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[여행] 태국 방콕 포시즌호텔 유팅유안 방문후기 01# [내부링크]

Yu Ting Yuan 300/1 Charoen Krung Road, Khwaeng Yan Nawa, Sathon, Krung Thep Maha Nakhon 10120 태국 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 최근에 개인적인 일이 많이 있어서 블로그 포스팅을 많이 하지 못했다. 이번에 일주일간 태국 방콕 및 푸껫에서 뒤늦은 휴가를 다녀왔었고, 휴가 중에 갔었던 곳에 대한 리뷰를 하나씩 순차적으로 올리고자 한다. 이번에 방문했었던 곳은 흔히 6성급 호텔이라고 부르는 방콕 포시즌스호텔의 유팅유안 방문 후기이다. 방콕 포시즌스 호텔 로비에서 보이는 전망이다. 중간에 인공 호수 같은 것은 만들어 놓았고, 그 주변으로 식당이 위치해 있다. (한국의 포시즌스호텔도 좋기는 하나 부지가 작아서 다른 나라 포시즌스 호텔과 같은 위압감은 없는 것 같다.) 메뉴판이다. 그 전날 북경오리를 먹어볼까 하다가 그냥 딤섬 위주로 먹기로 하고 예약하지 않았다. 북경오리를 먹을 때에는 미리 예약을 해야 한다.

[부동산 생각] 부동산 바닥 시그널 확인하는 방법 - 강남도 예외 없다. [내부링크]

"강남도 예외 없다"...‘바닥 시그널’ 확인하는 방법은? [하우머니] 흔히들 주식시장에서는 우량주가 있다. 대한민국에서 우량주라고 하면 삼성전자 이하 주식을 논하는 편이다. 부동산 시장에서도 우량주라고 하면 강남구 아파트를 흔히 말한다. 올해 부동산 시장이 계속해서 상승한다고 한 여론이 계속해서 발생한 이유는 강남은 그래도 빠지지 않고 계속 오른다는 논리 등으로 이야기를 해왔다. 그러나, 최근 아파트 시장이 '숨 고르기'에 들어간 가운데 부촌 1위인 서초는 물론 강남권에서도 수억 떨어진 거래가 잇따르고 있다. 일주일 새 매매가가 12억 원 하락한 사례도 나왔다. 최근 일주일 동안 실거래 가격이 최고가 대비 3억 원 이상 내린 단지는 전국에서 20여 곳에 이른다. 2억 원 이상 하락한 단지를 포함하면 60곳이 넘었다. 한국부동산원 통계를 보면 서울 강남 3구를 중심으로 대도시 지역에서 하락폭이 커지고 있다. 강남 아파트 집값이 떨어진다고 하면 결과적으로는 대한민국 부동산 시장 전체가

[맛집] 코엑스 무탄 방문 후기 - 트러플 짜장면 / 마카롱 멘보샤 [내부링크]

무탄 코엑스점 서울특별시 강남구 영동대로 513 스타필드 코엑스 B1층 H121호 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 저녁에 코엑스 근처에서 미팅이 끝나서 저녁을 먹고 들어가기로 했다. 무탄은 유튜버 빅스페이스가 리뷰 했던 적이 있어서 가격은 비싸지만 맛이 좋다고 하여 한번 먹어 보고 싶었다. 코엑스에 있는 무탄 입구이다. 중국집이지만 상당히 고급스러운 입구 느낌을 주었다. (평일 저녁이라서 그런지 사람들이 생각보다는 많지 않았다.) 메뉴는 상당히 종류가 많았는데 내가 주문한 페이지만 발췌하였다. 우리는 스테이크 트러플 짜장면 (30,000)과 마카롱 멘보샤를(27,000)을 주문하였다. 무탄에서는 모래시계를 사용하는데 25분 이내에 나오지 않으면 서비스로 제공한다고 한다. 중국집은 빨리 나와야 제맛이다. 밑반찬이다. 중국집에 걸맞게 간소하면서 정갈하다. (고급 중식당의 경우 보통 단무지를 안 주고 자차이만 제공하는데 여기는 두 개 다 제공한다.) 우선 스테이크 트러플 짜장면이

[경제 시황] 금융기관 채권시장 11월 조기 북 클로징 - 불확실성 헤지를 위한 이월 [내부링크]

금융업을 하다 보면 12월이 되면 보통 휴가를 떠나거나 등의 행동을 많이 한다. 가장 큰 사유는 우리나라 금융기관의 특징 상 12월 결산인 곳이 대부분이고, 그로 인해서 12월에 회사채 든 유동화 증권이든 발행하는 것을 꺼리는 분위기이다. 통상 12월로 접어들면서 회계장부 마감 (북 클로징)을 진행하기 때문이다. 가장 큰 사유는 금융기관에서 문을 닫는다는 표현을 많이 쓰는데, 보통 임원 인사는 10월 또는 11월까지의 실적으로 진행되고, 실질적으로 12월에 진행하는 것이 실익이 크지 않다는 생각들을 가지고 있으므로 신규를 그 다음 해 1월에 진행하여 실적으로 하고 싶어 하는 니즈가 강하다. (그로 인해서 12월 발행물에 대해서는 시장에서 거래되는 일반적인 금리보다는 조금 더 높은 수준으로 거래되는 경향이 있다.) 그러나. 올해는 시장 자체가 조기 폐장되는 분위기가 있다. https://n.news.naver.com/mnews/article/018/0005623723?sid=101 불

[부동산 생각] 집값 2차 조정 신호와 전세가 상승 - 갭투자를 준비해야 할지도? [내부링크]

https://n.news.naver.com/article/newspaper/009/0005217907 쌓이는 매물…집값 2차조정 신호 서울 아파트도 8만건 육박 기로에 선 부동산시장 전국 17개 시도에서 일제히 빠른 속도로 아파트 매물이 쌓이는 것으로 나타났다. 상대적으로 수요가 많은 서울 아파트 매물만 8만건에 육박하는 상황이다. 이처럼 n.news.naver.com 전객 17개 시도에서 일제히 빠른 속도로 아파트 매물이 쌓이고 있다. 상대적으로 인구가 밀집해 있는 서울 아파트의 경우에는 매물만 8만 건에 육박하는 상황이다. 또한, 경기도 아파트 매물 건수가 전달(13만 6596건)보다 4.1% 늘어난 14만 2297건으로 가장 많았다. 이처럼 매물이 크게 늘고 있지만 거래는 오히려 줄어드는 모습이다. 결국 비싸게 매물을 내놓았는데, 사람들이 사지 않기 때문에 매물은 증가하고 있으나 거래는 일어나지 않고 있는 상황이다. 부동산은 이상한 특성이 있는데 비싸게 내놓으면 무리를 해

[경제 생각] 기업 고금리에 자금난 그리고, 자본 리쇼어링 [내부링크]

https://n.news.naver.com/article/newspaper/020/0003532087 200대 기업 3곳중 2곳 부채비율 증가… “고금리에 자금난” 국내 200대 기업의 1∼9월 영업이익이 작년 같은 기간보다 40% 이상 줄어든 것으로 조사됐다. 같은 기간 부채비율은 3개 기업 중 2개 비율로 더 악화됐다. 19일 동아일보가 매출 200대 기업(공기업, 금융기업 n.news.naver.com 2023년은 경제성장률이 1%대로 상당히 낮은 수준을 가지고 있는 한 해이다. 오늘 기사 중에 동아일보에서 분석한 실적 분석 자료가 있어서 얼마나 실물 경제에서 찬바람이 부는지에 대한 감도를 느낄 수 있을 것 같다. 19일 동아일보가 매출 200대 기업(공기업, 금융기업 제외)의 3분기(7∼9월) 실적 보고서를 분석한 결과 9월까지 이들 기업의 매출액은 총 1884조 3156억 원, 영업이익은 총 93조 1614억 원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간에 비해 매출은 소폭(7조 1

[부동산 생각] 내년 집값 30% 폭락 전망과 그에 대한 생각 - 교보증권 리포트 첨부 [내부링크]

https://n.news.naver.com/mnews/article/648/0000021090?sid=101 [집잇슈]주택 시장 급랭했지만 집값 30% 폭락론 나올 정도? "10월 이후 실거래가부터 드라마틱한 가격 하락을 전망한다." 얼마 전 증권가에서 부동산 업계를 술렁이게 한 리포트가 나왔습니다. 우리나라 집값이 장기적으로 현재 가격보다 30%, 최고점 대비해서는 반토막까지 떨어질 n.news.naver.com https://www.inews24.com/view/1655215 "내년 집값 30% 폭락 전망"…정말일까? [부동산 변곡점] 교보증권 리포트에 '화들짝'…"지역별 차이 있지만 폭락 가능성은 작아" "전셋값 상승세가 매맷값 하방압력 막아…보합 수준 움직임이 합리적" 최근 증권가에서 내년 집값이 최대 30% 떨어질 수 있다는 리포트가 나와 시선이 집중된 바 있으나 전문가들은 그 정도 수준의 폭락 가능성은 현저히 낮을 것이란 진단을 내놓고 있다. 내년 미국의 금리 인상 기조

[부동산PF 기초] 28. NPL(Non-Performing Loan) - 부실채권 [내부링크]

경기가 침체되거나 부동산 시장이 위기에 있을 때 흔히들 NPL이 증가했다는 표현을 한다. NPL은 부실대출금과 부실지급보증액을 합친 것으로 금융회사의 부실채권을 뜻한다. 금융회사의 부실대출금액과 부실지급보증금액을 합친 금액으로 수익이 발생하지 않기 때문에 붙여진 이름이다. 일정 기간 이상 이자가 연체된 대출금이나 부도 등으로 회생 절차 등에 들어간 기업에 대한 대출금이 NPL로 분류된다. 일반적으로 부실여신 또는 부실채권으로 불린다. NPL의 통일된 정의는 존재하지 않으나, 90일 이상 연체되었거나 출자전환·재대출·기한 유예된 경우이거나, 혹은 90일 이하 연체이지만 파산 등의 이유로 전액 상환 가능성에 의심이 있는 경우 등을 non-performing loan이라고 하며, IMF의 보고서는 이 같은 non-performing을 대출(loan) 뿐만이 아닌 다른 자산(asset)에도 적용할 것을 권고한다. 보통 은행 등 금융회사의 대출 건전성을 나누는 기준은 ‘정상’ ‘요주의’ ‘고

[부동산 생각] 건설산업의 패러다임 변화 - 모듈러 주택을 중심으로 [내부링크]

최근 인플레이션으로 인한 공사비 급증 및 기준금리 상승에 따른 금융비용 상승으로 브릿지 대출 상태에서 본 PF로 전환이 안 되는 것이 가장 큰 문제이고, 그로 인해서 자금 조달 시장이 여의치 않은 상황이다. 공사비의 경우 크게 직접공사비 및 간접공사비로 구성된다. 직접 공사비는 건축공사, 토목공사, 조경공사, 기계공사, 전기공사, 통신공사, 소방공사 등 실질적으로 건물을 준공하는 원자재 및 건물의 스펙에 관련돼 사안이 반영되어 있다. 한편, 간접공사비는 제 경비, 일반관리비 및 시공사 이익으로 구성되어 있다. 현재 공사비 급증의 사유는 원자잿값 상승으로 인한 직접공사비 상승과 인플레이션 영향으로 인한 인건비 상승으로 천지 부지로 상승하고 있는 상황이다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223259251941 [부동산 생각] 부동산 PF 공사비 갈등 심각 - 정말로 공사비가 비싼 것일까? https://n.news.naver.com/mnews/articl

[골프&맛집] 뉴서울 CC 라운딩 및 생갈비 맛집 대왕 가든 후기 - 2023년 마지막 [내부링크]

뉴서울CC 경기도 광주시 삼지곡길 95 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 이제 추운 겨울날이 왔다. 2023년 마지막 라운딩을 하게 되었고, 서울에서 그리 멀지 않은 뉴서울 CC에 방문하게 되었다. 날씨가 조금 오락가락했었는데 이거는 갠 모습이다. 약간 먹구름이 껴있는데 그 나름의 운치가 있다. 라운딩을 하면서 평소 치던 스코어보다는 못 치게 되었다. 사진에는 잘 안 담겨 있는데 거의 온도가 0~1도 정도였기에 3겹을 껴입고 갔었고, 핫팩 등등을 사용하였으나 정말 골프 치기는 쉽지 않은 날씨였다. (이런 날씨에는 골프보다는 스키를 타는 게 맞지 않나 생각이 들었다.) 추워서 그런지 스윙도 잘 안되었고, 스코어도 그렇게 좋지는 않았다. 참고로 예술 코스에서 라운딩을 했는데 뉴서울 CC는 생각보다 많이 어려운 느낌이 드는 골프장이었다. 양측 다 OB인 코스도 상당히 많고 생각보다 거리가 긴 편이었다. (좌 그린 우그린 이 있는데 좌 그린 일 경우 스코어가 5~10 타는 적게 나올

[경제 교양] 애덤 스미스의 국부론과 칼 마르크스 자본론 - EBS 다큐프라임 [내부링크]

다큐 프라임 연출 미등록 출연 미등록 방송 2008, EBS1 유튜브 채널을 돌리다가 과거 대학에 가서 경제학을 처음 공부했던 시절의 기록이 새록새록 나는 EBS 영상이 있어서 소개하고자 한다. 근대 경제학에서 인류를 바꾼 위대한 책을 말하면 애덤 스미스의 국부론과 칼 마르크스의 자본론이 대표적인 주자 일 것이다. 애덤 스미스의 국부론은 시장경제를 설명하면서 자본주의의 근간이 된다고 생각하고, 칼 마르크스의 자본론은 공산주의의 근간이 된다고 한다. 먼저, 애덤 스미스에 관련된 내용을 정리해 보면 시장 경제야말로 사는 사람과 파는 사람 모두에게 만족스러운 결과를 낳으며, 사회의 자원을 적절하게 배분할 수 있다고 보며, 다음과 같은 유명한 말을 남기기도 하였다. “우리가 저녁 식사를 기대할 수 있는 건 푸줏간 주인, 술도가 주인, 빵집 주인의 자비심 덕분이 아니라, 그들이 자기 이익을 챙기려는 생각 덕분이다. 우리는 그들의 박애심이 아니라 자기애에 호소하며, 우리의 필요가 아니라 그들의

[부동산 생각] 침체에도 96만 명 집을 산 이유와 소비지 주택 심리 지수 [내부링크]

https://n.news.naver.com/mnews/article/029/0002836970?sid=101 "지금 살고 있는 집, 내년엔 오를까" 수도권 유주택자, 10명 중 1명 "오를 것" 답변 '역세권 비아파트'보단 '비역세권 아파트' 선호도 높아 서울과 경기, 인천 등 수도권에 주택을 소유한 이들의12.8%는 현 거주지의 내년 시세가 올해보다 상승할 것 n.news.naver.com https://n.news.naver.com/mnews/article/648/0000021007?sid=101 믿을 건 집뿐?…지난해 침체에도 96만 명 집 산 까닭 지난해 국내 부동산 시장이 급격한 침체를 겪었지만 집을 산 사람은 100만명가량에 달하는 것으로 나타났다. 무주택이었다가 집을 산 사람도 68만명을 넘어섰다. 이에 따라 전체 주택 소유자는 1530만 9000명으로 n.news.naver.com 피데스개발과 대우건설, 이지스자산운용, 한국 자산신탁, 해안건축 등은 공동으로 더 리서

[경제 시황] 서민들 짠테크 증가 - 가처분소득 감소 [내부링크]

https://n.news.naver.com/article/newspaper/014/0005099519 "과일은 사치" 서민들 짠테크로 겨울 난다[고물가·고금리 시대의 그늘] 서민의 소비여력이 점차 한계에 다다르고 있다. 과일은 사치품이 됐다. 돈 쓰는 것을 극도로 자제하는 '짠테크'가 대세다. 소비자물가는 지난 10월까지 3개월 연속 3%대를 기록, 4%대를 넘보는 수준까지 치솟고 있다 n.news.naver.com 가처분소득이란 개인소득에서 개인의 세금과 세외부담, 즉 이자 지급 등 비소비지출을 공제하고 여기에 이전소득(사회보장금 ·연금 등)을 보탠 것으로서, ‘가처분소득＝개인소비＋개인저축’으로 나타낼 수 있다. 가처분소득을 측정하는 데는 보통 세무 통계를 이용하나, 이것을 보정(補正) 하기 위하여 개인저축 및 개인소비를 추계(推計) 하는 여러 자료를 이용하는 일이 많다. 가처분소득은 국민경제에서의 소득분배의 평등 정도를 측정하는 자료로 쓰이기도 한다. [네이버 지식백과] 가처분

[맛집] 여의도역 아일렉스 샤브샤브 맛집 우미관 방문 후기 [내부링크]

우미관 서울특별시 영등포구 의사당대로 110 미성아파트 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 여의도 우미관은 아일렉스 2층에 위치해 있다. 여의도역 6번 출구에 위치해 있어서 이전에 증권사 재직 중일 때 자주 가던 식당이다. 우미관의 메뉴판이다. 국물 베이스는 다 비슷한데 해물 국수전골도 예전에 많이 시켜 먹었다. 이번에는 소고기샤브샤브 1인당 20,000원짜리를 주문해 보았다. 밑반찬이다 우미관의 밑반찬은 정갈한 맛이 있어서 어른들도 좋아할 만한 식당이다. 고기와 채소로 끓여지는 모습이다. 우미관의 가장 큰 장점은 직원분들이 모든 것을 다 해주신다. 가만히 있으면 채소와 고기를 순서대로 넣고 알아서 그릇에 덜어서 분배를 해 주신다. 우미관의 맛은 등촌샤브샤브칼국수와는 확연한 차이가 있다. 등촌의 경우에는 MSG 맛이 상당히 많이 나고 얼큰한 느낌이라면, 우미관 샤브샤브는 깔끔한 맛이 일품이다. 처음 먹었을 때는 삼삼한 느낌이 들 정도였다. 2인분을 시키니 샤브샤브가 2그릇이었다.

[부동산 생각] 전세사기 기승 - 용인 지석마을그대가크레던스아파트 사례 [내부링크]

https://n.news.naver.com/article/newspaper/015/0004913114 피해자 벌써 1만명 넘었다…전세사기 70%가 사회초년생 서울 강서구 화곡동, 인천 미추홀구, 경기 수원시 등 수도권에 이어 대전에서도 전세 사기가 기승을 부리고 있다. 정부 부처의 합동 단속에도 전셋값이 저렴한 빌라와 오피스텔에 거주하는 20·30세대가 전세 사기의 주 n.news.naver.com https://n.news.naver.com/article/newspaper/011/0004260396 [단독] 또 전세·분양사기…용인 아파트 159가구 무더기 공매 '날벼락' 경기도 용인시의 한 아파트 단지에서 159가구를 대상으로 한 신탁 전세·분양사기가 발생해 대규모 공매 물량이 쏟아졌다. 해당 아파트는 2011년 대한토지신탁과 담보신탁계약이 체결됐으나 전세·분양 계약이 소유권을 가진 n.news.naver.com 전세사기와 관련된 기사가 끊이지 않고 있다. 서울 강서구 화곡동,

[생각 정리] 인구 절벽 3부 외국인 유학생을 모십니다. - PD수첩 [내부링크]

PD수첩 연출 황순규, 김영원, 양정헌 출연 오승훈, 서정문, 전종환, 한학수 방송 1990, MBC '출산율 0.7' 시대…외국 유학생 모시기 나선 대학들(PD수첩) 대한민국 현재 전체 인구는 약 5천만 명 정도가 된다. 그리고 서울에 약 1천만 명, 경기도에 약 1천5백만 명으로 대한민국 인구의 50%가 수도권에 거주를 한다. 이러한 상황 속에서 대한민국 최근 출산율은 0.7명 정도로 보인다. 즉, 이러한 결과로 지방에서는 이미 인구 소멸로 인한 인력난과 지방 대학들의 학생 감소로 외국인 유학생은 필수 불가결한 존재가 되었다. 외국인 유학생은 등록금과 생활비를 벌기 위해 아르바이트를 하고 있고 생활비의 대부분을 지역 안에서 소비하기 때문에 부족한 일자리를 메우는 것과 동시에 지역 경제에 큰 보탬이 되고 있다. 지역 상인들 못지않게 유학생을 간절하게 원하는 곳이 또 있다. 바로 학령인구 감소로 위기를 겪고 있는 지방 대학들이다. 베트남 현지에서 '영업사원'을 자처하며 학교를 홍보하

[부동산 생각] 영끌족에 대한 생각 등 부동산 바닥 잡기 - 머니인 사이드 이광수 대표 [내부링크]

지난주에 골프장을 갔다가 돌아오면서 차가 많이 막혀서 평소에 자주 보던 머니인 사이드를 보게 되었다. 이광수 대표는 광수네 복덕방이라는 리서치연구소를 운영하는 대표이며, 머니인 사이드에서 현재 부동산 경기와 관련된 내용을 손쉽게 풀어내는 역할로 출연하였다. 집값이 오른다는 것은 결국 그에 따른 수요가 계속해서 뒷받침되어서 받쳐줘야 하는데 그 구간이 끊어지면 더 이상 상승 동력을 얻지 못하고 하락하는 모양새를 보일 수 없다고 한다. 특례 보금자리론 등으로 인해서 최근에 집값이 반등했다는 이야기는 결국 미래의 실수요자를 끌어와서 수요를 견인한 역할을 하기에 미래에 구매력은 낮아진다고 설명한다. chrisliverani, 출처 Unsplash 그가 말하는 주된 내용은 부동산은 수요와 공급에 의해서 결정되는데 우리가 유의 깊게 봐야 하는 지표는 거래량이라고 한다. 최근에 부동산 집값이 오른 것은 가격이 떨어졌기에 들어온 수요자에 의해서 단기 반등을 했다고 설명한다. 예를 들어서, 최근 1

[맛집] 여의도 인근 신길역 근처 전 맛집 그전집 방문 후기 [내부링크]

그전집 서울특별시 영등포구 영등포로 371-1 1층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 날씨가 쌀쌀해지고 있다. 날이 쌀쌀해질 때마다 막걸리에 파전이 생각나기 마련이다. 여의도 인근에 파전 맛집이 어디 있을까 보다가 발견한 그전집이라는 곳이다. 그전집은 대로변에 위치해 있다. 바로 앞에 버스정류장이 있어서 지나가다가 한 번쯤 방문해 볼 만한 곳에 위치해 있다. 전집은 한국의 예스러운 모습을 구현해야지 무엇인가 맛집 느낌이 나긴 한다. 그전집 앞에는 메뉴판이 거치되어 있다. 콘셉트 자체가 술집이다 보니 메뉴는 상당히 많이 있다. 개인적으로는 메뉴가 적은 곳을 선호하긴 하는데 메뉴가 많은 곳을 가면 베스트라고 되어 있는 것만 시키는 편이다. 그 이유는 베스트 면 가장 잘 팔리는 메뉴이고 회전율이 좋아서 재료도 신선할 가능성이 높기 때문이다. 그전집 안에 인테리어이다. 보는 바와 같이 전집에 어울리는 예스러운 느낌이 물씬 풍겨온다. 1960년대나 그때 우리의 어른들은 이런 곳에서 20

[생각 정리] 금융회사 선관주의의무와 관련된 과거판결에 대한 생각 [내부링크]

최근 부동산 PF에 대해서 자금이 경색되면서 여러모로 문제들이 많이 발생하고 있다. 여러 가지 문제가 있는데 사기, 배임 및 횡령 등의 기사는 여러 금융기관에서 각각 발생하고 있다. 이 글에서는 2021년도에 내려왔단 판결을 소개하고자 한다. 그 내용은 저축은행 임원의 선관주의의무 위반이 문제 된 사건 [대법원 202157 선고 중요 판결]이다. 이 판결은 단순히 사기, 배임 및 횡령에 국한되는 것이 아니라 선량한 관리자의 의무를 잘 못했을 경우에도 문제가 될 수 있다는 취지이다. 첨부파일 저축은행 임원의 선관주의의무 위반이 문제된 사건 [대법원 202157 선고 중요판결].pdf 파일 다운로드 앞서 설명한 인테그리티와 도덕성에 대한 내용에 구체적 사례를 소개하고자 하는 내용이다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223207720126 [세이노의가르침] Integrity(인테그리티)에 관하여 #세이노의 가르침을 읽으면서 Integrity 라는 개념에 대

[호텔] 6성급 호텔 포시즌 호텔 결혼식 방문 후기 - 식사 위주로 [내부링크]

포시즌스호텔서울 서울특별시 종로구 새문안로 97 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 서울 광화문에 위치한 포시즌 호텔은 대한민국에 유일한 포시즌 호텔이며 미래에셋금융그룹 계열 5성급 호텔. 서울특별시 종로구 새문안로 97 (당주동)에 위치해 있다. (포시즌 호텔을 보통 예약하려고 보면 다른 5성급 호텔보다 1.5~2배 정도 객실료가 비싼 편이다.) 포시즌 호텔이라고 하면 보통 6성급 호텔이라는 이야기를 많이 한다. (포시즌 호텔 지배 구조와 관련하여 금산분리 위배가 아니냐는 구조적 리스크를 논하는 부분이 많으나, 그 부분은 추후 다루어 보기로 한다.) 저번 주말에는 대학 다닐 때 아르바이트를 같이 하면서 친한 동생이 결혼하게 되었고 초대받아서 포시즌 호텔을 가게 되었다. 포시즌 호텔 화장실이다. 개인적으로 화장실이 인상 깊었다. 그 이유는 한국에 있는 5성급 호텔 화장실을 가더라도 그냥 휴지나 에어 드라이어를 사용하는 경우가 많은데, 포시즌 호텔은 수건으로 손을 닦을 수 있게 되

[부동산 정책] 한국은 왜 30년 만기 고정금리 대출이 없을까? - 30년 고정금리 주담대 추진 관련 [내부링크]

부동산 경매시장이 얼어붙고 있다. 서울 아파트 경매 진행건수가 7년 5개월 만에 최대치를 기록하고, 금리 인상 기조가 이어지면서 신규 매수세도 위축되는 상황이다. 금리 인상으로 채무자의 부담이 늘어나서 경매시장에 물건이 상당수 쌓이고 있는 형국이다. 가장 큰 사유는 결국 변동금리로 받은 주택 담보대출이나 영끌을 위해서 신용대출까지 같이해서 집을 산 영끌족이 높아진 이자에 따라서 이자를 납입하지 못하고 주택이 경매 시장으로 유입되는 것이다. 우리나라의 경우 고정금리 상품이 있기는 하나 5년 고정 후 변동금리로 바뀌는 방식이다. 지난해 말 기준 우리나라 전체 주담대 비중을 보면 변동금리가 56.0%, 고정금리가 20.9%, 순수 고정금리가 23.1%였다. 만기까지 금리가 안 바뀌는 순수 고정금리는 정책 모기지에만 있다. 주택금융공사가 운영하는 특례보금자리론이다. 그렇다면 왜 우리나라는 수십 년짜리 고정금리 상품이 없는 것일까? 그 이유는 금융시장 환경이 다르기 때문이다. 은행에서 빌려주

[맛집] 여의도 족발 전문 오목집 방문 후기 [내부링크]

오목집 여의도점 서울특별시 영등포구 여의대방로65길 24 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 오늘은 간단한 저녁 회식으로 오목집 여의도점을 방문하였다. 오목집은 호성빌딩 2층에 위치해 있다. 보통 저녁식사로 굽는 종류를 많이 먹는데 옷에 냄새가 배는 부분 때문에 굽는 것보다는 그냥 먹는 걸로 가자는 의견에 맞추어서 오목집을 방문하게 되었다. 오목집이 위치한 호성빌딩 2층에는 세광양대창과 오목집이 위치해 있다. 두 식당은 사실 세광 그린푸드라는 업체가 운영하는 곳이다. 세광그린푸드가 운영하는 식당은 세광양대창, 교대이층집, 오목집, 교대갈비집, 교대골목집, 교대평상집, 서리풀식당 등이 있다. 음식이 정갈하고 맛이 상당히 좋은 편이다. 오목집 입구이다. 프랜차이즈 업체이지만, 뭔가 전통이 있는 느낌이 난다. 옛날 맛집 같은 분위기이다. 메뉴판이다. 우리는 위의 메뉴판에서는 나오지 않은 반반 족발을 시켰다. 처음에 가만 주문하지 않아도 가벼운 탕이 준비되어 있다. 요즘 날씨가 점점 추

[경제 정책] 정부 가계부채 관리 총력 - DSR 규제 적용 범위 확대 [내부링크]

<출처 - 한겨레> 현재 대한민국의 가계부채 증가율은 심각한 수준이다. GDP 대비로 하여도 100%가 넘는 것이다. 한국은 주로 부동산 관련 빚이 가계부채 증가세를 견인하고 있다는 분석이 나온다. 주원 현대경제연구원 경제 연구실장은 “대다수 주요국에서는 코로나19 이후 소득이 늘어난 가계들이 빚을 갚아 부채비율이 낮아졌지만, 우리 가계는 저금리 속에서 주택 담보대출이 많이 늘어나 가계부채 비율이 높은 수준을 유지하고 있는 것으로 보인다"라고 말했다. <출처 - 금융위원회> 위의 내용은 최근 금융위원회에 발표한 가계대출 관련 동향 자료이다. 파란색은 주택 담보대출이며, 기타대출은 신용대출 등을 이야기하는 것으로 보인다. 올해만 보더라도, 특례 보금자리론 및 50년 DSR 규제 등에 힘입어 지속적으로 상승해온 모습을 보이고 있다. 기본적으로 경제이론을 공부해 보면 금리가 오르면 대출을 받고 싶어 하는 돈의 수요자가 줄어들기에 대출이 줄어야 하는데 실질적으로 정부 정책 대출로 인해서 시

[부동산 생각] 경상남도 합천 호텔 250억 먹튀 - 합천영상테마파크 [내부링크]

'250억원 먹튀' 영상테마파크 호텔 관련 합천군청 압수수색 경상남도 합천군 용주면 가호리 418번지에 있는 영화·드라마 촬영 세트장. 합천읍에서 합천호수로를 따라서 약 10km 정도 오면 된다. 2003년 영화 태극기 휘날리며의 촬영장으로 임시 개장 후 관광객들의 높은 호응을 받아 2004년 4월 정식 개장하였다. 면적은 약 7만 5,000로 우리나라 최대의 영화·드라마 촬영 세트장이다. 현재까지 수많은 영화 및 드라마가 이곳에서 촬영되었다. 합천영상테마파크 경상남도 합천군 용주면 합천호수로 757 촬영세트 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 합천영상테마파크는 준공이 잘 되어서 잘 운영이 되고 있으나, 최근 문제가 생긴 이슈가 있다. 바로 합천 영상테마파크 호텔이다. A 씨는 합천영상테마파크 내 4성급 호텔 건립 실시협약을 바탕으로 PF(프로젝트파이낸싱) 자금 550억 원을 대출받은 뒤 이중 250억 원을 들고 달아난 것으로 추정된다. 여기서 문제는 프로젝트파이낸싱을 일으킬 때

[부동산 생각] 부동산 PF 공사비 갈등 심각 - 정말로 공사비가 비싼 것일까? [내부링크]

끝내 좌초된 NHN 김해 데이터센터 계획…공사비가 발목 잡았다 https://n.news.naver.com/mnews/article/018/0005613762?sid=101 ‘진퇴양난’ 공사비 갈등…"정부 강력한 중재 필요" 목소리 NHN이 경남 김해시에 지으려던 데이터센터 공사를 중단한 이유는 결국 폭증한 공사비 때문이었다. KT도 판교 신사옥을 짓는 과정에서 시공사와 공사비 갈등으로 법정 다툼으로까지 확산했다. 적정 공사비를 놓고 계약 시 n.news.naver.com 최근 어려 사업장에서 공사비 갈등으로 인해서 개발사업이 진행되지 못하고 있다. 공사비 수준에 대해서 개략적으로 판단할 수 있는 지표는 건설공사비 지수이다. 건설공사비 지수와 관련된 개념은 아래와 같다. (공인통계) 한국건설기술연구원에서는 건설공사비 지수를 개발하고 통계청 일반통계 승인(일반통계 승인번호 제 397001호)을 득함 (정의) 건설공사비 지수(Construction Cost Index)

[경제 리뷰] 증권사 대출 계약서 위조 사건 - SPC구조를 이용하여 [내부링크]

이번엔 '문서위조'…미래에셋증권, 대출계약서 위조 직원 검찰 고발 https://n.news.naver.com/article/newspaper/015/0004911443 [단독] 직원이 '2800억 대출계약서' 위조…미래에셋 '발칵' 마켓인사이트 11월 7일 오후 4시 25분 미래에셋증권이 대체투자 부서의 한 직원이 회사 투자심의위원회를 거치지 않고 2억1000만달러(약 2800억원)의 대출계약서를 위조해 해외 거래 업체에 제공한 사실을 자체 n.news.naver.com 미래에셋증권이 대체투자 부서의 한 직원이 회사 투자심의위원회를 거치지 않고 2억 1000만 달러(약 2800억 원)의 대출 계약서를 위조해 해외 거래 업체에 제공한 사실을 자체 감사를 통해 적발했다. 미래에셋증권은 거액의 손해배상 소송을 당할 위기에 처했다. 심플하게 말하면 보통 증권사에서는 두 가지 방법으로 자금을 투자할 수 있다. 첫 번째는 직접 신용공여(대출)이며, 두 번째는 간접 신용공여(지급보증)으로 SP

[부동산PF 기초] 27. 일본 부동산 개발 모델 [내부링크]

[본 글은 대신증권에서 발행한 Special Report 일본 도시의 역사와 디벨로퍼의 변신에 대한 일부 요약 및 개인의 생각을 반영한 글입니다.] ‘일본의 현재를 보면 한국의 10년 후가 보인다.’ 과거 한국과 일본의 발전 속도에 대해 자주 쓰이던 말이다. 부동산시장이나 고령화에 따른 사회 변화 등 여러 전망에서도 일본의 전례를 들어 설명하는 일이 잦다. 최근에는 우리나라에도 강점을 보이는 산업 군들이 있다 보니 그런 이야기는 없지만, 인구구조나 사회구조에 밀접한 영향이 있는 부동산업의 경우 일본의 개발 모델을 분석해 볼 필요성이 있다는 생각이 든다. 따라서, 일본의 부동산의 역사를 집어보고 부동산 디벨로퍼의 주력 사업 모델을 살펴보시면 앞으로 우리나라에는 어떤 식으로 적용할 수 있을지에 대해서 대응을 할 수 있다. [전문 디벨로퍼 vs 종합 디벨로퍼] 일본의 부동산 디벨로퍼는 크게 두 가지로 구분된다. 1) 전문 디벨로퍼: 주택이나 상업시설과 같은 특정 단일 부동산 상품에 특화하

[영화 리뷰] 데이트 앱 사기 : 당신을 노린다 시청 후기 - 넷플릭스 다큐멘터리 영화 [내부링크]

데이트 앱 사기: 당신을 노린다 감독 펠리시티 모리스 출연 미등록 개봉 2022.02.02. 최근 남현희-전청조 사건으로 세상이 시끌벌쩍하다. 처음에는 전청조가 말도 안 되는 사기 행각을 벌이고 있었고, 거기에 남현희가 동참을 한 케이스이다. 아직 사실 유무는 정확히 알 수 없으나 지금까지 상황으로는 남현희도 공범으로 추정된다. (공범이라고 추정된다고 하는 이유는 본인이 피해자라면 금전적으로 피해를 보아야 하는데 남현희는 금전적 이득만 본 상황이고, 전청조에게 벤틀리는 선물 받은 것을 도로 가져가라는 극단의 수를 두는 것으로 보아서 본인도 자유로울 수 없는 상황을 인지한 것이 아닐까 한다.) <출처 - 넷플릭스> 이런 상황 속에서 넷플릭스에서 2022년에 진행했던 데이트 앱 사기 : 당신을 노린다를 시청하게 되었다. 데이트 앱 사기: 당신을 노린다(The Tinder Swindler)는 펠리시티 모리스(Felicity Morris)가 감독한 영국의 범죄 다큐멘터리로 2022년 2월

[부동산 생각] 강남에서 여의도로 오피스 이전 : 불경기와 임대료에 상관관계 [내부링크]

강남보다 빈 사무실 적다는 여의도…공실률은 더 낮아 서울에서 오피스 구역을 나눌 때 크게 3가지로 나눈다. 그 지구는 YBD(여의도권역) CBD(종로 시청권역) GBD(강남권역)이다. <출처 - Savills> [GBD : Gangnam Business District - 강남 권역] GBD는 강남 대로와 테헤란로를 중심으로 강남구, 서초구, 송파구 일대의 업무 지구를 말한다. 주로 IT 기업이 집중되어 있으며, 스타트업 생태계가 활성화되어 있다. 아마존 AWS, 메타(옛 페이스북) 같은 대형 IT 기업의 입주로 인해 공급량이 급격하게 줄었고, 이후 신규 공급이 없어 대형 오피스의 경우 공실률이 여전히 낮은 편이다. 이에 따라 임대료는 높은 상승세를 보이고 있다. 또한 대형 오피스 공실률은 낮지만 중소형 빌딩에서는 스타트업 시장의 얼어붙은 투자 상황으로 인해 다수가 퇴거하며, 그 결과 공실률이 상승하고 있다. [CBD : Central Business District - 도심 권역]

[경제 시황] 위기도 아닌데, 공매도 전면 금지, 그 효과는? [내부링크]

공매도 금지 첫날, 코스닥 급등에 사이드카 발동…3년5개월 만 금융위원회가 지난 5일 공매도 전면 금지 조치를 전격 발표했다. 무차입 공매도 등 불법 거래를 차단할 수 있는 시스템이 구축되는 내년 6월까지 코스피·코스닥 전 종목 신규 공매도 계약을 막기로 한 것이다. 공매도 전면 금지 조치는 2008년 글로벌 금융위기, 2011년 유로존 위기, 2020년 코로나19 위기에 이어 국내 증시 역사상 네 번째다. 공매도(short, short sale, shorting, going short)는 글자 그대로 ‘없는 것을 판다’는 의미이다. 개인 혹은 단체가 주식, 채권 등을 보유하지 않은 상태에서 매도하는 행위를 말한다. 매도한 주식·채권은 결제일 이전에 구매해서 매입자에게 갚아야 한다. 주가 하락이 예상되는 시점에 시세차익을 내기 위한 방법이다. 공매도는 매도 증권의 결제를 위해 대차거래 등을 통해 해당 증권을 사전에 차입하였는지 여부에 따라 무차입 공매도(naked short sell

[경제 시황] 2024년 예정된 경기 침체 - 비상 경영 시기 [내부링크]

https://n.news.naver.com/article/newspaper/015/0004910506 10대 그룹 긴급 설문 "내년 위험 더 커져…비상경영 이어갈 것" 국내 굴지의 대기업 A사는 최근 주력 사업부의 제품·서비스를 담당하는 부서·팀을 대상으로 고강도 경영 진단을 하고 있다. 기업에 11~12월은 보통 차분하게 한 해를 정리하는 기간이지만 A사는 감사를 통해 조직에 긴 n.news.naver.com 11~12월은 보통 내년도 사업 계획을 수립하는 시기이다. 오늘 한국경제 기사에서 나온 바와 같이 10대 그룹 기획, 전략, 재무 담당 임원 긴급 설문을 진행한 경과 고강도 경영 진단을 진행하고 있다. 그 이유는 내년에도 강한 긴축 경영이 이어질 것이라고 판단하고 있다. 내년 사업을 준비하는 국내 간판 기업들의 시름이 깊어지고 있다. 5일 한국경제신문이 삼성, SK, 현대자동차, LG 등 10대 그룹의 기획·전략·재무 임원을 대상으로 ‘내년 경영 환경’을 물은 결과 7곳이

[부동산 생각] 혼돈의 아파트 시장 - 매매가격 하락, 전세가격 상승 [내부링크]

현재 부동산, 특히 공동주택 시장은 혼란스러운 상황을 보이고 있다. 이론적인 기준으로는 기준금리가 0.5%에서 3.5%로 상승하였고, 아파트 담보대출 금리 또한 3%대에서 7~8%대로 상승하여서, NOI 관점으로 보았을 때는 상당히 많이 떨어져야 정상이다. 그러나, 수익형 부동산 상품에 대해서는 많은 영향이 있지만 상대적으로 주거상품에 대해서는 자산 가격이 덜 빠지는 모양새를 보이고 있다. 가장 큰 이유는 주거 상품의 경우 전세제도라는 개념이 있어서 그런 것 같다. 전세제도는 결국 집주인 입장에서는 세입자를 대상으로 무이자 차입을 진행하고 주거를 할 수 있는 권리를 부여하는 제도이다. 대한민국 주거상품의 집값은 전세금을 통해서 받치고 있는 구조이다. “내년 집값은 상고하저(上高下低) 흐름을 보이며 2% 하락한다.” 한국건설산업연구원(건산연)은 1일 발표한 ‘2024년 주택·부동산 경기 전망’을 통해 “정책 강화, 금리 인상 가능성 등으로 (부동산시장에) 추가적인 자금 유입이 어려울

[부동산 생각] 김포 서울 편입에 들썩 [내부링크]

원희룡 "김포 서울 편입 추진 면밀한 검토 필요" https://n.news.naver.com/mnews/article/648/0000020697?sid=101 "매물 다 들어갔어요"…김포 서울 편입 '메가시티'에 벌써 들썩 여당이 경기도 김포시를 서울로 편입하는 방안을 추진하기로 하면서 부동산 시장이 들썩이고 있다. 김포뿐만 아니라 고양, 광명, 구리 등 서울과 인접한 다른 지역도 함께 편입할 수 있다는 전망에 시장의 관심이 뜨거워지는 n.news.naver.com 여당이 경기도 김포시를 서울로 편입하는 방안을 추진하기로 하면서 부동산 시장이 들썩이고 있다. 이 소식이 전해지자 부동산 관련 커뮤니티 등에서는 실현 가능성 등을 놓고 관련 글들이 줄줄이 올라오고 있다. 김포 부동산 시장은 현실화 여부를 떠나 벌써 들썩이는 모습이다. 집주인들이 내놨던 매물을 줄줄이 회수하거나 호가를 올리는 분위기다. 단순히 서울시로 편입되는 부분이 입지적인 변화를 일으키는 것은 아니라서 부동산 가격이

[영화 리뷰] 넷플릭스 영화 추천 스플릿 - 볼링영화 [내부링크]

스플릿 감독 최국희 출연 유지태, 이정현, 이다윗, 정성화, 권해효, 문영수, 장희웅, 양동탁, 금서, 정의갑 개봉 2016.11.09. 넷플릭스에서 신종 영화가 떠서 보게 되었다. 네이버 소개를 보면 아래와 같다. 과거 볼링계의 전설이라 불리며 이름을 날리던 ‘철종’은 불운의 사고로 모든 것을 잃고 낮에는 가짜석유 판매원, 밤에는 도박볼링판에서 선수로 뛰며 별 볼일 없는 인생을 살아간다. 그러던 어느 날, 자신만의 세계에 빠져 살지만 볼링만큼은 천재적인 능력을 갖고 있는 ‘영훈’을 우연히 만난 후, ‘철종’은 ‘영훈’을 자신의 파트너로 끌어들이게 된다. ‘철종’의 조력자이자 도박판의 브로커 ‘희진’의 주도 아래 드디어 큰 판이 벌어지게 되고, ‘철종’과 끈질긴 악연의 ‘두꺼비’까지 가세해 치열한 승부가 시작 되는데… 제11회 싱가포르 한국 영화제 초청 상영 (2017) 네이버 평점으로는 9.16인데 관객 수가 75만 명 밖에 안된다는 점이 아쉽긴 하다. 특이하게도 볼링을 주제로 하

[맛집] 신논현역/논현역 근처 강남 0910 멸치집 방문 후기 [내부링크]

0910멸치집 논현직영점 서울특별시 강남구 강남대로118길 20 1층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 같은 업계에 몸담고 있는 친구 한 명이 곧 결혼을 하게 된다. 그래서 청첩장 모임 겸 오랜만에 얼굴을 볼 겸 해서 신논현역에서 만나게 되었다. 당일 이야기해보니 날씨도 좋고 하니 노포 감성으로 야외에서 먹을 수 있는 곳으로 가자고 의견이 합치되었다. 사실 처음에는 완미 족발을 가서 족발을 먹고자 했으나, 아르바이트생이 안 왔는지 야외 테이블은 오픈하지 않았고 웨이팅도 1시간 이상 되어서 옆에 있는 0910 멸치집을 가게 되었다. 멸치 회를 먹으러 가는 것은 처음이었다. 최자로드에서 보면 멸치회를 상당히 맛있게 먹는 모습이 나와서 한 번쯤 경험해 보고 싶다는 생각을 하였다. (사장님께 그냥 멸치 회는 없냐고 여쭤봤는데 관리가 쉽지 않아서 멸치 회 무침으로 만 판매한다고 하셨다.) 위에는 메뉴판이다. 멸치 집이라는 이름과 같이 멸치를 전문으로 판매하고 있다. 주문한 멸치 회 수육

[맛집&골프] 안성 두리봉청국장 및 용인CC 라운딩 후기 [내부링크]

두리봉시골청국장 경기도 안성시 보개면 보삼로 102 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 오늘은 새벽 7시 40분 정도에 새벽 라운딩이 있었다. 이번에 방문하게 될 구장은 용인 CC였는데 용인 CC는 사실 그렇게 좋은 구장은 아니나 어느 정도는 합리적인 가격대에 라운딩을 즐길 수 있는 구장이라서 예약을 하게 되었다. 다만, 클럽하우스 자체가 별로라는 의견들이 있어서 새벽에 근처에 있는 식당에서 아침을 먹고 라운딩을 즐기기로 했다. 그래서 추천받은 곳은 두리봉 시골 청국장이었다. 두리봉 시골 청국장은 메뉴가 단출하다. 우리는 청국장 맛집인 만큼 청국장을 주문하였다. 우리는 4인분을 주문하였고, 큰 뚝배기에 4인분이 같이 나왔다. 맛은 상당히 좋았다. 청국장이라고 했는데 흔히들 생각하는 청국장 냄새는 거의 나지 않았고, 정말 속을 편하게 먹는 슴슴한 맛이 좋았다. 또한, 밑반찬 모두 훌륭하였다. (라운딩 끝나고 점심때 오면 주차하기가 힘들 정도로 맛집이라고 한다. 다음에 갈 기회가 있

[영업/마케팅] 영업은 단기적 성과보다는 장기적 성과를 고려해야 한다. [내부링크]

인간의 삶은 많은 의사결정을 요구한다. 이는 미생에서 유명한 명대사가 있다. '삶'이 뭐라고 생각해요? 간단해요. 선택의 순간들을 모아두면 그게 삶이고 인생이 되는 거예요. 매 순간 어떤 선택을 하느냐 결국 그게 삶의 질을 결정짓는 거 아니겠어요? 영업을 하다 보면 늘 전략과 영업방향에 대해서 고민을 하곤 한다. 이 고민들은 사실 실적을 어떻게 채울지에 대한 고민이기에 잘되지 않으면 나의 실적을 채울 수 없을지도 모른다는 불안감이 올 수도 있다. 그러나, 조금은 배부른 고민을 진행해야 하는 경우도 있다. 배부른 고민이라고 하면 이미 프로젝트가 어느 정도 진척되었고, 여기서 나의 보수를 확정 지어야 하는데 보수율을 높일 수 있는 상황일 때이다. 즉, 협상 상황으로 본다면 거래 상대방은 시간에 쫓기든 상황적 리스크에 쫓기든 더 이상 선택지가 없고, 내가 정한 보수 대로 거래가 종결되는 상황이다. (이런 경우는 처음 착수를 할 때 수수료를 정액으로 책정하지 않고, 앞에서 진행한 영업활동

[일상] 돈키호테 필수품 일본 구내염 패치 사용법, 다이쇼 A 후기 [내부링크]

주말에 골프를 다녀온 이후로 갑자기 구내염이 심해졌다. 구내염은 일상에서 걸렸을 때는 음식을 먹을 때마다 따끔따끔 거리고 여간 불편한 것이 아니었다. 아래 구내염에 대한 정의 및 원인을 보아도 정확한 이유를 알 수는 없으나 피곤하면 생기는 질환인 것 같다. 구내염이란 원인균이 알려진 감염에 의하거나 또는 비감염성 원인에 의해 입 안 점막(치아 주위 잇몸, 볼 이나 입술 안쪽 점막, 입천장의 구개점막, 혀와 주변 점막)에 염증이 생기는 질환을 말한다. 원인 요소를 기준으로 세균 감염, 바이러스 감염이 원인인 단순포진(헤르페스 구내염), 진균(곰팡이균)감염이 원인인 구강 캔디다증 등의 감염성 구강점막 질환과 자가면역이나 알레르기 반응에 인한 것으로 알려진 재발성 아프타성 구내궤양, 편평태선, 유천포창, 천포창 등의 비감염성 구강점막 질환으로 나눌 수 있다. 구강점막은 신체의 외부와 내부를 연결하는 위치에 있어 신체의 내부적 변화와 외부적 자극으로부터 모두 영향을 받고, 전반적인 건강 상

[블로그 성장기] 2달(60일)만에 총 조회 수 1만 달성 후기 - 키워드 분석 꼭 필요한가? [내부링크]

2달 만에 1만 조회 수를 돌파하였다. 블로그를 시작함에 앞서서 이것저것 많이 글도 읽어보고 책도 읽어 보았다. 그러면서, 여러 노하우들을 배우게 되었고 그중에서 내가 할 수 있는 부분과 할 수 없는 부분을 나누어서 내 나름대로의 기준으로 가장 효율적으로 운영하고자 하고 있다. 블로그 지수든 이웃을 늘려야 하는 등 여러 이야기가 있지만 블로그 운영이라는 것은 심플하게 내가 쓰는 글을 읽어 줄 독자들이 많아지면 된다. 내가 쓰는 글 자체는 일종의 전문성을 가지고 있기 때문에 방문 시간에 대해서는 크게 고려하지 않았다. 처음에는 서로이웃추가를 통해서 이웃을 늘리는 작업도 진행하였으나, 곰곰이 생각해 보니 굳이 그럴 필요가 없다는 생각이 들어서 서로이웃추가도 하지 않고 있다. 그리고 감사하게도 내 글을 읽고 매력을 느낀 독자들이 이웃추가 또는 서로이웃추가를 해주시는 경우가 있다. 오히려 10월에 서로이웃추가를 통해서 이웃을 늘리다 보니 총 방문 시간이 줄어드는 효과가 발생하고 있다. 그

[부동산 생각] 늘어나는 경매 - 부동산 불황의 신호인가? [내부링크]

https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002218497?sid=101 “수억 대출금 이자 내다 결국 망했어요” 집 경매 눈덩이처럼 쌓인다 [부동산360] # 1. 지난달 24일 서울남부지법 경매1계. 빌라(다세대 및 연립주택) 119채가 나와 경매를 진행했다. 18일에도 이 법원 경매11계에선 빌라 110채가 무더기로 나왔다. 가장 최근인 지난달 25일엔 경매5계에서 n.news.naver.com https://www.moneys.co.kr/news/mwView.php?no=2023103117085098414 부동산 불황 신호일까… 서울 아파트 '경매·유찰' 둘 다 늘어 - 머니S 서울 아파트 경매 진행 건수가 증가하는 가운데 유찰도 함께 늘어 낙찰률은 감소한 것으로 나타났다.1일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 10월 서울 아파트 경매 진행 건수는 238건으로 월간 기준인 2020년 이후 가장 많은 것으로 나타났다.매달 ww

[부동산 생각] 신생아 대출 27조 원 풀린다 - 주택시장 유동성 공급 [내부링크]

https://www.hankyung.com/article/202310311178i '신생아 대출' 내년 27조 풀린다…집값 상승 요인 되나 '신생아 대출' 내년 27조 풀린다…집값 상승 요인 되나, 특례보금자리론 3분의2 규모 9억원 이하 주택에 5억원까지 대출 5년간 年 1.6~3.3% 금리 적용 www.hankyung.com 대한민국은 출산율 저하 등의 이슈가 내년 1월 시행 예정인 신생아 특례 대출 목표 금액이 26조 원으로 추산됐다. 올해 집값을 반등시킨 원인 중 하나로 꼽히는 특례 보금자리론의 3분의 2 규모다. 금리가 특례보금자리론보다도 최대 3% 포인트 이상 낮은 데다 대출한도는 5억 원으로 같아 내년 집값에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상되고 있다. 전체 구입자금 대출 예상액 34조 9000억 원 중 신생아 특례 대출 구입자금으로 26조 6000억 원이 투입될 것으로 예상하고 있다. 주택도시기금에서 8조 7670억 원을 직접 융자하기로 했다. 신생아 특례 대출은

[부동산 생각] 신도림 테크노 텅빈 상가 - 오프라인에서 온라인으로 이동 [내부링크]

테크노마트 신도림점 서울특별시 구로구 새말로 97 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 휴대폰 성지라고 하면 보통 신도림 테크노 상가와 광진구에 위치한 테크노 상가를 떠올린다. 성지에 대한 추억이 좋은 사람도 있고 안 좋은 사람도 있을 것이다. (스마트폰이 처음 나왔을 때 폰팔이들이 이상하게 약정을 해서 사기 아닌 사기를 당한 사람들이 많았다.) 신도림테크노상가는 2007년 12월 1일에 서울특별시 구로구 구로 5동 부근에 2번째 복합 쇼핑몰인 신도림 테크노마트를 오픈하였다. 판매동과 사무동으로 나뉘어 있다. 일반 주차장은 지하 7층부터 지하 3층 및 화물주차장은 지상 1층과 지하 2층으로 되어 있다. 지하 2층 이마트, 지하 1층 먹자골목(푸드코트), 그리고 액세서리나 의류를 파는 패션 쇼핑몰, 1층부터 9층까지는 일반적인 쇼핑상가가 밀집되어 있으며, 10층에는 식당가 등이 있다. 경부선(1호선), 2호선의 환승역인 신도림역과 지하통로를 이용하여 연결되어 있는 것이 특징이다. 그

[부동산PF 기초] 26. LH 중도금 반환채권(토지분양대금 반환채권) - OO 도시공사 포함 [내부링크]

택지는 토지이용의 기능적 분류의 하나로서 일반적으로 주거용 또는 부수 건물의 건축용지로 이용할 수 있는 토지를 말한다. 법률상 택지는 「택지개발촉진법」에 따라 개발 · 공급되는 주택 건설 용지 및 공공시설용지를 말하며, 주택을 건설하는 용지뿐만 아니라 도로, 공원, 학교 등의 기반 시설과 상업 · 업무시설 등의 시설을 설치하기 위한 토지를 포함하는 포괄적인 개념으로 정의되어 있다. - 주택 건설 용지 : 주택(단독주택 및 공동주택)과 근린생활시설을 건축하기 위한 토지를 말한다. - 공공시설용지 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도로, 공원, 학교 등의 기반 시설과 주거편익시설, 상업 · 업무시설, 지식산업센터 등 자족시설 등의 시설을 설치하기 위한 토지를 말한다. 일반적으로 택지는 LH 또는 지방 도시공사에서 개발을 한 후 분양을 하는 절차로 진행된다. 그리고 분양한 토지를 시행사에서 매입을 해서 개발사업을 하면서 하나의 도시가 건설되는 것이다. benobro, 출처

[부동산 생각] 여의도 2,500평 금싸라기 땅 떴다 - 여의도동 61-2부지 사업성 개략 분석 [내부링크]

"서울 '알짜' 여의도 부지 공급"…LH, 여의도 부지 4,024억원에 공급 서울특별시 영등포구에 있는 하중도. 이름처럼 섬이지만, 지금은 섬의 정체성을 잃은 지 오래다. 섬과 육지 사이는 거의 개울 수준이라서 샛강이라고도 한다. 하지만 올림픽대로로 인해 시가지가 격리되어 있어 섬으로써 고립감은 어느 정도 유지되고 있다. 실제로 여의도 내에서는 '영등포'라 하면 샛강 건너편에 있는 '영등포구 본토(또는 영등포역 일대)'를 의미하는 경우가 많다. 국회의사당, 금융감독원, KBS 등 국가적으로 핵심 시설이 모여 있는 섬으로써 한때는 한국 정치, 경제, 방송계 자체를 '여의도'로 일컫는 경우도 있었을 정도로 강한 상징성을 가졌었다. 다만 2004년 SBS의 목동 이전을 시작으로 KBS를 제외한 나머지 방송사들이 여의도를 떠나면서 방송의 경우에는 상징성이 떨어졌다. 정치는 여전하고, 경제 부분은 예전만큼은 아니지만 여전히 국내 최대 금융가긴 하다. 여의도 금융 단지는 부산의 문현금융단지와

[부동산 기초] 7. 토지리턴제 - 10년 만에 재 시행 [내부링크]

토지리턴제는 토지 매수자가 매매계약 후 일정 기간이 경과됐을 때 리턴(환불)을 요구하면 계약보증금은 원금으로, 계약보증금 외 납부금액은 원금에 이자를 붙여 반환해 주는 거래 방식이다. 매수자의 사업 리스크를 줄여 토지 판매를 촉진하기 위해 도입됐다. 민간 사업자의 사업 추진 위험을 줄이고 지자체도 도시개발을 촉진할 수 있어 부동산 경기가 침체된 1997년 외환위기, 2008년 미국 발 금융위기, 2012년 유럽발 재정위기 등 특정 시기에 운용과 중단이 반복돼왔다. 현재는 LH 등 국가 공기업만 토지리턴제를 시행할 수 있다. 지난 2012년 인천시로부터 송도 국제도시 용지를 매입한 교보증권 컨소시엄이 3년 뒤 리턴권을 행사한 탓에 시가 이자로만 721억 원을 지불하고 용인도시공사도 이 문제로 부도 위기에 놓이면서 지방공기업법이 일부 개정됐기 때문이다. 2015년 바뀐 지방공기업법에 따르면 지방 공기업은 자산을 매각할 때 환매(토지리턴제) 조건을 붙일 수 없으며, 주택 토지 개발사업 관

[생각 정리] 실제 사기꾼 관련된 사례 분석 - 사기꾼 판별법에 대한 추가 글 [내부링크]

https://www.yna.co.kr/view/AKR20230909018500004 "하루 2.5% 배당금" 유인해 3만5천명에 5천억대 투자 사기 | 연합뉴스 (서울=연합뉴스) 이율립 기자 = 서울 동작경찰서는 하루 2.5%의 배당금을 준다고 유인해 투자자를 모집, 5천억원대 사기를 친 혐의로 A 업체... www.yna.co.kr 세상에는 정말 많은 사기꾼들이 있다. 대한민국은 흔히들 사기 공화국이라는 이야기를 한다. 최근 블로그를 하면서 사기 또는 다단계와 비슷한 형태의 제안이 많이 있어서 이 글을 쓰게 되었다. 요즘은 사기의 형태가 상당히 진화하여서 후원이라는 명목으로 요청을 주는 경우가 있다. OO 1호 연리 12% , 매월 1% 수익금 입금 받으며 후원자로 본인/사업 홍보 펀드 내용 - 수익: 매월 수익금 1% 입금 (확정) - 총펀딩액: OO억 - 투자금액: 1백만 원~1억 (1백만 원단위) - 만기: 선택 가능 (1년/2년/3년), - 원금 및 이자 보존 (별도 안내

[부동산PF 실무] 생활형 숙박시설 미분양 담보대출 (준공물담보대출) # [내부링크]

최근 생활형 숙박시설과 관련해서 강제이행 부담금 등 많은 이슈들이 대두되고 있다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223204870876 [부동산 생각] 생활형 숙박시설 이행강제금 어디로 갈것인가? 한참 시장이 호황기 일 때 많이 공급된 상품이 있다. 이른바 #생활형 숙박시설이다. 생활형 숙박시설은 영... blog.naver.com 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설을 뜻하는 말이다. 더 정확히는 법률상 생활숙박시설이다. 일반적인 호텔과 달리 취사시설 등을 설치하는 것이 가능하고 주거용 오피스텔과 달리 바닥난방도 가능하다. 사실상 전용률이 아파트보다 낮은 것 외에는 아파트와 크게 다를 것이 없다. 소형 생활형 숙박시설은 전용면적이 10평을 거의 넘지 않을 정도로 상당히 좁은 대신 시설이 상당히 깔끔하고 가구, 가전, 기본적인 취사도구 등이 갖춰진 풀옵션이며 가격이 저렴하다는 장점이 있는데 비수도권의 경우

[영화 리뷰] 피는 물보다 진하다 - 넷플릭스 영화 [내부링크]

https://search.naver.com/search.naver?where=nexearch&sm=tab_etc&mra=bkEw&pkid=68&os=25929983&qvt=0&query=%EC%98%81%ED%99%94%20%ED%94%BC%EB%8A%94%20%EB%AC%BC%EB%B3%B4%EB%8B%A4%20%EC%A7%84%ED%95%98%EB%8B%A4 영화 피는 물보다 진하다 : 네이버 통합검색 '영화 피는 물보다 진하다'의 네이버 통합검색 결과입니다. search.naver.com 영화 제목과 같이 피는 물보다 진하다는 것은 영어권의 격언으로 가족 간의 유대감이 항상 다른 관계보다 우선하게 마련이라는 의미이다. 다양하게 변용되어 쓰이지만, 가장 많이 쓰이는 표현은 Blood is thicker than water.이고, 이 표현은 한국에서도 속담처럼 굳어져서, '피는 물보다 진하다.'라는 표현으로 널리 쓰이고 있다. <출처 - 영화 소개> 네이버에서 검색한 영화에 대한

[맛집] 합정 미쉐린 서울 2023 오레노 라멘 방문 후기 (미쉐린 5년 연속 선정) [내부링크]

오레노라멘 본점 서울특별시 마포구 독막로6길 14 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 일요일 저녁에 일본식 라멘이 갑자기 먹고 싶었다. 그러다가 네이버를 검색해서 오레노라멘을 방문하게 되었다. (처음에는 돈코츠 라멘을 먹을까 했는데 아내가 오레노라멘이 맛있다고 해서 방문하게 되었다.) 오레노 라멘의 미쉐린 가이드 서울 2023의 설명은 아래와 같다. 국내에서 외국 음식의 대중화는 곧 현지화의 성공을 의미한다. 진입 장벽이 낮은 대중음식의 경우 더욱더 그러하다. 신동우 셰프는 오랜 시간에 걸쳐 축적한 라멘 비즈니스 노하우로 정통성과 대중성이라는 두 마리 토끼를 모두 잡았다. 진한 닭 육수가 매력적인 토리파이탄과 깔끔하면서도 깊은 맛을 자랑하는 쇼유 라멘에서 그가 추구하는 색깔이 뚜렷이 드러난다. 신 셰프는 라멘의 생명인 육수와 면을 매일매일 만들어내며 끊임없는 테스팅으로 품질 유지에 심혈을 기울인다. "스스로에게 떳떳한 라멘을 만들고 싶다."라는 그의 말에서 자부심이 엿보인다. h

[부동산 생각] 가로수길 건물 14채 통째로 공실 - 상가임대차보호법 때문인지? [내부링크]

https://biz.chosun.com/distribution/2023/10/26/PXQW7WZK6RAZFJBTW4URXTYMCY/ [르포] “파리 날리는데 10평에 월세 2800만원?”...가로수길 건물 14채 통째로 ‘텅텅’ 르포 파리 날리는데 10평에 월세 2800만원...가로수길 건물 14채 통째로 텅텅 패션 뷰티 성지였던 가로수길...스파오, 어라운드더코너, 자라 모두 철수 공실률 36% 육박...젠트리피케이션이 원인으로 꼽혀 10평에 월세 2800만원은 대기업도 감당 못 해 유명해진 매장·음식점 몇 곳만 바글 성수동처럼 MZ와 외국인 유인할 수 있는 공간 필요 biz.chosun.com michelstock, 출처 Unsplash 서울에는 6대 상권이 있다. 6대 상권은 명동, 홍대, 한남/이태원, 청담, 가로수길, 강남 이렇게 있다. 최근 명동, 홍대 등은 코로나 이전 시기와 유사한 수준으로 내방객들이 늘어나서 공실이 거의 없는 상황이다. 반면, 가로수길, 강남권역은

[생각 정리] 다큐멘터리K 인구 대기획 초저출생 - 혼인율 최저, 출산율 최저, 대한민국은 위기인가? [내부링크]

다큐멘터리 K 연출 미등록 출연 미등록 방송 2023, EBS1 (해당 참고 영상은 글 하단의 링크에 첨부되어 있습니다.) 요즘 주말에 유튜브나 넷플릭스 등을 보면서 시간을 보낸다. 평소에도 실물 경제 및 사회 현상에 대한 관심은 늘 있기에 유튜브를 볼 때 단순한 흥밋거리보다는 EBS나 PD수첩 등을 자주 챙겨 보는 편이다. EBS에서 10부작으로 인구 대기획 저출생은 2023년 6월에 처음 방영되었다. 저출생 첫 대형 기획으로, EBS는 저출생으로 인한 국가 위기 사태의 심각성을 정확하게 보여주고, 사회적 공감대를 확산시킴으로써 생산적 대안 모색의 출발점이 될 수 있도록 장기간 기획한 '다큐멘터리 K – 인구 대기획 초저출생' 10부작을 6월 14일 처음으로 방영되었다. 그 이후 유튜브에서 이 내용을 약간씩 편집해서 다시 보여주는 형태로 되어 있다. 이번 주말에 내가 시청한 것은 편집된 2부 및 3부를 시청하게 되었다. 그리고 2부를 보았는데 2부는 실질적으로 결혼해서 아이를 키우

[맛집] 목동 현대 41 프리미어 빕스 방문 후기 - VIPS [내부링크]

빕스 프리미어 목동41타워점 서울특별시 양천구 목동동로 293 현대41타워 41층 빕스 프리미어 목동41타워점 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 주말을 이용해서 현대 41 프리미어 VIP를 방문하게 되었다. VIPS는 대학생 때 이후로 한 번도 방문해 본 적이 없었는데 CJ상품권이 선물로 들어왔고 어디에 사용할까 고민하다가 VIPS를 방문해 보도록 하기로 했다. 네이버에 검색해 보니 생각보다 웨이팅도 많다고 하고 인기가 많다고 했다. 우리는 오후 4시로 예약을 미리 이주 전에 하고 방문하게 되었다. VIPS는 외국에서 들여온 브랜드가 아니라 한국 토종 브랜드이다. CJ에서 만든 브랜드이고, CJ 푸드빌의 적자 등의 사유로 지금은 지점이 많이 줄어든 상황이라고 들어서 큰 기대는 없이 방문하였다. 목동 41 타워로 올라가면 VIPS 입구가 있다. 빕스 프리미어 현대 41타워 점은 41층에서 바라보는 뷰가 맛집인 집이라고 했다. 빕스 입구에서 5분 정도 기다리면서 봤던 뷰이다. 안양

[부동산 생각] 일본 부동산 급등에 대한 분석글 - 우리나라는 어떻게 될까? [내부링크]

https://economist.co.kr/article/view/ecn202307210039 “일본도 도심 새 아파트는 금값이네”…상반기 도쿄 새 아파트값 60% 급등 올해 상반기 일본 도쿄 도심의 새 아파트 가격이 지난해에 비해 60% 이상 오른 것으로 나타났다.일본 도쿄 도심인 23구 지역의 올해 상반기 신축 아파트 economist.co.kr 최근 일본 부동산 시장이 급등을 하면서 핫하다고 한다. 일본 부동산 시장은 유동성이 무제한으로 풀리던 전 세계적인 현상으로 집값이 급등하는 다른 나라와 별개로 꿈쩍하지 않고 오르지 않던 시장이었다. 일본의 거품(버블) 경제 시기였던 1991년 9738만 엔(약 8억 9000만 원)을 32년 만에 넘어선 최고 금액이다. 이 지역 신축 평균 분양가가 1억 엔(약 9억 1000만 원)을 넘어선 것은 1973년 통계 작성 이래 최초다. 아사히신문은 시공비와 토지 가격이 오르고 도쿄 도심을 중심으로 고가 주택이 들어서면서 전체적으로 신축 아파트

[경제 재테크] 우리금융지주 투자 분석 및 매수 사유 - 배당수익율 10% [내부링크]

우리금융지주는 보유한지는 약 4~5달 정도 된 주식이다. 2001년 공적자금이 투입된 금융사들을 한꺼번에 관리하기 위해 한빛은행, 광주은행, 경남은행, 하나로종합금융 등을 자회사로 하는 우리금융지주가 설립되었다. 2002년 한빛은행에서 우리은행으로 행명을 변경하였다. 2010년 1차 민영화를 추진하였으나, 유력 후보였던 하나금융그룹의 한국 외환은행(현 하나은행) 인수로 실패했다. 2011년에 2차 민영화를 추진하였지만, 유력 후보였던 KDB금융그룹의 특혜 시비로 실패하였다. 2012년 3차 민영화를 추진하였지만 유력 후보였던 KB금융그룹의 입찰 불참으로 실패하였다. 결국 2014년 4차 민영화 과정에서 우리금융그룹은 해체되어 우리금융지주가 우리은행에 흡수합병되었으나, 2019년 1월 우리은행의 지주회사 전환에 의한 우리금융지주의 부활로 우리금융그룹이 재출범하였다. <출처 : 위키백과 우리금융지주> 이렇듯 우리금융지주는 아직 다른 금융 지주와 M&A가 일어나지 않았으며, 우리금융지주

[골프] 경기도 안성 골프장 이글몬트CC 방문기 - 서울 근교 27홀 골프장 [내부링크]

이글몬트CC 경기도 안성시 보개면 보삼로 106 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 손님들과 이글몬트CC에서 골프를 진행하게 되었다. 이글몬트CC는 경기도 안성시 보개면에 위치하며 서울에서 약 2시간 정도 소요된다. (차가 많이 막힌다.) 이글몬트CC는 총 27개 홀로 운영되는 퍼블릭 골프장이다. 우리가 친 코스는 히든과 이글이었다. 네이버에서 나오는 골프 난이도는 9.2/10이다. 상당히 어려운 편에 속하는 골프장이다. 클럽하우스 전경이다. 이글몬트 골프장은 주차장이 넓어서 사람들이 괜찮다는 평이 많았다. 이글몬트 골프장에서 시킨 온반정식이다. 어느 골프장을 가더라도 웬만하면 식사는 맛있는 것 같다. 첫홀 티샷 전 찍은 사진이다. 가을 골프는 정말 날씨가 모든 것을 다 해주는 것 같다. (아쉽게도 전방으로 막창이 나서 OB가 났다) 어느 홀인지 기억이 가물가물하지만 보이는 느낌만 봐도 상당히 좁은 느낌이다. 중간에 호수가 굉장히 예쁘다. 퍼블릭 골프장 치고는 관리가 잘되어 있는

[맛집] 당산역 장어 맛집 우리풍천장어숯불꼼장어 장어 체육관 [내부링크]

우리풍천장어숯불꼼장어 당산점 서울특별시 영등포구 당산로47길 7 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 주중에 회식으로 당산역에 위치한 우리풍천장어숯불꼼장어 당산점을 방문하게 되었다. 위치는 2호선을 이용할 경우 당산역 1번 출구로 나와서 가면 되고, 9호선을 이용할 경우 13번 출구로 나와서 걸어가면 된다. 지하철역에서는 상당히 가까운 편에 속한다. 우리풍천장어꼼장어체육관이라는 별칭을 가지고 있다. 여기는 약간 야외에서 노포 느낌으로 먹을 수 있는 곳이다. 풍천 장어 기준으로 1인분 29,000원 꼼장어 기준으로 1인분 13,000원이다. 장어치고는 그렇게 비싼 편은 아니며 적당한 가격을 가지고 있다. 우선 양념 꼼장어이다. 꼼장어는 사실 물고기가 아니다. 눈이 없어서 먹장어라고도 표현한다. 과거 일제강점기 때 어려운 시절에 짚불에 구워서 먹으면서 유래되었다고 한다. 부산, 울산 등지에서 꼼장어의 가죽을 쓰고 남은 것을 배고파서 구워 먹었다는 기록이 문헌상 등장하는 꼼장어 식용의

[드라마 리뷰] 도적 - 칼의 소리 리뷰 (넷플릭스 드라마) [내부링크]

'도적: 칼의 소리', 글로벌 2위..."김남길, K액션 통했다" https://www.netflix.com/kr/title/81484051 도적: 칼의 소리 | 넷플릭스 공식 사이트 무법천지의 땅 간도. 용맹한 도적들이 소중한 삶의 터전과 사랑하는 이들을 지키기 위해 물불을 가리지 않고 싸운다. 설령 목숨을 거는 한이 있더라도. www.netflix.com 도적 : 칼의 소리는 넷플릭스에서 주말을 보내다가 아내가 한번 보자고 이야기해서 보았다. 도적 : 칼의 소리는 9월 22일 넷플릭스에 공개된 9부작으로 이루어진 드라마이다. 1920년 중국의 땅, 일본의 돈, 조선의 사람이 모여든 무법천지의 땅 간도에서 소중한 사람들과 삶의 터전을 지키기 위해 하나 된 이들이 벌이는 액션 활극이다. 칼의 소리는 총 9부작으로 되어 있다. 주인공은 이윤 역을 맡은 김남길이다. 이 시대적 배경은 일제강점기의 혼란의 시기를 보여주며, 김남길은 외무대신 아들인 이광일의 노예였으나 일제강점기가 되면서 같

[블로그 성장기] 네이버 블로그 애드 포스트 신청기 & 애드 포스트 수익 [내부링크]

앞서 설명한 바와 같이 나는 네이버 블로그를 키울 생각으로 시작하였다. https://adpost.naver.com/ 네이버 애드포스트 : 미디어 운영의 새로운 즐거움 도움말 로그인 메뉴 궁금할땐 애드포스트 스마트봇 정보를 나누는 즐거움에 수익을 더하는 기쁨까지! 네이버 애드포스트 Beta 네이버 애드포스트는? 미디어에 광고를 게재하고 광고에서 발생한 수익을 배분받는 광고 매칭 및 수익 공유 서비스입니다. 다양한 분야의 많은 광고주들을 손쉽고 빠르게 만날 수 있습니다. 혹시 "매번 같은 광고만 노출되면 식상할텐데.", "광고가 노출되지 않으면 어쩌지?"와 같은 걱정을 하고 계시나요? 그렇다면 이제는 안심하셔도 좋습니다. 여기에 다양한 분야에 걸쳐 광고 게재를 희망하는 많은 광고주들이 창작자 여러분... adpost.naver.com 애드 포스트는 사용자가 운영하는 네이버 미디어 3종을 광고 매체로 사용하여 수익을 발생할 수 있는 창작 보상 플랫폼이다. 애드 포스트의 등록 조건이 있는

[부동산PF 기초] 25. 저축은행 PF - 저축은행의 역사 포함 [내부링크]

상호저축은행은 상호저축은행법을 근거로 하여 설립된 2금융권 여수신은 담당하며, 서민과 중소기업의 금융편의를 도모하는 단체이다. 과거에는 사금융 양성화 이전에 신용금고라는 이름으로 만들어졌었고 과거 불법 자금 유통 경로로 애용이 되었다. 그리고 1972년 상호신용금고 법에 의해 재무부의 허가를 받은 업체는 '상호신용금고'라는 이름으로 전환되었다. 그리고 2001년 상호신용금고 법이 상호저축은행법으로 개정됨에 따라, 명칭이 상호저축은행으로 변경되었고, 2009년부터 상호를 생략할 수 있게 되어서 저축은행이라는 명칭을 사용할 수 있었다. 2011년 저축은행 사태로 프로젝트 파이낸싱과 오너의 특수 관계인이 얽힌 대출 실태가 밝혀지면서 이런 문제점이 부각되었다. 저축은행들의 부동산 대출 및 프로젝트파이낸싱 대출 비율이 높아서 도산 위험이 있었고 부산저축은행, 토마토저축은행, 프라임저축은행, 솔로몬저축은행, 토마토 2저축 은행, W저축은행, 신라저축은행 등 수십 곳의 저축은행들이 계속된 영업정

[맛집] 여의도 전통을 자랑하는 맛집 신동양 반점 - 중국집 [내부링크]

신동양반점 서울특별시 영등포구 여의나루로 42 여의도종합상가 5층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 예전에 여의도에 처음 입성해서 OJT를 받을 때 한번 와봤던 곳이다. 신동양 반점은 여의도역 5번 출구로 나오면 바로 앞에 있는 여의도 종합상가 5층에 위치해 있다. 여기는 화교 3대가 40년 동안 운영한 여의도 맛집이다. 위의 내용은 메뉴판이다. 앞에 중국어와 한국어 영어로 써져있다. 메뉴판부터 수정을 수기로 하여서 오히려 정감이 깊고 좋았다. 이 중국집은 특이하게 식사 메뉴도 소짜와 중짜가 따로 있다. 그리고 식당의 종업원 분들은 중국어로 가끔 이야기를 하신다. 오히려 전통 중국집 같은 느낌이 나는 곳이다. 내가 주문한 메뉴는 유니짜장이다. 유니짜장은 다른곳과 차이점은 크게 없으나 잘게 들어간 고기가 맛있다. 이것도 약간 옜날 짜장 느낌이 물신 난다. 추가로 주문한 탕수육이다. 탕수육은 바삭바삭하고 맛있었다. 탕수육은 옛날 탕수육 느낌이다. 시장에서 먹었던 탕수육이 딱 이느낌

[세이노의가르침] 사기꾼 판별법 - 세금 포인트 활용법 첨부 [내부링크]

https://www.chosun.com/economy/money/2023/01/03/ULBK6H5GYJFN7EPDP7I7J353AY/ “나 흙수저 출신 갑부인데…” 검사도 털어먹는 사기꾼의 6가지 특성 [세이노의 가르침] 나 흙수저 출신 갑부인데 검사도 털어먹는 사기꾼의 6가지 특성 세이노의 가르침 자수성가 사업가의 독점연재 세이노의 가르침 내말만 들으면 부자된다 우리 집 보여줄까 이런 사람부터 멀리 하라 www.chosun.com 세이노의 가르침 저자 세이노 출판 데이원 발매 2023.03.02. 사기꾼의 사전적 정의는 "습관적으로 남을 속여 이득을 꾀하는 사람"이다. 사기는 인간의 내면에 숨겨진 욕구를 교모하게 찌를 줄 아는 인간들이기에 단순히 똑똑하거나 경계심이 많다고 해도 물리칠 수가 없다. 즉, 나의 욕망에 의해서 내가 저절로 어리석어지는 것이다. 한편, 세이노의 가르침에서는 실생활에 도움이 되는 내용들이 상당히 많다. 이미 이전에 사기꾼 판별법이라는 글을 통해서 생활을

[맛집] 여의도 콘래드 호텔 더누들바 돈코츠 라멘 후기 [내부링크]

더누들바 콘래드서울점 서울특별시 영등포구 국제금융로 10 콘래드서울 2층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 오늘 점심으로 다녀온 것은 콘래드 호텔 2층에 있는 더누들바이다. 어제저녁에 과음을 한 관계로 숙취가 조금 있는 상황이었고, 적당한 메뉴로 라면이 당겼다. 보통은 전통의 한국식 라면을 율촌빌딩 지하에서 먹곤 했었는데 오늘은 일본식 라멘이 먹고 싶어졌다. 그래서 콘래드 호텔에 입점한 더 누들바에 방문하게 되었다. 호텔이라서 층고도 높고 쾌적한 공간이라서 마음에 드는 곳이다. 메뉴판이다. 보통은 점심을 먹을 때 라멘을 하나 시키고, 감자샐러드나 게살 고로케를 같이 시키는 편인데, 오늘은 속이 그렇제 좋지는 않아서 라멘만 먹기로 한다. 15,000원이라서 비싼듯 하면서도 여의도 물가를 따져보면 그렇게 비싸지는 않은 것 같다. 오늘은 직원분께서 주차 3시간을 넣어주셨는데 15,000원을 사먹고 주차비 18,000원을 아낀 듯한 느낌적인 느낌이다 내가 주문한 돈코츠라멘이다. 돈코츠

[경제 시황] 기대 인플레이션 반등 - 금리 상승의 단초가 되나 [내부링크]

"물가 더 오른다"…기대인플레 8개월 만에 반등했다 http://www.seoulfn.com/news/articleView.html?idxno=498834 기대인플레, 8개월 만에 반등···유가·공공요금 상승 여파 - 서울파이낸스 [서울파이낸스 신민호 기자] 향후 1년 뒤 물가 전망을 나타낸 기대인플레이션이 8개월 만에 반등했다. 최근 급등한 국제유가와 공공요금 인상 등의 영향으로 체감물가가 크게 오른 영향 때문이다.25일 한국은행이... www.seoulfn.com 한국은행은 대한민국의 중앙은행이다. 「한국은행법」에 의해 설립된 무자본 특수법인으로, 이 법에 의하여 한국은행의 중립성과 자주성이 보장된다. 한국은행의 설립 목적은 아래와 같다. 한국은행은 효율적인 통화신용정책의 수립과 집행을 통해 물가 안정을 도모함으로써 나라 경제의 건전한 발전에 이바지합니다. 또한 이 과정에서 금융 안정에도 유의하여야 합니다. 물가 안정은 돈의 가치를 지키는 것이며 돈의 가치는 물가 수준에 좌우됩니

[부동산 사설] 부동산은 금융이다. [내부링크]

모든 사업은 부동산을 기반으로 한다. 어떤 사업이든지 간에 매장, 사무실 또는 공장이 필요하다. 예를 들어서 내가 몸담고 있는 금융업의 경우에는 근무할 사무실이 필요하므로 사무실을 임대해야 한다. 만약 옷을 팔거나 식당을 운영해야 한다면 상업시설을 임차해야 하며, 제조업을 운영한다면 제품을 생산할 공장이 필요하다. 또한, 부동산은 의식주 중 주를 담당하며 각 개개인들이 살아갈 주거를 제공하기도 한다. 김승호 회장의 사장학 개론에서 보면 "모든 사업은 금융과 부동산을 만난다."라는 내용이 있다. 비즈니스 운영과 성공에 미칠 수 있는 부동산과 금융 문제는 모든 기업이 직면할 수 있다. 물론 기업이나 사람이 놓인 환경에 따라서 달라진다. 돈의 속성에서는 부동산과 금융에 대해서 이렇게 서술한다. 그 사업이 성장을 거듭해 동네를 벗어나 큰길에 들어서면 두 사람이 기다릴 것이다. 그 둘은 당신 양쪽에 서서 어깨에 손을 얹고 친하게 지내자고 접근할 것이다. 한 사람은 양복 슈트에 넥타이를 맸고

[부동산 생각] KB '전통 부촌' 평창동에 실버타운 런칭 예정 - 노인복지주택(실버타운) [내부링크]

https://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20231023000418 KB ‘전통 부촌’ 평창동에 실버타운 만든다 전통 부촌 서울 종로구 평창동에 KB골든라이프케어가 노인복지주택(실버타운)을 새롭게 선보인다. 은퇴 후에도 서울을 떠나지 않고 가족과 친구 가까이서 지내고픈 70~80대 노년층이 대상이다. 23일 금융권에 따르면, KB골든라이프케이는 오는 12월 평창동에 실버타운을 세운다. 현재 종로구청과 입주자 모집과 관련한 사항을 조율하고 있다. 2016년 KB손해보험이 설립한 KB골든라이프케어는 빌리지(노인요양시설)와 케어센터(주·야간보호서비스... news.heraldcorp.com 현재 대한민국의 인구구조 상 화두는 크게 두 가지가 있다. 첫 번째는 저출산 문제이며, 두 번째는 고령화이다. 부동산 개발 시장에서도 노령화에 맞춰서 노인복지주택(실버타운)을 새롭게 선보이고 있다. 이전에 작성한 글에서 KB 골든라이프케어는 빌리지(노인 요양 시설)와 케어

[부동산 생각] 내년 부동산 시장 전망에 대한 생각 정리 - 전월세 및 신규 DSR 규제 [내부링크]

https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004905368?sid=101 내년 부동산 시장, '전월세'에 달렸다 [더 머니이스트-심형석의 부동산정석] 올해도 얼마 남지 않았습니다. 언론과 방송에서는 벌써부터 2024년 부동산시장에 대한 전망을 합니다. 부정적인 요인으로는 금리가 인하될 가능성이 적어지고 경기상황이 그리 좋지 않습니다. 주택 신규공급이 절벽인 상황이 n.news.naver.com https://n.news.naver.com/article/newspaper/011/0004252432 [단독] DSR 가산금리에 하한 설정…대출한도 더 옥죈다 금융 당국이 가계부채 관리를 위해 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’의 연내 도입을 추진하면서 일종의 최저하한 금리를 두는 방안을 검토한다. 기존 금리에 당국이 책정한 최소 금리를 얹어 대출 한도를 더욱 옥죄려 n.news.naver.com 올해도 얼마 남지 않은 상황이다. 따라서, 방송과 언

[정책정보] 저출산 극복을 위한 주거지원 방안 - 신생아 우선 공급, 신생아 특례 구입자금 등 [내부링크]

요즘 세대는 N포 세대라고 부른다. 처음에 나온 건 삼포세대였다. 삼포세대는 연애, 결혼, 출산 세 가지를 포기한 세대란 뜻을 일컫는 신조어로, 20~30대에 이르기까지 젊은 층이 좀처럼 연애를 안 하려 들고, 연애를 하더라도 결혼을 꺼리며, 결혼을 하더라도 출산을 포기하는 사회 현상을 말한다. 여기에 취업/내 집 마련까지 포기하는 경우를 오포 세대로 부르더니, 이후로는 건강/외모관리까지 포함 하여 칠포 세대, 인간관계/희망도 포기했다 해서 구포 세대이다. 마지막으로 꿈도 희망도 없는 삶에 비관하여 삶까지 포기한다고 해서 십포세대 혹은 완포세대 혹은 전포세대 등으로 부른다. 하나하나 부르기엔 어차피 공통선상에 있는 용어들이기에 언론 등에서는 'N포세대'로 통칭한다. 이러한 시대 흐름에 따라서 대한민국 출산률은 역대 최저 수준을 이루고 있다. 결국 가장 큰 이유는 비싸진 집값의 영향이 크다고 보여진다. 청년 실태조사 통계상으로 에서 결혼을 주저하는 이유로는 결혼비용이 42%로 높은 수

[맛집] 선유도 냉삼 냉동 삼겹살 맛집 철이네 - 회식맛집 [내부링크]

철이네 서울특별시 영등포구 양평로22길 16-1 1층 철이네 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 선유도 인근에는 맛있는 맛집이 많다. 서울시에서 선유로운데이라는 행사도 하는 거리이며, 우리나라 방문객 뿐만 아니라 해외 관광객들도 많이 찾는 동네이다. 철이네는 선유도 롯데홈쇼핑 직원들이 내돈내산으로 선정한 롯슐랭가이드에 당당하게 선정된 업체라고 한다. 또한, 1등급 이상 100% 국내산 생고기를 7일 이상 숙성하여 급냉 시킨 고급 냉삼겹살이다. 나는 집 근처라서 한 번씩 방문을 하는데 이번 방문까지 포함하면 총 3번째 방문을 하였다. 위치는 선유도역 3번 출구에서 200m 정도 걸어나가면 있는 곳에 위치하고 있다. 메뉴판이다. 우리는 급냉삼겹살 2인분, 차돌된장찌개 및 켈리를 시켰다. 된장찌개를 시키면 밥을 한 공기 같이 준다. (일단 요즘 같은 물가에서 공깃밥이 천 원이면 여기서 가점이 들어가야 한다.) 고기를 주문하면 이렇게 넘칠듯한 김치, 콩나물, 부추를 준다. 이 집의 핵심

[부동산 생각] 전세사기/깡통전세 조심 - 전세 갭투자 활성 및 불법 용도 근생 빌라 주의 [내부링크]

https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002213276?sid=101 스멀스멀 다시 나왔다…전세 오르자 갭투자 다시 기승 [부동산360] #.지난 8월 18일 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호2차 아파트(4124가구)를 매수한 집주인은 집을 사고도 300만원을 손에 쥐었다. 전용 59를 5700만원에 매수한 지 한 달 만인 지난달 19일, 6000 n.news.naver.com https://www.newspim.com/news/view/20231019000900 [국감] 전세사기 '뇌관' 근생빌라 전국 4303채...절반가량 서울 소재 [서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 전세사기의 사각지대로 꼽히는 '근생빌라'가 최근 3년 전국적으로 4303채에 달하는 것으로 나타났다.근생빌라는 근린생활시설의 상가 부분을 주거용으로 개조해 사용하는 일종의 불법주택으로 매년 이행강제금을 내야한다.19일 국회 국토 www.newspim.com 전세가격이 오르면서

[경제 리뷰] 기준금리 무력화로 인한 고민들 - 시장금리를 중심으로 [내부링크]

https://n.news.naver.com/article/newspaper/015/0004905242?date=20231023 기준금리 무력화로 '수수께끼 현상' 발생…'피벗 대책' 나와야 [한상춘의 국제경제 읽기] 최근 10년 만기 국채 금리를 비롯한 시장금리가 크게 오르자 미국 중앙은행(Fed)이 깊은 고민에 빠졌다. Fed의 양대 목표인 물가 안정, 고용 창출을 달성하기 위해 통화정책의 중심 잣대로 삼고 있는 기준금리가 무 n.news.naver.com 최근 10년간 만기 국채 금리를 비롯한 시장금리가 크게 오르지 미국 중앙은행의 깊은 고민이 빠진 상황이다. 통화정책의 기본적인 이론적 토대는 기준금리가 상승하면 통화량이 줄어들어서 물가가 잡히는 상황이고, 기준금리가 인해되면 통화량이 늘어나서 물가가 올라가는 대전제를 가지고 정책을 고민한다. 그러나, 지금 이슈는 기준금리와 별개로 시장금리의 표본이라고 할 수 있는 10년 물 국채금리는 폭등을 하고 있는 상황이다. 앞서 기사에서

부동산 PF 이야기, 여의도 최프로 자기소개 [내부링크]

안녕하세요. 하나하나 목표를 달성해나가는 삶을 추구하는 여의도 최프로 입니다. 저를 모르시는 분들을 위해 간단히 자기소개를 하고 제가 생각하고 있는바에 대해서 소개하기 위해서 공지글을 작성하게 되었습니다. [이력] 서울에서 SKY 대학 중 한 곳에서 경제학을 전공하였고, H 대기업, C 대기업, H 투자증권을 거쳐서 지금은 자산운용사에서 부동산 금융업을 하고 있습니다. 과거 대기업에 있을 때도 건설/부동산업에 종사하였으며, 처음에는 재무팀, 전략기획팀을 거쳐 부동산 PF를 전담으로 하는 부서에서 업무를 보고 있습니다. (간간이 구조화 금융과 관련된 IB 관련 딜도 처리하기는 하였습니다.) 지금 하고 있는 업도 금융업 중 세부 분야인 부동산 PF 및 구조화 금융이 주요업입니다. [여의도 최프로로 하게 된 이유?] 과거에 대기업에 다닐 때는 사무실이 종로 쪽에도 있었고, 파견 나갔을 때는 사우디아라비아라는 낯선 타지까지 갔었습니다. 그리고 그다음 대기업을 다닐 때는 방배/사당 쪽에 사무

[생각 정리] PD수첩 불황의 늪 - 버티거나 포기하거나 - 자영업 실태를 보고 [내부링크]

PD수첩 연출 황순규, 김영원, 양정헌 출연 오승훈, 서정문, 전종환, 한학수 방송 1990, MBC 주말을 보내다 보면 보통 밀린 드라마나, 영화를 많이 본다. 요즘은 PD수첩에서 나오는 유익한 경제 영상들이 많이 떠서 같이 보는 편이다. 이번 주에 나왔던 것은 불황의 늪 - 버티거나 포기하거나, 2023 자영업 생존기라는 편을 보게 되었다. <출처 - PD수첩 > 주요 내용은 코로나 전까지만 하더라도 아무런 문제 없이 잘 자영업을 유지해나가면서 운영을 하던 소상공인 이었다. 그러나, 2020년 코로나를 기점으로 대면 거래가 점차 낮아졌고 오프라인을 중심으로 하던 장사 등은 힘든 상황이 되었다. 이에 대해서 정부는 소상공인에게 코로나 지원 대책으로 빚을 제공하였다. 코로나 시기에는 자영업자들의 관점에서는 언제 끝날지 모르지만 코로나만 끝나면 된다는 생각으로 버텨 왔다. 그리고 정부에서 저금리에 대출을 해주면서 최대한 버틸 수 있도록 정책적 지원을 하였다. 그러나, 2023년 코로나

[영화 리뷰] 영화 담보 넷플릭스 영화 추천 - 결말 포함 [내부링크]

담보 감독 강대규 출연 성동일, 하지원, 김희원, 박소이, 김재화, 유태오, 정인기, 진유영, 홍승희, 유성주 개봉 2020.09.29. 담보는 보증한다는 뜻이다. 혹은 법률적으로 채무 불이행에 대비하기 위해 마련된 수단을 말하기도 한다. 법률에서 담보라고 한다면 후자의 의미로 많이 쓰인다. 한국 사법체계에서는 담보를 크게 두 가지로 나누어서 살필 수 있는데 하나는 물적 담보이고 다른 하나는 인적 담보이다. 물적 담보 중에 널리 쓰이는 것이 (근) 저당권이고, 인적 담보 중에 널리 쓰이는 것은 보증이다. 물적 담보와 인적 담보의 큰 차이는 담보의 대상이 어느 특정한 물건이냐(물적 담보) 아니면 담보를 제공한 사람의 일반 재산(=모든 재산) 이냐(인적 담보)에 있다. 그 밖에 우리 민법에서 규정하고 있는 동시이행의 항변권(제536조)과 상계(제492조 이하)도 일종의 담보의 역할을 하고 있다. <출처 - 나무위키 : 담보> 담보라는 것은 금융업에 종사하면서 익숙한 단어라고 볼 수 있다

[블로그 성장기] 블로그 성장 방법론에 대한 공부 이야기 - IT 테크 1위 짜루님 책을 읽고 [내부링크]

블로그를 처음 시작한 계기는 앞서 설명한 바와 같이 크게 4가지 목표가 있었다. 그 목표에 대해서는 아래에 상세하기 기술해 놓았으니 궁금한 사람들은 참고 바란다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223240021137 [블로그 성장기] 최프로 블로그를 시작하게 된 계기 블로그는 레드오션이다. 새롭게 들어가기 어렵다 이런 일반적인 인식들이 많이 있었다. 발상을 전환해 보니... blog.naver.com 나는 어떤 일을 시작하거나 하기 전에 그 분야에 해당되는 지식을 쌓고 나서 진출하는 것이 맞는다고 생각하는 편이다. 따라서, N잡러의 목표를 실현하기 위해서는 블로그 바닥은 어떻게 돌아가는지에 대한 이해가 있어야 한다는 막연한 생각으로 블로그를 키우는 방법에 대해서 네이버 검색을 해보았다. 네이버 검색을 해보니 생각보다 유용한 정보는 많이 없는 것 같았으며, 노하우는 숨겨놓은 듯한 느낌을 많이 받았다. 또한, 자기 블로그의 조회 수를 키우기 위한 낚시성

[경제 알쓸신잡] 예비 전세 세입자를 위한 전세 계약 잘하는 방법 - 전세사기를 유의하며 [내부링크]

전세사기, 깡통전세와 관련된 내용은 아직도 끊나지 않은 사회 이슈가 지속되고 있다. 앞서 본 블로그에서 언급한 내용대로 많은 이슈가 붉어지고 있고, 수원 전세사기도 얼마 전부터 크게 대두되고 있다. 수원 전세사기 피해액 400억 넘었다 https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223233438062 [부동산 생각] 전세사기, 깡통전세 관련 생각 (관련 기사 및 PD수첩 유튜브 첨부) https://n.news.naver.com/mnews/article/018/0005592373?sid=101 https://n.news.naver.com/mnews/a... blog.naver.com 사회 초년생이든 신혼부부이든지 간에 전세라는 제도가 있는 한 이에 대한 수요는 계속 있을 것이다. 본 글에서는 현명하게 전세 계약을 해서 위의 사례와 같은 경우를 방지하자는 측면에서 정보를 다루기로 한다. 첫 번째로, 내가 가고 싶은 위치에 주택 매매가격과 전세가격을 비교해 보아야 한

[구조화금융 생각] '코스닥, 탐욕의 머니게임' 시리즈 - CB를 중심으로 [내부링크]

(한국경제 기사 본문 링크는 아래에 있습니다.) 세이노의 가르침 책을 읽다가 반드시 읽어 보라는 기사가 있어서 이 글을 가져오게 되었다. 이 글은 코스닥, 탐욕의 머니게임 기사를 바탕으로 나의 생각을 서술하고자 한다. 본문에 앞서서 내용 이해를 돕기 위해서 네이버 사전에서 나오는 CB의 개념을 발췌해 본다. [전환사채 : Convertible Bond] 일정한 조건에 따라 채권을 발행한 회사의 주식으로 전환할 수 있는 권리가 부여된 채권으로서 전환 전에는 사채로서의 확정 이자를 받을 수 있고 전환 후에는 주식으로서의 이익을 얻을 수 있는, 사채와 주식의 중간 형태를 취한 채권이다. 채권을 주식으로 전환하는 방식은 전환사채 발행 당시에 미리 결정해 두는데, 보통 채권과 주식을 얼마의 비율로 교환할 것인가 하는 '전환가격'을 정해두게 된다. 이때 전환사채의 주식으로의 전환은 통상 사채 발행 후 3개월부터 가능하다. 예를 들어 A사가 1년 만기 전환사채를 발행하면서 전환사채 만기보장 수익

[독서 리뷰] 공간의 가치를 읽고 - 예전에 읽은 책 리뷰 [내부링크]

공간의 가치 저자 박성식 출판 유룩출판 발매 2015.03.06. 과거에 공간의 가치라는 책을 접한 적이 있다. 지금은 아래에 보이는 바와 같이 표지가 변경되었는데 예전에 읽었던 공간의 가치의 표지는 조금 투박한 느낌이었다. 지금은 조금 더 현대적이고 깔끔한 느낌으로 바뀌어 있다. 공간의 가치 출판사 리뷰를 보면 아래와 같다. ‘공간의 가치’는 한국 부동산 시장이 구조적으로 어떻게 움직이는지를 설명합니다. 부동산 시장의 소소하고 중요한 일들이 왜 발생하고, 어떻게 우리의 삶을 바꾸는지를 기술하였습니다. 한국 부동산 시장을 공간, 생산성, 신용, 체계, 변화, 유형, 자본, 가치, 상품이라는 키워드로 재구성하였습니다. 한국 부동산 시장에 대한 133가지 질문과 그에 대한 답으로도 독해할 수 있습니다. 부동산에 관심 있는 분, 부동산 개발·투자·금융·분석·관리·평가·정책에 대한 실무와 연구를 수행하는 분, 공인중개사와 감정평가사 수험생을 대상으로 이 책을 썼습니다. 하지만 부동산에 대해

[부동산PF 기초] 24. 중도금 대출 - 개발사업 관점으로 [내부링크]

부동산 PF의 대 전제는 대환대출을 통해서 사업을 끌고 나간다. 부동산 개발사업 진행 절차에 따르면 우선 토지계약을 하고, 브릿지론 그리고 본 PF를 진행한다. 본 PF가 진행되고 나면 분양이 이루어지고 나면 수분양자들은 계약금을 10%씩 내고 분양계약을 체결한다. 이 경우 중도금 납입을 위해서 대출이 일어나게 되고 이를 중도금 대출이라고 명명한다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223187089934 [부동산PF 기초] 1. 부동산 PF 개념 - 부동산 PF란? 부동산 PF란 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래현금흐름을 기반하여 자금을 조달하는 금융기법을... blog.naver.com 수분양자(분양계약자)가 분양을 받게 되면 통상 계약금 10%, 중도금 40~60%, 잔금 30~50%로 나누어서 지불하게 된다. 공동주택의 경우 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30%가 일반적이고, 기타 상품들은 계약금 10% 중도금 40% 잔금 50%가 일반

[부동산 생각] 6대 상권 외국인 방문으로 상권 회복 중 [내부링크]

https://view.asiae.co.kr/article/2023101816534521566 "외국인 돌아온 명동 덕분에"…서울 6대 상권 공실률 10%대 회복 - 아시아경제 "여기(명동) 상권이요? 체감상 코로나19 이전의 70% 수준까지는 회복된 것 같습니다. 일본·중국인 관광객도 많지만 대만, 말레이시아 등 동남아인 관광객이 부쩍... view.asiae.co.kr 대한민국을 대표하는 상권 명동의 경우에는 코로나19 이전의 70% 수준까지 회복되었다는 평이 많고, 해외 관광객들이 지속해서 증가하고 있다고 한다. 외국인 관광객이 돌아오면서 명동이 활기를 되찾자 서울 주요 상권의 공실률이 코로나19 이후 처음으로 10%대를 회복했다. 상권별로 차이는 있지만, 일부 브랜드가 코로나19 팬데믹(세계적 대유행)에도 신규 점포를 여는 등 선제적으로 대응한 것이 긍정적인 영향을 미쳤다는 분석이다. 소비자 경험을 위한 리테일 공간인 '팝업 스토어'의 파급효과도 간과할 수 없다. 19일 글로

[금융권 취업] 취업 준비생을 위한 기업 분석 방법 [내부링크]

이 글을 서술하기에 앞서서 본 글에서 서술하는 기업 분석 방법은 취업 준비생을 위한 기업 분석 방법이라는 점을 염두에 두고 읽어 보기를 바란다. 추후 프로젝트를 검토하는 입장에서 기업 분석 방법론에 대한 상세한 내용은 별도로 다룰 예정이다. 우선 취업 준비생은 시간에 쪼들리는 경우가 많다. 가장 큰 이유는 흔히 상반기 하반기 공채라고 하는 기업의 채용 시즌이 겹치기 때문이다. 따라서 자기소개서를 제출하는 시기가 흔히들 3월 또는 9월 이렇게 두 기간에 몰려 있는 경우가 많다. (물론, 요즘은 수시채용이라고 해서 미리 자기소개서를 작성해 놓으면 나중에 불러주는 시스템이 있긴 하지만 아직은 비중이 그렇게 크지 않다.) 취업 준비라는 목표하에 기업에 대해서 알아둘 부분은 자기소개서를 작성할 때와 면접을 보기 전 두 가지로 나누어진다. 자기소개서 작성을 위한 기업분석은 크게 전체적인 틀을 중점적으로 보면 된다. 바로 기업의 개요, 사업영역, 경영철학 및 인재상이다. 자기소개서를 작성하는 단

[부동산 생각] HUG 관리 단계 사업위험 증가 : 시공사 유동성 위기 [내부링크]

https://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0018779097&code=61141111&sid1=eco [단독] HUG 관리단계 ‘위험 사업장’ 반년 만에 45%↑… 보증사고 비상 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 속에 부실 위험이 있는 사업장이 7개월 만에 45% 증가한 것으로 나타났다. 전체 사업장 중 ‘정상’ 이하 단계 사업장 비중 news.kmib.co.kr 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기는 지속되고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 속에 부실 위험이 있는 사업장이 7개월 만에 45% 증가한 것으로 나타났다. 분양보증은 사업 주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 될 경우 계약금과 중도금 등의 환급을 책임지는 것이다. 30가구 이상 아파트 등 공동주택을 선분양할 때 분양보증은 필수다. HUG는 분양보증을 발급하고 사업장을 공정 부진율과 분양 부진율에 따라 ‘정상·관찰·주의·관리·경보’로 구분해 관리한다. ht

[생활 재테크] 이자 줄이기 - 현명한 금융소비자 은행 우대금리 조건 (기업은행을 중심으로) [내부링크]

작년을 기점으로 미국 발 기준금리 인상이 가시화되면서 급격한 금리 인상이 되고 있다. 약 2년 전 대출을 받았을 때는 거의 대출 중개 법인을 통해서 2.4%대에 대출을 받았던 것으로 기억하고 있다. 그리고 6개월 변동 COFIX 금리였었는데 계속해서 금리가 상승하더니 거의 5.0%에 육박할 수준으로 올라가고 있다. https://portal.kfb.or.kr/fingoods/cofix.php 전국은행연합회 소비자포털 금융상품정보, 금리/수수료 비교공시, 금융서비스정보, 소비자정보, 금융교육, 보이스피싱정보 portal.kfb.or.kr 문제는 금리 인상이 앞으로도 계속될 수 있고, 대출을 받은 사람 입장에서는 고민이 상당히 많을 것으로 보인다. 대출이자를 줄이는 방법은 크게 3가지가 있다. 첫 번째로 대출 상환을 많이 한다. (너무 원론적인 이야기다...) 두 번째로 금리 인하 요구권을 활용하여 금리 인하 요구를 할 수 있다. 금리 인하 요구권은 대출자의 상환능력이 더 좋아지면 은행

[블로그 성장기] 최프로 블로그를 시작하게 된 계기 [내부링크]

블로그는 레드오션이다. 새롭게 들어가기 어렵다 이런 일반적인 인식들이 많이 있었다. 발상을 전환해 보니 블로그를 시작하는 것이 생각보다 블루오션일 수도 있겠다는 생각이 들어서 블로그를 시작하게 되었다. 블루오션일 수도 있겠다는 생각을 한 이유는 대부분의 블로거들은 글을 쓸 주제가 많이 없거나 일상적인 주제들은 너무 경쟁자가 많다. 이러한 부분을 볼 때는 경쟁자가 많아서 레드오션이라고 생각을 할 수 있고, 나도 여기에 동의하는 바이다. 처음 시작할 때는 내가 발행할 글의 대부분은 부동산 금융을 베이스로 두고 있고, 이를 토대로 확장을 해 나가면 되겠다는 생각을 했다. 이쪽은 검색량이 적기는 하지만 전문적으로 잘 서술된 글이 많이 없어서 경쟁력이 있을 것이라는 생각이 들었다. 또한, 부동산 금융과 관련된 글을 서술하면서 방문자들의 이해를 돕게 위해서 부동산 기초자산에 대해서 간단히 설명하거나 상품에 대한 설명을 하면서 글을 써갈 수 있는 내용은 무궁무진 해진다. 한편, 블로그의 글은 나

[부동산 생각] 일본 부동산업계 호텔에 관심 가지는 중 [내부링크]

일본 부동산 회사들이 너도나도 호텔 투자에 뛰어들기 시작했다. 인구 감소 등으로 신축 호텔이나 오피스 수요가 급격히 줄어들자, 코로나19 이후 관광객을 타게팅 하여 염두에 둔 전략이다. 이는 우리나라에도 비슷하게 적용이 될 가능성이 높다고 판단된다. (현재) 우리나라의 경우 서울 기준으로 5성급 호텔의 공급이 전혀 없었고, 기존에 호텔로 운영하던 토지도 고급 주거로 개발한다는 명목하에 호텔 객실 수가 줄어들고 있는 추세이다. (미래) 고령화로 인한 새로운 먹거리 발굴을 위하여 호텔업에 뛰어들 가능성도 있다. 우리나라도 고령화 및 인구감소로 인하여 기존 비즈니스 모델로는 살아남기 힘들 것으로 판단된다. 일본이 우리나라보다 고령화가 먼저 일어났고 먼저 일어나는 비즈니스 모델을 벤치마크할 필요성이 있어서 이 글을 담게 되었다. (추후 일본 부동산 회사들의 개발 모델과 우리나라 개발 모델의 차이점에 대해서 비교 검토해 볼 예정이다. 주로 등장할 회사는 스미토모 부동산 및 미쓰이 부동산이다.

[부동산 보도자료] 연립, 다세대, 도시형생활주택 건설자금 지원 - 국토교통부 보도 [내부링크]

국토부에서 비아파트 상품에 대한 대출 지원을 확대한다. 아래 내용을 보면 심플하게 알 수 있지만, 실질적으로 원룸형 상품 등에 대해서 실효성이 있을 것으로 추정된다. 다만, 자금 투입 수준이 호실당 7500만 원으로 되어 있어서 총 사업비 대비 시행사 자기자본비율이 상당 수준이 있는 사업장에 한해서 진행이 가능할 것 같고, 그로 인해서 사업성은 더 개선될 것으로 추정된다. 자기자본 비율이 낮은 시행사업장에는 후순위 대출(또는 PI)을 끌어와야 하는데 채권보전조치가 어떻게 될지에 대해서는 다시 한번 확인이 필요할 것으로 추정된다. 연립, 다세대, 도시형생활주택을 개발하기 위해서 비아파트 상품에 대해서 주택도시기금에서 대출 지원을 확대한다. 10월 18일 오늘부터 전국에 있는 우리은행 지점에서 신청이 가능하다. 민간사업자가 비(非) 아파트를 분양하는 경우 호당 최대 7천 5백만원까지 대출하며, 금리는 3.5~4.7%*로 지원한다. * 다가구･다세대･도생주 3.5%, 연립주택 4.3%,

[맛집] 사당역 곱창집 방배곱창 방문후기 (원소주 체험기) [내부링크]

방배곱창 서울특별시 서초구 방배천로 12-11 2층 방배곱창 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 신탁사 손님과 저녁 식사가 있어서 사당역에서 곱창집을 가게 되었다. 과거 시공사에 재직 중일 때 사당역에서 회식을 많이 했었는데 사당역에는 맛집이 많은 것 같다. 어제 방문한 곳은 이전에도 자주 방문 했던 곳이다. (이 식당과 별개로 바른식시골보쌈&감자옹심이는 유명한 맛집이나 한번 가보기를 추천한다.) 메뉴판 사진을 안 찍어서 네이버에 나오는 메뉴판을 대신한다. 어제 주문 하였던 메뉴는 모듬곱창 2인분과 곱창 1인분 이였다. (예전에는 1인분에 2만원 정도 했던 것 같은데 물가는 계속 오르는 것 같다.) 어제 처음 먹어본 원소주이다. 증류식 소주 느낌대로 예전에 먹어 보았던 안동소주 맛이 났다. 한병에 3만원 정도 였던 것 같은데 굳이 원소주를 또 시켜 먹을 것 같지는 않다. 마지막으로 모듬곱창 2인분이다. 다른집에서 비해서 곱창 크기가 크고 곱이 잘 들어 가 있다. 그리고 기름 맛으

[생활 재테크] 청년희망적금 청년도약계좌로 갈아타기 [내부링크]

재작년 청년희망적금이라는 상품이 출시되었다. 청년희망적금은 청년의 자산 형성을 돕고자 하는 정책금융 상품이었고, 만기 2년 동안 매달 50만 원 한도로 납입할 경우 정부 지원금 (저축 장려금)까지 포함하여 연 10% 안팎의 금리 효과를 누릴 수 있도록 설계가 된 상품이었다. 만기인 내년 2월 약 200만 가입자들에게 만기환급금이 지급될 예정이다. 그리고 2022년부터 도입된 청년 도약 계좌는 매달 70만 원씩 5년간 자유 적립식으로 적금하면 최대 5천만 원을 모을 수 있도록 설계가 되어 있다. 기존에는 청년 도약 계좌에 월 70만 원 불입 한도가 있지만 청년희망적금 만기환급금에 대해서는 일시 납입을 허용하겠다는 것이다. (청년희망적금에서 받은 혜택과 더 불어서 청년도약계좌 혜택 수령 가능) 이를 위해 조세특례제한법과 청년 도약 계좌 상품 약관의 개정을 추진할 예정이다. https://n.news.naver.com/article/newspaper/009/0005200111 곧 만기되는

[부동산 생각] 전세가 상승 버티기 수요 증가 과연 사실일까? (feat. 2년전과 비교) [내부링크]

대한민국에서 현재 기준으로 전세 하락 지역은 없다고 봐도 무방하다. 그 이유는 매물 자체가 완전히 줄어들고 있는 추세이다. 기사 본문에서는 월세 부담이 커지자 임차수요가 들어가면서, 전세로 수요가 돌아가고 있다고 설명되어 있고, 전세 사기가 적은 상급지 위주의 아파트 수요가 늘면서 매물이 빠르게 소진된다고 한다. 여기에 대한 개인적인 생각은 전세가격이 연초 대비 상승한다는 것이지, 임대차 3법이 적용되어 폭등했던 2년 전 대비로는 낮다고 판단된다. 즉, 역전세난이 발생했던 연초 대비로 비교했을 때 급격한 상승을 보이는 일종의 착시 효과이다. 어떤 기사에서는 역전세라고 하고, 어떤 기사에서는 전세난이라고 언급하는 경우가 많다. 이 이유에 대해서는 전세사기 사태 등으로 인해서 빌라에 대한 수요가 급감하였다. 그리고 상대적으로 전세가율이 낮은 아파트에 입주하고자 하는 수요가 늘어난 것으로 보인다. [전국 월간 주택 가격 동향] <출처 - 한국부동산원 부동산 통계정보시스템> [서울특별시 월

[부동산 생각] 고금리, 공사비 폭등 속 혼돈의 분양시장 [내부링크]

2022년 시장은 공사비 상승에 따른 원가 상승이 주요 화두였고, 2023년 시장은 거기에 더해서 금리 상승으로 인한 영향으로 여러 화두가 발생하였다. 이론적으로 보면 지금 분양을 하는 현장은 기사 본문에서 논의한 바는 아래와 같다. “지금 분양을 할 수 있는 단지들은 사정이 나은 단지들입니다. 조합과 분양가 협상이 원만히 타결됐거나, 토지 매입이 오래전에 이뤄져 치솟는 공사비를 감당할 여력이 있는 단지들입니다. 분양가가 지속적으로 오르면서 조급한 수요자들이 내 집 마련에 나서고 있지만, 금리와 공사비 상승분을 반영한 단지들에서는 분양가 부담이 커져 수요층의 이탈마저 감지됩니다. 분양 지연이 일반화된 흐름 속에서 그야말로 혼돈의 상황입니다” (대형 건설사 분양담당자) <헤럴드 경제 기사 본문> 즉, 인플레이션으로 인해서 원가가 상승해서 분양가는 지속적으로 오를 수밖에 없는 환경인데, 이로 인해서 어떤 단지는 잘 팔리고, 어떤 단지는 잘 팔리지 않는 현상이 지속되고 있는 것이다. 서울

[맛집] 예천 한식 맛집 꽃따지 방문 후기 [내부링크]

이번 주말에 가족 일로 지방에 내려갈 일이 있어서 예천을 방문하였다. 그리고 예천에서 꽃따지 한식집에서 저녁을 먹게 되었다. 꽃따지는 예천 IC에서 한맥 CC로 가는 길 오른편 오르막길에 있는 황토집이다. (나중에 기회가 되면 한맥 CC에서 라운딩을 해 보고 싶다.) 이 식당은 농림축산식품부가 제공하는 안심식당이라서 깨끗한 느낌이 들었다. 예스러운 느낌이 물씬 나는 주차장이며, 펜션도 같이 운영하고 있어서 숙박도 가능하다. 식당에 들어가는 입구이다. 하늘이 멋지다. 꽃다지 식당 메뉴이며, 우리는 식사만 간단하게 할 예정이라서 오리불고기/로스 정식은 패스하고, 곤드레 돌솥밥 정식과 막국수를 시켜서 먹었다. 기본적인 찬 구성이다. 모든 찬들이 정갈하고 맛이 괜찮았다. (저 중에 특히 배추전이 대단한 걸 한 것 같지 않지만 맛있었다. 원재료 품질이 좋은 것 같다.) 메인인 돌솥밥이다. 늘 먹던 것과 같이 우선 밥을 덜고 나서 물을 부어서 누룽지를 만들어서 먹는다. 깜빡하고 막국수 사진은

[부동산PF 실무] 건설공제조합 책임준공 보증 (예정) [내부링크]

책임준공확약과 관련하여 시장에서는 두 가지 형태가 가장 일반적이었다. 첫 번째는 1군 시공사 책임준공확약이었고, 두 번째는 신탁사 책임준공 확약 구조였다. 이 상품을 읽어 보기 전에 이해를 돕기 위해서 아래 내용들을 읽어 보기를 추천하며, 이미 알고 있다면 아래 본문을 읽어 보면 될 것 같다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223202218341 [부동산PF 기초] 9. 신탁사 책임준공확약 # 신탁사 책임준공 확약의 케이스를 다루기에 앞서서 #책임준공 확약이 무엇인지에 대한 개념적 정의를 하는 ... blog.naver.com https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223203026445 [부동산PF 기초] 9-1. 2023년 건설사 시공능력평가 순위 및 신용등급 이 내용은 #신탁사 #책임준공 확약을 다루는 도중에 시공사 단독 책임준공 확약에 대해서 논의 하기 위해서... blog.naver.com https://blog.nav

[부동산 생각] 공시가격 정상화와 관련된 생각 [내부링크]

공시가격과 관련해서 정상화라는 명목하에 공시가격을 올리는 작업을 하고 있다. 과거에는 공시가격은 실거래가 기준의 약 80% 수준으로 이해를 하고 있었는데 사실상 공시가격 정상화라는 것은 실거래가 기준으로 맞추는 작업을 하는 것이다. 이와 관련해서 명분 상 어느 정도 합리성이 있는 제도 개선이라는 생각은 든다. 공시가격이 중요한 이유는 종합부동산세율을(이하, 종부세) 결정하는 핵심 요소이기 때문이다. (물론, 전 정권에서 부동산 폭등 시기에 공시가격 정상화를 한다고 하면서 세수 확대에 대한 노력을 미리 하였는데, 이번에는 오히려 세수가 감소할 수 있는 상황이 발생할 수도 있을 것으로 판단된다.) https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223237171386 [부동산 기초] 6. 부동산 값의 기준 : 공시지가, 기준시가, 시가표준액 및 실거래가 (+호가) 부동산 가격을 지칭하는 부분에 대해서는 기준시가, 공시지가, 감정가, 실거래가, 시가표준액 등이 있다. ...

[부동산 기초] 6. 부동산 값의 기준 : 공시지가, 기준시가, 시가표준액 및 실거래가 (+호가) [내부링크]

부동산 가격을 지칭하는 부분에 대해서는 기준시가, 공시지가, 감정가, 실거래가, 시가표준액 등이 있다. 이는 모두 하나의 기초자산을 말하는 것이지만 용도에 따라서 개념들이 다 다르고 그에 따라서 숫자고 달라지기 마련이다. 오늘은 위에서 언급한 내용들에 대해서 정리하는 시간을 가져 보도록 하겠다. [표준 공시지가] 표준공시지가는 매년 1월 1일 기준으로 산정한 토지가격이다. 우리나라에 있는 모든 토지를 조사하여 평가 한다는 것이 불가능하다. 표준공시지가는 국토교통부 장관이 전국의 개별토지(약 3,100만 필지)중 지가대표성등이 있는 50만 토지를 선정·조사하여 공시하는 것으로서 매년 1월 1일 표준지의 단위면적당 가격(원/m²)을 말한다. https://www.realtyprice.kr/notice/gsstandard/gsSearchList.search 부동산공시가격 알리미 HOME 토지 표준지공시지가 연도별 결정공시지가 표준지공시지가 총 : 0개 기준일 : 0년 열람지역 : 인쇄 일

[영화] 넷플릭스 영화 미션 파서블 감상 후기 [내부링크]

미션 파서블 감독 김형주 출연 김영광, 이선빈, 오대환, 서현철, 최병모, 김태훈, 양범, 류주한, 줄리엔 강, 이상홍 개봉 2021.02.17. 오늘은 지방으로 집안일이 있어서 장거래 운전을 다녀왔다. 그리고 저녁에 집에 와서 뭐 볼만한 게 없을까 휴식차 영화를 고르고 있었다. 넷플릭스에서는 발레리나라는 영화가 1위인데 지난주에 봤었다. (발레리나는 평점이 6.49인데 저 점수가 맞는 것 같다. 영 재미가 없다.) 1위에서 10위까지 영화 평점을 보는데 미션 파서블이 그나마 평점이 가장 좋았다. 네이버 평점으로는 8.41점 이였다. “돈 되니까” VS “국가를 위해” 우린, 한다면 한다! 입금만 되면 뭐든 가능해지는 흥신소 사장 ‘우수한’ 앞에 어느 날 열정 충만 비밀 요원 ‘유다희’가 현금 천만 원과 함께 찾아온다. 무기 밀매 사건을 해결하자며, 대놓고 공조를 요청해 온 것! 티격태격하는 말마다 태클, 우당탕탕 하는 짓마다 사건! 혼자일 때보다 둘일 때 더 눈에 띄는 두 사람.

[독서 리뷰] 도둑맞은 집중력 - 집중력 위기의 시대, 삶의 주도을 되찾는 법 [내부링크]

도둑맞은 집중력 저자 요한 하리 출판 어크로스 발매 2023.04.28. 도둑맞은 집중력은 처음에 직장인의 책 읽기 직책에서 소개를 받아서 보게 된 책이다. 현대인의 관점으로 크게 관심을 가질 필요가 있다는 점에서 이 책에 대해서 생각 정리를 서술하게 되었다. 아마존, 월스트리트 저널 올해의 책 애덤 그랜트·수전 케인·힐러리 클린턴 추천, 2023년 최고의 화제작 “우리는 어떻게 ‘나도 모르는 새’ 집중력을 도둑맞고 있을까” 3만 마일의 비행, 250명 전문가와의 인터뷰 뉴욕타임스 베스트셀러 작가의 전방위적인 탐사가 시작된다 전 세계 모든 곳에서, 집중하는 우리의 능력은 붕괴하고 있다. 미국의 10대들은 한 가지 일에 65초 이상 집중하지 못한다. 직장인들의 평균 집중 시간은 단 3분에 불과하다. 뉴욕타임스 베스트셀러 작가이자 저널리스트인 요한 하리는 왜 이런 현상이 벌어지는지 알아보기 위해 이 분야를 주도하는 전 세계 과학자들과 전문가들을 만나기 위한 대장정을 떠났다. 그리고 그동

[부동산 생각] 제주드림타워 관련 기사 공유 및 생각 정리 [내부링크]

코로나 시대로 인해서 가장 먼저 타격을 입었던 업종은 여행과 관련된 항공업계와 제주도 호텔업계였다. 특히, 제주 드림타워는 중국인 관광객들을 모시기 위한 복합 리조트로 처음 개발이 되었다. https://www.jejudreamtower.com/kor/ 그랜드 하얏트 제주 l 제주 드림타워 복합리조트 1600개 올스위트 객실과 14개 글로벌 레스토랑을 가진 제주 시내 중심에 위치한 최대 규모, 최고 높이의 럭셔리 복합리조트입니다. www.jejudreamtower.com 제주드림타워는 대한민국 제주특별자치도 제주시 노형동에 건축이 허가된 고층 쌍둥이 호텔 및 카지노. 지상 38층, 지하 5층, 높이 168.99m로 제주도에서 가장 높은 건물이다. 2016년 5월에 착공, 2020년 5월에 완공되었다. 완공 후에는 롯데관광개발의 본사가 이곳으로 이전해 오며, 내부 호텔 운영은 그랜드 하얏트에게 위임한다. 2020년 12월 18일 카지노를 제외한 호텔 및 부대시설이 정식 오픈했다. 호텔

[부동산 생각] 마곡 3억 원대 공공 분양 정보 공유 [내부링크]

정부에서는 부동산 공급을 하기 위해서 저렴한 분양가에 공급하는 공공 분양 사전청약이 이번에 나온다. 정부는 수도권 총 7개 지역에서 3295가구를 사전청약으로 공급할 예정이다. 공급 지역은 서울 마곡, 경기 하남 교산, 남양주 진접, 구리 갈매, 인천 계양, 안 산장상, 군포 대야미 등이다. 공급 방식은 아래와 같다. <출처 - 매일경제 기사> 여기서 가장 관심이 많은 단지는 SH공사가 마곡지구에 공급하는 토지임대부 주택이다. 공급 방식은 나눔형 토지임대부이다. 토지는 공공이 소유하고, 건축물에 대한 소유권은 수분 양자가 가지는 방식이다. 40년간 거주한 뒤 재계약을 통해 최장 80년까지 거주할 수 있다. 추정 건물 분양가는 3억 1119만 원, 추정 토지 임대료는 월 69만 7600원이다. <출처 - 머니투데이 기사> 이익공유형이라고 불리는 나눔형은 시세 대비 70% 이하로 분양하고 시세차익도 70%만 보장을 한다. 따라서 싸게 공급하는 대신 공공과 이익을 공유하는 것인데, 그럼에

[맛집] 신논현역 맛집 혜장국 방문후기 - 대구식 육개장, 한우수육 [내부링크]

혜장국 서울특별시 서초구 사평대로56길 4 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 오늘은 신탁사와 시행사 손님들과 함께 저녁을 해야 해서 혜장국을 내방하였다. 혜장국은 나의 본가인 대구에서 온 메뉴이며 대구식 육개장이 유명한 집이다. 혜장국의 입구이다. 신논현역 뒤쪽 골목에 단출하게 되어 있다. 신논현역 7번 출구, 교보문고 사옥 옆으로 나가면 손쉽게 찾을 수 있다. 위에는 혜장국 메뉴판이다. 우리는 저녁 자리로 왔기에 술안주가 필요했고, 원래는 한우 차돌박이 수육을 주문하려고 했으나 하루에 4~5개 정도 밖에 수량이 안 나온다고 하셨다. 그래서 한우 수육 대자를 시켰다. 한우수육이다. 350g이라고 하는데 생각보다 양은 많은 편이다. 밑에는 찜기처럼 되어 있어서 수증기가 올라와서 촉촉한 맛이 일품이다. 한우 육개장도 하나를 시켜서 나눠 먹었다. 국물이 깔끔하고 맛이 상당히 좋다. (대구 음식이 맛이 없다고 알고 있는데, 그런 편견을 깨버릴만한 맛이었다.) 보통 식당에 가면 밑반찬부

[금융권 취업] 취업 준비생을 위한 경제신문 읽는 법 [내부링크]

취업 준비를 한다고 하면 경제신문을 경제신문을 읽어 보라는 이야기를 많이 들을 것이다. 기존에 신문을 읽는 버릇을 가진 경우에는 괜찮겠지만, 처음 취업 준비를 위해서 생뚱맞게 경제신문을 읽을 경우에는 상당히 어려워하거나 부담스러워하는 경우가 많을 것이다. 이는 경제신문을 읽으면서 주는 여러 가지 고정관념이 있어서가 아닐까라는 생각을 한다. 경제신문을 지속적을 읽어온 사람은 경제 흐름에 대한 맥락이 있기 마련이고 이를 통해서 인사이트를 얻기도 하고 명분 뒤에 숨겨진 의도를 발굴하기도 한다. 그러나, 단순히 신문을 읽기만 해도 잠이 오거나 힘든 사람들에게는 내심 겁이 날 수 있다. 그러나, 걱정할 필요 없다. 취업 준비생은 가벼운 마음으로 경제신문을 읽어도 무방하다. 경제신문을 읽을 때 가장 중요한 것은 목적 지정이 중요하다. 취업 준비생이나 학생의 경우에는 경제 지식, 시사상식 등을 두루 알기 위해서 읽을 수 있다. (현직에 있는 나의 경우에는 지금 업황이 어떤지 나는 어떻게 대응해야

[맛집] 여의도 일식 맛집 오복수산참치 여의도점 후기 [내부링크]

오복수산참치 여의도점 서울특별시 영등포구 의사당대로 83 오투타워 2층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 오늘은 점심 식사로 오투 빌딩(구 HP 빌딩)에 있는 오복 수산에서 먹게 되었다. 개인적으로 일식을 좋아하는데 분기에 한 번 정도 오마카세를 먹고 회사에서 일할 때는 가까이 있는 오복 수산을 방문하는 편이다. 여의도에는 오투 빌딩에 오복 수산 참치와 시티플라자에 오복 수산 이렇게 두 곳이 있다. 오복 수산은 과거에는 연남동에 본점을 두고 있는 하나의 점포로 시작한 것으로 알고 있다. 그때는 웨이팅이 장난 아니었던 것으로 알고 있다. 어느 순간 보니 지점을 여러 곳으로 확대해서 요즘은 손쉽게 먹을 수 있다. 내가 방문한 곳은 오투 빌딩에 있는 오복 수산 참치이다. 메뉴는 위에서 보는 것과 같고 밥과 김은 무료로 더 준다. 특이한 점은 사시미용 간장과 카이센동용 간장이 별도로 있는데 카이센동용 간장이 조금 덜 짜다는 느낌이 들고, 밥에 어느 정도 넣어도 감칠맛 정도만 가미하는

[부동산 기초] 5. 국민 평형이란? [내부링크]

2007년 이후 법정계량단위 사용이 의무화되면서 아파트 면적을 표시하는 단위가 평에서 제곱미터로 변경되었다. 상세 내용은 아래와 같다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223223057738 [부동산 기초] 1. 초보자를 위한 부동산 용어 정리 : 단위, 면적 부동산 PF와 관련하여 부동산에 대한 기초 용어에 대한 이해 없이 본다는 것은 칼 없이 무를 썬다는 느낌... blog.naver.com 여기서 국민 평형은 전용면적 84m2 (25평형)이라고 한다. 그렇다면, 왜 전용면적 84m2가 국민 평형이 되었을까? 국민 평형은 대다수가 선호하는 평수를 말한다. 1973년 수도권의 주택난 해소를 위해 주택 공급 계획이 시행된 바 있다. 당시 1인당 적정 주거면적을 5평으로 잡고, 이를 토대로 5인 가족 기준으로 국민주택 규모를 25평형으로 설정을 한 것이다. 25평을 제곱미터로 산정할 경우 82.6m2이고, 이를 사용하기 쉽게 국민주택 기준 면적을 전용 8

[부동산 알쓸신잡] 철근&콘크리트 열팽창계수 : 신이 내주신 선물 [내부링크]

대부분의 물체와 마찬가지로 온도가 올라가면 팽창하고 온도가 내려가면 수축하게 된다. 콘크리트 구조물의 온도가 내려갈 때는 같이 인접해 있는 구조요소로 인하여 같이 구속되어 있고, 콘크리티가 수축하지 못한 상태로 인장응력을 받게 되어 있다. 인장응력이란 온도응력이라고도 하는데, 이 구속응력이 콘크리트 인장강도보다 커지면 콘크리트에 균열이 발생하기 시작한다. 특히 온도수축이 건조 수축에 동시에 발생하게 되면 균열이 발생할 확률이 높다. 그러나, 강재가 내부에 배치된 콘크리트와 강철 열 팽창 계수가 차이가 있다면 온도 변화에 따른 변화률이 달라서 두 재료간에 문제가 빠르게 발생 할 수 있다. 그러나, 콘크리트와 철근 열 팽창 계수는 상당히 유사한 값을 보이므로, 큰 문제가 되지 않는다. <출처 - 내셔널지오그래픽>

[20.Blog] 10월 12일 오늘의 블로깅 [내부링크]

오늘의 키워드 희망 c️ 오늘의 날씨 가을날씨 오늘의 BGM 200% 오늘의 식사 카이센동 ️ 오늘의 대화 긍정의힘 오늘의 소비 50000 오늘의 행복 감사함 네이버 블로그 20주년 캠페인 기록이 쌓이면 뭐든 된다! 모든 기록이 뭐든 될 수 있는 곳, 블로그 https://mkt.naver.com/p1/blog-20th-anniversary

[20.Blog] 기록이 쌓이면 철학 된다 [내부링크]

기록은 그 시점에 내가 생각하는 바를 표현하는 것이고, 그 기록이 쌓이면 나의 철학이 된다. 네이버 블로그 20주년 캠페인 기록이 쌓이면 뭐든 된다! 모든 기록이 뭐든 될 수 있는 곳, 블로그 https://mkt.naver.com/p1/blog-20th-anniversary

[영업/마케팅] 영업직원이 갖추어야 할 기초역량 - 나 자신 되돌아보기 [내부링크]

영업은 회사의 꽃이라는 표현은 이미 너무 많이들 알고 있는 표현이 있다. 그만큼 영업직은 사업을 영위함에 있어서 필수적이고 핵심적인 직무라고 할 수 있다. 특히, 상품을 생산하는데 오랜기간이 걸리는 제조업체가 아닌 금융업의 경우에는 사람이 모든 것을 결정한다고 해도 과언이 아니다. 이번에는 본인의 역량만으로 회사에서 인정받을 수 있는 영업직이 갖추어야 할 기초적인 역량에 대해서 다루는 시간을 가져보도록 한다. <출처 -한국저작권위원회> 1. 목표 의식 영업은 매출의 확보를 통해 기업의 성장에 기여하는 비즈니스 전문가로 궁극적인 목표는 판매를 통한 수익 창출이다. 영업 사원이라면 적절한 목표를 설정하고, 목표를 달성하기 위한 스스로의 전략을 세울 수 있어야 한다. 영업의 목적은 기본적으로 주어진 목표숫자를 충족시키는데에 있다. 거기에 덧붙여 성공적인 영업을 위해서는 영업의 목적을 이해하고 목표를 뛰어넘는 실적을 달성하도록 노력하는 자세를 갖추는 것이 중요하다. (영업의 목적을 이해한다

[부동산 생각] 실버타운 요양업에 진출하는 생명보험사 [내부링크]

대한민국은 고령화사회에 빠르게 진입을 하고 있다. 이에 따라 실버산업이 많이 상승하고 있는 형국이다. 생명보험업계에서는 성장 가능성이 높은 요양 사업을 본격화하면서 시장에 진출하고 있다. 가장 뜨겁게 뛰어드는 업체는 KB라이프생명이며, 신한라이프에서도 진출하고 있다. 노인복지주택에 대한 내용은 아래의 내용에서 확인 바란다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223218491547 [부동산 생각] 노인복지주택(시니어 레지던스) 개발 정리 대한민국에서 출생률은 줄어들고, 노령인구가 지속적으로 증가하고 있다. 80대 이상 노인 비중 기준으로는 ... blog.naver.com 지금 공급되는 것은 대기업에서 공급하는 업체들이 먼저 인기를 끌고 있다. 기사에서 언급한 KB골든라이프케어(KB손해보험 자회사)는 현재 여러 곳에 요양 시설을 갖추고 있다. 2017년 강동 케어센터(주야간보호시설) 2019년 위례 빌리지 (노인 요양 시설, 주야간보호시설) 2021년 서초

[식당] 순옥이네명가 현대백화점 무역센터점 식사 후기 [내부링크]

순옥이네명가 현대백화점 무역센터점 서울특별시 강남구 테헤란로 517 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 신탁사 본부장님과 점심 식사가 있고 그 이후 시행사와 미팅이 있어서 삼성역 쪽으로 갔었다. 현대백화점에 순옥이네명가라는 한식당이 있어서 거기에 가게 되었다. 순옥이네 명가에서 점심으로 보통 반상을 주문한다. 가격은 백화점 내 입점한 한식당 정도의 가격이다. (다른 식당들 물가수준으로 보면 비싸긴 하지만 백화점 안에 있는 수준으로 보면 적당한듯하다.) 나는 이 중에서 8번인 제주 해물뚝배기 + 제주갈치구이 반상을 주문하였다. 맛은 정갈하였으나, 간이 강하지 않은 삼삼한 맛을 보여주었다. (갈치구이의 굽기는 적당했으나, 갈치의 특성상 잔뼈를 발라 먹기가 불편하였다.) 왜인지 제주도에 있는 순옥이네명가가 본점으로 보이는데 서울로 진출하면서 맛이나 퀄리티가 조금 떨어진 것은 아닌가라는 생각이 들었다. 개인적인 맛 평가는 5점 만점에 3.5점 정도로 보인다.

[부동산 기초] 4. 부동산 공부(公簿) : 지적도, 토지대장, 건축물대장, 등기부 [내부링크]

이번 화에서는 부동산 공부에 대한 내용을 정리하고자 한다. 우선 공부(公簿)라는 개념에 대해서 이해를 하고 있어야 한다. 공부란 관공서가 법령의 규정에 따라 작성 · 비치하는 장부를 말한다. 부동산과 관련이 있는 공부는 18종이 있는데, 지적도, 토지대장, 건축물대장, 등기부 등이 있다. 국토교통부는 국가의 부동산 공부를 1장으로 통합하는 ‘부동산 행정 정보 일원화’ 사업을 추진하고 있으며 2012년까지 11종 부동산 공부를 통합하고 2013년 이후 18종 부동산 공부를 통합할 예정이다. 1단계에는 지적과 건축물 공부 11종이 1종 공부로, 2단계는 가격 등을 포함한 15종을 1종 공부로 통합하고, 3단계는 소유권을 포함한 18종을 1종 공부로 통합하는 단계로 설계하였다. 공부 통합으로 인하여 발생하는 5년(2013∼2017년) 간의 인력 · 시간 · 비용 절감 편익이 2조 2434억 원에 달할 것이라고 국토교통부는 추산하고 있다. [네이버 지식백과] 공부 [公簿] (부동산 용어 사

[부동산 생각] 전세사기, 깡통전세 관련 생각 (관련 기사 및 PD수첩 유튜브 첨부) [내부링크]

https://n.news.naver.com/mnews/article/018/0005592373?sid=101 수원 전세사기가 심상치 않다...‘전세보험 특약’ 넣어도 속수무책 최근 온라인 커뮤니티를 중심으로 떠돌던 ‘수원 전세사기’ 의혹이 현실로 드러나고 있다. 경기도 수원과 화성 일대에서 부동산 임대업자 A씨가 실소유주로 추정되는 부동산만 총 724세대다. 이 중 전세 만료 후 전세금을 n.news.naver.com https://n.news.naver.com/mnews/article/028/0002659583?sid=101 전세사기·깡통전세 피해자 71% ‘최우선변제’ 대상 안 돼 전세 보증금을 돌려받지 못한 전세사기·깡통전세 피해 가구 가운데 70% 이상이 보증금 일부를 다른 담보권자에 앞서 우선 변제받을 수 있는 ‘최우선변제’ 대상에 해당하지 않는다는 조사 결과가 나왔다. 또 보증금을 돌려 n.news.naver.com 몇 달 전부터 전세사기와 관련하여 많은 사회적 이슈가

[맛집] 여의도 순댓국 맛집 강창구찹쌀진순대 후기 [내부링크]

강창구찹쌀진순대 여의도2호점 서울특별시 영등포구 국제금융로2길 24 BNK금융타워 B1층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 여의도에서 적당한 가격에 엄청 맛있는 맛집을 추천한다고 한다면 나는 강창구찹쌀진순대를 강력히 추천한다. 여기는 여의도 물가 치고 가성비도 좋고 맛도 상당히 좋은 곳이다. 점심 기준으로 11시가 넘어가면 줄이 엄청나게 길게 서있다. 다만 저녁 시간에는 70~80% 정도 차는 느낌으로 소주에 반주하기 좋은 식당이라고 보인다. 순댓국 기준으로 작년까지만 해도 9천 원이었는데, 올해 상반기에는 만 원으로 올랐고 하반기에는 만 천 원으로 올랐다. 상승률로만 보면 20% 이상 올랐는데 물가 상승이 체감되는 수준이다. 기본 찬 구성이다. 반찬은 정갈하게 나오는데 깍두기와 무말랭이 상당한 수준을 자랑한다. 기본 순댓국이다. 여기에 고기도 상당히 많이 들어가 있고, 순대는 4~5개 정도가 들어간다. 맛은 간이 약간 쌘 느낌인데 감칠맛이 장난이 아니다. 끝으로 수육이다. 순

[부동산 기초] 3. 부동산 권리 (부동산의 법률적 측면) [내부링크]

부동산에 관한 권리의 개념은 민법상 물권으로 볼 수 있으며, 이에 대해서는 크게 3가지로 나누어진다. 우선 크게는 점유권과 소유권, 제한물권이 있다. 점유권은 물건을 사실상 지배하는 자에 대해서 인정해 주는 물권을 점유권이라고 한다. 소유권은 특정 물건에 대하여 배타적, 포괄적으로 사용/수익, 처분을 할 수 있게 하는 권리이다. 제한물권은 일정한 목적을 위하여 타인의 물권을 제한적으로, 즉 부분적, 일시적으로 지배하는 물권으로 등기 능력이 있는 권리이다. 소유권에는 사용/수익, 처분의 권리가 있는데, 제한물권 중 용익물권은 소유권의 사용/수익 권리를 제한하며, 담보물권은 소유권의 처분 권리를 제한한다. 용익 물권은 다시 3가지로 나눌 수 있고, 지상권, 지역권 및 전세권이 있다. - 지상권은 타인의 토지 위에 건물 기타의 공작물이나 수목 등을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다. - 지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지(승역지)를 자기 토지(요역지)에 편익을 이

[골프] 가평 베네스트 GC 라운딩 후기 [내부링크]

가평베네스트GC 경기도 가평군 상면 둔덕말길 232 가평베네스트골프클럽 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 이번 주말에는 업계에 있는 대학 선배들과 함께 가평 베네스트 GC에서 라운딩을 진행하였다. 대한민국 10대 코스에도 들어 갔단 코스라서 라운딩이 기대가 되었다. 가평 베네스트는 삼성에서 운영하고 있는 골프장이며, 관리 상태가 상당히 좋고 일반회원이 예약을 해서 올 수는 없는 것으로 알고 있다. (회원권만 요즘 시세로 15억 원 정도 한다고 한다.) http://www.newsian.co.kr/news/articleView.html?idxno=61557 남서울 88 뉴코리아 안성베네스트 회원가 오름세탔다 - 뉴시안 ［뉴시안= 안성찬 대기자］강ㆍ보합세를 보이던 \'황제회원권\'은 오름세가 주춤한 가운데 이스트밸리CC와 화산CC, 그리고 아시아나CC가 소폭 내렸다.남부CC가 23억원을 유지하며 회원권 가격 랭킹 1위를 차지했... www.newsian.co.kr 지인 찬스로 베네

[생각 정리] 이스라엘-하마스 전쟁으로 인한 나비효과 - 국제유가를 중심으로 [내부링크]

연휴 동안 갑작스럽게 이스라엘-팔레스타인 간의 분쟁이 발생하게 되었다. 또 다른 표현으로는 5차 중동전쟁이라고도 한다. 중동에서 일어나는 전쟁의 경우 역사적으로 크게 2가지의 이슈로 많이 발발하였던 것 같다. 첫 번째로는 예루살룸을 둘러싼 유대교, 기독교, 이슬람교의 종교의 차이로 인한 갈등이 발현하여 갈등이 발생하는 경우이고, 두 번째로는 전 세계에서 대부분의 나라에서 사용하고 있는 석유를 둘러싼 패권 갈등이다. 우선 이스라엘이라는 나라에 대해서 간략히 알아보면 아래와 같다. 1947년 11월 29일, 유엔 총회가 영국의 위임 통치를 받던 팔레스타인의 강제적인 분할 계획을 채택하여 실행을 추진하였으나, 이에 동의한 유대인과 달리, 이에 동의하지 않은 아랍인은 추후 이스라엘을 침공하게 된다. 1948년 5월 14일, 세계 시오니즘 단체 경영이사, 그리고 팔레스타인 유대인 기구의 대통령 다비드 벤 구리온은 "에레츠 이스라엘에서 유대 국가를 수립하고 이스라엘 국가로 한다"라고 선언했다.

[취업] 취업 준비생들을 위한 면접 준비 기초 [내부링크]

취업을 준비하면서 일반적인 프로세스는 아래와 같다. [서류전형 - 시험 - 1차 면접 - 2차 면접] 자기소개서 쓰는 방법은 이전에 간략히 서술한 바 있으므로 아래를 참고 바란다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223199776308 [취업 준비] 취업 준비생들을 위한 자기소개서 잘 쓰는 법 요즘 취업이 상당히 어려운 편이다. 취업을 준비하면서 많은 취업 준비생들은 간과하고 있는 기본적인 사안... blog.naver.com 서류 전형과 시험을 통과한다면 면접을 진행할 수 있는 기회가 생긴다. (면접전형부터는 면접비도 제공한다.) 면접을 준비하면서 첫 번째로는 좋은 첫인상을 주어야 한다. 좋은 첫인상을 주기 위해서는 가장 중요한 게 단정함이다. 단정함 헤어스타일과 복장은 신뢰감을 주는 이미지를 형성할 수 있기에 첫인상을 보는데 중요한 역할을 한다. 헤어스타일은 어디든 부스스하지 않게 단정하게 보이면 된다. 남자 및 여자 지원자에게 공통으로 적용되는 부

[생각 정리] 살인적인 서울 물가 이대로 괜찮은가? (feat. 뮤지컬 빨래) [내부링크]

아시아에서 가장 식료품 물가가 가장 비싼 나라가 우리나라라는 것은 생각지도 못했던 내용이다. 신문을 찬찬히 보다가 우리나라가 전 세계 식료품 기준으로 15위로 아시아 주요 국가 중에서는 가장 높은 것으로 나타났다. 서울의 식료품 물가 순위는 전 세계 557개 도시 중 15번째로 홍콩(40위), 싱가포르(48위), 도쿄(144위) 등 아시아 주요 도시 중에서 가장 높은 것으로 나타났다. 전 세계 도시들과 비교해도 뉴욕(12위), 샌프란시스코(13위) 같은 미국 대도시 수준에 육박한다. <출처 : 동아일보 - 기사본문> https://www.donga.com/news/Opinion/article/all/20230912/121150939/1 [사설]아시아에서 가장 비싼 서울 생활물가 요즘 마트 매대 앞에서는 물건을 들었다 놨다 하며 구매를 망설이는 이들이 적잖다. 사과나 복숭아는 서너 개만 담아도 1만 원, 삼겹살은 얇은 한 팩이 2만 원이 넘으니 사람들은 … www.donga.com 한

[부동산 생각] 21년째 유령상가의 비밀 - 부산 네오스포 [내부링크]

오늘 아내와 점심을 먹으면서 유튜브를 보다가 PD수첩에서 방영했던 21년째 유령상가인 네오스포에 대한 것을 보게 되었다. 예전에 부산 범천동에 공동주택 개발사업 건을 진행한 적이 있어서 현장 실사를 갔을 때 네오스포 건물을 본 적이 있었고, 유령상가인 줄은 사실 몰랐다. 위치만 보았을 때는 서면 중심가에 있어서 겉에서는 상당히 좋은 위치에 입지한 좋은 건물이라는 생각을 했었는데 이런 내막이 있는지는 몰랐다. 네오스포는 부산광역시 부산진구 부전동에 위치해 있고, 중심상업지역에 지었기에 상업시설 + 아파트로 주상복합으로 판단된다. 네오스포아파트 부산광역시 부산진구 신천대로 122 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 바로 옆에는 부산철도차량정비단 이전사업을 진행하고 있는데 아직 지지부진하지만 언젠가는 이루어져서 인근에 개발 호황이 이루어질 것으로 판단된다. https://m.dnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=202307211325235840013 지지부진 부

[일상] 선유도역 돈카츠 식탁 방문 후기 [내부링크]

돈카츠식탁 선유도역점 서울특별시 영등포구 양평로21길 4 2층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 어제 퇴근하고 나서 저녁식사로 돈카츠식탁에서 오랜만에 저녁을 먹었다. 돈카츠식탁은 프렌차이즈 식당으로 꽤 맛이 좋았던걸로 기억을 하고 있다. 예전에 갔을 갔을 떄는 서빙 직원이 직접 주문을 받았었는데, 테이블 마다 키오스크로 주문을 할 수있게 되어 있다. 돈카츠 전문적답게 여러 종류의 돈카츠가 있고, 덮밥 및 면 종류도 시킬 수 있게 되어 있다. (개인적으로 여러가지 메뉴를 파는 식당을 좋아하지 않는 편이긴 하나 프렌차이즈 특성상 여러 메뉴를 자동화 시켜 놓은 것 같고, 10점 만점에 6~7점 정도 되는 맛만 내어도 충분한 것 같다. 여기는 개인적으로 7점 정도 되는 식당으로 생각 된다.) 내가 시킨 메뉴는 모듬카츠이다. 개인적으로 치즈카츠를 좋아하는데, 이번에는 이것 저것 먹어 보고 싶어서 모듬카츠를 주문해 보았다. (연초에 모듬카츠가 13,000원 이었는데 14,000원으로 1,

22. [부동산PF 기초] 토지계약금 대출&투자 [내부링크]

[자기자본투자 : Principal Investment] 금융기관이 자기의 돈을 직접 주식과 채권은 물론 부동산이나 인수ㆍ합병(M&A) 금융 등에 투자해 수익을 얻는 것을 말한다. 자신의 돈으로 주식, 채권, 파생상품, 통화 등을 거래하는 말을 뜻하는 프랍 트레이딩(prop trading)과 비슷한 용어인데 자기자본투자는 프랍 트레이딩과는 달리 투자기간이 상대적으로 길고, 투자 대상기업의 경영권에 직접 또는 간접적으로 관여하여 기업가치를 적극적으로 올리는 전략을 사용하기도 한다는 점이 다르다. [네이버 지식백과] 자기자본투자 [Principal Investment] (한경 경제용어사전) 부동산 시장이 호황일 때는 증권사 또는 자산운용사 펀드를 통해서 토지계약금의 일부를 대출하거나 투자하는 상품이 있었다. 이를 보통 PI라고 불렀고, Equity 대여 또는 Equtiy 투자 형태로 많이 진행 하였다. 일반적인 시행의 형태는 토지계약금의 10%를 납입하고, 인허가 비용 등 필수사업비를

[부동산 생각] 오피스텔 상품 거래량 위축 - 특징을 중심으로 [내부링크]

https://n.news.naver.com/mnews/article/088/0000839158?sid=101 "한때 아파트 대체재였는데"…오피스텔, 대구 거래량 전년 대비 42.5%↓ 고금리와 경기 침체 영향으로 수익형 부동산의 대표주자인 오피스텔이 찬밥 신세를 면치 못하고 있다. 공급도 주는데다 거래 감소도 뚜렷해 특별한 대안 없이는 내년에도 오피스텔 시장의 고전이 예상된다. 5일 부동산 정보업 n.news.naver.com 최근 고금리와 경기 침체 영향으로 수익형 부동산의 대표주자인 오피스텔이 찬밥 신세가 되고 있다. 오피스텔은 크게 두 가지 상품으로 나눌 수 있다. 첫 번째로는 원룸형으로 임대수익을 목표로 하는 수익형 부동산이 있고, 두 번째로는 아파트 대용 상품으로 판단되는 아파텔이다. 저금리 기조가 유지되는 상황 속에서는 예금 금리가 너무 낮기 때문에 수익형 부동산을 통해서 임대수익을 얻으려는 수요가 많았고, 저금리 상황 속에서 임대수익이 높아서 수익형 부동산 상품이 잘

[부동산 기초] 상권 활성화의 단계 [내부링크]

부동산에는 순환 주기 이론이 기본적으로 있다. 순환 주기 이론은 키친 파동, 주글라 파동, 쿠즈네츠 파동, 콘트라티에프 파동 등 경제학 이론을 배우면 나오는 여러 이론들이 있지만 말 그대로 이론이고 오늘은 실질적인 활성화 단계에 대해서 논해 보도록 하겠다. (지역마다 5년 만에 순환 주기가 완료하는 경우도 있고, 10년이 걸리는 곳도 있고 다 다르기에 이론으로 특정하기 어렵다.) 부동산 기초자산 취급과 관련하여 가장 중요한 부분 중 하나는 입지이며, 상권 형성 정도이다. 오늘은 간단히 상권 형성에 대한 내용을 서술해 보도록 하겠다. 상권은 기본적으로 아래와 같은 수명주기를 가지고 있다. 이는 제품의 수명주기, 인간의 생명주기 등과 여러모로 흡사한 과정을 거친다. 다만 하나의 큰 차이점은 쇠퇴기가 지나고 나서 재활성화 기간이 발생할 수도 있다는 것이다. 도입기 : 상권이 조성되는 시기 도입기는 신도시 입주 초기부터 약 3년 정도를 고려하면 된다. 따라서, 허허벌판에 지은듯한 느낌이 들

[영업/마케팅] 상대방이 누구인지를 고려하자 [내부링크]

현재 진행하고 있는 딜과 관련하여 부득이한 사정으로 대주 기관 중 한 곳에서 드랍이 되었고, 추가로 한곳을 모집해야 하는 상황에 있다 보통 우리 업종은 금융주관이라는 역할을 수행하고 있으며 금융 주관이라는 것은 돈이 필요한 곳에 자금을 조달해 주는 것이다. 조금 더 쉽게 설명하면 개발사업을 진행하기 위해서 자금이 필요한 사업주에게 금융기법, 회계, 법률 지식 등을 토대로 서비스하여 대출 또는 투자를 진행하는 금융기관과 연결하여 자금 조달을 성공하는 것이다. 이를 보통은 브로커리지라고 한다. 브로커리지는 사전적으로는 "주식, 채권, 선물 등의 거래를 중개함. 또는 그에 대한 수수료"라고 표현한다. 내가 속해 있는 업종은 부동산과 관련된 금융 거래를 중개하는 역할이다. 이에 따라서, 영업을 해야 하는 파트너는 두 곳으로 볼 수 있다. 첫 번째로는 자금이 필요한 사업주(또는 시행사)이며, 두 번째로는 필요한 곳에 자금을 투자 또는 대출해 줄 금융기관이다. 여기서 두 기관 간에 협상과 조율

[독서 리뷰] 역행자를 읽고 : 돈, 시간, 운영으로부터 완전한 자유를 얻는 7단계 인생 공략집 [내부링크]

최근에 베스트셀러라고 하는 역행자를 읽은 바 있다. 역행자는 무자본 연쇄 창업자라고 할 수 있을 만큼 창업에 대한 의지를 보여준다. 과거 연애에 대해서 무지하였기 때문에 그에 대한 해결책을 찾기 위해서 책을 많이 읽었고 그 문제를 해결한 경험을 토대로 비즈니스화에 성공하였다. 글쓴이인 필명 자청이라는 사람은 계속해서 문제를 해결하는 경험을 하나씩 사업화 시키는 과정들을 보여준다. 모든 내용이 하나로 점철되면서, 인생의 공략집이라는 표현으로 정리한다. [역행자의 인생 공략집 7단계] 1. 자의식 해체 2. 정체성 만들기 3. 유전자 오작동 극복 4. 뇌 자동화 5. 역행자의 지식 6. 경제적 자유를 얻는 구체적인 루트 7. 역행자의 쳇바퀴 결국 인생 공략 7단계는 독서와 글쓰기를 통한 뇌 지능을 높여 좋은 사고를 하게 하고 올바른 의사결정을 하게 하는 것이다. 삶에서 성공을 하기 위해서는 문제해결능력을 배양하여 올바른 의사결정을 한다는 대 전제를 상당히 공공감을 하였고 거기에 따른 마

[부동산PF 기초] 18. PF 신용공여의 종류 : 연대보증, 채무인수, 손해배상, 자금보충, 책임분양 및 이자지급보증 [내부링크]

PF 대출의 안정성을 확보하기 위해서 PF 신용공여를 진행하는 케이스들이 있다. 모든 기법들이 다 해당되는 것은 아니나 시장이 어려워질수록 대주단에서는 조금 더 안정적인 채권을 취급하기를 원하며, 그를 위해서 여러 채권보전조치 등이 있다. 아래의 내용은 PF 대출에서 채권보전조치에 해당되는 중요한 문구를 서술하여 설명하도록 하겠다. [연대보증] 연대보증은 차주의 대출에 대해서 연대하여 채무를 부담하는 약정이다. 가장 강력한 형태의 신용공여이다. 연대보증인은 사실상 채무자와 동일한 지급의무를 지니게 된다. 연대보증은 보증인이 채무자 대하여 주채무자와 연대하여 채무를 부담함으로써 주채무의 이행을 담보하는 보증채무의 일종이다. 연대보증에 있어서도 보증인은 주채무자의 채무를 보증하는 것이므로 내부적으로 그의 채무는 0이다. 다만 채권자와의 대외적 관계에서 보증인은 주채무자와 연대하여 채무를 부담한다. 부종성의 결과로서 주채무가 무효·취소 등으로 존재하지 않게 되면, 연대보증채무도 무효로 된

[부동산PF 기초] 20. 공사비 지급 기준 : 기성불 및 분양불 [내부링크]

부동산 PF 사업은 처음에 토지를 매수하고 브릿지 대출 등으로 토지 소유권 이전 등의 과정이 발생하던지 또는 계약금만 치르고 인허가를 진행하여 사업을 진행하던지 등 여러 제반 요건들이 마무리될 경우 비로소 시공사와 도급계약을 체결하고 본 PF로 진행이 된다. PF 사업을 진행함에 있어서 개략적인 가이드라인이 되는 것은 사업수지 표라고 할 수 있다. 이에 대한 작성은 나중에 설명하도록 한다. (사업수지 표에 대한 내용은 모든 항목에 대한 이해도가 있어야 하므로 순차적으로 다루기로 한다.) PF를 진행하기 위해서는 사업비의 여러 항목이 있지만, 일반적으로 지출 원가는 아래와 같다. 지출 원가 = 토지비 + 건축비 + 건축 용역비 + 판매비 + 부담금 + 운영비 외 수수료 + 제세공과금 + 금융비 이 중에서 서울특별시 및 주요 광역시 핵심 입지의 경우 토지비의 비중이 상승하는 경향이 있으며, 일반적으로는 건축비가 전체 사업비 중에서 가장 많은 비중을 차지한다. (수도권 사업장의 경우 30

[부동산 생각] 부동산 PF 유동성 위기 : 건설사 위기 [내부링크]

작년 10월에 레고랜드 사태로 인해서 자금시장이 경색되면서 건설업계 타격이 커졌다. 엄연히 표현하면 레고랜드 사태는 앞서 언급한 구조와 같이 회사채 등급으로 조달이 가능한 1군 시공사 기준으로 유동화 증권의 차환이 이루어지지 않으면서 유동성 위기가 발생한 것이다. 모든 사태의 근본적인 원인은 기초자산에서 발생한 이슈로 볼 수 있다. 인플레이션으로 인한 공사비 급증 및 기준금리 상승에 따른 금융비용 상승으로 브릿지 대출 상태에서 본 PF로 전환이 안 되는 것이 가장 큰 문제이고, 그로 인해서 자금 조달 시장이 여의치 않은 상황이다. PF 대출은 브릿지론, 본 PF, 중도금 대출, 잔금대출 순서로 자금이 돌아야 하는데 다음 단계로 넘어가지 못하면 자금이 회수되지 않고, 이에 신규 공급이 또 막히는 악순환이 반복된다. 결국 기초자산의 사이클이 돌지 못하면서 금융기관에서도 자금 회수가 이루어지지 않고 자산 건전성 관리로 인해서 추가 대출을 할 여력이 없다는 것이다. 거기에 더불어 본 PF로

[부동산 생각] PF 시공사 부실화 및 부동산시장 현황 [내부링크]

현재 부동산 시장의 쟁점은 총 두 가지로 볼 수 있다. 첫 번째는 금리 상승 등으로 인해서 기초자산 자체의 상품성이 많이 떨어져서 분양이 잘되지 않는 부분이고, 두 번째로는 시공사의 유동성 위기로 인한 시공사 부실화 가능성이다. 시공사 부실화 가능성은 크게 두 가지로 나눌 수 있는데 첫 번째로는 1군 시공사에서 신용공여(또는 분양불 사업장을 통한 간접 신용공여)이 분양이 잘되지 않으면서, 시공사의 재무부담으로 연결되는 방안이다. 두 번째로는 신탁사 책임준공 확약을 통해서 사업을 진행했으나 중소 시공사의 유동성 위기 상황으로 신탁사 책임준공확약 구조의 부실화이다. 결국 모든 쟁점의 핵심은 기초자산의 분양성이 문제이다. 분양이 100% 되고, 잔금이 들어올 가능성이 높다고 판단되는 2020년~2021년의 케이스를 보면 시공사가 책임준공 기한 내에 준공을 못하더라도, 대주단 협의체를 통해서 준공기일을 연장해 주거나 하여 준공 시 잔금으로 EXIT을 하는 구도가 일반적이었다. 그러나, 지금

[부동산PF 기초] 21. 혼합형 개발형 토지 신탁 (하이브리드 개발형 토지 신탁) [내부링크]

혼합형 토지 신탁은 기존에 토지 신탁의 문제점을 보완하기 위해서 만들어진 구조이다. 앞서 서술한 바와 같이 차입형 토지 신탁을 진행할 때 핵심은 토지비를 어떤 구조로 납입을 하는가이다. 즉 토지비 잔금이 공사비의 15% 이내이면, 공사비 채권 ABL을 통해서 조달하여 사업구도가 완성이 가능하다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223203726309 [부동산PF 기초] 10. 차입형(개발형) 토지 신탁 # #차입형 토지 신탁은 #개발형 토지 신탁으로도 불리는 금융기법이다. 증권사 및 운용사에서 금융자문업 및 ... blog.naver.com 다만, 이렇게 사업을 진행할 경우 토지비가 전체 사업비에서 차지하는 비중이 작아야 하므로 결국 지방 중소도시에 공동주택을 개발하는 딜에만 검토를 할 수 있다. 지방 사업장이기 때문에 분양에 대한 리스크가 열려 있으므로, 신탁사 입장에서 한도 차입 계정을 열고 진행하기에는 부담스러운 프로젝트이다. 따라서, 이를 해결하

[부동산 생각] 상업시설(상가) 개발 관련 시장 현황 [내부링크]

저금리 시대에 부동산 PF 시장에서 가장 먼저 움직인 것은 공동주택이었다. 그리고 공동주택 가격이 급격히 상승하고, 이후 주거형 오피스텔 및 생활형 숙박시설 등의 자산으로 번져 나갔다. 위의 주거형 상품으로도 소화가 되지 않은 자금은 과공급된 유동성으로 인해서 시장에서는 투자처를 계속해서 몰색 하게 되었다. 그다음으로 자금이 유입되는 공간은 상가(상업시설) 및 지식산업센터 등 수익형 부동산이다. 아래 기사 상으로 상가 공급 물량이 가장 많이 공급된 시점은 2021년이다. KB 부동산에 따르면 상가 공급 물량은 2021년 약 3만 8000호로 2004년 이후 최고치를 기록했다. 올해 상반기에도 약 7000호가 공급됐다. 즉, 유동성이 과공급된 시기와 일치하며 그때부터 부동산 개발을 준비했던 사업은 멈추면 바로 부도인 상황일 가능성이 높으므로 계속해서 PF를 이어갔고 올해 상반기에도 7,000호가 공급된 상황이다. 팬데믹 영향으로 상업시설에 대한 수요 감소가 있었으나, 투자처를 찾지 못

[부동산 생각] 중국인 관광객, 명동 등 상업시설 훈풍일 까? [내부링크]

2017년 사드 사태 이후 중국인 관광객이 줄어들었었고, 코로나 사태로 인해서 그 과정은 더 심각해졌었다. 이에 따라, 중국인 관광객이 주 수입원이었던 명동 등지 등이 상권이 많이 좋지 않았다. 그러나, 이번 추석 연휴에 중국인 관광객이 엄청나게 유입되었고 이러한 추세가 지속된다면 상업시설 및 호텔에 훈풍이 들어올 것으로 전망된다. https://www.mk.co.kr/news/business/10841080 중국인 관광객 80만명 더 몰려온다…“명동 호텔 예약 힘들겠네” - 매일경제 롯데免 월드타워점 1000명 방문 저렴한 마스크팩 아닌 명품 구매 샤넬·루이비통 매장 수십분 줄서 호텔도 고급호텔 투숙비중 높아 www.mk.co.kr 앞서 언급한 바와 같이 상업시설의 경우 코로나 사태 이후 유동성을 바탕으로 과공급이 되었고, 이에 대한 수요 부족으로 인해서 공실률이 많이 증가하는 상황에 놓여 있다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223220830901

[생각 정리] 서울공화국인 대한민국 : 하드코어 서울 - KBS 다큐 인사이트를 시청하고 [내부링크]

[본 글 하단에 유튜브 링크 있음] 고향에 다녀온 후 집에서 KBS 다큐 인사이트를 유튜브로 시청하게 되었다. (오랜만에 KBS 수신료의 가치를 제대로 알 수 있는 방송을 보게 되었다.) 다큐 인사이트는 2019년도부터 방영되었던 것이 주제를 바꾸어 가면서 방영된다. 이 중에서 서울에 대해서 방영을 한 164화 및 165화에 대한 요약 및 생각 정리를 간략히 하고자 한다. 나는 과거 21살 때 서울로 대학 입학을 하게 되어서 그때부터 서울 살이를 시작하였다. (20살 때 재수학원을 다녔고 대구에서 재수 공부를 하였다.) 예로부터 "말은 제주로 사람은 서울로"라는 말이 있다. 내가 고등학생 때 왜 그렇게 서울로 상경하고 싶었는지는 지금 생각해도 잘 모르겠지만, 그때도 서울로 가야지 기회가 있다고 생각을 했던 것 같다. 그리고 남들은 해외로 유학 간다는 느낌으로 나는 서울로 유학을 왔다. 그 막연한 꿈을 가지고 와서 서울에서 직장도 잡고 나름 고소득이라는 업종에서 종사를 하고 있으나,

[부동산 생각] 지식산업센터에서 데이터 센터로 그리고 그 이후 [내부링크]

https://n.news.naver.com/article/newspaper/009/0005193957?date=20231004 데이터센터 전력신청 70%는 '땅투기 의혹' 한전 1천여건 특별감사 지가상승 노린 묻지마 신청 1명이 28곳 짓겠다 남발하고 주소지 한곳에 6명 몰리기도 실수요자 검증방안 마련키로 인공지능(AI) 등 첨단 산업에 대한 투자로 데이터센터 수요가 급증하는 가운데 n.news.naver.com 코로나 이후 과도한 유동성을 바탕으로 공동주택에 이어서 수익형 부동산 상품에 대한 공급 및 수요가 늘어났다. 그러나, 작년부터 시작된 금리 상승 및 공사비 상승 등의 영향으로 더 이상 수익형 부동산(특히 지식산업센터)의 사업성이 많이 훼손되었고 이에 대한 해결책이 필요한 상황이다. 이에 대한 돌파구로 도심지에 있는 지식산업센터를 데이터 센터로 변경하여 개발하려는 수요가 많이 늘어나고 있다. (데이터 센터의 경우 방송 통신시설로 건축 허가를 받아야 하며, 한국전력공사와 수전

[기초자산] 물류센터 포워딩 용어 기초 [내부링크]

물류센터 딜을 검토하면서 용어가 잘 안 들어오는 내용이 있어서 정리를 하고자 한다. 결국에는 기초자산에 대한 이해가 있어야지 그 자산의 매출 및 원가를 대입해서 NOI를 산정할 수 있고, 그 자산의 적정 가치를 산정 할 수 있기 때문이다. 해상운송 시 운임 계산의 기준으로 사용되는 톤을 운임톤(R/T : Revenue Ton)이라 말하며, Freight Ton이라고도 한다. 이는 운임 청구용 톤 단위라고 생각하면 편하다. 해상운임 계산 시 화물의 총중량(Gross weight)와 총 용적(Gross Measurement)을 비교하여 큰 쪽을 운 일 톤(R/T)으로 선정하여 계산하게 되는데 이때 중량과 용적의 분기점은 1CBM (Cubic Meter=1) 당 1MT(Metric ton=1,000kg)이 된다. * 1CBM(1) = 1MT(1,000kg) 즉, 화물 용적 1CBM의 무게가 1,000kg 이상이 되면 중량화물(weight cargo)이 되어 무게를 기준으로 운임을 부과하고

[부동산 생각] 건설 : 끝나지 않은 PF 리스크, 유동성 역경에서 살아남기 [내부링크]

어제 자로 한국기업평가에서 시공사 유동성 리스크에 대한 스폐셜 리포트가 발행되었다. 결국 금융권 PF 부실화 가능성 및 주택 시장 침체 장기화로 인한 유동성 위기에 대해서 언급한 내용이다. 이 리포트에서 뽑고 있는 가장 큰 리스크는 크게 2가지로 볼 수 있다. 그리고 나도 이 부분에 대해서 전적으로 동의한다. 첫 번째로, 지방 주택 시장의 미분양 위험이 해소되지 못할 경우 건설사들의 보증 규모 증가세가 지속되고 금융권 PF 대출 연체율이 상승함에 따라서 유동성 대응이 더 어려운 상황이 놓일 가능성이 높다. 두 번째로, 오피스텔, 지식산업센터, 물류센터 등 비주거형 상품(개념으로 맞지는 않지만, 통칭하여 수익형 부동산 겸 상업용 부동산) 시장 전반의 부진이 이어지고 있다. 결국 포인트는 금리 인상 및 공사비 상승에 따른 수익률 악화 등으로 수요 회복이 지연되고 있으며, 호황기 때 많이 진행되었던 사업으로 인해서 과잉공급 및 투자수요 위축에 따른 수급 부담이 있는 상황이다. [건설사 P

[부동산 생각] 국민 주거안정을 위한 주택 공급 활성화 방안(9.26) : 첨부 포함 [내부링크]

국민 주거안정을 위한 주택 공급 활성화 방안이 모습을 드러 냈다. 오늘 발표된 안의 핵심은 아래와 같다. 1) 공공은 공급 목표 달성 및 공급물량 추가 확충으로 공급 정상화를 견인하고, 2) 민간의 공급 여건을 개선해 신규 인허가 촉진 및 착공 조기화를 유도하겠다. 목표는 좋으나, 현실적이지 않은 대안이라고 판단된다. (민간부분 한정) 우선, 공공 주택 공급 확대의 경우에는 미매각 용지를 전환하고, 인허가 기간을 축소하겠다는 내용이 주이다. 이 부분은 공공에서 직접 추진하는 부분이라서 크게 무리 없이 잘 공급될 것으로 판단된다. 민간 공급 활성화에서 지금 근본적인 문제는 원가 상승으로 인한 사업성이 훼손되었고, 분양이 안된다는 점에서 시작을 해야 한다. (앞선 글에서 언급한 바와 같이 양도세 완화 등 파격적인 대안이 필요해 보인다.) 민간 공급 활성화 부분에서 대안으로 사업 여건 개선, 원활한 자금조달 지원, 비아파트 사업 지원, 도심 공급 기반 확충이라고 대 전제를 내놓았다. 사실

[부동산 생각] 물류센터 저가 매수 및 위험물 물류창고 [내부링크]

최근 물류센터가 상당히 어려운 상황에 봉착해 있다. 물류센터 개발사업의 경우 도심지에 있는 것들이 아니라서 토지비가 저렴한 특징이 있고, 그에 따라서 공사비가 전체 사업비의 60~80%까지 차지하는 경우들이 많이 있다. 2022년 초 우크라이나-러시아 전쟁으로 인하여 공사비 폭등 현상이 발생하였고, 현재 이어지는 인플레이션으로 인해서 공사비는 많이 올라 있다. (3~4년 전만 해도 상온 기준 250만 원/평 정도였던 공사비가 350만 원/평 이상을 바라보는 것을 보았을 때 엄청나게 오르긴 했다.) 앞서 글에서 언급한 바와 같이 물류센터 공사비 상승으로 인해 사업성이 훼손되었고, 아래와 같이 미착공 현장 증가로 인해 신규 공급 자체가 상당히 제한되고 있다. <출처 : 한국기업평가 리포트> 그나마 상온 물류창고로 구성했을 경우에는 사정은 조금 나으나, 저온 물류창고는 상황이 더 우울하다. 코로나19 확산으로 비대면 거래가 확대되어서 라스트 마일에 대한 중요도가 커짐에 따라 저온 물류센터

[부동산 기초] 1. 초보자를 위한 부동산 용어 정리 : 단위, 면적 [내부링크]

부동산 PF와 관련하여 부동산에 대한 기초 용어에 대한 이해 없이 본다는 것은 칼 없이 무를 썬다는 느낌을 지울 수가 없었다. 따라서, 이해를 돕기 위해 종종 등장하는 부동산 용어를 중심으로 정리를 해보도록 하겠다. [부동산 단위] 부동산은 보통 평으로 계산하는 경우도 있고 1m2 단위로 표기하는 경우도 있다. 우리나라의 경우 예전부터 집이나 땅의 면적을 나눌 때 주로 평으로 표기를 하였다. 그러나, 단위의 정확성과 통일성을 위해 국제 표준단위인 제곱미터 개념을 도입하였다. 1평은 기본적으로 3.305785m2 정도로 표기되며, 1m2는 0.3025평으로 볼 수 있다. (느낌적으로 1평은 가로와 세로가 1.8m 정도 되는 땅의 넓이라고 이해하면 좋다.) <출처 : 나무위키> [부동산 면적 용어] 공급면적과 계약면적은 주거 형태가 아파트나, 오피스텔 등이냐에 따라 분양면적 산출 방법이 달라진다. 아파트의 경우 주택법을 적용을 받아 공급면적으로, 오피스텔의 경우 건축법의 적용을 받아서

[부동산 기초] 2. 초보자를 위한 부동산 용어 정리 : 건축비율 [내부링크]

[부동산 건축 비율 용어] 건축 설계를 진행할 때 보유한 토지를 어느 정도 규모로 건축할 수 있는지에 따라서 토지의 활용도가 달라진다. 즉, 면적 규모와 몇 층까지 올릴 수 있는가에 따라서 사업성이 달라진다. 이러한 최대 건축 가능 규모 산출은 건폐율과 용적률에 따라서 정해지며, 「건축법」에 따른 면적 산정 규정(「건축법 시행령」 제119조)을 적용하여 건폐율과 용적률 등 최대 건축 가능 규모를 산출할 수 있다 건폐율 건축면적(건축물 1층 바닥의 면적)을 대지면적으로 나눈 비율이다. 예를 들어, 100인 대지면적에 50인 건물과 20인 건물이 하나씩 있다면 건폐율은 70%이다. 건폐율이 클수록 땅 위에 빈 공간 없이 건물을 지을 수 있다. <출처 : 국토교통부> 다만, 대지면적을 산정할 때, 전체 대지면적을 기준으로 하는 것이 아니라 도로와 접대하고 있는 폭에 따라서 대지면적을 차감하고 산정해야 하는 점을 주의해야 한다. 국토계획법에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로

[생각 정리] 로널드 잉글하트 - 탈물질주의 가치관 지도 [내부링크]

로널드 잉글하트는 미국의 정치학자이자 미시간대학교 교수로, 세계가치 조사를 이끌며 시민들의 가치 변화를 측정하는 일을 진행해 왔다. 그가 만든 잉글하트 가치관 지도라는 좋은 소스가 있어서 발췌해서 공유를 하고자 한다. 조용한 혁명 저자 로널드 잉글하트 출판 한울아카데미 발매 2023.07.31. 조용한 혁명이라는 책은 1970년대 서구에서 일어난 거대한 가치 변화에 대해서 서술한 책이다. 그 거대한 가치 변화는 물질주의에서 탈물질주의로서의 전환을 연구한 명저라는 소개가 붙어 있다. https://en.wikipedia.org/wiki/Ronald_Inglehart Ronald Inglehart - Wikipedia Ronald Inglehart 17 languages Article Talk Read Edit View history Tools From Wikipedia, the free encyclopedia This article needs additional citations fo

[호텔] 콘래드 호텔 37 그릴앤바 방문 후기 [내부링크]

콘래드서울 37그릴앤바 서울특별시 영등포구 국제금융로 10 서울 국제금융 센터 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 추석 연휴 동안 본가와 처가를 다녀와야 해서 장거리 운행을 한 후 연휴 마지막 날을 보내기 위해서 콘래드 호텔에서 식사를 하게 되었다 이번에 받은 대출 가산금리를 절감시키기 위해서 기업은행 블리스 7 카드를 발급받았는데 콘래드 호텔 발레파킹이 월 5회 무료라서 잘 이용하고 있다. (가끔 출근할 때 시간이 애매하면 발렛을 맡겨버리고 올라가는 경우에도 요긴하게 사용하고 있는 중) 37 그릴 앤 바 전경 식당에 자리를 하고 나서 본 서울 시내는 언제 봐도 멋진 것 같다. 날씨가 조금 안 좋아서 아쉽긴 했지만 뷰 또한 식당 음식에 포함된 가격일 것이다. 메뉴판을 보면 1인당 13.5만 원이다. 블리스 7 바우처가 있어서 1인은 무료라서 갔지만, 2인 20만 원 대이면 사실 다른 선택지가 많아지는 것 같다. (연초에는 11만 원대로 알고 있었는데 물가가 많이 상승한 것 같다.

[독서 리뷰] 김승호 사장의 사장학 개론 [내부링크]

유튜브를 통해서 김승호 대표가 이야기하는 돈의 속성에 대한 강의를 본 적이 있다. 그가 설명하는 내용은 상당히 공감하는 부분도 많았고, 많은 가르침을 받을 수 있다는 생각이 들었다. 사장학개론 저자 김승호 출판 스노우폭스북스 발매 2023.04.19. 그는 미국에서 성공한 사업가이며, 스노우폭스 그룹의 회장으로 알려져 있다. 한편으로는, 그가 한국에서 성공한 사업이 없는데 정말 성공한 사람일까?라는 생각이 들었었다. 특히, 스노우 폭스 도시락 매장 및 스노우폭스 플라워 매장이 한국에서는 그렇게 많이 있는 업체가 아니라는 편견을 가지고 보았으나, 아래의 기사를 보면서 내 의구심은 풀렸다. (유튜브나 이런 것들을 보면 자기가 돈을 많이 벌었다고 자랑을 하는데 실상은 그 그렇게 말함으로써 돈을 많이 버는 사람들이 있다는 것들을 보면서 콘텐츠를 구분해서 볼 필요가 있다는 생각이었는데, 김승호 대표에 대한 생각은 나의 큰 착오였다. 김승호 대표는 존경받아 마땅하신 분이며, 위의 책은 강력 추

[부동산 생각] 노인복지주택(시니어 레지던스) 개발 정리 [내부링크]

대한민국에서 출생률은 줄어들고, 노령인구가 지속적으로 증가하고 있다. 80대 이상 노인 비중 기준으로는 일본의 경우는 인구의 10%가 넘었고, 한국은 4.5% 수준으로 보인다. 실질적인 은퇴 나이를 고려하면, 노령인구는 65세 이상 기준이면 18.4%이며, 통계청은 2035년쯤 국내 노령인구 비율이 30%를 넘길 것으로 추산한다. https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2023091814553030690 日 80세 이상 노인, 인구의 10% 넘었다…한국은 4.5% - 머니투데이 일본 사회가 급속한 노령화에 직면한 가운데 80대 이상의 노인이 일본 인구의 10%를 차지한다는 통계가 발표됐다. 65세 이상 '고령자'는 전체 인구의 29%에 달했다. 18일 일본 총무성이 '경로의 날'을 맞아 발표한 인구추계 통계에 따르면 80세 이상 노인은 전년 대비 27만명이 증가해 1259만명(10.1%)을 기록했다. 80세 이상 노인 비중이 전체... news.mt.co.k

[맛집] 한남동 이태원 미쉐린 맛집 우육미엔 [내부링크]

이태원우육미엔 서울특별시 용산구 이태원로55가길 26-8 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 오늘 점심을 먹기 위해서 이태원쪽에 오랜만에 갔었고, 맛 좋은 미슐랭 식당을 하나 추천 하고자 한다. 이태원의 특징상 주차할 공간을 찾기가 어렵다. 보통은 한강진 공영주차장에서 주차를 하지만, 여기는 발렛이 가능하다고 해서 발렛 파킹을 하였다. (발렛파킹 비용은 4천원이다. 다른 주차장을 가더라도 1시간에 3천원 이상이므로 발렛이 효율적이라 생각함) 우육미엔은 옛스러운 느낌이 나는 식당이며, 식당 장소는 좁지만 사람들이 엄청 많이 기다린다. 간단한 메뉴판이며, 미엔세트라는 메뉴가 있어서 우육미엔 + 탄탄면 + 꿔바로우 나오는 메뉴를 시켰다. (미슐랭 스티커가 맛집임을 인증하는 느낌이다.) 튀김옷 생깔이 하얀색으로 신기 했었다. 꿔바로우는 고기가 얇게 들어간 느낌이였는데, 고기보다도 겉을 싸고 있는 반죽이 맛있었다. 겉바속촉을 잘 이루고 있는 맛좋은 꿔바로우 였다. (쫀득쫀득 찹쌀 탕수육

[드라마 리뷰] 디즈니 플러스 무빙 후기 (결말 스포 포함) : 웹툰보다 나은 듯한 드라마 [내부링크]

무빙 1~5 세트 - 전5권 저자 강풀 출판 위즈덤하우스 발매 2016.04.25. 요즘 디즈니 플러스에서 방영 중인 무빙이 핫하다는 소문이 많았다. 유튜브에서도 무빙 요약본이 이래저래 요약본을 보면서도 재밌을 거 같다는 생각이 들어서, 주말을 이용해서 무빙을 정 주행했다. 무빙의 원작은 강풀이 다음 웹툰(지금 카카오 웹툰)에 연재를 했던 만화가 원작이며, 드라마로 재구성해서 나왔다. 나는 어렸을 때부터 만화책을 보는 것을 좋아했었다. 그래서 요즘에도 네이버 웹툰을 간간이 보고 있었는데 다음 웹툰은 사실 접한 바가 없었으나 이런 명작이었다는 것을 이제야 알았다니 아쉬운 점이 들었다. 무빙은 공간 및 육체 능력자에 대해서 다룬 드라마 시리즈이고, 강풀 세계관 속에서 시간 초능력을 다루는 브릿지라는 작품이 있어서 브릿지라는 작품은 웹툰으로 먼저 접해 볼 것 같다. 또한, 류승범이 연기한 프랭크라는 캐릭터는 히든이라는 또 다른 작품과 연관성이 있어서 뒤에 후속작들이 더 기대가 된다. (디

[금융권 취업] 금융기관별 차이점 : 증권사 및 자산운용사를 중심으로 [내부링크]

이 글은 부동산 금융업을 베이스로 고려하고 작성 하였음을 염두해두고 읽기를 바란다. 금융기관을 구별함에 있어서 가장 큰 차이는 "나의 돈으로 투자하냐, 남의 돈으로 투자하냐"라는 대 전제를 가지고 이해를 해야 한다. 이런저런 글들을 보다 보면 대전제에 대해서는 이해하지 못하고, 단편적인 건 들로 같이 묶어서 혼용해서 사용하는 경우가 많다. 따라서, 여기에 대해서 이해를 돕기 위해서 글을 작성하게 되었다. 증권사는 투자자가 증권(주식, 채권, 펀드 등)에 투자하도록 중개하는 회사라면, 자산운용사는 펀드를 만들어서 운용하는 회사이다. 즉, 증권사는 브로커러지에 포커싱이 맞추어져 있다면, 자산운용사는 투자자 자금을 모집해서 펀드를 설정하여 만기까지 유지하는 것이 포커징이 맞추어져 있다. 따라서, 둘의 비즈니스 모델 자체도 달라진다. 증권사는 브로커리지가 업의 베이스이지만, 총액 인수라는 고유 업무를 수행할 수 있다. 예를 들면, 프로젝트를 수행함에 있어서 총 1,000억 원을 조달해야 하

[영업/마케팅] 과학적인 커뮤니케이션(의사소통) 방법론 [내부링크]

앞서 다룬 콜드콜이나 이런 내용들은 손님들과 만나기 위해서 시도하는 기법들이다. 또한, 영업을 할 때 나를 팔아라는 대전제가 있긴 하지만, 그 대 전제 이후에는 그리고 고객과 만나고 나서는 어떤 것이 필요할까? 고객과 유기적인 의사소통을 진행하여서 내가 원하는 방향으로 끌고 나갈 수 있어야 한다. 의사소통의 사전적 정의는 사람의 의사나 감정의 소통으로 가지고 있는 생각이 나 뜻이 서로 통함이라는 의미를 지니고 있으며, 인간이 사회생활을 하기 위해서 가장 필수적으로 가지고 있어야 하는 능력이다. 상호 간의 소통을 위해 사용되는 매체로는 말, 몸짓, 자세, 표정, 억양 등 비언어적인 요소도 포함되는 복합적인 체계이다. 즉 의사소통은 내가 말하는 바를 계속해서 말하는 것이 아니라 내가 한번 말하고 상대방이 말하고 이런 식으로 유기적으로 이루어지는 과정이다. 아래의 내용은 과거 설득 등 화술 강좌에서 들었던 내용을 나의 입맛에 맞게 재 구성하여 작성한 글이다. 그렇다면, 손님들과 만났을 때

[부동산PF 기초] 19. 증권사/시공사 자금조달 사이드(SPC) 구조 : PF 유동화 [내부링크]

본 글은 증권사에서 부동산 금융 프로젝트를 취급하기 위한 구조의 이해를 위해서 설명하는 글이다. 간략한 기초를 보고 싶으면 아래 글을 참고 바란다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223189201915 [부동산PF 기초] 2. 증권사 대형화에 따른 금융 투조 구조 변화 과거 증권사에서는 단순히 금융주관(브로커리지) 위주의 영업을 진행해 왔다. 이는 차주(일반적으로 시행사... blog.naver.com 일반적인 금융기관에서 진행하는 형태는 직접 대출로 진행한다. 즉, (차주 - 대주) 간 대출약정을 통해서 직접 대출을 진행하는 것으로 대출 구조가 심플하다. 이와 별개로 PF Loan 유동화 발행구조를 통한 방법은 간접 신용공여를 통해서 대출을 진행하는 것이다. PF Loan 유동화는 부동산 개발사업과 관련한 금융기법 중 하나로서, 유동화 회사(또는 유동화 SPC)를 통한 증권화의 과정이 수반되는 특징이 있다. 발행하는 기법은 SPC를 통해서 ABS/A

[영업/마케팅] 부동산 금융 : B2B 영업이나 때로는 B2C 영업이 필요하다. [내부링크]

영업을 시작할 때는 B2C 영업과 B2B 영업이 있다. 가장 큰 틀에서 차이점은 B2C는 개인을 상대로 영업을 추진한다는 점이 있고, B2B는 기업을 상대로 비즈니스를 진행한다는 차이점이 있다. [B2C 란 무엇인가?] B2C는 Business to Consumer의 약자로 회사가 제품이나 서비스를 개별 소비자에게 직접 판매하는 비즈니스 유형을 의미한다. 개인 쇼핑몰, 오픈마켓 등과 같은 전자상거래가 대표적인 형태이며, 직접적으로 개인 대면을 통해서 판매하는 형태를 통칭해서 B2C라고 볼 수 있다. B2C 영업은 개인 고객을 대상으로 하기에 상대적으로 의사결정이 빠르고 간단하다고 볼 수 있다. 따라서, B2C 영업의 핵심은 다양한 고객을 상대하기에 각각의 니즈와 요구사항을 반영한 제품 및 서비스가 제공되는 것이 중요하다. 즉, 상품 자체의 경쟁력이 중요하다는 이야기이다. 때때로, 개인 고객을 상대로 의사결정을 받는 것이기 때문에 상품 경쟁력과 전혀 상관없이 감정에 호소해서 계약 종결

[부동산 생각] 1군 시공사 PF 유동성 위기, 긴급 구조 요청 : 유동화증권을 중심으로 [내부링크]

https://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0018695230&code=61141111&cp=nv [단독] “우리 무너지면 다 죽습니다” 유명 건설사의 SOS 유동성 위기를 겪고 있는 대기업 A건설사가 금융당국에 ‘구조 요청’을 보낸 것으로 확인됐다. A건설사는 최근 몇 년 새 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 news.kmib.co.kr [* A건설사와 B금융그룹은 기사에서 언급된 사업장만 검색해보면 어디인지 손쉽게 알수 있다.] 부동산 금융 기초에서 언급한 바와 같이, 현재 부동산 시장에서 1군 시공사든 2군 시공사든지 간에 지금은 유동성 위기가 지속해서 발생하고 있는 중이다. 오늘 저녁에 긴급하게 언급된 기사를 토대로 보면, 기초자산 만기와 유동화 증권 만기 간 미스매칭으로 인하여 유동성 위기가 발발하였고, 그로 인해서 이번 달 중순에도 긴급하게 유동화 증권 채무인수를 진행한 것으로 보인다 부동산 PF 기초에서 언급한 구조 도에 따르

[부동산PF 기초] 16. 분양형 PF & 임대형 PF [내부링크]

부동산 PF를 진행함에 있어서 분양형 PF 및 임대형 PF로 크게 두 가지가 존재한다. 개발 분양형은 일반적인 호실 분양을 고려하면 되고, 임대형 PF는 다시 나누면, 준공 후 매각형 PF 및 임대 사업형 PF로 나눌 수 있다. (임대 사업형이라 하더라도 종국에는 매각을 통해서 시세차익을 같이 향유한다.) [분양형 PF] 분양 PF는 특정 건물을 건축해 건설 기간 중에 호실 분양을 하여 EXIT 하는 형태로 이루어진다. 그 종류로는 공동주택 및 수익형 상품(상업시설, 지식산업센터, 오피스텔, 생활형 숙박시설 및 도시형생활주택)으로 볼 수 있다. 우리나라는 선분양제도라는 것이 존재하기 때문에 위와 같은 분양 PF 상품이 존재할 수 있었고, 필수 사업비가 전부 확보되지 않아도(분양 불), 분양 대금을 통해서 건설 공사비를 조달하여 사업비로 활용하는 것이 가능하며, 준공 시점에 잔금을 통해 PF 대출 EXIT이 가능하다. 이 모델은 기본적으로 구분소유를 전제로 하기 때문에 개인에게 판매를

[금융권 취업] 취업 준비를 위한 인재상 (또는 태도) [내부링크]

취업을 준비함에 있어서 인재상이라는 것이 있다. 인재상은 그 회사에서 뽑고 싶은 인재에 대한 하나의 가이드라인이라고 볼 수 있다. 그렇다면, 금융권 취업을 위해서 어떠한 인재가 되어야지 채용이 가능할까? 개인적인 생각으로는 가장 중요한 것은 도덕성이라고 본다. 금융기관은 돈을 다루는 직업이다. 따라서, 그 돈을 배임을 하거나 횡령을 하거나 하는 사태에 대해서 미연에 방지해야 한다. 금융기관에서 종사하는 직장인에게 많은 급여를 제공하는 이유도 비 도덕적인 행동을 하지 말라는 차원이 아닐까라는 생각을 한다. 이 글을 혹시나 읽고 있는 취업 준비생이 있다면, 아래의 기사를 보고 먼저 법의 테두리 안에서뿐만 아니라 도덕을 잘 지키면서 직무를 수행할 것으로 한 번 더 다짐하기를 바란다. https://www.gukjenews.com/news/articleView.html?idxno=2807551 금융권 금융사고, 최근 5년 금융사고피해액 1조 1,068억원 - 국제뉴스 (서울=국제뉴스) 고정

[부동산 생각] 50년 주택 담보대출 & 특례 보금자리론 [내부링크]

올해 초 정부에서는 50년 주택 담보대출 및 특례 보금자리론에 대한 대출 규제를 풀었었다. 50년 주택 담보대출 상품으로 기존 40년 만기를 10년 더 늘려서 50년 주택 담보대출을 출시하였다. 총부래 원리금 상환 비율(DSR)을 근간을 유지하면서, 청년에게 주택 구매를 위한 대출 길을 열어준다는 명분을 가지고 있었다. 한편, 올 초에 진행한 특례 보금자리론의 골자를 보면 아래와 같다. 주택 가격 9억까지 확대 부부합산소득의 제한이 없음 1주택자 대환, 보전 일시적 2주택자 가능 4%대 고정금리 상품 출시 두 가지 정 책이 나왔을 때 개인적인 생각은 한국은행에서는 금리 인상을 하면서 통화정책으로는 인플레이션을 잡자고 하면서, 재정정책은 왜 반대로 움직이지?라는 의문이 들었다. 결국 부동산이 고점 대비 많이 빠지니 이를 부양하기 위해서 내놓은 정책이라고 밖에 생각이 들지 않았으며 이번 기회도 놓치면 내 집 마련의 기회가 없다는 심리를 자극하여 가계부채가 급증하자 미봉책으로 다시 정책을

[부동산PF 기초] 17. 분양관리신탁 및 대리사무계약 # [내부링크]

분양관리신탁은 부동산 PF를 진행할 때 일반적인 구조는 아니다. 왜냐면, 필수사업비에 대해서 확보하고 가는 구조는 관리형 토지 신탁이 있으며, 시공사에서 공사비를 분양대금으로 받겠다는 분양불 사업장 등이 일반적이기 때문이다. (또는 개발형 토지 신탁을 통해서 차입 계정으로 필수사업비를 전액 조달할 수 있다.) 분양관리신탁은 소규모 상업시설 및 소규모 빌라 사업 정도에 적용을 많이 하는 사업구조이다. 분양관리신탁을 통해서 진행하더라도 분양대금을 사업비로 활용하도록 되어 있으나, PF 대출을 통해서 필수사업비를 확보하고 가는 구조는 아니므로 분양률이 저조하다면 시공사의 부담이 커질 수 있으며 준공물이 안 나올 리스크는 존재한다. 그럼에도 불구하고, 소규모 주택 및 상업시설도 공급은 되어야 하기 때문에 소규모 사업장을 위한 구조라고 볼 수 있다. [분양관리신탁이란?] ‘건축물의 분양에 관한 법률’에 의거 주택을 제외한 일정 규모 이상(바닥면적이 3,000m2)의 건축물을 신축하여 분양하는

[영업/마케팅] 콜드 콜 (Cold-Call) [내부링크]

대기업에서 재무팀 및 전략팀에서 근무한 이력을 뒤로 한 채 나는 증권사로 이직을 선택했다. 그리고 증권사에서 IB에 대한 것을 하나씩 배우기 시작했고, 그중 세부 분야인 PF라는 직무를 선택하게 되었다. 한국투자증권에 재직 중일 때는 영업을 시작하는 신입사원들에게 콜드 콜(Cold Call)을 시킨다. 콜드 콜은 사전적 의미로 물건을 팔기 위해 고객을 임의로 전화하는 영업활동을 말한다. 여러 영업기술 중 가장 기초적이면서 기본적인 방법을 배워 보는 것이다. (가끔 업계 친구들을 만나서 이야기를 해보면 우리는 콜센터나 다름없는 것 같다는 농담이 괜히 나오는 것은 아니다.) 처음에 한국투자증권 PF 부에 들어갔을 때는 시공 능력 평가액 순위에 있는 시공사들 리스트를 다운로드했고, 순차적으로 콜드콜을 통해서 자금 조달이 필요한 건이 없는지에 대해서 말씀드리고 명함을 보내는 일을 했었다. 처음에는 무작정 시공사에 전화를 걸었던 것 같고, 전화를 걸면 대부분 시간이 없다고 둘러대거나, 나의

[취업 준비] 문과 기준 직무 별 특징 [내부링크]

흔히 취업을 하면서 여러 가지 직무가 있으며 거기에 대해서는 많이 찾아보는 사람도 있지만 일반적인 취업 준비생의 경우에는 느낌만으로 지원하는 경우가 많다. 나 또한 그렇게 느낌만으로 재무 및 전략이 멋있다는 생각을 했었고 다른 대기업에 영업/마케팅에서 취업할 수 있었던 기회가 있었지만 직무에 따라서 선택을 하였고 결국 몇 년도 안되어서 그만두고 영업 직무(IB)로 오게 된 경험이 있다. 현재 글은 문과에서 지원하는 직무에 대해서 개괄적인 느낌만 작성해서 보여주는 가이드라인 정도로만 이해해 주면 좋을 것 같고 회사마다 그 직무라고 써져있지만 직무가 바뀔 수도 있으며 이름과 다른 일을 하게 되는 경우도 많으니 그 점은 글을 읽으면서 참고 사항 정도로만 봐주면 좋을 것 같다. 문과 입장에서 취업을 준비하면 처음에 독취사 등에서 채용공고를 보게 된다. 그 채용 공고에서 볼 수 있는 직무는 흔히들 마케팅/영업, 홍보, 인사, 기획(또는 전략) 및 재무 이렇게 큰 범주에서 볼 수 있다. 취업

[부동산 생각] 미착공 현장 증가 [내부링크]

오늘 오전 기사를 보면서 10대 건설사 사업장 중 150곳에 수주만 하고 첫삽을 못 떴다고 한다. 결국 공사비 상승으로 인해서 일정 부분 마진을 붙이기 위해서는 원가 상승이 필수적이며, 이로 인해서 일반분양분 분양가를 높여야 하는데 그 분양가는 현실적이지 않다고 판단해서 사업성 평가 통과가 안되는 악순환에 걸려 있다. 실질적으로 사업성이 나오는 현장은 심플하게 사업 원가 대비 사업이익이 나오는 현장이며, 이를 충족하기 위해서는 1) 토지비가 상당히 저렴했거나 2) 시행사 에쿼티가 많아서 대출 비중이 낮아서 상대적으로 금융비용 절감이 발생하거나 3) 시공사에서 자금 대여가 들어가서 에쿼티를 사실상 보충을 해서 금융비용을 절감 시키거나 4) HUG 또는 HF 표준 PF를 통한 조달로 금융비용을 낮추거나 (단, 시공사에 책임이 많이 증가함) 정도로 보인다. 결국 분양가 잘 될 것으로 추정되게끔 시장 분위기가 올라오거나 원가 절감 요인을 찾거나 둘 중 하나가 문제를 해결할 키가 될 것이다.

[부동산PF 기초] 13. 각 금융기관 별 차이점 (제1금융권, 제2금융권) [내부링크]

부동산 금융을 진행하다 보면 금융기관 별 차이점들이 명쾌하게 있다. 물론 아래에 서술되는 내용들은 일반적인 내용들이 언급된 것이며, 프로젝트 별 물적담보 및 인적담보에 따라서 취급 조건들이 달라지거나 불가능하다고 생각되었던 달들이 마무리가 되는 경우가 발생하기도 한다. 본 글에서 언급하고자 하는 내용은 지극히 일반적인(상식적인) 내용을 언급하고자 한 것이므로, 그 점을 기본 전제로 생각하고 보았으면 한다. 이에 대해서 서술된 내용들이 없는 것 같아서 금융기관별 개요 및 특정일 서술해 보고자 한다. 금융기관을 나눔에 있어서 크게는 제1금융권과 제2금융권이 있다. [제1금융권] 제1금융권은 흔히들 말하는 은행이라고 볼 수 있다. 은행은 은행법에 의해 설립된 기관을 말하며 대출, 수신 등을 주요 업무로 하는 기관을 말한다. ‘중앙은행’과 ‘예금은행’으로 나누어진다. 중앙은행은 한국은행, 예금은행은 한국은행이 공급하는 통화로 예금을 창출하는 은행을 말한다. 즉, 일상에서 흔히 볼 수 있는

[영업/마케팅] 인바운드 영업 & 아웃바운드 영업 [내부링크]

보편적인 영업 마케팅 전략은 두 가지로 나누어 볼 수 있다. 인바운드 영업과 아웃바운드 영업이다. 두 가지는 각각 뚜렷한 이점이 있고, 진행하고 있는 업에 따라서 달리 적용을 해야 한다. [인바운드 세일즈란?] 인바운드 세일즈는 잠재 고객이 먼저 연락을 시작할 때 세일즈 관계가 시작되는 세일즈 프로세스이다., 인바운드 세일즈에서 잠재 고객은 기업 블로그를 적극적으로 읽거나, 제품을 검색하거나, 전화상담을 요청하는 등의 행동을 통해 기업과 제품 및 서비스에 대해 이해하고, 배우게 된다. 고객은 어느 정도 기업과 제품 및 서비스에 대한 이해도 생긴 다음에 추가 정보 또는 콘텐츠를 요청하거나 구매하기 위해 연락을 취하게 된다. 기업은 콘텐츠 마케팅, 검색 엔진 최적화(SEO), 소셜 미디어 등 잠재 고객이 유기적으로 비즈니스를 찾을 수 있도록 다양한 채널을 구축하여 적극적으로 고객을 확보한다. 잠재 고객과의 소통이 시작되면 세일즈 팀은 세일즈 관계를 구축하고 고객의 요구 사항을 파악하기

[부동산PF 기초] 14. 신탁 공매 (신탁사 공매) [내부링크]

공매란 부동산금융에서 상환이 잘되지 않았을 경우 금융기관 들의 대출금을 회수하기 위해서 진행하는 하나의 방법론이다. 주로, 경매와 공매를 같이 표현해서 비교하는 것이 일반적이다. 요즘 브릿지대출에서 본 PF로 전환되지 못하는 상황에서 만기가 도래하여 기한이익 상실 사유가 발생한 공매 물건들이 간간이 보이기 시작한다. (차주에 상태에 따라서 6개월 이자 후취 연장 등으로 사태의 심각성에 비해서 공매 물건은 제한적으로 보인다.) 아래는 신탁 공매에 대한 내용을 서술하였으므로, 실무적으로 참고하면 좋을 것 같다. [공매란?] 법률에 의하여 공공 기관이 강제적으로 물건을 처분하여 돈으로 바꾸는 일. 민사 소송법에서는 강제 집행으로서의 경매이고 국세 징수법에서는 국세 체납 처분의 최종 단계로서 압류 재산을 강제로 처분하는 것이다. <출처 : 네이버 국어사전> 공매는 세금이 체납되어 정부기관에 압류된 부동산이나, 공기업 또는 금융기관이 자신들의 업무와 관계없이 가지고 있는 부동산을 법원의 경매

[부동산금융 현황] 부동산 PF 사업정상화 추진상황 [내부링크]

금융위원회 보도자료로 2023년 상반기 기준 부동산 PF 관련 통계 등이 나왔다. 현재 현황은 부동산 PF 대출 연체율이 2.17%로 금융 전반에 대한 위험으로 확산되지는 않을 것이라고 하였다. 다만, 고금리 상황 지속, 공사원가 및 안전비용 상슥요인 등으로 부동산 PF 시장 불안요인이 상존하는 만큼 지속적인 관리, 관찰이 필요하다. 개인적인 생각은 부동산 PF 대출 연체율이 현업에서 경험하고 있는 바에 비해서 너무 낮게 책정되어 있다고 보여진다. 실질적으로 PF 협약을 통해 보도 된 사업장만 있는 것이 아니라, 협약을 진행하지 않는 사업장이지만 대주 전원 동의를 통해 이자 후취 및 연장을 진행한 사업장이 많이 있으며, 그 성적표는 내년 상반기에 되어야 정확히 파악이 될 것으로 판단된다. 아무리 생각해도 지금 연체율은 약간 낮게 보여지는 경향이 있는 것 같다. [PF 협약별/단계별 현황] <출처 : 금융위원회 보도자료 / 2023년 9월 12일> 사업별로는 152개 사업장에 기한이익

[부동산 생각] 정부 주택 공급 대책에 대한 입장 변경 # [내부링크]

부동산 금융업에 몸담고 있으면서 여러 가지 내용이 혼재된 시장을 경험하고 있다. 이틀 전만 하더라도, 정부 주택 공급 대책을 토대로 기사화되었고, 다수가 있는 시행사 단체 카카오톡방 등에서 공유가 된 내용이다. 이중 시행사 및 금융사에서 가장 크게 관심을 가질 부분은 아래의 내용이었다. 지방 미분양 해소를 위해서 심각한 지역에 5년간 양도소득세를 면제 민간 리츠를 활용하여 지방의 미분양 주택을 매입하여 건설사에 유동성 공여를 하는 형태를 검토 중인 것으로 알고 있다. 주거용 오피스텔과 도시형생활주택 등 전용면적 85 미만 중소형을 주택 수에서 제외하고, 종합부동산세에 합산하는 것을 배제하는 부분도 검토를 하고 있다. [2023년 9월 11일 정부 주택 공급대책에 대한 생각 발췌] https://blog.naver.com/cju0501/223208092958 [부동산 생각] 정부 주택 공급 대책에 대한 생각 현재 부동산 시장은 상당한 위기 상황이다. 앞서 서술한 바와 같이, 인플레이션

[부동산PF 기초] 15. 부동산금융 사업 참가자들 # [내부링크]

부동산 금융을 하다 보면 각 사별로 맡아서 진행하는 역할들이 있다 그 역할에 따라서 서로 취하는 급부들도 다르고 가지게 되는 리스크 또한 달라지게 된다 세세하게 각 이해관계자들의 역할이 나누어져 있고, 종국에는 계약관계를 통해서 업무를 진행하게 된다. 이해관계자들을 잘 이해하기 위해서는 앞서 설명한 바와 같이 부동산 개발업의 밸류체인을 먼저 봐야 하고 시점 별 필요 요소들을 다룰 예정이다. https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223187089934 [부동산PF 기초] 1. 부동산 PF 개념 - 부동산 PF란? 부동산 PF란 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래현금흐름을 기반하여 자금을 조달하는 금융기법을... blog.naver.com [시행사] 시행사는 사업주로서 신규 프로젝트의 기획에서 시공, 운영, 재무조달까지 모든 단계를 조율하고 사업을 진행하는 주체이다. 시행사는 부동산 개발사업의 주체로서 개발사업 관련한 자금조달 시에 차주가 된다. 시행사는

[생각 정리] 기획 부동산의 실체 - <더 탐사-2천만 원짜리 욕망의 기획자> [내부링크]

세이노의 가르침을 다시 읽으면서 여러 추가된 내용들이 있었다. 그중 사기성 영업과 관련하여 추천한 영화가 있으며 읽어보라는 글이 있었다. [영화] 부동산 판매 사기 : <그렌 게리 그렌 로즈> 주식 판매 사기 : <보일러 룸> (청담동 주식 부자로 알려진 이희진의 행태와 유사하다고 함) 그중에 한겨레에서 2021년 집중 취재한 <더 탐사 - 2천만 원짜리 욕망의 기획자>를 읽어 본 느낌을 서술해 보고자 한다. [기획 부동산이란?] 기획 부동산은 사전적으로 정의된 용어는 아니다. 흔히 기획 부동산은 "부동산 개발계획을 활용한 허위정보를 통해 소비자들에게 수익에 대한 환상을 만들고 수익을 얻는 업체"로 이해하면 된다. 즉, 기획 부동산은 개발 제한 구역이나 공익용 산지 등을 일반인에게 비싼 가격으로 땅을 팔면서 수익을 창출한다. 대부분의 케이스는 개발할 수 없는 곳을 대상으로 하며, 지인 영업 등을 하면서 쓸모없는 땅을 떠넘기기 형태로 파는 것이다. 더 탐사-2천만 원짜리 욕망의 기획자

[영업/마케팅] 영업방식, 먼저 주는 것 (선 서비스, 후 이익 창출) [내부링크]

영업은 소비자의 지갑을 열게 하는 것이다. 즉, 상대방의 주머니에서 나의 주머니로 돈이 이전되는 행위를 이끌어 내는 것이고, 돈을 쓴 상대도 그 돈이 아깝지 않다고 생각을 하게 해야 한다. 앞서 세이노의 가르침에서 서술한 바와 같이 무엇을 팔더라도 그 상품이 아니라 나 자신을 먼저 팔아야 한다. 나를 먼저 팔아서 나를 팔고 신뢰가 쌓이면 그 상품이 팔린다. 결국 신뢰가 쌓이면 믿고 맡기는 형태가 되는 것이고 이를 크게 영업이라고 볼 수 있다. 즉흥적인 구매를 하는 것은 일회성이고, 장사가 된다. 내가 속해 있는 #금융업에서는 사실 정형화된 상품이 없고, 내가 가지고 있는 금융, 법률, 회계 등 각종 지식과 경험치를 모두 혼합해서 새로운 상품을 늘 만들어 낸다. 따라서, 사람에 대해 #신뢰를 얻는 것이 가장 중요하다. 내가 과거에 했던 영업 형태를 보면 시공사 및 시행사에 무작정 콜드콜(무작정 콜센터 처럼 전화 돌리는 영업), 찾아가기 등이 있다. (구체적인 내용은 있지만 영업 비밀이

[부동산PF 기초] 11. 리츠 / 펀드(REF) / PFV / SPC [내부링크]

자산운용사에서 부동산 금융업을 진행하다 보면 사업주의 지위 상태로 사업을 끌고 가기 위해서 여러 가지 형태로 진행을 한다. 가장 일반적으로 사용하는 형태는 회사형 펀드 및 PFV 구조이다. 그 이유는 90% 이상 배당 시 법인세 비과세 혜택이다. 따라서, SPC 구조는 선호 되지 않는다. 한편, 리츠로 사업을 진행하는 형태는 국토교통부의 인가를 받아야 하는데 인가를 받을 때 다른 구도에 비해서 시일이 많이 소요된다. 그럼에도 불구하고, 리츠로 진행할 경우 IPO 이후 공모로 개인에게 매각 등 장점이 있으므로 리츠로 진행하는 사업도 있다. 아래는 리츠, 펀드, PFV, SPC 차이에 대한 표이다. 구분 리츠(REITs) 펀드(REF) PFV SPC 근거법령 부동산투자회사법 자본시장법 법인세법 상법 소관부처 국토교통부 인가 (사모형 리츠는 등록제) 금융위원회 신고(등록제) 법인설립등기일로부터 2개월 이내에 명목회사 설립 신고서를 작성하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 함. 　 형태

[부동산PF 기초] 12. 감정평가, LTV 그리고 낙찰가율 [내부링크]

부동산금융에서 #감정평가금액 산출은 빠질 수 없는 하나의 장치이다. 토지담보대출(브릿지대출)의 경우 토지 감정가격이 필요하고, PF를 진행할 경우 준공 후 담보가치 평가가 필요하며, 준공물의 경우에도 준공감정이 필요하다. [#감정평가] - “감정평가” 란 “토지등” 의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. (「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2 조제2호) 이때 “토지등” 이란 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다. (「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조제1호) - 감정평가 대상으로는 토지, 건물, 저작권, 산업재산권, 어업권, 양식업권, 광업권, 공장재단, 광업재단, 입목, 자동차, 건설기계, 선박, 항공기 등 부 동산, 동산, 유·무형자산 등이 있다. - 감정평가는 감정평가 대상물의 최유효이용을 전제로 해서, 그것의 시장가치를 추계하는 것을 말한다. 이에 덧붙여 시장가치뿐만

[골프] 베어크리크CC 포천 & 장수촌 순두부보리밥 [내부링크]

베어크리크 골프클럽 경기도 포천시 화현면 달인동로 35 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 #베어크리크 골프클럽 수도권에 있는 구장 중 괜찮은 구장으로 알고 있다. 잔디 관리 상태는 상당히 괜찮았고, 그린 느낌은 유리알 그린 느낌 이었다. (분명 그린스피드가 2.7m라고 했는데, 툭 치면 쭉 미끄러지는 느낌이었다.) 5시간의 라운딩 이후 점심식사로 #장수촌순두부보리밥이라는 맛집을 찾아 갔는데 앞에 4팀이나 먼저 기다리고 있었고, 약 15분 웨이팅 이후에 들어가서 먹을 수 있었다. 장수촌 순두부보리밥 경기도 포천시 화현면 화동로 361 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 심심하면서 조미료를 안 쓴 맛이었는데 맛있었음 ㅎㅎ

[금융권 취업] 금융권 취업 준비생들을 위한 준비 노하우 [내부링크]

본인은 첫 직장으로 현대 계열의 재무팀에 입사를 하였었고, 두 번째 직장으로 CJ 계열 전략실에서 근무를 하였었다. 그리고 대형 증권사 IB 중에서도 PF(부동산금융)에서 근무를 하였었고, 지금은 자산운용사에서 근무를 하고 있다. 본 글은 금융권 취업에서 가장 기초적으로 준비를 해야 하는 것들 및 취업 준비생들이 준비해야 할 것 등에 대해서 작성해 보도록 하겠다. (물론 직무마다 디테일의 차이가 있을 수 있음) 최소한의 큰 범위에서 #금융권 #취업이라고 할 때 가장 필요한 요소들에 대해서 논의를 하고자 한다. 첫 번째로, 금융권 취업을 위해서 우선은 경제에 대한 이해도가 있어야 한다. 경제에 대한 이해도를 높이기 위해서 아침에 #경제신문(한국경제 또는 매일경제 등)을 읽어 보는 것을 추천한다. 이에 대한 인사이트는 단기간 공부를 한다고 해서 축적되는 것이 아니라, 여러 달에 걸쳐서 신문을 봐야 하고 그에 따라서 잘 모르는 용어 등에 대해서는 검색을 해보는 것 등 조금의 노력이 필요하

[세이노의가르침] Integrity(인테그리티)에 관하여 [내부링크]

세이노의 가르침 저자 세이노 출판 데이원 발매 2023.03.02. #세이노의 가르침을 읽으면서 Integrity 라는 개념에 대해서 생각을 해보게 되었다. 생소하다면 생소하고, 익숙하다면 익숙한 개념이다. 한참 업황이 좋아서 딜이 여러 개가 한꺼번에 돌아갔을 때는 크게 고민을 하지 않았던 생각이 나 현재 경제상황과 같이 딜이 잘 마무리 되는 것들 자체가 드물다 보니 부정적인 생각 등이 조금씩 올라오는 시기이다. 이런저런 생각이 많아질 때 오히려 진정성이 생긴다는 생각이 들어서 이 부분에 대해서 생각하는 시간을 가지게 되었다. #인테그리티 라는 개념은 한국보다는 미국 등에서 많이 나오는 개념이며, 워런 버핏이 언급한 내용을 세이노 선생님께서 인용하셨다. #Integrity 1. the quality of being honest and having strong moral principles: moral uprightness (정직하고 강력한 도덕 원칙을 갖는 자질: 도덕적 옳음) 2.

[부동산 생각] 정부 주택 공급 대책에 대한 생각 [내부링크]

현재 부동산 시장은 상당한 위기 상황이다. 앞서 서술한 바와 같이, 인플레이션으로 인한 원자재 상승 및 금리 인상으로 인한 금융비용 상승으로 브릿지 대출 상황에서 미착공 현장이 계속해서 늘어나고 있다. "여의도 PF 바닥에서는 농담 반 진담 반으로 올해 공공 주택 중 PF 된 현장이 10개 정도 내외인 것 같다."라는 이야기도 많이 나오는 형국이다. 부동산 산업은 정부 정책에 따라서 많이 움직이는 시장으로 정부에서 어떤 정책을 펴느냐에 따라서 승패가 좌우되기도 한다. 정부에서는 추석 전에 여러 가지 논의 사항을 두고 있다. 주요 안건으로는 아래와 같다. 공공 주택 건립 시 원자재 및 인건비 상승에 따른 비용 상승 공사비에 반영 지방 미분양 해소 방안 PF 연대보증 관행 개선 위의 3가지 안건 중 부동산 금융을 취급하는 사람으로서 가장 관심을 가지는 안건은 지방 미분양 해소 방안이다. 지방 미분양 해소를 위해서 심각한 지역에 5년간 양도소득세를 면제하고, 민간 리츠를 활용하여 지방의

[부동산PF 실무] 지역주택조합 브릿지 대출 [내부링크]

조합 사업은 크게 3가지 사업이 있다. 재건축 조합, 재개발 조합 그리고 지역 주택조합이 있다. 이에 대해서 정의를 하자면 상당히 어려운 점이 있고, 어떤 법에 해당되는지에 따라서 분류가 상당히 달라진다. 이 차이점을 가지고 논하는 것도 상당히 내용이 방대해지므로 간단히 설명을 해보도록 하겠다. [조합 개요] - 재건축조합 : 아파트를 가지고 있는 아파트 소유자 들이 모여서 아파트를 부시고 새로 짓는 형태 - 재개발조합 : 빌라 등 여러 용도로 되어 있는 낙후된 토지 소유자 들이 모여서 부시고 다시 아파트를 짓는 형태 - 지역주택조합 : 사람들이 모여서 자금을 납입하고 토지 매입 후 아파트를 짓는 형태 오늘은 지역 주택조합에 대해서 논의를 해보도록 하자. 지역 주택조합은 동일 지역 범위에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후 사업 시행 주체가 되어 토지를 매입하고 그 조합원들은 싼값에 아파트를 취득할 수 있는 사업 시행 방식이다. 지역주택조합 특징

[부동산 생각] 생활형 숙박시설 이행강제금 어디로 갈것인가? [내부링크]

한참 시장이 호황기 일 때 많이 공급된 상품이 있다. 이른바 #생활형 숙박시설이다. 생활형 숙박시설은 영어로 표현하면 #Residence라고 볼 수 있다. [생활형 숙박시설 개요] #호텔과 #주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설을 뜻하는 말이다. 더 정확히는 법률상 생활숙박시설이다. 호텔과 달리 취사시설 등을 설치하는 것이 가능하고 주거용 오피스텔과 달리 바닥난방도 가능하다. 사실상 전용률이 아파트보다 낮은 것 외에는 아파트와 크게 다를 것이 없다. 가장 중요한 차이는 #건축법 상 "숙박시설"에 속하며 숙박업 신고를 통해 등 숙박시설 건축 기준 요건을 갖춘 시설을 말한다. 부동산 시장이 한창 과열될 때는 생활형 숙박시설은 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기에 부동산 규제로부터 자유롭고, 주택 수에 미포함되어 종합부동산세 부과 대상에서도 제외되어서 엄청난 인기를 끌었다. 현재 발생한 문제점은 2023년 10월부터 숙박업으로 신고하거나 오피스텔로 전환하지

[영업 전략] 초심의 돌아가는 마음으로, 영업 기본기 다지기 [내부링크]

어서 와, 영업은 처음이지? 어서 와, 영업은 처음이지? 연봉 10배 올리는 영업의 기술 이 책은 얼마 전에 초심으로 돌아가자는 마음에서 읽어 본 책이다. 흔히들 편견을 가질 수밖에 없는 영업이라고 하는 보험영업, 휴대폰 영업, 자동차 영업이 있다. 이 책의 저자는 이 중에 법인 컨설팅 영업 보험영업 및 휴대폰 영업을 통해서 부를 창출한 사람이다. 유튜브를 보면서 한번 안규호라는 저자를 본 적은 있으나, 보험 영업을 기반으로 하여 유튜브 등 강의 및 책 판매를 통해서 부를 이룬 사람이라는 편견을 가지고 있었다. 즉, 일종의 사짜 냄새가 난다로 보았었다. 그러나, 책을 읽으면서 나의 편협한 생각이었다는 것을 단숨에 알 수 있었다. 이 책의 저자가 가장 강조하는 부분은 맨땅의 영업으로 하는 시대는 지나갔다. 맨몸으로 영업을 하지만 사실은 마케팅 및 영업전략을 통해서 돌파구를 만들어 가는 과정이 잘 녹아 있었다. 인상적인 부분은 정책지도사라는 새로운 직업을 창출하여 본인의 정체성을 변화시

[세이노의가르침] 잡보장경 - 지혜로운 이의 삶 [내부링크]

잡보장경 - 걸림 없이 살 줄 알라 유리하다고 교만하지 말고 불리하다가 비굴하지 말며 무엇을 들었다고 쉽게 행동하지 말고 그것이 사실인지 깊이 생각하며 이치가 명확할 때 과감히 행동하라. 벙어리처럼 침묵하고 임금님처럼 말하며 눈처럼 냉정하고 불처럼 뜨거워라. 태산 같은 자부심을 갖고 누운 풀처럼 자기를 낮추어라. 역경을 참아 이겨내고 형편이 풀릴 때까지 조심하라. 재물을 오물처럼 볼 줄도 알고 터지는 분노를 잘 다스려라. 때로는 마음껏 풍류를 즐기고 사슴처럼 두려워할 줄도 알고 호랑이처럼 무섭고 사나워라. 지나치게 인색하지 말고, 성내거나 질투하지 말라. 이기심을 채우고자 정의를 등지지 말고 원망을 원망으로 갚지 말라. 위험에 직면하여 두려워 말고 이익을 위해 남을 모함하지 말라. 객기 부려 만용 하지 말고 허약하여 겁먹지 말며 지혜롭게 중도의 길을 가라. 사나우면 남들이 꺼려 하고 나약하면 남이 업신여기니 사나움과 나약함을 버려 중도를 지켜라. 우리의 기대가 실현되지 않아도 아직은

[취업 준비] 취업 준비생들을 위한 자기소개서 잘 쓰는 법 [내부링크]

요즘 취업이 상당히 어려운 편이다. 취업을 준비하면서 많은 취업 준비생들은 간과하고 있는 기본적인 사안들에 대해서 서술할 예정이고 이를 통해서 많은 후배들이 도움이 되었으면 좋겠다. 이 글에 앞서서 여러분들의 신빙성을 얻으라는 차원에서 필자에 대해서 서술하자면, 대한민국 대기업 3군데에서 공채로 입사 하였었고, 연수도 3군데에서 받았다. [과거 이력] 현대계열 재무팀 입사 범 삼성계열 전략팀 입사 OO투자증권 IB(PF) 입사 보통 자기소개서를 쓸 때는 맥락 없이 쓰는 경우가 많다. 자기소개서를 쓸 때에도 전략이 필요하다. 취업 준비생들이 착각하는 부분이 자기소개서는 서류전형만 통과하는 용도 정도로 고려한다는 것이다. 자기소개서는 단순히 서류전형을 통과하는 용도로 사용되는 것이 아니다. 일반적인 취업 전형은 [서류전형 - 인적성 시험 - 면접전형] 이렇게 진행이 된다. 인적성 시험의 경우 본인이 공부해서 붙는다고 생각하고, 자기소개서는 면접전형 진행 시 일종의 나에 대한 설명서로 이

[영업/마케팅] 영업의 기본은 무엇인가? [내부링크]

영업은 무엇인가? 영업의 사전적 정의는 "영리를 목적으로 하는 사업. 또는 그런 행위"라는 의미를 가지고 있다. 또 다른 의미로는 "다른 사람들을 자신들의 팬덤으로 영입하기 위한 팬들의 활동을 비유적으로 이르는 말"이라는 의미도 함께 가지고 있다. 사전적 의미인 영업을 조금 더 풀어서 쓰면, 기업이 수익을 창출하기 위해 상품이나 서비스를 소비자에게 유통하거나 판매하는 과정 전체를 의미한다. 영업 활동은 기업의 가장 기본적이고 핵심적인 기능으로, 이를 통해 기업은 매출을 올리고 이익을 창출할 수 있다. 이는 사전적인 의미이고, 흔히 영업을 한다고 하면 고객에게 상품을 파는 행위를 일반적으로 판단한다. 나는 영업을 상대방이 불편함을 없애주는 행위라고 생각한다. 역행자라는 책에서 보면 사업은 두 가지 중 하나를 잘해야지 성공할 수 있다고 한다. 사람들에게 편리함을 제공한다. 사람들에게 행복함을 제공한다. 흔히 영업의 가장 최우선상에서는 사람들에게 편리함을 제공한다로 귀결된다고 볼 수 있다

[영업/마케팅] 영업이 먼저일까? 마케팅이 먼저일까? [내부링크]

영업이 먼저일까 마케팅이 먼저일까? 사실 이 질문에 대해서는 답이 없다고 생각을 하지만, 사람들 케이스마다 다르다고 한다. 우선 이 질문에 앞서서 개념 정의가 먼저인 것 같다. 여러 개념을 검색해 보면, 영업이 ‘파는 것’이라면, 마케팅은 ‘팔리게 만드는 것’이다. (정의: 브랜딩 컨설턴시 메타브랜딩) 영업은 '고객을 찾는 일'이고, 마케팅은 '고객을 창조'하는 것이다. 이와 같이, 여러 가지 정의가 있지만 나의 개인적인 생각으로는 마케팅이 먼저 선행되고 나서 영업을 진행해야 한다고 생각한다. (마케팅이라고 생각하는 부분은 영업 전략을 포함하는 광의의 마케팅으로 이해하면 좋을 것 같다.) 어떤 관점에 따라서는 닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐의 이슈로 볼 수 있지만, 우선 누구에게 무엇 팔 것인지에 대한 전략을 세우고 사람을 만나는 것이 유 의미하다고 한다. 그 이유는 단순히 이곳저곳을 만나면 내가 무엇을 팔 것인지도 명확하지 않으며, 그 상대방에게 어떤 불편함을 해소해 줄 수 있는지에 대

[세이노의가르침] 영업에 대한 생각 정리 # [내부링크]

과거 세이노의 가르침을 접한 후 많은 가르침을 받았었다. 오늘은 세이노의 가르침에서 나왔던 영업방식에 대한 나의 생각 정리를 해보고자 한다. [영업에 대하여#1] 1. 영업 방식은 상품에 따라 달라야 한다. - 내가 파는 상품은 금융상품이다. 금융상품이면서 지식 노동자의 지식이라고도 볼 수 있다. 이에 대해서는 내가 파는 상품마다 차이가 있겠지만, 다른 사람들도 판매하는 상품인 경우도 있고, 다른 사람들에게 없는 상품인 경우도 있다. - 다른 사람들이 판매하는 상품의 경우에는 철저히 경쟁입찰을 통해서 All-in 싸움으로 볼 수 있다. ex) 상품 경쟁력이 없는 경우 - 시공사 분양불 사업장 입찰제안서 : 이 경우 궁극적으로 금융주선 업무가 대부분이기 때문에 어느 정도 All-in이 낮은 상태로 대주를 모집해 올 수 있는지가 관건이 된다. 결국 가격 경쟁력이 가장 중요한 의사결정 사안이 될 수 있다. ex) 상품 경쟁력이 있는 경우 - 타 대주 기관 취급 불가한 딜 : 이 경우 가격

[부동산생각] 지식산업센터 그 결말은? [내부링크]

부동산 금융업을 진행하면서 지식산업센터 관련 딜이 이렇게 많이 접수가 되고 해결을 요청하였으나 쉽지 않은 상황은 처음 맞이하는 상황이다. (구로, 가산, 평택, 부산 신평, 양산 사송 등등등) 코로나 이후 유동성이 과잉공급 되었고, 집값은 천청부지로 솟아 올랐다. 집값이 오른 후에 사람들은 벼락거지 등의 불안한 마음을 토대로 자본차익이든 임대수익이든 얻을 수 있는 대체투자의 대체투자 영역으로 투자를 확대 하였고, 그 중 하나의 상품이 지식산업센터이다. 과거에는 실질 공장 운영 주체 등 실 수요자 중심으로 분양이 되었으나, 이번 사이클(코로나 이후) 에서는 개인 위주로 분양을 진행 하였다. 준공 시점을 앞둔 사업장의 경우 잔금 미납 리스크가 되두 대기 시작 하였고, 실 수요자가 아닌 개인은 울며 겨자먹기로 잔금을 치루고 공실 상태로 이자만 내면서 버티는 형국이다. (또는 계약금을 포기하는 사례도 증가함) 땅집고에서 보았던 미착공 지식산업센터 현장이 전국에 약 345개 사업장으로 파악

[부동산생각] 부동산 PF 어떤 상품에 투자해야 할까? [내부링크]

부동산 시장은 흔히들 금융산업이라는 말을 많이 한다. 그 이유는 총 사업비의 많은 부분을 Loan으로 조달하는 경우가 많기 때문이며, 사업자는 레버리지 효과를 극대화하여 수익을 극대화하는 구조이다. 보통은 [계약금 - 브릿지 - 본 PF - 준공물담보대출]로 이어지는 밸류체인을 가지고 있고, 각 상황 별로 금융을 통하여 대환대출로 상환을 한다. 분양형 상품의 경우에도 수분양자는 결국 개인대출을 받아서 잔금을 내기 때문에 부동산 개발은 금융과 무조건 같이 가야 하는 구조를 지니고 있다. 현재는 시장이 많이 얼어붙은 상황으로 실질적으로 대출을 진행하는 금융기관에서 대출 취급을 거의 못하는 실정이며, 이로 인하여 각 밸류체인 별 일어나야 하는 금융이 일어나지 못하는 형국이다. 호황기나 평시에는 잘 돌아가던 체인이 유동성의 위기로 인하여 막힌 상황이다. 물론 간간이 정말 좋은 딜의 경우 클로징까지 가는 케이스도 있다. 이런 시장 속에서 각 자산들을 분류해 보면 크게 주거형 상품, 비주거형

[부동산생각] 중국 부동산 개발업체 위기 전 세계로 전이? [내부링크]

중국 정부는 2021년 헝다 사태 이후 "부동산은 투기 대상이 아니다"라는 슬로건을 바탕으로 수요 억제 정책을 펼쳐 왔다. 이로 인하여, 부동산 개발업체가 추가 대출 진행이 어려웠고, 수분양자(주택 수요자) 대출 또한 제한을 하였다. 이로 인한 유동성 위기로 비구위이안 파산 사태는 크게 문제가 된 것으로 판단된다. 당장 비구위이안(컨트리가든)이 촉발한 위기가 금융 시스템 전반으로 번지고 있는 것은 대형 자산운용사만 봐도 알 수 있다. 중국의 중즈그룹(자산규모 약 183조원) 유동성 위기에 당면하였고, 부도 위기에 당면하여 금융상품 상환 지급정지를 진행한 상황이다. 2023년 8월 18일 현재까지 특별한 변동은 없으나, 주식시장에서는 단기적 쇼크가 이미 발생하여 조금씩 하락하고 있고, 채권시장에서도 미국 장기채 금리가 일부 상승하는 등 미미한 영향이 가고 있다. 위의 상황에서 가장 우려되는 사태는 중국 금융회사의 부도로 인하여 제2의 리먼 사태까지 금융시장으로 전이되었을 경우이다. 우

[부동산생각] 어려운 금융시장, 그러나 앞으로 나아가리라 [내부링크]

작년부터 급격한 대외적인 환경 변화로 인하여 많은 좌절감과 어려움이 많은 시기를 보내고 있다. 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 급격한 공사비 상승, 기준금리 상승으로 인하는 금융비용 상승 총체적 난국이며, 2021년 하반기 이후에 부동산 개발사업에 에쿼티를 투자하였던 신규 사업장 중에 성공한 케이스는 극히 드물 정도로 내가 몸담고 있는 업황은 좋지 않은 상황이다. 이를 부연하면, 2021년 하반기 지분투자 또는 PI 투자를 진행하였고, 2022년에 브릿지대출로 다음 스텝으로 넘어갔거나, 브릿지 대출 없이 인허가 절차만 진행하거나 하는 건들 이 2023년 현재 시점에서는 PF로 가기에는 쉽지 않은 상황이며 선별적으로 정말 좋은 건들(시행사 자기자본이 많다거나, 토지가 정말 싸다거나, 또는 시공사가 같이 물렸다거나)만 PF가 진행되는 실정이다. 그로 인하여 2022년 하반기부터 시작된 구조조정의 바람이 불기 시작했고, 주변 파트너 중에 많은 사람들이 자의적이든 타의적이든 새로운 영역으로

[부동산생각] 새로운 기초자산, 특수물류창고(위험물) ? [내부링크]

요즘 물류센터 시장이 상당히 힘든 시장이다. 올해 상반기 서울 등 수도권에서 인허가 받은 물류센터 중 착공 사례는 전무한 상황이다. 부동산 PF 금융 시장 경색, 공급 과포화 및 공사비 폭등 등 여러 가지 사유가 있겠지만 가장 큰 사유는 공급 과포화라고 판단된다. 쿠시먼코리아에 따르면 올해 상반기 수도권에서 인허가를 마친 물류센터 개발 건수는 총 55건이며, 100% 미착공 현장이다. 위의 언급은 단순히 브릿지 대출 또는 계약금 납입 상태에서 본 PF로 전환되지 못한 물류센터 케이스만 집계한 것이고, 준공이 난 현장 또한 별반 다르지 않다. 상업용 부동산 전문 기업 알스퀘어에 따르면 올해 상반기 물류센터 평당 매매가는 작년 하반기에 비해서 약 23%가 떨어졌으며, 상반기 수도권 저온 물류센터 평균 공실률은 10%를 넘어서면서 상온과 비교해 약 3배 정도 증가하였다고 한다. 쿠팡, SSG.com 및 마켓 컬리 등을 필두로 라스트 마일 경쟁이 치열해지면서 저온물류창고의 수요는 계속 있을

[부동산생각] 저축은행 금리 현황에 대한 생각 [내부링크]

2023년 8월 마지막 주차 기준으로 저축은행 금리 동향에 대한 자료가 나왔다. 보통 금융기관에서 일반적인 금리 책정 기준은 아래와 같다. [#대출금리 = 조달금리 + 간접비 + 마진] #저축은행에서 조달금리는 약 5~6%대로 보이며, 간접비는 2% 정도 수준 마진을 2% 정도 수준으로 보는 것이 맞는다고 판단된다. 따라서, 아래의 금리가 조금 과도해 보이면서도 충분히 납득이 가능한 수준으로 보인다. 다만, 특이한 점은 #PF 대출 및 #토지담보대출 은 취급이 중단된 곳이 상당수 보인다는 것이다. 그 사유는 아마도 대손충당금을 쌓아야 하는 프로젝트들이 많아져서 일 것으로 추정된다. 한편, 금리가 높게 올라 갔다고 해서 과거에 딜을 취급하는 정도의 수준으로 딜을 취급해서는 프로젝트 진행이 상당히 어려운 점이 있다. #저축은행과 #PF 대출을 할 때는 기본적으로 총 사업비 대비 #자기자본 #20%룰을 충족시켜야 하는데 이 규칙으로 인해서 사업비가 100~500억 내외인 사업 정도만 저축

[부동산 생각] 전세계적 부동산시장의 냉각기 [내부링크]

오전에 한국경제 신문을 보다가 독일 부동산업체가 줄 파산한다는 기사를 보았다. https://n.news.naver.com/article/015/0004887485?lfrom=kakao 獨부동산업체 줄파산…高금리에 비용 치솟고 돈줄 막혀 이 기사는 국내 최대 해외 투자정보 플랫폼 한경 글로벌마켓에 게재된 기사입니다. 독일 부동산개발업체들이 줄줄이 파산하고 있다. 긴축(금리 인상)에 따른 자금조달 비용 증가와 건축 자재값 상승 등이 원인이다. 독일이 n.news.naver.com #독일 #부동산 개발업체들이 줄줄이 파산하고 있다. 긴축(금리 인상)에 따른 #자금조달 비용 증가와 #건축 자잿값 상승 등이 원인이다. 독일이 주요 7개국(G7) 중 올해 유일하게 경제가 역성장하는 나라가 될 거란 전망이 나오는 가운데 부동산 시장도 ‘약한 고리’로 부상하고 있다는 평가다. 뒤셀도르프에 본사를 둔 게르히와 센트룸그룹, 뮌헨의 유로보덴, 뉘른베르크의 프로젝트이모빌리엔그룹 등 여러 부동산 개발업체

[부동산PF 기초] 1. 부동산 PF 개념 - 부동산 PF란? [내부링크]

부동산 PF란 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래현금흐름을 기반하여 자금을 조달하는 금융기법을 지칭한다. 일반적인 부동산 개발사업의 진행 절차 별 필요한 대출은 아래와 같다. - 브릿지론 : 프로젝트 개발을 위한 SPC 또는 시행사가 프로젝트를 위한 토지 매입 계약이 이루어진다. 계약 후 토지 매입 대금 납부를 위한 브릿지론이 이루어지는데, 주로 제2금융권이 초단기 고금리 형태로 자금을 공급한다. 이때 금융주관은 증권사 및 운용사가 주로 하며, 선순위 만으로 진행이 어려울 경우 후순위 대출에 증권사가 참여하기도 한다. - 토지가 확보되면 인허가를 받는다. - 인허가가 이루어지면 착공에 들어가고, 기존 대출금은 브릿지론 상환과 초기 공사비, 토지 대금 지급을 위한 본 PF가 이루어진다. 이때 돈을 빌려주는 대주(단)은 시중은행과 보험사 등으로 구성되며, 증권사, 신탁사, 시공사 등의 주체에게 신용보강을 요구한다. - 수분양자를 통한 분양대금으로 원리금 상환 및 나머지 공사비 지불

[부동산PF 기초] 2. 증권사 대형화에 따른 금융 투조 구조 변화 [내부링크]

과거 증권사에서는 단순히 금융주관(브로커리지) 위주의 영업을 진행해 왔다. 이는 차주(일반적으로 시행사)와 대주(금융기관 외)를 연결시켜 주고 이에 대한 수수료를 수취하는 형태이다. 금융주관을 하는 금융주관수수료는 일반적으로 1.0% 내외로 수취하였고, 딜의 난이도 등에 따라서 올라가거나 내려가거나 하는 조정이 있는 수준이었다. 정책적으로 2010년대 중반 이후 증권사의 대형화에 따라서, 증권사 신용보강(신용공여 및 지급보증)을 통한 PF 자금조달이 발달하기 시작하였고, 여신업무기능 확대 등을 통해 직접 대출(Loan) 또는 PI(지분출자 외) 투자가 활성화되었다. [지분투자 관련 구조도] 2010년대 중반 이전에는 증권사에서는 증권사 신용공여(Credit Line) 없이 시공사나 외부기관 신용공여를 통해서 조달하는 방법이 일반적이었다. 이 방법의 가장 큰 장점은 증권사에서는 사실상 리스크를 지지 않는다고 할 수 있다. [신용공여 지급보증 범위에 따른 형태] 이는 2010년대 중반

[부동산PF 기초] 3. 부동산 신탁이란 무엇인가? [내부링크]

부동산 금융을 취급하다 보면 채권보전조치의 일환으로 근저당권 설정 또는 부동산담보신탁 수익권을 지정한다. 오늘은 부동산 신탁 관련 기초에 대해서 설명해 보고자 한다. 신탁이라 함은 신탁설정자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)와 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말한다. (신탁법 제1조 제2항) [신탁 관련 기본 용어정리] 위탁자 : 소유재산(부동산)을 일정한 목적 하에 수탁자에게 인도하는 자 수탁자 : 신탁회사를 말하며, 신탁재산을 수탁하여 신탁목적에 따라 관리·처분하는 자 수익자 : 신탁행위에 따라 발생한 신탁이익을 받는 자 (통상 위탁자, 위탁자와 다를 수 있음) 수익권 : 신탁행위에 의하여 신탁의 수익과 원본을 받을 수 있는 수익자의 기본권리 신탁원본 : 신탁재산을 말하며, 소유재산 (부동산)

[부동산PF 기초] 4. 부동산 담보신탁이란? [내부링크]

부동산금융과 신탁은 유기적으로 움직이는 것이라고 볼 수 있다. 과거에 근저당권 설정을 통한 대출로 채권보전조치를 잡은 적도 많다고 하며, 요즘에도 부동산담보신탁이 불가능한 경우에는 근저당권으로 진행하는 케이스들이 있다. (지구단위계획을 진행하고 있으나, 현재 농지인 경우 등) 일반적으로 대주 기관 채권보전조치를 위하여 부동산 담보신탁으로 많이 진행한다. 부동산 담보신탁은 토지, 건물 등 부동산을 담보로 하는 모든 기초자산에 적용이 가능하며, 신규대출 진행 시 타 신탁사 담보신탁으로 수탁 중인 건에 대해서 리파이낸싱을 진행하는 경우에도 신탁사를 변경하거나 할 수 있다. 부동산 담보신탁은 근저당권에 비해서 비용 절감, 제3자의 권리침해 방지 및 신속한 환가 가능(공매) 등의 장점을 보유하고 있다. 그러나, 실무적으로 보았을 때 단순히 선순위 대출만 있는 것이 아니라 중순위 후순위 대출이 있는 경우에는 개별 공매권이 부여되지 않았을 경우에는 대주단 전원 동의 사항이거나 이럴 경우에는 빠르

[부동산PF 실무] 미분양(준공물)담보대출 취급조건 # [내부링크]

최근 부동산 금융시장은 부동산 시장보다도 많이 어려운 상황에 있다. 가장 큰 사유는 금융 기관에서 대출을 진행하는 것에 대해서 많이 꺼리는 분위기가 존재하고 있기 때문이다. 그로 인해서 적재적소에 투입되어야 하는 자금 경색이 일어나고 유동성 위기인 상황인 현장이 많은 상황이다. 앞서 설명한 바와 같이 부동산 개발의 밸류체인은 사업 부지 토지계약을 완료하고, 브릿지대출을 통해서 토지 소유권이전 및 인허가 진행을 완료한 후 착공 및 분양 신고를 통해서 건물을 준공한다. 위의 일련의 과정 속에서 계속해서 대출을 진행한다. [계약금 지급 - 브릿지 대출(토지소유권 이전) - 본 PF 대출(토지비 및 공사비 외) - 미분양 담보대출] 위와 같은 부동산 개발 프로세스 중 하나라도 막히면 다음 컨디션으로 넘어가지 못하기 때문에 디폴트의 리스크에 직면한다. 오늘은 최근 취급하고 있는 상품 중에 미분양 담보대출 상품에 대해서 언급해 보고자 한다. [미분양 담보대출 개념] - 준공을 앞두고 기존 건축

[부동산PF 실무] 공사비채권 ABL # [내부링크]

부동산 개발사업과 관련한 자금 조달이라고 하면 흔히 PF를 많이 생각 한다. 물론 PF가 개발금융의 주류인 것은 맞다. 요즘 시장에는 PF가 불가능하여 이를 풀어나기가 위해 자산유동화대출(ABL : Asset Backed Loan) 상품으로 많이 풀어 보려고 한다. ABL은 공사대금, 시행이익, 분양잔금 매출채권 등 형성되어 있는 채권을 담보로 유동성을 공급해주는 상품이다. 공사비채권 ABL은 크게 두 가지 종류로 볼 수 있다. 첫번째로, 개발형토지신탁 진행 시 토지비는 신탁계정대로 투입이 불가능하므로 토지비 조달을 위해서 발생 예정인 공사비채권을 담보로 하여 토지비를 완납 하는 형태이다. 두번째로는, 시공사에서 유동성 공급을 위해 미래에 받을 공사비를 미리 앞당겨 현금화시키는 것이다. PF에 비해서 공사비채권 ABL은 일반적인 금융기법은 아니지만, 현재 본 PF 진행 시 금융비용 과다로 인해서 개발형토지신탁으로 사업을 풀어보려는 시도들이 많이 있고 토지비 납입을 위한 공사비채권 A

[부동산PF 기초] 5. LTV, LTC, DSCR, DSR # [내부링크]

부동산 금융을 취급함에 있어서 LTV, LTC, DSCR, DSR 많은 지표들이 있다. 이에 대해서 간단히 언급하면서 배워 보도록 한다. [LTV : Loan to value] 담보 인정 비율(LTV)은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로, 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 담보물 가치 비율을 뜻한다. 대출한도 = 담보물 가격(공정가) * LTV 비율 담보물 가격은 부동산 PF 기준으로 보면 분양가격 또는 감정평가 기관의 담보 감정평가서 상 가치가 일반적으로 볼 수 있다. [LTC : Loan to Cost] LTC =(대출금 / 총 프로젝트 비용) x 100 총 프로젝트 비용은 부동산 매입대금 및 부대비용 등으로 본 프로젝트에 투입된 전체 사업비를 지칭하며, 통상 80% 이하 수준으로 가정한다. [DSR : Debt Service Ratio] DSR은 총부채 원리금 상환 비율로, 대출을 한 사람의 일정 기간의 소득과

[부동산PF 기초] 6. 브릿지 대출 (브릿지론) # [내부링크]

요즘 브릿지 대출 진행이 상당히 어려운 편이다. 가장 큰 이유는 공사비 상승 및 금융비용 상승으로 인하여 본 PF 가능성이 극도로 낮아진 확률과 이로 인해서 브릿지 대출을 취급하는 금융기관에서 브릿지 대출 취급을 꺼려 하는 분위기도 있다. 또한, 캐피탈사에서 기존 브릿지대출은 PF 대출로 분류하지 않았으나, 시장이 어려워지고 나서 PF 대출로 분류함에 따라서 한도 부족 이슈 등등 여러 가지 문제가 복합적으로 걸려 있는 형국이다. 네이버에서는 지식백과에서는 브릿지론은 아래와 같이 서술한다. 일시적인 자금난에 빠질 경우 일시적으로 자금을 연결하는 다리(Bridge)가 되는 대출(Loan)이며 한 마디로 '임시방편 자금 대출'이다. 즉 자금이 급히 필요한데 충분한 자금을 모을 때 가지 시일이 걸릴 경우, 단기 차입 등에 의해 필요자금을 일시적으로 조달하는 것이 브리지론이다. 이러한 브리지론의 형태는 우선 몇 가지 유형으로 구분할 수 있다. 첫째로 주택구입자가 기존 주택을 팔고 새로운 주택

[부동산PF 기초] 7. HUG vs HF 표준 PF [내부링크]

최근 기준금리 상승 등으로 인해서 금융비용 등이 과다한 상황이다. 기존에 금융비용이 낮으면서 분양성이 높은 사업지에 대해서는 100% 분양불 사업장(분양수입금으로 공사비 충당)하는 사업장이 많이 있었으나, 현재는 그렇게 조달할 경우 금융비용 과다로 사업성이 훼손되므로 HUG(주택도시보증공사) 표준 PF 또는 HF(한국주택금융공사) 표준 PF를 통해서 조달을 많이 하고 있다. 보증서 PF의 경우에는 증권사, 운용사 등 금융주관사는 사실상 크게 필요가 없는 상황이고 시공사가 많은 책임을 지므로 시공사 및 시행사에 집중되어 있는 상황이다. 또한, 보증서가 나올 경우 은행에서 PF 대출을 취급하는 형태가 대부분이다. 한편, 보증서 대출을 진행하더라도 은행에서 직접 대출이 아닌, 증권사에서 매입약정을 통해서 ABSTB나 ABCP를 발행하는 형태로 많이 업무를 진행 하였다. 증권사에서 취급하는 이유는 안정적으로 매입약정수수료 등을 수취하여 스프레드 이익을 창출할 수 있었기 때문이다. [표준 P

[부동산PF 기초] 8. 관리형 토지 신탁 # [내부링크]

앞서 부동산담보신탁에 대해서 서술한 적이 있다. 이번에는 이에 이어서 토지 신탁의 여러 유형에 대해서 논의해 보고 이 중 가장 많이 활용되는 관리형 토지 신탁을 논의해보고자 한다. [토지 신탁] 토지 소유자(위탁자)가 토지를 신탁회사(수탁자)에 신탁하고, 신탁회사는 신탁계약 등에서 정한 바에 따라 개발사업 수행하여 최종 신탁 수익을 수익자에게 교부하는 부동산 신탁 상품. [토지 신탁의 특징] - 신탁회사가 전문적인 업무지식과 경험을 토대로 부동산 개발사업에 대한 사업 계획 입안, 개발자금의 조달, 인허가 업무, 건축공사 발주, 회계업무, 기타 관련 업무를 수행함. - 신탁재산은 법에 의하여 독립성이 보장된 재산으로 위탁자(원소유자) 또는 신탁회사의 부도/파산 등의 사유가 발생하더라도 진행 중인 사업에는 직접 영향을 미치지 아니함.. 토지 신탁의 유형은 크게 신탁재산의 처분유형에 따라서 분양형 토지 신탁, 임대형 토지 신탁이 있으며 건설자금 조달의 책임 부담에 따라서 차입형 토지 신탁

[부동산PF 기초] 9. 신탁사 책임준공확약 # [내부링크]

신탁사 책임준공 확약의 케이스를 다루기에 앞서서 #책임준공 확약이 무엇인지에 대한 개념적 정의를 하는 것이 필요하다. 책임준공 확약의 정의는 아래와 같다. [책임준공 확약이란?] PF는 아직 지어지지 않은 건물의 사업성을 기반으로 실행되는 대출이기 때문에, 약속한 기간까지 건물을 꼭 짓겠다는 책임준공 확약은 대출 채권에 대해 일종의 물리적인 담보 역할을 한다.. “책임"을 지고 “준공", 즉 “사용승인"까지 받아내겠다는 약속이다. 시공사로부터 책임준공 확약을 받아내면 시공사는 천재지변과 같은 불가피한 상황을 제외하고서는 어떤 상황에서도 공사를 이어가야만 한다. 분양률이 저조하거나, 민원이 발생하거나, 공사비를 지급받지 못하는 상황 속에서도 준공의 의무가 있다는 것이다. PF 대출은 대부분의 상황에서 분양수입금으로 상환하기 때문에 대출을 해주는 입장에서, 또 PF 상품에 투자를 하는 입장에서는 책임준공확약이 중요한 리스크 관리 장치로 활용된다. 그 이유는 무슨 일이 있어도 건물이 준공

[부동산PF 기초] 9-1. 2023년 건설사 시공능력평가 순위 및 신용등급 [내부링크]

이 내용은 #신탁사 #책임준공 확약을 다루는 도중에 시공사 단독 책임준공 확약에 대해서 논의 하기 위해서 별도로 작성한 글이다. 아래는 #시공능력평가제도를 바탕으로 건설업체에서 발표한 등수 및 #신용등급에 대한 내용을 볼수 있다. #시공사 단독책임준공 확약이 가능한 시공사는 회사채 등급 기준으로 A- 이상 급 시공사(회사 규모 등을 따져서 BBB+도 가능한 경우가 있다.) 라고 볼수 있으며, 그 이하의 경우이거나 시공사의 규모 등의 사유로 회사채 등급 A- 이상의 모회사에서 추가 신용공여가 추가 될 경우 #책임준공 확약이 가능하다. 시공능력평가제도 건설업체의 전년도 공사실적, 경영 및 재무상태, 기술능력, 신인도 등을 종합적으로 평가하여, 각 업체가 1건 공사를 수행할 수 있는 능력을 금액으로 환산(시공능력평가액)한 뒤 매년 7월말 이를 공시하는 제도. 발주자는 평가액을 기준으로 적정한 건설업체를 선정하는데 참고할 수 있다. 하지만 이 제도는 공사실적, 재무상태, 기술자 수 등 본질

[부동산PF 기초] 10. 차입형(개발형) 토지 신탁 # [내부링크]

#차입형 토지 신탁은 #개발형 토지 신탁으로도 불리는 금융기법이다. 증권사 및 운용사에서 금융자문업 및 투자업을 하는 입장에서는 자금조달을 함에 따라 보수가 책정되므로 구조적으로 경쟁자라고 볼 수 있는 구조이며, 신탁사에서 실질적으로 책임지고 진행하는 구조이므로, 증권사나 운용사에서는 그렇게 친숙하지는 않다. 다만, 여기서 금융사가 필요한 경우는 토지비 완납을 위해서 #공사비 채권 ABL 등을 통해서 협업을 하는 경우가 일반적이다. <참고 : 공사비 채권 ABL> https://blog.naver.com/pf_choi_pro/223192193925 [부동산PF 실무] 공사비채권 ABL # 부동산 개발사업과 관련한 자금 조달이라고 하면 흔히 PF를 많이 생각 한다. 물론 PF가 개발금융의 주... blog.naver.com 기준금리가 0.5% 수준으로 시장에서 조달하는 금융비용이 저렴할 때는 개발형 토지 신탁으로 진행하는 경우는 많이 없었지만, 요즘처럼 금융조달 시장이 어려운 경우에는

[공유] 김승호의 [돈보다 운을 벌어라] [내부링크]

출처 사랑 그리고 행복|똥오리맘 스크랩된 글은 재스크랩이 불가능합니다.

꼭 읽어야 할 책 들 [내부링크]

일러두기 : 일단 저는 진흥태님이 올리신 자료를 기본으로 세속도시님이 편집하신 자료를 읽었습니다. 그리고 이 리스트는 그 자료를 토대로 제가 읽으면서 제 마음대로 정리한 것입니다. 이외에도 더 많은 책이 언급되었지만 제가 보기에 적어도 한번 이상은 읽어야 할 필요가 있는 책들만 정리했습니다. 한번 더 말씀드리지만 어디까지나 제 기준입니다. 혹시 이 중에는 없지만 소중한 책이 있다면 소개해주시면 고맙겠습니다. ^^ ※ 세이노선생님이 아직 쓰시지 않은 글(글에 언급이 되어 있지만 찾아보니 없더군요. 혹시 제가 못 찾은 것이라면 댓글로 가르쳐 주시면 엄청 고맙겠습니다.) * "견적서 받는 법", "구매 결정 과정을 파악해라" 는 항목이 없음 * 공인중개사, 공대에 대한 글 - 오프라인상태에서 쓴 글은?? * 무엇을 공부하여야 하는가 항목이 없음 * 여러 신문들 읽어 온 것에 대해 별도로 설명 할 것이라고 하셨지만 아직 그 글이 없음 리스트를 읽기전 알아야 할 것 * - 읽으라! - 읽으

[엠제이 드마코] 부의 추월 차선 [내부링크]

20,30대 청춘을 위한 2014년형 부자 안내서 단언컨대, 대한민국 성인 열 명중 아홉 명의 소원은 ‘부자’다. 소원이 이뤄지려면 보다 구체적이어야 하는 법, 대한민국 1% 부자가 되려면 얼마나 있어야 할까. 배우 김정은이 CF에 나와 “부자 되세요.“하고 두 손 모아 새해 덕담하던 10년 전만 해도 10억 원 정도 있으면 부자였다. 하지만 강남에 있는 코딱지만 한 아파트 한 채 값이 10억 원을 훌쩍 넘는 요즘에는 어림 반 푼 어치도 없는 소리다. 하나은행과 하나금융경영연구소가 최근 발간한 ‘2013 한국 부자 보고서’에 따르면 부자가 되기 위해서는 114억 원(응답 평균)이상의 자산이 있어야 한다니...내가 내일부터 100살이 되는 55년 동안 쓰리잡을 뛴다고 해도 못 벌 액수, 진즉 나는 소원을 ‘말 잘 듣는 남 되로 바꿨다. 요즘 젊은이들은 대기업에 취직하기 위해 100대 1의 무한경쟁에 뛰어들고, 공무원이 되기 위해 도서관에서 밤을 새우며 올인하고 있다. 하지만 설령 낙타

[HBR] 사물인터넷_디자인 & 흐름 변화 [내부링크]

DESIGN 5 Ways Product Design Needs to Evolve for the Internet of Things What does product design mean when products are no longer just physical goods? That’s the difficult question facing designers today. When machines are both connected and intelligent, they become a hybrid of products and services. Examples include pumps that anticipate when they will stop working, elevator banks that cut wait times by knowing where riders want to go before they get on, and truck transmissions that anticipate

[좋은 생각] 타지에서의 한숨 [내부링크]

"밥은 먹었는지, 걱정해주는 친구를 만나고 또 그러한 연인을 만나라 가난한 삶일지언정, 가난한 사랑은 하지말고 사랑이 부자인 사람, 사랑을 함께 나눌줄 알고 밥을 함께 나눌 줄 아는 사람을 만나라 그런 사람이라면 그 어떤 날에도 당신이 찬밥 될 일 없다." '태양을 삼킨 오렌지 달" 중에서 오늘 하루의 업무를 끝내고, 문득 글귀가 떠올랐다. 찬밥이니, 더운 밥이니, 흐음, 그런데 저런 사람을 만날려면, 나도 저런 사람이 되어야 하지 않을까?

[과거회상] 공부의 신 활동을 하였던 것에 대한 회고 [내부링크]

2010년도 공부의 왕도 및 공신들의 X파일 등에 출연하면서, 공부의 신 활동을 한 적이 있다. 그리고, 그때 인연으로 책을 저술 하였었고 2011년 2월 경 수험서 책을 발간까지 하였다. 나는 1년 재수를 하여 대학을 들어가기도 했었고, 다른 친구들이 다 군대를 가는 분위기라서 2020년 7월 말 군대에 입대하는 결정을 하였다. 지금 돌이켜보면 책을 저술하는 기회 등을 얻었던 것은 상당히 좋은 기회였던 것 같다. 유명세를 얻었었고 그를 통해 다른 사람들이 경험해보지 못한 경험을 같이 하였기 때문이다. 지금 돌이켜 보면 너무 어렸었고 전문성도 부족했으며 책임감도 부족 하였던 것으로 생각이 든다. 그 때 당시를 돌이켜서 컨텐츠는 나 자신 이였다. 공부의 신 활동을 한 것도 나였고, 공신들의 X파일 등에 출연한 것도 나였기 때문에 오히려 블로그 마케팅이든 어떤 형태로 대외 활동을 많이했었어야자 성공을 하지 않았을 까 라는 생각이다. (물론 책을 처음 서술하기 된 계기 등을 고려해 보았을

[골프] 새옹지마 - 골프 라운딩 후 소소한 돌빵과 마음가짐 [내부링크]

토요일 새벽에 파주CC에서 라운딩을 한 후 점심 식사를 하였다. 파주CC 새벽 라운딩을 진행하면서 관리 상태가 상당히 좋아서 기분이 좋았다 국수먹고가세 애룡본점 경기도 파주시 법원읍 애룡길 179-6 1층 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글 그리고 근처 국숫집에 가서 들깨 국수 등 맛있는 점심을 동반자와 함께 하였다 국수 먹고 가세 애룡본점 들깨 국수 점심 식사까지 까지는 행복한 하루였으나, 파주에서 서울로 들어오는 동안 갑자기 뻑 하는 소리가 났다 긴급하게 파주 휴게소로 들어와서 차에 남겨진 돌빵 흔적을 보았다. 돌빵의 흔적... 연초였으면 마음이 불편한 다른 것들로 인해서 모든 것이 잘 안된다는 부정적으로 생각을 했을 수도 있으나, 그때 문득 새옹지마라는 사자성어가 떠올랐다. 중국 국경 지방에 한 노인이 살고 있었습니다. 그러던 어느 날 노인이 기르던 말이 국경을 넘어 오랑캐 땅으로 도망쳤습니다. 이에 이웃 주민들이 위로의 말을 전하자 노인은 “이 일이 복이 될지 누가 압니까

[호텔] 대구 인터불고 엑스코 호텔 라그라나 헤븐리풀 방문후기 [내부링크]

주말에 친한 친구 결혼식이 있고 집에 갈 일이 있어서 겸사 겸사 대구로 가게 되었다. 그러면서, 숙소를 #대구 #인터불고 #엑스코 호텔이라는 곳을 잡게 되었다. 아쉽게도 수영장은 이용하지 못하였으나, 저녁에는 산책로 느낌으로 이용할 수 있었다 (8월 말까지는 낮에는 수영장으로 저녁에는 풀파티를 하는 곳] [#인터불고 엑스코 호텔 #헤븐리풀] 인터불고 엑스코 헤븐 페스타 결혼식 위의 사진 속에서 결혼식을 진행하고 있었다. 저녁에는 #라그라나에서 식사를 하였는데 서울에 호텔 뷔페 정도 수준 되고 가격도 인당 63,000원이라서 만족도가 좋았다 대구에서 초중고를 나온 나는 인터불고에 대해서 고급이라는 이미지를 가지고 있었다. 과거 인터불고호텔은 대구 사람들이 상견례 등 중요 행사를 하는 곳이었고, 인터불고에서 내놓은 4성급 호텔인가 해서 나무위키에 찾아서 검색해 보았다. 경상도에서 큰 업체였으나, 아쉽게도 그룹 해체가 되었고 현재는 현대에스 라이프(주)가 가지고 있는 것을 보면 기업이든