙찰자에게 인수가 됩니다. 즉 말소기준권리가 아닌 게 돼버립니다. 후순위 전세권 역시 말소기준권리가 되지 않습니다. 말..

근저당과 가압류, 물권과 채권의 차이 [내부링크]

재산권에 속하는 물권과 채권, 그리고 경매에서 알아야 할 기본적인 내용을 정리해 보겠습니다. 물권이란 불특정 다수에게 그 사물에 대한 배타적 사용 수익을 주장할 수 있는 권리 채권이란 특정 채무자에게만 주장할 수 있는 권리로 배타성이 없음. 어렵죠? 이 물권과 채권의 성질을 경매에 끌어와 쉽게 말해 보겠습니다. 그중 경매 물건의 대부분을 차지하고 있는 근저당, 가압류와 연결해서 말이죠. 물론 경매시 말소기준권리는 근저당, 가압류외에도 전세권, 가등기, 경매기입등기도 있습니다. 근저당 = 물권, 물권이기에 불특정 다수에게 배타적 사용 수익을 주장할 수 있습니다. 그래서 우선변제를 받아요. 가압류 = 채권 , 특정인에게만 주장할 수 있는 권리죠? 그런데 배타성이 없습니다. 누가 우위인지 몰라요 그래서 안분배..

주택임차권등기 [내부링크]

임차권등기는 임차인의 권리, 전입, 확정, 보증금 관계를 등기하는 것을 말합니다. 보증금은 전출과 함께 동시에 돌려받을 수 있는 동시이행의 관계에 있는데, 이렇게 임차권등기를 하고 전출을 하게 되면 보증금을 돌려받지 못하여도 여전히 그 집의 임차인으로서 자격이 유지됩니다. 임차권등기의 설정으로 인해 임차인의 상태를 유지하고 있는 부동산이 경매에 오른 경우 근저당 설정보다 임차권 등기가 늦더라도 임차권등기일이 아닌 임차인의 실제 전입일, 확정일자를 기준으로 하기 때문에 선순위 임차인의 지위를 유지할 수 있습니다.

임차인 권리분석 순서 정리 [내부링크]

다가구 주택의 권리분석 역시 일반적인 권리분석의 순서와 동일합니다. 다만 임차인이 많아 조금 더 복잡해 보일 뿐입니다. 권리분석의 순서를 정리해보면 1. 말소기준권리 찾기 - 근저당 - 가압류 - 전세권, 경매개시등기, 가등기 2. 임차인 전입일자 확인 - 말소기준권리보다 빠르면 대항력 있는 선순위 권리/ 늦으면 대항력 없는 후순위 권리 3. 임차인 배당순위 확인 - 전입 및 확정일자 확인 - 근저당의 경우 순위배당 - 임차인의 보증금은 순위배당 - 가압류의 경우 안분배당 - 근저당과 전입일이 같으면 근저당 우선 - 전입일과 가압류가 같으면 안분배당 4. 소액임차인 확인 - 부동산 물건지 위치 확인 - 근저당 설정일 확인 - 근저당 설정일 보다 앞선 임차인이 보증금 증액으로 두 번의 확정일자를 받은 경우..

소액임차보증금 주택가격의 1/2조항 [내부링크]

소액임차인 임차보증금 주택가격의 1/2 조항 주택임대차보호법 제8조 제3항 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. 이런경우 소액임차보증금은, 낙찰가의 반(1/2)을 가지고 소액임차인 배당을 한다는 뜻 따라서 0순위 소액임차보증금은 낙찰가의 1/2 금액에서 변제 받고, 받지 못한 배당은 일반배당 순서에 따라 배당받으며 말소기준권리가 되는 근저당에서 배당을 다 받는다면 나머지 보증금은 배당받지 못합니다. 소액임차인이 다수인 경우 소액임차보증금은? 다수의 소액임차인이 있다면 낙찰가의 반(1/2)에서 당해 ..

소액임차인, 소액임차보증금 기준은? [내부링크]

소액임차인, 소액임차인보증금 기준, 기준일은 무엇일까요? 소액임차인 보증금 기준 소액임차인, 소액임차인 보증금은 해마다 올랐습니다. 그렇다면 소액임차인을 따지는 기준일, 기준은 무엇일까요? 바로 담보물권설정일 쉽게 말하면 은행이 소유자에게 대출을 해주고 근저당이 언제 설정됐는지에 따라 소액임차인의 보증금 기준이 됩니다. 경매가 언제 진행이 되든, 임차인이 언제 전입을 하든 상관없이 채권자의 근저당이 우선입니다. 예 2010년 은행대출 근저당 1억 5천만원 2014년 임차인 전세보증금 5천만원 2020년 경매 집 2억에 낙찰 시 2014년 전입한 임차인의 전세보증금 최우선변제금은 2010년 당시 최우선변제금인 2500만원 또한 최우선 배당금 기준은 지역별, 담보물건 설정일별로 다르니 꼭 확인해 봐야 합니다..

배당의 방법, 순위배당, 안분배당, 평등배당 [내부링크]

배당의 방법 배당의 방법은 2가지입니다. 순위배당과 안분배당 전입일자는 근저당과 같은 날인 경우 근저당은 당일, 전입일은 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 만약 후순위 저당권과 확정일자가 같은 날인 경우에는 어떻게 될까요? 이럴 경우 배당의 순위를 매길 수 없는 동순위입니다. 이런 경우 배당은 서로 공평하게 나눠 갖아야 하며 이를 안분배당, 평등배당이라고 부릅니다. 순위배당 부동산 경매의 경우 가장 흔하게 볼 수 있는 근저당의 경우 우선변제를 하는 순위배당을 따르게 되는데 가압류의 경우 안분배당, 평등배당을 따르게 됩니다. 하지만 기본적인 배당 순서는 순위배당으로 1순위, 2순위, 3순위를 따지며 순서대로 진행을 하다 각각의 순서에 왔을 때 이 권리자가 순위배당을 할 것이냐, 안분배당을 할 것이냐를 정..

경매 시 소액임차인 보증금 범위와 최우선변제 [내부링크]

주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) 1. 임차인으 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신처의 등기전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. 2. 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. 3. 제1항에 따라 우선변제를 받은 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가에(대지의 가액을 포함한다)의 1분의 1을 넘지 못한다. 소액임차보증금 최근에 개정된 2021년 5월 11일부터 적용되는 소액임차인 보증금의 범위와 보증금 중 일정액의 범위는, 총 4개 지역으로 세분해놓았습니다. 1. 서..

전입보다 빠른 확정일자? 주소를 넣다 빼는 세입자 [내부링크]

경매 사건을 보다보면 확정일자는 빠른데 전입일자가 늦은경우가 있다. 예를 들어 전입일자 : 2021. 05. 02 확정일자 : 2020. 05. 02 배당 : 2022. 05.05 왜일까? 요즘에는 보통 전입신고와 확정일자를 동시에 하는 경우가 많은데, 어찌된 일일까? 확정일자 받고 살다가, 전입신고를 한건가? 아니다. 대출을 받기위해 집주인이 주소를 잠시 빼달라고 요청을 한것이다. 대출을 받아야 하는데 선순위 권리자인 임차인이 있으면 은행에서는 대출을 해주지 않기 때문이다. 확정일자 - ? 저당권 - 말소기준권리 전입 - 후순위 그래서 세입자가 전출을 했다가, 대출을 실행시키면 다시 전입을 하는 것이다. 그러면 어떤 문제가 있을까 바로 말소기준권리 저당권을 설정한 은행이 1순위, 이하 원세입자는 후순위..

전입세대열람 신청방법, 준비물, 확인사항 [내부링크]

경매를 하기 위해서는 말소기준권리와 임차인의 대항력을 파악하기 위해 등기부등본을 확인하는 것은 필수 입니다. 경매의 경우 주민등록법상 전입일자와 전입인을 확인하기 위해서 전입세대열람을 신청을 할 수 있는데 전입세대열람 신청방법은 읍면동 주민센터에 방문해 전입세대열람신청서를 작성하면 됩니다. 발급 수수료는 300원 온라인 발급은 불가하니 발품을 팔아야 겠네요. 전입세대열람 신청시 준비물은 전입세대열람신청서, 신분증, 대상자별 신청자격을 확인할 수 있는 서류가 있습니다. 전입세대열람은 꼭 경매 참여자만 확인할 수 있는 것은 아니기 때문에 대상자별 신청자격을 살펴보겠습니다. 전세 계약을 앞 두고 있다면 공인중개사에게 잘 이야기해서 전입세대열람도 확인하면 더욱 안전한 전세계약을 체결할 수 있겠네요. 1. 소유자..

융자없는 집, 근저당, 저당권 말소 특약 효과있나? [내부링크]

네이버 부동산을 보면 종종 융자없는 집, 무융자라는 표현을 볼 수 있습니다. 그런데 정말 융자가 없는 집일까요? 요즘같이 서울, 수도권 및 지방 거점 도시의 분양가가 4억, 5억을 하는 시대(그나마 저렴, 서울은 7~8억이면 싼듯)에는 정말로 융자 없는 집을 찾기란 하늘의 별따기 입니다. 강남, 서초, 송파, 여의도, 용산 처럼 현금 부자가 많은 곳은 융자 없이 거래가 가능하겠지만 말이에요. 위에서 말한 융자없는 집, 무융자는 임차인의 보증금으로 소유자의 대출금을 갚아 은행의 근저당, 저당권을 말소하기로 하는 것을 의미합니다. 그런데 종종 전세 계약서에 무융자, 융자 없는집을 위해 근저당 말소의 특약을 하고 들어오는 임차인이 있습니다. 그럼에도 결국 이런 집이 경매로 나오는데 계약서에 특약까지 한 이 집..

보증금 증액과 확정일자, 배당순위 [내부링크]

임차인이 살면서 전세기간이 끝날때마다 보증금을 시세에 맞춰 보증금을 증액하는 것이 흔한 일입니다. 그런데 이렇게 보증금이 증액을 한 집이 경매에 넘어갔다면 배당순위는 어떻게 될까요? 정답부터 말하면 각 계약마다 각각의 보증금을 증액한 날짜에 맞춰 배당표를 작성하면 됩니다. 단, 조건은 원 계약서가 존재하고 확정일자가 있으며, 증액한 계약서와 확정일자가 있어야 합니다. 종종 최초계약서에 두번째 보증금 증액을 한 계약서를 덧붙이면서 기존 계약서를 분실하거나 폐기하시는 분들이 있는데 원 계약서에는 첫 계약의 확정일자가 있으니 분실을 하면 거주하는 집이 경매로 넘어갔을 때 확정일자를 증명할 수 없습니다. 또한 보증금 증액시 계약한 계약서는 확정일자를 받지 않는 경우가 많은데, 확정일자를 받아야 배당을 신청할 수..

위장전입? 배당요구 하지 않은 선순위임차인 [내부링크]

종종 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 있음에도 배당요구를 하지 않은 임차인이 있다. 도대체 왜 대항력도 있는 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았을까? 이유를 생각해보자 첫 번째 임차인 본인이 직접 경매에 입찰에 낙찰을 받기 위해서 자신의 보증금액을 알리지 않기 위한 전략 전입세대열람을 통해서 경매 물건에 임차인이 언제 전입신고를 했는지 확인할 수 있지만 임차보증금을 모르면 얼마의 금액으로 입찰을 할지 기준을 잡을 수 없게 된다. 말소기준권리보다 앞선 선순위 권리가 있으므로 분명 낙찰자에게 인수는 될 텐데 금액을 모른다. 이를 모르고 낙찰을 받은 낙찰자는 얼마나 심장이 떨릴까? 경매는 시세보다 저렴하게 받아 전월세를 놓던 약간의 수익을 더해 매매를 하는데 이를 모른다면 아무리 가격이 저렴해도 입찰하지 않는..

전입신고와 확정일자가 다르다면? 배당순서와 권리분석 순서 [내부링크]

배당요구를 위한 필요서류 주민등록등본, 임대차계약서 입니다. 주민등록등본으로 집에 거주와 전입이 확인되며 임대차계약서로 확정일자 여부 및 임대차 보증금을 확인할 수 있습니다. 전입, 확정일자, 보증금을 확인할 수 있는데 이는 입찰자가 매각물건명세서, 현황조사서를 통해 확인할 수 있습니다. 이때 주의해야 할것이 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않는 경우 임차인의 존재를 알 길이 없습니다. 임장을 가서 확인을 해보면 누군가가 거주하고 있는 사실은 알 수 있겠지만 확정일자, 보증금 등은 알 수 없겠죠? 이런경우를 조심해야 합니다. 또한 전입일자와 확정일자가 다른 경우 배당순위는 어떻게 될까요? 이런 경우는 전입일자와 확정일자 중 늦은 날짜로 배당순위를 정하면 됩니다. 왜 그럴까요? 바로 주택임대차보호법 ..

우선변제권과 확정일자, 배당요구 [내부링크]

우선변제권 임대차보보헙 제3조의2 보증금의 회수 1. 임차인(제3조 2제항의 법인을 포함)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행게시 요건에 관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다 2. 제3조 1제항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약정스(제3조제2항의 경우 번인과 임대인사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다. 3. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 ..

대항력, 전입신고 vs 근저당 일자 [내부링크]

대항력 주택임대차보호법 제3조 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날 부터 제 삼자에게 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 할 때에 주민등록이 된것으로 본다. 임차인이 대항력을 가지려면 전입신고를 필수로 해야 대항력이 생기며 여기서 말하는 제 3자는 경매에서 결국 낙찰자를 의미합니다. 경매 권리분석의 기준은 말소기준권리이므로 말소기준 권리보다 앞선 선수위 권리 말소기준 궈리보다 늦은 후순위 권리 로 본다면 임차인의 전입신고가 말소기준권리보다 앞서면 선순위 권리로 대항력이 있고, 임차인의 전입신고가 말소기준권리보다 늦으면 후순위 권리로 대항력이 없습니다. 그렇다면 임차인이 전입신고를 하지 않았으면 어떻게 될까요? 전입신고를 하지 않은 임차인은 대..

경매 시 임차인의 권리, 대항력, 우선변제권, 배당요구 [내부링크]

경매 물건, 부동산에 사는 사람은 누구일까요? 소유자 본인 일수도 있고, 소유자에게 보증금을 내고 사는 임차인 일 수 있습니다. 이렇듯 대부분의 부동산은 소유자가 은행에게 대출을 받아, 근저당이 설정된 집을 본인이 살거나, 보증금을 받고 임대를 놓는 경우일 텐데요. 소유자가 거주하는 집은 경매에 응찰하기 가장 쉬운 케이스고, 임차인이 거주하는 경우에는 몇가지 사항을 확인해 봐야 하는데요. 그렇다면 경매가 개시된 부동산에 거주하는 임차인의 권리에는 어떤 것들이 있을까요? 1. 대항력 2. 우선변제권 3. 배당요구 3가지라 할 수 있습니다. 대항력이란? 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리 낙찰된 물건에 계속 살 수 있는 권리 보증금을 전부 돌려받고 나갈 권리입니다. 그렇다면 모든 임차인이 대항력을 가지고 있을까..

명도방법 노하우 [내부링크]

성공적인 명도를 위한 대화법 1. 점유자와의 첫 만남은 일정을 알려 주는 것으로 시작 예상 하는 일정을 알려 주되, 잔금 납부 일은 예상 일 보다 조금 이른 날짜로 공지하고, 이사 날짜 협상 2. 원망의 대상은 낙찰자가 아님을 적시 점유자에게 원망의 대상이 채무자이지 낙찰자가 아님을 알려 감정의 화살을 돌린다. 보증금을 배당받지 못한 임차인, 일부만 배당 받은 임차인은 보증금을 다 주지 않기 전에는 절때 이사 못 나간다며 노골적인 적개심을 드러낸다. 이때 원인 제공자를 낙찰자가 아님을 알려 준다. 정말 전 집 주인이 너무 했네요. 선생님께서 일부라도 받으시는 게 될 보증금은 제가 납입 하는 잔금 입니다. 나머지는 전 집 주인에게 받아 내세요. 3. 흥정하듯 협상한다. 상인이 2만원을 부르면, 나는 1만원..

말소기준권리 근저당과 가압류, 배당의 원칙 [내부링크]

경매는 부실한 부동산을 정상화 하는 방법 채권, 채무관계가 복잡한 부동산을 정리해 깔끔하게 정상화 하는 제도로 채권자, 채무자 사이의 복잡하게 얽힌 모든 권리관계를 싹 정리할 수 있는 기준은 말소기준 권리 부동산의 모든 권리는 등기부등본에 기재되며 등기부등본을 보는 법을 배우는 것은 경매 공부의 시작 등기부등본 기재내용 1. 표제부 : 아파트 면적, 주소 2. 갑구 : 소유권, 가처분, 가압류 3. 을구 : 근저당, 저당권 인터넷 등기소에서 누구나 열람가능하며 등기는 시간순으로 먼저온 선순위권리, 나중에 온 후순위 권리에 따라 경매를 통해 배당을 받거나 못받을 수 있음이 정해집니다. 말소기준권리 규칙 1. 등기상의 (근)저당권은 무조권 소멸 소멸, 말소라고도 하는데 등기에서 지우는 행위를 말합니다. 민사..

입찰보증금과 대금미납으로 몰수된 입찰보증금 [내부링크]

경매 입찰 보증금은 감정가의 10% 그래서 경매 당일에는 감정가의 10%에 해당하는 입찰 보증금을 수표로 준비해 가는게 편리하다. 경매는 지역마다 다르지만 유찰될 때마다 20~30% 다운된 가격으로 재 경매가 시작되는데, 물건 가격이 깎이는 비율을 저감률이라고 한다. 만약 낙찰후 대금 미납으로 재 경매에 올랐다면 최초 경매에 제출한 보증금은 몰수 되고, 재매각이 시작된다. 이 때 재매각시 보증금은 20% 예를 들어 감정가 1억 5천만원 경매물건이라고 하면 입찰보증금은 천오백만원 1차에 유찰이 된다면 2차 경매의 시작가는 1억 2천만원 입찰보증금은 천이백만원 다시 유찰이 된다면 3차 경매의 시작가는 9600만원 입찰보증금은 960만원 운좋게 낙찰이 되었으나 대금을 미납했다면 낙찰자의 960만원은 몰수되고 ..

경매, 권리분석의 시작은 배당표부터 [내부링크]

1. 경매 왜 나올까? 빚이 많으니까 채권자 입장에서 집주인의 집을 팔아서라도 빚을 받고 싶으니, 집주인 대신에 집을 팔고 빚을 회수하는 시도를 하는 게 강제매각 왜냐면 집주인의 의사와 상관없이 강제로 매각을 하니까. 2. 낙찰과 배당 낙찰은 채권자의 강제매각에 된 부동산이 경매를 통해 일정 가격에 팔리는 것 배당이란 낙찰된 금액을 가지고 채권자들이 나눠 갖는 것 3. 경매를 법원에서 진행하는 이유? 강제로 매각을 하고, 낙찰금을 채권자가 서로 나눠가지기 위해 다툼이 발생하지 않기 위해 권위있는 기관이 필요한데 그것이 법원 4. 경매와 공매 법원에서 진행하면 경매 자산관리공사에서 진행하면 공매, 자산관리공사=캠코 빚을 못 갚으면 법원을 통한 경매 세금을 체납하면 자산관리공사에서 공매 여기서 잠깐! 우리가..

부동산 종류별 최적의 매입방법과 원칙 [내부링크]

부동산 종류별 최적의 매입방법과 원칙 소형 아파트, 원룸, 오피스텔 : 급매 또는 분양 단독주택, 다가구주택 : 경매 또는 급매 투룸이상 오피스텔, 대형아파트 : 무조건 경매 1층 상가(수도권) : 분양 또는 일반매매 지식산업센터 : 직접 사용시 분양, 임대목적 경매 모텔, 호텔 : 경매 NPL 업무용 오피스 : 도심, 유망 택지지구 중심이라면 분양 수도권, 지방 2층 이상 상가 : 무조건 경매 지방을 제외한 서울, 신도시에 20평대 아파트가 경매로 나왔다면 낙찰가, 응찰자수 확인 현재 실거래가 및 낙찰가, 전세가율 비교 하면 시세추이 파악 및 급매물을 매입하는데 집중하자. 장기적으로 보유할 부동산은 월세가 나오는 부동산이어야 한다. 급매, 경매, 공매, 할인미분양 상관없다. 최초 매입가를 낮춰 수익률을..

전업투자 언제부터, 어떻게? [내부링크]

부동산 투자라고 하면 대부분 공부하고, 준비하고, 움직이고, 고생하고, 알아보고의 무한 반복이다. 부동산 전업투자, 왜 혼자서 다 하려고 하는가? 나를 도울 각 분야의 전문가를 찾아 대가를 지불하고 시간을 줄여라. 푼돈 아끼려고 경험과 지식을 쌓는것도 중요하지만 실력과 인맥을 쌓는 것도 중요하다. 전업투자 방법과 포인트를 알아보았다. 전업투자 과정 현장조사 - 계약(낙찰) - 대출 - 등기 - 수리/리모델링(명도) - 매도(임대) - 세금납부 현장조사 : 눈이 2개 보다 4개 8개 일때 더 많은 것을 보고 덜 놓칠수 있다. 뜻이 맞는 사람들과 함께 활동하며 동기부여도 하고 보지 못하 부분도 알아보자 대출 : 서류 들고 주 거래 은행으로 가지 말고 대출 전문가들을 이용하자. 대출 브로커를 통해 받은 한도와..

월급보다 월세부자, 금리와 자산증가 2022년에 돌아보기 [내부링크]

월세보다 월급부자 2016년 쯤 출간된 월세보다 월급부자 책을 2022년에 둘러보았다. 부동산 투자를 미리 알고 시작한게 아니지만 선택은 옳았고, 그 결과를 돌아보고 책으로 확인해 보니 더욱 확실해졌다. 가슴에 와 닿는 몇구절을 소개하며 지난 시간을 돌아보았다. 아직 월급에 기대어 살아가는가? 왜 한 달에 한 번만 월급을 받아야 하는가? 은퇴시기는 빨라지고, 물가는 매년 올라간다. 현금의 가치는 계쏙 떨어지고, 현재의 직장은 당신의 노후를 책임지지 않는다. 은행은 목돈을 만들어주는 곳이 아니라, 돈을 보관하거나, 내가 필요할 때마다 빌려 쓰는 곳이다. 10개의 월급통장 갖기에 도전하라. 최소한의 자금으로 부동산을 싸게 사는데 미쳐라 매달 드어오는 고정수입의 파이를 키워라 부에 대한 생각을 바꿔라. 고수의..

임대차 3법 폐지, 민간 주택임대사업 부활, 과연 집값은? [내부링크]

임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제를 두로 새정권을 준비중인 윤당선인의 인수위의 행복에 벌써부터 말이 많다. 간단하게 임대차 3법에 대해 알아보면, 계약갱신청구권은 전세로 2년을 살고, 2년을 추가로 살수 있는 청구를 할 수 있는 권리를 법적으로 부여한 것이며, 전월세 상한제는 갱신된 임대차 금액을 매년 5% 상한을 두는 것이고, 전월세 신고제는 임대차 계약 내용, 즉, 전월세 계약을 언제, 얼마의 가격으로 거래 했는지를 신고하는것으로, 임대차 3법은 임차인의 권리를 보장하고, 임차인의 주거 안정을 목적으로 하는 것으로 임차인의, 임차인에 의한, 임차인을 위한 법이라 할 수 있다. 임대차 3법 Of the 임차인, By the 임차인, For the 임차인 전세 2년을 살고 또 ..

경매도 대출이 필요하다, LTV, DTI, DSR [내부링크]

월급을 모아 집을 사기에는 집값 상승률이 더 높고, 전세가 상승률은 2년 5%지만 이후에는 그 이상 일테니 저축을 해서 내집마련 하기에는 더욱 어려운 때다. 경매 이야기에 왠 대출이냐고 생각하겠지만 대출이 되야 경락 잔금도 대출 받을 수 있고, 경매가 아니더라도 내 집 마련을 할 수 있기 때문이다. 부동산 대출 필수 3가지 LTV, DTI, DSR LTV는 집가격 DTI는 대출자의 소득 DSR는 대출자의 기존 대출 LTV에 대해 알아보자 투기과열지구, 조정대상지역 등 지역에 따라 다르지만 LTV, Loan to Value Ratio 주택담보인정비율로 집이 기준 LTV 70%는 1억짜리 집이라면 최대 7천만원까지 대출이 가능함을 의미한다. 단, 지역과 정부 정책에 따라 변경 가능하며, 이 외에 DTI, D..

법원경매 입찰보증금, 잔금, 대금납부기한 및 필요경비 [내부링크]

법원경매를 하려면 얼마의 예산이 필요할까? 경매 물건을 입찰할 때 필요한 입찰보증금 낙찰후 납부해야할 잔금 명의 이전에 필요한 법무비 낙찰 및 명의 이전에 따른 취득세 및 지방세, 그외 기타 필요 경비와 세금 낙찰 받은 부동산에 거주하는 임차인이 있다면 명도를 위한 이사비 물건에 하자가 있다면 이를 수선하는데 사용할 수리비와 상품성 개선을 위한 인테리어비 권리분석에 이어 여러가지 비용이 들어가는 법원경매 비용을 고려하면 어쩌면 급매물을 찾어 거래하는게 정신적으로 편하겠다라는 생각마저도 든다. 하지만 시세보다 저렴한 가격으로 좋은 부동산을 구매할 수 있는 기회가 경매에 있으니 법원 경매 낙찰을 위해 필요한 법원경매 비용을 알아보자. 1. 입찰보증금과 경매 잔금납부, 대금납부기한 입찰할 물건 최저가의 10%..

법원경매 낙찰자 & 차순위매수신고 [내부링크]

입찰자 중 최고가 입찰자가 당연히 낙찰받는건 상식이죠? 그런데 차순위 매수인도 낙찰을 받을 수 있다고요? 법원경매 입찰 마감과 낙찰자, 차순위매수인에 대해 알아 보겠습니다. 법원경매 입찰과 개찰 1. 입찰마감과 동시에 개찰 시작 - 법원경매는 일반적으로 사건본호 순서로 입찰을 함 - 입찰자가 많으면 입찰자 많은 순으로 해주기도 함 2. 최고가매수인의 결정 - 가장 높은 가격 입찰 + 입찰보증금을 맞게 낸 최고가 매수인이 낙찰 - 개찰 시 해당 사건번호를 부르고, 입찰자를 모두 불러 단상에 세운 뒤 개찰 시작 - 같은 가격으로 낙찰된 2명 있다면 추가입찰 - 추가 입찰에도 같은 가격이면 추첨 3. 차순위매수신고, 조건, 대상, 방법 차순위 매수신고 란? - 낙찰자가 잔금을 내지 못했을 때 자기의 입찰에 대..

경매 부부공동명의, 법인명의 기일입찰표 작성방법 및 주의사항 [내부링크]

경매는 해당 입찰일에 희망가액을 기일입찰표에 작성해 최고가 입찰자에게 경매 물건이 낙찰되는 방식으로 기일입찰표 작성방법 및 주의 사항을 알아 보겠습니다. 기일입찰표 및 위임장 양식은 첨부파일 참고 입찰표와 위임장을 다운 받아 실습해 보길 추천합니다. 기일입찰표 작성 방법 - 사건번호, 입찰자의 성명, 주소, 주민번호, 물건번호, 입찰가격, 입찰보증금액 기재 - 대리인 역시 기입 - 입찰금액은 숫자로 표기, 비율로 표기하지 않는다 - 물건번호가 없다면 공란 - 본인 입찰시 도장이 없다면 지장도 가능, 단 서명은 불가. - 하단 보증의 제공방법은 폐찰 시 보증금을 반환받을 때 서명하는 곳 - 폐찰 시 서명, 도장을 찍으면 보증금 반환 기일 입찰표 작성 시 주의사항 - 보증금은 경매물건내역서의 최저가의 10%..

법원경매 입찰방법 및 입찰전 확인사항 [내부링크]

법원경매물건 경매 입찰 방법 및 절차를 알아보자 법원경매 입찰절차는 크게 3단계로 나눌 수 있다. 1. 필요서류 정리 2.입찰서 작성 3. 최고가매수인 발표 세세한 사항은 아래 확인사항으로 정리해 보았습니다. 관심 물건의 입찰에 앞서 확인할 사항으로는 1. 해당 물건지 법원 정보 확인 자기가 관심을 두고 있는 경매 물건의 관할 법원도 확인하지 도 않고 경매에 참여 하겠다고 무턱대고 나가는 경우는 없어야 겠다. 2. 경매법정 시간 확인 법원경매의 시작, 마감 시간은 보통 10시 30분~ 11시 30분, 20~30분 여유있게 도착해 준비하자. 3. 법원 경매 입찰 준비물 입찰 보증금, 신분증, 일반도장, 대리인의 경우 인감도장(인감증명서 추가) 4. 입찰가는 정해두고 응찰 감정가는 입찰일에 앞서 몇달전 작성..

부동산 경매물건 현장조사 방법 3가지 & 체크리스트 [내부링크]

경매물건 현장조사 어떻게 할까? 법원경매정보를 통해 투자에 적합한 경매 물건을 선정했으면 그에 따른 현장조사가 필요하다. 경매물건 현장조사에 필요한 조사 방법과 체크리스를 알아보자. 개별물건 조사 1. 경매 목적에 맞는 물건인지 확인하자. 경매의 목적 3가지는 내집마련, 임대수익, 시세차익 내집마련이라면 쾌적한 주거환경이 우선되어야 할 것이며, 임대수익이라면 주변 산업단지, 사무실, 젋은 직장인 수요를 파악해야 하며, 시세차익이라면 리모델링이 필요한지, 부분수리가 필요한지, 주변세시는 어떤지를 확인해야 할것이다. 2. 비교하고 비교하고 비교하자 경매물건 인근의 동종의 경매 물건과 비교하고, 경매물건 인근의 아파트, 주택 등 부동산 매물과 금액, 거래 속도, 임대차 가격을 비교해 본다. 네이버부동산, 호갱..

난이도 상, 우선변제권이 있는 경매물건 [내부링크]

난이도가 높은 경매는? 바로 내가 떠 안는 인수권리가 있어 경매 낙찰가가 올라가는 물건 물건에 임차인이 있어 명도를 해야 할 대상이 있는 물건 이 아닐까? (물론 더 복잡하고 어려운 경매가 있겠지만...) 권리분석을 통해 집주인만 있는 집 이라면 말소기준권리만 확인하고, 임차인이 있는 집 이라면 꼭 대항력과 배당신청 여부를 확인 해야 할것이다. 임차인이 온전하게 배당을 받으려면 배당요구를 해야 하고, 새치기 권리가 없다는 조건으로 1. 선순위임차인의 보증금 이상으로 낙찰되어야 한다. 낙찰가가 보증금보다 적으면 입찰하지 말아야 함. 2. 선순위임차인이 배당요구를 해야 한다. 경매신청을 한 임차인, 임차권등기를 한 임차인 외 모든 임차인은 배당요구를 해야 한다. 이사실을 모르고 입찰하면 나머지 임차인의 보증..

난이도 중, 임차인 있는 경매물건 [내부링크]

난이도 하, 경매 물건은 말소기준권리 외 권리분석을 할 다른 권리가 존재하지 않는 물건이라, 경매초보가 도전하기 쉬운 물거이였다. 이번에는 경매 난이도 중, 임차인이 있는 물건의 경매에 대해 알아보도록 하겠다. 난이도 중, 임차인이 있는 경매물건 임차인이 있는 경매 물건은 아래 세가지 조건부터 확인하자. 1. 말소기준권리를 확인한다. 2. 임차인의 대항력을 확인한다. 임차인의 대항력을 갖춘 일자가 말소기준권리보다 늦다면, 낙찰자는 인수의무 없지만 원할한 명도를 위해 임차인의 배당유무, 배당액을 확인해 본다. 3. 배당순위를 확인한다. 선순위 임차인이 있는 경우, 배당권자가 있는 경우, 현 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하면 낙찰자가 인수해야 하므로 임차인의 배당순위를 확인하고, 새치기 배당도 감안하여..

난이도 하, 쉬운 경매 [내부링크]

경매초보를 위한 난이도 하의 쉬운 경매는 어떤 것이 있을까? 1. 근저당이 말소기준인 간단한 물건 집주인이 은행으로 부터 대출을 받고, 소유자 본인이 집에 거주하고 있는 경우로 저당권으로 경매가 시작되는 물건으로 주거용 물건의 일반적인 패턴이다. 저당권으로 경매가 시작되면, 임의경매 압류로 시작되면 강제경매가 되지만, 경매 참여자에게 임의, 강제경매는 중요하지 않음. 다만, 경매시 부동산 지분 전체에 대한 경매여야 낙찰 후 명도 및 처분이 용이하니 부동산 전체에 대한 경매에 참여해야 겠다. 소유권 일부에 대한 경매는 지분경매라고 하는데 지분이 있는 경매는 추후 처분이 힘들며 대체로 공동명의, 공동투자로 매매한 부동산이 경매로 나온 경우에 해당된다. 2. 압류가 말소기준인 간단한 물건 3. 경매개시결정이 ..

인수권리, 소멸권리, 말소기준권리 5가지 [내부링크]

법원경매의 시작, 권리분석 법원경매의 시작은 소멸권리, 인수권리가 어떤 것인지 구분하는 권리분석입니다. 권리분석이란 어떤것이 명확한 권리이고, 애매한 권리인지 판단하여 낙찰자에게 인수되는 인수권리와 말소기준권리 이후의 후순위 권리로 낙찰자에게 인수되지 않는 소멸권리를 파악하는 것입니다. 낙찰자에게 유리한 것은 권리가 말소되는 소멸권리인데, 하면 말소기준권리가 되는 다섯가지가 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다. 1. 근저당권, 저당권 은행대출시 설정 실제 빌린금액보다 높게 120~130% 채권액 설정 주거용건물의 주된 말소기준권리 저당권은 개인간 거래에서 돈빌릴때 설정 2. 압류, 가압류 채권자가 채무자에게 받을 돈이 있을 때 임의로 재산처분하지 못하도록 국가에 신청 가압류, 채무자의 재산을 압류하여 현상을..

법원경매 배당순위 & 중요한 이유 [내부링크]

법원경매 배당순서 왜 중요할까? 강제경매나 임의경매로 인해 경매가 진행되면 배당요구를 하고 배당절차에 참가하게 되는데, 이 때 배당 순위가 정말 중요합니다. 보증금을 얼마나 지킬 수 있는지, 배당은 얼마나 받을 수 있는지는 그 순위에 따라 모든게 결정되기 때문에 모두, 일부 최악의 경우 아무것도 받아 올 수 없기 때문입니다. 예를 들어 최선순위로 근저당이 들어 있는 다가구의 경우 말소기준권리인 근저당권이 선순위로 들어있고, 그 뒤에 임대차로 들어가게 되는 경우가 많은데 말소기준권리 뒤에 오는 권리들은 모두 소멸하게 되고 배당절차에 참가하여 매각대금에서 순위별로 배당을 받게 됩니다. 법원경매 배당순위 1순위 경매집행비용 : 인지대, 감정평가비용, 신문광고비용, 집달관현황조사비용 2순위 필요비, 유익비 필요..

쉬운 경매물건 낙찰받는 법 [내부링크]

법원경매정보를 통한 경매는 대부분 유주택자, 자가자가 되고 나서야 부동산 재테크에 관심을 갖는 다는 지난 글에 이어, 오늘은 어떤 부동산 경매 물건이 쉽게 낙찰 받을 수 있는물건인지 간단하게 알아보려 합니다. 지난 포스팅 참고 법원 경매 누가 참여하나? https://hybridmoney.tistory.com/m/11 법원 경매 누가 참? 법원경매 누가할까? 법원경매정보 사이트를 통해 인터넷만 되고, 글만 읽을 수 있다면 전국민이 참여할 수 있는 법원경매정보를 통한 경매는 "과연? 누가 하는가?" 라는 궁금증이 생겼다. 누군가 hybridmoney.tistory.com 쉬운 경매 물건 낙찰받는 법 1. 잘아는 지역 한지역만 부동산 만이라도 전문가 급 정보와 시세를 파악해보면 타지역도 잘 보이겠죠? 어떤 ..

법원 경매 누가 참여하나? [내부링크]

법원경매 누가할까? 법원경매정보 사이트를 통해 인터넷만 되고, 글만 읽을 수 있다면 전국민이 참여할 수 있는 법원경매정보를 통한 경매는 "과연? 누가 하는가?" 라는 궁금증이 생겼다. 누군가에게는 기회 누군가에게는 그저 남의 이야기 그렇다. 경매에 관심이 있는 사람이 경매에 참여한다. 그리고 놀랍게도 주변을 둘러보면 경매에 적극적인 사람은 무주택자가 아닌 유주택자였다. 물론 내 주변의 단편이라 성급한 일반화의 오류가 있지만 내가 경험한 바로는 유주택자, 자가로 집을 가지고 있는 사람들이 특히 많았다. 대다수의 무주택자는 생애최초, 신혼부부, 노부모, 유공자 특별공급 처럼 저렴한 가격으로 아파트를 구입할 수 있는 기회가 있기 때문에 경매를 생각하지 않는다. 유주택자가 되고 나서야 부동산 재테크를 생각하고 ..

법원경매 절차 과정 [내부링크]

법원 경매 절차 한눈에 살펴보기! 1. 경매 신청접수 및 경매개시결정 - 채권자가 채무자의 집을 경매 처분 신청을 함 - 법원은 경매 청구가 합당한지 서류 심사 - 은행 거래, 근저당 설정 후 이자를 채납 시 임의 경매 신청 - 개인간 거래, 소송을 통해 집행권원을 얻고 강제 경매 신청 - 경매 진행 여부가 결정(경매개시결정) 이후 부동산은 경매예정물건이 됨 - 경매시장에 물건을 내놓을 준비 - 현황조사, 조사내역을 대법원 법원경매정보사이트에 게시 - 조사내역 : 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서 현황조사서 - 법원소속 집행관이 현장 방문 조사 - 기본정보, 부동산현황, 점유관계조사서, 임대차관계조사서 로 구성 감정평가서 - 감정평가회사에서 작성 - 인근거래 사례 분석으로 만든 거래가격 조사 - 감..

등기부등본 꼭 확인해야 할 사항 [내부링크]

등기부등본 꼭 확인해야 할 사항 1. 부동산 재 계약시 보증금을 올려줄 때 첫 보증금과 증액된 보증금은 각각 다른 우선변제권을 갖는다. 등기부등본을 꼭 확인하고 전세를 구하자. 2. 공유지분 집주인이 몇살에 누구와 함께 집을 샀는지 공동으로 소유한 재산을 각가의 지분에 따라 분할하는것 결혼, 공동명의가 보통 3 등기부등본에 설정된 주된 이유 대출: 근저당 카드값 연체 : 압류 가족관계 : 상속, 공유물분할 임차권 설정 : 임차인의 보증금을 반환, 분쟁 여부 확인 가능 임차권 설정이 되어 있으면 거주자가 거주 하지 않고 전출을 가있을 수 있음(추후 명도공부 시 참고) 압류와 가압류가 많은 집이라면 급매로 살수 있음 이때 모든 권리의 가격은 집가격보다 적어야 함. 경매 필수 서류 등기부등본, 등기사항전부증명..

법원경매정보 보기 좋은 유료 부동산 경매사이트 모음 [내부링크]

법원경매정보 보기 좋은 유료 부동산 경매사이트 모음 누구나 알 수 있는 경매정보 누군가에게는 기회, 누군가에게는 남의이야기, 부동산투자, 경매로 기회를 잡자! 경매초보라면 무료경매사이트를 통해 감을 익히고, 유료경매사이트에서 볼 수 있는 몇몇 무료 경매정보를 보며 공부를 하다 어느정도 눈에 익으면 자신의 눈에 잘 맞는 부동산 유료 경매 사이트를 통해 자신이 한 권리분석과 경매사이트에서 시행한 권리분석을 비교해 가며 공부하는게 좋다. 연간 금액이 발생하므로 친구와 함께 회비를 납부하고 사용하는 것도 좋은 방법 1. 옥션원 최근 굿옥션에서 옥션원으로 이름을 바꿈 네이버에 경매정보를 보내는 업체 단단한 권리분석, 20년간의 부동산 경매 노하우가 녹아있는 공부방 커뮤니티, 문서, 서식이 좋은 부동산 경매사이트 ..

법원법원경매정보 물건상세보기 구성 및 내용 [내부링크]

1. 등기소 아이콘 인터넷등기소 연결되어 등기사항 증명서를 열람 출력 2. 씨리얼 아이콘 국토교통부 씨리얼 부동산정보 통합포털 seereal.lh.or.k 토지이용규제내용 확인 3. 매각물건명세서 매각물건의 중요한 정보를 볼 수 있도록 명세를 기록한문서 임차인의 권리가 기록된 중요 서류 소멸되지 않는 내용이 있다면 하단기재됨 매각물건명세서는 매각기일 열리기 1주일 전부터, 현황조사서, 감정평가서는 2주일 전부터 매각기일 까지 조회 가능 4. 현황조사서 법원소속 집행관이 현장방문조사 기본정보, 부동산현황 및 점유관계조사서, 임대차관계조사서로 구성 5. 감정평가서 공인된 감정평가사가 작성하며 감정가격이 입찰기일 기준가격이 됨 5. 기일내역과 목록내역 매각기일 : 입찰일 매각결정일 : 매각기일 1주일 후 매각..

경매 초보, 중수, 고수별 목표치 [내부링크]

경매 초보 권리관계 심플한 것으로 6단계 별 신중하게 진행 경매 목표설정 내집마련, 시세차익, 임대수익 중 하나 권리분석 현장답사 = 답사전 인터넷 사전조사 필수 입찰가 결정을 위한 실제가격 확인 물건의 상태와 하자 확인 점유자의 상태에 따른 명도의 난이도 확인 법원입찰 관할법원에 입찰, 신중하게 실수없이 잔금납부 소득과 신용도를 알고 입찰전 준비 철저 명도 법과 대화로 점유자에게 명도 받음 경매 중급자 임대사업자를 목표 물건 찾기 임대용 물건찾기, 소형이 좋고 직장이 가깝고 대중교통이 좋아야함 대출한도가 높은 지역이 좋음. 즉 월세 임차인이 좋아하만한 물건이어야 함. 권리분석, 현장답사 중수는 분석은 쉽지만 답사는 어려워짐 최소비용으로 최대수익이 나는지 확인해야 하기 때문임 잔금납부 및 명도 기존 임차..

법원경매, 공매의 차이, 경매용어 정리 [내부링크]

부동산 경매란? 채권자의 신처에 따라 법원이 강제로 부동산을 최고가격을 제시한 사람에게 파는 방법. 법원 경매 VS 법원 공매 차이 국가기관이 주체가 되는 공경매, 개인이 주체가 되는 사경매 공경매는 법원경매와 공매가 있음. 법원경매의 주체는 법원, 공매는 법원 이외의 기관에서 처리 경매 - 법원 주체 - 민사집행법 - 채권자의 요청 - 채무자의 물건 매각 - 채권자의 채권 보호 공매 - 한국자산관리공사(캠코) 주체, 온비드에서 입찰 가능 - 국세징수법 - 세금 미납 - 재산 압류 - 공개 매각 - 세금 회수 1. 공매는 온라인 입찰, 전자자산처분시스템 온비드 이용 onbid.co.kr 2. 법원경매보다 경쟁률이 낮다. 3. 경매보다 빠른 잔금 납부 경매와 공매가 동시에 시작하면 경매는 매각허가결정이 1..

경매수익율 높이는 3가지 방법 [내부링크]

경매 전 가장 먼저 고려할 사항 바로 경매수익율 이겠조? 물론 목적에 맞게 물건을 정하고, 권리분석 후 치명적인 하자를 해결할 능력있는지 판단을 해야하고, 경매 물건의 권리분석은 내가 해결할 수 있는지 아닌지 체크하는 것 자체가 선행되야겠고요. 나의 능력밖 투자, 유치권, 맹지 앞 도로, 재개발 예정지 알박기 같은 것은 경매 초보에게는 무조건 피해야 하는 물건이겠지만 배당받는 임차인이 사는집은 경매 초보가 도전하기 쉬운 경매 물건 일거에요. 경매 물건을 낙찰 받았다면 매매를 하든 임대를 놓든 경매 물건으로 수익율를 높여야 하는데요. 1. 경매 물건 임대수익율 높이는 방법 임대수익율 계산법 임대수익율 = 집에서 나오는 돈/ 집에 들어간돈 * 100 입니다. 그럼 이 때 집에서 나오는 돈과 집에 들어가는 돈..

부동산 경매물건 종류 및 용도 [내부링크]

주거용, 상업용, 건물이 없는 토지, 기타용도 4가지 1. 토지 시골 보다 도시, 토지위에 건물을 세울 때는 활용도가 높을 수록, 건물이 높을수록 높은 가치 높음 2. 상업용 물건 상권을 알아야 상가 낙찰시 활용도 높음 상가 임대수익율 > 주택 임대수익율 상가 낙찰시 권리금 없음 3. 주거용 물건 아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택 등 많은 수량 -> 거개가격 투명 -> 전월세 예측 가능 곧, 환금성이 좋다 4.기타 특수용도로 사용되는 부동산 축사, 콘도, 학교, 주차장 경매물건의 용도 분류 1. 주거용 아파트, 주택, 다세대(빌라), 다가구(원룸) 근린주택, 도시형생활주택, 빌라형 아파트, 농가주택 2. 상업용 근린생활시설, 근린상가, 상가, 상가점포, 상가주택, 아파트형공장, 숙박시설, 주유소, 오피..

부동산 재테크, 경매 목적 3가지 [내부링크]

2022년 부동산 제태크로 경매를 공부하기 시작했습니다. 목표는 올해 안에 한 번의 낙찰을 경험하는 것입니다. 취득세 중과세, 양도세 중과세, 종합부동산세, 재산세의 세금 규제와 대출규제로 어려워진 부동산 시장에 시세 대비 저렴한 가격으로 부동산을 마련할 수 있기 때문인데요, 그럼 과연 경매, 과연 어떤 목적으로 시작해야 할까요? 경매의 목적은 3가지 입니다. 1. 내 집 마련 2. 시세 차익 3. 임대 수익 집이 없다면 시세보다 저렴한 내집 마련이 가능하고, 상승장에서 부동산 시세차익과 임대수익을 동시에 올릴 수 있기 때문입니다. 임대수익 목적이라면 월세를 낼 임차인이 많은 곳(젋은 직장인, 학생 등 서울, 수도권, 지방산업당지 인근)을 선택해 경매에 참여할 수 있으며, 시세차익이 목적이라면 서울, 부..