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산업단지 환경개선판드 투자 받는 방법 [내부링크]
산업단지 환경개선펀드란 환경개선펀드는 20년 이상 된노후 산업단지 개발을 위해서 '환경개선펀드'라는 정책 자금을 지원해주는 제도입니다. 사업당 최대 500억까지 제공되기 때문에, 요즘 같은 고금리 시대에 사업진행함에 있어서 매우 유리합니다. 구분 내용 담당부처 한국산업단지 공단 산단펀드 사업팀 투자규모 ~'22년 펀드 20개(투자처 약 63곳), 정부재원 1조 1,308억원 투입 투자지역 노후산단(국가, 일반, 농공) 산단 약 480여개 지역 금융조건 우선주 배당 3~4% 내외(지분별도 협의), 대출은 시장금리 수준 https://blog.naver.com/njh9432/222943998438 산업단지 구조고도화사업이란?(환경개선펀드) 노후 산업단지 경쟁력 강화 필요 산업단지는 제조업 최대 집적지로서 지난 50년간 산업화와 경제 성장을 견... blog.naver.com https://blog.naver.com/njh9432/223018979821 환경개선펀드를 활용한 개발사업 진행
장기일반임대주택이란? [내부링크]
민간임대주택이란? 임대를 목적으로 제공하는 주택으로 임대사업자가 해당 법에 따라 등록한 주택 또는 아파트를 의미합니다. 구분 내용 취득유형에 따른 구분 민간건설 임대주택 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택 민간매입임대주택 임대사업자가 매매 등으로 소유권 취득하여 임대하는 민간임대주택 공공지원 여부에 따른 구분 장기일반민간임대주택 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택 공공지원민간임대주택 공공의 지원을 받아 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택 장기일반민간임대주택 장점(일반 아파트 매매 대비) 청약조건 X 집이 있어도, 청약통장이 없어도 만 19세 이상 세대주라면 누구나 청약 가능합니다. 세금부담 ↓ 주택을 소유하는 것이 아
서울 지식산업센터 분양가 정리(영등포, 구로, 강서) [내부링크]
최근 금리 인상 등의 영향에 따라 수도권 지식산업센터 분양성 우려 지식산업센터는 저금리 시대에 작은 에쿼티로 돈을 벌 수 있는 수단으로 각광을 받았습니다. 하지만 최근 금리 인상으로 인한 부동산 시장 악화와 경기 악화에 따른 기업 수요가 줄어들면서 어려운 시기를 보내고 있습니다. 특히, 경기도 권역에 많은 지식산업센터가 준공되고 있으나 입주율은 처참한 수준입니다. https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2023/05/04/2023050401939.html 한 층 전체가 '텅텅'…삼성 믿고 '우르르' 몰렸던 동탄 지산 쑥대밭 [땅집고] 경기 화성 동탄 지식산업센터에 마피, 무피 매물이 속출하고 있다. 지난해 4월 준공한 동탄테크노밸리 지식산업센터는 공실률이 .. realty.chosun.com 서울 최근 오피스 공실율 하락으로, 지식산업센터 개발 검토 증가 반면 서울의 경우, 22년 말 기준 오피스빌딩 평균 공실율 2.7% 수준으로 글로벌 금융
8호선 연장 별내선 공정현황('23년 5월말 기준 92.54%) [내부링크]
전체 공정률 평균 : 92.54% 구분 공정률 비고 1공구 92.99% 2공구 95.99% 3공구 84.82% 전월 대비 +2.22% 4공구 88.51% 전월 대비 +1.71% 5공구 97.70% 6공구 95.22% 23년 3월말 기준 평균 92.54% 1공구 공정률 : 92.99% https://opengov.seoul.go.kr/cis/24619111 별내선(8호선연장) 1공구 건설공사 > 건설사업정보 > 시정정보 > 정보소통광장 별내선(8호선연장) 1공구 건설공사 opengov.seoul.go.kr 2공구 공정률 : 95.95% https://opengov.seoul.go.kr/cis/24619095 별내선(8호선연장) 2공구 건설공사 > 건설사업정보 > 시정정보 > 정보소통광장 별내선(8호선연장) 2공구 건설공사 opengov.seoul.go.kr 3공구 공정률 : 84.82%(전월 대비 + 2.22%) 공정률이 가장 낮았던 3공구에서 월 공정률 2.22%로 달성했습니다. 매
파이썬마스터 2급 비전공자 취득 후기 및 공부방법 [내부링크]
파이썬마스터 2급 난이도 : 3급과 큰 차이 없음. 파이썬마스터 3급을 23년 2월에 시험을 본 이후에 파이썬마스터 2급 시험을 5월에 봤습니다. 3급과 2급의 난이도 차이는 크게 없으며, 차이나는 부분은 실기 문제 개수입니다. 3급에서는 실기 4개 문제, 2급에서는 실기 10개 문제를 풀었습니다. 실기 문제는 늘었지만, 난이도 자체는 큰 차이 없었습니다. 파이썬마스터 3급 시험 보러갔을 때는 초등학생들이 같이 시험을 봐서 민망했는데, 그래도 2급 시험 때는 성인들이 다행이었네요 ^^ https://blog.naver.com/njh9432/223047292089 비전공자 파이썬마스터 3급 취득 후기 & 팁 파이썬마스터 자격증이란 파이썬 언어를 이해하고 활용하여 주요 IT 분야의 서비스와 인프라 구축에 필요... blog.naver.com 공부방법 : 비전공자도 책 1권이면 시험 합격 가능 책 1권만 사면 됩니다.(강의 필요없음) 저는 파이썬마스터 아래 교재를 구매했습니다. 가격은 2
[국민청원]주거형 오피스텔의 지방세법, 종합부동산세법상 근거에 따른 주택수 제외에 관한 청원 [내부링크]
세제의 불합리함을 가진 오피스텔 세제 개편 필요 최근 대부분의 오피스텔은 주거용으로 사용되지만, 주거사용 여부와 상관없이 취득세는 일반 과세(4% ↔ 주택 1~3%)됩니다. 하지만 재산세와 종부세, 양도소득세를 계산할 때는 주택으로 산입되어, 다주택자라면 높은 세율을 부담합니다. 또한, 특례보금자리론 등 정부의 주거 관련 정책에서도 늘 외면당합니다. 주택수 산입에서 제외 시켜주던, 주택 처럼 취급해주던 한쪽 방향으로 세제 정책이 개편될 필요가 있습니다. 국민 청원 진행중 : 6월 29일까지!! 현재 국민 청원 진행 중입니다. 5만명의 동의가 있어야지 위원회 회부될 수 있습니다. 부동산업계 종사자 분들, 오피스텔 보유자, 오피스텔 수분양자 모두 참여하여 불합리한 세재가 개편되면 좋겠네요 ㅎㅎ https://petitions.assembly.go.kr/status/registered/FC195CB46E5B121CE054B49691C1987F 청원취지 2020년 8월 12일 부동산(아파트
서울시 역세권 개발사업이란 ? [내부링크]
추진배경 서울시 내에서는 물리적 환경이 상대적 노후하고 열악한 지역이 많습니다. 특히, 역에 인접할 수록 40년 이상 노후건축물 비율이 높습니다. 노후화된 건물은 일대를 슬럼화시키기 때문에 역세권 활성화를 위한 정책적 개선이 필요한 상황입니다. 서울특별시 역세권 개발사업은 대중교통과 도시활동이 집약되어 있는 역세권 지역의 복합개발을 통해 지역 전반의 활력을 증진하면서 일자리 창출과 다양한 지역 필요시설을 확충하는 사업입니다. 역세권 반경에 따른 노후도(출처 : 서울 역세권 활성화 추진계획) 역세권 활성화 사업 종류 사업은 역세권 장기전세주택, 역세권 청년주택, 역세권 활성화사업, 역세권 복합개발사업 4가지 유형으로 추진중 입니다. 구분 역세권 장기전세주택 역세권 청년주택 역세권 활성화 역세권 복합개발 사업목적 역세권 내 장기전세주택공급 청년세대(만19~만39) 위한 윔대주택 공급 대중교통중심 고밀복합 컴펙트시티 구현을 위해 공공임대시설(주택, 상가 등) 및 생활서비스시설 건립 개발여
데이터센터 개발 시장이 주목받는 이유와 최근 트렌드 [내부링크]
데이터센터는 블루오션일까 레드오션일까? 최근 부동산 개발시장에서 주목받는 상품 중 하나는 데이터센터입니다. 부동산 시장 침체에 따라 분양형 상품들이 팔리지 않고, 몇년간 호황이었던 물류센터 마저 최근에 어려운 상황에 처해 있습니다. 그래서 부동산 개발시장 플레이어들은 새로운 시장을 개척할려는 노력을 지속하고 있습니다. 그 대표적인 것 중 하나가 데이터센터 입니다. AI, 클라우드, 자율주행 등 계속하여 엄청난 양의 데이터가 생성되기 때문에 블루오션이라고 하시는 분들도 있고, 현재 짓고 있는 데이터센터를 고려하면 향후 수요가 공급에 미치지 못할 것이라고 예상하시는 분들도 많습니다. 다만, 중요한 것은 현재 미주지역 데이터센터는 역사상 가장 큰 호황을 맞고 있으며, 데이터센터 공실율 2.7%로 매우 낮은 수준이라고 합니다. 데이터 딜레이 타임 중요도 증가 → 국가별 데이터센터 구축 필요성 과거에는 데이터 딜레이 타임은 다소 중요하지 않았습니다. 이메일이 1초 늦게 들어온다고 문제는 없었
RE100 중요한 이유 (글로벌 RE100과 K-RE100) [내부링크]
RE 100 이란? 지구온난화와 기후변화는 인류에게 큰 위험을 가져다 주고 있습니다. 그래서 환경에 대한 중요도가 점점 늘어나고 있습니다. 이러한 배경에서 RE100이라는 개념이 탄생했습니다. 글로벌RE100은 기업이 사용하는 전력의 100%를 재생에너지로 사용하겠다는 민간 차원의 이니셔티브입니다. 2014년 9월 비영리 단체인 The Climate Group과 CDP(Carbon Disclose Project)의 파트너십으로 UN기후정상회의에서 도입 되었습니다. RE100에서는 태양, 바람, 지열, 지속가능한 바이오매스(바이오가스 포함), 지속가능한 물(수력, 파력)을 재생가능한 에너지원으로 분류하며 해당 에너지원을 사용하는 발전원을 지향하고 있습니다. www.there100.org RE100 - We are accelerating change towards zero carbon grids at scale RE100 is the global corporate renewable en
선 매매예약 구도 담보 대출 진행 방법(브릿지론 후순위 조달을 위해) [내부링크]
BL 중후순위 검토 대주 전무 → 토지대금의 30~40% 자납 필요 22년 초까지만 하더라도, 토지가격이 100억이라고 하면, 사업성만 보고 100억이상의 담보대출이 진행되었습니다.(선순위 70% 대, 중순위 80~90% 대, 후순위 100% 내외) 토지 계약금 정도의 돈만으로도 토지를 매수할 수 있었습니다. 하지만 22년 말 부터, 비용 상승과 미분양 증가로 인해 PF 시장이 중단되었습니다. 기존 BL 중순위와 후순위 대주 플레이를 했던 대주(금융기관)들이 기존 대출금 상환이 불가해지면서 추가적인 BL 중후순위 대출 사실상 불가능한 상황입니다. 그래서 BL 자체가 사실상 많이 어려울 뿐 아니라, 한다고 하더라도 LTV 70%대 선순위 대주 정도 모을 수 있는 상황입니다. 일반적인 BL 후순위 대주 참여 불가 → 전략적 투자자 모집 필요 앞서 말씀드린 이유로 일반적인 금융기관들은 현재 BL 후순위 대주로 참여 못하게 되었습니다. 하지만 이미 토지계약금을 지불했다면, 토지계약금을 지불
비전공자 파이썬마스터 3급 취득 후기 & 팁 [내부링크]
파이썬마스터 자격증이란 파이썬 언어를 이해하고 활용하여 주요 IT 분야의 서비스와 인프라 구축에 필요한 프로그램밍 전문이력을 양성하고 검증하는 자격증입니다. 저는 파이썬을 공부해보고 싶다는 생각은 있었으나, 시험이 있어야지 노력하게 되어 파이썬 관련 자격증을 찾게 되었습니다. 마침 회사에서도 승진 가산점 자격증으로 파이썬마스터가 있어서 파이썬마스터 시험을 준비하게 되었습니다. 아무래도 비전공자이며, 공부를 할 시간이 많이 없기 때문에 3급부터 준비하기로 결심했습니다. 시험과목 필기 10개 문제, 실기 4개 문제로 되어 있었습니다. 실기라고 하지만 기본적인 수준이여서 무난하게 풀었습니다. 2023년 시험 일정 저는 2월 25일 시험을 봤고, 3월 17일날 발표되었습니다. 시험 장소 : 연성직업전문학교 & 시험장 후기 시험 보기 1주일 전쯤에 시험장소가 공지되었습니다. 그 전까지는 어디서 시험보는지 알 수 없더라고요. 시험장에 갔더니, 초등학생들과 그들의 부모님들이 엄청 많더라고요. 저
시공사 PF 신용공여(우발채무) 종류(연대보증 / 채무인수 / 자금보충) [내부링크]
개발사업에서 시공사의 신용공여는 필수적 PF 대출은 미확정 담보물(향후에 지어지게 될 부동산)을 담보로 대출을 하게 됩니다. 건물을 짓다가 말게 되면, 그 건물의 가치를 보고 대출해준 금융기관들은 큰 손실을 얻게 됩니다. 금융기관 입장에서 담보물이 제대로 지어질 수 있느냐가 중요하며, 그래서 시공사의 높은 신용등급과 도급순위, 신용공여를 요구합니다. 직접적 PF 보증 : 연대보증, 채무인수, 자금보충 → 위험도 ↑ 공사 이행보증 : 책임준공(미이행시 채무인수) → 위험도 ↓ 과거 건설사에는 연대보증 등 직접적 PF 보증을 주를 이루었으나, 최근에 우발 리스크를 줄이기 위해서 책임준공(미이행시 채무인수)가 주를 이룹니다. 연대보증의 경우, 시공사의 직접 채무로 인식되나, 책임준공 미이행시 채무인수의 경우에는 '책임준공 미이행'이라는 이벤트가 발생하지 않으면 시공사의 채무로 인식되지 않습니다. 실무적으로 건설회사가 PF 신용공여 시, 연대보증 / 채무인수 / 자금보충의 부담수준은 유사한
PF대주단 협의체 발의! EOD 사업장들 정상화 가능할까? [내부링크]
PF 관련 대출 연체율 증가 → 부실채권 증가 금리 인상에 따른 구매력 감소(분양가 하락), 금리 인상에 따른 조달 비용 증가, 물가 상승에 따른 공사비 증가 등이 겹치면서 부동산 PF 관련 대출의 부실이 커지고 있습니다. 증권사 PF팀에 재직하고 있어 PF 대출의 위기를 몸소 느끼고 있습니다. 작년 하반기 부터 부동산 PF 시장이 사실상 멈춘 상태입니다. 이에따라 부동산 PF 연체율이 증가하였고, PF 대출에 적극적이었던 금융기관 위주로 위기를 맞고 있습니다. https://newsis.com/view/?id=NISX20230418_0002271700&cID=15001&pID=15000 부동산 PF 부실채권 만기 도래…하반기가 '고비' [서울=뉴시스] 한재혁 기자 = 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 채권의 만기가 6월 이후인 하반기부터 집중된다 newsis.com 14년만에 PF 대주단 협약 체결 PF 대출 부실화의 심각성이 부각되자, 정부가 주도하여 14년만에 PF 대주단 협
LH 매입약정 오피스텔 개발사업 PF 사례(상가비중 40%) [내부링크]
사업장 위치 : 부평시장역 앞 초 역세권 부평시장역 1번출구 초 50m 거리에 위치한 입지였습니다. 부평시장역은 인천의 여의도라고 불릴 정도로 금융기관이 많이 위치하고 있으며, 병원 등 의료시설, 약국 들이 많이 있고 유동인구가 많은 지역입니다. 사업장 스토리 초기에는 민간 PF 진행하려고 했던 땅입니다. 옆에 하이마트 부지까지 매수하여서 오피스텔 및 근린생활시설 개발계획이었습니다. 하지만 22년 하반기부터 금융시장이 급격하게 악화되었고, 오피스텔 분양률이 처참한 수준이었습니다. 오피스텔 분양률 악화로 대주 모으기가 어려웠고, 22년말 금리 상승 및 레고랜드발 채권금리 상승, 공사비 상승 등 악재가 겹처서 22년말 PF 실패했습니다. 이후, 일부 토지를 포기하고, 오피스텔의 경우, 22년 말 LH 매입약정을 체결하였습니다. LH 매입약정의 장단점 장점 1. 분양리스크 헷지로 대주 태핑 용이 LH매입약정을 한 경우, PF 대주 입장에서 분양리스크를 헷지 햇다는 장점을 가지고 있습니다.
부산 명지국제시신도시 입지분석(호재 정리) [내부링크]
부산 명지지구 위치 부산 명지국제신도시는 부산 강서구에 위치하고 있습니다. 2000년대 초반까지 논밭과 염전으로 사용되던 지역이었지만, 신도시 조성을 통해 만들어진 도시입니다. 명지 오션시티 위에 위치하고 있으며, 명지국제신도시 위에는 에코델타시티 신도시가 조성 중에 있습니다. 인근에 산업단지가 다수 인접해 있어, 직주근접 수요 또한 풍부합니다. 교통호재 : 하단녹산선, 강서선 개통 예정 하단녹산선 : 2025 착공, 2029년 준공, 2030 개통 부산시는 2030 부산세계박람회 및 가덕신공항 조기 개항에 맞춰 2030년까지 하단녹산선 개통 예정입니다. 기존에 명지지구에는 지하철이 없었지만, 하단 녹산선 개통을 인한 광역 철도 교통망 개선이 기대됩니다. https://www.news1.kr/articles/?4728346 서부산 도시철도 '하단~녹산선' 예타 통과…교통 핵심망 시동 걸렸다 (부산=뉴스1) 노경민 기자 | 서부산권 교통 핵심망의 역할을 할 도시철도 '하단~녹산선'이
서울 서초동 양재역 호재정리(개발계획) [내부링크]
양재역 입지 분석 양재역은 서울 강남 서초구에 위치하고 있으며, 양재역은 신분당선, 3호선 환승역으로 대중교통 여건이 양호합니다. 또한 GTX-C노선도 예정되어 있어서 향후 대중교통이 더욱 양호해질 것으로 판단됩니다. 또한, 양재역은 남부순환로와 강남대로를 통해서 서울 전지역에 대한 접근성이 높습니다 구분 내용 입지환경 •우리나라 최고 상권인 강남역 상권의 접근성 양호 •우리나라에서 가장 일자리 많은 GBD에 위치 •향후 경부고속도로 지하화를 통한 정주여건 개선 예정 (경부고속도로 상부 공간에 선형 공원 조성 예정) •1km 이내 거리 초등학교 4개(서일초, 서이초, 역삼초, 언주초), 중학교 2개(은성중, 서운중), 고등학교 3개(양재고, 은광여고, 서초문화예술고), 서울교대가 위치하여 우수한 학군 보유 •800m 이내 한전아트센터(공연장), 서초구청, 서초문화 예술회관이 위치하여 문화편의시설 양호 광역,지역 교통여건 •3호선과 신분당선을 이용할 수 있는 양재역으로 500m 이내
[개발사업] 학교용지 확보(부담금) 관련 정리(오피스텔 포함) [내부링크]
대상 : 100세대 규모 이상의 공동주택(오피스텔 포함) 건설하는 사업 100세대 이상의 공동주택(오피스텔 포함)을 건설하는 사업은 학교용지 특례법에 적용을 받기 때문에, 관련 인허가 및 비용에 대해서 고려해야 합니다. 100세대 이상인 경우에는 학교용지 부담금을 납부해야 하며, 300세대 이상의 경우에는, 교육환경영향평가를 실시하고, 적절한 규모의 학교용지를 확보해야 합니다. 2021.06 개정을 통해 오피스텔 또한 포함됨. 2021년 6월 부터는 오피스텔 또한 학교용지법에 포함되면서, 기존에 학교용지를 고려하지 않고 토지매매 했던 시행사들에게는 인허가 관련 문제가 많이 발생했습니다. 학교용지 확보 등에 관한 특례법 ( 약칭: 학교용지법 ) [시행 2021. 6. 23.] [법률 제17667호, 2020. 12. 22., 일부개정] 교육부(지방교육재정과), 044-203-6529 제1조(목적) 이 법은 공립 유치원ㆍ초등학교ㆍ중학교 및 고등학교용 학교용지(學校用地)의 조성ㆍ개발ㆍ공급
[개발사업 분석] 구의역 에떼르넬비욘드(PF대출, 사업수지, 공사비 등) [내부링크]
사업 개요 위치 서울시 광진구 구의동 246-38 외 2필지 용도 오피스텔 및 근린생활시설 대지면적 656.20(198.50평) 층수 지하1층, 지상19층 / 1개동 규모 건축면적 343.92(104.04평) 건축연면적 4,523.23(1,368.28평) 건폐율 59.32%(법정 60%이하) 용적율 701.02%(701.08%이하) 시행사 (주)메종에떼르넬 시공사 디케이와이종합건설(주) 및 (주)대한종건 (공사비 평당 800만원 + 공사비 90% 확보 추정) 예상 공사기간 28개월(시공사 책임준공기한) PF 대출 기한 34개월(시공사 책임준공기한 + 6개월 신탁사 책임준공 기한) 사업 일정 날짜 구분 비고 2021-12-07 건축허가 2022-02-24 PF 기표일 2023-01-26~27 청약일 2024-06 준공 공사기간 28개월 2024-12-24 PF 대출만기일 대출기간 34개월 PF 대출 개요 구분 대출금액 LTV EXIT(추정) 취급수수료 이자(추정) 올인(추정) Tr.A
[청약소식] 마포 더 클래시 무순위 청약 결과(최저 6.86~최대 252.00) [내부링크]
마포 더 클래시 분양가 공급평단가 4,042만원 마포더클래시는 공급평단가 4,000만원 수준으로 분양되었습니다. 최근 부동산 하락기라는 걸 감안하면, 상대적으로 높은 가격입니다. 따라서 미계약분이 일부 발생했습니다. https://blog.naver.com/njh9432/222975470031 서울 아파트 분양가는 얼마일까?('22년 12월 분양단지) 청약홈 기준 22년 12월 분양단지 4곳, 공급평단가 3,000만원 이상 12월에는 아직도 화제를 낳고 있는 올림... blog.naver.com 높은 청약 경쟁률 최대 252대 1 미계약분에 대해서 무순위 청약이 진행되었습니다. 가격대가 상대적으로 저렴한 59세대는 미계약분이 1개 나왔고, 252명이 청약 접수했습니다. 최근 분양도 잘 되지 않고, 부동산 거래 자체가 되지 않으나 좋은 입지에 부동산 분양 계약 수요는 있다는 것을 반증하고 있습니다. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 무순위 청약 결과는 ??? 둔촌주공(올림파크 포레온)의 경
[청약소식] 수원성 중흥 S-클래스 청약(입지, 분양가 비교) [내부링크]
사업개요 첨부파일 2023000009 수원성 중흥S-클래스 입주자모집공고문.pdf 파일 다운로드 위치 : 경기도 수원시 팔달구 지동 349-1번지 일원 공급규모 : 총 1,154세대(일반분양분 593세대) 입주시기 : 2026년 1월 건설사 : 중흥토건 청약일정 : 2023년 02월 13~15일 분양가(발코니 + 중도금 이자 포함) : 전용평당 2,940만원 , 공급평당 2,250만원 중도금대출 이자 7.5% 가정 전용 84기준으로 8억원을 전후하는 가격으로 분양하고 있으며, 발코니와 중도금 후불제 이자를 포함한 분양가는 전용평당 2,162~ 3,397만원, 공급평당 1,567~2,557만원입니다. 분양가 및 중도금 가정은 아래 엑셀파일에 있으니 참고하세요. 구분 전용평단가(원) 공급평단가(원) 최대 33,979,963 25,577,869 최소 21,624,621 15,674,311 평균 29,405,207 22,251,409 첨부파일 중홍S클래스 분양가.xlsx 파일 다운로드 입지
환경개선펀드를 활용한 개발사업 진행사례('23년 구조고도화사업 사업자 모집) [내부링크]
산업단지 현황 우리나라는 제조업 강국으로 지난 50년 간, 수많은 산업단지를 만들었습니다. 이러한 산업단지가 우리나라의 산업화와 경제성장을 견인했습니다. 하지만 대부분의 산업단지는 70~80년대 조성되었고, 현재 22년 기준 전국 산업단지 중 준공 20년 이상 된 산업단지는 무려 30% 이상입니다. 노후화된 산단은 열악한 근무환경과 노후화된 시설로 취업자들이 선호하지 않아 인력수급이 어렵고, 신산업 육성또한 어렵습니다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 정부는 노후산업단지를 리모델링하고자 합니다. 환경개선펀드 개요 노후산업단지 리모델링을 위한 정책적 노력으로 환경개선펀드를 조성했습니다. 환경개선펀드는 정부가 예산을 지원하는 등 인센티브를 통해 노후산업단지 경쟁력을 강화시키는 사업입니다. 환경개선펀드 사업자로 지정되면, 환경개선펀드 자금을 지원받을 수 있습니다. 환경개선펀드 자금은 사업단 최대 500억까지 가능합니다. 환경개선펀드 자금은 에쿼티 성으로 출자로 들어오는 경우가 많습니다. 에
[청약소식] 영등포자이 디그니티 분양가(중도금 이자 및 발코니 포함) [내부링크]
사업 개요 영등포자이디그니티(2026년03월예정) 서울특별시 영등포구 선유서로26길 9 영광교회 첨부파일 2023000048 영등포자이 디그니티 입주자모집공고문.pdf 파일 다운로드 위치 : 서울특별시 영등포구 양평동1가 265-1일어원 공급규모 : 총 707세대(일반분양분 185세대) 주차대수 : 866대(세대당 1.22대) 입주시기 : 2026년 3월 건설사 : GS건설 청약일정 : 특별공급 3월 6일 / 1순위 3월 7일 / 2순위 3월 8일 최종 분담금 분양가 : 전용 4,887만원, 공급 3,656만원 59 : 9억 내외 / 84 : 12억 내외 59 기준으로 8억 후반대에서, 9억원 초반대 가격을 형성하고 있으며, 84 기준으로 12억 대 가격이 형성되어 있습니다. 중도금은 7.5%로 가정하였으나, 아파트이면서 초기 분양이 괜찮다면 6%대 중도금 대출 가능할 것으로 보입니다. 첨부파일 영등포자이 디그니티 분양가 정리.xlsx 파일 다운로드 입지 5호선 양평역을 이용할 수
서울시 역세권 청년주택 개발사업이란? [내부링크]
사업소개 대중교통이 편리한 역세권에 청년, 신혼부부의 주거안정 및 주거난 해소를 위해 시세 대비 저렴한 공공임대와 민간임대 주택을 제공하는 사업입니다. 단지 내 공공임대 및 공공지원민간임대 세대가 혼합적으로 구성되어 있습니다. 구분 규모 임대료 수준 공공임대 주변시세 대비 30% 수준 특별공급 전체 세대의 약 20% 주변시세 대비 85% 수준 일반공급 전체 세대의 약 80% 주변시세 대비 95% 수준 임차인 혜택 구분 내용 주거비 지원 보증금의 최대 50%를 무이자로 지원 최대 지원금액 : 청년 4,500만원 / 신혼부부 6,000만원 임차보증금 이자지원 신혼부부 1) 대출한도 : 임차보증금의 90% 이내 혹은 2억원 중 작은 금액 2) 지원금리 : 대출금액의 최대 연 3.6% 이자지원 청년 1) 대출한도 : 임차보증금의 90% 이내 혹은 7찬만원 중 작은 금액 2) 지원금리 : 대출금액의 최대 연 2% 이자지원 청년 월세지원 월 20만원 임차료 지원(최대 10개월 / 200만원)
8호선 연장 별내선 공정현황('23.2월 말 평균 공정률 90.36%) [내부링크]
'23년 02월말 공정률 현황 : 평균 90.36%(마지막 공개 공정률 기준) 평균 공정률 90.36%이지만, 3공구와 4공구 공정률이 떨어지고 있는 상황입니다. 다만, 2월에 3공구 공정률 속도가 빨라진 것을 확인할 수 있어 다행입니다. 예상 준공일은 공정률 월평균이 지속된다는 가정하에 작성되었습니다. 겨울 시기가 공정률 늦다는 것을 고려한다면, 계산보다는 빠르게 준공될 것으로 기대됩니다. 1공구 공정률 92.05% : 속도가 느려진 1공구(2월 실행 공정률 0.16%) 1공구는 1월 공정률 0.16% 입니다. 이미 공정률 90% 넘기는 했지만, 공정률이 점점 낮아지고 있습니다. 매월 공정률 산술평균하면 24년 9월 준공되는 걸로 계산됩니다. 하지만 이미 공정률이 거의 대부분 진행되 상반기 준공 가능할것으로 보입니다. 구분 공정률 준공 예상일 예상 완료일 22년 11월 22년 12월 23년 1월 23년 2월 기준일 2023-02-28 1공구 91.29% 91.89% 92.34% 9
HF, HUG PF대출 상품 개선안(오피스텔 PF도 가능) [내부링크]
PF 대출 보증 기준 완화 → 주거용 오피스텔 PF 가능 HUG와 주택금융공사(HF)가 시행하고 있는 PF 대출 보증 기준이 완화되어, 주거용 오피스텔과 같은 준주택과 복리시설에도 확대적용 예정입니다. 또한, 미분양주택 PF 대출보증 신설하여 주택도시보증공사에서 5조원 규모로 보증 가능할 것으로 보이며, 기존 PF대출 보증대상 요건 완화 및 보증규모 확대하여 중소형 사업장 등 대상 PF보증을 10조원까지 발급 확대 및금리, 심사 요건을 합리적으로 완화할 예정입니다. 보증대상 요건 개편 주요 내용 구분 현행 개선 대상금리 (HUG) CD+1.5% 이하로 제한 (HF는 별도 금리요건 없음) (HUG) 금리요건 해제 주택 유형 (HF) 주택 (HUG는 준주택도 허용) (HF) 준주택(주거용 오피스텔) 및 복리시설 등으로 확대 사업자 요건 (최소 세대수) (HF) 지역별 최소 세대수 차등 (HF) 지역 무관 100세대 이상 심사방식 (HUG) 시행사 신용등급, 사업장 규모 등 관계없이 일
부동산 금융시장 기관투자자 대출 금리(올인) 22년 12월 기준 [내부링크]
기관투자자 동향 시장금리 상승으로 조달금리 또는 내부 공시이율 상승 → 목표수익률 상향 PF보다는 Cash Flow가 명확한 담보대출 비중 확대 PF 대출 부문은 주거물 시장 불안정성 확대로 상대적 변동성이 적은 오피스 시장 부문 관심 증가 주요기관 업종별 목표수익률 구분 목표수익률 기관별 목표수익률 특이사항 연기금 공제회 6% 중반 ~ 8% 중반 한국증권금융 : 약 6.8% 이상 국내 PF 보수적 접근 민관공동개발건 기피(대장동 여파) 서울 오피스 담보대출 선호 중소기업중앙회 : 7~8% 이상 EXIT전략 및 하방 안정성이 충분한 투자(물류센터 선임차 등) 주택 분양 사업장 어려움 주택기금 : 5~6%이상 (NH증권) 상업용 실물형 투자만 가능 브릿지/PF 투자불가 신협중앙회 : 6% 후반 이상 서울 상업지역 오피스 담보대출 6% 후반대 건설공제조합 : 6.2% 이상 서울지역 내 오피스 및 공동주택 개발사업 PF 위주 검토(대형건설사만 가능) 은행 시중은행 : 6% 중후반이상, 지
8호선 연장 별내선 공정현황('22.12월 말 기준), 24년 6월 개통 예정 [내부링크]
'22년 12월말 공절률 현황 별내 8호선이 계속 개통이 늦어지는 것은 3공구에 공정률 떄문입니다. 하지만 이번달 공정률도 가장 낮은 수준으로, 공정률 증가가 이루어지지 않고 있습니다. 구분 공정률 증가율 11월 12월 1공구 91.29% 91.89% 0.60% 2공구 91.52% 92.63% 1.11% 3공구 77.97% 78.01% 0.04% 4공구 81.69% 82.68% 0.99% 5공구 96.28% 96.55% 0.27% 6공구 92.66% 93.79% 1.13% 개통은 2024년 6월로 연기 경기도는 22년 12월 21일에 별내선 공사 관련 설명회를 진행했고, 설명회에서 개통 연기를 공식화했습니다. 공사가 계속 지연되어, 24년 6월도 장담하기 어려워 보입니다. https://newsis.com/view/?id=NISX20221221_0002131622&cID=10804&pID=14000 별내선 1공구 : 계획(94.39%), 실적(91.89%), 달성(97.35%) ht
서울 아파트 분양가는 얼마일까?('22년 12월 분양단지) [내부링크]
청약홈 기준 22년 12월 분양단지 4곳, 공급평단가 3,000만원 이상 12월에는 아직도 화제를 낳고 있는 올림픽파크 포레온(둔촌주공)과 더불어 4개 단지 분양했습니다. 산정한 분양가는 중도금 대출 이자(대출금리 7% 가정), 발코니 확장 금액을 포함하여 가격을 산정했습니다. 단지 별로 입지적 가치는 다르나, 서울에서는 최소 공급평단가 3,000만원 이상으로 분양가가 산정되고 있습니다. 마포더클래씨 입지는 2호선 이대역과 아현역 사이에 위치하고 있으며, 5호선 이용 또한 용이한 입지입니다. CBD와 YBD 모두 가까운 입지입니다. 단지에 한서초등학교가 바로 인접해 있으며, 네이버 호가 기준으로 주변 시세가 공급평단가 5,000만원 수준으로 분양 경쟁력 있어 보입니다. 강동 헤리티지 자이 강동 헤리티지 자이는 가격 자체가 저렴하게 분양 나왔습니다. 현재는 5호선과 거리가 멀어 이용하기 어려우나, 9호선 연장되어 생태공원사거리역이 생길 예정(2027년)입니다. 황금호선과 인접하여 있고
[청약소식] 서산 해미 이아에듀타운 [내부링크]
사업개요 첨부파일 2022000906 서산 해미 이아에듀타운 입주자모집공고문 (1).pdf 파일 다운로드 위치 : 충청남도 서산시 해미면 읍내리 514 외 반양리 468번지 규모 : 공동주택 80세대 입주시기 : 2023년 2월(후분양) 청약 일정 구분 일반1순위 일반 2순위 당첨자발표 계약체결 일정 2023.01.25(수) 2023.01.26(목) 2023.02.01(수) 2023.02.13(월) ~2023.12.15(수) 분양가 분양가는 인근에 비해서 비싸지만, 공급평단가 1,000만원 이하로 신축 아파트가 공급되기는 어려워 보입니다. 주택형 공급금액(최고가 기준) 전용평단가 공급평단가 59.9562 23,610만원 1,302만원 1,021만원 75.9381 29,500만원 1,283만원 1,016만원 084.9756A 32,840만원 1,278만원 1,014만원 084.9734B 33,010만원 1,284만원 1,014만원 입지 에듀타운이라는 이름 답게 초중고 사이에 입지하고
2023년 PF 대출 1,000억 내외 참여 가능(상담문의 환영) [내부링크]
PF 선순위 거액 참여 가능 → PF 성공률 향상 자기자본 확충을 통해서 PF 선순위 대출 참여(및 금융주선)이 가능합니다. 최근 금융기관들이 모두 보수적으로 변화하여 PF가 어려워지고 있습니다. PF 거액 참여를 통해 PF 성공적 주선 가능합니다. 여의도 증권사 중 PF를 가장 활발히 하는 증권사 중 하나입니다. 검토 대상 자산 개발사업 PF(분양불 위주) 또는 시공사 보증물 등 검토합니다. 시공사는 회사채 등급 A-등급 이상 위주 검토 가능합니다. 그외에도 사업성만 있다면, 검토 대상 확대 협의 가능합니다. 검토용 접수 자료 아래와 같은 PF 관련 검토 자료 보내주시면, 검토 후 의견 드리겠습니다. [우선 검토자료] 사업계획서(IM) 사업수지(현금흐름 포함) 인허가 경과 / 시공사 현황 기초자료 [추가 필요 자료] 토지조서, 토지매매계약서 인허가 진행서류, 공사도급계약서 사업계획서, 설계 개요, 계획도면 등 차주 시행사 서류 사업 에쿼티 투입 내역 기타 사업 관련 자료 #PF #
LH 민간 신축 매입약정 개발사업 PF(문의상담 환영) [내부링크]
LH 매입약정을 통한 안정적 사업구조 최근 오피스텔 분양 시장이 완전히 죽었습니다. 분양이 안될뿐 아니라, PF 금융기관들 또한 오피스텔 PF에 부정적인 시선으로 보고 있습니다. 따라서 오피스텔PF가 어려운 실정입니다. LH 민간 신축 매입약정은 오피스텔 PF가 불가능한 상황에서 해결방안이 될 수 있습니다. LH 매입약정으로 사업 안정성이 향상되고, 이에 따른 금융 조달 난이도가 줄어듭니다. 은행에서 참여할 수 있어 금리도 낮습니다. 시공사 입장에서도 공사비 회수 이슈가 줄어들 뿐 아니라, LH 매입약정 사업의 경우 옵션이 불필요해 낮은 공사비가 가능합니다. 단, 시세보다 저렴한 가격으로 체결되기 때문에 시행이익 감소한다는 단점이 있습니다. 장점 단점 사업 안정성 향상(오피스텔 선매입 한것과 동일한 효과) 금융조달 난이도 ↓(대출금리 ↓) 공사비 ↓(옵션 불필요 + 시공사 안정적 구조 선호) 시세에 80~90% 가격으로 시행이익 감소 매입약정 일반절차 출처 ; LH 매입약정 소개자료
증권사(금융기관)가 일반법인에게 대출채권 양수도 하는 방법 [내부링크]
증권사의 역할 : 대출채권 총액 인수하여 딜 클로징한 후, 대출채권 셀다운 증권사에는 딜을 클로징하기 위해서 대출채권을 총액인수하는 경우가 많습니다. 총액인수 채권들을 빠르게 매각해야지만, 다른 딜을 진행할 수 있습니다. 대출채권 셀다운이 딜 종료라고 볼 수 있습니다. 증권사는 보험사부터 캐피탈, 저축은행 등에게 대출채권을 양수도 합니다. 금융 시장 악화 → 금융기관의 보수적 영업 → 증권사 미매각 자산 증가 → 새로운 셀다운 기업 발굴 2022년 금융시장이 얼어붙으면서 셀다운에 어려움을 겪고 있습니다. 대부분의 금융기관들이 보수적으로 영업을 진행하게 되어, 증권사의 미매각 자산이 증가하고 있습니다. 셀다운을 반드시 해야하는 증권사에서는 새로운 셀다운 처를 발굴해야 합니다. 따라서 자금 여력이 있는 일반 법인들에게도 대출채권을 매각하려고 합니다. 대부업자 또는 여신금융기관이 아닐 경우, 대출채권 양수도는 불법 '대부업법 제9조의 4' 에서 대출채권 잠재 매수자가 대부업자 또는 여신금
[PF] 데이터센터 정의 및 용어 설명 [내부링크]
PF 시장은 새로운 대안으로 데이터센터 부상 최근 부동산 PF 시장에서 새로운 먹거리를 찾기 위해 노력이 이어지고 있습니다. 인구 감소로 인해 필연적으로 주거용 부동산에 대한 수요는 줄어들 것이며, 생활형숙박시설, 물류센터 역시 과다 공급되었다는 전망이 많습니다. 앞으로 자율주행, 빅데이터 산업이 성장하면서, 데이터 사용량은 기하급수적으로 늘것으로 예상되며, 데이터를 저장하기 위해서 데이터센터의 수요는 증가하고 있습니다. 최근 데이터센터 PF가 하나 둘 진행되고 있어, 데이터센터에 대한 기본적인 상식을 알아둘 필요가 있습니다. 2023년 까지 코로케이션 데이터센터만 연평균 12개씩 추가 건설될 것로 예상 코로케이션 : 임대 데이터센터, 출처 : 삼성증권 리서치센터 데이터센터 투자는 글로벌 트랜드이며, 우리나라에서도 연평균 12개씩 건설될 것으로 예상(삼성증권 리서치센터 추정)하고 있습니다. 데이터센터는 주로 서울 및 경기 외곽지역에서 대규모 전력수급이 가능한 지역에 건축되고 있습니다
이자 미납 채무자에게 내용증명 보내기(GPL 투자) [내부링크]
대출만기 도래했으나, 원금 상환하지 않은 채무자 22년 4월에 '화이트 대부' 소개로 1억원을 빌려주는 대부거래계약 체결하였습니다. 채무자가 가지는 부동산에 근저당권을 설정하여 대출을 해주었습니다. 이자지급기일에 이자도 미납하고, 대출상환일 지났는데도 감감무소식이여서 직접 임의경매신청하기로 결심했습니다. 임의경매신청 전, 내용증명을 먼저 보내기로 결정했습니다. 참고 ) GPL 투자를 했던 건이 기한이익상실(EOD) 사유가 발생하면, 통상 중개해줬던 대부 업체가 일련의 절차(경매 접수 등)를 진행합니다. 하지만 저희 GPL 투자를 주선해주었던 대부업체는 어떠한 대처도 해주지 않았습니다. 혼자서 채권 회수가 부담되신다면, 꼭 신뢰있는 대부업체를 사용하시기 바랍니다. 저희 중개업체는 화이트 대부라는 곳이었습니다 내용증명 내용 작성 대부거래계약서를 기반으로 내용증명 작성했고, 필요하신 분들은 아래와 같은 내용으로 작성하시면 됩니다. 내용증명 : 문서 3부, 봉투 1개 준비 내용증명을 위해서
새마을금고 PF 대출 가이드라인 정리(높아져만 가는 기준. 2022년 11월) [내부링크]
금리 폭등으로 사업장 부실화 증가 금리 상승은 계속되고, 22년 금융기관들은 모두 올해 장사를 포기했습니다. 대부분의 금융기관들이 실적이 아닌, 사후관리 비중을 두고 있습니다. 시장에는 안좋은 소식만 계속 들려오고, 언제 끝날지 모르는 침체에 걱정이 되네요. PF 시장의 큰손인 새마을금고의 기준 상향 우리나라 PF 선순위 시장은 메리츠화재와 새마을금고가 이끌고 나갔습니다. 하지만 시장 악화로 새마을금고 역시 점차 문턱을 높이고 있습니다. EXIT분양률 기준은 높아지고, 시공사 연대보증이 필요한 경우가 증가했습니다. 시공사의 경우, 최근년도 토건 시공능력평가순위 100위 이내만 참여 가능합니다. 하지만 대부분의 시공사들이 연대보증을 입보하고 싶지 않아, 실질적으로 PF 가능한 사례가 대폭 낮아질 것으로 보입니다. 물건종류 EXIT 분양률(미만) 기타 기존 변경 주택 공동주택 65% 60% 도시형생활주택 65% 50% 단독주택 40% 근린생활시설 50% 40% -시공사 연대보증 업무시설
위택스 등록면허세 내는 방법(임의경매신청시) [내부링크]
부동산 경매를 위해서 등록면허세 납부는 필수 전자소송에서 부동산 경매를 진행하기 위해서는 아래와 같이 등록면허세를 입력하는 부분이 있습니다. 위택스에서 인터넷으로 등록면허세를 납부할 수 있습니다. https://www.wetax.go.kr/main/ Wetax 위택스 지방세 고지서 스마트폰으로 간편하게 받아보세요 이용안내 지방세 고지서를 전자사서함, 이메일 및 다양한 모바일 앱으로 수령하는 서비스 대상 : 개인(개인사업자) ※법인은 제외 세목 : 지방세 정기분, 수시분, 연납분 - 지방세(등록면허세, 자동차세, 주민세, 재산세) - 지방세외수입(과태료 등) 이용혜택 고지서 전자송달 신청 시 세액공제 혜택(건당 250원 ~ 800원) * 세액공제 금액은 지방자치단체별로 다름 이용방법 ... www.wetax.go.kr 위택스 등록면허세 납부절차 위택스 홈페이지 → 로그인 → 신고하기 → 등록면허세 → 등록분 납세자 정보 등록 물건정보 등록 세액정보 입력 과세표준은 채권최고액 기준으로
경매신청시 등기촉탁수수료 납부방법(GPL투자, 인터넷등기소) [내부링크]
임의경매신청시 등기촉탁수수료 납부 필요 부동산 경매를 신청하면, 등기부등본에 경매개시결정 관련된 내용이 반영되게 됩니다. 따라서 등기촉탁 관련된 수수료를 납부해야 합니다. 1건 당 3,000원이여서, 경매 신청 간 3,000원 등기촉탁수수료를 납부해야합니다. 등기촉탁수수료는 인터넷 등기소에서 전자납부 가능합니다. http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp 인터넷등기소 로그인 아이디 비밀번호 아이디저장 회원가입 아이디/비밀번호찾기 열람하기 발급하기 발급확인 통합전자등기 전자납부 부동산소유현황 알림창 [공지] 보안토큰 기능이 없는 전자증명서의 사용용도 지정 공고 2021-09-10 [공지] 전자서명수단 지정서 공고 2021-06-09 인터넷등기소 정기 점검 및 변경 관련 일부 서비스 중단안내 2022-11-08 인터넷등기소 간편결제 등 결제수단 추가 관련 안내 2022-10-28 발급서비스 이용가능 프린터 확대 및 테스트 발급 의무화 시행안내 2022-10-04 법인상호
전자소송으로 임의경매신청하는 방법(근저당권 실행, GPL투자) [내부링크]
대출 만기 도래하였으나, 원금과 이자 미상환 대출금액 1억, 이자율 20%, 채권최고액 1.5억 22년 4월에 주택 담보대출로 1억 가량 대출을 해줬습니다. 6개월 가량을 이자를 잘 납부하셨지만, 만기가 되니 원금과 이자를 상환하지 못했습니다. 그래서 내용증명을 2차례 가량 보내면서 상환을 요구하였습니다. 내용증명을 자체를 받지 않고, 따로 연락이 되지 않았습니다. 내용 증명은 아래와 같은 내용으로 보냈습니다. https://blog.naver.com/njh9432/222910116128 이자 미납 채무자에게 내용증명 보내기(GPL 투자) 대출만기 도래했으나, 원금 상환하지 않은 채무자 22년 4월에 '화이트 대부' 소개로 1억원을 빌... blog.naver.com 경매 절차 시작 : 전자소송 회원가입 임의경매 신청은 인터넷으로 가능합니다. 우선 공인인증서을 준비해서 전자소송 사이트에 가입해야 합니다. 이후 아래의 절차에 따라 진행하시면 됩니다. https://ecfs.scourt
임의경매 신청비용은 얼마 일까? [내부링크]
담보대출 만기가 지났지만, 미상환하여 임의경매 신청 경매 신청을 위해서 약 360만원 지출 2022년 3월 경에 부동산을 담보로 돈을 빌려줬습니다. 하지만 만기가 지났는데 상환하지 않아 경매를 신청하였습니다. 경매 신청 과정에서 아래와 같이 비용 발생했습니다. 자세한 것은 아래에 설명 드리겠습니다. 임의경매신청 하기 위해서 얼마가 필요할까 ? 경매 비용 = 내용증명 + 등기비용 + 법원예납금 경매 신청을 하기 위해서 경매 신청 채권자는 경매 집행에 필요한 비용을 미리 내야 합니다. 그외에도 임의경매개시 내용이 등기부에 들어가야 하기 때문에 등기 관련 비용 또한 납부해야 하며, 임의경매 신청 전 채무자에게 2번 정도 내용증명을 보내놓는 것이 좋습니다. 내용증명 수수료 = 약 5천원 x 2번 자문을 맡아주시는 변호사님이 임의경매 전에 내용증명 2번 정도는 보내라고 조언하셔서, 내용증명을 두 차례 발송했습니다. 2번 발송하니 1만원 정도 비용이 발생했습니다. https://blog.nav
산업단지 구조고도화사업이란?(환경개선펀드) [내부링크]
노후 산업단지 경쟁력 강화 필요 산업단지는 제조업 최대 집적지로서 지난 50년간 산업화와 경제 성장을 견인했습니다. 주요 산단들은 1970~1980년대 집중 조성되어 노후화가 심한 상황입니다. 산업단지 노후화와 산업의 변화에 따라 산업단지 경쟁력이 떨어지고 있는 상황입니다. 산업단지 구조고도화사업을 통해 노후 산업단지 경쟁력 강화 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률'에 따라 착공일 기준 20년이 경과된 국가 및 일반산업단지 관리기관은 산업단지 구조고도화계획(10년 단위)를 수립해야 합니다. 기존에 산단에 있는 공장을 새로운 시설로 바꾸는 계획이라고 보시면 됩니다. 기존 노후화된 공장을 지식산업센터나 스마트공장을 개발하기 위한 정책적 노력입니다. 대상 사업은 아래와 같으며, 2022년 부터는 물류센터는 제외하는 산업단지가 증가하고 있습니다. 산집법 제45조의2 및 시행령 제58조의2에 명시된 구조고도화사업 1. 산업집적화 촉진분야: 첨단공장, 지식산업센터, 물류센터, 협동화시설
8호선 연장 별내선 공정현황('22.11월 말 기준), 개통시기 [내부링크]
'22년 11월말 공정률 현황 별내 8호선은 당초 22년 개통이었으나, 싱크홀 발생 등으로 늦어졌습니다. 현재는 23년말 준공, 24년 상반기 개통으로 예상됩니다. 현재 공구 별로는 3공구에서 공정률이 낮아서, 3공구 공정률 속도가 8호선 개통을 결정할 것으로 보입니다. 구분 공정률 1공구 91.29% 2공구 91.52% 3공구 77.97% 4공구 81.69% 5공구 96.28% 6공구 92.66% 별내선 1공구 : 계획(93.67%), 실적(91.29%), 달성(97.46%) 23년 8월 21일 준공을 목표로 진행 중이며, 현재 91.29% 완료되었습니다. 시공은 쌍용건설에 진행중 입니다. https://opengov.seoul.go.kr/cis/24619111 별내선(8호선연장) 1공구 건설공사 > 건설사업정보 > 시정정보 > 정보소통광장 별내선(8호선연장) 1공구 건설공사 opengov.seoul.go.kr 별내선 2공구 : 계획(94.15%), 실적(91.52%), 달성(97
브릿지·미분양 담보대출 취급기준 강화(농협중앙회) [내부링크]
부동산 경기 침체에 따른 대출 취급기준 강화 최근 금리 상승 등으로 인해 부동산 경기가 침체 되었습니다. 이에 따라 부실이 증가하고 있습니다. 그래서 대부분의 부동산 대출 금융기관들은 대출 심사 기준을 강화하고 있습니다. 농협중앙회도 2022년 8월 31일에 대출 취급기준을 강화했습니다. 대출 취급기준 강화 1. 부동산 브릿지 대환 대출 취급금지 2. 미분양담보대출 취급기준 강화[부동산 종류별 분양(임대)율 70%이상] 기한연기 취급기준 강화 : 기한이익상실 및 기한연기 불가 특약 추가 or 10% 이상 상환 부동산 개발사업 관련 브릿지 대환(리파이낸싱) 대출 취급금지 브릿지론 상환은 PF대출로 통해 이루어집니다. PF대출이 실행되지 않으면 브릿지는 연장하거나 리파이낸싱(대환)하여 상환해야 합니다. PF시장이 얼어붙자, 기존 브릿지 대출 상환이 어려워지고 있습니다. 이에 따라 대부분의 기관들이 브릿지 검토가 어려워졌습니다. 농협중앙회 역시 브릿지 리파이낸싱 대출을 취급을 금지하는 지
NPL 채권 매수 방법(론세일 vs 채무인수 비교) [내부링크]
NPL 채권 사는 방법 NPL 투자 시, 단순히 채권을 양수도(론세일)할 수도 있지만, 조건부 계약을 통해 면책적 채무인수(채무인수 방식)를 할 수도 있습니다. [론세일 vs 채무인수] 구분 론세일 채무인수 개념 확정채권양도(완전매입) 받아 매입하는 것으로 근저당권을 이전받는 것 직접 경매 낙찰 받는 조건부 낙찰 약정 채권자 매수인으로 채권자 변경 채권자 변경 없음 계약 형식 확정채권 양도 채무인수 (낙찰조건부 채권양수도 방식) 근저당권 이전 변경 등기 없음 거래물건 NPL 매각 물건 전체 NPL 매각 물건 중 일부 잔금 상계 상계 신청 채무인수승낙서 투자목적 배당투자 (제3자 낙찰) 유입투자 (소유권 취득) 유입투자 (소유권 취득) 입찰 없음 직접 경매 참여 직접 경매 참여 수익 방법 배당 실거주/재매각/임대 실거주/재매각/임대 과세대상 해당 없음 양도세 절세 양도세 절세 론 세일(Loan Sale) : 부동산에 설정된 근저당권의 소유권 통째로 매매 론 세일 방식은 NPL 시장에서
채권 상환 대신 임대차로 전환한 경우에는 대항력 성립 ×(낙찰자 인수 ×) [내부링크]
돈을 빌려줄 때, 어떤 담보를 취득할 것인가 ? 돈을 빌려 주게 되면, 돈을 빌려주는 사람(채권자)는 그에 맞는 담보를 요구하게 됩니다. 부동산이 담보라면, 근저당권을 잡거나 신탁을 통해서 채권을 보전하려고 할 것입니다. 하지만 근저당권은 경매를 통해서 낙찰되면 채권금액을 만족하지 못했다고 하더라도 소멸됩니다. 반면, 선순위임차인은 주택임대차보호법을 받기 때문에 임대보증금을 돌려받지 못 하더라도, 그 권리를 새로운 부동산 소유자에게 주장할 수 있습니다. 그래서 대여금채권을 임대차계약으로 전환한다면, 담보력이 더 올라갈 수 있습니다. 하지만 대법원 판례에서 이러한 사례를 허용해줄까요 ? [배당순위] 순위 내용 1 경매집행비용 대략 1억원 기준 200만원, 5억 기준 400만원, 10억 기준 500만원 2 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 개량을 위하여 지출한 필요비, 유익비 채권 제3취득자 = 전세권자, 임차인 보통 인테리어비 수리 등 (상업용 부동산의 경우 종종 있지만, 주거용 부동
대지권미등기 된 건물 경매 낙찰받아도 될까? [내부링크]
대지권이란? 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말합니다. 그리고 대지사용권 중 일체·불가분성에 있는 것을 대지권이라고 합니다. 우리나라의 대부분의 사람들은 집합건물(아파트, 오피스텔, 다세대 등)에 살아갑니다. 집합건물이란 건물 자체를 단독소유 하는게 아닌, 각 호실에 소유자가 따로 있는 것을 말합니다. 이러한 각각 호실의 소유자를 구분소유자라고 합니다. 구분소유자들은 건물 뿐만 아니라, 대지(땅)에 대해서 소유권을 나누어 가집니다. 아파트 1세대의 소유자라면, 그 아파트가 속한 대지의 대지사용권을 가지게 됩니다. 예를 들어 대지 1,000평에 50채 규모의 아파트를 짓는다면, 아파트 1세대당 20평씩 대지권이 생깁니다. 등기사항전부증명서 표제부에 대지권 표기 : 미등기 물건은 표시 × 대지권이 있는지 여부는 등기부등본을 열람하면 확인할 수 있습니다. 등기부등본 내 표제부에 대지권 부분이 표기 되어 있습니다. 대지권이 있는 집합
[NPL투자] 유입조건부 사후정산이란? [내부링크]
유입조건부 사후정산 탄생 배경 NPL투자는 다양한 방식이 있습니다. 채권 자체를 매입하는 '론세일', 투자자가 경매 입찰하여 낙찰받는 조건으로 계약하는 '채무인수' 가 있습니다. 채무인수 방식은 적은 자본으로 NPL 투자를 할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, '채무인수 방식'은 실제 부실채권 매입금액 훨씬 이상의 낙찰 잔금대출을 받는 사례가 많아지면서, 채무인수승낙서를 통해 상계신청한 물건에 대해서 금융회사들이 대출을 기피하기 시작했습니다. 이는 고가 낙찰 후 지나친 대출금으로 인한 대출은행의 피해 사례가 발생하기 떄문입니다. 이에 따라, 유입조건부 사후정산이라는 새로운 계약 방식이 생겼습니다. 론세일 vs 채무인수 vs 유입조건부 사후정산 유입조건부 사후정산과 채무인수 방식은 ① 투자자(양수인)와 유동화회사(채권 양도인) 사이에 입찰 조건부 약정하는 점과 ② 유동화회사(채권 양도인)는 부실채권 매매계약금만 받고 추후 투자자가 경매 낙찰 후 잔금 완납하면, 매매약정금을 초과하는
[PF 개발사업 사업수지] 미술장식품 설치비 산출 방법(엑셀 계산표 첨부) [내부링크]
미술장식품 설치비이란 문화예술진흥법 제9조에 따라 부동산 개발사업에서 일정 규모(10,000 이상) 건축물을 건축시에는, 해당 건물 내에는 미술작품을 설치해야 합니다. 개발사업에서 차지하는 금액 자체는 작으나, 정확한 사업수지 작성을 위해서 해당 금액을 반영해놓아야 합니다. 구분 내용 대상 공동주택 등 연면적 10,000 이상 건축물 (증축의 경우, 증축되는 부분의 연면적이 10,000 이상) (공동주택의 경우, 각 동의 연면적의 합계가 10,000 이상인 경우만) 산출식 대상 연면적 × 당해년도 과밀부담금 표준건축비 × 요율 (주차장, 기계실, 전기실, 변전실, 발전실 및 공기조화실(환기 및 냉난방 조정실)은 제외 = 공급면적 기준) 대상건축물 공동주택, 제1·2종 근린생활시설, 공연장·집회장·관람장, 판매시설, 운수시설, 병원, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 방송통신시설 과밀부담금 표준건축비 국토교통부 홈페이지 '과밀부담금 표준건축비' 고시 참조 (2022년 과밀부담금 2,13
PF 시장 건설사 동향('2022.9월 기준) [내부링크]
건설사 수주 동향 상반기 수주 실적 양호함과 동시에, 하반기에 분양시장 및 금융시장 악화로 공격적으로 수주활동을 진행하는 시공사는 적습니다. 특히, 최근 아파트 가격 하락과 더불어서 오피스텔 가격이 하락하면서 오피스텔 건설사업 수주에 소극적인 태도를 보이고 있습니다. 최근 원자재 가격 상승 및 금융비 상승, 분양시장 악화로 인해서 건설사 내에도 민간 PF에 대한 수주 심의 통과가 어려운 상화입니다. 건설사 현황 현건설 · 연간 수주목표 6조원 초과달성(수주 9조원 이상) → 추가 수주 소극적 · 도급금액 1,000억 이상만 수주 가능 · 기존에 건설중인 현장 있는 지역에 추가 수주 보수적 → 마케팅 어려움 · 데이타센터(하이퍼스케일) 선호 / 네이버 데이터센터 세종, 국가정보센터 대구 공사중 하이퍼 스케일 : 연면적 2만2500 수준의 규모에 최소 10만대 이상의 서버를 갖춘 데이터센터 지건설 연간 수주 목표 10조 중 상반기 6조 달성(하반기 재정비사업 진행시 연간 목표 달성 예정
[경공매] 대항력 있는 임차인 보증금 인수금액은? (월세 미납 임차인의 경우) [내부링크]
말소기준권리보다 선순위는 인수 경공매에서는 입찰가를 산정할 때 중요한 것은 인수할 금액이 얼마인가 입니다. 말소기준권리 보다 빠르게 설정된 권리는 낙찰자가 인수 해야 합니다. 경공매에서 가장 흔하게 인수해야하는 권리는 임차권입니다. 말소기준권리보다 더 빠른 시점에 대항력을 갖춘 임차인이 보증금을 모두 수령하지 못했다면, 낙찰자는 추후 임차인 보증금 반환에 대한 의무를 인수해야 합니다. 말소기준권리에 대한 설명은 아래 글 참고하시면 됩니다. https://blog.naver.com/njh9432/222064297658 부동산 경매 말소기준권리 부동산 경매 권리분석에서 가장 중요한 말소기준권리에 대해서 알아보겠습니다 말소기준권리만 제대로 안다... blog.naver.com 대항력이 있는 임차인의 보증금 금액 파악은 필수 경·공매 입찰시, 임차인에 대한 정보가 미비한 경우가 많습니다. 때로는 심증상 임대차계약을 체결하지 않은 가장 임차인이거나 보증금이 낮을 것으로 추정할 수 있으나, 잘
[경매물건추천] 2021 타경 58987 안산레이크타운푸르지오 111동 10층 1002호(매각기일 09월 27일) [내부링크]
경매 개요 물건위치 경기 안산시 단원구 고잔동 782 안산레이크타운푸르지오 111동 10층 1002호 부동산유형 아파트 감정가 970,000,000 최저입찰가 679,000,000 건물면적(전용) 84.67 25.61평 대지면적(대지권 35.50 10.74평 위치 25년에 개통 예정인 신안산선 호수역 도보 3분 거리에 위치하여, 입지적으로 우수합니다. 신안산선은 안산, 시흥~서울 여의도의 44.7 km 잇는 복선전철로, 안산 한양대에서 여의도까지 25분만에 도착가능합니다. 향후 여의도 출퇴근하는 인구 유입 기대되는 지역입니다. 25년 개통으로 비교적 최근 개통 예정이여서 매력적인 입지라고 할 수 있습니다. 특히 해당 물건은 아파트 단지 내에서 신안산선과 가장 가까운 단지입니다. 권리분석 : 인수하는 권리 없음 등기부등본 요약 구분 접수일 내용 말소여부 을구 2020.08.18 삼생명 근저당권 473,000,000원 말소기준권리 갑구 2021.04.30 몰수보전 말소 2021.09.1
[NPL투자] 배당투자 vs 유입투자 [내부링크]
NPL 투자로 결심 했다면, 어떻게 자금을 회수할지 결정해야 합니다. 단순히 경락잔금에서 채권금액을 배당 받는 투자를 할 것인가, 직접 경매로 낙찰 받은 후에 채권 상계 처리하여 잔금을 낼 것인지 결정해야 합니다. NPL 투자 기본 : 배당기일 채권금액 + 경매 예상 가격 파악 배당투자를 할지, 유입투자를 할지 결정하기 전에 가장 먼저 해야 하는 것은 배당기일 채권금액과 경매 예상 가격 파악하는 것입니다. 배당기일 채권금액=채권행사 권리금액=대출원금+정상이자+연체이자+기타비용 등 채권최고액(원금의 120~130%) ≥ 배당기일 채권금액 배당기일 채권금액은 채권자(근저당권자)가 배당기일에 경매 물건의 매각대금에서 받을 수 있는 채권금액입니다. 배당시점에 따라 배당기일 채권금액은 계속 변합니다. 여기서 등기부상 채권최고액이 해당 부동산 경매에서 채권자가 가져갈 수 있는 배당액의 상한선입니다. 그것을 넘어선 낙찰대금으로 배당을 받을 수 없습니다. 배당기일 채권금액 간단 계산법 경매 신청
2022년 서울 오피스텔 분양가 분석 [내부링크]
2021년 서울 오피스텔 시장 : 아파텔 위주 가격 상승 2021년도의 경우, 대형평형 오피스텔 위주로 거래가 활발히 이루어지면서 오피스텔 가격이 상승했습니다. 오피스텔 매매수요 증가로 인해, 대형 오피스텔 분양시장도 활황이었습니다. 출처 : R-ONE 부동산통계뷰어 2022년 서울 오피스텔 시장(1~7월) : 가격 상승 둔화 2022년에는 오피스텔 상승률이 둔화 되었습니다. 아직 7월까지라는 것을 감안하더라도 작년에 비해 상승률이 많이 둔화되었습니다. 오피스텔 시장 역시, 금리 상승으로 인한 가격 상승이 둔화되었습니다. 22년 서울 오피스텔 분양 물건(최근 5개) : 평균 전용평단가 4,643만원 청약홈 기준 최근 부동산 PF 시장이 얼어 붙으면서, 오피스텔 분양이 많이 되지 않고 있습니다. 최근에 서울에서 분양되는 오피스텔은 분양 이슈에도 불구하고, 높은 가격으로 분양 진행되고 있습니다. 분양은 거의 대부분 저조한 것으로 파악됩니다. 댠지명 서울 금천구 W컨템포287 오피스텔 한
NPL 투자의 기본 '배당표' 작성하는 법[물권우선주의(안분배당), 흡수배당 등] [내부링크]
경매에서는 배당표를 작성할 필요가 없습니다. 경매에서 중요한 것은 인수할 권리의 존재 여부입니다. 하지만 NPL 투자에서는 배당표를 작성하는 것은 매우 중요합니다. 내가 투자한 NPL 채권이 얼마의 배당을 받을 수 알아야지, NPL채권을 얼마에 매수할지 의사결정할 수 있기 때문이니다. NPL 채권의 배당을 알기 위해서 경매 배당순위, 물권우선주의(안분배당), 흡수 배당 등의 개념을 인지해야합니다. 고려 사항 1. 경매 배당순위 2. 물권 우선주의 3. 흡수배당 1. 경매 배당순위 NPL 채권의 배당 가능 금액을 알기 위해서 먼저 경매 배당순위를 알아야 합니다. 그 중에서는 NPL 채권 이전의 받아가는 선순위에 대한 파악이 필요합니다. 부실채권의 채권자는 경매의 이해관계자로 관련 서류를 열람할 수 있습니다. 관련 서류 열람을 통해서 선순위로 배당되는 비용을 고려한 채권 배당 가능 금액을 파악할 필요가 있습니다. 순위 내용 1 경매집행비용 대략 1억원 기준 200만원, 5억 기준 400
깡통전세 피하기(전세가격 상담센터) [내부링크]
부동산 가격 하락 → 깡통전세 증가 최근 부동산 가격 하락으로 인해 깡통전세가 사회적 이슈가 되었습니다. 최근 기사에도 연일 깡통전세에 대한 얘기가 나오고 있습니다. 전세가격이 매매가격의 80%를 넘어가면, 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 회수하지 못하는 상황에 처합니다. 하지만 매매가 알 수 없다면, 적정한 전세가격을 알 수 없습니다. 그래서 대부분의 깡통전세는 거래가 없는 신축 빌라나 오피스텔에서 발생합니다. https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20220824012005&wlog_tag3=naver 강서·금천·양천 ‘깡통전세’ 주의보… 빌라 전셋값이 매매가 90% 넘었다 신축 빌라가 많은 서울 강서·금천·양천구의 연립·다세대주택 전셋값이 신규 계약 기준 매매가의 90%를 넘어 소위 ‘깡통 전세’ 우려가 큰 것으로 나타났다. 서울시는 주택임대시장의 부동산 정보에서 소외된 임차인들의 ‘깜깜이 임대계약’을 막고자 23일부터… www.se
PF 금융시장 현황(금융기관별 상황, 22년 8월말 기준) [내부링크]
찬바람 부는 부동산 시장 → PF 금융 조달 어려움 분양시장 악화 → 수익성 악화 원자재 가격 + 임금 상승 → 공사비 상승 금리 상승, 조달비용 상승 → 금융비 상승 부동산 시장은 스태크플레이션(경제불황 속에서 믈기싱승이 동시에 있는 상태) 상황입니다. 원가 상승에 따라 분양가가 상승해야 하지만, 분양시장도 얼어붙은 상황입니다. 올해 분양하는 모든 부동산 상품의 분양이 저조한 상황입니다. 그래서 최근 PF 금융주선 난이도가 매우 높습니다. PF 시장 악화 → BL 상환 실패 多 부동산 시장이 어려워 PF 금융주선 실패가 속출하고 있습니다. 작녀에 기표한 BL 부실도 심각해지고 있습니다. BL(브릿지)의 상환 방법은 PF입니다. PF가 되지 않으니, BL 부실이 심해지고 있습니다. 특히, BL의 중·후순위 기관들은 공매로 넘어갈 경우, 채권 회수가 불가합니다. 기존 BL이 상환되지 않아, 신규 BL은 검토가 사실상 어렵습니다. 검토한다고 하더라도, 선순위 70% 초반대(중·후순위 조
신탁사 공매처분 절차 및 유의사항 [내부링크]
최근 부동산 PF 시장 악화로 인해서, 상환되지 않은 대출이 늘어나고 있습니다. 이에 따라 기한이익상실에 따른 공매 절차를 진행하게 될 사업장이 증가하고 있습니다. 공매는 기존 위탁자(채무자)에게는 가혹하지만, 새롭게 입찰하는 낙찰자에게는 새로운 기회가 될 수 있습니다. 따라서 앞으로 나오게되는 공매 물건에 대한 관심을 갖을 필요가 있습니다. 신탁사 공매의 개념 신탁사 공매는 불특정 다수를 상대로 한 공개매각(Open market Sale)을 의미합니다. 이는 공공기관에 의한 매각(Public Sale)과는 다릅니다. 공매의 목적 대주의 담보권 실행 대주와 차주간 체결한 대출약정 위반 등으로 기한의 이익 상실시 2. 신탁계약 위반 체결된 신탁계약상 위탁자(차주)의 의무 불이행 등으로 수탁자에게 손해가 발생하였을 때 3. 기타 담보가치 저감 담보가치 저감이 예상되어 환가처분으로 대주의 채권을 보전하여야 할 때 경매 vs 공매 구분 법원 경매 신탁사 공매 근거법 민사집행법 신탁계약서(민
선순위 대출 참여 하이브리드 신탁 소개 [내부링크]
출시 배경 1) 신탁사들은 최근 토지신탁 시장의 성장에도 불구하고, 경쟁 심화로 인한 차별화된 상품개발이 필요 2) 부동산 개발시장에서 정부의 NCR(증권사 자본 건전성 지표) 규제 이슈로 인해서 선순위 한도대출 조달이 제한 3) 시공사의 분양불 사업 기피(시장 불안정, 원자재 가격 상승) 신탁 비교 구분 차입형토지신탁 관리형토지신탁 차입형 하이브리드 (혼합형 개발신탁) 일반 관토 하이브리드 건축주(사업주체) 신탁사 실질적 시행주체 신탁사 위탁자 신탁사 위탁자 사업비 조달주체 신탁사 수탁사 토지비 - 위탁자 사업비 - 신탁사 선순위 - 신탁사 중·후순위 - 위탁자 신탁사 역할 사업주체 수탁사 사업주체 선순위 대주 / 수탁사 하이브리드 신탁구도 구분 내용 회사 차입형 하이브리드 (혼합형 개발신탁) - 토지비 : 금융기관 대주 참여(신탁사는 토지비에 대출 불가) - 사업비 : 신탁계정대 활용 - 토지비 대출 PF 대주에 신탁계정대보다 우선상환 권한 부여(사업종료 후) - 토지비 비율이
NPL(부실채권)이란? [내부링크]
NPL : '3개월 이상 연체된 대출채권' + '고정'이하 여신 NPL 채권은 단순히 3개월 이상 연체된 채권이 아니라, 회수 예상금액을 초과하는 대출금을 가진 채권입니다. 그리고 NPL 투자는 그중에서도 물적담보가 있는 담보부 부실채권을 대상으로 합니다. 그리고 그 중 부동산이 담보인 부실채권이 일반인이 채권 가능한 NPL 투자입니다. 은행들이 자산 건전성을 높이기 위해 부실채권을 매각하게 되는데, 이러한 부실채권을 매입하여서 수익을 낼 수 있습니다. [자산 건정성 5단계 분류표] 단계 내용 정상 정상 · 1월 미만의 연체 대출채권 요주의 · 1월 이상 3월 미만 연체 대출채권 · 세심한 주의나 사후 관리가 필요한 대출금 부실채권 고정 ·3월 이상 연체대출채권 ·채권 회수에 상당한 위험이 발생한 것으로 판단되는 대출금과 회수 의문 또는 추정손실 대출금 중 회수 가능할 것으로 예상하는 금액 회수의문 ·3월 이상 12월 미만 연체 대출채권 ·채권 회수에 심각한 위험이 발생한 대출금 중
NPL 투자를 해야 하는 이유(장점) [내부링크]
NPL(부실채권) 투자는 부동산 투자 비해서 여러 가지 장점이 있습니다. 장점 1. 투자기간이 짧고 현금화 편리 부동산 투자의 경우, 최소 2년간 투자를 해야 합니다. 그 이유는 부동산 양도소득세가 2년 내 팔 경우 중과세 되기 때문입니다(1년 내 부동산 처분 시 양도소득세 50%, 주택은 70%). 부실채권의 경우, 통상 1년 내 자금 회수가 가능합니다. 통상 경매 시작에서 배당까지 1년 내에 모두 끝납니다. 장점 2. 직접 경매 참여를 통한, 낙찰 확률 증가 NPL 부실채권을 매입한 사람은 경매에서 채권금액의 범위 내에서 입찰 가격을 써서, 자기가 받을 수 있는 채권최고금액까지 배팅할 수 있습니다. 채권을 할인해서 산다면 다른 경매입찰자보다 높은 가격을 써서 낼 수 있고,채권금액과 상계 처리 할 수 있습니다. EX) 감정가 3억원, NPL 채권 2억 7천만원인 물건을 2억원에서 매수 → 경매시, 2억 7천으로 매수 후, 채권과 상계처리 → 2억 매수 효과 장점 3. 절세효과 1.
시장정비사업이란? [내부링크]
전통시장들은 오래되고 낙후되어 경쟁력을 상실해 가고 있습니다. 시대 변화에 따라 기능을 상실한 시장들을 정비하기 위해서 '시장정비사업' 추진하고 있습니다. 시장정비사업은 '전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법'에 적용하여 진행되는 정비사업입니다. 시장정비사업의 장점 1. 용적률, 건폐율, 일조 관련 높이 제한 완화 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행령 29조, 30조 구분 용적률 건폐율 일반주거지역 및 준주거지역 400 ~500 % 이내에서 조례로 결정 60~70% 이내에서 조례로 결정 준공업지역 350~400 % 이내에서 조례로 결정 상업지역 - 70~90% 이내에서 조례로 결정 2. 동의율 요건 : 60%이상 동의로 가능 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 34조 시장정비구역 토지면적의 5분의 3 이상에 해당하는 토지의 소유자의 동의 및 토지등 소유자 총수의 5분의 3 이상의 동의 3. 국유재산, 공유재산에 대한 사업시행자나 점유자에게 우선수의매각 전통시장 및 상점
LBO(차입매수)란? [내부링크]
LBO 정의 Leveraged But-Out, 즉 차입매수란 기업인수를 위한 자금의 상당 부분을 피인수 회사의 자산을 담보로 제공받거나, 그 상당 부분을 피인수기업의 자산으로 변제하기로 하여 차입한 자금으로 충당하는 방식의 기업인수 기법을 일괄하여 부르는 경영학상 용어 입니다. 기업을 매수하기 위해서, 매입하는 회사의 자산을 기반으로 매입자금을 조달하는 방식입니다. 인수기업 입장에서는 돈을 들이지 않고, 피인수기업을 인수하는 방법입니다. LBO 방식이 문제가 될 수 있는 이유 LBO에 있어 피인수회사의 자산을 담보로 부채를 과도하게 차입하는 의사결정은 파산위험으로 인해 경영판단원칙에 의하여 보호받을 수 없는 임무위배행위로서 형사법상 배임죄가 적용될 가능성 있습니다. 배임죄 위반의 가능성이 높은 LBO 형태 자산 담보제공 LBO 기업인수에 필요한 자금을 금융기관으로부터 대출을 받고 피인수기업의 경영권을 확보한 후에 피인수기업의 자산을 등가성 있는 반대급부 없이 담보로 제공하는 방식인데
브릿지론 상환전략(신탁사로 건축주 명의 변경) [내부링크]
침체된 부동산 금융시장 → 사업수지 악화 최근 부동산 금융 시장이 좋지 않은 상황입니다. 22년도 수도권에서 진행한 오피스텔 분양의 경우, 분양률이 50% 넘은 사업장이 단 4개(은평 자이더스타, 힐스테이트 삼성, 별내 자이더스타2, 구리 삼부르네상스 더 테라스) 밖에 없습니다. 그 외에 사업장들은 모두 처참한 수준의 분양 성적을 냈습니다. 이러한 상황에서 PF 금리 상승(최근 PF 선순위 올인이 8~9%에 육박_오피스텔 PF 기준)과 공사비 상승이 겹치면서, 기존에 계획 했던 사업수지가 악화되고 있습니다. 브릿지론의 경우, PF가 진행되어야 상환 가능합니다. 하지만 위와 같은 이유로, PF 성공률이 낮아지고 있습니다. 이에 따라 상환되지 않은 브릿지론들이 증가하고 있습니다. PF 시장 악화 → 브릿지론 연체 증가 → 향후 공매로 나올 사업부지 증가 예상 PF 불가할 것으로 판단시 상환 전략은 사업장 또는 채권 매각 PF 통한 사업정상화가 우선이지만, 최후 상황에 대비하여 브릿지 기
생활형 숙박시설 위탁운영방식 비교 [내부링크]
생활형 숙박시설 운영 유형 구분 내용 형태 정주형 ① 중 대형 평형 위주의 단지 ② 커뮤니티 시설이 다양하게 조성(고급 호텔 및 아파트 수준) ③ 고급상품의 컨셉상 종합 컨시어지가 기획 진행되고 있음 과거에는 아파트의 연장으로 컨시어지를 제대로 기획 못함 ④ 직접 주거 또는 전세형태의 투숙객 유치 주거대체상품(공동주택) 장기 숙박형 (월숙박) 투자형 ① 소 중 대형 평형 모두 가능 ② 인근 월세 시세로 장기투숙을 맞추려는 수분양자의 수요가 높음 ③ 투숙객유치 의무가 수분양자에게 있으며, 호실별 수익정산 ④ 투숙객 없이 공실일 경우 숙박운영관리비 위탁자가 부담할수밖에 없는 단점 존재 주거대체 + 비지니스호텔 단기 숙박형 투자형 ① 소형 평형 위주의 단지 ② 커뮤니티 시설이 소규모이며 , 다양하지 않음 ③숙박업 운영을 위해 일부 단지는 컨시어지 서비스 선별 제공함 ④수분양자의 숙박을 위해서 무료 숙박권 등을 제공하는 경우가 있음 ⑤ OTA(Online Travel Agency) 를 통한
배당 완료 후 임차권등기 말소(부동산 경매, 서울남부지방법원) [내부링크]
낙찰 받은 부동산의 임차권등기는 배당 완료되어야 말소 가능 오피스텔을 경매를 통해 낙찰 받았습니다. 임차권 등기의 경우 배당이 완료될 때까지 말소되지 않아, 소유권이전등기시에 임차권등기를 말소하지 못했습니다. 낙찰을 22년 5월에 받았고, 배당이 22년 8월에 이루어져서 3개월 만에 임차권등기를 말소할 수 있었습니다. 참고) 서울남부지방법원의 경우, 잔금 납부 기한보다 일찍 잔금을 납부했지만, 배당기일이 빨라지지 않더라고요. 배당기일은 당초 잔금납부기한 + 1개월 후에 잡힙니다. 임차권등기 말소를 위한 필요 서류 구분 서류명 서류 준비 방법 집에서 준비 1 추가말소촉탁신청서 법원 '스마트민원서식 발급기'에서 출력(2층 경매/기타집행계) 2 등록면허세 7,200원 민사신청과 - 등록세 창구 - 등록세 출력 - 은행 납부 3 등기신청수수료 3,000원 인터넷 등기소 등기신청수수료 4 부동산목록 2부 5 말소할 목록 4부 법원 '스마트민원서식 발급기'에서 출력 (2층 경매/기타집행계
[전자소송] 피고표시 정정신청서 제출 방법(주소 보정명령) [내부링크]
주소 보정 명령 부동산 불법 점유자에게 부당이득 반환소송을 진행했습니다. 불법 점유자가 이사를 갔고, 주소를 알지 못하여 일단 '주소불명'으로 소장을 접수했습니다. 이후 법원에서 주소보정명령이 떨어졌습니다. 동사무소에서 피고의 주민등록초본 발급 보정명령을 출력해서, 인근 동사무소에 방문했습니다. 보정명령서와 신분증만 가지고 가면 피고의 주민등록초본을 발급을 받을 수 있고, 이를 통해서 피고의 주소를 확인할 수 있습니다. 전자소송 : 피고표시 정정신청 방법 1. 전자소송 사이트 접속 → 서류제출 → 당사자표시정정 신청서 2. 1단계 문서작성 및 첨부 - 정정 당사자 선택 3. 1단계 문서작성 및 첨부 - 주소 반영 4. 1단계 문서작성 및 첨부 - 신청이유 작성 5. 2단계 첨부서류 첨부 6. 작성문서 확인 #당사자표시정정신청 #주소보정 #주소보정명령 #피고표시정정신청
[개발사업 사업수지] 개발 부지의 재산세 기준은? (별도합산, 종합합산, 분리과세) [내부링크]
세금은 모든 사업에서 필수적으로 고려해야 합니다. 보유세 분류에 따라 세금의 차이가 있기 때문에, 이를 고려한 사업 진행이 필요합니다. 보유세는 기본적으로 아래와 같이 부과됩니다. 개발 부지가 별도합산으로 분류되느냐, 종합합산으로 분류되느냐에 따라서 세금의 차이가 큽니다 구분 과세대상 재산세 종부세 토지 별도합산 건축중 토지, 건축물 부속토지 등 (공시가격 합계 80억 초과) 종합합산 나대지 (공시가격 합계 5억 초과) 분리과세 저율 : 농지, 목장, 임야 고율 : 골프장, 고급오락장용 토지 × 건물 × 주택 토지 분류에 따른 세금차이(ex 공시지가 80억 토지 기준) 별도합산 : 33,280,000원 ↔ 종합합산 195,982,188원 별도 합산 : 재산세 33,280,000원 + 종부세 0원 과세항목 : 별도합산 공시지가 : 8,000,000,000 공정시장가액비율 : 70% 과세표준 : 5,600,000,000 재산세(1년) 21,200,000 지방교육세(1년)
최근 PF 시장 현황 및 평당 공사비(22년 05월 기준) [내부링크]
최근 PF 시장 금리인상 & 공사비 증가 & 인허가 지연 금리 인상 22년 5월 26일 기준금리가 연 1.75%로 인상되었습니다. 미국 연준에서 기준금리를 하반기까지 계속 올릴 것으로 예정 되어 있어서, 한국은행도 하반기에 추가적인 기준금리 인상이 예상됩니다. 공사비 증가 : 원자재가격 폭등 주요 건설자재인 철근 2021년 평균도매가격이 전년 대비 56.3%상승하였고, 올해 2022년도에도 증가세(전년 대비 11.0%)를 지속하고 있습니다. 시멘트 가격은 2021년 62,000원에서. 금년 3월 86,000원, 5월 90,800원으로 최근 2년 여간 50% 급등했습니다. 직접공사비 중 원자재 가격 상승이 재료비에 직접 노출되는 부분은 약 30%내외입니다. 인허가 지연 광주 아이파크 사고 이후, '중대재해 처벌 등에 관한 법률'의 시행으로 현재 착공단계 전 사업장(인허가 진행 중)에 대한 인허가 협의가 지연되고 있습니다. 구청 및 안전관리 관련 주무부처에서 법 개정에 따른 신규 요청사
멸실 예정인 건물 매수시 부가가치세 내야할까? [내부링크]
부동산 부가가치세 = 건물분에 대해서만 부동산을 매수하기 위해서 취득세와 더불어서 부가가치세가 발생합니다. 부가가치세는 토지에 부분에 대해서 발생하지 않으나, 건물에 대해서 발생하게 됩니다. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액을 안분하여 계산하여 부가가치세를 계산합니다. 안분기준은 1) [소득세법]제99조 에따른 기준시가 2) 기준시가 없는 경우 감정평가액 3) 기준시가, 감정평가액 모두 없는 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분 신축 목적으로 매수하는 경우, 기존 건축물에 부가세를 납부해야할까? 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 양수인이 건물을 철거한 경우, 매매계약 체결 당시 건물철거가 예정되어 있었으며 실제로 철거되었고 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등으로 비추어진다면, 건물분 부가가치세를 납부하지 않아도 됩니다. 따라서 멸실을 목적으로 부동산을 매매할 경우에는, 매매계약서에 건물의 가액을 0원으로 명시하고, 소
최근 후분양이 대두되는 이유! [내부링크]
후분양이란? 주택공급에 관한 규칙에 따르면 분양을 진행하는 경우 주택도시보증공사(HUG) 또는 국토교통부 지정 보험회사의 분양보증을 득해야함. 해당 요건을 갖추지 못하는 경우1) 2 개 이상 시공사의 연대보증을 득하고, 2) 골조 공사가 완료된 때(공정률 60%이상) 에 한해 분양을 진행할 수 있음이 명시되어 있음. 상기와 같이 HUG 등의 분양 보증을 득하지 않고 타 요건 확보 후 분양하는 경우를 넓은 의미에서 ‘후분양’이라고 지칭함 공사를 100% 마친 준공 상태라면, 시공사 연대보증도 필요 없음. 후분양 대두되는 배경 최근에 주요 사유는 국토부의 분양가 상한제, HUG 의 고분양가 관리지역 선정 등으로 원하는 만큼 목표분양가로 분양할 수 없음 [HUG 심사기준] 구분 내용 가격 산정기준 비교사업장 : 분양 기준 사업장[A]과 준공 기준 사업장[B]을 각각 산정 → 심사 사업장과 동일 행정구역 내 소재, 1km 내 사업장 / [B]의 경우 준공 10년 이내 인근시세수준[C] :
부동산 법인 임대업시, 지점사업자 등록 내는 방법(사업자단위과세) [내부링크]
부동산 신규 법인은 과밀억제권역 내 취득세 중과를 피하기 위해서, 비과밀억제권역 내 본점소재지로 하여 설립합니다. 과밀억제권역 내 부동산을 구매 후 임대업 할 때에는, 부동산 임대업은 임대차계약서 첨부하여 세무서에 업종추가하여야 합니다. 이때, 물건 소재지 세무서에서 지점사업자를 등록하여야 합니다. 구분 매매 임대 사업자 등록증 업종 부동산 매매업 부동산 임대업 사업장 소재지 법인의 본점 부동산 소재지 계정 구분 재고 자산 유형 자산 양도차익의 종류 매출 총이익 유형자산처분이익 (영업외수익) 감가상각비 계상 불가능 가능 지점등기 x, 지점사업자등록 o 지점사업자등록을 잘못 이해하여서, 법인에 지점등기를 물건 소재지(과밀억제권역인 경우)를 해서는 안됩니다. 등기소에 지점등기를 하게되면, 신규 법인에 대한 취득세 중과가 발생할 수 있습니다. 지점사업자등록을 위해 이사회의사록을 세무서에 제출 첨부파일 이사회의사록(지점설치에관한건).hwp 파일 다운로드 지점사업자 등록 vs 사업자 단위 과
부동산 법인으로 오피스텔(상가) 구매시 세금(취득세, 재산세, 양도소득세) [내부링크]
오피스텔이나 상가 등 비주택에 대해서 부동산 투자시에는 개인 보다 법인이 유리할 때가 많습니다. 특히 세금적인 부분에서 법인이 유리합니다. 부동산은 크게 세 가지 세금이 발생합니다. 취득할 때 발생하는 취득세, 보유하면서 발생하는 보유세(재산세, 종부세), 부동산을 매도하면서 발생하는 양도소득세가 있습니다. 3가지 세금이 법인으로 투자시 어떻게 다른지 비교해보겠습니다. 취득세 4.6% (과밀억제권역 외 법인) 법인의 오피스텔 상가 취득세 4.6%로 개인과 동일합니다. 단, 과밀억제권역(수도권 내)의 신규법인의 경우, 취득세 중과가 발생할 수 있습니다. 과밀억제권역 밖의 법인 과밀억제권역 내 부동산 매수시 취득세 중과되지 않으니, 일전에 소개드린 법인 취득세 관련 아래 블로그 글 참고해주세요. https://blog.naver.com/njh9432/222617005972 법인으로 오피스텔 취득시 취득세 법인으로 부동산 투자시 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 정부의 규제로
부동산 양도차익 계산시 경비 인정되는 지출(법인 vs 개인) [내부링크]
양도소득세 = (양도가액 - 취득가액- 기타 필요경비 - 장기보유 특별공제 등) x 세율 양도소득세의 개념은 양도차익에 대해서 세금을 매기는 것입니다. 양도차익에서는 기타 필요경비를 제외하고 계산합니다. 따라서 기타 필요경비에 포함되는지 여부에 따라 양도소득세가 차이가 납니다. 법인 vs 개인 사업자 vs 법인 사업자 부동산 법인과 개인은 경비 인정되는 부분이 다릅니다. 개인보다 사업자의 경우, 경비로 인정되는 부분이 넓습니다. 벽지, 장판, 조명, 싱크대, 옥상방수, 타일 변기, 상하수관 교체, 외벽도색, 보일러 수리비는 부동산의 기능을 유지해주는 일상적 경비(=수익적 지출)로 보아, 개인의 경우 인정되지 않습니다. 개인은 방(베란다) 확장 공사, 샤시 설시(교체), 바닥 시공, 보일러 설치(교체) 등 부동산 가치를 올리는 자본적 지출만 경비로 인정됩니다. 반면, 법인의 경우에는 수익적 지출 뿐만 아니라, 대출이자, 활동 경비 등도 경비로 인정 받을 수 있어서 세금 과세시 유리합니
법인으로 오피스텔 취득시 취득세 [내부링크]
법인으로 부동산 투자시 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 정부의 규제로 인해 주택을 구매 시에는 취득세가 중과세 됩니다. 법인으로 주택 취득 시 취득세 12%입니다. 주택 취득세 : 법인은 12% 구분 주택수 조정지역 그외 지역 개인 1주택 1~~3% 1~3% 2주택 8% 1~3% 3주택 12% 8% 4주택 이상 12% 12% 법인 무관 12% 12% 상가 오피스텔은 기본세율 4.6% 상가나 오피스텔은 정부의 규제 대상이 아닙니다. 따라서 기본세율(4.6%)로 과세됩니다. 하지만 과밀억제권역에서 5년 이내 신규 설립 법인은 취득세 중과 대상입니다. 신규 부동산 법인으로 부동산 취득 시에는 본점 사무실을 대도시 외에 설립해야 합니다. ※ 대도시 = 과밀억제권역 - 산업단지(구로디지털단지, 가산디지털단지) (구로디지털단지와 가산디지털단지에 법인 설립을 권하지 않습니다. 서울 지역 내 요주의 지역으로 향후 세무조사 받을 가능성 있음) 구분 취득세 지방교육세 농특세 합계 개인
개발사업 성공확률 높이는 토지매매계약서 작성법 [내부링크]
개발사업의 성공여부는 토지확보에 달려 있습니다. 제대로 토지확보만 하면, 사업의 50% 성공을 이루었다고 할 수 있습니다. 성공확률 높이는 토지매매계약서 작성 방법을 말씀드리겠습니다. 토지 대금 납부시기 : 중도금 및 잔금 지급시기 사업승인 또는 건축허가를 득한 후 30일 이내 지급한다. 토지 대금 지급시기는 사업 성공을 결정 짓는 중요한 요소입니다. 자금력이 부족한 대부분의 시행사는 토지계약금 10%를 납부하고, 중도금과 잔금을 시공회사나 금융기관으로 차입하게 됩니다. 금융회사나 시공회사는 인허가 리스크가 없는 상태여야 돈을 빌려줄 수 있습니다 아래와 같은 경우에, 중도금대출 혹은 브릿지론이 가능합니다. 1) 아파트 사업의 경우, 사업승인을 득한 후 2) 오피스나 오피스텔, 주상복합의 경우에는 건축허가를 완료한 경우(분양성 양호하다면, 건축심의 통과 단계) 3) 택지로서, 인허가 이슈가 없는 경우 토지 매매계약 협상시,토지계약금 납부와 동시에 인허가용 토지사용승낙서를 매수인에게 제
주택건설사업자 등록 요건 및 혜택 [내부링크]
주택 건축 시행하기 위해서 주택건설사업자로 등록해야함 주택법에 의하면 일정 규모의 이상의 주택건설 사업을 시행하고자하는 자는 국토교통부장관에게 등록을 해야합니다. 따라서 단독주택의 경우 연간 20호, 공동주택의 경우 20세대, 도시형생활주택의 경우 30세대 이상의 주택을 건설할 경우, 국토교통부장관에 등록을 해야합니다. 주택법 제4조(주택건설사업 등의 등록) ① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다 주택법 시행령 제14조(주택건설사업자 등의 범위 및 등록기준 등) ① 법 제4조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대수를 말한다. 1. 단독주택의 경우: 20호 2. 공동주택의 경우: 20세대. 다만, 도시형 생활
사업부지의 검토를 위해 확인할 서류 [내부링크]
개발사업의 시작은 토지확보! 개발사업에서 가장 중요한 것을 꼽자면, 단연 토지 확보입니다. 사업부지 매입만 제대로 했다면 그 사업은 50%이상 성공한 것입니다. 따라서 중요한 것은 사업부지 확보에 있습니다. 그렇다면 사업부지 검토하기 위해서 확인해야 할 공부들은 무엇이 있을까요? 사업부지 검토를 위한 확인해야할 서류 소유권 등 권리에 사항 부터, 토지의 형질에 대한 부분까지 꼼꼼히 확인. 서류 간의 상이한 부분이 있다면, 매매계약 전에 바로 잡아야 합니다. 등기부에 기재한 부동산의 표시가 대장과 부합하지 않는 경우에는 그 부동산 소유권의 등기 명의인이 부동산의 표시의 변경등기를 하지 않고서는 부동산에 대해 다른 등기를 신청할 수 없습니다. 매매계약 체결 후에 발견한다면, 잔금을 이미 받은 매도인의 협조를 이끌어내는 것은 어렵습니다. 서류명 확인 가능한 사항 발급처 토지등기부등본 소유자 및 권리관계 확인 관할등기소(인터넷등기소) http://www.iros.go.kr/ 건물등기부등본
토지소유자와 대물 교환방식 개발사업하는 방법 [내부링크]
대물 교환 방식 : 시행자와 소유자 서로에게 유리한 방식 토지소유자가 토지를 매각하고, 그 매각대금으로 돈이 아닌 아파트나 상가 등 대물로 요구하는 경우가 있습니다. 개발사업 초기투입금의 대부분은 토지대금이 차지합니다. 따라서 초기에 토지비를 조달할 수 있느냐, 토지대 조달에 얼만큼의 금융비가 발생하냐는 사업 시작에 중요합니다. 토지소유자가 토지대금 대신 추후에 건설하게 되는 부동산을 받는 경우에는 금융비가 절감 되는 효과가 있습니다. 다만, 토지소유자가 소유권을 이전해주어야 하기 때문에, 사업시행자에 대한 강한 신뢰가 필요합니다. 장점 단점 금융비용 절감 사업 안정성 강화 토지소유자 설득 어려움 대물 교환방식의 토지 매매 방식 1. 부동산 매매계약 : '토지대금은 대물로 지급한다' 조항 삽입 매매계약에서 토지 대금을 대물로 지급한다는 조항이 반드시 삽입되어야 합니다. 소유 토지면적이 큰 경우, 차액을 현금으로 지급하도록 규정하고, 인허가 과정에서 기존 계획 달리 평형이 변동된다면
부동산 투자와 ESG [내부링크]
최근 분야를 가리지 않고, ESG가 중요해지고 있습니다. 이에 따라 부동산 시장에서도 ESG를 고려한 투자가 확대되고 있습니다. 부동산 투자시 고려해야 할 주요 ESG ESG는 기업의 비재무적 요소인 환경, 사회, 지배구조를 뜻하는 말로, 투자 의사결정시 '사회책임투자' 혹은 '지속가능한투자'관점에서 기업의 재무적 요소들과 함께 고려하는 것을 의미합니다. 유엔환경계획(UNEP) 보고서에 따르며, 전세계 탄소 배출량의 38%가 건설(10%) 및 건물 문용(28%)에서 발생하는 것으로 추정됐습니다. 탄소 중립을 위해 부동산 분야가 기여해야 할 부분이 크다는 의미입니다. 따라서 부동산 투자를 진행하는 외국계 운용사들은 부동산 투자시에도 에너지 효율, 탄소배출량 등을 따지기 시작했습니다. 환경 Environment : 에너지 효율성, 기후변화, 폐기물 처리. 환경오염 방지 사회 Social : 건물 안정성, 건강, 복지, 경제사회학적 영향, 노동환경, 지역사회 참여 지배구조 Governme
전세가 우리나라에만 있는 제도인 이유(전세란? 전세의 의미) [내부링크]
국내 주택시장 주요 특징 : 전세 해외에서는 보증금은 원상복구나 임대료를 미납했을 때 대비하는 보증수단이나, 우리나라에서는 보증금은 보증수단 이외에 월 임대료를 대신 지불하는 임대료 수단입니다. 보증금(전세) 의미 : 보증금 + 에쿼티(내돈) + 대출 = 주택구매 투자자는 본인이 살지 않은 집을 소유하는 이유는 ① 임대수익 ② 매각차익 때문입니다. 하지만 우리나라에서는 유독 주거용 부동산(아파트)의 경우에는, 매각차익 수익율이 높습니다. 그래서 매각차익을 극대화할 수 있는 전세가 전세계에 거의 유일하게 존재합니다. (페루 등 나라에도 있으나, 세계적으로 보편화되지 않음.) 전세와 같은 투자가 성행하기 위해서 ① 부동산이 급등해서 매각차익이 높거나 ② 금융이 발달하지 않아야 합니다. 우리나라에 전세 제도가 있는 이유 : 금융 발달 x, 높은 주택 가격 상승률 우리나라 전세 제도가 유지 될 수 있던 것은 1900년대 후반에 개인에 대한 대출이 불가했기 때문입니다. 개인 대출이 가능할 수
라이브오피스란? 전입신고 가능할까? [내부링크]
오피스텔과 오피스의 장점을 갖춘 신개념 상품 다락, 화장실, 욕실 설치 라이브오피스는 오피스텔(주거)와 오피스(업무) 장점을 갖춘 신개념 오피스 특화 상품입니다. 사무실 공간 내에 욕실, 복층(다락) 등이 설치된 소기업, 창업기업, 임대 투자자에게 최적화된 상품입니다. 지식산업센터와는 달리 실수요자 및 임차 수요자 입주 자격 제한이 없어 지식산업센터 대비 공실 리스트 적습니다. 성공사례로는 현대 프리미어 캠퍼스 에틱오피스와 영통테라타워 라이브오피스, 동탄 멀티플라이어, 동탄 더블유스페이스가 있습니다. 다른 상품들과 비교 구분 업무시설 지식산업센터 오피스텔 대형오피스 섹션오피스 라이브오피스 공장형 섹션형 라이브오피스 사용 주거 업무 업무 주거+업무 업무 업무 주거+업무 면적 소형:전용7~10평 주거:전용19~25평 전용 50평이상 전용 12~15평 전용 8~20평 전용 50평이상 전용 12~15평 전용 8~20평 발코니 X O O O주1) X X O 주1) 다락 (선택적) X (선
부동산 후순위(추가) 담보대출(LTV 80%, DSR 무관) [내부링크]
부동산 대출 규제로 인해서 금융권에서 LTV 40%, DSR 40% 까지만 대출이 가능합니다. 개인 신용에 무관하게, 부동산 담보로 시세의 80%까지 추가 담보 대출 가능합니다. 아파트 구입 원하시거나, 소유 중 추가 자금필요시 언제든 문의주세요. 금융권에서 대출 파악 불가한 상품이여서, 신용등급에도 영향 없습니다. #GPL #후순위대출 #주택담보대출 #부동산담보대출
전국 주택 미분양 증가지역(21.06 말 기준) [내부링크]
전월 대비 21.05 미분양 증가지역 지난번 포스팅에서 5월 기준 전월 대비 미분양 증가지역은 부산 사상구, 대구 동구, 대구 북구, 인천 부평구, 울산 울주군, 경기도 화성시, 강원도 횡성군, 강원동 정선군, 충북 은성군, 전북 순창군, 전남 고흥군, 경남 통영시, 경남 밀양시, 경남 거제시 였습니다. https://blog.naver.com/njh 9432/222436874449 전국 주택 미분양 증가지역(21.05 말 기준) 부동산 가격에서 미분양이 끼치는 영향은 큽니다. 사람들은 당연히 구축보다 신축을 선호합니다. 하지만 신... blog.naver.com 전월(5월) 대비 21.06월 미분양 증가지역 21년 6월 미분양 증가한 지역으로는 아래와 같습니다. 대구 중구, 달성군 / 인천 서구 / 경기 평택시, 이천시, 포천시 / 강원 동해시 / 충남 아산시 / 전남 고흥군 영암군 경북 포항시, 경산시 / 경남 밀양시, 양산시, 제주시 인천 서구, 경기도 이천시, 경기도 포천,
[부동산 리테일 용어]임대료 조건(Gross Lease, Single Net, Triple Net) [내부링크]
임대료는 실물부동산에서 부동산 가치를 결정 짓는 가장 중요한 요소입니다. 하지만 서로 이해하는 임대료의 기준이 다르다면, 가격이 산정시 혼란이 있을 수 있습니다. 임대료 지급조건은 임차인의 지불조건에 따라 크게 Grosse Lease, Net Lease로 구분되며, Net Lease는 single. double, triple net으로 세분화됩니다. Gross Lease : 임차인이 추가 부담 비용 x Gross Lease는 정액 관리비용을 임차인이 지급하여 임차인이 추가적인 비용을 실비지불하는 경우가 없습니다. 통상 업무시설에서 Gross Lease로 임대료 조건이 활용됩니다. Net Lease : Single, Double, Triple 구분 금액 / 조건 Single Net 임차인이 임대료 이외 보유세(재산세 등) 부담 Double Net 임차인이 임대료 이외 보유세(재산세 등), 보험료 부담 Triple Net 임차인이 임대료 이외 보유세(재산세 등), 보험료 및 수선유지비
[부동산 리테일 용어] MRG(Minimume Revenue Guarantee) [내부링크]
MRG = 최소 수익 보장금, 임대료(리테일 / 호텔 부동산 임대조건 용어) 리테일이나 호텔 실물부동산 시장에서 MRG라는 용어의 임대료를 사용하고 있습니다. 임차인은 일정 수준의 매출액까지는 최소보장되는 임대료를 지급하고, 매출액과 연동하여 추가적인 임대료를 내야하는 개념입니다. 아래의 예시의 경우, 최소 보장 임대료 40억으로 지정하고, 이후 매출액이 500억 초과하는 경우 매출액의 8% 임대료를 지급하는 형식입니다. 구분 금액/조건 기준 최소보장임대료(MRG) 40억원(부동산매매대금의 4%) 매출액이 500억을 초과하는 경우, MRG 이상 임대료 수취 가능 성과연동 임대료 매출액의 8% 임차인의 경우, 매출액이 낮은 초기에 임대료 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있으며, 투자자(대주) 시나리오상 Worst case 등으로 MRG 수준의 매출액이 유지되는 것으로 가정하여 투자 수익율 점검할 수 있다는 장점이 있습니다. 주변 임차시세 및 과거 임대료 수취현황 등을 감안하여, 매출액의
[실물부동산 거래]Share Deal vs Asset Deal [내부링크]
부동산 거래시에는 일반적으로 거래 금액을 내고, 이와 동시에 소유권 이전등기를 합니다(Asset Deal). 하지만 취득세 절감 등의 이유로 지분을 양수도하기도 합니다(Share Deal) Asset Deal(자산양수도) vs Share Deal(지분양수도) 구분 Asset Deal(자산양수도) Share Deal(지분양수도) 거래구조 부동산 거래 지분양수도 장점 매도자 매수자 간의 채권/채무관계 절연 -취득세 감면/절세가능 (수익증권 또는 지분증권 중 50%미만 지분 양수도시) -(자산운용사)연속성 있는 자산관리 업무수행 단점 취득세(4.6%) 납부 -매도자/매수자 간의 채권/채무관계 승계 -(해외투자자)지분거래차익에 대한 고율 과세(25%) Asset Dael(자산양수도) 일반적인 부동산 거래로서, 거래대금을 소유권이전을 받아오는 방식입니다. 자산양수도의 경우, 매도자가 어떠한 채권/채무관계를 가지고 있던지 간에 매수자에게 의무가 승계되지 않습니다. 하지만, 취득세 4.6%를 납
[오피스 임차 용어] Face Rent vs Effective Rent vs NOC [내부링크]
GBD의 평균 임대료가 CBD보다 낮지만, 거래 가격은 GBD가 더 비쌉니다. 이러한 이유는 표면적으로 보이는 임대료는 GBD가 더 낮지만, 실질 임대료는 더 높기 때문입니다. 따라서 Face Rent과 Effective Rent, NOC 개념를 명확히 구분해야 합니다. Face Rent : 공시된 임대료, 임대차 계약서 상 매월 지급해야하는 비용 임대인은 Face Rent를 잘 내리려고 하지 않습니다. 임대료를 한번 낮추게 되면, 임대료를 기준으로 거래가격이 하락하게 됩니다. 이러한 현상은 상가에서도 발생합니다. 상가의 경우, 임대차 보호법으로 인해, 임차인을 받으면 10년간 임대료 상승이 어렵습니다. 따라서 임대료를 쉽게 내릴려고 하지 않습니다. 최근 명동 상가의 공실율이 30~40%에 달하지만, 임대료가 내려가지 않은 이유 이기도 합니다. Effective Rent : 공시된 임대료 내 차감요소를 반영한 계약기간 평균 임대료 Face Rent 공시된 임대료 - Rent Free
부동산 개발사업 1분 안에 사업성 검토 방법 [내부링크]
사업성을 파악하기 위해서는 사업수지를 짜야합니;다. 하지만 수많은 예비 사업부지를 모두 사업성을 검토할 수 없습니다. 기본 자료 만으로도 개략적으로 사업성이 있는지를 빠르게 판단한 후, 사업 가능성이 높은 부지에 경우에 세부적인 사업수지를 작성해야 합니다. 개발사업 사업성 검토를 1분 안에 하기 위해 아래에 엑셀파일을 첨부했습니다. 사업개요 (예시) 구분 내용 비고 대지면적 11,000평 제척부지 1,000평 용적률 200% 토지대 100만원/평 토지금액 110억 주변지역 분양가 평당 1,000만원 연면적 산정 구분 내용 산출근거 지상연면적 20,000평 사업부지 10,000평 x 용적률 200% 지하층면적 5,000평 지상면적 x 25%(or 30%) 총 연면적 25,000평 분양면적(공급면적) = 전체연면적의 78% = 19,500평 공사비 산정 = 25,000평 x 평당공사비(500만원) = 1,250억 적정분양가 = 분양평당 토지원가 + 분양평당 건축원가 + 분양평당 사업비
[오피스 용어] 서울 오피스 시장 GBD CBD YBD [내부링크]
국내 오피스 주요입지는 GBD, YBD, CBD로 나뉩니다. CBD (Central Business District) : 중심업무지구 CBD는 우리나를 대표하는 업무지구입니다. 동서로는 광화문역과 을지로까지 위치하여 있으며, 남북으로 광화문역에서 서울역까지 위치해 있습니다. 국내외 대기업 및 공공기관 등이 다수 위차해있습니다. 매매가격은 평균 2,300만원 수준이나, Prime급(서울역 인근)은 평당 3,200만원 ~3,900만원 수준에서 거래됩니다.Cap Rate는 4% 수준입니다. 21년 초에 SK 서린빌딩(SK 본사빌딩, 연면적 4만평)은 평당 3,900만원에, 총 1.9조원에 거래가 되었습니다. 파인애비뉴의 경우, 21년초에 평당 3,100만원 수준에 거래되었습니다. 평균 공실율 10% 내외 수준이며, 임대료는 평당 9.5만원, 관리비는 3.9만원 수준입니다. GBD (Gangnam Business District) : 강남 소재 업무권역 GBD는 가장 핫한 업무지구입니다.
전국 주택 미분양 증가지역(21.05 말 기준) [내부링크]
부동산 가격에서 미분양이 끼치는 영향은 큽니다. 사람들은 당연히 구축보다 신축을 선호합니다. 하지만 신축이 팔리지 않는다면, 구축 주택의 경우 당연히 오를 수 없습니다. 따라서 미분양이 쌓이는 지역은 부동산 가격이 하락할 가능성이 높습니다. 미분양 통계 확인 방법 : 통계누리 부동산 가격 예측시 미분양을 꼭 확인해야 합니다. 미분양 관련 자료는 통계누리 - 주택 - 승인통계 - 미분양주택현황보고 - 시군구별 미분양현황을 통해서 확인할 수 있습니다. 전달(21.04)에 비해 기준월(21.05) 미분양 증가지역 대구 동구 미분양 추이(19.01 ~ 21.05) 대구 북구 미분양 추이(19.01 ~ 21.05) 경남 거제시 미분양 추이(19.01 ~ 21.05) 관련 지역 부동산 매수시 유의하시기 바랍니다. #미분양 #대구미분양 #대구북구미분양 #대구동구미분양 #경남거제시미분양
PFV구조 개발사업 하는 이유 (설립요건 및 장단점 등) [내부링크]
PFV(Project Financing Vehicle) 란? 부동산 개발 사업시, 세금혜택을 받기 위해 법인세법상 요건을 갖춘 특수목적법인(Special Purpose Company, Project Financing Vehicle PFV)을 설립하는 경우가 있습니다. PFV의 경우, 배당가능이익의 90%를 배당하면 법인세를 면제받을 수 있기 때문입니다. (취득세 감면 폐지) PFV에는 사업주 뿐 아니라 시공사, 재무적 투자자 등이 주주로 참여합니다. PF 설립 : 자본금 50억 이상 PFV 신고 시점까지 50억원 이상의 자본금을 갖춰야 합니다. PFV 신고가 쉽게 때문에 보통 출자자가 모두 셋팅된 이후 회사 설립이 진행됩니다. PFV 설립 요건 구 분 내용 비고 가 회사의 자산을 설비투자, 사회가전잡본 시설투자, 자원개발, 그 밖에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 회사일 것 나 본점 외의 영업소를 설치하지 아니하고 직원과 상근하는 임원을
시공사 책임준공확약 이란? (주의사항) [내부링크]
PF 대출에서 시공사 책임준공 확약은 필수 책임준공이란 천재지변, 내란 등 불가항력적 경우가 아닌 한 어떠한 사유에도 불구하고, 시공사가 예정된 공사기간 내에 대상 건축물을 준공해야 할 의무를 말합니다. 분양률이 저조하거나 공사대금을 지급받지 못했다는 이유로 시공사가 공사를 중단 ·포기하면 프로젝트 진행이 불가능해지고 대출원리금 회수에 지장을 초래하므로, 책임준공의무를 부담시켜서 미리 시공사 항변을 차단합니다. PF 대출은 미확정 담보부(미래에 지어질 건물) 대출입니다. 따라서 담보대출금 회수을 위해서 목적물이 완성되는 것이 중요합니다. 공사도급계약과 별개로 대주에게 책임준공 약속 대주는 정해진 기한 내에 준공하지 못할 경우, 시공사 대주에게 일정한 책임을 부담하게 합니다. 대주 입장에서는 지급보증이나 채무인수처럼, 대출 채권을 담보을 위해 시공사 제공하는 신용보강으로 활용 합니다. 시공사의 책임준공확약은 사실상 시행사의 대출채무에 대한 보증으로서 기능 시공사가 책임준공확약을 위반하
물류센터 임대면적 산정 방법 [내부링크]
물류센터 개발사업 산정을 위해서 임대면적과 임대료를 고려한 현금흐름 중요 최근 부동산 PF 시장에서 물류센터 개발사업은 핫한 주제입니다. 코로나 시대에 따른 비대면 사업 확장에 따라 온라인 배송의 역할이 커졌고, 이에 따라 물류센터에 대한 수요가 증가했습니다. 물류센터 PF에서 사업성은 물류센터가 창출하는 임대수입에 따라 달라집니다. 정확한 임대료 산출을 위해서는 임대면적의 기준을 알아야 합니다. CASE 1 : 임대면적 = 전체 연면적 - 차량통로 면적 - 램프 가장 일반적 조건 가장 일반적인 조건은 물류센터 임대면적 산정시 임대면적을 차량 통로 면적과 램프 면적을 제외한 모든 면적으로 보는것입니다. 구분 전용면적 공용면적 임대면적 임대면적 제외 창고 사무실 하역장 차량통로 램프 기계/전기실 공용 휴게실 주차장 경비실 EV, 계단실 기타 공용시설 CASE 2 : 임대면적 = 창고 + 사무실 면적 = 전용면적 구분 전용면적 공용면적 임대면적 임대면
생활형숙박시설 세금 이슈 총정리! [내부링크]
생활형 숙박시설은 숙박업 뿐 아니라 실내에서의 취사와 세탁 행위 모두 할 수 있는 상품입니다. 최근에 생활형숙박시설은 전형적인 투자상품으로 주목을 받았습니다. 투자상품으로 주목 받은 이유는 바로 세금입니다. 생활형 숙박시설은 다주택자들 세금 부담을 줄여주는 상품입니다. 생활형 숙박시설은 '주택' 아니기 때문에 다주택자 세금 이슈를 피할 수 있습니다. 취득세 4.6% 취득세 4%. 농어촌특별시 0.2%, 지방교육세 0.4% 부동산에 대한 취득세는 4%(농지 3%)입니다. 단, 주택법에 의해서 주택(단독주택과 공동주택)에 대하여는 과세구간 및 다주택자여부, 조정대상지역 여부에 따라 1%~12%의 세금을 적용받습니다. 생활형숙박시설은 주택이 아니기 때문에, 일반 부동산 세율이 부과됩니다. 이미 주택을 보유한 사람이 주택보유시 2주택자 8%, 3주택이상 12%(규제지역 기준)와 비교하면, 투자상품으로 경쟁력 있습니다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 20
GPL 투자란? (아파트 GPL투자 개념 및 고려사항) [내부링크]
NPL 시장에서 개인 퇴출 부동산 경매의 꽃은 부실채권 NPL이었으나, 16년 7월 부터 개인 투자자뿐 아니라 미등록된 대부업자, 자산관리회사 등 부실채권을 양도하는 것이 불법으로 되었습니다. 특히, 채권 추심업은 5억 이상 자산이 있는 법인만 가능해졌습니다. GPL : Good Performing Loan : 금리 14~22% 후순위 아파트 담보대출 GPL은 아파트를 담보하는 후순위 담보대출 상품을 의미합니다. 금리 14~22%(연체시 17~24%) 채권에 투자하는 방법입니다. 투자자는 해당 담보에 근저당권 또는 근저당권 질권을 등기 또는 부기등기함으로써, 채권보전합니다. 아파트 후순위 담보대출이 각광받는 배경 : 정부의 대출 규제 금융기관에서 정부의 부동산 대출규제로 인해서 규제지역 내에서 주택의 담보대출 LTV 40~50%이상을 할 수 없습니다. 그외에도 DSR, DTI 등 규제로 인해서 금융기관 담보대출 가능범위가 줄었습니다. 정부 규제 정책 여파로 사금융이 영역이 넓어졌습니
[건축 주요 상식] 주차장은 몇개를 만들어야 할까? (주차장법) [내부링크]
건축 시, 주차장을 몇개를 만들어야 할까요 ? 주차장이 몇개를 짓냐에 따라서 사업성이 달라지기도 합니다. 따라서, 최초 토지 매입시부터 개발의 사업성을 확인하기 위해서, 주차장 몇 개를 만들어야 하는지 사전에 파악해야 합니다. 시설물 종류에 따라서 주차장 설치 대수가 달라집니다. 주차장 설치 대수에 대해서는 지자체 조례와 시설물 종류에 따라 다릅니다. 시설물 설치기준 위락시설 시설물 67 당 1대 문화 및 집회시설 등 시설물 100 당 1대 제1, 2종 근린생활시설 시설면적 134 당 1대 단독주택(다가구 제외) <반올림> 시설면적 50초과 150 이하 1대 시설면적 150 초과 1+{(시설면적-150)/100} 다가구 공동주택 오피스텔 <올림> '주택건설기준 등에 관한 규정' 제 27조 제1에 따라 산정된 주차대수로 하되, 주차대수가 세대당 1대에 미달되는 경우에는 세대당 1대이상으로 한다. (전용면적 30이하의 경우, 0.5대 / 전용면적 60이하의 경우, 0.8대) [주택건설기
[지역주택조합] 신도림 호반써밋 에듀시티 조합원 가입시 주의사항 [내부링크]
광고에서 신도림 호반써밋 에듀시티 조합원 가입 광고를 보게 되어 관심을 갖게 되었습니다. 최근 서울에서 여러 지역주택조합 사업이 진행되고 있습니다. 그래서 분양사무소 방문했습니다. 분양사무소 방문 전, 알아야 할 지역주택조합 기본 상식 조합설립요건 : 대지면적 토지사용승낙서 80%, 소유권 확보 15%(최근 요건 강화) 2020.1.9 지역주택조합 주택법 개정 사업승인계획인가 요건(토지매도청구요건) : 토지사용동의 95% 이상 확보 조합원 자격 요건 1)무주택 세대주 2)해당 지역 6개월 이상 거주 3)다른 사업의 조합원이 아닐것 시공사 MOU는 법적 효력 x 시공사 브랜드 보고 결정하시면 안됩니다. 분담금 증액 가능성 확인 사업 추진시 분담금이 늘어나는 경우 다반사입니다. 따라서 분담금 증액 가능성을 늘 확인해야합니다. 지역주택조합은 사업이 성공하기 매우 어렵습니다. 그 이유는 토지확보 문제입니다. 토지가 확보되지 않은 상태에서 조합원을 모집해서 토지확보를 95%까지 진행하는 것은
[건축 주요 상식] 건축물을 지을 수 있는 도로 조건 [내부링크]
건축물을 짓기 위해서 도로가 필요합니다. 이는 건축법에서 교통, 안전, 방화, 위생상 안전한 상태로 건물을 유지하기 유지하기 위함입니다. 도로가 없다면, 소방차 등 진입 어려움이 발생하여 인명 피해가 발생할 수 있습니다. 하지만, 도로 처럼 보인다고 모두 건축을 할 수 있는 것은 아닙니다. 도로 없는 '맹지'는 건물을 지을 수 없습니다. 건축물을 지을 수 있는 도로요건 1. 도로가 토지에 2m이상 접근해야 한다. 건축허가를 신청시, 담당자는 도로와 접하는지 확인합니다. 도로가 없는 토지라면, 건축 허가신청이 반려된다. 만일 도로가 없다면, 건축허가 신청한 토지까지 진출입을 하는데 필요한 도로 계획도 함께 제출해야합니다. 2. 도로 폭이 4m이상 되어야 한다. (지적도 및 현항상 모두) 도로 폭은 실제로도 4m이상 되어야 하고, 지적도 상으로도 4m 이상 되어야 합니다. 따라서 지적도 상에 4m이상이더라도 실제로 현장에 가서 거리를 재야 합니다. 한 차선의 폭이 2m가 되니, 2차선
[건축 주요 상식] 일조사선이란? 북쪽에 도로가 있는 경우, 토지가 더 비싼 이유 [내부링크]
건축법은 주거지역 내에서 건축물의 경우, 일조·채광·통풍·미관 등 을 위해서 건축물의 높이를 제한하고 있습니다. 인접지의 경계선으로부터의 거리에 따라 일정한 높이의 제한을 받습니다. 일조사선에 따라 건축물의 높이 결정되고, 이는 사업성에 영향을 미칩니다. 따라서 토지 매입 단계에서부터 일조사선을 고려한 면적 및 사업성을 검토해야 합니다. 건축법 시행령 제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다. <개정 2015. 7. 6.> 1. 높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상 2. 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상 정북 방향으로의 인접 대지 경계선으로부터 거리 이격
[개발사업 사업수지] 국민주택채권 매입 비용 계산하는 방법 [내부링크]
개발사업을 하기 위해서 토지를 매입해야 합니다. 토지를 매수할 때에는 취득세 등 다양한 비용이 필요합니다. 다양한 비용 중 하나가 바로 국민주택채권 매입 비용입니다. 토지비 매입원가 토지대 대지면적 x 평단가 국유지 대지면적 x 평단가 이전비용 취득세 등 4.6% 이전수수료 0.2% 채권매입할인 토지공시가격 x 지역별 매입요율 x 당일 할인율 명도비 산출 어려움 지주작업비(중개수수료, 컨설팅) 토지보유세 재산세 등 종합부동산세 금융비 브릿지 이자 및 선투입비용 국민주택채권 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 주택도시기금의 부담으로 발향한 채권으로, 등기를 신청하는 사람은 국민주택채권을 매입해야합니다. 통상 수익률이 낮아 당일 할인하여 판매합니다 소유권의 보존 또는 이전시에 소유권의 보존 또는 당해 등기명의자(매수인)이 국민주택채권을 매입해야합니다. 매입해야하는 국민주택채권은 조건은 아래와 같습니다. 만기 5년의 연 1% 채권을 보유하게 되면, 자금이 묶이기 때문에 통상
개발사업 매출 부가가치세 산출하는 방법 [내부링크]
개발사업에서 정확한 사업이익을 계산하기 위해서 부가세를 포함한 수지를 짜는 것이 중요합니다. 부가가치세 = 거래단계별로 재화나 용역에 부가가치(마진)에 부과되는 조세. 최종가격의 10% 부가가치세는 재화나 용역에 대해서 부과되는 조세입니다. 우리나라의 부가가치세는 10%입니다. 개발사업 부가가치세 개발사업 매출 부가가치세 = 건물분의 10% (토지분 면세) =(분양수입금 - 토지비) * 10% = 약식 6 ~ 7% 적용 : 건축원가(100%) = 건축비(약 60%) + 토지비(약40%) 1. 토지분 면세 2. 국민주택규모(전용면적 85 이하) 공동주택 면세 3. 발코니 확장 부가세는 10%(발코니 원가에는 토지비가 없음) 4. 서울 도시지 등 토지비가 높은 지역은 부가세 비율이 낮고, 지방 등 토지비가 낮은 지역은 부가세 비율이 높음. 5. 오피스텔 및 상가 등 투자상품의 경우 분양가에 부가세가 포함되어 부가세 환급 여부에 따라 분양가 인식 차이 발생(일반임대 환급, 주택임대 민환급
비례율 이란?(재건축, 재개발 용어) [내부링크]
비례율 = [(종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액] * 100 비례율이란 재개발·재건축의 사업성을 나타내는 지표입니다. 일반적으로 100% 넘기면 좋은 사업성을 의미합니다. 조합원의 분담금 등에 영향을 미칠 수 있어서 재개발·재건축에 매우 중요한 지표입니다. 1. 종후자산평가액 = 신축아파트의 자산평가액 = 일반분양 수입 + 조합원분양수입 종후자산평가액이란 재개발 ·재건축 사업으로 분양하는 아파트와 상가의 총 분양가액입니다. 다일반분양 수입과 조합원분양 수익을 얻한 총 수입입니다. 2. 종전자산평가액 = 구역 내 조합원들의 자산평가액 = 현금청산자를 제외한 조합원들의 보유한 자산의 감정평가액 총 합. 비례율 높이는 방법 종전자산평가액은 감정평가액으로 이미 정해져 있습니다. 총사업비 또한 줄이는데 한계가 있습니다. 그렇다면 분양수입금을 증가시켜야 합니다. 분양수입금은 일반분양수입과 조합원분양수입으로 구성됩니다. 조합원 분양가를 높이는거는 조합원의 반발이 발생할 수 있어, 실
재개발 원플러스원(1+1) 분양 받는 방법 [내부링크]
원플러스원 분양은 한사람의 조합원이 새로 지어질 아파트를 두 채 분양 받는 것입니다. 분양 받을 수 있는 아파트가 두 개라면 프리미엄도 두배로 받을 수 있어서, 재개발 투자 시 수익을 극대화할 수 있습니다. 하지만 어떤 경우에 가능한지 면밀히 확인해봐야 합니다. 입주권 공급 기준 1세대 1주택 공급원칙 1. 재건축 : 1세대 1주택 공급 원칙. 과밀억제권역 재건축 사업의 경우, 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 가능. 단, 규제지역은 x. 하지만, 현재 과밀억제권역의 대부분이 규제지역이기 때문에, 실질적으로 1세대 1주택으로 공급됩니다. 2. 재개발 : 1세대 1주택 공급 원칙 재건축과는 다르게 사업지의 위치에 상관없이 세대원 전원을 합산하여 딱 1개의 입주권만 지급하는 원칙입니다. 하지만 원플러스원 분양은 여기에 예외가 적용되는 것입니다. 조건만 갖춘다면 재개발 사업장에서도 입주권을 2개 받을 수 있습니다. <도시 및 주거환경정비법 제76조> 6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의
재개발과 재건축의 차이점! [내부링크]
[재개발 재건축 차이점 요약] 구분 재개발 재건축 건축물 건축물 노후 기반시설 기반시설 노후 기반시설 양호 현금청산자 수 多(10~20%) ↓ 금융비 ↑, 사업성↓ 少 투자금 少 多 세입자주건이전비 & 상가영업보상비 x 1. 기반시설(기부채납 비율) 재건축은 비교적 기반시설이 양호한 지역에서 진행됩니다. 재건축은 흔히 강남을 떠올리시면 됩니다. 강남은 서울에 다른 지역에 비해 비교적으로 늦게 개발되었습니다. 강남 신도시가 들어설 때, 비교적으로 도로나 공원 등 기본적인 정비기반시설이 잘 갖췄습니다. 따라서 노후화된 아파트 중심으로 아파트만 철거하고 다시 짓는 재건축으로 진행됩니다. 반면, 재개발은 기반시설도 노후된 지역에서 진행됩니다. 새롭게 정비기반시설을 만들어야하기 때문에 그만큼 토지가 더 필요하게 되고, 따라서 공공시설을 위한 토지의 비율인 기부채납주1) 비율이 재건축에 비해 높은 편입니다. 재건축은 아파트 단지 중심으로 민간이 이루어지지만,지역의 기반시설까지 고려해야 하는
재개발 재건축 사업 추진절차에 대해서 알아보자! [내부링크]
재개발 재건축은 사업기간이 상당히 깁니다. 정비계획 수립부터 입주까지 10~30년이 걸립니다. 재개발 재건축 투자는 매입가격이 저렴하지만 수익 실현이 오래걸리고, 사업이 무산될 가능성이 큽니다. 따라서 각 단계를 정확히 알고, 어떤 시점에 투자할지 결정해야합니다. 1. 정비기본계획 수립 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 지자체에서 도시 ·주거환경 정비계획을 10년 단위로 수립합니다. 정비구역의 지정을 위해 정비사업의 명칭, 정비구역 및 면적, 도시·군계획시설의 설치, 공동이용시설의 설치, 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 사항, 사업시행 예정시기, 세입자 주거대책 등을 포함하여 수립한 계획을 말합니다. 이러한 정비기본계획의 적합한 범위 내에서 정비사업이 추진됩니다. 초기 단계로, 사업의 불확싱 높습니다. https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/70293 2025 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(도면집) 2025 서울특별시 도시·주거
빅데이터준전문가(ADSP) 비전공자 합격후기 및 요약집 [내부링크]
20년 11월 22일날 시험 봤던, ADSP 결과 12월 22일 발표되었습니다.! 점수 64점! 정말 아슬아슬하게 합격했습니다. 좋은 점수는 아니지만, 직장인 & 비전공자로서 합격 후기 말씀드리겠습니다. 공부방법 올인원 패키지 ADsP 3주 완성 합격패스 https://www.fastcampus.co.kr/data_online_adsp 처음 자격증 준비를 위해서 강의 찾아봤습니다. 저는 전공은 부동산학이고, 현재 증권사에 재직 중이여서 관련 공부는 전무한 상태였습니다. 그래서 강의를 들으면서 설명을 듣고 싶었습니다. 패스트캠퍼스에서 현금쿠폰이 있었는데, 패스트 캠퍼스에 관련 강의가 있어서 공짜로 강의를 들을 수 있었습니다. 정가는 7만원이네요. 공부는 시험 1달 전부터 시작했습니다. 하루에 2~3시간 공부했고, 회식이나 야근 있는 날까지 생각하면 실제로 공부한 기간은 3주가 안되었습니다. 강의 장단점은 간단히 말씀드리면, 장점 : 불필요한 설명 x, 중요 내용 위주로 압축된 내용 단
[2020 마이블로그 리포트] 한 눈에 보는 올해 내 블로그 데이터! [내부링크]
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택지개발지구내 사업 토지 신탁하는 방법(지번 없는 토지 신탁하는 방법) [내부링크]
LH공사, SH공사 등 정부의 공공기관이 택지를 조성하여 이를 민간에게 매각을 합니다. 통상 택지를 매각할 때, 계약금 20%, 중도금 40%, 잔금 40% 요구합니다. 택지를 낙찰 받은 시행사나 시공사에 경우, 거의 대부분의 경우 계약금을 제외한 중도금, 잔금을 대출합니다. 이를 PF대출 전에 하는 브릿지론이라고 합니다. 브릿지 대출을 하는 금융기관은 당연히 담보를 요구하게 됩니다. 담보는 나중에 공급받게 될 택지로, 담보신탁을 하여 금융기관은 우선수익권의 지위를 가집니다. 하지만 문제는 택지 준공 후 지적정리가 완료되어야 등기부가 생성되어 소유권 사항 기재가 공시된다는 것입니다. 잔금 대출이 일어나는 시점에는 지적정리가 완료되지 않아 지번이 없는 경우가 많고, 이는 등기부등본과 토지대장이 모두 없다는 것을 의미합니다. 그렇다면, 담보신탁을 할 수 없을까요? 토지 공급하는 주체(SH, LH 등)가 권리의무승계계약에 동의해준다면, 담보신탁 가능 권리의무승계계약을 통해 지적정리 완료시
개발사업 사업수지표 분석 방법(작성법) [내부링크]
사업의 시작의 끝은 모두 사업수지표 작성이다. 부동산 개발사업에서 사업수지는 중요합니다. 해당 사업에서 예측되는 수익을 알아야 사업을 시작할 수 있기 때문입니다. 사업의 시작과 끝은 모두 사업수지 작성이라고 해도 과언이 아닙니다. 개발사업 수지 작성은 모든 개발사업 관련 사항(토지, 인허가, 설계 등의 요소)을 면멸히 이해하여야 제대로 작성할 수 있습니다. 사업수지표의 전반에 대해서 설명드리겠습니다. [매출의 구성] 구체적인 사업수지에 들어가기 전에, 개략적인 매출의 구성을 알아보겠습니다 매출 100%(평형 X 평당분양가격 세대수) - 토지대 20~30%(토지대, 소유권이전비용 등) - 건축비 30~40%(연면적 X 평당공사비) - 사업제경비 10~20% (설계, 감리, 각종부담금, 분양제비용 등) = 매출이익 5~ 20% [사업수지표] 사업수지표는 크게 분양수입과 투입비로 나뉩니다. 그리고 이 둘의 차익이 사업수지가 됩니다. 보통 개발사업의 이익은 10~20% 사이가 가장 적정합니
서울시 내 오피스텔 시장 상황(청약율, 가격 변동율) [내부링크]
710대책으로 인해서 오피스텔은 세금규제를 받게 되었습니다. 지방세법 개정안에서 주거용 오피스텔이 주택 수에 산입되었습니다. 이미 아파트를 보유하고 있는 상황에서 주거용 오피스텔을 취득하면 다주택자로 간주돼 취득세와 보유세, 양도세에서 다주택 규제 적용됩니다. 세금 규제는 투자수익율을 저하시켜서 투자수요가 많은 오피스텔 시장에 큰 영향을 줬을거 같았습니다. 그래서 서울시 오피스텔 시장을 조사해봤습니다. [Executive Summary ] 최근 서울시 내 오피스텔 청약율 저조 지방세법 개정안이 시행된 지난 8월 12일부터 11월까지 청약을 진행한 오피스텔은 16단지이며, 이 중 서울은 3곳임. 이 중 잠실역 웰리지 라테라스 29형 제외하고는 청약 성적 저조함. [청약 경쟁률 요약] 구분 잠실역 웰리지 구로 예미지 어반코어 칸타빌레8차 전용 20 이하 0.03 0.27 전용 19~23(복층) 0.50 전용 20~25 0.92 0.24 전용 29 7.25 반면, 아파트 매매가 상승으로
강원도 원주시 주택 시장현황 [내부링크]
Executive Sumamary - 강원도는 2017년을 기점으로 인구 수가 하락하고 있으나, 원주시 인구는 꾸준히 상승중(혁신도시 등 효과) - 준공 후 미분양이 꾸준히 감소하여, 지난 6월말 미분양 관리지역에서 해제됨 - 올해 3분기까지 부동산 거래가 활발히 이루어짐 - 원주시 내 신축아파트 전용평단가는 1,000만원 ~ 1,400만원 대에 형섬됨 - 지난 1년간 원주시 청약은 세 건임. 8월에 청약이 진행된 센텀포레는 모두 분양되었지만, 11월에 청약이 진행된 대원칸타빌은 청약 경쟁률이 미달되고, 아직 미분양임 - 원주시 내 분양중 3곳, 분양계획 2곳임 1. 원주시 인구 증감 현황 (출처 : 통계청) 2. 원주시 부동산 시장현황 출처 : 통계청 - 원주시 아파트 미분양 물량이 6개월 이상 낮은 수준 유지중 - 활발한 거래량 유지중 3. 원주시 아파트 및 오피스텔 실거래가격 1. 분양권 가격 (출처 : 국토교통부 실거래가 / 20.06~20.11 거래된 물건 평균가) 2. 아
오피스텔 투자시 주의사항(오피스텔 규제 관련 총정리) [내부링크]
오피스텔은 때로는 주택으로, 때로는 상업용으로 취급합니다. 그래서 주택에 비해서 사람들이 헷깔리는 부분이 많죠. 그래서 오피스텔 규제에 대해서 정리했습니다. 오피스텔은 원래 종부세 부과대상이 아니였습니다. 하지만 최근 규제 정책으로 종부세 주택 산입에 포함되었죠. 따라서 내년 6월달까지 오피스텔 물량 많이 나올지 귀추가 주목되네요. 주택에 비해 규제가 약했던 오피스텔에 대한 투자로 오피스텔 거래가 활발했습니다. 하지만 최근에 정부가 주거용 오피스텔에 대한 규제도 내놓으면서 오피스텔 가격이 어떤 방향으로 움직일지 궁금합니다. 특히, 투자용(임대용)으로 많이 보유하고 있던 소형 평형 대에 오피스텔은 세금 부담으로 인해 다주택자들에게 외면을 받을 가능성이 크네요. 혹시 제 설명 중에 잘못된 부분이 있다면, 댓글에 알려주시면 감사하겠습니다. #오피스텔규제 #오피스텔투자 #오피스텔 #취득세 #종부세
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